上海世茂股份有限公司2021年年度報告（244頁）.PDF

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1、2021 年年度報告 1 / 244 公司代碼：600823 公司簡稱：世茂股份 債券代碼：155391 債券簡稱：19 世茂 G3 債券代碼：163216 債券簡稱：20 世茂 G1 債券代碼：163644 債券簡稱：20 世茂 G2 債券代碼：175077 債券簡稱：20 世茂 G3 債券代碼：175192 債券簡稱：20 世茂 G4 上海世上海世茂股份有限公司茂股份有限公司 20212021 年年度報告年年度報告 2021 年年度報告 2 / 244 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事會、監事會及董事、監事、高級管理人員保證年度報告內容的真實本公司董事會、監事會及董事、監事、高級管理

2、人員保證年度報告內容的真實性性、準確、準確性性、完整完整性性，不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，并承擔個別和連帶的法律責任。，不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，并承擔個別和連帶的法律責任。 二、二、 公司公司全體董事出席全體董事出席董事會會議。董事會會議。 三、三、 中興財中興財光華會計師事務所光華會計師事務所（特殊普通合伙）（特殊普通合伙）為本公司出具了為本公司出具了帶有強調事項段的無保留意見帶有強調事項段的無保留意見的審計報告，本公司董事會、監事會對相關事項已有詳細說明，請投資者注意閱讀。的審計報告，本公司董事會、監事會對相關事項已有詳細說明，請投資者注意閱讀。 四、四、 公司負責

3、人公司負責人吳凌華吳凌華、主管會計工作負責人、主管會計工作負責人俞峰俞峰及會計機構負責人（會計主管人員）及會計機構負責人（會計主管人員）俞峰俞峰聲聲明：保證年度報告中財務報告的真實、準確、完整。明：保證年度報告中財務報告的真實、準確、完整。 五、五、 董事會決議通過的本報告期利潤分配預案或公積金轉增股本預案董事會決議通過的本報告期利潤分配預案或公積金轉增股本預案 公司2021年度利潤分配、公積金轉增股本方案為：不派發現金紅利，不送紅股，不以公積金轉增股本。 六、六、 前瞻性陳述的風險聲明前瞻性陳述的風險聲明 適用 不適用 本報告中所涉及的未來計劃、發展戰略等前瞻性陳述（包括但不限于預計、預測、

4、目標、估計、規劃、計劃及展望）涉及各類已知或未知的不確定因素，不構成公司對投資者的實質承諾，敬請投資者注意投資風險。 七、七、 是否存在被控股股東及其關聯方非經營性占用資金情況是否存在被控股股東及其關聯方非經營性占用資金情況 否 八、八、 是否存在違反規定決策程序對外提供擔保的情況是否存在違反規定決策程序對外提供擔保的情況 否 九、九、 是否存在半數是否存在半數以上以上董事無法保證公司所披露年度報告的真實性、準確性和完整性董事無法保證公司所披露年度報告的真實性、準確性和完整性 否 十、十、 重大風險提示重大風險提示 公司已在本報告中詳細描述可能存在的相關風險，敬請查閱第三節管理層討論與分析中關

5、于公司未來發展的討論與分析中可能面對的風險部分的內容。 十一、十一、 其他其他 適用 不適用 2021 年年度報告 3 / 244 目錄目錄 第一節第一節 釋義釋義 . 3 第二節第二節 公司簡介和主要財務指標公司簡介和主要財務指標 . 4 第三節第三節 管理層討論與分析管理層討論與分析. 8 第四節第四節 公司治理公司治理. 30 第五節第五節 環境與社會責任環境與社會責任. 48 第六節第六節 重要事項重要事項. 49 第七節第七節 股份變動及股東情況股份變動及股東情況. 64 第八節第八節 優先股相關情況優先股相關情況. 69 第九節第九節 債券相關情況債券相關情況. 70 第十節第十節

6、 財務報告財務報告. 79 備查文件目錄 載有公司負責人、主管會計工作負責人、會計機構負責人簽名并蓋章的財務報表 報告期內在中國證監會指定報紙上公開披露過的所有公司文件的正本及公告原件 2021 年年度報告 4 / 244 第一節第一節 釋義釋義 一、一、 釋義釋義 在本報告書中，除非文義另有所指，下列詞語具有如下含義： 常用詞語釋義 中國證監會 指 中國證券監督管理委員會 本公司、公司 指 上海世茂股份有限公司 世茂房地產、世茂集團 指 世茂集團控股有限公司（0813HK） 峰盈國際 指 Peak Gain International Limited（峰盈國際有限公司） 世茂投資 指 上海世

7、茂投資管理有限公司 世茂企業 指 西藏世茂企業發展有限公司 世茂服務 指 世茂服務控股有限公司（0873HK） 第二節第二節 公司簡介和主要財務指標公司簡介和主要財務指標 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名稱 上海世茂股份有限公司 公司的中文簡稱 世茂股份 公司的外文名稱 Shanghai ShimaoCo.,Ltd 公司的外文名稱縮寫 SMC 公司的法定代表人 吳凌華 二、二、 聯系人和聯系方式聯系人和聯系方式 董事會秘書 姓名 俞峰 聯系地址 上海市浦東新區濰坊西路55號上海世茂大廈6樓 電話 021-20203388 傳真 021-20203399 電子信箱 三、三、 基本情況基本

8、情況簡介簡介 公司注冊地址 上海市黃浦區南京西路268號 公司辦公地址 上海市浦東新區濰坊西路55號上海世茂大廈6樓 公司辦公地址的郵政編碼 200122 公司網址 電子信箱 四、四、 信息披露及備置地點信息披露及備置地點 公司披露年度報告的媒體名稱及網址 上海證券報、證券日報 公司披露年度報告的證券交易所網址 公司年度報告備置地點 上海市浦東新區濰坊西路55號上海世茂大廈6樓 五、五、 公司股票簡況公司股票簡況 公司股票簡況 2021 年年度報告 5 / 244 股票種類 股票上市交易所 股票簡稱 股票代碼 變更前股票簡稱 A股 上海證券交易所 世茂股份 600823 萬象集團 六、六、 其

9、他其他相相關資料關資料 公司聘請的會計師事務所（境內） 名稱 中興財光華會計師事務所（特殊普通合伙） 辦公地址 上海市嘉定區古猗園路 1399 弄 2 號樓 3 樓 簽字會計師姓名 李俊鵬、孫玉鋒 七、七、 近三年主要會計數據和財務指標近三年主要會計數據和財務指標 ( (一一) ) 主要會計數據主要會計數據 單位：元 幣種：人民幣 主要會計數據 2021年 2020年 本期比上年同期增減(%) 2019年 營業收入 19,391,616,442.61 21,705,342,235.59 -10.66 21,449,125,613.44 歸屬于上市公司股東的凈利潤 961,016,789.82

10、1,550,166,837.44 -38.01 2,429,545,264.83 歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤 1,037,792,707.57 1,465,862,770.01 -29.20 1,836,406,855.13 經營活動產生的現金流量凈額 -16,112,872,190.03 4,840,228,709.17 -432.89 4,710,650,104.36 2021年末 2020年末 本期末比上年同期末增減（%） 2019年末 歸屬于上市公司股東的凈資產 25,809,346,744.87 26,088,435,706.10 -1.07 25,383,301,

11、275.01 總資產 142,983,457,047.13 149,304,753,976.58 -4.23 127,563,906,227.18 ( (二二) ) 主要財務指標主要財務指標 主要財務指標 2021年 2020年 本期比上年同期增減(%) 2019年 基本每股收益（元股） 0.26 0.41 -36.59 0.65 稀釋每股收益（元股） 0.26 0.41 -36.59 0.65 扣除非經常性損益后的基本每股收益（元股） 0.28 0.39 -28.21 0.49 加權平均凈資產收益率（%） 3.61 5.90 減少 2.29 個百分點 9.76 扣除非經常性損益后的加權平均凈

12、資產收益率（%） 3.90 5.58 減少 1.68 個百分點 7.38 2021 年年度報告 6 / 244 報告期末公司前三年主要會計數據和財務指標的說明 適用 不適用 八、八、 境內外會計準則下會計數據差異境內外會計準則下會計數據差異 (一一) 同時按照國際會計準則與按中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和歸屬于上市公司股東同時按照國際會計準則與按中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和歸屬于上市公司股東的凈資產差異情況的凈資產差異情況 適用 不適用 (二二) 同時按照境外會計準則與按中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和同時按照境外會計準則與按中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和歸歸屬于上市公

13、司股東的屬于上市公司股東的凈資產差異情況凈資產差異情況 適用 不適用 (三三) 境內外會計準則差異的說明：境內外會計準則差異的說明： 適用 不適用 九、九、 2021 年分季度主要財務數據年分季度主要財務數據 單位：元 幣種：人民幣 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 營業收入 3,687,055,803.40 8,213,997,413.26 3,168,669,353.37 4,321,893,872.58 歸屬于上市公司股東的凈利潤 236,021,064.65 907,283,548.11 46,815,2

14、20.28 -229,103,043.22 歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益后的凈利潤 231,813,776.50 883,759,641.76 23,957,661.90 -101,738,372.59 經營活動產生的現金流量凈額 -1,213,070,032.70 3,692,957,855.48 -1,517,128,199.03 -17,075,631,813.78 季度數據與已披露定期報告數據差異說明 適用 不適用 十、十、 非經常性損益項目和金額非經常性損益項目和金額 適用 不適用 單位:元 幣種:人民幣 非經常性損益項目 2021 年金額 附注（如適用） 2020 年金額

15、2019 年金額 非流動資產處置損益 -1,046,781.64 58,193.08 16,288.16 越權審批，或無正式批準文件，或偶發性的稅收返還、減免 計入當期損益的政府補助，但與公司正常經營業務密切相關，符合國家政策規定、按照一定標準定額或定量持續享受的政府補助除外 53,332,635.08 66,773,791.05 32,513,114.89 計入當期損益的對非金融企業收取的資金占用費 25,574,766.51 8,241,768.51 2021 年年度報告 7 / 244 企業取得子公司、聯營企業及合營企業的投資成本小于取得投資時應享有被投資單位可辨認凈資產公允價值產生的收

16、益 非貨幣性資產交換損益 委托他人投資或管理資產的損益 因不可抗力因素，如遭受自然災害而計提的各項資產減值準備 債務重組損益 企業重組費用，如安置職工的支出、整合費用等 交易價格顯失公允的交易產生的超過公允價值部分的損益 同一控制下企業合并產生的子公司期初至合并日的當期凈損益 -11,182.89 與公司正常經營業務無關的或有事項產生的損益 25,400,000.00 除同公司正常經營業務相關的有效套期保值業務外，持有交易性金融資產、衍生金融資產、交易性金融負債、衍生金融負債產生的公允價值變動損益，以及處置交易性金融資產、衍生金融資產、交易性金融負債、衍生金融負債和其他債權投資取得的投資收益

17、單獨進行減值測試的應收款項、合同資產減值準備轉回 對外委托貸款取得的損益 采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產公允價值變動產生的損益 -168,038,208.63 1,018,000,000.00 根據稅收、會計等法律、法規的要求對當期損益進行一次性調整對當期損益的影響 受托經營取得的托管費收入 除上述各項之外的其他營業外收入和支出 -4,080,475.83 31,232,020.56 -41,473,236.97 其他符合非經常性損益定義的損益項目 5,094,475.01 19,893,457.70 4,251,146.22 減：所得稅影響額 -22,403,605.72 30,

18、360,638.69 263,504,725.62 少數股東權益影響額（稅后） 9,841,167.46 28,867,522.78 164,894,762.60 合計 -76,775,917.75 84,304,067.43 593,138,409.70 將公開發行證券的公司信息披露解釋性公告第 1 號非經常性損益中列舉的非經常性損益2021 年年度報告 8 / 244 項目界定為經常性損益項目的情況說明 適用 不適用 十一、十一、 采用公允價值計量的項目采用公允價值計量的項目 適用 不適用 單位：元 幣種：人民幣 項目名稱 期初余額 期末余額 當期變動 對當期利潤的影響金額 海通證券股份有

19、限公司流通股 109,310,000.00 -109,310,000.00 萬達電影股份有限公司流通股 366,288,469.44 -366,288,469.44 投資性房地產 53,608,320,000.00 55,519,910,000.00 1,911,590,000.00 -168,038,208.63 合計 54,083,918,469.44 55,519,910,000.00 1,435,991,530.56 -168,038,208.63 十二、十二、 其他其他 適用 不適用 第三節第三節 管理層討論與分析管理層討論與分析 一、一、經營情況經營情況討論與分析討論與分析 公司是

20、集綜合商業地產開發與銷售、商業經營及管理、多元投資于一體的綜合地產上市公司。公司緊跟國家發展布局，堅持深耕與拓展，聚焦灣區、蘇滬、杭甬、濟青、成渝、榕廈、華中、北京八大戰略核心城市群進行業務布局，以打造高標準的商業綜合物業為己任，將人民日益增長的對美好生活的需求作為各項建設的動力和源泉。 公司秉承“回歸生活本質”的開發理念，通過城市運營、城市賦能和價值創新構筑獨特影響力，竭力為人們創造具有未來生活想象的城市空間。 公司始終關注商業經營的本質，在夯實基礎管理的同時，不斷提升運營效率，優化組織結構，以實現穩定高質量的發展，為客戶、員工、股東和社會創造更大價值。 二、二、報告期內公司所處行業情況報告

21、期內公司所處行業情況 2021 年，我國經濟環境處于“跨周期”與“逆周期”相結合的變局之中。在政策調控加碼、疫情反復的擾動下，全年行業基本面歷經“量價齊升”至“回落承壓”的起伏過程，進而鏈式反應引發各方主體情緒的傳染及放大，并最終傳導至終端市場?；仡?2021 年，全年房地產市場呈現以下特點： 1、 政策：堅持“三穩”目標，政策工具箱全面發力 在堅持“房住不炒”的總基調下，隨著 “三條紅線”、“貸款集中度管理”、“集中供地”等政策的相繼出臺，政府在融資端、需求端、供給端對房地產行業進行了全方位管控。據不完全統計，2021 年全國各省市發布地產調控政策超過 450 次，尤其是對核心一二線及熱點三

22、四線城2021 年年度報告 9 / 244 市，政策工具“從嚴從頻從廣”。隨著市場下行，四季度起因城施策和政策修復的空間不斷打開，但由于傳導時滯，反映到市場端仍需時間。 2、銷售：上半年成交超預期，下半年市場急劇下探 受后疫情期貨幣政策環境、改善需求提升等多方因素影響，2021 年上半年商品房銷售同比出現大幅增長，銷售面積 88,635 萬平方米，同比增長 27.7%。然而隨著政策調控趨嚴，7-12 月全國商品房銷售面積連續 6 個月錄得負增長，需求端持續疲軟，市場觀望情緒濃厚。 數據來源：國家統計局 3、投資：金額面積同比下降，土拍市場顯著轉冷 2021 年全年，全國 351 城住宅用地的累

23、計成交金額為 5.93 萬億元，同比下降 10.3%；累計成交規劃建筑面積為 16.67 萬億平米，同比下降 27.8%。尤其是第二、三批集中供地降溫明顯，撤牌及流拍率大幅上升，以第二批供地為例，整體流拍率超過 40%，其中杭州、長沙、北京等城市流拍率均超過 50%。 4、商業：下半年社零增速偏弱，零售消費市場存在結構性調整 2021 年下半年社零增速呈現偏弱態勢，疫情持續散點復燃及變異毒株多地傳播對居民部門消費傾向帶來明顯抑制作用。從 12 月份的數據來看，社零總額 41,269 億元，同比增長 1.7%，較 11 月少增 2.2 個百分點。低位運行的消費市場對企業及品牌均造成一定影響。20

24、21 年 11 月，全國 50 家重點大型零售企業零售額同比下降 11.4%，降幅環比擴大 3.7 個百分點。在零售消費品牌方面，則呈現出“冰火兩重天”的情況，一方面是國貨潮牌和冰雪經濟的興起，另一方面多家知名連鎖餐飲品牌、國際快時尚品牌則出現大范圍閉店潮。 2021 年年度報告 10 / 244 數據來源：國家統計局 5、辦公：一線向好、二線承壓，板塊及行業分化顯著 一線城市辦公租賃需求韌勁較足，北上深全年總吸納量同比增長突破百萬平方米；二線城市復蘇態勢較不明朗，總體凈吸納量水平偏低。租金方面，近三年全國重點城市辦公市場的平均租金呈持續下降態勢，但租金降幅在 2021 年有所收窄。此外，不同

25、行業的租賃需求也在隨著國家經濟結構的調整出現顯著分化。2021 年國家對教培、互聯網、房地產等行業的監管調控，使得相關企業的租賃需求迅速萎縮；與此同時，受益于政策扶持的部分行業，如數字經濟、新基建等戰略新興產業的租賃需求則愈加旺盛。 2、 報告期內公司從事的業務情況報告期內公司從事的業務情況 2021 年上半年公司積極推動各項業務保持良好的發展勢頭，但下半年隨著宏觀環境的急劇變化，公司的經營業績也受到較為嚴重的影響。 (1)總體經營業績： 報告期內，公司實現營業收入 193.92 億元，同比下降 10.66%，其中房地產銷售收入 173.16億元，同比下降 14.46%；房地產租賃收入（租金+

26、物管費）13.86 億元，同比增長 20.65%。公司實現綜合毛利潤 70.98 億元，同比下降 7.50%，凈利潤 21.35 億元，同比下降 34.27%，歸屬于上市公司股東凈利潤 9.61 億元，同比下降 38.01%。報告期末公司擁有的貨幣資金余額 88.91 億元，同比下降 38.06%，其中非受限現金 85.54 億元，現金短債比 0.54 倍，剔除預收賬款之后的資產負債率為 63.27%，凈負債率為 60.42%。 (2)地產開發與銷售： 2021 年上半年公司累計實現銷售簽約 166 億元，同比增長 77%，但下半年受政策調控和市場急速下行的影響，僅實現銷售簽約 122 億元，

27、同比下降 31%，全年累計實現銷售簽約 288 億元，同比增長 6%，銷售簽約面積 159 萬平方米，同比增長 47%。 報告期內，公司在杭甬、灣區城市群的銷售簽約分別達到了 71.5 億、70.4 億，占公司全年銷售業績的近 50%。從城市能級的分布來看，二線及以上城市的產值貢獻逾 8 成。 新增土地儲備方面，公司審慎布局，上半年分別于杭州、長沙、寧波收獲 3 幅商辦綜合用地，總價 45.7 億元，總計容建筑面積約 46 萬平方米，單方成本約 10,000 元/平方米。 (3)商業經營與管理： 2021 年全年，公司在管商業項目的銷售客流均較去年同期顯著增長，其中累計銷售同比增長 40%，累

28、計客流同比增長 61%。公司深切地意識到步入“后疫情期”的存量時代，唯有在夯實基礎管理水平的同時不斷突破創新，才能在競爭激烈的市場環境中突圍出圈。 以濟南世茂廣場為例，項目針對目標客群實現精準定位，強化項目“新鮮”、“活力”的標簽，打造“食余知味”全新美食街區和“皆所集”潮玩區，在創新營銷及內容優化升級上狠下功夫，致力滿足追求潮酷體驗客群的消費需求，得到消費者的好評。 此外，廈門集美世茂廣場于 2021 年 4 月底成功開業，開業后始終保持經營活力，開業率穩定在 99%以上，無論是銷售坪效還是首發品牌數量均在區域競品中名列前茅。 2021 年年度報告 11 / 244 圖 1：濟南世茂廣場“食

29、余知味”美食街 圖 2：廈門世茂廣場開業盛況 (4)寫字樓經營與管理： 2021 年，受政策調控和市場結構調整的影響，部分行業的租賃需求出現萎縮，但市場整體的租賃需求呈現回暖態勢。公司在管寫字樓全年整體的凈吸納量穩步提升，平均出租率較 2020年末提升約 9 個百分點。 報告期內，位于北京、南京等地的寫字樓項目均已進入穩定經營狀態，全年出租率始終保持在 90%以上。此外，深圳前海世茂大廈和長沙世茂環球金融中心也保持良好的上升勢頭，均較年初提升了 26 個百分點。上述成績的取得，充分體現了公司把握區域市場動向，應對激烈市場競爭的能力，同時也顯示出客戶對公司寫字樓運營管理和服務品質的高度認可。 圖

30、 3：深圳前海世茂大廈 圖 4：長沙世茂環球金融中心 (5)主題樂園經營與管理： 受零星疫情沖擊，跨省旅游的限制措施以及各地政府對游樂場所的監管措施始終未全部放開，致使主題娛樂項目的經營普遍深受影響。公司在營的三個主題娛樂項目，面對市場波動靈活調整經營策略，報告期內實現銷售收入逾 1.1 億元，客流破百萬人次。 3、 報告期內核心競爭力分析報告期內核心競爭力分析 適用 不適用 2021 年，房地產行業的發展格局發生了根本性變化，新形勢下如何在市場變革中生存下來、如何尋求發展空間和發展機會、如何實現可持續發展，已成為眾多民營房企不得不面臨的難題。審視當下的市場環境，公司認為繼續保持并不斷強化核心

31、競爭力，是公司實現穩定發展的重要保障。 (1)雙輪驅動的運營模式： 公司將繼續堅持并優化“地產開發與銷售+商業經營與管理”雙輪驅動的運營模式，同時進一步推動公司向商業輕資產業務方向的轉型，以使得公司有能力沉著應對不斷變化的市場環境，穿越行業周期，創造持續穩定的價值回饋。 2021 年年度報告 12 / 244 (2)多元的產品陣營： 貫徹“永不止步、不斷探索與創新”的精神，公司匠心構筑 4+2+M 的多元產品陣營，以契合客戶在生活、辦公、文娛方面的多種需求。多樣化的產品類型，使得公司在開發建設過程中，能因地制宜地選擇最合適的產品組合，并在運營的過程中不斷注入 MIX & MORE 的創新理念，

32、優化用戶體驗、豐富產品內涵、實現投資價值的最大化。 (3)完備的體系化管理支持： 依托在商業綜合體領域多年的開發運營經驗，公司已形成一套涵蓋從投資、籌建、運營、物管直至資產退出，由設計、工程、成本、招商、營運、推廣等多職能管理模塊互相組合構建而成的體系化管理方案，再輔以數字化管理工具，以此實現從信息歸集、管理、分析到執行的一體化精細運營。公司有能力對外輸出全鏈條、多環節、定制化的管理方案和服務內容，以滿足不同客戶和產品的需求。 (4)攜手共創服務生態： 深耕商業地產開發運營多年，公司始終嘗試從客戶的需求出發，以商用物業為載體探索多元業務模式，挖掘盈利空間。繼 2021 年 7 月世茂股份全場景

33、商務服務品牌 MWorks 發布以來，公司積極推動商用物業服務生態的構建，未來將繼續以空間服務、智慧賦能、企業成長、生活體驗為著力點，攜手合作伙伴，共同為用戶提供更完善、豐富、貼心的服務。 4、 報告期內主要經營情況報告期內主要經營情況 報告期內主要經營情況如下： ( (一一) ) 主營業務分析主營業務分析 1.1. 利潤表及現金流量表相關科目變動分析表利潤表及現金流量表相關科目變動分析表 單位：元 幣種：人民幣 科目 本期數 上年同期數 變動比例（%） 營業收入 19,391,616,442.61 21,705,342,235.59 -10.66 營業成本 12,293,260,848.91

34、 14,031,849,751.91 -12.39 銷售費用 1,309,647,603.25 1,100,050,134.33 19.05 管理費用 853,272,338.32 815,886,331.32 4.58 財務費用 276,415,512.35 165,630,580.62 66.89 研發費用 資產減值損失 -465,781,035.36 -16,605,036.80 -2,705.06 公允價值變動損益 -168,038,208.63 - 經營活動產生的現金流量凈額 -16,112,872,190.03 4,840,228,709.17 -432.89 投資活動產生的現金流

35、量凈額 -489,659,305.39 248,926,086.62 -296.71 籌資活動產生的現金流量凈額 12,729,062,407.80 -4,717,927,437.82 369.80 營業收入變動原因說明：受宏觀經濟環境、行業環境等綜合因素影響，公司本期營業收入同比有所下降。 營業成本變動原因說明：受宏觀經濟環境、行業環境等綜合因素影響，公司本期營業成本同比有所下降。 2021 年年度報告 13 / 244 銷售費用變動原因說明：同比增加主要系本期商業物業銷售收入增加，營銷及企劃費增加所致。 管理費用變動原因說明：與上期基本持平。 財務費用變動原因說明：同比增加主要系本期結算項

36、目增加，利息支出費用化增加所致。 研發費用變動原因說明：無 經營活動產生的現金流量凈額變動原因說明：同比減少主要系支付應付款項所致。 投資活動產生的現金流量凈額變動原因說明：同比減少主要系上年度有新增非同一控制下的子公司（主要為魯坤）的貨幣資金。 籌資活動產生的現金流量凈額變動原因說明：同比增加主要系本年新增借款所致。 資產減值損失變動原因說明：同比增加主要系存貨減值所致。 公允價值變動損益變動原因說明：受宏觀經濟環境、行業環境及疫情影響，自持商業地產項目公允價值下降。 其他變動原因說明：無 本期公司業務類型、利潤構成或利潤來源發生重大變動的詳細說明 適用 不適用 2.2. 收入和成本分析收入

37、和成本分析 適用 不適用 (1).(1). 主營業務主營業務分分行業行業、分、分產品產品、分地區、分銷售模式情況、分地區、分銷售模式情況 單位:元 幣種:人民幣 主營業務分行業情況 分行業 營業收入 營業成本 毛利率（%） 營業收入比上年增減（%） 營業成本比上年增減（%） 毛利率比上年增減（%） 房地產 18,178,713,200.24 11,972,178,804.42 34.14 -13.15 -13.80 增加 0.50個百分點 其他 1,031,833,015.19 197,620,455.40 80.85 33.13 38.42 減少 0.73個百分點 合計 19,210,546

38、,215.43 12,169,799,259.82 36.65 -11.49 -13.27 增加 1.30個百分點 主營業務分產品情況 分產品 營業收入 營業成本 毛利率（%） 營業收入比上年增減（%） 營業成本比上年增減（%） 毛利率比上年增減（%） 住宅銷售 7,993,766,296.79 5,940,465,507.06 25.69 -22.60 -15.42 減少 6.31個百分點 商業地產銷售 9,322,264,302.20 5,974,642,129.00 35.91 -5.99 -11.88 增加 4.28個百分點 房地產租賃 862,682,601.25 57,071,16

39、8.36 93.38 25.66 -33.42 增加 5.87個百分點 酒店服務業務 199,354,248.35 83,749,960.75 57.99 3.18 10.72 減少 2.86個百分點 物業管理 522,960,072.66 4,386,229.53 99.16 13.19 37.95 減少 0.15個百分點 其他 309,518,694.18 109,484,265.12 64.63 158.33 71.21 增加 18.00個百分點 合計 19,210,546,215.43 12,169,799,259.82 36.65 -11.49 -13.27 增加 1.30個百分點

40、2021 年年度報告 14 / 244 主營業務分地區情況 分地區 營業收入 營業成本 毛利率（%） 營業收入比上年增減（%） 營業成本比上年增減（%） 毛利率比上年增減（%） 華東地區 13,523,988,625.11 8,680,220,600.78 35.82 -2.50 -1.55 減少 0.61個百分點 其他地區 5,686,557,590.32 3,489,578,659.04 38.63 -27.42 -33.08 增加 5.19個百分點 合計 19,210,546,215.43 12,169,799,259.82 36.65 -11.49 -13.27 增加 1.30個百分點

41、 主營業務分行業、分產品、分地區、分銷售模式情況的說明 分產品： 房地產租賃成本較上年增減幅度較大主要系轉租業務租賃成本下降所致。 物業管理成本較上年增幅較大主要系物業管理收入增加對應成本投入增加所致。 其他業務收入及成本較上年增減幅度較大主要系本報告期開拓業務范圍，其他類收入增加所致（包括代銷商品業務、樂園娛樂服務等）。 分地區： 其他地區收入及成本較上年增減幅度較大主要系受結算項目成本占比不同導致。（包括珠海新領域、深圳龍崗等）。 (2).(2). 產銷量情況產銷量情況分析表分析表 適用 不適用 (3).(3). 重大采購合同、重大銷售合同的履行情況重大采購合同、重大銷售合同的履行情況 適

42、用 不適用 (4).(4). 成本分析表成本分析表 單位：元 分行業情況 分行業 成本構成項目 本期金額 本期占總成本比例(%) 上年同期金額 上年同期占總成本比例(%) 本期金額較上年同期變動比例(%) 情況 說明 房地產 房地產 11,972,178,804.42 98.38 13,889,081,045.36 98.98 -13.80 / 其他 其他 197,620,455.40 1.62 142,768,706.55 1.02 38.42 / 合計 12,169,799,259.82 100.00 14,031,849,751.91 100.00 -13.27 / 分產品情況 分產品

43、成本構成項目 本期金額 本期占總成本比例(%) 上年同期金額 上年同期占總成本比例(%) 本期金額較上年同期變動比例(%) 情況 說明 住 宅 銷售 住宅銷售 5,940,465,507.06 48.81 7,023,347,562.24 50.05 -15.42 / 商 業 地產銷售 商業地產銷售 5,974,642,129.00 49.09 6,780,011,026.75 48.32 -11.88 / 房 地 產房地產57,071,168.36 0.47 85,722,456.37 0.61 -33.42 / 2021 年年度報告 15 / 244 租賃 租賃 酒 店 服務業務 酒店服務

44、業務 83,749,960.75 0.69 75,642,488.76 0.54 10.72 / 物 業 管理 物業管理 4,386,229.53 0.04 3,179,499.84 0.02 37.95 / 其他 其他 109,484,265.12 0.90 63,946,717.95 0.46 71.21 / 合計 12,169,799,259.82 100.00 14,031,849,751.91 100.00 -13.27 / 成本分析其他情況說明 房地產租賃成本較上年增減幅度較大主要系轉租業務租賃成本下降所致。 物業管理成本較上年增幅較大主要系物業管理收入增加對應成本投入增加所致。

45、其他業務收入及成本較上年增減幅度較大主要系本報告期開拓業務范圍，其他類收入增加所致（包括代銷商品業務、樂園娛樂服務等）。 (5).(5). 報報告期告期主要子公主要子公司股權變動導致合并范圍變化司股權變動導致合并范圍變化 適用 不適用 詳見本報告“第十節財務報告三、財務報表附注（六）、合并范圍的變更。 (6).(6). 公司報告期內業公司報告期內業務、產品或服務發生務、產品或服務發生重大變化或調整有關情況重大變化或調整有關情況 適用 不適用 (7).(7). 主要銷售客戶及主要供應商情況主要銷售客戶及主要供應商情況 A.A.公司主要銷售客戶情況公司主要銷售客戶情況 前五名客戶銷售額 106,5

46、18.08 萬元，占年度銷售總額 5.49%；其中前五名客戶銷售額中關聯方銷售額 0 萬元，占年度銷售總額 0 %。 報告期內向單個客戶的銷售比例超過總額的 50%、前 5 名客戶中存在新增客戶的或嚴重依賴于少數客戶的情形 適用 不適用 B.B.公司主要供應商情況公司主要供應商情況 前五名供應商采購額 412,919.29 萬元，占年度采購總額 31.65%；其中前五名供應商采購額中關聯方采購額 0 萬元，占年度采購總額 0%。 報告期內向單個供應商的采購比例超過總額的 50%、前 5 名供應商中存在新增供應商的或嚴重依賴于少數供應商的情形 適用 不適用 其他說明 無 3.3. 費用費用 適用

47、 不適用 單位:元 幣種:人民幣 科目 本期數 上年同期數 變動比例（%） 說明 銷售費用 1,309,647,603.25 1,100,050,134.33 19.05 同比增加主要系本期商業物業銷售收入增加，營銷及企劃費增加2021 年年度報告 16 / 244 所致。 管理費用 853,272,338.32 815,886,331.32 4.58 與 上 期 基 本 持平。 財務費用 276,415,512.35 165,630,580.62 66.89 同比增加主要系本期結算項目增加，利息支出費用化增加所致。 4.4. 研發投入研發投入 (1).(1).研發研發投入投入情況表情況表 適

48、用 不適用 (2).(2).研發人員情況表研發人員情況表 適用 不適用 (3).(3).情況說明情況說明 適用 不適用 (4).(4).研發人員構成發生重大變化的原因及對公司未來發展的影響研發人員構成發生重大變化的原因及對公司未來發展的影響 適用 不適用 5.5. 現金流現金流 適用 不適用 單位:元 幣種:人民幣 科目 本期數 上年同期數 變動比例（%） 說明 經營活動產生的現金流量凈額 -16,112,872,190.03 4,840,228,709.17 -432.89 同比減少主要系支付應付款項所致。 投資活動產生的現金流量凈額 -489,659,305.39 248,926,086.

49、62 -296.71 同比減少主要系去年取得下屬合聯營企業支付的現金凈額較大。 籌資活動產生的現金流量凈額 12,729,062,407.80 -4,717,927,437.82 369.80 同比增加主要系本年借款規模較上年增加所致。 ( (二二) ) 非主營業務導致利潤重大變化的說明非主營業務導致利潤重大變化的說明 適用 不適用 ( (三三) ) 資產、負債情況分析資產、負債情況分析 適用 不適用 1.1. 資產資產及及負債負債狀狀況況 單位：元 項目名稱 本期期末數 本期期末數占總資產的比例（%） 上期期末數 上期期末數占總資產的本期期末金額較上期期末變動比例情況說明 2021 年年度報

50、告 17 / 244 比例（%） （%） 貨幣資金 8,890,598,121.82 6.22 14,353,844,718.89 9.61 -38.06 同比減少主要系支付應付款項。 應收賬款 2,175,347,567.93 1.52 4,022,426,084.10 2.69 -45.92 本期主要變動系加強應收賬款回收。 預付款項 2,573,326,054.61 1.80 3,576,472,988.07 2.40 -28.05 本期主要變動系預付土地款，取得土地證后，轉至存貨核算。 持有待售資產 23,924,432.44 0.02 399,701,503.23 0.27 -94.