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1、012018 年中國房地產市場展望品質居住時代到來如果將1998年作為中國房地產市場的起點，近20年房地產的高速發展用強有力的事實向世界證明了市場的力量。城鎮人均住房面積由1998年的18平方米增長到36平方米，平均每人每年增加1平方米，這是世界上任何國家都無法匹敵的速度，我們用20年不到的時間讓全體中國人告別了住房短缺。住房告別短缺預示著追求數量擴張的“舊時代”已漸行漸遠。從支撐需求的基本面看，中國城市化速度明顯放緩，經濟增長從高速轉向中低速，勞動力人口占比與適齡購房人口占比趨勢性下降，全國層面的住房消費增速會相對下降。房地產基本面不再支撐高增長意味著大規模開發浪潮的終結。房地產投資增速在2

2、010年左右已經達到頂峰，之后房地產開發投資增速一路下行，這兩年只有個位數。盡管2015年以來房地產銷售不斷走高，但投資增速始終保持個位數增長，房地產開發投資與銷售脫鉤，這是一個時代結束的標志。20年后的今天，中國特色社會主義進入新時代，社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分發展之間的矛盾，房地產市場在由數量驅動向品質驅動轉變，品質居住時代已經來臨。什么是品質居??？我們認為：品質居住時代要為六類人群解決住房改善的需求：一是城市中高收入家庭的改善需求，從住房、地段、附屬資源等方面提高居住質量；二是城市中等收入家庭首次置業的需求；三是年輕的白領階層品質租賃的需求；四是大量流

3、動轉移人口基本保障的需求；五是單身獨居人群品質居住需求；六是老齡人群分散或居家養生的需求。品質居住至少包括品質住房、品質租賃、品質交易、品質服務階層四個維度。品質住房意味著未來開發商的產品需要根據不同消費者的個性需求采取定制化生產，在房屋節能、環保、智能等方面不斷符合美好生活的需求。品質租賃要求政府和市場能夠為不同人群提供床位、合租、整租等產品和體貼周到的服務，022018 年中國房地產市場展望讓租賃真正成為一種生活方式。品質交易意味著買賣雙方在房屋流通交易過程中能夠得到更加專業的線下服務和更加豐富、優質的線上消費內容，讓房屋買賣不再難。品質服務階層意味著一批圍繞房屋交易、租賃以及房屋管理的職

4、業化經紀人、房屋管家階層的出現，實現從業者與消費者的良性互動。品質居住的時代條件正在加速孕育。一是增量向存量的轉換已經開啟，越來越多的城市二手房市場開始占主導地位，存量市場意味著從生產到服務消費的轉變。二是從購到租的轉變已經開始，在租購并舉政策推動下，人口凈流入、房價高的一線及二線重點城市從購到租的轉變會加快，租賃人口占比從當前的35%左右提升到50%左右，與租賃市場相關的城市更新、住房改造、增量建設、經紀服務、資產管理、金融服務、信息服務等生態體系快速形成。三是由線下到線上的轉變步入正軌，注意力向移動互聯網的轉移決定了線上對線下的重塑不但不會停止而且會加快，互聯網與線下的結合必將帶來行業效率

5、的顯著提升，消費者體驗將徹底改變。這些條件走向成熟必定會推動我們住房品質的改善和服務消費的升級，讓我們離美好生活的愿景越來越近！站在時代轉變的路口，我們始終秉持“用研究還原行業真相、撬動行業變革，讓正確的事加速發生”的理念，在年終歲尾對2017年的房地產市場進行盤點，對未來的市場和城市變化進行展望，希望給行業帶來新的認知。02鏈家研究院院長032018 年中國房地產市場展望三、2018年房地產市場展望2222 （一）政策環境中性趨緊29 （二）2018年房地產市場可能出現的新變化13二、調控：外冷內熱，分化加強13 （一）市場表面降溫19 （二）內火未消，潛在需求仍在市場篇：由超級繁榮走向平穩

6、運行01品質居住時代到來07一、2017：超級繁榮周期的頂峰07 （一）新房銷售再達高峰，增速大幅放緩09 （二）二手房銷售下降，向全國化擴張11 （三）房價上漲創新高13 （四）居民杠桿再度攀升目 錄042018 年中國房地產市場展望562018年鏈家職業經紀人調研報告預期篇：市場預期分化，調控影響或持續到明年上半年44 （三）三四線城市內部分化46 （四）“漂亮30”的崛起50 （六）互聯網為城市注入活力48 （五）高鐵對城市價值的重估53 （七）東三省城市可能小幅升溫42二、城市裂變：城市的分化和價值的重估43 （一）一線城市與其他城市差距擴大43 （二）二線城市內部分化城市篇：聚變和裂

7、變的加速35一、城市聚變：城市群重要性突出，聯動性加強35 （一）3+6城市群二手房市場GMV占比近7成37 （二）三大城市圈內部的房價聯動性增強40 （三）內陸核心城市的潛力巨大目 錄052018 年中國房地產市場展望57一、換房已經成為市場主力和“新剛需”58二、除個別城市外，投資占比和杠桿并不高61三、購房者、業主市場預期分化，經紀人預期平穩63四、調控是影響市場預期的主要因素，調控影響或持續到明年上半年64五、業主出售房屋和降價主要是為了換房67一、全國城市房價的特點67 （一）城市房價呈偏態分布69 （二）房價上漲集中于小部分城市70 （三）不同等級、人口城市房價變動特點房價篇：在上

8、漲中分化71二、大城市（北京）房價的特點71 （一）近5年北京房價漲了多少74 （二）小區房價差異增大75 （三）小區房價上漲更加集中在少數小區76 （四）房價上漲主要集中在少數時間目 錄062018 年中國房地產市場展望由超級繁榮走向平穩運行市場篇M2018 年房地產市場展望調控：外冷內熱，分化加強2017：超級繁榮周期的頂峰072018 年中國房地產市場展望如果從長周期的視角看，中國房地產20年發展其實只有一個生產、投資、消費的快速上升階段。如果從驅動力的角度觀察，2008年之前的10年主要由經濟增長、城鎮化等宏觀基本面驅動，2008年之后的10年更多是基本面與金融因素的雙擎驅動，并且金融

9、驅動的影響力逐漸占據主要地位。然而，這一上行周期已經到達頂峰。過去房地產依賴的人口紅利從2011年開始逐步減弱，人口出生率趨勢性下降， 勞動年齡人口總量逐年減少， 老齡化趨勢不斷加劇， 這些因素都在削弱未來對新建住房的需求。2014年以來居民加杠桿延緩了房地產拐點的到來，但從2017年開始，全球量化寬松開始轉向，中國房地產調控從短期側重需求端的調控向長期供給端結構性改革轉變，在供給端確立了“租購并舉”的住房體系，在需求端行政政策與信貸政策相互疊加，讓房屋回歸居住本質，這一政策的轉變讓拐點真正到來。一、2017：超級繁榮周期的頂峰之所以說2017年是超級繁榮周期的尾巴，是因為2017年既是這一輪

10、上行短周期的終結，同時也是1998年以來長周期的終結。2017年，全國房地產銷售額再次達到16萬億元，房價在2016年基礎上再度上漲，但這已經是繁華盡頭。（一）新房銷售再達高峰，增速大幅放緩2017年前11月新建商品住宅銷售面積達到12.6億平方米，同比增加5.4%；銷售金額為9.58萬億元，同比增長9.9%。預計全年新建商品住宅銷售面積將達到13.9億平方米，略高于去年水平；銷售額將達到10.5萬億元，比去年有小幅增加。與2016年相比，無論是銷售均價、銷售面積還是銷售額的增速都出現了明顯的放緩。價格和銷量增速只有5%左右的水平。新建商品住宅銷售同比變化數據來源：Wind預計 2017 年全

11、國新建商品住宅銷售情況0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%24.5%39.3%5.4%9.9%11.9%4.3%銷售面積銷售均價銷售額2016 年前 11 月2017 年前 11 月20162017020000400005000080000100000120000140000160000銷售面積（萬平方米）GMV（億萬）13754013899099064105422082018 年中國房地產市場展望三四線城市集中發力是2017年全國新房市場的主要推動力。2017年一線城市和絕大部分二線城市的新房交易量比2016年有明顯下滑，因此可以判斷2017年13.9億平的新房成交量來自

12、于眾多三四線城市銷售的增長。如汕頭、煙臺、徐州等城市均表現出較快的增長。一線城市近兩年新房交易量對比（萬平方米）2017 年前 10 月部分三四線城市新房市場情況數據來源：wind，鏈家研究院 數據來源：鏈家研究院整理二線城市近兩年新房交易量對比（萬平方米）05001000150020002500972.392204.7417.921458.03北京上海深圳廣州20162017武漢 天津 重慶 長沙 青島 鄭州 南京 成都 合肥 大連 廈門050010001500200025003000350020162017城市銷售面積（萬平方米）增速銷售價格（元/平）漲幅銷售額（億元）增速汕頭552.79

13、 81.5%8683.46 15.2%480.01109.1%煙臺791.89 43.5%7476.07 11.7%592.0260.4%東營233.73 26.9%6073.59 9.7%141.9639.3%宜昌393.26 25.3%5734.68 3.2%225.5229.3%湖州288.31 19.8%9728.53 24.6%280.4849.3%紹興194.15 18.7%10910.12 12.8%211.8233.9%舟山164.33 17.0%13086.21 11.3%215.0530.2%張家港287.94 14.1%11135.78 16.8%320.6433.3%連

14、云港621.08 11.7%6545.66 -3.4%406.547.9%徐州1356.43 7.0%6802.84 17.9%922.7626.1%江陰279.30 5.5%10637.18 4.7%297.110.4%株洲413.52 5.0%5718.71 19.4%23625.3%泰州260.01 4.9%7199.63 22.6%187.228.6%金華175.25 3.5%10621.03 18.0%186.1322.1%洛陽318.00 3.3%5549.31 7.2%176.4710.8%092018 年中國房地產市場展望各能級城市 2016-2017 年二手房月均成交情況 1

15、2016-2017 年北京、上海、廣州、深圳二手房與新房成交量之比變化情況數據來源：鏈家研究院數據來源：鏈家研究院（二）二手房銷售下降，向全國化擴張在調控之下，2017年全國二手房銷售達到386萬套，比去年下降23.8%。二手房銷售額達到5.8萬億，比去年下降13.3%。二手房成交額占比達到35.3%，比去年下降4.8個百分點。從城市看，全國二手房銷售額的下降主要是由于一、二線城市受調控影響。一線城市二手房月均成交量下降39%， 月均GMV下降32%。 二線城市受調控影響相對較小， 月均成交量下降9%， 月均GMV下降2%。弱二線城市及三、 四線城市2017年月均成交量絕對水平盡管較低， 但成

16、交增速大于其他等級城市， 尤其是三、四線，無論是成交量還是成交額同比漲幅均在50%以上。盡管總量下降，但二手房市場在深度和廣度上都有所提高。主要表現在：一線城市二手房占比進一步提高。自2009年左右開始，北京、上海等一線城市率先進入二手房時代。2017年，一線城市二手房市場總體上呈現進一步深化的趨勢，北京、上海、廣州、深圳的二手房交易量分別達到新房的3.3倍、1.1倍、1.7倍和2.7倍，除上海外，其他城市均比2016年進一步提高。1. 注：交易量和 GMV 為各級別城市的匯總值，其中一線 4 城（北京、上海、深圳、廣州），二線發達 9 城（重慶、天津、青島、杭州、南京、寧波、濟南、大連、廈門

17、），二線中等 16 城（成都、石家莊、蘇州、武漢、哈爾冰、鄭州、西安、沈陽、東莞、長沙、長春、福州、佛山、煙臺、無錫、太原），二線較弱 5 城（溫州、南寧、合肥、昆明、南昌），三線 18 城（中山、常州、烏魯木齊、珠海、江門、蕪湖、金華、張家港、柳州、宜昌、?？?、南通、揚州、紹興、岳陽、三亞、蘭州、徐州），四線 7 城（南充、滁州、汕頭、湘潭、安陽、北海、衡水），共計 59 城2016 月均交易量2017 月均交易量交易量同比2016 月均 GMV2017 月均 GMVGMV 同比2000040006000800010000一線三線四線二線發達二線中等二線較弱一線三線四線二線發達二線中等二線較

18、弱-39%-32%-2%18%15%74%61%-9%-19%7%56%71%01000200030002016201700.51.01.52.02.53.03.5北京上海廣州深圳3.23.31.71.11.01.72.52.7102018 年中國房地產市場展望更多的城市進入二手房市場。除一線城市外，部分重點二線城市，如南京、廈門等也陸續進入存量房主導階段。2017年有24個城市二手房成交套數超過新房，且有越來越多的二線、甚至三線城市二手房占比超過新房，如常州、中山等。2017 年二手住宅成交套數超新房城市2017 年一線四城二手房成交情況及在 TOP30 中占比（單位：套；億元）數據來源：鏈

19、家研究院數據來源：鏈家研究院由于弱二線及三四線城市二手房的崛起，全國二手房市場集中度有所下降。2017年一線四城二手房月均交易量在TOP30城市中占比下降10個百分點，GMV占比下降12個百分點。這也表明有越來越多的城市在二手房市場上分得一杯羹。福州北京廈門深圳常州中山無錫大連廣州成都成都寧波紹興杭州蕪湖蘇州揚州南京東莞上海三明烏魯木齊哈爾濱石家莊0%10%20%30%40%60%50%70%80%90%0200040006000800005001000150020002500300038%33%38%61%60%66%57%45%2013201320142014201520152016201

20、62017201731%21%一線四城月均交易量一線四城 Top30 交易量占比一線四城月均 GMV（億）一線四城 Top30GMV 占比112018 年中國房地產市場展望隨著存量住房規模的累積擴大，二手房將從原先新房的補充地位轉為市場相對更加重要的地位。對一線大城市而言， 隨著新房高端化和郊區化， 剛需群體只能通過二手房滿足基本需求；對于其他更多城市而言，二手房所處城市中心的地段優勢將吸引更多消費者。在一些人口體量相對大、土地稀缺、新房供應量極為有限的城市，二手房必將成為滿足市場需求的主要途徑。（三）房價上漲創新高2017年全國新房以及二手房均價均繼續上揚，一線、重點二線及部分三四線城市新房

21、及二手房價格均出現上漲，價格水平創下新高。2017年預計全國新房房價漲幅達5.8%，二手房房價漲幅達13.5%。分城市看，新房中蕪湖和重慶房價漲幅較高，分別上漲31.7%和29.9%。上海和成都新房房價雖小幅下降，但二手房房價漲幅依然明顯，分別上漲19%和31.8%。2017 年代表城市新建商品住宅銷售價格的漲幅數據來源：鏈家研究院0%5%-5%-10%10%15%20%25%30%35%蕪湖重慶廈門南通湖州南京泰州常州北京金華天津鄭州汕頭合肥深圳廣州成都紹興舟山長沙大連全國青島武漢煙臺東莞株洲上海張家港18.1%5.8%1.9%122018 年中國房地產市場展望2017 年二手房量價齊漲的城

22、市依然占據多數，部分城市成交量出現下滑，但其價格依然強勁，較去年仍有所上漲。全國各等級主要城市 2017 年的二手房住宅價格漲幅2017 年 64 城二手房成交量增速和成交均價漲幅數據來源：鏈家研究院數據來源：鏈家研究院0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%14.8%19.0%13.5%4.9%濟南廈門天津武漢佛山北京杭州常州西安長沙南通青島南京成都上海廣州東莞無錫蘇州蕪湖合肥鄭州昆明紹興金華寧波全國大連汕頭重慶哈爾濱太原煙臺沈陽深圳石家莊60均價變動成交量變動132018 年中國房地產市場展望（四）居民杠桿再度攀升2017 年全國居民杠桿率2預計達到 54.8%，比去年提高

23、 4 個百分點，北京和上海的居民杠桿率預計達到 72.5% 和 75.6%，超過發展中國家平均水平，意味著短期居民加杠桿的空間已經非常有限。全國居民杠桿率走勢數據來源：中國人民銀行、國家統計局北京和上海的居民杠桿率2. 居民杠桿率 =（住戶部門貸款余額 + 公積金貸款余額）/GDP，住戶部門貸款余額為住戶貸款總余額，GDP 為現價。二、調控：外冷內熱，分化加強2017年的房地產市場調控力度較大，截止到目前，全國共有54個城市出臺調控，共有129條限購政策，169條限貸政策，15個城市實行“認房又認貸”，48個城市限售。在如此大范圍、大力度的調控下，市場出現明顯分化，一二線城市進入“冬眠”狀態，

24、三四線城市由盛轉衰，但也有一些城市逆勢反彈。（一）市場表面降溫調控后，全國二手房市場總體成交量下滑明顯，市場熱度迅速降溫。主要表現在：一二線城市進入“冬眠”狀態。今年3月密集調控后，北京、天津和合肥在調控后量價齊降，其他城市均量降價升，廈門、廊坊、天津成交量的下滑幅度更是超過80%，市場降溫明顯。0%10%20%30%40%50%60%32.91%37.00%39.90%43.98%50.28%54.84%201220132014201520162017E0%20%40%60%80%201520162017E59.51%57.79%69.80% 70.78%72.47% 75.60%北京居民杠

25、桿率上海居民杠桿率142018 年中國房地產市場展望重點一二線城市 11 月鏈家二手房成交量比 3 月變化數據來源：鏈家研究院部分城市房價出現實質性下跌。在重點監測城市中，11月份廊坊二手房成交均價比3月累計下跌36.1%，跌幅最大。北京累計下跌12.2%，天津、上海、合肥等城市房價均出現下跌。重點一二線城市 11 月鏈家成交二手房均價比 3 月變化數據來源：鏈家研究院廈門市成都市天津市濰坊市北京市大連市杭州市上海市廊坊市煙臺市濟南市武漢市青島市合肥市南京市-92.5%-89.3%-82.6%-76.1%-69.4%-67.7%-67.1%-54.3%-50.0%-36.5%-32.7%-28

26、.6%-27.1%-26.3%-17%-36.1%-12.2%-10.19%-4.20%-4.9%上海市天津市北京市廊坊市合肥市-40%-35%-30%-25%-20%-10%-15%-50%0%152018 年中國房地產市場展望購房交易杠桿應調控而降。2017年在全國大范圍城市提高購房首付比例的情況下，全國交易杠桿3預計降至31.8%，比去年下降約5個百分點。北京居民購房交易杠桿率降至23%，上海由于今年未出調控政策，居民購房交易杠桿率穩定在25.6%左右。根據鏈家監測數據，北京二手房交易中使用杠桿的比例和平均貸款成數都出現明顯下降。數據來源：中國人民銀行、國家統計局全國居民購房交易杠桿率北

27、京和上海的居民購房交易杠桿率3 交易杠桿率 =（新增個人住房貸款 + 公積金貸款發放額）/（新房交易額 + 二手房交易額），表示居民購房時使用 桿桿的程度2016 年以來北京鏈家成交月度杠桿使用情況數據來源：鏈家研究院14.3%18.2%19.1%25.9%36.7%31.8%201220132014201520162017E0%10%5%15%25%35%20%30%40%貸款占比貸款成數0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%2016/12016/22016/32016/42016/52016/62016/112016/72016/122016/82017/12017/5

28、2017/32017/72017/92016/92017/22017/62017/42017/82017/102016/1081.8%78.2%43.7%37.5%23%25.6%20132014201520162017E0%10%5%15%25%20%30%上海北京162018 年中國房地產市場展望新增供需保持低位。調控后，北京鏈家新增掛牌量出現先降后升的態勢，上海、深圳在調控后新增二手房掛牌量處于低位，表明供給端低迷。北京新增帶看量下降明顯，表明需求也進入觀望階段。數據來源：鏈家研究院北上深鏈家新增掛牌量北上深鏈家新增帶看量居住價值低的房屋價格下跌明顯。以北京為例，老房、學區房跌幅更大。本

29、輪調控對于學區房的整治，使得調控后學區房較多的西城區均價累計跌幅 （16.2%） 較大， 但同樣學區房聚集的海淀區均價跌幅 （11.6%）卻相對較小。這主要是因為西城區的房屋偏老，而老房子在市場下行時保值性較差，故調控后房齡較老的房屋以及學區房均價下跌幅度更大。數據來源：鏈家研究院調控后北京各城區房價累計跌幅（11 月比 3 月）17011703170617010170111702170517091704170817071701170317061701017011170217051709170417081707北京市上海市深圳市北京市上海市深圳市0%2%4%6%8%10%12%14%16%18

30、%20%通州石景山亦莊開發區門頭溝西城大興東城朝陽豐臺昌平房山海淀順義172018 年中國房地產市場展望調控后市場向剛需傾斜。首付比例的提高以及“認房認貸”政策使得購房門檻提高，部分改善需求被迫退出市場，剛需群體占比上升。以北京為例，調控后30歲左右剛需群體擴大，35歲改善群體有明顯萎縮，小戶型物業成交占比上升。數據來源：鏈家研究院“317 調控”前后 5 個月購房群體年齡分布數據來源：鏈家研究院小戶型與大戶型成交占比走勢35%0%36%2%37%4%38%6%39%8%40%10%41%12%14%2017/12017/22017/32017/42017/52017/62017/72017/

31、82017/92017/1060-90 平120 平以上（右軸） “317”后 5 個月“317”前 5 個月“317”前五個月以 34 歲上下為全市購房主力“317”后五個月以 30 歲上下為全市購房主力13 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63 65 67 69 71 73 75 77 79 81 83 85 87 89 91182018 年中國房地產市場展望三四線城市已經“熄火”。1-10月，重點監測的50個三四線城市新房銷售面積為1.38億平方米，同比

32、下降8.1%，自6月后，重點三四線城市新房成交步入下行階段，市場上行難以持續。從價格來看，2017年50個三四線城市的新房銷售均價呈現上漲趨勢，但近幾個月開始趨于平穩，熱度下降。三四線城市房價上漲的部分原因是一二線城市的調控溢出，是補漲的“強弩之末”，其漲幅在2017年5月到達頂峰后開始明顯回落，預計短期內也會迎來回調。2017 年以來 50 個三四線城市成交面積及同比變化數據來源：鏈家研究院數據來源：鏈家研究院2016 年以來三四線城市房價環比變化0200400600800100012001400160018002017/12017/22017/32017/42017/52017/62017

33、/72017/82017/92017/100%-10%10%20%30%40%50%60%-20%-30%-40%-50%銷售面積（萬平方米）同比（右軸）2016/12016/32016/52017/72017/92017/112017/12017/32017/52017/72017/90%-1%1%2%3%5%4%6%192018 年中國房地產市場展望（二）內火未消，潛在需求仍在調控只是暫時抑制了需求的釋放，進而降低了市場熱度，但并未真正改變市場供求關系，潛在需求仍然較大，主要表現在：一線城市供需缺口依舊較大。一是總量不足。根據鏈家樓盤字典數據，北京存量住房套數約為750萬套，套均2間房，對

34、應的常住人口超過2170萬，按照“一人一間”的標準，剛性的住房缺口達到600萬間，北京的住房供應缺口依然較大。二是結構錯配。北京市存量住房存在樓齡偏大、居住體驗差的問題。鏈家樓盤字典數據顯示，北京全市存量房屋中樓齡在10年以上的房子占比達76.7%，20年以上的房子占比達38.6%，房子老體驗差，改善性換房需求仍然是支撐二手房市場的長期力量。2016 年北京市常住人口及存量住房間數中心城區不同樓齡房屋分布數據來源：鏈家研究院潛在需求依然很大。目前每天依然有85萬的用戶在APP上瀏覽房源，基本回歸至3月高峰水平，客戶對房源的關注度持續走高， 平均關注房源量達到40個。 用戶依舊主動發起IM聊天，

35、 轉委托比例不斷提升，庫存房源被關注次數并無下降，依舊穩定在50次以上，足以說明潛在需求仍在。2017年掌上鏈家用戶人數變動走勢 （人）2017 年掌上鏈家客戶關注房源量走勢數據來源：鏈家研究院10 年內10 年-20 年20 年以上常住人口存量住房間數2170 萬多萬人口缺口：600 多萬間1500 多萬間0%20%40%60%80%100%東城朝陽豐臺全市西城海淀石景山35.7%35.7%39.4%38.4%41.9%27.2%38.1%56.5%56.5%39.8%51.2%41.1%54.2%38.6%02001010209032004280606 071508231002111040

36、6080100120平均關注房源套數關注率020103050401月3月2月4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月36.4%323549333736403438374137.9%39.7%39.8%202018 年中國房地產市場展望部分重點城市房價上漲幅度仍然較大。調控下，除了北京、天津之外，其他一線和二線城市房價并未出現明顯下跌。去年房地產市場較熱的蘇州、南京、合肥、廈門等城市房價漲幅明顯收窄，今年成都、杭州、濟南、廣州等新的“四小龍”崛起。值得注意的是，2017年新“四小龍”城市在本輪調控中均實行“四限”政策，除成都外，其他城市的二套房均實行“認房又認貸”政策。重點城市 11

37、月二手房成交價比 3 月變化數據來源：鏈家研究院調控后各城市的成交均價漲幅與政策力度的關系數據來源：鏈家研究院0%10%5%15%25%35%20%30%40%成都廈門南京廣州大連青島武漢煙臺深圳杭州濟南3-成交均價漲幅政策力度212018 年中國房地產市場展望新“四小龍”當前房地產政策環境數據來源：鏈家研究院土地市場依舊火熱，樓面價持續走高。1-10月份全國300城土地成交面積6.17億平方米，增長23%。成交樓面價持續走高，10月份全國300城土地成交平均樓面價比1月份上漲24.3%，比去年同期上漲52%，土地出讓金今年前10月達到2.5萬億元，同比增加53.7%。值得注意的是，三四線城市

38、土地成交在全國占比達到62.6%。2016 年以來全國三百城土地成交面積及樓面價數據來源：鏈家研究院整理規劃建筑面積（萬 m2）成交面積均價（元 m2）右軸2016/10020001000200030004000500060004000600090001000012000140002016/32016/52017/72017/92017/112017/12017/32017/52017/72017/9城市限購細則是否認房認貸限售范圍戶籍非戶籍成都室內部分區域1套1套、個稅社保連繳24月否全市，新購住房限售3年（不動產權證）廣州全市家庭2套/單身1套1套、個稅社保連繳5年是全市，居民2年，企業3

39、年（不動產權證）濟南市內部分區域家庭2套1套、個稅社保連繳24月是限購區域，新購住房限售2年（不動產權證）杭州市區家庭2套/單身1套1套、個稅社保連繳2年是限購區域，企業限售3年（網簽）222018 年中國房地產市場展望2016 年以來各能級城市土地成交面積比重數據來源：鏈家研究院整理三、2018 年房地產市場展望12月8日，中央政治局會議強調，“2018年要防范化解重大風險，要使宏觀杠桿率得到有效控制加快住房制度改革和長效機制建設， 提供更多優質生態產品” 。 住建部之前也再次重申， 堅持調控目標不動搖、力度不放松，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭，保持調控政策的連續性穩定性，把穩定房地產

40、市場、化解泡沫風險作為重中之重，要加強金融管理，平衡好房地產業與其他行業的資金配置，防止資金違規流入房地產，這意味著短周期內推動房地產走熱的金融驅動力減弱，房地產投資屬性降低，房地產市場的驅動力將回歸基本面。（一）政策環境中性趨緊2018年， 中國房地產政策將基本圍繞 “房住不炒” 的主基調進行， 維持調控的高壓態勢。 這主要是因為：第一，房地產外在環境沒有發生根本變化，主要原因：（1）當前我國經濟增速低位企穩，經濟增長的新動力尚未形成， 經濟增長對房地產開發投資仍有較強的依賴。 （2） 目前我國中長期利率水平依然處于低位，資金成本相對較低。（3）房地產相關金融、土地、稅收制度的改革需要時間，

41、城市公共資源的均等化也需要大量人力財力的投入，租賃、共有產權房等短期內難以對房地產市場產生實質性影響。（4）核心城市土地供應短缺的矛盾短期仍將存在。2017年全國土地成交面積有所增加，但少量的土地增加無法緩解核心城市商品住宅短缺的矛盾，致使樓面價持續走高。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%2016/12016/32016/52016/72017/92016/112017/12017/32017/52017/72017/9一線二線三四線232018 年中國房地產市場展望2012 年以來我國 GDP 增速走勢5 年以上中長期貸款利率走勢（%）數據來源：國家統計局數據來源：中

42、國人民銀行居民短期和中長期貸款同比增速（%）數據來源：中國人民銀行第二，房地產內生機制沒有發生根本變化，主要原因是：（1）房地產仍然是居民資產保值增值的重要渠道。盡管貨幣增速持續走低，但通貨膨脹的預期仍在，居民買房進行資產保值升值的需求仍在，房地產仍然是居民最佳的資產配置方式。在政策調控下居民中長期消費貸款同比增速雖有所下降，但居民短期消費貸款同比增速卻有所上升，這其中不乏一些借著消費貸、信用貸的名義進行購房的貸款行為。居民中長期貸款同比居民短期消費貸同比2012/102013/22013/62013/102014/22014/62014/102015/22015/62015/102016/2

43、2016/62016/102017/22017/6010203040506038.126.97.9%7.8%7.3%6.9%6.7%2013201220142015201610234567892001/12003/22005/32007/42009/52011/62013/72015/82017/9242018 年中國房地產市場展望主要行業銀行貸款不良率數據來源：Wind（2）銀行向房地產加杠桿的動力仍然強勁。銀行在各個領域發放的貸款中，住房按揭貸款的不良率處于較低水平。銀行為了更低的不良率和較好的資產收益，仍然會向房地產加杠桿。（3）地方政府對土地出讓金的依賴依然很強。2016年土地出讓金在

44、地方政府的財政收入中占比達20%以上。在地方政府債務風險尚未解除、經濟下行壓力依然存在的情況下，地方政府仍然需要基礎設施投資的支撐。4.7%3.9%批發和零售業制造業采礦業農、林、牧、漁業住宿和餐飲業居民服務和其他服務業建筑業房地產業文化體育和娛樂運輸、計算機服務和軟件業交通運輸、倉儲和郵政業電力、燃氣及水的生產和供應業租賃和商務服務業教育住房按揭貸款3.6%3.6%2.7%2.6%1.7%1.0%0.9%0.8%0.5%0.5%0.4%0.4%0.4%252018 年中國房地產市場展望因此，2018年房地產調控政策會維持中性趨緊的態勢。主要表現在：第一，一二線城市的行政性限制政策仍將持續，限

45、售政策可能會推廣至三四線城市。2018年房地產調控政策可能會轉向三四線城市， 手段方面可能是以限售為主。 如前期價格上漲過快但未出調控的宜昌、 岳陽、宣城、衡水、金華、洛陽、紹興等三四線城市，未來可能會出限售政策，從而防止市場過熱。第二，貨幣政策保持中性，寬松環境不再。貨幣政策受雙重約束。一方面，全球貨幣寬松時代結束，利率水平在美元加息下壓力不斷攀升，在人民幣匯率的壓力之下，貨幣政策不能大幅寬松。另一方面，在居民、企業杠桿高企的背景下，利率提高會給實體經濟帶來巨大債務壓力。十九大報告指出要“健全貨幣政策和宏觀審慎政策雙支柱調控框架”，近幾個月貨幣供應量M2增速穩步回落至個位數，創近年來新低，與

46、GDP+CPI漲幅的差距收窄。全國土地出讓金占財政收入比重數據來源：國家統計局、Wind2012201320142015201602468101214161823%32.6%23.8%19.6%22.3%0%10%5%15%25%35%20%30%土地出讓金財政收入土地出讓金（萬億）財政收入（萬億）262018 年中國房地產市場展望主要國家 10 年期國債收益率數據來源：WindM2 增速與 GDP+CPI 漲幅數據來源：Wind美國歐元區英國加拿大1501160115051605170115091609170517090%-1%1%1%2%2%3%M2GDP+CPI0%10%5%15%25%

47、35%20%30%2001/032003/092009/122002/062004/122011/032006/032012/062007/062013/092008/092014/122016/032017/06272018 年中國房地產市場展望第三，去庫存讓位于去杠桿，居民房貸政策將持續保持從緊態勢。經過2年時間的去庫存，目前全國商品住房待售面積已經降到合理水平，一些城市庫存開始短缺，房地產庫存不再是主要問題。但近年來快速上升的居民杠桿更值得關注。今年前三季度短期居民消費貸增長了1.5萬億，增速達30%。目前全國已有54個城市共計出臺了169條限貸政策，均不同程度地上調了首付比例。貨幣環境

48、的趨緊導致房貸利率上升，2017年10月，全國首套房平均利率已升至5.3%，房貸額度受到控制出現下降。另外，今年9月以來，北京、深圳等城市陸續出臺嚴查消費貸、經營貸等流入房地產市場的文件。信貸收緊疊加金融市場強監管，個人住房貸款余額同比增速下滑。全國商品住宅庫存（萬平方米）2017 年 10 月各城市待售庫存與庫銷比數據來源：Wind數據來源：鏈家研究院整理0500010000150002000025000300003500040000450005000020072008201420132012201120102009201520162017/11282018 年中國房地產市場展望全國性信貸政

49、策2016 年以來全國首套房和二套房的平均利率走勢數據來源：銀監會數據來源：Wind時間內容首套二套其它2010.9.2930%50%，基準利率1.1倍三套及以上停貸；不能提供當地1年及以上個稅社保繳納證明停貸2011.3.860%，基準利率1.1倍2015.3.30商貸：30%；公積金貸：20%商貸：40%公積金貸：30%（貸款結清）2015.9.2425%（不實施限購城市）2016.2.125%（不實施限購城市各地可向下浮動5個百分點）30%（貸款未結清）目前因城施策（54個城市出臺限貸政策，提高首付比例）5%5.5%4.5%4%6%2016/122017/12017/52017/3201

50、7/72017/92017/22017/62017/42017/82017/10二套首套292018 年中國房地產市場展望個人住房貸款余額、同比增速及占居民貸款比重全國房地產開發投資增速走勢（%）數據來源：鏈家研究院數據來源：Wind （二）2018 年房地產市場可能出現的新變化綜合2018年國內外經濟金融環境的變化，2018年中國房地產市場將可能出現幾個新的變化：新房投資增速進一步下滑。除了上述貨幣信貸政策的收緊之外，新房投資增速的進一步下滑還在于棚改貨幣化的支撐力量弱化以及房地產企業融資渠道嚴格受限，融資成本上升等方面。棚改由過去年均600萬套減少到500萬套，對銷售的拉動作用逐步減弱。同

51、比個人住房貸款余額占比（右軸）個人住房貸款余額（億元）0500001000001500002000002500002012/122013/92015/92014/92016/92014/32016/32015/32017/30%10%20%30%40%50%60%2000/22001/52002/82003/112005/22006/52007/82008/112012/82013/112015/22016/52017/82010/22011/50102030405060302018 年中國房地產市場展望40 個大中城市及各能級城市的房地產開發投資增速走勢4數據來源：Wind4.40 大中城市

52、：一線城市 : 北京、上海、廣州、深圳。二線城市 : 天津、重慶、杭州、南京、武漢、沈陽、成都、西安、大連、青島、寧波、蘇州、長沙、濟南、廈門、長春、哈爾濱、太原、鄭州、合肥、南昌、福州、石家莊，共 23 個。三線城市 : 無錫、貴陽、昆明、南寧、北海、?？?、三亞、呼和浩特、蘭州、溫州、西寧、銀川、烏魯木齊，共 13 個。2015 年以來棚改貨幣化情況數據來源：中信建投證券2015年2016年2017年2018-2020棚改新開工套數（萬套）601606600年均500 棚改貨幣化安置比例29.9%48.5%預計60%去化商品房庫存（億平方米）1.52.53棚改貨幣化拉動住宅銷售百分點10.9

53、%8.6%3.6%40 大中城市一線城市二線城市三線城市2000/22001/52002/82003/112005/22006/52007/82008/112012/82013/112015/22016/52010/22011/5051015202530358.64.1312018 年中國房地產市場展望2015 年以來棚改新開工套數和新建商品住宅銷售套數（萬套）及其占比主要金融機構新增房地產貸款余額及其增速2015 年至今房企中票月度平均利率（%）數據來源：國家統計局、鏈家研究院數據來源：Wind數據來源：Wind棚改新開工套數占新房銷售套數的比例新建商品住宅銷售套數棚改套數050010001

54、50020%0%40%60%20152016201701000020000300005000040000600000%10%20%30%40%50%60%70%2015/32015/62016/62015/122016/122015/92016/92016/32017/3同比主要金融機構新增貸款余款（億元）33.544.5566.55.52015/12015/52016/52017/12015/92016/92016/12017/5322018 年中國房地產市場展望2018 年房地產市場走勢預判一線城市2018年二手房市場量價平穩。一線城市的成交量可能會有所上升，原因在于調控后需求被明顯壓制，

55、 市場成交量明顯低于正常水平。 以北京為例， 調控后北京全市月均成交量處在1萬套以下的低位，明顯低于2015年的正常水平。預計隨著調控效果的消化和前期累積需求尤其是換房需求的增多，市場會小幅回暖，2018年的月均成交量將高于現有水平， 向正常水平恢復， 但這種恢復是自然、 自發向 “合理交易量”的正?；貧w，不會對價格形成明顯的壓力，房價總體將保持平穩。二線城市內部繼續分化。2018年二線城市內部市場表現將會繼續分化。2017年弱二線城市（以政策環境相對寬松的大連、長沙、西安等為代表）和調控政策雖嚴厲但“補漲”的城市（以杭州、成都等為代表）表現較好，但是近兩個月的數據顯示其市場也開始出現回調，預

56、計2018年成交量將會減少、價格漲幅收窄或者回調；2017年政策嚴厲的強二線城市調控后市場出現大幅降溫，以廈門、天津、南京為代表，其2018年市場走向和一線城市類似，預計2018年成交量將在低位小幅反彈，價格以平穩為主。三四線城市在2018年將會迎來量價的回調。2017年三四線城市市場的“繁榮”部分原因是一二線城市的調控溢出，大部分三四線城市面臨人口流出、老齡化等問題，其支撐房地產市場的長期動力不足。另外，隨著調控的深入和信貸的全國性收緊，三四線的成交難以持續，2018年三四線城市市場將會迎來降溫。房價回歸價值面。在沒有加杠桿的情況下，房地產的驅動力回歸基本面。經濟增長較快、產業結構合理、基礎

57、設施完善的城市價值將會更加凸顯，在整體降溫的環境中仍然能夠保持較好的市場。而一些人口流出、經濟增長放緩、 依靠加杠桿漲起來的城市將會迎來下跌。 真正宜居的地段或區域房價仍然得到強有力的支撐。以北京為例，在經歷了2017年嚴厲的“317調控”后，在房價下跌中仍有一些區域房價逆勢上漲，而這些區域多位于交通、產業、商業等配套完善的中心城區。市中心發展起步早，教育、醫療、交通等配套完備。數據來源：鏈家研究院新房二手房量價量價一線城市減少（純商品住宅）平穩增加小幅上漲重點二線增加平穩增加平穩弱二線減少穩中跌減少跌三四線減少跌減少跌332018 年中國房地產市場展望北京“317 調控”后房價逆勢上漲商圈房

58、價（元 / 平方米）變動（部分）來源：鏈家研究院房價重回雙軌制。目前，我國商品房在住房供應體系里占絕對主體地位，房價基本由市場決定。十九大提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，實際上是要增加非市場化供給，主要是有限產權的共有產權房、 “兩限房”等。共有產權房是“雙軌制”的一個嘗試，共有產權房較低的價格有利于保障剛需，同時后期的交易是制度內的封閉運行，也可以降低共有產權房的投資屬性，其價格和商品房價格是兩條線。 這一制度一方面有利于緩解政府供地缺乏激勵的問題， 形成有效供給， 滿足居住需求，另一方面對于穩定市場預期也有積極作用。針對城市流動人口的租賃市場將迎來增長。我國流動

59、人口規模龐大且具有非常顯著的新特征、新趨勢。目前， 流動人口規模超過2.47億人， 主要包括外出農民工和大學生， 集中在少數城市， 人口流動趨于家庭化、穩定化， 大多數從事服務業， 對住房需求跟過去的流動人口發生較大差異。 然而， 目前流動人口居住條件惡劣，越住越遠、越住越差，且目前沒有相關政策和標準化產品覆蓋他們，流動人口的住房問題一直沒有納入統一的政策框架。無論經濟適用房、限價房、棚改房、還是廉租房、公租房、共有產權房，通常都是以戶籍、社保、納稅記錄作為申請條件。市場上目前沒有針對流動人口的品質化、標準化的產品。2018年，在政策的推動下，針對流動人口的租賃政策有可能出臺，在租金補貼的幫助

60、下，會有大量的企業和資金進入到這一市場，行業將面臨新機會。商圈城區優勢調控前調控后平均漲幅上地海淀中關村科技園等高新產業園區911191010975.5%西二旗海淀中關村科技園等高新產業園區69817732594.9%地安門西城市中心、后海1312171369904.4%西單西城繁華商業區1295761350954.3%前門西城天安門1075141098042.1%CBD朝陽中央商務區73932754682.1%342018 年中國房地產市場展望聚變和裂變的加速城市篇C城市裂變：城市的分化和價值的重估城市聚變：城市群重要性突出，聯動性加強352018 年中國房地產市場展望中國城鎮化已經步入中后

61、期，人口大規模城鎮化的腳步放緩，對新增住房的需求也在減弱。人口集聚出現了新的形態，城市群成為城市化發展的新載體，一些傳統人口流出區域出現了人口的回流。同時，中國人口遷移的模式不同，舉家遷移、在新的城市安家落戶的比例越來越高。城市化的新變化進一步導致城市之間的聚變與裂變：聚變表現為一線大城市與其周邊城市的房地產市場保持高度的聯動性，城市圈效應日益凸顯；裂變表現為一些傳統資源型城市房地產供給過剩，另一些產業結構較新、人口流入較多的新興城市房價上漲的壓力劇增。不僅傳統的一線城市與其他城市之間市場高度分化，二線城市內部、三四線城市內部都在發生明顯的裂變和分化。一、城市聚變：城市群重要性突出，聯動性加強

62、隨著一線城市與周邊城市基礎設施互聯互通的完善，城市間人流、物流、資金流、信息流加速融合流動，城市圈、城市群成為我國城市化的新載體。從房地產市場的表現看，由環北京、環上海、環深圳城市圈以及長江中下游的重慶、成都、武漢、長沙、合肥、南京六個核心城市組成的3+6城市群，房地產的重要性提高，城市圈內部的聯動性增強。（一）3+6 城市群二手房市場 GMV 占比近 7 成2017年3+6城市群5的26城二手房成交總額為3.94萬億，占全國的68%。其中環上海交易額最高，占比20.4%。3+6城市群的26城二手房共成交188萬套，占全國的48.4%，其中核心6城最高，為15.7%。比較發現，三大城市群以價格

63、貢獻為主，6大核心城市以成交量貢獻為主。5. 環北京城市圈包括北京、天津、石家莊、廊坊、衡水、燕郊 6 個城市，環上海城市圈包括上海、杭州、蘇州、無錫、南通、常州 6 個城市，環深圳城市圈包括深圳、廣州、東莞、珠海、中山、佛山、惠州、江門 8 個城市，內陸核心 6 城市包括成都、重慶、武漢、長沙、合肥、南京。2017 年 3+6 城市群二手房市場占比來源：鏈家研究院全國3+6城市群環北京環上海環深圳6大核心城市GMV（億元）5800039393105231182096007450交易量（萬套）38618829504861交易量占比100%48.4%7.4%12.9%12.4%15.7%GMV占

64、比100%68.0%18.1%20.4%16.6%12.9%二手GMV占比35.7%58.0%67.6%54.8%58.0%44.0%362018 年中國房地產市場展望三大城市圈二手房每平米單價超萬元的城市3+6城市群二手房市場發展好于全國。主要表現在，一是二手房成交量降幅低于全國。2017年全國二手房成交量同比下降23.8%，3+6城市群成交量下降18.6%。 二是二手房在房地產成交中的占比較去年上升。2017年全國二手房市場成交額占比較2016年下降5.5個百分點，3+6城市群二手房成交量占比較2016年上升2.7個百分點，其中內陸6個核心城市上升3.8個百分點。房價過萬城市中四成集中在三

65、大城市圈。2017年全國共有42個城市房價過萬，比去年增加14個，其中新增的近一半城市分布在三大城市圈。三大城市圈房價過萬數量增至17個，占全國的比例增至40.5%。環北京城市圈中萬元俱樂部由4個增加到5個，環上海城市圈由3個增加到6個，環深圳城市圈由4個增加到6個。城市二手房房價（元/平米）環深圳深圳50143廣州28020東莞13631珠海21560中山10372佛山11792典型城市圈近兩年二手房成交量占比變化來源：鏈家研究院2017 年2016 年6 個內陸城市環深圳環上海15.7%11.9%12.4%9.8%12.9%12.8%372018 年中國房地產市場展望來源：鏈家研究院（二）

66、三大城市圈內部的房價聯動性增強城市圈聯動性表現在兩個方面：一是需求的聯動，一線城市的限購政策和高房價會讓一些居民到周邊城市購房，推動周邊城市需求，周邊城市居民也會通過賣掉當地房屋到中心城市實現住房改善。二是價格的傳導，一線城市房價的上漲會導致周邊城市的比價效應，價格上漲的壓力由中心向周邊傳導。城市圈內部差距縮小。2017年大部分城市與圈內首位城市房價的比值比2016年有所上升。這主要是因為，在調控下核心城市價格漲幅收窄或下跌，而需求外溢到周邊城市導致價格快速上漲，形成 “周邊逆襲中心”的態勢。其中環上海和環深圳表現最為明顯，東莞、惠州、佛山等價格漲幅高于深圳，南通、無錫、常州、杭州等價格漲幅高

67、于上海。隨著城市圈規劃的落地，預計未來城市圈內部的房價差距會繼續縮小，從規劃到產業的聯動性會逐步增強，環深圳城市圈中的粵港澳大灣區就是一個很好的先例，實現了經濟、收入和房市量價聯動。城市二手房房價（元/平米）環上海上海50401杭州24691蘇州16774無錫11063南通10602常州10298城市二手房房價（元/平米）環北京北京63825天津26001石家莊14072廊坊29105燕郊28794382018 年中國房地產市場展望三大城市圈城市房價與首位城市比較2017 年三大城市圈二手房價格（元平方米）及同比漲幅來源：鏈家研究院來源：鏈家研究院環北京環上海環深圳2016年2017年2016

68、年2017年2016年2017年北京100100上海100100深圳100100天津3941杭州4549廣州4856石家莊2222蘇州3433東莞2327廊坊5846無錫2022珠海4043衡水1011南通2021中山1621常州1820佛山1824嘉興2121惠州1619湖州1918江門1012環深圳環北京環上海城市價格漲幅城市價格漲幅城市價格漲幅深圳501434.9%北京6382534.8%上海5040119.0%東莞1363121.5%天津2600140.1%蘇州1677416.1%惠州940620.5%廊坊291055.9%南通1060225.4%廣州2802031.8%石家莊1407

69、237.3%無錫1106330.3%佛山1179237.3%衡水694542.9%常州1029833.5%中山1037237.5%杭州2469128.4%珠海2156014.4%392018 年中國房地產市場展望環北京城市圈房價率先下跌。在三大城市圈中，環北京城市圈房價在調控后下跌，北京二手房成交均價比3月份累計下跌12.2%，廊坊均價累計下跌36.1%，北京周邊的小城市房價均有比較顯著的下跌。這體現了環北京城市圈的脆弱性，周邊的城市市場嚴重依賴北京市場的需求外溢，缺乏獨立生長的能力，目前以投資性需求為主。北京房價出現下跌，周邊城市的投資需求會大量減少?；浉郯拇鬄硡^6增勢強勁。2017年以來，

70、粵港澳地區各城市分別出臺了相應的調控措施，深圳成交量下降36.2%，價格保持平穩上漲。城市圈周邊城市出現量價齊升態勢。作為改革開放和中國房地產制度改革的前沿，粵港澳大灣區有最活躍的經濟，最年輕的人口和不可限量的前景?；浉郯拇鬄硡^房地產市場的優勢在于：一是人口吸引力較強，廣州、深圳外來人口的增速在3%-4%左右。二是經濟發達且增速快，廣州和深圳GDP總量均將達到2.1萬億，增速超過全國水平。除肇慶外的其他周邊城市的經濟正以7%以上的速度發展，珠海、佛山、江門和東莞的GDP增速超越廣州，進入高速發展的通道。三是周邊城市居民財富加速積累。2016年，粵港澳大灣區中除肇慶和惠州外，城鎮居民人均可支配收

71、入均達到或超過4萬元，高于全國水平。所有城市的城鎮居民收入增速均超過8%，高于全國水平。其中，中山、珠海和惠州城鎮居民收入增速超過10%。2017 粵港澳大灣區各城市二手房成交量及均價數據來源：鏈家研究院測算城市二手房成交量（套）成交量同比二手房成交均價（元/平）均價漲幅深圳63805-36.2%501434.9%廣州1424284.8%2802031.8%珠海12182-57.0%2156013.7%東莞52221-17.9%1363121.5%佛山9089926.8%1179237.3%中山6064115.7%1037237.5%惠州2321526.4%940620.5%江門3489740

72、.8%607021.2%6. 粵港澳大灣區包括深圳、廣州、東莞、佛山、惠州、中山、江門、珠海、肇慶、香港、澳門402018 年中國房地產市場展望二線城市人才引進政策來源：鏈家研究院整理（三）內陸核心城市的潛力巨大6大內陸核心城市群競爭力逐步增強，且二線潛力城市在增多。在北京、上海等一線城市人口疏解之時，許多二線城市積極向優秀人才伸出橄欖枝，如長沙、成都等城市通過放寬落戶限制，推出購、租房補貼等政策吸引人才，這些政策在長期中將會推動城市的發展，短期內由于需求的增加將推動房地產市場的發展。城市放寬落戶限制提供租、購房等生活補貼提供就業支持/經費資助醫療等其他方面優惠政策長沙成都西安鄭州濟南杭州武漢

73、南昌重慶南京青島廈門天津無錫沈陽412018 年中國房地產市場展望部分推出人才吸引政策城市的房價走勢2016 年流動人口在 50 萬以上城市數據來源：鏈家研究院人口流動方向也發生了變化，如今人口不再單純向一線核心城市流動，而是向城市圈周邊城市流動，如東莞、惠州、嘉興等。2016年流動人口在50萬以上的20個城市中，15個處于環京、環滬、環深三大城市圈，其余為武漢、南京、濟南等重點內陸城市。人口流動更加多點化，部分內陸城市的人口吸引力逐漸增強。流動人口體量大的城市房地產市場表現也較為亮眼，如成都、武漢、南京等。城市圈能級城市流動人口（萬人）1環上海一線上海980.22環北京一線北京810.03環

74、深圳三四線東莞625.24環深圳一線廣州533.95環北京二線天津517.76環上海二線蘇州384.47十大內陸城市二線武漢242.88其他二線寧波196.59環上海二線杭州182.810環上海二線廈門171.52016/9/12016/10/12016/11/12016/12/12017/3/12017/4/12017/1/12017/7/12017/8/12017/2/12017/5/12017/6/12017/9/12017/10/1010000150005000200002500030000人才政策發布時點西安成都濟南杭州422018 年中國房地產市場展望中美兩國房價差異對比數據來源：

75、鏈家研究院二、城市裂變：城市的分化和價值的重估中國由于經濟發展和人口分布的不平衡，房價在各個城市間呈現較大的差異，對于中國和美國房價排名前50的城市，以房價最高的城市為基數100%，可以發現中國城市間的房價差異更大，這種差異表現在各能級城市內部的分化和一些新趨勢下“未來之星”價值的重估。城市圈能級城市流動人口（萬人）11環上海二線無錫166.712十大內陸城市二線南京164.213環深圳三四線惠州113.214環上海二線昆明113.015環上海三四線嘉興109.316環上海二線溫州99.317環上海三四線常州95.918十大內陸城市二線濟南90.519十大內陸城市二線西安58.220十大內陸城

76、市二線合肥57.1數據來源：鏈家研究院0%135791113213117253541152333391929273743454720%40%60%80%100%中國美國432018 年中國房地產市場展望（一）一線城市與其他城市差距擴大在經歷了2015-2016年房價快速上漲之后，一線城市與全國其他城市的房價差距越來越大。目前一線城市房價是二線城市的3倍，是三、四線城市的5倍。這主要是人口和資金持續向重點城市輸入的結果。在貨幣信貸政策仍舊相對寬松的情況下，一線城市具有更大的能力吸引資金流入。（二）二線城市內部分化二線城市在2017年的表現呈現出較大的差異性，按其年內二手房市場的表現可以分為三類：

77、第一類調控政策嚴厲，但是二手房成交量并未明顯下滑、調控后價格明顯上漲的城市，以成都、廣州、杭州為代表；第二類是調控政策嚴厲，成交量大幅下滑、調控后價格漲幅收窄或下跌的強二線城市，以天津、南京、廈門為代表；第三類則是調控政策相對寬松，成交量未明顯下滑甚至部分大幅增長的城市，以大連、長沙、西安、南昌、福州等為代表。2008 年以來各能級城市房價主要二線城市 2017 年二手房市場表現數據來源：鏈家研究院二手房成交量同比價格同比漲幅強二線城市市場量未減、價上漲成都5.5%30.9%杭州1.9%28.4%量大幅減少價漲幅收窄天津-50.9%40.1%南京-36.0%22.7%廈門-47.5%41.9%

78、一線城市二線城市三線城市四線城市01000020000300005000040000600002008/12008/102009/72010/42012/72013/42011/12015/72016/42011/102014/12014/102017/12017/10442018 年中國房地產市場展望（三）三四線城市內部分化2017年，一線及重點二線城市的樓市調控使得需求外溢到部分有區位優勢的三四線城市，這些城市2017年的房地產市場表現亮眼。比鄰廈門的漳州在2017年不僅成交增速明顯且體量可觀，房價漲幅較大。環深的江門及環滬的常州二手房市場表現亮眼，尤其是常州，二手成交翻倍。徐州二手房成交

79、增速明顯，新房成交體量大。江淮地區主要樞紐城市滁州及沿海城市臺州2017年的房地產市場表現亦較好。數據來源：鏈家研究院數據來源：鏈家研究院典型二線城市調控后價格變動情況二手房成交量同比價格同比漲幅弱二線城市量未明顯減少，價漲大連-2.1%9.5%長沙6.0%33.1%西安41.0%26.0%南昌-3.4%10.2%福州-6.3%41.0%太原4.7%7.5%長春-2.0%6.8%西安成都福州杭州長沙太原大連南昌長春廈門南京天津-20%-10%0%10%20%30%40%50%452018 年中國房地產市場展望2017 年典型三四線城市房地產市場情況截止 10 月份部分三四線城市商品住宅去化周期

80、（月）數據來源：鏈家研究院整理數據來源：鏈家研究院整理2017年，部分三四線城市市場升溫，去化表現良好，如岳陽、滁州、徐州、湖州等城市的商品住宅去化周期已降至5個月以下，而仍有部分三四線城市面臨去庫存問題，如威海、呼和浩特、運城等。 城市二手房新房成交量量同比價同比成交量量同比價同比漳州3081051.5%62.5%8793630.3%25.6%江門3489740.8%21.2%7170018.4%16.8%徐州526263.8%21.4%12525413.3%16.4%常州97947102.3%33.5%40074-43.0%26.3%滁州2020876.1%20.2%6754120.1%1

81、7.0%臺州3537042.5%7.1%388860.6%13.1%呼和浩特威海運城宜賓蘭州淮北焦作 江陰南平東營蚌埠舟山蕪湖三明九江黃岡黃石湖州徐州滁州岳陽13256.62015.113.812.112.111.811.17.56.36.36.25.55.55.24.74.43.83.614462018 年中國房地產市場展望部分三四線城市二手房成交占比2017 年“漂亮 30” 7數據來源：鏈家研究院從二手房發展的角度看，絕大多數三四線城市房地產市場以新房為主，部分三四線城市邁入了二手房市場。常州、中山兩個環一線城市二手房成交占比達70%以上。（四）“漂亮 30”的崛起通過新房、二手房的成交

82、量價及其變化幅度進行加權比較，2017年涌現出不少新興的城市。排名城市綜合得分排名1成都15.152漳州15.23杭州19.554廣州20.055上海20.66武漢20.77青島20.87.“漂亮 30”是按照 2017 年各城市新房、二手房量價及其漲幅賦權重后計算出的潛力城市常州中山烏魯木齊金華蕪湖臺州惠州安陽柳州南通珠海南充岳陽湘潭江門紹興揚州三明0%10%20%30%40%50%60%70%80%472018 年中國房地產市場展望2017 年“漂亮 30” 數據來源：鏈家研究院排名城市綜合得分排名8佛山21.29天津21.6510西安22.7511寧波2312南寧2513江門25.051

83、4南京25.2515鄭州25.2516徐州25.317常州25.418滁州26.0519沈陽26.3520北京26.7521哈爾濱26.822煙臺27.123溫州28.324濟南29.125長沙29.1526臺州29.327蘇州29.628汕頭30.2529昆明30.930石家莊31.15482018 年中國房地產市場展望（五）高鐵對城市價值的重估高鐵的開通有利于區域要素在沿線城市之間的流動，人口和資源將會得到更加合理的分配，信息、知識和技術也將加速傳播，進而帶動城市產業升級，促進經濟快速發展。屆時，城市對企業、人口的吸引力將大大增強，基本面的利好也將進一步帶動房地產市場的繁榮。從鄭州新房市場

84、來看，高鐵線路的開工與開通前后會刺激房地產市場火熱發展。隨著“米”字型高鐵的逐步開通，預計2020年左右鄭州房地產市場將迎來又一次繁榮。同樣作為中部地區重要城市和交通樞紐的武漢，在滬漢蓉重要鐵路的開工和開通雙重利好下，迎來超過20%的房價漲幅；2009年末作為京廣線重要組成部分的武廣線開通，房價漲幅再創高峰；2015年連接中西部的重要高鐵線路西武線開工，時隔5年武漢市場房價漲幅又迎來高峰。2011-2017 年鄭州新房銷售均價及同比2011-2017 年武漢新房銷售均價及同比數據來源：鏈家研究院同比銷售價格（元平方米）數據來源：鏈家研究院同比銷售價格（元平方米）-5%0%10%15%20%25

85、%5%20132012201120102009200820072014201520162017E滬漢蓉快速通道漢宜線開工，合武鐵路開通西武線開工武廣線開通020003000500010006000700090008000100004000020006000800010000120001400040002013201220112014201520162017E0%10%15%20%5%徐蘭全線開通京廣線開通徐蘭線鄭徐段開通，其余各線開通492018 年中國房地產市場展望數據來源：鏈家研究院2016、2017 年京滬東線三四線城市新房均價及同比（元m2）數據來源：鏈家研究院整理徐州作為國家鐵路的重

86、要交通樞紐之一，位于徐蘭線和京滬線交叉處。通過對應高鐵開工和開通時間以及徐州新房房價變化可以發現，2017年伴隨著徐蘭線全線開通和徐連線開工的利好，徐州新房房價大幅上漲。2016年7月，經國務院批準，國家發改委正式發布中長期鐵路網規劃。京滬通道作為“八橫八縱”的“八縱”之一，分為東西兩線，東線途徑北京、天津、東營、濰坊、臨沂、淮安、揚州、南通、上海，預計2019年開工。其中，京滬東線途經的三四線城市表現尤為明顯。2017年，南通、東營和淮安房價漲幅接近甚至超過10%，漲幅擴大。東營房價由跌轉漲9.2%，趨勢尤其明顯。020006000400012000100008000-10%-5%0%10%

87、15%20%25%30%5%南通東營淮安2017 年漲幅2016 年漲幅2016 年均價2017 年均價02000300050001000600070004000-5%0%10%15%20%5%201320122014201520162017E2007-2017 年徐州新房銷售均價及同比同比銷售價格（元平方米）502018 年中國房地產市場展望2015 年以來杭州市房價走勢數據來源：鏈家研究院數據來源：鏈家研究院（六）互聯網為城市注入活力在本輪房地產周期中，杭州和成都表現十分搶眼，隨著產業的升級及人口的流入，杭州房地產市場逐步升溫，月度房價同比增速持續擴大，在2016年9月及之后表現的尤為明顯

88、。成都2017年以來，二手房價月度環比增速迅速擴大，樓市升溫觸發調控，此后房價經歷約四個月橫盤，隨著7月中旬人才新政的發布，8月后市場再度明顯升溫。預計2017年房價同比增長超過30%，漲幅擴大超過10個百分點。2016/12015/12016/42015/42016/72015/72017/12017/72017/42016/102015/10010000150005000200002500030000-10%0%10%20%30%40%50%同比漲幅房價（元平）成都二手房均價及環比漲幅環比成交均價（元平方米）2016/12016/32016/52016/72016/92017/12017/

89、52017/72017/92017/42016/11-2%0%4%6%8%10%2%04000600020008000100001200014000160007 月中旬發布“人才新政”512018 年中國房地產市場展望杭州 2016 年 1+6 產業集群發展情況數據來源：成都市統計局杭州和成都兩大城市房地產市場的崛起很大程度上得益于互聯網行業的快速發展。杭州市“十三五”規劃綱要提出，建成具有國際影響力的“互聯網+”創業創新中心，建設萬億級信息產業集群，建設六大千億產業集群。2016年杭州市信息經濟產業增加值占全市GDP比重為23.8%，同比增長22.8%。近年來成都經濟發展走強，2016年GD

90、P增速為9.3%（剔除2016年所代管簡陽市的產值），遠高于全國水平。成都市第三產業產值占比穩步抬升，信息技術產業及金融業在GDP中所占比重不斷上升，經濟結構持續優化。成都歷年信息技術產業與金融業占 GDP 比重（%）數據來源：成都市統計局2.22.32.88.310.39.411.914.315.352014199020101985200519802000197820151995文化創意產業金融產業旅游休閑產業健康產業時尚產業高端設備產業信息經濟產業050010001500200025003000占市 GDP 比重 23.8%占市 GDP 比重 22.5%22.821.26.713.316.

91、511.7%15.2增速（）增加值（億）522018 年中國房地產市場展望互聯網信息產業的發展帶動了人口的快速流入。2016年杭州、成都兩城人口分別凈增長17萬及19.6萬人（成都已剔除代管簡陽市的人口變動），增速排名全國城市前列。歷年杭州、成都常住人口增速數據來源：鏈家研究院2016 年人口凈增長 10 萬以上城市一覽來源：wind城市總人口（萬人）增長(萬人）增長率廣州1404.3554.244.02%深圳1190.8452.974.66%重慶3048.4331.881.06%長沙764.5221.342.87%成都1591.819.61.25%杭州918.8171.89%武漢1076.6

92、215.851.49%鄭州972.415.51.62%天津1562.1215.170.98%西安883.2112.651.45%菏澤862.2612.231.44%青島920.410.71.18%濟南723.3110.111.42%0%0.5%1.0%1.5%2.0%201420132012201120152016杭州成都532018 年中國房地產市場展望成都市天府新區房價及環比變化數據來源：鏈家研究院于2014年10月獲批的國家級新區天府新區，已步入建設軌道。天府新區將被打造為具有國際競爭力的現代產業高地、國家科技創新和產業化基地及國際化現代化新區。此外致力于打造國內第四大國家級國際航空樞紐

93、的天府國際機場預計于2020年投入使用，多條高鐵、城鐵及地鐵的規劃將逐步落地實施，成都未來經濟和房地產市場的潛力巨大。東北重點城市 2017 年新房成交量同比數據來源：鏈家研究院整理東北重點城市 2017 年新房均價同比（七）東三省城市可能小幅升溫2017年，東北地區的城市房地產量價有所上升，受到政策寬松的利好，長春和沈陽的新房成交量同比增幅超過20%，價格漲幅也超過10%，大連和哈爾濱的成交量也有所增長，尤其是大連二手房在2017年實現了39.2%的增長，東三省2017年房地產市場整體表現較好。大連沈陽長春哈爾濱0%10%5%15%25%20%21%20.8%6.5%6.3%0%10%12%

94、14%16%2%4%6%8%14.1%12.5%11%8.4%大連沈陽長春哈爾濱2016/12016/32016/52016/112016/72017/12017/52017/32017/72017/92016/905000010000015000020000-15%-10%-5%0%10%15%5%環比成交均價（元平方米）542018 年中國房地產市場展望東三省省會及大連工業用電量（億瓦時）數據來源：統計局東三省省會及大連第三產業占比這一方面得益于去庫存政策的推動，另一方面也與這幾個城市的經濟增長走出低迷相關。經過痛苦的去產能階段，2017年東三省省會及重要城市已經開始出現復蘇跡象。大連、沈

95、陽和長春的工業用電量回升后企穩，標志著傳統工業從去產能轉入生產擴張階段。除長春外，其余城市第三產業占比均超過50%，進入第三產業主導經濟的發展期。哈爾濱第三產業占GDP比重已達74.8%，大連第三產業占比快速上升到54.4%。從消費看，各城市除體量最大的沈陽，其余三城市2015、2016年社會消費品零售總額快速發展，增速保持在10%左右。大連在東北城市中增速耀眼，2017年以來，大連貨運量保持高速增長，工業用電量穩步提升，工業生產加快增長。新興動力不斷增強，高新技術制造業、裝備制造業增速明顯。服務業發展態勢良好，信息技術業、科技服務業、戰略新興服務業等現代服務業快速增長。按照目前的態勢發展下去

96、，東北地區核心城市將會進一步吸引區域人口集聚，房地產市場有望走出不同于全國的“東北曲線”。大連沈陽長春哈爾濱大連沈陽長春哈爾濱2008201420132012201120102009201520162017E501001502002501108615820845.2%53.8%56%57.6%40%45%50%55%60%35%20082007200620142013201220112010200920152016552018 年中國房地產市場展望除個別城市外，投資占比和杠桿并不高購房者、業主市場預期分化，經紀人預期平穩調控是影響市場預期的主要因素，調控影響或持續到明年上半年業主出售房屋和降價

97、主要是為了換房換房已經成為市場主力和“新剛需”市場預期分化調控影響或持續到明年上半年預期篇E2018 年鏈家職業經紀人調研報告562018 年中國房地產市場展望2017年的二手房市場表現如何，2018年中國房地產市場會如何走？微觀市場主體的預期至關重要，與市場交易主體密切接觸的職業經紀人最有發言權。鏈家研究院對全國20個城市的18300位職業經紀人進行了調查，并選取樣本量較大的15個城市來分析。根據調研結果，我們發現幾個核心結論：1.改善性換房已經成為市場主力和“新剛需”，這是一個趨勢性變化，未來也將會持續。2.大部分城市投資需求占比和使用杠桿不高，佛山和鄭州的杠桿使用程度相對較高，深圳、廈門

98、購房首付款中其他來源渠道占比較高。3.購房者、業主和經紀人對于2018年一季度市場預期分化，購房者的看漲預期弱于業主，成都、大連和沈陽的業主看漲明顯，上海、廈門和佛山購房者看跌明顯。經紀人預期2018年一季度市場將以平穩運行為主。4.調控是影響市場預期的主要因素，大部分經紀人認為調控政策對市場的影響會持續到2018年一季度或年中。5.調控后并未出現恐慌性拋盤，換房是業主掛牌和降價的主要原因，房地產稅也不大會導致業主拋盤。核心觀點572018 年中國房地產市場展望一、換房已經成為市場主力和“新剛需”在消費升級的時代下，品質居住成為一種新剛需，改善性換房成為市場成交主力。根據經紀人的反饋，全國層面

99、的市場中改善性換房群體最多，占比達到46.7%。分城市看， 超過一半城市的換房占比超過40%，其中北京換房占比最高，為67%，改善性需求已成為主流。全國鏈家經紀人目前所接觸的購房者買房需求分布部分城市改善性需求的占比數據來源：鏈家研究院數據來源：鏈家研究院首次置業改善性換房二套或多套投資37.8%46.7%9.5%6.0%大連北京上海廈門武漢沈陽深圳杭州青島67%62.5%57.2%51.6%51.5%49.2%43.9%42.4%41.8%582018 年中國房地產市場展望二、除個別城市外，投資占比和杠桿并不高在一系列限購限貸政策之下，外地投資客由于失去購房資格以及購房門檻提高等原因，成交占

100、比較低。問卷結果顯示，全國鏈家經紀人選擇外地投資客成交占比低于10%的比例最高，占比近半。改善性換房占比的增加帶來的是連環單占比的上升，重點城市的經紀人接觸到的換房比例較高，北京最為顯著，有77%的經紀人接觸到連環單，上海、深圳、廈門和南京均在50%左右的較高水平，連環單的難度更大、交易更為復雜，需要更加專業的經紀人服務，對經紀人的素質提出了更高要求。換房需求成為主流并不是單個城市的偶然現象，而是居住升級下的大勢所趨。首先，換房的實質是人在不同生命周期里對居住環境的選擇，是生命周期進行到特定階段后的必然結果；其次，人口的流動帶來大量換房需求，這種流動表現為從農村到城市的換房、城市間和城市內部的

101、換房；最后，換房也是消費升級時代的必然結果。各大城市經紀人所接觸的連環單占比分布全國外地購房者 ( 不在本市常住，純投資 ) 占比數據來源：鏈家研究院數據來源：鏈家研究院大連北京上海廈門武漢沈陽佛山深圳杭州青島廣州鄭州長沙南京成都53%48%44%4%4%7%16%25%9%40%24%2%2%2%2%1%1%3%3%3%4%32%44%21%32%25%21%9%12%13%50% 左右超過 70%低于 10%10%-20% 左右20%-30% 左右30%-50% 左右50% 以上44.03%27.06%15.97%8.11%4.84%592018 年中國房地產市場展望分城市看，佛山有25%

102、以上的經紀人認為投資占比高于30%，南京有67%的經紀人認為投資占比在10%以下。在首付來源方面，大部分居民的首付款來自于自己的收入以及賣掉舊房的資金，有不少來自于父母及朋友的借款， 多選前提下選擇 “自己的工資及財產性收入” 的比重最高， 為64.3%。 首付來源中其他渠道 （各種首付貸、消費貸等）占比最低，可見調控在抑制場外配資方面取得了較好的效果。各大城市投資占比在 20% 以下的分布全國鏈家購房者買房的主要首付資金來源分布 8數據來源：鏈家研究院數據來源：鏈家研究院8. 此題是多選，所以各項占比加和不等于 1，下同低于 10%10%-20% 左右大連北京上海廈門武漢沈陽佛山深圳杭州青島

103、廣州鄭州長沙南京成都21%30%35%28%29%30%32%19%29%28%33%34%29%31%24%40%43%33%35%34%31%35%34%38%34%67%49%47%44%59%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%00%13.8%55.5%48.1%64.3%其他渠道的貸款賣掉原有住房所得資金父母及朋友借款自己的工資及財產性收入602018 年中國房地產市場展望在杠桿使用比例方面，購房者對杠桿的依賴程度依舊不低，但處于相對正常水平：40.1%的經紀人所接觸的購房者使用貸款的比例超過70%，39.9%的經紀人所接觸的購房者使用貸款的比例為50%左右。分

104、城市來看，深圳和廈門的成交首付資金來自于其他渠道的占比分別為23%和25%（多選情況下），監管仍不容放松。目前各大城市鏈家購房者買房的主要首付資金來源分布全國范圍使用貸款的成交比例數據來源：鏈家研究院數據來源：鏈家研究院0%50%100%150%200%250%大連北京上海廈門武漢沈陽佛山深圳杭州青島廣州鄭州長沙南京成都23%25%自己的工資及財產性收入父母及朋友借款賣掉原有住房所得資金其他渠道的貸款20.1%39.9%40.1%低于 30%50% 左右超過 70%612018 年中國房地產市場展望在杠桿使用程度（貸款額/總房款）方面，大連和沈陽相對較低，分別有46%和41%的經紀人認為其購房

105、者貸款成數不到30%，鄭州和佛山則相對較高，分別有46.1%和33.8%的經紀人認為貸款成數超過70%。全國鏈家業主對 2018Q1 房價的預期數據來源：鏈家研究院全國鏈家購房者對 2018Q1 房價的預期三、購房者、業主市場預期分化，經紀人預期平穩從全國來看，購房者和業主普遍認為2018年房價將會上漲。全國有72%的經紀人所接觸的業主預計未來房價會上漲，相對業主較強的看漲預期，購房者的看漲預期稍微弱一點，有52%的經紀人所接觸的購房者預計未來房價會上漲，有近35%的購房者認為2018年一季度房價下跌。認為貸款使用成數低于 30% 的城市分布數據來源：鏈家研究院認為貸款使用成數高于 70% 的

106、城市分布大連沈陽佛山廈門廣州深圳青島北京鄭州武漢長沙杭州成都上海南京0%10%5%15%25%35%20%30%40%45%50%46%13%大連沈陽佛山廈門廣州深圳青島北京鄭州武漢長沙杭州成都上海南京0%10%5%15%25%35%20%30%40%45%50%46.1%33.8%13.5%大幅上漲大幅下跌小幅上漲小幅下跌維持不變14.56%37.41%13.38%26.98%7.69%大幅上漲大幅下跌小幅上漲小幅下跌維持不變49.8%22%13.06%13.88%1.32%622018 年中國房地產市場展望分城市來看，所有城市均有超過一半的業主認為2018Q1的房價將會穩中上漲，其中成都、

107、大連和沈陽的業主看漲預期最為明顯，有超過3成的業主認為明年一季度房價要大幅上漲。購房者方面，大部分城市有一半左右認為2018Q1的房價將平穩或下跌，其中上海、廈門和佛山最為明顯，15%左右的購房者認為房價要大幅下跌。鏈家業主認為 2018Q1 房價平穩或上漲的占比數據來源：鏈家研究院鏈家購房者認為 2018Q1 平穩或下跌的占比大幅上漲小幅上漲維持不變維持不變小幅下跌大幅下跌0%20%60%40%80%100%120%大連北京上海廈門武漢沈陽佛山深圳杭州青島廣州鄭州長沙南京成都36%53%60%53%35%53%36%64%67%52%39%56%53%63%57%57%31%43%大連北京上

108、海廈門武漢沈陽佛山深圳杭州青島廣州鄭州長沙南京成都0%10%20%30%40%50%60%70%80%42%36%37%37%32%31%632018 年中國房地產市場展望從經紀人對2018Q1二手房市場成交量價的判斷來看，選擇量價基本持平的經紀人最多，這說明鏈家經紀人預計2018Q1的二手房市場將會是一個平穩的狀態。經紀人預計明年 1 季度成交量環比變化數據來源：鏈家研究院經紀人預計明年 1 季度均價環比變化四、調控是影響市場預期的主要因素，調控影響或持續到明年上半年從全國鏈家購房者判斷房價上漲或下跌的原因來看，調控政策的放松或加碼分別是購房者認為未來房價將會上漲和下跌的主要原因，可見購房者

109、對政策走向的預期直接影響了其對未來房價走勢的判斷。購房者認為房價會上漲的最主要原因數據來源：鏈家研究院購房者認為房價會下跌的最主要原因下降 50% 以上下降 10% 以上下降 20-50%下降 5-10%上漲 5-10%上漲 10% 以上增加 20-50%增加 50% 以上持平（變化 10% 以內）持平（變化 5% 以內）12.25%19.72%43.20%23.01%1.81%15.87%17.95%34.97%24.65%6.55%56%27%40%9%44%44%41%供需矛盾仍然激烈15%31%42%29%32%59%65%城市新增人口被抑制租賃、共有產權及限價房的沖擊購買力難以支撐當

110、前房價新增供給房源增加需求依舊被壓制，無法釋放房貸政策還會收緊調控政策持續或再加碼新增人口仍在流入政策的影響逐步淡化假離婚等到期被抑制需求反彈信貸環境放松行政調控可能放松642018 年中國房地產市場展望五、業主出售房屋和降價主要是為了換房調控以后市場并未出現明顯的恐慌性拋盤現象，業主的降價行為大部分是因為換房。當前市場中鏈家經紀人所接觸的業主普遍是換房需求，高達9成的經紀人接觸的業主是因換房而掛牌，恐慌性拋盤的業主較少。全國鏈家業主降價的主要原因數據來源：鏈家研究院全國鏈家經紀人認為本輪調控對市場影響的持續時間數據來源：鏈家研究院在政策影響的持續時間方面， 全國鏈家經紀人普遍預計本輪調控政策

111、對市場的影響不會持續到2019年，其中有26%的經紀人預計政策影響會持續到2018年一季度，36%的經紀人預計政策影響會持續到2018年上半年，各城市經紀人預期與全國基本一致。6.2%14.3%16.7%62.8%認為限售后更難賣投資客戶急于變現認為未來價格會下跌換房25.73%13.41%13.85%36.12%10.88%2018 年第一季度2018 年上半年2018 年第三季度2018 年年末2019 年甚至更長652018 年中國房地產市場展望當前各大城市鏈家經紀人所接觸的業主降價的主要原因數據來源：鏈家研究院業主降價的主要原因也是由于換房，除長沙、沈陽和佛山外，全國及其他各城市均有6

112、0%以上的經紀人接觸到的業主主要是由于換房而做出價格讓步。廈門、成都、武漢、長沙、沈陽和佛山有近20%的業主是因急于變現而選擇降價的投資客。全國來看，投資變現賣房的比重不高。關于房地產稅，業主的預期普遍不高，即業主并不認為房地產稅的出臺會使房價大幅下跌。在業主賣房的原因中，恐慌性拋盤和擔心房地產稅出臺價格下跌的占比最低，這進一步驗證了調控后市場上并未出現明顯的恐慌性拋盤，房地產稅的出臺也不會導致市場大規模的拋盤。全國鏈家業主賣房的主要原因數據來源：鏈家研究院30.48%11.26%91.64%20.4%擔心房地產稅出臺等原因離開城市恐慌性拋盤換房大連北京上海廈門武漢沈陽佛山深圳杭州青島廣州鄭州

113、長沙南京成都0%20%60%40%80%100%64%75%70%63%19%20%20%66%65%83%65%67%70%60%21%27%22%56%41%49%47%認為未來價格會下跌投資客戶急于變現換房認為限售后更難賣662018 年中國房地產市場展望在上漲中分化房價篇P大城市（北京）房價的特點全國城市房價的特點我國城市房價分化特征672018 年中國房地產市場展望由于房屋交易的非標、低頻特性，房價的問題一直是市場爭議的焦點。一個城市、一個國家房價的高和低、 漲得快與慢， 需要多維度的參照和比較。 通過分析鏈家房價數據發現， 無論在全國層面還是大城市 （北京）層面，城市房價的上漲過程

114、伴隨著明顯的分化，高房價和快速上漲的區域越來越集中于少數城市，同時，城市圈內部房價的高低漲幅差異在縮小，聯動性在增加。這表明從全國整體的角度看待房地產市場的冷熱已經失去意義，因城施策、分類管理是長效機制必須遵循的原則，從城市圈層面聯動調節是長效機制的重要途徑。一、全國城市房價的特點（一）城市房價呈偏態分布均價高于全國平均水平的城市不到2成。2016年全國住宅價格7200元/平方米，2016年6月全國358個城市中297個城市房價低于7200元/平方米，占比為83%。絕大部分城市的房價集中在4000元/平方米左右，為全國房價的55%。城市房價分布整體右偏，少數高房價但成交量較大的城市拉高了全國平

115、均價格，容易造成全國房價都在大幅上漲的預期。北上廣深四個城市二手房成交量已經占全國12.9%左右，價格拉動作用明顯。2016 年 358 個城市房價頻率分布數據來源：鏈家研究院10000500002000015000300002500040000350005000045000682018 年中國房地產市場展望與美國相比，中國城市之間房價分布的不均衡程度更大。美國全國房價約為120美元/平方英尺，同樣也呈現出明顯的右偏分布，低于均值120美元/平方英尺的城市占75%，比中國低8個百分點。超過均值的城市占比比中國更高。大部分城市房價集中于60-70美元/平方英尺，為全國房價的54%。從時間維度，中

116、國城市間房價的不均衡程度在擴大。超過全國均價的城市數量越來越少。2012年均價超過全國均價的城市占比為26%，但2016年均價超過全國均價的城市占比僅為17%。美國 2016 年城市房價頻率分布均價超過全國均價的城市占比數據來源：zillow數據來源：鏈家研究院5001000150002012201320142015201615%23%17%25%19%27%21%26%24%24%19%17%692018 年中國房地產市場展望（二）房價上漲集中于小部分城市房價漲幅超過全國的城市僅1成。從2013年到2016年，全國房價上漲了23.1%。在我們觀測的320個城市中，2016年房價比2013年上

117、漲了23.1%以上的城市僅有33個，占比為10%，而其余287個城市的房價漲幅低于全國。在漲幅低于全國的城市中，上漲的城市有161個，下跌的城市有126個。與國際城市相比，中國城市房價漲幅比美國城市分化更明顯。美國房價漲幅快于全國的城市數量占比為21%，高于中國11個百分點。中國房價的上漲相對更集中于少部分城市。全國 2016 年房價比 2013 年漲幅分布美國城市 2016 年房價比 2013 年漲幅分布數據來源：鏈家研究院數據來源：zillow- 0.4- 0.200.20.40.6100000-60%60%-40%40%80%100%120%140%-20%20%0%5000045000

118、400003500030000250002000015000702018 年中國房地產市場展望（三）不同等級、人口城市房價變動特點一線城市房價漲幅最大，上漲時間也最早。二線城市房價漲幅時間慢于一線城市，但漲幅也較大，三四線城市房價上漲時間慢于一二線，漲幅也最小。2012年前不同能級城市房價漲幅變動較為一致，2012年以后出現分化，表現在：上行周期一線城市漲幅超過其他城市，下行周期各線城市漲幅更為接近。如2016年4月之后，一線城市房價漲幅率先回落，二、三、四線城市房價漲幅到2017年8月份才開始掉頭向下，漲幅趨于一致。與2013年相比，漲幅分化趨勢在增加。2013年全國房價同比增長7.8%，漲

119、幅超過全國的城市占45%；2016年全國房價同比增長11.2%，漲幅超過全國的城市僅占8.1%。2016 年及 2013 年各城市房價同比漲幅分布各線城市房價變動數據來源：鏈家研究院數據來源：鏈家研究院- 0.50246800.51201620132010 年 1 月2011 年 1 月2012 年 1 月2013 年 1 月2014 年 1 月2015 年 1 月2016 年 1 月2017 年 1 月-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%一線二線三線四線712018 年中國房地產市場展望與城市等級特點類似，1000萬以上人口的城市房價最早上漲， 漲幅也最大。201

120、5年5月1000萬-2000萬和2000萬以上人口的城市房價率先上漲，2000萬以上人口城市漲幅最大，1000萬以下人口城市房價上漲時間慢于1000萬以上人口城市，且房價漲幅小于1000萬以上人口城市。不同人口等級房價同比漲幅數據來源：鏈家研究院二、大城市（北京）房價的特點2008年以后，中國城市經濟增長進入快速分化期，房價漲幅也顯現出來。以北京為代表的一線城市房價與全國其他城市的差距越來越大。（一）近 5 年北京房價漲了多少從整個城市成交均價來看，2017年10月房價比2013年1月上漲122%。但從定點小區來看，有些房價上漲幅度遠超整體漲幅。選取從2013年開始成交量較大、不同區域的五個樓

121、盤對比，西辛南區（六環外）2017年10月房價比2013年1月上漲175%，在五個樓盤中漲幅最高。榮豐2008（二到三環）上漲了165%，而芍藥居北里（三到四環）等小區房價漲幅略低于全市漲幅。500 萬以-800 萬500 萬以下2000 萬以上1000 萬以 -2000 萬800-1000 萬2010 年 1 月2009 年 1 月2011 年 1 月2012 年 1 月2013 年 1 月2014 年 1 月2015 年 1 月2016 年 1 月2017 年 1 月-20%0%20%40%60%80%722018 年中國房地產市場展望房價漲幅明顯高于GDP與居民收入的增速。過去5年北京G

122、DP累計增長約53%，城鎮居民可支配收入增長70%。與國際大都市相比，北京房價漲幅屬于較高水平。近年來，在全球貨幣量化寬松下，發達國家房價均出現明顯的上漲。倫敦房價2016年比2013年上漲44%，多倫多上漲36%，紐約和洛杉磯漲幅分別為23%和27%。我國2016年房價比2013年上漲23%，基本與英國和加拿大漲幅相當，高于美國。北京2016年房價相比2013年上漲了45%，與倫敦齊平，高于多倫多、紐約和洛杉磯。2017 年 10 月比 2013 年 1 月漲幅2016 年房價比 2013 年漲幅數據來源：各國和地區統計局、Zillow數據來源：鏈家研究院0%20%40%60%80%100%

123、120%140%160%180%200%西辛南區榮豐 2008全市天通苑中苑望京新城芍藥居北里175%165%112%110%105%102%0%10%20%30%40%50%英國倫敦香港加拿大美國多倫多洛杉磯紐約23.1%43.7%9.1%25.7%22.6%26.5%36.1%17.4%732018 年中國房地產市場展望從與全國的差異看，北京遠超其他國際大城市。2016年北京房價是全國房價的6倍，而紐約和洛杉磯僅為全國房價的3倍，倫敦房價為全國的2.8倍，多倫多僅為全國房價的1.2倍。與人均GDP的差異相比，北京房價差距更突出。北京的人均GDP是全國的2.2倍，在國際大城市中差距最大，表明

124、北京在全國的重要地位超過其他城市。但房價6倍的差距與人均GDP的差距明顯過高。各國大城市房價與全國的比值各國大城市人均 GDP 與全國的比值數據來源：各國統計局數據來源：各國統計局012345672.81.23.63.16.5倫敦多倫多紐約洛杉磯北京00.51.522.51倫敦紐約洛杉磯北京1.711.681.62.2742018 年中國房地產市場展望北京房價的變動明顯超過CPI與GDP之和。全國房價只有2009年、2015年和2016年的漲幅超出GDP與CPI之和，而北京房價漲幅在2009、2013和2016年遠遠超過GDP+CPI的漲幅，僅在2012年和2015年漲幅大幅低于GDP+CPI

125、的增速。2009年以來房價漲幅的累計和是GDP+CPI的2倍。全國房價漲幅和 GDP +CPI 漲幅2013 年和 2017 年北京小區房價分布數據來源：Wind數據來源：鏈家研究院北京房價漲幅和 GDP+CPI 漲幅（二）小區房價差異增大北京小區房價整體差異越來越大。2013年北京房價整體在均價周圍接近正態分布，小區間房價差異較小，超過北京均價的小區占比為59%。2017年北京小區房價差異明顯，并且明顯呈現右偏，超過均價的小區占比為49%，占比比2013年減少10個百分點，意味著少數小區房價更高。GDP+CPI房價GDP+CPI房價0%10%5%15%25%20%30%0%10%20%30%

126、40%50%60%70%20092010201120122013201420152016200920102011201220132014201520165000060000700008000090000100002000030000400000%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%100000 110000 120000 130000 140000 150000 160000180000 1900001700002000002013 /012017/10752018 年中國房地產市場展望（三）小區房價上漲更加集中在少數小區從年度漲幅分布上來看，2017年小區漲幅分布不僅均值右移，而且集中

127、度更低，表明小區房價漲幅的分化程度在提高。2017年相比2013年房價上漲主要集中在小部分小區，2017年北京整體房價相比2013年上漲了97%，而均價上漲超過全市的小區僅為38%，其余62%的小區均價漲幅不及全市。2014 年以來北京小區房價漲幅分布北京小區 2017 年比 2013 年房價漲幅數據來源：鏈家研究院數據來源：鏈家研究院-1000.51.5211234-10012345-0.50.511.52015201420172016762018 年中國房地產市場展望（四）房價上漲主要集中在少數時間近十年來北京二手房價格的月度環比漲幅數據顯示，價格快速上漲集中在少數月份，25個月份漲幅超過

128、5%，41個月份漲幅在2%到5%之間。價格的集中上漲分布在2013年和2016年的少數月份。近 140 個月北京二手房價格環比變化近 140 個月北京二手房價格環比的月度分布數據來源：鏈家研究院數據來源：鏈家研究院-15%-10%-5%0 %5 %10%15%20%0602060907040711080609010908100310101105111212071302130914041411150616011608170301051520302535404525413021167漲幅 5%漲幅 2% 至 5%漲幅 0 至 2%跌幅 0 至 2%跌幅 2% 至 5%跌幅 5% 以上抑制性調控政策出臺時間刺激性調控政策出臺時間