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1、 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 glzqdatemark1 證券研究證券研究報告 行業研究|行業深度研究|房地產 現房試點逐步推行，優質房企“剩者為現房試點逐步推行，優質房企“剩者為王”王”2025年05月20日2025年05月20日|報告要點|分析師及聯系人 證券研究證券研究報告 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 1/20 頂層設計推動房地產新發展模式，現房銷售是重要一環，預計各地將逐步出臺現房試點政策和配套支持?，F房對于行業能防范交付風險、降供給穩房價，助力樓市止跌回穩；對于房企在經營能力方面要求更高，產品品質好、運營效率高、融資能力強的房企更能適應現房銷售模式，其他房企或加速出清，優質房企“

2、剩者為王”。推薦在重點城市核心區持續拿地的頭部央國企和改善型房企。杜昊旻 方鵬 姜好幸 劉汪 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524100003 SAC：S0590524070008 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 2/20 行業研究|行業深度研究 glzqdatemark2 房地產 現房試點逐步推行，優質房企“剩者為王”投資建議：強于大市（維持）上次建議：強于大市 相對大盤走勢 相關報告 1、房地產：地產 2024 年報分析：業績探底持續分化，資產質量決定經營表現2025.05.15 2、房地產：一二手房銷售分化，核心城市土拍熱度延續2025.05.14 行業觀點 制度

3、變革：預售制支撐高速發展，現房銷售應對風險挑戰我國住房制度演變經歷“福利分房商品房預售現房銷售試點”三階段。預售制度作為住房市場化改革的重要抓手，有效解決了住房短缺與開發融資難題，支撐房地產行業長期高速發展，人均居住面積從 1978 年的 6.7 平方米提升至 2020 年的 41.8 平方米。然而，隨著行業債務高企、交付風險暴露，政策轉向“保交樓、防風險”，現房銷售制度逐步試點推廣。2024 年以來，已有 6 省 32 市發布相關細則，住房制度正進入從“高周轉”向“高安全”轉型的新階段。他山之石：低首付+強監管機制共同保障購房者利益海外普遍采用“低首付+強監管+風險共擔”機制，以法律制度、金

4、融工具和第三方托管保障購房者權益。美國、日本、英國、德國等地普遍要求開發商竣工或按工程進度進行回款，房款由律師、信托或金融機構托管。多數國家購房者僅支付 5%-20%定金或首付款，按揭貸款在房屋交付后發放。開發商需接受多重監管，違約將面臨擔保賠付與法律追責，有效遏制爛尾和挪用風險，購房者的利益得到有效保護。國內現狀：各地政策鼓勵現房銷售，現售占比持續提升2021 年以來，現房銷售占商品住宅銷售面積比例呈上升趨勢，2025Q1 占比為32.7%，較 2020 年低點提升 22.5 個百分點，海南等 4 個省市 2025Q1 商品住宅中現房銷售面積占比已超 5 成?，F房銷售是推動房地產新發展模式的

5、重要一環，要有力有序推進，同時在供需兩端配套支持措施，目前各地已有融資支持、稅費減免、簡化審批流程等六類措施出臺，我們預計未來提高開發貸覆蓋比例、土地相關稅收優惠等措施亦有出臺的可能性，以鼓勵現房銷售?，F房影響：促進房企改革提升經營能力，推進房地產發展新模式對行業，現房銷售延緩土地到住房的轉換，降低新房供給，對房價有穩定作用，我們預計庫存去化周期較長的低能級城市推行現房銷售政策較快，市場表現良好庫存相對健康的高能級城市（如杭州去化周期小于 1 年）或將逐步試點推行；現房銷售或使土拍熱度下降，土地價格下滑，房企拿地對利潤率或考慮更厚安全墊；現房銷售所見即所得，有效防范交付風險。對房企，現房銷售拉

6、長房企項目經營性現金流回正周期（延后 2 年），高周轉模式難以延續；現房銷售增加開發商資金成本，影響項目凈利率約 2 個點（不同項目有差異），IRR 受影響或更大；現房銷售對房企產品品質、運營效率和融資能力要求更高，或加速行業出清。投資建議：推薦產品品質好、運營效率高、融資能力強的優質房企 頂層設計推動房地產新發展模式，現房銷售是重要一環，預計各地將逐步出臺現房試點政策和配套支持?，F房對于行業能防范交付風險、降供給穩房價，助力樓市止跌回穩；對于房企在經營能力方面要求更高，產品品質好、運營效率高、融資能力強的房企更能適應現房銷售模式，其他房企或加速出清，優質房企“剩者為王”。推薦建發國際集團、中

7、國海外發展、綠城中國、濱江集團、建發股份等。風險提示：風險提示：寬松政策效果不達預期，房企流動性風險加劇，市場信心不及預期，測算假設帶來的結果偏差。-30%-10%10%30%2024/52024/92025/12025/5房地產滬深3002025年05月20日2025年05月20日 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 3/20 行業研究|行業深度研究 正文目錄 1.制度變革：預售制度奠定市場化基礎，現房銷售應對風險挑戰.4 1.1 預售制：從探索到完善，助力房地產高速發展.4 1.2 現售制：政策探索路徑清晰，現售機制試點擴圍.5 2.他山之石：低首付+強監管機制共同保障購房者利益.7 2.1 美

8、國：市場化預售與銀行強監管并行.7 2.2 英國：律師主導交易與分期付款擔保機制.8 2.3 日本：法律嚴格限定與金融機構雙重監督.8 2.4 德國：根據施工進度分期付款.8 3.國內現狀：各地政策鼓勵現房銷售，現售占比持續提升.9 3.1 全國現房銷售面積占比 2021 年后呈上升趨勢.9 3.2 現房銷售的落地有配套政策的支持.11 4.現房影響：促進房企改革提升經營能力，推進房地產發展新模式.13 4.1 行業：防風險、降供給，助力樓市止跌回穩.13 4.2 房企：高周轉模式失效，需提升自身經營能力.14 5.投資建議：推薦產品品質好、運營效率高、融資能力強的優質房企.17 6.風險提示

9、.17 附錄.18 圖表目錄 圖表 1：中國預售制發展歷程.5 圖表 2：中國現房銷售制度的探索與試點歷程.6 圖表 3：海外市場住房銷售制度對比.7 圖表 4：2005 年至 2025 年 1-3 月全國商品住宅現房銷售面積及占比走勢.9 圖表 5：2005 年至 2025 年 1-3 月全國商品住宅現房與期房銷售均價走勢.10 圖表 6：2005 年至 2025 年 1-3 月各省市商品住宅中現房銷售面積占比走勢.10 圖表 7：二十屆三中全會對房地產行業的頂層設計.11 圖表 8：2024 年各地現房銷售支持措施.12 圖表 9：各能級城市商品住宅去化周期走勢.13 圖表 10：截至 2

10、025 年 3 月重點城市商品住宅去化周期.14 圖表 11：預售、現售情況下房地產項目經營性現金流差異.15 圖表 12：2005-2024 年各類房地產開發到位資金占比走勢.16 圖表 13：2024 年各類房地產開發到位資金占比.16 圖表 14：北京某項目期房和現房銷售情型下財務費用和凈利率差異.16 圖表 15：2024 年各省市對現房銷售的鼓勵措施.18 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 4/20 行業研究|行業深度研究 1.制度變革：預售制度奠定市場化基礎，現房銷售應對風險挑戰 自新中國成立以來，我國的住房制度可分為三個階段：1）分配制（分配制（1 1949949-1 1978978

11、 年）：年）：新中國成立后，在計劃經濟體制下，住房被視為社會福利，由政府或單位統一建設和分配，市場化程度低，主要以公租房、單位福利分房為主，農村為自建房或集體分配。至 1978 年，我國住房嚴重供不應求，居住條件普遍較差，人均居住面積僅 6.7 平方米。2）預售制階段（預售制階段（19197878-20202020 年）：年）：為解決住房短缺和資金問題，改革開放后進行了住房制度改革，引入商品房預售制度，允許開發商在房屋建設過程中銷售未完工的房屋。房地產行業進入高速發展階段，全國商品房銷售面積從 1999 年的 1.3 億平方米增長至 2020 年的 17.6 億平方米，2020 年中國人均居住

12、面積提升至 41.8平方米。3）現房銷售試點階段（現房銷售試點階段（20202020 年至今）：年至今）：預售制度加快了資金回籠，促進了房地產市場快速發展，但也帶來了質量、交付等問題。隨著房企債務危機頻發，購房者權益保護需求上升，政策轉向“防風險、保交樓”，部分城市開始試點現房銷售制度。1.1 預售制：從探索到完善，助力房地產高速發展 中國商品房預售制度起源于 1953 年香港霍英東推出的“預售樓花”模式，通過分期付款緩解購房壓力，有效激活市場供需。該模式在解決住房供不應求問題上成效顯著，傳入內地確立法律地位，并不斷規范完善，成為房地產市場的重要制度支撐。商品房預售制度，可分為以下幾個階段：1

13、）探索階段（1978-1994 年）：面對住房市場嚴重供不應求的情況，1980 年，鄧小平同志提出出售公房，調整租金，提倡個人建房買房的改革總體設想。1988 年，國務院印發關于在全國城鎮分期分批推行住房制度改革實施方案，計劃將住房制度改革在全國城鎮分期分批推開。1992 年，國務院印發關于深化城鎮住房制度改革的決定，明確停止福利分房，全面啟動住房商品化改革。2）制定階段（1994-2000 年）：隨著中國城鎮化進程加快，住房市場供需矛盾進一步升級。1994 年，原建設部發布了城市商品房預售管理辦法，明確了商品房預 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 5/20 行業研究|行業深度研究 售的定義、適用

14、范圍、管理職責以及預售條件等內容，標志著商品房預售制度在法律層面正式確立。1998 年，國務院印發關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。3）完善階段（2000-2020 年）：為提升購房者權益保護，預防質量問題和交付風險，2001 年和 2004 年，原建設部先后修訂了城市商品房預售管理辦法明確指出商品房預售必須取得預售證，嚴格規定了預售證辦理程序和所需材料。隨著房地產市場迅速發展，部分地區出現了房地產過熱的跡象。2010 年，住建部印發關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知，要求全面實施預售資金專戶管理，按工程進度

15、撥付資金。2016 年中央經濟工作會議正式定調：“房子是用來住的、不是用來炒的”。圖表圖表1：中國預售制發展歷程中國預售制發展歷程 資料來源：政府官網，國聯民生證券研究所整理 1.2 現售制：政策探索路徑清晰，現售機制試點擴圍 1）呼吁階段（2000-2016 年）：面對房價快速上漲、房企預售資金監管尚不完善等問題，2005 年央行發布2004 年中國房地產金融報告，建議考慮取消一定的現行的預售制度。2010 年，住建部印發了關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知，首次明確提出推行商品住房現售試點。2012 年，中國社科院在住房綠皮書中建議取消期房預售制度。2）早期探索

16、（2016-2018 年）：部分城市土地市場過熱，地方政府因城施策，將現房 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 6/20 行業研究|行業深度研究 銷售作為短期調控手段降溫樓市。2016 年-2018 年，深圳、南京、蘇州、杭州、中山等城市都曾試點探索過現房銷售，以土拍規則綁定現售條件為主，在市場降溫后相關政策逐步退出。3）政策吹風（2018-2020 年）：由于預售制引發了爛尾樓、質量糾紛等問題，多地出臺鼓勵現房銷售政策，但未落地實施。2018 年，廣東省房地產協會向各副會長單位下發關于請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知，建議逐步取消商品房預售制度，全面實施現售；合肥出臺關于加強新建商品房現房銷

17、售管理工作的通知，鼓勵房企現房銷售；福建省出臺關于加強精準調控穩定房地產市場的通知，逐步提高商品房預售條件，直至現房銷售。4）試點與推廣（2020 年至今）：2020 年，海南省印發關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知，規定新拍宅地全部采取現房銷售模式。2021 年，北京首次在大興黃村地塊試點“競現房銷售面積”，2022-2023 年持續擴大現房銷售試點范圍。2023 年，深圳寶安區推出首宗“競現房”宅地。2024 年全國已有 6個省、32 城市發布了推進現房銷售的相關政策或細則。5）過渡落地（2025 年以來）：2025 年 5 月，信陽市住房和城鄉建設局發布關于加強商品房預售

18、管理工作的若干措施（試行）的批前公示，按照“新老有別”的原則，對文件印發前的項目可在滿足條件后進行預售，對新出讓土地全面實行現房銷售。同時提出了嚴格預售資金繳存、規范預售資金使用、嚴格實行項目開發公司制等措施。圖表圖表2：中國現房銷售制度的探索與試點歷程中國現房銷售制度的探索與試點歷程 資料來源：政府官網，國聯民生證券研究所 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 7/20 行業研究|行業深度研究 2.他山之石：低首付+強監管機制共同保障購房者利益 相較于中國預售制，海外制度核心差異在于：1）資金強監管：海外普遍通過第三方托管賬戶管理預售資金，在竣工后或按工程節點撥付，確保資金定向用于建設；2）購房者有

19、保障：海外購房者僅需支付少量定金或首付，其余房款在交付后支付，開發商違約可獲擔保賠付。按揭貸款多在交付后放款，開發商回款與工程進度深度綁定；3）風險分配機制：海外以專項法規定義預售條件，通過律師、金融機構等監督項目施工，降低購房者風險。圖表圖表3：海外市場住房銷售制度對比海外市場住房銷售制度對比 美國美國 日本日本 英國英國 德國德國 定金比例 5%左右 低于 20%2%-5%1%左右 首付比例 10%-20%10%-25%0%-30%余款支付節點 交房后支付 交房后支付 交房后支付 按工程進度支付 開發商違約后定金返還 申請仲裁取回 定金超過 5%或超1000 萬日元需完成期房定金保全措施后

20、可返還 擔保商按上限（10萬英鎊或 10%房款）賠償-預售資金監管 代理律師事務所托管賬戶 第三方資金監管機構 雙方律師監管-購房者權益保障 州政府批準、買方律師、建筑貸款審批嚴格 期房定金保全措施、定金擔?；虮ｋU 首付擔保、強制驗房 相關保險、質量糾紛保證金、銀行擔保 資料來源：中指院，國聯民生證券研究所 2.1 美國：市場化預售與銀行強監管并行 預售房款需竣工交付后才可劃轉至開發商。預售房款需竣工交付后才可劃轉至開發商。美國房地產預售制度無統一法律約束，各州自行制定規則，但預售資金撥付機制嚴格，首付與貸款需待房屋交付后劃轉開發商。開發商資金主要來自建筑貸款，占項目估值 65%-80%，按工

21、程節點放款，銀行全程監督施工進度。購房者簽訂預售合約后支付 5%定金（在一定期限內可退），部分區域需支付 10%-20%首付至托管賬戶。按揭貸款通常在交付后還款，合作銀行可提前鎖定利率。購房者資金風險較低。購房者資金風險較低。預售資金監管以第三方信托賬戶為核心，首付款由公證行或產權保險公司托管，開發商挪用風險低。銀行基于自身利益嚴格監控工程進度，貸 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 8/20 行業研究|行業深度研究 款發放與施工節點掛鉤。交付前需政府驗收憑證，開發商憑此獲取購房款。雙重機制下，銀行與第三方機構共同約束開發商行為，保障購房者資金安全。2.2 英國：律師主導交易與分期付款擔保機制 預售

22、流程由律師全程介入。預售流程由律師全程介入。英國開發商資金主要來自建筑融資，一般為項目總成本的 70%-90%，按工程節點撥付。預售資金通過律師進行轉移，購房者通常需要支付定金（一般為總價的 2%-5%），在簽訂合同后需支付首付款（一般為總價的 10%-25%，定金可轉為首付款），由獨立擔保商托管。后續款項將分期繳納，交付前付款比例一般為 20%-45%。交付前需公證驗收，剩余 55%-80%房款驗收后支付，按揭貸款可提前6 個月申請。購房者資金有保障。購房者資金有保障。開發商需與擔保商合作，首付存入信托賬戶，律師同步監督項目進度。若樓盤出現問題或開發商無法交付時，擔保商按上限（10 萬英鎊或

23、 10%房款）賠償。律師與擔保商雙重保障下，購房者資金風險可控，開發商融資與銷售回款節奏匹配。2.3 日本：法律嚴格限定與金融機構雙重監督 開發商在竣工后才可獲得售房款項。開發商在竣工后才可獲得售房款項。日本通過 宅地建筑物交易法 限制期房銷售，僅允許完成定金保全措施后預售。預售時首付比例不得超過 20%，余款在房屋竣工交付后支付。按揭貸款審批前置但放款延至交付，開發商回款周期與工程進度綁定。以金融機構信用為樞紐，平衡開發商融資需求與購房者權益保障。以金融機構信用為樞紐，平衡開發商融資需求與購房者權益保障。在進行預售交易時，開發商需向金融機構申請定金擔保，金融機構通過擔保書監督施工，如開發商出

24、現違約，由金融機構賠付購房者，避免期房爛尾風險。2.4 德國：根據施工進度分期付款 購房者根據施工進度支付房款。購房者根據施工進度支付房款。德國經紀人和開發商條例規定房款最多分 7期支付，按工程節點收取。德國未規定最低首付比例，通常首付比例在 0%-30%。開發商建筑融資未獲批前，購房者可通過擔保機制確保優先購買權。在施工期間，購房者通過貸款銀行根據施工進度向開發商支付相應款項。項目竣工后，一般仍有 10%房 款由律師保管 3-5 年，作為質量保證金。通過分批付款及銀行擔保降低購房者風險。通過分批付款及銀行擔保降低購房者風險。貸款銀行按工程賬單支付房款，開發商回款與施工進度嚴格掛鉤。民法典允許

25、購房者要求銀行擔保開發商信譽，進一步降 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 9/20 行業研究|行業深度研究 低違約風險。政府規范的分期付款與質量保證金制度，形成開發商、銀行、購房者三方制衡，保障交付與資金安全。3.國內現狀：各地政策鼓勵現房銷售，現售占比持續提升 3.1 全國現房銷售面積占比 2021 年后呈上升趨勢 2025Q12025Q1 全國商品住宅中現房銷售面積占比全國商品住宅中現房銷售面積占比 32.7%32.7%。2005 年以來，全國商品住宅現房銷售比例經歷“降（2005 至 2010 年）-穩（2011 年至 2016 年）-降（2017 年至2020 年）-升（2021 年至今）

26、”的過程。房地產市場快速發展階段，期房銷售占主導，2016 年及以后由棚改貨幣化安置帶來的房地產上行周期，使得 2020 年現房銷售占商品住宅面積的比例降至 10.2%的低點。2021 年下半年起房地產市場景氣度降低，疊加2022 年交付風險事件的催化，現房銷售占比提升。2025Q1 全國商品住宅現房銷售面積 6045 萬方，占商品住宅總銷售面積的 32.7%，較 2020 年低點提升 22.5 個百分點。圖表圖表4：20200505 年至年至 20252025 年年 1 1-3 3 月全國商品住宅現房銷售面積及占比走勢月全國商品住宅現房銷售面積及占比走勢 資料來源：國家統計局，國聯民生證券研

27、究所 尾盤影響，當前現房銷售價格低于期房價格尾盤影響，當前現房銷售價格低于期房價格。2005 年以來，全國商品住宅的現房價格均低于期房價格（大部分年份現房價格是期房價格的7-8折）。2025年1-3月，全國商品住宅現房銷售價格 8283 元/方，期房銷售價格 10739 元/方?，F房價格低于期房主要原因是當前現房房源多為滯銷房源或尾盤，期房銷售期間去化難度較大，而轉為現房銷售，在去庫存壓力下以價換量。10.2%10.4%27.0%32.7%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,000商品住宅現房銷售

28、面積（萬方）現房占商品住宅銷售面積比例 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 10/20 行業研究|行業深度研究 圖表圖表5：20200505 年至年至 20252025 年年 1 1-3 3 月全國商品住宅現房與期房銷售均價走勢月全國商品住宅現房與期房銷售均價走勢 資料來源：國家統計局，國聯民生證券研究所 海南等海南等 4 4 個省市個省市 202025Q125Q1 商品住宅中現房銷售面積占比已超商品住宅中現房銷售面積占比已超 5 5 成成。海南作為全國現房銷售的先驅，2020 年出臺政策新拍宅地全部采取現房銷售模式，而后商品住宅中現房銷售面積占比持續提升，2025Q1 達到 65.5%，較 202

29、0 年提升 46.0 個百分點；西藏、天津和黑龍江 2025Q1 商品住宅中現房銷售面積占比也超過 50%。從變化幅度看，海南、西藏、天津、重慶和云南 5 個省市 2020 年至 2025Q1 現房銷售面積占比提升超過 30 個百分點。圖表圖表6：20200505 年至年至 20252025 年年 1 1-3 3 月各省市商品住宅中現房銷售面積占比走勢月各省市商品住宅中現房銷售面積占比走勢 省市省市 2025Q1 2024 年年 2023 年年 2022 年年 2021 年年 2020 年年 2020 至至 2025Q1 變化變化 海南海南 65.5%67.9%46.2%39.4%24.4%1

30、9.5%46.0%西藏西藏 57.5%38.4%28.0%23.6%9.2%10.1%47.4%天津天津 56.3%49.7%41.3%34.4%24.4%13.4%42.9%黑龍江黑龍江 55.6%45.5%41.9%38.8%33.6%28.1%27.5%吉林吉林 49.5%40.9%34.3%26.3%21.5%21.6%27.9%北京北京 44.7%41.1%33.2%22.6%20.9%21.0%23.6%遼寧遼寧 43.7%38.1%30.9%20.8%18.7%16.0%27.8%重慶重慶 43.3%32.2%19.4%13.3%10.6%7.6%35.8%江蘇江蘇 42.9%3

31、5.5%24.2%19.1%14.3%15.7%27.2%寧夏寧夏 42.3%23.2%14.6%12.4%13.2%13.4%28.9%云南云南 40.2%36.3%27.7%17.2%9.4%6.8%33.3%廣東廣東 36.9%33.3%24.4%17.5%12.7%12.6%24.4%湖北湖北 36.7%31.4%23.5%15.3%9.0%9.0%27.7%廣西廣西 36.4%29.6%22.4%12.6%8.2%7.3%29.2%湖南湖南 35.5%24.6%14.3%8.6%8.1%8.2%27.3%02,0004,0006,0008,00010,00012,000現房銷售均價（

32、元/方）期房銷售均價（元/方）請務必閱讀報告末頁的重要聲明 11/20 行業研究|行業深度研究 內蒙古內蒙古 34.4%30.3%21.5%16.7%14.8%20.8%13.6%安徽安徽 33.6%23.5%14.8%12.9%8.1%7.6%25.9%上海上海 32.8%30.7%19.3%19.9%26.3%33.8%-1.0%新疆新疆 32.7%25.9%14.7%15.0%8.8%10.0%22.7%浙江浙江 32.7%22.8%13.8%11.3%6.8%5.4%27.2%山東山東 30.9%26.0%17.9%13.5%8.8%7.7%23.2%甘肅甘肅 30.9%23.4%20

33、.2%14.8%13.3%9.1%21.8%福建福建 30.7%24.9%19.3%13.3%7.7%7.9%22.8%江西江西 27.7%23.5%13.9%11.5%10.3%8.3%19.4%陜西陜西 24.3%15.4%9.2%9.4%6.0%7.6%16.7%河南河南 24.0%18.1%13.1%15.1%14.2%14.8%9.2%貴州貴州 23.7%19.0%14.5%9.1%6.2%4.2%19.5%山西山西 21.7%15.5%10.4%9.9%8.2%8.5%13.2%青海青海 21.6%16.9%10.4%4.4%7.4%8.5%13.1%四川四川 17.3%14.7%

34、10.0%6.2%4.1%4.3%13.0%河北河北 16.5%16.5%12.2%7.8%6.3%8.0%8.5%資料來源：國家統計局，國聯民生證券研究所 3.2 現房銷售的落地有配套政策的支持 頂層設計推動房地產新發展模式，現房銷售是重要一環頂層設計推動房地產新發展模式，現房銷售是重要一環。2024 年 7 月二十屆三中全會中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定明確了房地產的頂層設計：租購并舉新發展模式；加大保障房建設和供給；支持改善性需求；因城施策；改革融資方式和預售制度；完善稅收制度。2024 年 8 月住建部副部長董建國在新聞發布會上闡述房地產新發展模式內涵時，表示要

35、有力有序推進現房銷售。我們預計未來房地產相關政策都將延續頂層設計的思路出臺。圖表圖表7：二十屆三中全會二十屆三中全會對房地產行業的頂層設計對房地產行業的頂層設計 序號序號 頂層設計頂層設計 1 加快建立租購并舉租購并舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式發展新模式。2 加大保障性住房保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求剛性住房需求。3 支持城鄉居民多樣化改善性住房需求改善性住房需求。4 充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。5 改革房地產開發融資方式融資方式和商品房預售制度預售制度。6 完善房地產稅

36、收制度稅收制度。資料來源：中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定，中國政府網，國聯民生證券研究所 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 12/20 行業研究|行業深度研究 現售制度有配套支持措施，供需兩端發力推進現售制度有配套支持措施，供需兩端發力推進。2024 年 8 月住建部副部長董建國表示在土地出讓時就約定實行現房銷售，結合實踐制定配套政策。由于現房銷售將拉長項目現金流回正時間，在當前市場相對低迷背景下，房企較難快速接受現房銷售，相關融資、稅收等配套政策的出臺是有必要的。匯總 2024 年 30 余個省市出臺的現房銷售鼓勵措施看，配套政策主要在供需兩端的六個方面：融資支持與貸款優

37、惠，包括開發貸額度提升、利率降低，土地出讓金緩繳等；稅費減免與成本優惠，包括購房契稅補貼、城建配套費緩繳等；審批流程簡化與規劃調整，包括現房項目加快審批驗收、允許規劃調整等；資源傾斜，在土地供應、公共配套等方面對現房試點項目給予傾斜；公積金貸款額度上浮，首套按揭貸款優先審批等；現房優先交易保障，如現房“帶押過戶”等。對于未來配套政策，我們預對于未來配套政策，我們預計提高開發貸覆蓋比例、土地相關稅收優惠等措施有出臺的可能性，以鼓勵現房銷售計提高開發貸覆蓋比例、土地相關稅收優惠等措施有出臺的可能性，以鼓勵現房銷售。圖表圖表8：20242024 年各地現房銷售支持措施年各地現房銷售支持措施 大類大類

38、 類型類型 支持措施支持措施 供給側支持供給側支持 融資支持與貸款優惠融資支持與貸款優惠 開發貸額度提升開發貸額度提升：湖南衡陽鼓勵商業銀行對現房銷售項目提高開發貸額度、延長貸款期限、降低利率。融資政策傾斜融資政策傾斜：云南、河南鄭州等地將現房銷售項目納入“白名單”，優先滿足融資需求并提供貸款利率優惠。土地出讓金緩繳土地出讓金緩繳：江西贛州允許現房銷售項目延長土地出讓金繳納期限至一年，銀川則對現房銷售地塊提供分期繳納支持。稅費減免與成本優化稅費減免與成本優化 契稅補貼契稅補貼：江西九江武寧縣對 2024 年 12 月 31 日前購買現房的個人給予 100%契稅補貼。城建配套費緩繳城建配套費緩繳

39、：福建晉江、江西上饒允許延期繳納城市基礎設施配套費。稅收優惠稅收優惠：湖南邵陽對現房銷售企業依法落實稅費減免政策 審批流程簡化與規劃調審批流程簡化與規劃調整整 加快審批驗收加快審批驗收：安徽六安、江西萍鄉優化現房項目審批流程，壓縮開工和驗收時間。允許規劃調整允許規劃調整：部分城市支持現房銷售項目根據市場需求調整規劃方案，提升產品競爭力。資源傾斜資源傾斜 太原、煙臺等地在土地供應、公共配套等方面對現房試點項目給土地供應、公共配套等方面對現房試點項目給予傾斜予傾斜，推動銷售模式轉型 需求側支持需求側支持 公積金貸款額度上浮公積金貸款額度上浮 福建泉州對購買現房的公積金貸款額度上浮公積金貸款額度上浮

40、 5 萬-10 萬元（全裝修住宅）。安徽六安鼓勵商業銀行對現房購房者的首套按揭貸款優先審批首套按揭貸款優先審批?，F房優先交易?，F房優先交易保障障 帶押過戶試點：廣西北海、河南鄭州試行現房“帶押過戶”現房“帶押過戶”，降低交易門檻。資料來源：各地政府官網，克而瑞，國聯民生證券研究所 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 13/20 行業研究|行業深度研究 4.現房影響：促進房企改革提升經營能力，推進房地產發展新模式 4.1 行業：防風險、降供給，助力樓市止跌回穩 現房銷售延緩土地到住房的轉換，降低新房供給，對房價有穩定作用現房銷售延緩土地到住房的轉換，降低新房供給，對房價有穩定作用。預售制背景下，房企拿

41、地到銷售（取得預售制）通常在 6-9 個月左右；現售制下房企需完成項目竣備后銷售，從拿地到銷售的周期在 2-3 年左右?，F售將使得新房供給延緩，降低當前供給，有利于去庫存，穩定房價。據中指數據，截至 2025 年 3 月，一線、二線和三四線城市商品住宅去化周期分別為 18.3、20.0 和 26.2 個月。地方政府在土地出讓政策層面有一定自主權（因城施策），因而我們預計庫存偏高、去化周期較長的我們預計庫存偏高、去化周期較長的低能級城市推行現房銷售政策較快，而低能級城市推行現房銷售政策較快，而市場表現良好庫存相對健康市場表現良好庫存相對健康高能級城市高能級城市（如（如杭州、上海、成都等）杭州、上

42、海、成都等）或將逐步試點推行或將逐步試點推行。圖表圖表9：各能級城市商品住宅去化周期走勢各能級城市商品住宅去化周期走勢 資料來源：中指院，國聯民生證券研究所 051015202530352019年01月2020年01月2021年01月2022年01月2023年01月2024年01月2025年01月一線城市庫存出清周期（月）二線城市庫存出清周期（月）三四線城市庫存出清周期（月）請務必閱讀報告末頁的重要聲明 14/20 行業研究|行業深度研究 圖表圖表10：截至截至 20252025 年年 3 3 月重點城市商品住宅去化周期月重點城市商品住宅去化周期 城市城市 在售庫存去化周期（月）在售庫存去化周

43、期（月）城市城市 在售庫存去化周期（月）在售庫存去化周期（月）杭州杭州 6.8 北京北京 19.5 重慶重慶 11.7 福州福州 19.6 岳陽岳陽 12.1 鎮江鎮江 20.4 上海上海 12.9 中山中山 20.6 合肥合肥 13.2 廣州廣州 22.0 佛山佛山 13.7 南京南京 22.2 蘇州蘇州 14.5 青島青島 24.1 成都成都 14.9 溫州溫州 25.6 長春長春 15.6 昆山昆山 26.7 西安西安 15.6 沈陽沈陽 31.5 蕪湖蕪湖 16.5 惠州惠州 32.6 長沙長沙 17.3 泰安泰安 36.2 深圳深圳 17.4 珠海珠海 36.7 濟南濟南 17.9

44、鄭州鄭州 36.7 揚州揚州 19.2 泰州泰州 55.4 資料來源：中指院，國聯民生證券研究所 現房銷售現房銷售或使土拍熱度下降，土地價格下滑或使土拍熱度下降，土地價格下滑。在 2016-2020 年房地產市場上行周期，現售通常用于限制土地市場熱度，如 2016 年 8 月，蘇州新政要求當土地出讓成交價超過市場指導價時，工程結構封頂后方可申請預售許可；當土地出讓成交價超過市場指導價 10%時，工程竣工驗收后方可申請預售許可。2016 年 8 月南京新政首次將土拍價格與現房預售的條件相掛鉤，規定當該地塊網上競價達到最高限價 80%時，低層建筑申領預售許可需達到建筑主體封頂；當網上競價達到最高限

45、價的 90%時，該地塊所建商品住房必須現房銷售。批量出讓現售地塊，亦會使土拍熱度降低，如 2021年 9 月杭州 10 宗現房地塊，全部流拍。我們預計未來現房地塊的出讓，或使土地價格下滑，房企在項目測算利潤率端會有考慮更厚安全墊?，F房銷售現房銷售所見即所得，有效防范交付風險所見即所得，有效防范交付風險。預售制下，由于銷售和交付有時間差,部分項目存在虛假宣傳、改變規劃、延期交房等不規范行為,同時也可能出現無法建成或交付的風險，購房者承擔了較大風險。而現售制下，項目已經竣工驗收合格，購房者所見及所得，購買后即可辦理產權證，能有效降低購房者的風險。4.2 房企：高周轉模式失效，需提升自身經營能力 現

46、房銷售現房銷售拉長房企項目經營性現金流回正周期，高周轉模式難以延續拉長房企項目經營性現金流回正周期，高周轉模式難以延續。預售制下房企項目通常經營性現金流回正周期在 12-18 個月左右，而現售制下，由于有 2 年 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 15/20 行業研究|行業深度研究 左右的建設周期，項目經營性現金流回正周期或增加至 36-42 個月。當前以及過去較長一段時間，房企快速銷售、快速回款，資金回正后立馬投入下一個項目的高周轉模式難以延續。拿一個項目，做好一個項目，賺一個項目的錢或是房企未來的穩健發展模式。圖表圖表11：預售、現售情況下房地產項目經營性現金流差異預售、現售情況下房地產項目經

47、營性現金流差異 資料來源：國聯民生證券研究所繪制 現房銷售增加開發商資金成本，對凈利率和現房銷售增加開發商資金成本，對凈利率和 IRRIRR（內部收益率）有影響（內部收益率）有影響。從房地產開發資金來源看，2024 年個人按揭貸款、定金及預收款兩項占開發資金來源的比例為 45.7%，在預售制下這兩部分資金對房企而言相當于優質的無息融資；現售后，項目層面的個人按揭貸款、定金及預收款或延期 2-3 年到位，房企需用自有資金和其他融資填補，融資成本將明顯增加。以北京某項目為例，銷售總貨值約 127 億元，期房銷售下財務費用約 2.2 億元，凈利率 8.0%；其他條件不變的現房銷售下，財務費用約 5.

48、6 億元，凈利率 6.0%，現房對凈利率的影響約 2 個百分點（不同項目有所差異）。而從內部收益率 IRR 角度看，其為資金流入現值總額與資金流出現值總額相等、凈現值等于零時的折現率，現金流回正的周期加長預計對 IRR 有較大影響。凈利率可通過降低成本提升，IRR 需加快現金回流，我們認為房企未來拿地或將更多考慮我們認為房企未來拿地或將更多考慮凈利率厚度，對凈利率厚度，對 IRRIRR 的門檻或降低。的門檻或降低。請務必閱讀報告末頁的重要聲明 16/20 行業研究|行業深度研究 圖表圖表12：20052005-20242024 年各類房地產開發到位資金占比走勢年各類房地產開發到位資金占比走勢

49、圖表圖表13：20242024 年各類房地產開發到位資金占比年各類房地產開發到位資金占比 資料來源：國家統計局，國聯民生證券研究所 資料來源：國家統計局，國聯民生證券研究所 圖表圖表14：北京某項目期房和現房銷售情型下財務費用和凈利率差異北京某項目期房和現房銷售情型下財務費用和凈利率差異 科目科目 期房期房 現房現房 土地成本（萬元）土地成本（萬元）904,040 904,040 總建安成本（萬元）總建安成本（萬元）122,209 122,209 銷售貨值（萬元）銷售貨值（萬元）1,270,465 1,270,465 銷售周期（季）銷售周期（季）3 12 毛利率毛利率 15.5%15.5%財務

50、費用（萬元）財務費用（萬元）22,302 56,030 凈利潤（萬元）凈利潤（萬元）102,144 76,848 凈利率凈利率 8.0%6.0%資料來源：中指院，國聯民生證券研究所測算 現房銷售對房企產品品質、運營效率和融資能力要求更高，或加速行業出清現房銷售對房企產品品質、運營效率和融資能力要求更高，或加速行業出清?，F房銷售，購房者先驗房再付款，更考驗開發商的產品力，產品瑕疵的影響將會放大，客群進一步向優質項目集中；現售導致的項目現金流入延后或使房企進一步加快開發速度，以盡快回籠資金，我們預計裝配式建筑的使用普及率將提升；現售背景下，項目個人按揭貸款、定金及預收款這兩項無息融資形成空缺，擁有

51、更低融資成本、更多融資渠道的優質房企更能適應現房模式，其他房企或加速出清。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%國內貸款利用外資自籌資金定金及預收款個人按揭貸款其他到位資金國內貸款,14.1%利用外資,0.0%自籌資金,35.1%定金及預收款,31.2%個人按揭貸款,14.5%其他到位資金,5.0%請務必閱讀報告末頁的重要聲明 17/20 行業研究|行業深度研究 5.投資建議：推薦產品品質好、運營效率高、融資能力強的優質房企 現房銷售是推動房地產新發展模式的重要一環，政策導向有力有序推進，同時配套相應融資、稅收等支持措施。我們預計庫存偏高、去化周期較長的低能級城市推

52、行現房銷售政策較快，而市場表現良好庫存相對健康高能級城市或將逐步試點推行。對于行業，現房銷售延緩土地到住房的轉換，降低新房供給，對房價有穩定作用；現房銷售或使土拍熱度下降，土地價格下滑，房企未來拿地或將更多考慮凈利率厚度；現房銷售所見即所得，杜絕預售亂象，有效防范交付風險。對于房企，現房銷售拉長房企項目經營性現金流回正周期，高周轉模式難以延續；現房銷售增加開發商資金成本，對凈利率和 IRR（內部收益率）有影響；現房銷售對房企產品品質、運營效率和融資能力要求更高，或加速行業出清。產品品質好、運營效率高、融資能力強的房企更能適應現房銷售模式，其他房企或加速出清，優質房企“剩者為王”，推薦在重點城市

53、核心區持續拿地的頭部央國企和改善型房企，如建發國際集團、中國海外發展、綠城中國、濱江集團、建發股份等。6.風險提示 寬松政策效果不達預期：寬松政策效果不達預期：盡管市場調控政策正在逐步推進，政策的執行效果可能不如預期。由于政策實施過程中可能出現的延遲等影響因素發生，市場供需平衡的恢復進程可能因此放緩，進而影響調控效果。房企流動性風險加?。悍科罅鲃有燥L險加?。涸诋斍笆袌霏h境下，房企的資金鏈壓力較大，對于資金實力較弱的企業，可能面臨較大的流動性風險。當前房地產市場尚處于筑底階段，若快速全面推進現房銷售，或使部分房企現金流情況惡化，或導致風險事件。市場信心市場信心不及預期不及預期：由于過去市場波動較

54、大，加之部分企業違約或項目延期等負面事件的發生，市場參與者的信心可能仍然較為脆弱。消費者和投資者可能仍然持觀望態度，導致市場活躍度和交易量難以顯著提升，從而進一步影響市場復蘇進程。測算測算假設帶來的假設帶來的結果偏差結果偏差：本文在測算期房和現房對項目財務費用、利潤率影響時，項目拿地、建安等投資為假設數值，測算結果或與實際有偏差。請務必閱讀報告末頁的重要聲明 18/20 行業研究|行業深度研究 附錄 圖表圖表15：20242024 年各省市對現房銷售的鼓勵措施年各省市對現房銷售的鼓勵措施 日期 城市 政策內容 1 月 17 日 泉州市晉江市 新政明確，整體商品房現房銷售項目開發企業可申請延期繳

55、納城市基礎設施配套費，允許開發企業在辦理商品房現售備案前繳清，同一項目多次（兩次及以上）辦理商品房現售備案的，可在首次辦理商品房現售備案后補交，在第二次辦理前繳清。鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，向整體商品房現房銷售項目開發企業提供金融支持，并給予貸款利率優惠。對使用住房公積金貸款購買新出讓房地產用地一手現房銷售商品住宅的，公積金貸款額度在最高額度基礎上上浮 5 萬元，購買新出讓房地產用地一手現房銷售全裝修商品住宅的，公積金貸款額度在最高額度基礎上上浮 10 萬元。1 月 23 日 宜春市宜豐縣 穩步推進“交房即交證”改革。統籌推進工程建設項目審批制度、建設項目“多測合一

56、”、壓縮不動產登記辦理時間、市政公用服務報裝接入等改革事項，優化整合商品房預售、峻工驗收備案、房屋交付。2 月 6 日 衢州市常山縣 試點現房銷售。通知提出加大金融支持。強化房地產開發貸款支持。金融機構在發放房地產開發貸款時，合理區分項目子公司風險和集團控股公司風險。在保證風險可控的基礎上，加快貸款發放，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，促進房地產開發有效投資；在原有以土地競買保證金繳納作為參加土地競買履約保證的基礎上，增加“見索即付”的銀行保函作為參加土地競買的履約保證方式。試點現房銷售。優化商品房銷售方式，試點開展優質商品住宅地塊現房銷售。2 月 9 日 宜春市靖安縣 定期組織

57、開展房地產集中展銷活動，鼓勵按照市場化原則搭建面向全社會公開的在售商品住房團購平臺，各房地產企業自愿參加，對滿足團購條件購房的（一次性購買 10 套以上等），可在新建商品住房原明碼標價基礎上再下降不超過 8 個點。團購房源須是“五證”齊全的現房或準現房。2 月 26 日 襄陽市南漳縣 鼓勵有條件的房地產開發企業推進商品房現房銷售。3 月 22 日 海南省澄邁縣 促進安居房現房銷售 3 月 25 日 日照 符合條件的新市民（含城鄉二孩及以上家庭）、青年人才等可以申請政府發放的購房優惠券補貼，補貼數額為購房款總額的 20%，購買現房并直接辦證的，優惠券可用于抵首付款的 50%。5 月 23 日 江

58、門 推進實施一手現房“帶押網簽”，加快推進實施一手現房“帶押網簽”和“帶押過戶”服務模式。6 月 7 日 蕪湖 有力有序推進現房銷售。6 月 21 日 滁州市鳳陽縣 團購房源須是“五證”齊全的現房或準現房（一年內峻工交付）。自 2024 年 6 月 20 日至 2024 年 12 月31 日期間，對滿足團購條件購房的（一次性購買 3 套以上等），新建商品住房網簽價格可適度下?。ㄔ瓌t上不低于備案價格的 85%，下浮幅度在合同網簽備案前須報發改委和住建局備案）。6 月 29 日 開封市蘭考縣 鼓勵房地產企業銷售現房或準現房。7 月 5 日 泉州 探索商品房現房銷售模式，推廣商品房全裝修交付。對使用

59、住房公積金貸款購買新出讓房地產用地一手現房銷售商品住宅的，公積金貸款額度在最高額度基礎上上浮 5 萬元；購買新出讓房地產用地一手現房銷售全裝修商品住宅的，公積金貸款額度在最高額度基礎上上浮 10 萬元。7 月 9 日 北海 支持一手現房帶押交易過戶。全市范圍內已辦理新建商品房現售備案、首次登記和抵押權設立登記的新建商品房（簡稱一手現房），經商品房交易雙方、抵押權人協商一致，可辦理商品房買賣合同網簽備案及一手現房帶押過戶。7 月 24 日 上饒 探索現房銷售模式。針對試點新推出的現房銷售項目，競得人可申請延期至取得現房銷售備案前繳納城市基礎設施配套費。7 月 26 日 鷹潭 穩步推進現房銷售。密

60、切跟進國家現房銷售支持政策，學習借鑒外省市現房銷售試點經驗，及時研究我市現房銷售政策儲備，穩步推進現房銷售。請務必閱讀報告末頁的重要聲明 19/20 行業研究|行業深度研究 7 月 26 日 贛州 繼續延長土地出讓價款繳交時限。公布之日起至 2025 年 12 月 31 日期間，全市范圍內成交的土地，自合同簽訂之日起 1 個月內繳納出讓價款的 50%，剩余土地出讓金繳納期限可延長至 6 個月；對實行商品房現房銷售的項目，剩余土地出讓金繳納期限可延長至一年。8 月 1 日 萍鄉 萍鄉市將支持試點現房銷售。進一步優化完善現房銷售的工程建設項目審批、驗收備案等制度，壓縮項目開工、驗收時間，提高項目開

61、發、上市效率。屬地政府（管委會）可結合實際試點現房銷售，對實行現房銷售的項目進一步加大白名單融資政策傾斜力度，支持商品住房項目達到現房銷售的條件。8 月 27 日 邵陽 金融支持現房銷售項目。鼓勵商業銀行按市場化、法治化原則，對現房銷售項目在系統內爭取最優支持政策，提高現房銷售項目開發貸額度、延長開發貸期限、降低開發貸利率。2024 年 9 月 1 日起新出讓的土地，在土地出讓時未明確預售條件的，全面鼓勵實行現房出售。實行現房銷售的項目，土地掛牌時必須達到凈地出讓條件。用地紅線外道路、電力、燃氣、給排水等基礎設施配套必須保證項目具備開工建設條件。項目在土地出讓時按出讓掛牌價的 30%繳納土地競

62、買保證金；土地出讓金總額 1 億元以內的，在簽訂國有土地使用權出讓合同后一個月內首次繳納土地價款的 50%，余款可在 6 個月內繳清。建立住宅專項維修資金配存激勵和負面清單制度，制定支持房地產項目“白名單”工作的商業銀行名錄，對支持“保交房”項目及現房銷售項目貸款的，住宅專項維修基金按貸款發放到位資金 1:1 的比例給予存款轉儲支持；貸款支持其他開發項目的，按不低于 1:0.5 的比例給予存款轉儲支持。對支持不力的銀行取消其預售資金監管資格。9 月 4 日 九江市武寧縣 支持商品房現房銷售 9 月 5 日 衡陽 鼓勵商品房現房銷售。引導房地產開發企業采取現房銷售模式。鼓勵商業銀行按市場化、法治

63、化原則提高現房銷售項目開發貸額度，延長開發貸期限、降低開發貸利率，對現房銷售項目購房業主的首套按揭優先受理、優先審批。9 月 5 日 湘潭 提高預售許可審批形象進度節點（封頂以上），有序向現房銷售轉變。9 月 9 日 昭通 鼓勵有條件的縣（市、區），因地制宜，先行先試，開展商品房現房銷售試點工作。9 月 12 日 茂名 積極有序推行商品房現房銷售，鼓勵房地產企業開發帶裝修銷售商品房，推廣應用菜單式、套餐式精裝房訂制。9 月 15 日 山西省 各市政府要積極探索房地產開發銷售新模式，有序推進商品房預售改革，有力推動現房銷售試點。9 月 19 日 遵義 現房銷售商品房的，可在辦理商品房銷售網簽合同

64、備案時繳納專項維修資金。9 月 22 日 無錫 要加力轉模式，借鑒先進地區經驗做法，積極探索現房銷售試點。9 月 25 日 大慶 鼓勵房地產企業“交房即辦證”。鼓勵房地產企業推行新建商品房現房銷售，鼓勵滿足現房銷售條件的房地產項目開展“交房即辦證”，保障購房人權益。9 月 29 日 青海省 借鑒德令哈市現房銷售試點經驗，加快推進商品住房現房銷售工作。9 月 29 日 營口 從 2025 年 1 月 1 日起，對新掛牌土地的項目、已供地未辦理施工許可的項目，全部實行現房銷售。即：項目工程峻工驗收合格后進行銷售；商品房現售按照商品房銷售管理辦法有關規定執行。對在2025 年 1 月 1 日前已經取

65、得施工許可、但未辦理銷（預）售許可的項目，在建項目全部樓宇主體封頂后，并全額繳納城市基礎設施配套費后方可辦理銷（預）售許可。商品房現售價格由當事人協商議定。9 月 30 日 海東 嚴格審查商品房預售條件，將商品房核發預售許可證的形象進度提高至外立面完成，并逐步實現現房銷售。10 月 24 日 銀川 加大現房銷售配套政策支持，明確新出讓土地項目按照不少于 30%建筑面積實行現房銷售，鼓勵在建項目未售樓棟實行現房銷售，延長房屋供應時序。創新實施土地出讓金分批繳納，允許企業在簽訂土地出讓合同后兩年內繳清全部地價款，分期分批開發建設，有效減少投放量。資料來源：各地政府官網，克而瑞，國聯民生證券研究所

66、請務必閱讀報告末頁的重要聲明 20/20 行業研究|行業深度研究 評級說明評級說明 投資建議的評級標準 評級 說明 報告中投資建議所涉及的評級分為股票評級和行業評級（另有說明的除外）。評級標準為報告發布日后 6到 12 個月內的相對市場表現，也即：以報告發布日后的 6 到 12 個月內的公司股價（或行業指數）相對同期相關證券市場代表性指數的漲跌幅作為基準。其中：A 股市場以滬深 300 指數為基準，北交所市場以北證 50 指數為基準；香港市場以摩根士丹利中國指數為基準；美國市場以納斯達克綜合指數或標普 500指數為基準；韓國市場以柯斯達克指數或韓國綜合股價指數為基準。股票評級 買入 相對同期相

67、關證券市場代表性指數漲幅大于 10%增持 相對同期相關證券市場代表性指數漲幅在 5%10%之間 持有 相對同期相關證券市場代表性指數漲幅在-5%5%之間 賣出 相對同期相關證券市場代表性指數漲幅小于-5%行業評級 強于大市 相對表現優于同期相關證券市場代表性指數 中性 相對表現與同期相關證券市場代表性指數持平 弱于大市 相對表現弱于同期相關證券市場代表性指數 分析師聲明分析師聲明 本報告署名分析師在此聲明：我們具有中國證券業協會授予的證券投資咨詢執業資格或相當的專業勝任能力，本報告所表述的所有觀點均準確地反映了我們對標的證券和發行人的個人看法。我們所得報酬的任何部分不曾與，不與，也將不會與本報

68、告中的具體投資建議或觀點有直接或間接聯系。法律主體聲明法律主體聲明 本報告由國聯民生證券股份有限公司或其關聯機構制作，國聯民生證券股份有限公司及其關聯機構以下統稱為“國聯民生證券”。本報告的分銷依據不同國家、地區的法律、法規和監管要求由國聯民生證券于該國家或地區的具有相關合法合規經營資質的子公司/經營機構完成。國聯民生證券股份有限公司具備中國證監會批復的證券投資咨詢業務資格，接受中國證監會監管，負責本報告于中國（港澳臺地區除外）的分銷。國聯證券國際金融有限公司具備香港證監會批復的就證券提供意見（4 號牌照）的牌照，接受香港證監會監管，負責本報告于中國香港地區的分銷。本報告署名研究人員所持中國證

69、券業協會注冊分析師資質信息和香港證監會批復的牌照信息已于署名研究人員姓名處披露。權益披露權益披露 國聯證券國際金融有限公司跟本研究報告所述公司在過去 12 個月內并沒有任何投資銀行業務關系，且雇員或其關聯人士沒有擔任本報告中提及的公司或發行人的高級人員。一般聲明一般聲明 除非另有規定，本報告中的所有材料版權均屬國聯民生證券股份有限公司（已獲中國證監會許可的證券投資咨詢業務資格）及其附屬機構（以下統稱“國聯民生證券”）。未經國聯民生證券事先書面授權，不得以任何方式修改、發送或者復制本報告及其所包含的材料、內容。所有本報告中使用的商標、服務標識及標記均為國聯民生證券的商標、服務標識及標記。本報告是

70、機密的，僅供我們的客戶使用，國聯民生證券不因收件人收到本報告而視其為國聯民生證券的客戶。本報告中的信息均來源于我們認為可靠的已公開資料，但國聯民生證券對這些信息的準確性及完整性不作任何保證。本報告中的信息、意見等均僅供客戶參考，不構成所述證券買賣的出價或征價邀請或要約。該等信息、意見并未考慮到獲取本報告人員的具體投資目的、財務狀況以及特定需求，在任何時候均不構成對任何人的個人推薦?？蛻魬攲Ρ緢蟾嬷械男畔⒑鸵庖娺M行獨立評估，并應同時考量各自的投資目的、財務狀況和特定需求，必要時就法律、商業、財務、稅收等方面咨詢專家的意見。對依據或者使用本報告所造成的一切后果，國聯民生證券及/或其關聯人員均不承

71、擔任何法律責任。本報告所載的意見、評估及預測僅為本報告出具日的觀點和判斷。該等意見、評估及預測無需通知即可隨時更改。過往的表現亦不應作為日后表現的預示和擔保。在不同時期，國聯民生證券可能會發出與本報告所載意見、評估及預測不一致的研究報告。國聯民生證券的銷售人員、交易人員以及其他專業人士可能會依據不同假設和標準、采用不同的分析方法而口頭或書面發表與本報告意見及建議不一致的市場評論和/或交易觀點。國聯民生證券沒有將此意見及建議向報告所有接收者進行更新的義務。國聯民生證券的資產管理部門、自營部門以及其他投資業務部門可能獨立做出與本報告中的意見或建議不一致的投資決策。特別聲明特別聲明 在法律許可的情況

72、下，國聯民生證券可能會持有本報告中提及公司所發行的證券并進行交易，也可能為這些公司提供或爭取提供投資銀行、財務顧問和金融產品等各種金融服務。因此，投資者應當考慮到國聯民生證券及/或其相關人員可能存在影響本報告觀點客觀性的潛在利益沖突，投資者請勿將本報告視為投資或其他決定的唯一參考依據。版權聲明版權聲明 未經國聯民生證券事先書面許可，任何機構或個人不得以任何形式翻版、復制、轉載、刊登和引用。否則由此造成的一切不良后果及法律責任由私自翻版、復制、轉載、刊登和引用者承擔。聯系我們聯系我們 北京：北京市東城區安外大街 208 號玖安廣場 A 座 4 層 上海：上海市虹口區楊樹浦路 188 號星立方大廈 8 層 無錫：江蘇省無錫市金融一街 8 號國聯金融大廈 16 樓 深圳：廣東省深圳市福田區益田路 4068 號卓越時代廣場 1 期 13 樓