觀點指數&施耐德：2022數字化運營白皮書（46頁）.pdf

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1、12022 數字化運營白皮書22022 數字化運營白皮書前 言“放眼世界，我們面對的是百年未有之大變局”。在當今的世界中，百年變局與疫情交織，全球經濟受到大沖擊，截至目前尚未從余波中脫身。物聯網、云計算、人工智能、大數據、5G 等技術的發展日新月異，彼此間深度融合而迸發出的商業價值更是無限，成為全球幾乎所有國家和地區經濟發展依托的重要抓手。在發布的十四五規劃中，數字化發展拓新與守成兼而有之。規劃提出，促進數字技術與實體經濟深度融合，賦能傳統產業轉型升級，同時催生新產業新業態新模式，壯大經濟發展新引擎。此外，規劃提出適應數字技術全面融入社會交往和日常生活新趨勢，促進公共服務和社會運行方式創新，構

2、筑全民暢享的數字生活。國家互聯網信息辦公室發布的數字中國發展報告 (2020 年 )中披露，我國數字經濟總量躍居世界第二，數字經濟核心產業增加值占 GDP 的比重達到 7.8%，至 2025 年該比重將提高到 10%。從無到有，從少到多，從傳統方式轉變到數字技術，是數字化轉型的必經路徑。對于各行各業來說，這已不是選擇題，而是主動擁抱變化的必修課。房地產和相關行業亦是如此。最新一輪的地產暴雷中，企業主體接連陷入泥潭，最根本的原因是執著于舊有發展節奏，未能快速響應政策和環境的變化，進行適應性調整，因此失去了發展的動力。企業要清楚認識到，房地產和相關行業已經從高速增長的狀態中冷卻下來，與此同時，伴隨

3、融資通道收縮、盈利能力受限，曾經行業形成近乎慣性的粗放、高杠桿、高周轉、高增長的發展模式不再適用。未來的 20 年，房地產和相關行業將加速進入效率為王、管理紅利時代。面對后地產時代的諸多變化、未知、迷茫與不確定性，數字化至少將會在：企業內部效率優化、服務質量提升、商業模式創新、供應鏈重塑、數字化生態圈建設及占據主動權五個方面賦能乃至重塑行業。展望未來， 數字化建設程度的高低， 將成為影響企業競爭力強弱的核心因素， 未能盡善者將面臨淘汰。而作為數字化中的重要一環，數字化運營聚焦于地產產業鏈的后端，對資產持有運營和客戶全生命周期服務環節的提質增效、節能減排、產品服務豐富完善等發揮至關重要的作用，能

4、夠助力企業在地產微利時代做好深耕。如果說過去房地產和相關行業是基于開發環節做“加法”，未來則是立足于運營和服務做“乘法”，不擅長利用數字化手段實現運營的企業將被行業拋下。觀點指數研究院通過問卷、深度交流、線下調研的形式，旨在呈現當前房地產和相關行業的數字化運營真實現狀。我們發現以上行業不僅在數字化運營上積極行動，借助數字技術和手段更好地提升建筑空間的自動化運營水平，而且已在主動進攻，擁抱變化，利用數字化運營的便利挖掘潛在需求，思考數字如何業務化，冀望以新的業務模式給行業帶來顛覆性發展。觀點指數研究院32022 數字化運營白皮書中國數字經濟的高速發展，催生了全新的商業模式和經濟形態。作為產業變革

5、升級的強大新動能，數字化被視為創新驅動發展的重要力量。對于房地產行業而言， 告別紅利時代， 轉型升級迫在眉睫；把握數字化機遇，實現高質量可持續發展，既是政策與市場所趨，亦是企業未來發展的必要路徑。作為數字化轉型的領導者，施耐德電氣認為數字化轉型是房地產行業的重要突圍路徑，不僅是打破發展慣性、應對環境變化的被動措施，更是把握時代風口、重塑核心競爭力的主動作為。數字化轉型無疑將帶來一場自上而下的企業變革。企業不僅要有能夠搶抓先機的前瞻性眼光，更要具備清晰的戰略規劃與轉型思路，才能少走彎路、有條不紊地推進數字化轉型。目前，房地產行業在數字化轉型方面，仍無太多可參考的轉型范式或成功的轉型經驗。如何找準

6、投入起點、如何構建數字化轉型的支撐體系、如何尋求瓶頸的突破關口、如何衡量與評估成本效益，都讓眾多房企，尤其是中小型房企，在數字化轉型的道路上舉步維艱。施耐德電氣深知，找到數字化轉型的正確路徑，并非某個獨立的企業或組織能夠完成。這不僅需要房地產行業學習與借鑒其他行業的成功轉型思路，也需要各房地產商、科技服務商等相關領域的共同探索與實踐。 有鑒于此，為了更好地助力中國房地產行業實現數字化轉型，施耐德電氣聯合觀點指數研究院深入了解當前房地產和相關行業數字化運營的現狀、痛點及路徑選擇，希望通過我們來自一線的實踐、洞察以及成功的數字化轉型經驗，為房企數字化轉型提供有價值的參考樣本，賦能房地產行業加速推動

7、綠色高質量發展。在施耐德電氣看來，雖然房地產行業的數字化轉型之路任重而道遠，但可以預見的是，其數字化轉型必將貫穿企業的全生命周期。最終實現推動產業鏈條數字化，打造全方面的高效運營管理，房企可在實現社會效益的同時收獲經濟回報。未來已來，施耐德電氣愿攜手房企合作伙伴，以數字化技術驅動企業高質量增長，共贏數字化時代！施耐德電氣42022 數字化運營白皮書調研目的調研對象本報告對 240 家樣本企業發放了調查問卷，回收有效問卷 62 份，同時對 35 家企業展開了面對面與視頻深度調研，線上問卷及深度調研統計總數為 97 家，分別來自房地產及相關行業（住宅開發、商業地產、 物業服務、 園區運營、 文旅發

8、展、 養老運營、 經紀服務等） 、 科技服務商等領域的高管和專家。本輪調研旨在：數字化運營涉及行業廣，主體多元。其發展進程中，不是一己之力，一方之勢可以獨立推動，而是需要每個參與者的努力。因此有必要對其中的各個行業及領域進行深入全面的調研，以還原一線的聲音。為防止陷入片面和不完整的分析中，我們嘗試最大范圍地進行問卷和深度調研，以獲得綜合、全面、整體的視角，客觀辯證地總結房地產和相關行業數字化運營發展的現狀、困局迷思以及突破路徑。參與本輪調研的均為房地產和相關行業數字化運營轉型戰略的制定者、踐行者、科技服務商高管及專家，并成長為該領域數字化運營發展的中堅力量，他們所積累的經驗、發展邏輯、行業洞察

9、等，相信會給行業從業主體更深的啟發。傾聽行業一線聲音獲得全方位視角，客觀辯證總結理清關鍵問題，梳理清晰可實踐的方向97 位來自房地產及相關行業、科技服務商等領域的高管和專家數字化運營發展的重要參與主體城市分布住宅開發廣州數字化負責人7076.29%30物業服務北京掌舵者或高管187.22%22商業地產深圳戰略制定者54.12%17產業運營上?？萍挤粘啥拣B老運營青島文旅發展杭州房屋經紀佛山南昌宿遷鄭州專家學者43.09%63.09%53.09%52.06%41.03%222252022 數字化運營白皮書目錄前言調研目的數字化運營大勢所趨前行路上的探索房地產及相關行業數字化運營現狀路在何方：未來

10、思考與暢想鳴謝何為數字化運營？數字化運營核心目標：應對變化擁抱數字化運營的要義五大驅動因素0708091002042731333737371417213946智慧園區 / 商業地產智慧社區智能家居新興業態的數字化運營 養老服務 文旅運營應用現狀：百舸爭流、滲透未深轉型困局與反思業內專業人士的聲音及建議行動起來：直接著手點62022 數字化運營白皮書數字化運營大勢所趨72022 數字化運營白皮書基于產業鏈條，觀點指數研究院將房地產和相關行業的數字化分為以下四類：企業內部運營管理數字化、建筑空間開發建設施工過程中的數字化、交易流通環節的數字化、已建設完成的建筑空間的數字化運營（包含資產持有運營和客

11、戶全生命周期服務）。對于前三者，本白皮書不做重點分析及研究，我們在此所探討的數字化運營，聚焦于已建設完成的建筑空間的數字化運營，指將原本以人的經驗判斷來執行的運營方式轉化為能夠自動化的運營方式，具體包括創造與之密來源：觀點指數調研及整理何為數字化運營？數字化運營跨越式發展路徑信息化運營第一階段（2010 年至今）第二階段（2018-2028）第三階段數字化運營智能化化運營切相關的各項管理工作的總和，涉及樓宇管理系統、能源管控系統、物聯網平臺搭建以及智能產品應用與服務等，覆蓋智慧園區 / 商業地產、智慧社區、智能家居、養老 / 文旅等領域。觀點指數研究院認為，行業進入“微利時代”，未來的利潤來源

12、將由一次性的開發、租賃、銷售環節轉變成對于資產的持有運營和客戶全生命周期的服務環節。因此，探討已建設完成的建筑空間的數字化運營，對于企業厘清行業數字化發展誤區，辨明未來方向尤為重要。1. 所有數字化運營進程貼緊業務2. 整合行業資源3. 應用場景解決方案4.“既有 + 新興”業務數字化1. 資產、客戶、經營全面數字化2. 業務數據加工、分析與應用3. 數字孿生4. 提高智能化服務的剛需性業務數字化流程“理念 + 業務”革新業態變革與升級數字化團隊5.“數字化運營科技 + 業務”團隊6. 高管數字化理念培育7. 數字化人才賦能1. 鞏固產業互聯網基礎2. 搭建內部運營系統3. 辦公系統升級，如

13、OA、ERP、EBS 引入數據在線化流程差異性戰略人才儲備4. 從一而終的數字化領軍者5. 團隊結合自身制定轉型計劃6. 避免因人流調動引起的戰略動搖7. 結合各業態商業模式特點，分時、分步籌劃8. 智能社區設備升級9. 掌握家居智能前端市場10. 智慧產城布局樓宇、營銷與園區11. 多元化賽道 審慎 布局12. 主導性 + 科技服務商合作82022 數字化運營白皮書無論是數字化亦或是聚焦到運營端，其核心目標是給予企業適應變化以及靈活應對的能力，即韌性。房地產及相關行業有著顯著的行業屬性，即重資金、流程復雜，短期內上述因素不會發生顛覆性改變。事實上，當前最大的挑戰者來源于行業自身， 也即是持續

14、自省和轉型，主動擁抱變化。根據國家統計局數據，2021 年房地產業增加值為 77561億元，GDP 占比約 6.8%，撬動了約 4-6 倍的 GDP 份額。未來這條傳導鏈弱化，行業降速時，房地產該如何蛻變？目前行業依舊處于探索階段，不斷嘗試但鮮有突破，數字化運營的出現至少提供了一個新的方向與機遇。如果未來整個環境不斷變化，企業怎樣去適應，怎樣生存？數字化怎么在這個階段給企業提供幫助？最核心的就是我們要給企業提供應對變化的能力。黃躍升前方圓集團 CTO數字化運營核心目標：應對變化92022 數字化運營白皮書行業的調整推動了這次的數字化建設，另外對于穩健經營、穿越周期的優秀企業來說，數字化是不可或

15、缺的東西。從企業內部發展或者產生的效果來看，第一階段即業務數字化階段是必須要做的。 第二階段應該是數字業務化，通過數據反映出管理的問題，倒逼管理提升。同時或有智慧化的交叉，智慧化是未來很大的一個場景。李紅衛中?？萍伎偨浝碓趯底只\營進行全面觀察之前，有必要對房地產行業的數字化進行了解，這樣有利于更深刻地認識數字化運營的必要性、緊迫性以及應該如何前瞻性發展?；仡櫡康禺a及相關行業的發展歷史，每一次行業陷入低潮時，都變相推動了信息化、在線化乃至數字化的建設浪潮因為發展速度放緩，有了更多的時間去反思及尋找未來的方向。早在 2008 年房地產及相關行業發展低潮時，信息化建設就被重點關注，2014 年行

16、業再度陷入低迷，這一階段信息化建設達到高峰期，而 2020 年疫情的出現，更是極大掀起了數字化建設的熱潮。我們傾向于將 2020 年定性為房地產及相關行業數字化建設的元年，因為疫情的沖擊，使得企業的管理團隊無法到達一線、 工程師無法勘探實地、 銷售層無法與客戶線下溝通、運營服務不能很好觸達種種困難成為了助燃劑，令決策層深刻意識到不能滿足于簡單的信息化以及在線化，而是要加快各個環節的數字化布局速度， 利用數字化進行裂變，甚至未來能夠實現智慧化。觀點指數認為，數字化至少將會在五個方面賦能乃至重塑房地產和相關行業。其一是對于企業內部效率的提升，通過數字化建設，形成管理體系與業務標準的統一， 流程再造

17、， 提高效率、 少犯錯，較大地提升各個部門的協同效應， 促成企業內部高效運轉，向管理要紅利。未來的 20 年，房地產及相關行業將加速進入數字化帶來的效率為王、管理紅利時代，未能盡善者或會消亡。其二是站在資產和客戶的角度，用數字化手段提升運營和服務的質量， 這一過程貫穿建筑空間 （如住宅、 商業樓宇等）的設計建造、銷售、招商、維護、物業服務等環節，多以數字化運營的形式呈現。以服務而言，過去房地產及相關行業多為單向提供服務， 忽略對消費者需求的研究和滿足，這一能力會成為地產微利時代制勝的關鍵，決定企業能走多遠。其三是基于數字化思維的建立，打造新的商業模式。如前所述， 十四五規劃提到促進數字技術與實

18、體經濟深度融合，其中除了賦能傳統產業轉型升級外，還將催生新產業新業態新模式。對于國內的房地產和相關行業而言，過去的發展模式并不意味著是一成不變的?；跀底只季S和文化的建立，行業未來將不再局限于業務數字化，而是向數字化業務進階發展， 形成全新的生長曲線。 數字化轉型落后者，或將被行業未來拋下。其四是對于供應鏈的重塑，實現各方入局者的產業聯動。房地產及相關行業通過數字化對材料供應、投資、設計、承建、營銷代理、物業服務等全供應鏈條進行融合，可以讓業務流轉更加順暢，降低溝通和連接成本。 其五則是基于數字化轉型本身，積極推動數字化生態圈建設，在未來行業的數字化發展中占據主動。當前行業的數字化生態圈建設

19、比較薄弱，立足于自身發展，房地產和相關行業企業可以更加積極主動地推動生態圈的建設，將不同的服務商接入，實現開發共創，形成前瞻性解決方案和場景打造，更快地實現數字化轉型，并實現營收變現。 作為數字化轉型的重要組成部分，數字化運營延續數字化對于房地產和相關行業的賦能及重塑，尤其見于上述的第二、三、五點。數字化運營聚焦產業鏈后端，主要涉及建設完成的建筑空間的持有運營和客戶全生命周期服務，深刻影響房地產及相關行業的高質量發展。尤其在行業邁入存量、微利的過程中，更需要借助數字化運營體系聯動資產、服務、人、貨與場景， 優化每個環節的運營、 提高工作和能源利用效率。除此之外，數字化運營的另一重要性在于直接觸

20、達客戶和市場需求， 可以在數字化運營積累的數據基礎上聯動資源，深度挖掘背后的商業機遇，以新的業務模式給行業帶來顛覆性發展。擁抱數字化運營，是房地產及相關行業主體實現長遠發展的必經之道。擁抱數字化運營的要義102022 數字化運營白皮書在改革開放的 40 余年中，中國城市實現了結構與規模的跨越式發展，房地產和相關行業也在其中度過了第一代粗放經濟時代，享受了土地與規模紅利。未來 20 年內，中國新增住房的增速將放緩，在“房住不炒”的大環境下，下一個 20 年將以居住和民生為導向，圍繞房地產開發帶動整個供應鏈經濟，進入后房地產時代。過去房地產從前端 - 鋼筋、水泥、瓷磚等原材料的供給，到中間建造環節

21、 - 重工機械、裝修等，延展到代理、交易流通環節，再到后端 - 物業服務、智慧社區、智慧城市以及商業等產業鏈條，是一個支柱型的產業集合。而在后房地產時代，數字化技術和運營方式的融入，會給房地產和相關行業的經營模式帶來革命性變革，過去形成的固定的商業模式、產業鏈角色、場景、職能等，都會被數字化重新塑造和構建。 甚至未來可能由 “一條龍” 的縱向壟斷模式，轉向更加專業細分，分工明確且協調共存的橫向價值鏈模式。以觀點指數監測的樣本企業來看，72 家上市房企毛利率、凈利率中位數下行明顯，特別在 2011、2012 年利潤率最高時期，房企毛利率中位數可以達到 40% 的水平，而2020 年基本降至 30

22、% 以下。這意味著房地產對利潤的撬動作用弱化，行業進入微利時代，過去簡單粗放的融資、買地、來料加工的制造模式不再適用，而是要加深對產業鏈各個環節的研究與分析。以住宅開發為例，不是單向地由房企設計輸出住宅產品，而是要與消費者進行需求互動，如交通、戶型、裝修風格、使用場景等個性化需求，進行定制輸出。甚至未來是否會基于前述的研究，提前介入拿地環節都不無可能。而這些的實現，都離不開數字化運營積累的數據的支持?？梢灶A見，數字化運營技術的覆蓋，將會帶來更加精細、精準且具有前瞻性的需求洞察、商業機會涌現，由此而給行業經營模式帶來的突破性發展，前景廣闊。1. 數字化運營帶來地產經營模式革命性變革五大驅動因素1

23、12022 數字化運營白皮書在我們面向房地產及相關行業的調研中發現，企業將數字化運營作為實現可持續發展的關鍵。當前可持續發展大致聚焦于ESG， 即環境、 社會和公司治理層面。 中長期目標上，企業冀望以數字化運營技術進行自我驅動，塑造可以持續帶來回報的經營模式，實現企業自身的長青發展。隨著 ESG 信息披露要求日趨嚴格，房地產及相關行業中的企業主體需要不斷提高可持續發展管理水平，以回應監管機構及市場的持續關注。而數字化運營讓 ESG 變得可衡量，能夠更快速、高效地提取關鍵信息和數據。順應數字化發展趨勢，企業通過投入資源建設 ESG 數據采集平臺，將往年通過線下統計的 ESG 指標管理工作遷移至線

24、上平臺，進一步提高可持續管理工作水平。2021 年 10 月國務院印發的2030 年前碳達峰行動方案提出，要全面提升節能管理能力。實施城市節能降碳工程，開展建筑、交通、照明、供熱等基礎設施節能升級改造，推進先進綠色建筑技術示范應用，推動城市綜合能效提升；實施園區節能降碳工程，打造一批達到國際先進水平的節能低碳園區等。同時引導企業主動適應綠色低碳發展要求，強化環境責任意識，加強能源資源節約，提升綠色創新水平。適應政策，ESG 同樣倡導企業更加注重環境友好，這也帶動房地產和相關行業企業有著更為明確的針對空間的節能減排戰略。主要體現在智慧社區、智慧園區等領域的能源管理上。于建筑空間中推進 IBMS

25、智慧樓宇管理系統的應用是企業的普遍做法，具體包括對能耗數據進行分項計量；實時監測；對能耗數據多維度分析及預測，及時診斷識別用電系統的跑冒滴漏現象等，以進一步實現能耗定額的控制及優化能源使用。對于商業地產 / 園區、社區等建筑空間管理而言，優化水、電、照明等能量系統，實施節能技術改造等重點工程，成為發展的必選項。而數字化運營可以幫助房地產及相關行業全面提高資源利用效率。在國內消費市場，80、90、00 后分別邁入 40 歲、30 歲、20 歲的年齡段，成為主要的消費力量。80 后具有一定的資源沉淀；90 后開始在社會各領域扮演中堅角色、收入穩定；而00后亦開始步入職場。 他們無一例外受到互聯網、

26、數字信息技術、即時通訊設備較大程度的影響，尤其是后兩者，一出生即與網絡信息時代無縫對接，形成了對數字化、智能化、高效率科技產品的使用習慣，更享受由此帶來的高效率、快捷、個性化的美好生活體驗。在本文探討的房地產和相關行業的數字化運營中，涉及智慧園區 / 商業地產、智慧社區、智能家居、養老 / 文旅等領域的客戶全周期服務，80、90、00 后同樣是該消費市場的主要組成部分，無法避開對其需求的探尋、滿足。這一消費群體，對于數字化服務更加依賴，需求更加多元且多變。以物業服務而言，房屋交付后多數物業企業僅以滿足基本服務需求為導向，單向維持社區的正常運營。但是隨著 80、90、00 后在人口結構中占據主力

27、以及由此帶來的消費大升級，對社區建設、服務提出更高的需求更智慧、節能、便捷，這些需求的滿足離不開數字化運營方式的實現。換而言之，消費需求與機遇的把握可以說是房地產和相關行業進行數字化運營的源動力，基于提供更好的服務體驗，提供數字化運營解決方案并以此樹立口碑反哺物業服務和其他業務的發展，將成為企業更加普遍的做法。數字化運營建設，無疑將成為企業長遠發展的必經之徑。2. 數字化運營助力企業實現可持續發展3. 消費需求與商業機遇的把握提供數字化運營源動力十四五規劃中提及要推動購物消費、居家生活、旅游休閑、交通出行等各類場景數字化，推進智慧社區建設，依托社區數字化平臺和線下社區服務機構，建設便民惠民智慧

28、服4. 政策支持數字經濟產業發展，為數字化運營奠定基礎122022 數字化運營白皮書與此同時，得益于高端芯片、操作系統、人工智能關鍵算法、傳感器等關鍵領域取得的突破，以及人工智能、大數據、區塊鏈、云計算、網絡安全等新興數字產業的培育壯大，房地產及相關行業布局及發展數字化運營擁有了較為完善的“基礎設施”，有利于數字化運營各環節場景的實現與豐富。目前以數字化運營賦能城市治理、提升運轉效率、優化民生福祉，已經成為城市發展提質增效的必由之路，這個任務更傾向于由新建住宅完成。進入 2040 年后，80、90 年代的房屋其配套設施、管道和線路達到幾乎剛性的匹配狀態。誠然，這些設施并不會被立刻棄用或直接報廢

29、掉，但是如果要配合智能化設備的使用則需要大量的基礎設施改造，而且超過 85% 的老舊社區缺少數字化運營平臺，配套的物業也往往是被動式響應。從調研的反饋來看，開發商對存量項目的數字化運營平臺搭建也興致不高，因為投資收益較差，未來的維修成本也遠高于新開發住宅。因此現階段老舊住宅的“數字化運營”植入面臨的挑戰不小，相對來說新式住宅的“數字化運營”布局更加現實。觀點指數認為，在現階段的數字化運營過程中，受到銷售疲軟與預收資金監管的影響，開發商投入老舊住宅的數字化運營資源有所謹慎。相反往往會出于提高樓盤銷售、提升物業范圍與多元化賽道的目的，將聚焦點與發力點集中在新開發樓盤中，這將加速住宅領域的數字化運營

30、，帶來新的發展高度。5. 智慧城市需求加快新房“數字化運營”進程01 云計算加快云操作系統迭代升級， 推動超大規模分布式存儲、 彈性計算、數據虛擬隔離等技術創新，提高云安全水平。以混合云為重點培育行業解決方案、系統集成、運維管理等云服務產業。02 大數據推動大數據采集、清洗、存儲、挖掘、分析、可視化算法等技術創新，培育數據采集、標注、存儲、傳輸、管理、應用等全生命周期產業體系，完善大數據標準體系。03 物聯網推動傳感器、網絡切片、高精度定位等技術創新，協同發展云服務與邊緣計算服務，培育車聯網、醫療物朕網、家居物聯網產業。04 工業互聯網打造自主可控的標識解析體系、標準體系、安全管理體系，加強工

31、業軟件研發應用，培育形成具有國際影響力的工業互聯網平臺，推進 工業互聯網 + 智能制造 產業生態建設。05 區塊鏈推動智能合約、共識算法、加密算法、分布式系統等區塊鏈技術創新，以聯盟鏈為重點發展區塊鏈服務平臺和金融科技、供應鏈管理、政務服務等領域應用方案，完善監管機制。06 人工智能建設重點行業人工智能數據集，發展算法推理訓練場景，推進智能醫療裝備、智能運載工具、智能識別系統等智能產品設計與制造，推動通用化和行業性人工智能開放平臺建設。07 虛擬現實和增強現實推動三維圖形生成、動態環境建模、實時動作捕捉、快速渲染處理等技術創新，發展虛擬現實整機、感知交互、內容釆集制作等設備和開發工具軟件、行業

32、解決方案。數字經濟重點產業來源：十四五規劃和 2035 年遠景目標綱要（全文）務圈，提供線上線下融合的社區生活服務、社區治理及公共服務、智能小區等服務。同時要豐富數字生活體驗，發展數字家庭。這些與數字化運營高度重合，為房地產和相關行業發展創造更好的政策條件。132022 數字化運營白皮書房地產及相關行業數字化運營現狀142022 數字化運營白皮書應用現狀：百舸爭流，滲透未深 現狀 1：八成企業仍處于在線 / 信息化階段觀點指數研究院以住宅開發、商業地產、物業服務、園區運營、文旅發展、養老運營、經紀服務等行業為支點，聚焦數字化運營發展，向 240 家樣本企業發出問卷，并向數字化運營發展的參與者、

33、推動者及中堅力量展開面對面與視頻深度調研，深入了解房地產及相關行業數字化運營的發展及思考。調研顯示，房地產及相關領域的數字化運營主要分布在與數字化運營密切相關的各項企業內部管理工作（57.89%）以及資產管理及服務（42.11%），多集中在寫字樓、購物中心、工業園區等資產上，這意味著數字化運營在“住宅+ 服務”以及文旅、養老等領域上，還有很大的發展空間。布局數字化的企業對于數字化運營的看法差異很大。過去房地產及相關領域的業務鏈條長，包括前端金融、中端建筑、后端服務，而且歷史基層數據匱乏，項目多、分布區域廣，導致企業難以一一覆蓋各個環節的數字化發展。其中，對于企業內部運營管理數字化的覆蓋程度較高

34、，但是多數處于信息化的階段。而建筑空間開發建設施工過程中的數字化、交易流通環節的數字化，則多以第三方合作的形式進行，前者更多是基于拿地、設計及成本核算的考慮。數據來源：觀點指數調研及整理數據來源：觀點指數調研及整理而對于本文重點展開的已建設完成的建筑空間的數字化運營（包含資產持有運營和客戶全生命周期服務），大部分企業都表現出積極的態度，認為數字化運營提高了決策效率，賦予企業全方位的資產持有運營能力。從調研結果來看，目前行業內大多數企業的數字化運營仍處于數據上線的“信息化階段”。在處理能力、響應速度、解決問題等方面距離真正意義上的“智能化”道阻且長。綜合企業反饋，如能耗監測水平不高，能耗數據無法

35、準確計量；設備、儀表報錯，需要人工干預，或反饋較慢，無法及時修復而耽誤建筑的運行；存在無法檢測到的死角位置， 導致跑、 冒、 滴、 漏維修不及時；方案設計缺乏環境適配，不合理的常明燈等現象長期存在。此外，還涉及部分制度上的問題，如能源管理制度與操作管理制度混雜；對已有的能源管理考核辦法沒有進行專項考核。階段企業占比涉及范圍特點信息化數字化智能化75%24%1%企業內部單部門全業務鏈條的所有部門，與外部有溝通連接全生態業務鏈條信息化，0 和 1 二進制的數據上線過程，大多數企業做數字化的第一個起點，數據之間缺乏互通，易成孤島業務數字化的階段，自動化，產生的數據可以衍生為資產數字化運營發展的最高階

36、段?；诖髷祿?、人工智能、物聯網等技術自主能動判斷、 決策，生態融合協調發展的階段，目前尚無企業完全達到，僅為偽智能化單品數字化運營發展階段152022 數字化運營白皮書現狀 2：近 3 成認為數字化運營有效提高資產管理效率現狀 3：超四成企業認為數字化運營呈碎片化分布資產運營管理方面，29% 的受訪者認為數字化賦予了精細化管理、能源配置調控等功能，有效提高了資產運營的管理效率，以及在可持續發展目標方面發揮著重要作用。簡而言之，數字化切實實現了降本增效的目標。相對園區和商業地產領域，住宅領域的數字化運營發展較為滯后。問卷結果反饋，44% 的企業其住宅領域的數字化運營目前僅停留在分散的碎片化階段

37、， 距離預想的高聯動、整體智能的未來社區還有很長一段距離。具體原因有三個，其一，企業糾結于未能清晰看見短期的效益提升，因而實施整體性數字化運營的意愿不強。其二，可以提供完整的數字化運營解決方案的科技服務商較少。未來的突破點，在于能否有一家高度集成且具備智能解決數據來源：觀點指數調研及整理隨著數字運營相關技術的發展，對建筑領域產生了深遠影響，不斷孵化的創新應用與產品，塑造了更多元的場景以及更便捷、集中化的管理方式。以物聯網、大數據、云計算等為代表的新興技術趨于成熟，有助于企業降低成本、提高效率，改善并建立新的運營模式，將數據的價值創新變成現實。以調研中的太古地產為例，可持續發展一直是太古地產經營

38、理念和企業文化的核心。作為幫助其實現高效和可持續發展的數字化伙伴，施耐德電氣通過 EcoStruxure 架構提供能源、資源以及電力等顧問服務，以及基于云平臺對太古地產在香港和內地的 6 大不同區域項目進行實時監測與分析。 該方案實現對樓宇管理層和運營人員的運營決策輔助，對能源系統進行監控、對標和分析，提升其辦公樓和商場的能源使用效率和運營績效，有助于進一步識別節能潛力和降低碳排放（預期每年可節約 10%-20% 的能源成本，以及降低 10%-20% 的二氧化碳排放）。此外， 該方案可對重大設備 （如中央空調、 樓宇電網、 電梯、中控照明等）進行自動檢測，快速診斷并反饋給運維人員，將意外故障的

39、發生與發現以及修復時間縮小至最短，保障資產使用者的安全以及降低資產運營的隱形成本。從我們的調研反饋中發現，超過 70% 的企業認為持續跟蹤樓宇中的各項設施，是資產管理的必要途徑，但目前較少數企業可以擁有實時傳感器和大量歷史維護數據作為支撐。太古地產與施耐德電氣合作的案例從軟硬件結合的層面反映了未來商業地產的方向。 通過實施智能電網與安防系統，企業可以確保在整個資產生命周期內，在相關人員需要之時，提供他們所需的能源消耗和維護成本數據及分析。這些分析都是源于直接、優質且可靠的數據，并通過人工智能智能算法挖掘數據隱藏的信息，因此資產管理人員可以放心大膽地基于這些洞察采用行動，有效管理成本、風險和績效

40、，確保資產為組織創造巨大價值。這些縱向集成（從基層到高層）和橫向集成（跨部門和擴展型生態系統）的數據是數字化轉型的關鍵。162022 數字化運營白皮書根據調研結果，不同企業對于智慧社區的推進態度差異明顯。40% 的企業認為數字化的智慧物業管控平臺能夠提高效率，甚至為客戶提供多元化的服務，從而帶來第二增長曲線；16% 的企業認為數字中國跨越式發展下，智能家居不管是進入未來建筑的前裝或是后裝市場，都值得深耕；而即使有了方向，目前實際仍有 32% 的企業僅配備智能電梯或者智能安防等碎片化設備，沒有智慧式一體化的中臺運營系統?，F狀 4：數字化運營解決方案不夠智能，未形成應對閉環在深度走訪企業的過程中，

41、部分管理層還反饋了如當前很多數字化運營解決方案不夠智能、社區能耗管理方案未形成應對閉環等問題。當前社區能耗管理以節能為主，部分能源管理解決方案的提供商更多的是做能源消耗的統計，并沒有把結果賦予如何節省、如何改造設備的閉環中。受限于社區空間的多場景及弱集約性，大部分企業將智慧社區節能改造的更多動作集中于地下車庫。而在戶外、樓梯照明等更具體的使用場景中，則多為一刀切式的節能改造，如公共區域的燈在行人經過時才亮，不合理且增加不安全性。相對而言，智慧樓宇有較大的挖掘空間。目前行業內有相對較多關于智慧樓宇的能源管理案例，通過優化指標以及使用數據分析驅使系統調控建筑的能耗。在借鑒智慧樓宇的基礎上，進行社區

42、能源方案設計時，應該考慮到更加實際、人性化的應用場景。來源：觀點指數調研及整理來源：觀點指數調研及整理方案的企業出現。其三，既有的大部分建筑未能將數字化運營的設想融合到建設初期，因此后期改造的工序和成本較大，不利于數字化運營的整體實現，因而出現較為分散、碎片化的情況。172022 數字化運營白皮書1. 技術及人才缺口待解房地產和相關行業數字化運營的一大掣肘是技能缺口。問卷和深度調研中，72% 的企業表示缺乏專業人才，尤其是既懂科技又懂地產業務的人才，這是推進數字化運營中面臨的一大障礙。過往企業通過招攬大量互聯網技術人才來推進數字化及數字化運營落地，不過由于兩個行業在產品、企業文化、業務模式等方

43、面存在差異，導致這些人才對業務鏈條的理解存在偏差，無法達到預期成果。技術人才以往的工作經歷可能只需要專心產品的設計、研發，但是在房企及相關企業的工作中，還需要承擔與業務部門的溝通、產品交付、交付后的指導培訓等工作，較為考驗個人的綜合素質。有企業提及，新加入的 IT 人才，至少需要 3-5 年的業務沉淀，在這期間本身的互聯網技能也需要做到跟上技術的迭代發展，要求素質過硬，目前在市場上較難吸納。在回收的問卷和完成的調研中，觀點指數發現已在企業內部和一定業務范圍內布局數字化運營的，多為資產規模較大的企業?！褒堫^”企業部署較早，目前已經有相當規模的數據資產以及系統平臺。不過，即使近幾年動作頻繁，但由于

44、房地產和相關行業的特殊性，轉型難度系數較高，這些企業在技術方面與數字化規劃“不過分超前”的企業并沒有拉開很大的代差。目前，房地產和相關行業的數字化運營乃至數字化水平遠遠低于其他行業。具體來看，有 12% 的受訪者反饋盡管認識到數字化轉型對房地產和相關行業意義非凡，但是企業仍未做出具體的數字化戰略，包括數字化運營規劃。摸著石頭過河的現狀下，阻礙企業開展數字化運營以及數字化轉型的因素主要來自于投資回報率不確定、人才和技能缺口、轉型難度大以及成本等方面。數據來源：觀點指數調研及整理數據來源：觀點指數調研及整理轉型困局與反思從信息化到數字化時代，技術迭代及知識更新速度非?？?，對具備復合型知識體系的數字

45、化人才，企業會更加青睞。目前 ICT領域存在非常大的數字化人才缺口，特別是大數據、人工智能、云計算、物聯網、基礎學科創新等新興領域。因此，這也對數字化人才提出了更高的要求：既要不斷地學習現有知識體系，研究新興領域的技術創新內容，也要能夠將數字技術與實際業務進行深度融合，具備更專業的數字化技能素養。在這種背景下，新型數字化人才的培養也面臨著不小的挑戰。陳斌龍 遠洋集團總裁事務中心副總經理 遠信數字科技有限公司總經理182022 數字化運營白皮書除了人才引進計劃，如何規劃人才的培養問題也是數字化運營發展及布局的關鍵。以某家參與調研的上市房企為例，其將行業的數字化人員劃分為兩類，一類是業務技術人員（

46、非 IT 人員），將 AI平臺、數據庫對該部分人才開放，鼓勵其針對不同的應用場景給業務帶來創新。還會定期舉辦技能大賽，針對不同場景進行創作。另一類 IT 技術人員，會針對企業的規劃、項目導向進行創作。這部分人員每年將被賦予一些既定的目標，針對各個領域的 AI 應用，如自然語義分析、圖文識別等，進行深入、積極主動的研究。對于技術缺口問題，除了從企業內部培養人才，房地產和相關領域的企業也會積極尋求與外部科技服務商的合作。不過，基于合作模式也呈現兩種不同的結果：對于一些通用性的軟件，如對維修等需求的響應、智能監控等，確實能以較小的人力物力達到預期目標；但是對于與業務結合較深的不同應用場景的管控系統，

47、會出現單一的產品無法匹配復雜的業務需要的情況。雖然可以尋求多家服務商的合作，不過數據共享、系統集成也成為新的問題。2. 投資回報不清晰3. 難以選擇適合的科技合作伙伴在與多家房地產和相關行業科技部門負責人的深度調研中，觀點指數研究院了解到投資周期過長、回報的不確定性（68% 受訪者提及）是企業難以全面展開數字化運營的一大障礙。對于一些立竿見影的項目投資，企業抱有相對積極的態度。如車庫改造（包括立體車庫、導流、臨停等）、能源管控方案（水、電等），以及優化和輔助前線工作人員運營的解決方案（安防、清潔）等，可以合理地減少人員以及其他資源成本。事實上，當前的數字化運營系統更多處于輔助工具的階段，進一步

48、也只做到如對應不同的應用場景提供控制風險和提高效率的能力。 只有少部分企業實現了內部數據貫通，過半數企業表示目前仍處于數據上線的基建過程中。而決策層往往更關心數字化運營和業務結合的成果，因此可能出于對既定的 降本增效 目標沒有直觀感受，而作出減少資源投入甚至裁員的保守決定，從而陷入惡性循環中。部分企業（36%）提及有意向選擇合作伙伴，但往往面臨選擇太多而無從下手的狀況。事實上，當前的地產企業剛從“高收益、高杠桿、高周轉”的狀態中冷卻下來，其數字化運營程度很低。甚至存在十分尷尬的現象，有接近 10% 的房企本身對數字化運營并不感冒，因為其并不了解需要數字化去做什么，依舊是以往“前融 - 拿地 -

49、 預售 - 拿地”的思維模式。簡言之，這個行業迫切需要一個具備整體解決方案的成熟的科技廠商。有開發商表示接觸了部分有行業經驗的供應商后，從對方過往的項目經驗中并沒有了解到預期效果；或者對方對其業務的認知不夠清晰，導致未能輸出對應的數字化運營定制方案。其次，部分企業反饋雙方在溝通過程中對于需求理解無法達成一致，如部分科技公司只承擔技術角色，不利用自身專業見解引導企業提出合理需求。同時，有開發商提出在合作前也需要對科技公司自身的發展狀況作出深入考察。數字化運營的布局及發展不是單一產品的供應商采購，而是長期并肩作戰的伙伴。因此與趨于良性成長的公司合作，有助于在數字化運營道路上走得更長遠。由于地產業的

50、產業鏈條長、涉及面廣，因此相對其他行業進行數字化運營轉型的難度更大。這也意味著，不能指望一套數字化運營設備，可以為企業節約了多少成本、創造了多少價值。數字化運營戰略更重要的是堅持，比如規劃固定資源每年持續投入，長期勢必可以看到效果。以某家上市企業為例，每年投入 10 億元進行數字化建設，經過多年的堅持、積累，如今受益于數字化的企業基因以及數字化運營應用和產品的輸出，在市場競爭中已經超過其他競爭對手，交付的基于各種應用場景的數字化運營產品遠超同行。這些價值在穩定投入的過程中是無法衡量的。同時，在確定合適企業自身的數字化運營目標之前，不應該盲目地跟從趨勢。部分企業認為在各個層面尋求外部合適的科技服

51、務商產品，不失為一種即節約成本又可達到目前效益的解決方案。192022 數字化運營白皮書4. 成本管控謹慎成本也是面臨的主要問題。在當前的宏觀調控下，房企融資邊際受阻以及行業利潤空間下降，32% 的受訪企業表示會考慮流動性問題，對于當前非必要的支出秉持更謹慎的態度。尤其對于中小型房企（2020 年營業收入低于 60 億），在數字化系統的設計、施工以及應用等研發費用上會更加謹慎，因而分配到數字化運營階段的投入也是有限的。房企的貨幣資金中往往 30%-90% 都是受限的，所以其在數字化運營的大項資金來源往往都是融資。大公司的年融資規模的 0.8%-2%（約 6000 萬 -2.4 億）基本可以負擔

52、 1 年數字化運營的支出。然而，對于中小企業來講，授信程度低，舉債能力較差。因此其融資規模支出比例要提升至少 5-15 倍以上才可以勉強負擔，這是地產行業難以接受的比例。在與地產公司以及科技服務公司的交流中，最常見的數字化投入是硬件設備的采購、軟件的研發支出，以及與服務商的合作支出等。此外，成本投入規模與企業的研發模式息息相關。其中投入 2000 萬以下的企業多為完全外包模式，自身只維持小規模 IT 部門的運營；采取合作模式的企業投入規模則參差不齊， 2000 萬到 10 億以內的企業，多數選取與服務商合作以及結合內部發展研發的模式；而 10 億元以上投入規模的企業在研發方面具有高度的獨立性。

53、在數字化運營的大藍圖下，落地骨感，收入無法覆蓋大規模的投入。一家物業企業與觀點指數研究院反映，與合作方簽了 5 年的合約，結果經過測算，需要更長的時間（10年以上）才能回本。因此受成本困擾，房企及相關行業企業的數字化運營改造往往以建筑的智慧管控試水，包括能源管控、資源配置、運維報警等設備投入為主。以某家物企為例，其目前從三方面著手，首先在建筑設計階段即開始介入，根據環境以及建筑風格擬出解決方案，擬定設備的布點；其次是硬件設備供應商的選擇，包括節能設備、監控設備以及計算機等設備；最后是運營，依托SAAS 軟件的可視化指標管控能耗所發生的的趨勢以及做好能耗的減排考慮。觀點指數認為，房企在確定合適自

54、身的數字化運營目標之前，不應該盲目地跟從趨勢。在各個層面尋求外部合適的科技服務商產品，不失為一種即節約成本又可達到預期效益的解決方案。數據來源：觀點指數調研及整理與普遍認知相反，在管項目推廣智能化管理的障礙是規則梳理、實現標準化的代價，技術反而次之。張智時代中國集團首席數字官5. 數據安全隱患32% 的受訪者表示數字化時代，無論是自身業務上線后的數據安全或是客戶的隱私保護、數據確權以及法律合規等一系列問題，信息安全都是一大隱患。 據國家互聯網應急中心（CNCERT）統計，2020 年多平臺涉及用戶個人敏感信息 （身份證、 手機、 住址、 工作信息等）在多平臺未脫敏展示近 10 萬條；企業自發收

55、集的個人信息遭盜取和非法售賣等安全事件 3000 余起。尤其是近年發展較為迅速的“微信小程序”，據 CNCERT統計，國內銀行小程序普遍存在關鍵信息輸入未采取防護措施 （90%） ， 個人信息存儲和傳輸過程未進行加密 （60%） ，202022 數字化運營白皮書未提供信息收集協議（80%），以及少數存在越權現象。據觀點指數了解，大部分房企或房地產相關領域的企業都有針對資產持有運營和全周期服務開發小程序產，包括服務、繳費、人臉驗證出入等功能，而基于信息安全法，個人隱私法等條例，部分受訪企業對數據安全表示出擔憂。數據的存儲涉及許多合規性的工作，包括與法務部的溝通、文件的簽署以及接受政府部門的監督，

56、相對復雜。在住宅領域，房企側重于后裝市場無法觸及的產品，如 居家呼梯 、 停車告警 等開發商才方便著手以及不涉及過度收集客戶數據的功能。未來如何在確保數據可用，實現創新價值的同時，保護信息隱私安全是值得數字化運營領域思考，也是亟待解決的問題。6. 與 C 端割裂，社區及家居領域鮮有革命性產品誕生現代商業模式下，最重要的還是由消費者為提供的服務買單。有企業提及，在園區、商業地產、酒店等領域的數字化運營，由于面向的是單一業主，客戶的忠誠度相對來說比地產要大很多，因此更有利于加強對客戶本身以及客戶體驗的感知，同時在對商家賦能、對管理效能做優化的過程中，也會有更直接的場景需求出現。換而言之，園區、商業

57、地產、酒店等領域的數字化運營更能貼近消費者需求做好服務，亦有具備引領性的數字化運營方案誕生。而在社區和家居領域，面臨的情況要更加復雜。由于住宅產品為一次性買賣，產權方為大體量的業主，如果要做統一的數字化處理，大部分只能覆蓋到公共區域。以調研結果來看，當前家居智能與社區的數字化運營有所割裂，物業企業對于社區的數字化運營局限于對人行、車行以及小區安全監控、水電資源的日常監測，缺乏與業主需求和空間的聯動。未來的社區數字化運營應該與家居智能場景共享、聯動，如實現社區環境的居家可視，方便業主在家觀察于公共空間游玩的小孩的動向，以防發生危險，打造高度融合的社區和家居數字化生活。觀點指數認為，隨著互聯網的發

58、展，“社區 + 家居”已經由概念逐漸落地， 能與智慧社區實現聯動的智能家居，才能稱得上是真正意義上的智能家居。借鑒早年的電動車以及智能手機普及之前的狀態，大部分消費者對于數字化、智慧化其實是無感的，最直觀的感受就是好用及方便與否。因此，房地產和物業企業還需要積極通過自身的數字化運營平臺，洞察消費者的更深層次需求，提供具有革命性的產品。同時，在社區和家居的互動上，以數字化運營作為聯結，切實提高消費者的生活便利、提高數字化生活體驗。212022 數字化運營白皮書針對上述企業反饋的問題，參與調研的部分掌舵者或高管、數字化負責人、戰略制定者、專家學者表示房地產和相關行業由于其業務的復雜特性，無法照搬其

59、他行業的數字化運營方案，并針對目前出現的問題提供了意見： 我們一直要求培養復合型的數字化人才，技術部門也經常會和管理層人員進行交流，以實現業務融合為目標。數字化的關鍵不只是看到數據的異常，而是數據能反映出來業務上的問題，能夠剖析到深層次的管理的問題。決策層的理解和支持非常重要，需求和反饋自上而下傳導到一線，能夠有效提高數字化轉型效率。做到長遠的整合以及規劃，平衡好短期和長期目標。短期展現出比原來更好的效果，逐漸體現出數字化的作用，才能更堅定長期的數字化戰略。地產行業不是一個特別標準化的行業，也不是數字化強依賴的行業。同時，數字化建設的周期會比較久，因此一些創新項目風險也很大。所以，管理層及業務

60、團隊在開展業務的時候，做好項目定位和收益狀況衡量，效果會更好。此外，數字化與業務融合需要有長期的視角，業務開展從偏傳統的模式向數字化模式轉變，耐心耕耘，相信也會有更好的收益。房地產行業有其復雜性和特殊性。當前，房地產行業逐漸向制造業轉化，數字化運營也要與時俱進，通過對成熟的業務進行標準化，向運營要效益。推動業務數字化、數字業務化，以數字化推進精細化管理和運營。而向運營要效益，必然需要具備綜合運營能力的數字化人才，培養、引進既懂業務又懂技術的“雙料專家”。將數字技術與企業業務進行深度融合，實現提質、降本、增效，推動企業經濟增量的創新發展。通過“技術 + 場景”對企業、用戶賦能，為企業提升經濟效益

61、增長提供有效抓手。李紅衛中?？萍伎偨浝硪溉趧撝袊鴶底只撠熑藙㈧o遠洋集團總裁事務中心副總經理陳斌龍遠洋集團 總裁事務中心副總經理 遠信數字科技有限公司 總經理業內專業人士的聲音及建議222022 數字化運營白皮書在所有的不確定中，可以確定的，是數字化的變革趨勢。數字化是贏得未來競爭的關鍵。 面對不確定的外部環境， 數字化企業能更快地應對外部變化， 實現人員、 機器、流程的高度協同，提高企業資源配置效率，滿足客戶多元化、多樣化的需求，提升業務預判、快速響應和決策能力，并積極探索新業務增長點。經營主體有數字化思維的時候，會在場景和場景結合的過程中有新的想法出來，這些想法就可以轉化成新的商業模式。

62、而房地產企業在這方面有先天的優勢，因為有大量的空間資產，同時又在不斷地豐富服務，空間資產和服務在整合的過程中，可以用各種各樣的數字化手段來提高效率、 沉淀數據。 有了數據， 可以做進一步的分析，進一步做場景的孵化。所以千萬不要因為數字化而做數字化，而是要跟商業模式緊密融合。大家對于房企的判斷比較一致，未來會越來越集中，房子回歸住的本質。在這個前提下場景解決方案對于房企來說會更重要，因為它們所面向的用戶就有這種需求。第二個，（房地產）再怎么變化，還是有一定量的。第三個，之前的房子開始從老住宅變成要調整的住宅，本身也是機會。 2019、2020 年，很多房地產公司涌現出了智慧家庭解決方案的樣板間，

63、展示效果是好的。未來，智慧家庭家家戶戶都會用得到，是一個普通的家庭產品，并不是很絢酷的需求，未來可能會有更多的主動智能，通過不斷地習慣算法，定位人，空間，時間，事件，使居住的生活更簡單。數字化是人財物技的結合，人是組織結構、人才思想；財，是要有資金；物，指平臺和場景；再加上落地得有技術，這是一個全面的、系統化的變革，所以每個東西都要去做。陳磊越秀地產數智發展中心總經理唐亮合景泰富集團信息管理中心總經理朱春晨廣東睿住智能科技公司總經理張智時代中國集團 首席數字官物業行業的本質，是為客戶提供服務，服務的提供者是人，服務的享受者是人，“人” 是我們服務關注的核心， 同樣也是智慧科技所要關注的核心。

64、我們倡導 “以人為中心” 的智慧科技， 智慧科技是服務于人的一個工具， 必須要關注人的真實需求、真切痛點，實現智慧科技的物業場景中“踏踏實實”的落地。我們不僅要關注智慧科技的場景落地，而且要關注智慧科技在物業場景中的可持續運營。蘇常枝保利物業數據信息中心總經理232022 數字化運營白皮書制約住宅領域數字化轉型的原因，其一是資產持有方（業主）、運營管理方（物業公司）的關系特殊；其二是投入與收益主體及模式不清晰。企業在制定任何目標前都必須要考慮投資回報，如果算不過賬，投入再先進的設備也只能曇花一現，后續的運營可能無法持續。所以，我們主張合理的投入，如舊的產城社區，整體收益不理想的情況下，社區改造

65、不可能“All In”，改造是個循序漸進的過程，應以服務客戶為導向，而非打造科技噱頭。對于產城運營來說，節能降耗是我們一直堅持在做的。在綠色能源、節能減排、“雙碳”戰略方向進行投入，前期是要付出一定成本，但是，從長遠的企業經營角度來看，其對后續運營的成本控制、利潤提升，作用不可小覷，其貢獻的社會價值也是不可估量的。傳統地產是資本驅動，物業核心價值是做好服務，讓房子具備高溢價，所以在項目交付的時候設備設施可能很好，但是智慧化是遠遠不夠的。隨著地產行業向精細化運營轉型，管理紅利時代到來，疊加產業供應鏈體系的成熟，社區智慧化浪潮將持續加速，但短期內，智慧化會偏軟件或應用驅動，助力行業模式及運營體系革

66、新，因為存量社區設備設施的改造，目前不管是商業還是住宅，勞動力成本與智慧化改造成本還沒達到有效平衡，至少在國內現階段這個剪刀差還未到來。張偉東億達中國控股有限公司數字化負責人朱定中深圳市中集產城發展集團有限公司運營管理中心助理總經理孫泳波河南建業新生活服務有限公司 副總裁頭部物業服務企業選擇自建科技公司，這是目前行業明顯的趨勢。比如，世茂服務成立了高科技公司世茂物聯，獲得雙軟認證，對內賦能業務，對外輸出產品。我們還與行業領先的第三方科技企業合作，由他們提供底層技術，比如云計算、通信技術等，我們則更專注于應用層的研發。在我看來，我們與第三方科技企業是優勢互補、合作共贏的關系。于茜世茂服務助理總裁

67、數字科技中心負責人兼世茂物聯總經理（和第三方）雙方的合作應建立在平等、互信、互相尊重的基礎上，引導雙方員工保持充分的溝通，包括技術與業務的結合以及產品服務性問題。與多個服務商合作時更要堅持契約精神，按照合同要求驗收產品，做到公平公正。石玉偉青島天泰集團股份有限公司 信息總經理242022 數字化運營白皮書我們自己在做智慧園區整體解決方案的時候，發現任何一家供應商都有自己的優點和它只是能解決這個行業里面問題的一個方面，它不愿意去做全案的解決方案。所以我們構建了從需求的梳理、方案的提煉以及最后形成的整體的智慧園區的頂層設計。通過這一過程，我們發現頂層設計非常重要，如果頂層設計不夠清晰，大家對于數字

68、化的工作目標以及能實現的效果、預計的投入產出等都不清晰，后期的變化可能也會很大。官蘭蘭實創億達總經理絕大部分消費者其實是無感的，智慧社區、智能家居目前的生態狀態有點像 5 年前的電動車、15 年前的智能手機，最終肯定會產生很革命性的產品，但是到目前為止大部分客戶還感受不到它的革命性。我覺得技術的瓶頸也還沒有到，國內最頂級的產品經理目前也不在智慧家居、智慧社區這個領域，所以這個領域沒有出現很讓人驚艷的產品，我覺得需要一點時間，技術和產品都需要一點時間去演進。明確企業數字化根本目的，結合企業自身情況和目標因地制宜地制定數字化戰略，避免盲目地投入資源或者頻繁削減預算。王鵬居理買房網董事長黃躍升前方圓

69、集團CTO252022 數字化運營白皮書前行路上的探索262022 數字化運營白皮書基于房地產行業的特征，其數字化運營并不像制造行業一般呈現在某個具體的項目或產品上，而是體現在相對“獨立”的產業中。觀點指數認為，未來五年，園區、商業地產、社區以及家居將成為房企及其他相關企業數字化運營的主要市場，新賽道產業如文旅、養老，未來可期但仍需市場檢驗。超過 95% 的受訪企業透露，得益于商務園區的高度集中性與對降低運營成本的迫切需求，園區和商業地產的數字化水平較為成熟。相對而言，住宅領域的數字化運營無論在程度與規模層面都不及前者，主要受限于傳統物業的服務模式與輻射范圍，以及住宅用戶的弱需求。智慧社區與智

70、能家居同屬住宅數字化領域，但同時保留各自特性，發展路徑相似但又獨立。智慧社區與物業關聯程度極高，數字化運營更多是圍繞物業運營與增值服務。智能家居則更聚焦于終端消費者，是數字化運營的最基礎層面。養老與文旅產業本身的服務性質決定其數字化運營更側重于服務平臺的搭建，不應偏離服務產業的核心，同時要重點關注人文關懷和數據安全問題。272022 數字化運營白皮書園區 / 商業地產的數字化建設可以分為兩個方面：一方面是智能建筑，即樓宇智能設施的解決方案，基于硬件設備的改善、智能聯動，結合云端等信息技術實現節能減排、降本增效等目的。另一方面是以數據為核心的運營體系， 圍繞核心業務 ： 招商-運營 - 服務，通

71、過對實體場景中的數據進行收集、洗練、沉淀、貫通，最終通過數據分析賦能業務全流程的運營體系。理想狀態下，兩方面的建設可以相輔相成，形成數據分析、迭代軟硬件的積極閉環。智慧園區 / 商業地產1. 智能樓宇將節約超過 30% 的運維成本從調研反饋來看， 行業這兩方面的開發程度有較大的差異，多數企業更傾向于優先規劃智能建筑。除了技術方面的原因外，“算賬”是本輪調研中頻繁出現的關鍵詞，成本節約與投資回報是管理者關注的重心。目前行業內園區樓宇的經濟壽命在 10-25 年，樓宇的運維成本（包括能源管控、維修與人力等）將占據總成本的60-70%，換句話說，運維方面的支出約是建設支出的 2倍。綜合各家受訪企業的

72、觀點，包括水電、照明、停車、運維、安防等智慧樓宇管控系統，在前期可以依靠較少的代價（如建安成本上升 10-20%），在持續經營過程中可以實現節約 30-50% 的成本支出（如一線勞務人員以及中層管理崗位的人力支出、以及節約水電等資源的消耗）。同時，我們發現基于布點在建筑中的采集器、傳感器等，可以減少部分因為人員操作不當、不及時而引發的浪費或者風險，如水、電、網絡管道，人工的檢查頻率可能是一周或者一個月，頻率較低。軟硬結合的建筑系統可以每天或每小時監控建筑的運行，再把收集的數據記錄、呈現到數據中心，幫助企業沉淀到全國各個項目的水、電、各種設備，甚至包括工作人員的軌跡數據中，為后續的分析做好支撐。

73、以太古商業樓宇與施耐德電氣的合作為例，通過物聯網平臺為現代商業建筑的能效管理提供了借鑒意義。太古地產的特點在于其項目的地域跨度較大，遍布于香港和中國內地以及東南亞等地的樞紐地帶，能源類支出占比顯著。合作案例中采用集成化能源管理方案是目前行業的大趨勢，將居于不同區域的項目視為同一個整體進行集團化的監控和管理，將共性的問題整體監控以便快速定位運營以及樓宇中的能源消耗問題。對于太古地產而言，統一的集成式智能管理平臺可以遠程及時地了解每個項目的能源消耗情況，并通過多項目數據的協同對比，確定最佳實踐以及潛在提升點。在“雙碳”的大環境下，無論是規劃建設的園區還是老舊園區，都將面臨著全面降耗、綠色環保的要求

74、。所以我們認為，智能樓宇的建設不是選項的問題，是必然，尤其是新能源、新材料的應用及能耗的智能管控等領域。張偉東億達中國控股有限公司數字化負責人282022 數字化運營白皮書EcoStruxure 集成式樓宇架構相較于以往的樓宇管理系統更聚焦于幫助管理層統籌商業運營與能源管控。其邊緣控制包含構建針對人、物、樓宇與能源的各類監管系統，結合各類傳感器、電力控制器以及大量數據提供給太古地產客戶針對電力能源與樓宇管理的各類咨詢服務。太古商業地產通過對于樓宇的數字化升級節約 10%-20% 的能源，數據來源：施耐德電氣并可以通過遠程方式解決 80% 的樓宇與運營問題，在如今的存量時代提高企業估值。此外，當

75、前的一些建筑問題也可以為綠色或者智慧建筑的設計進行反哺。292022 數字化運營白皮書2. 數據資產提升企業效率與整合程度在園區中，以數據為核心的運營體系不管是對運營者、入駐企業 / 商戶亦或是消費者，能夠達到的效益都是可觀的。借助于數據資產（包括商戶品牌、客戶、財務、合同等數據）的積累，數字化運營體系將運營者、入駐企業 / 商戶、消費者緊密鏈接、運用智慧運營和數據分析的手段、提高運營效率、降低管理成本。1) 運營者 - 精細化，提高工作效率與收益從運營者的角度來看，通過數字化系統設定先進的管理標準和規范化業務流程， 記錄全國項目業務部門的經營數據，可以為精細化運營提供數據支撐。以凱德資產管理

76、平臺“獵豹”為例，通過系統內置的 SOP 及標準，實現業務線上化，并在各個環節設計了監管及預警機制，確保執行落地，提高了業務部門 50% 的工作效率。來源：企業公開資料2) 數字化助力打造產業聚集生態從園區和商業地產的企業 / 商戶角度來看，利用物聯網、云端等技術，配合互為聯通的傳感設備可以更方便地為入駐園區的企業提供相互交流、幫助與支持的空間。通過設備資產全生命運維周期的監控，實現安全警報以及高效處理故障，打通“人與物”的實時鏈接，能夠幫助提升運營能力，實現收入增長；構建多元化消費場景 / 企業服務，滿足消費者需求，提升資產價值。同時依托設備收集的數據資產，在后端可以發揮更多的作用。例如，在

77、資產開發過程中，通過數據分析確定合理的資產用途、產品定位、設計風格等，重塑資產開發的決策流程。從調研反饋來看，目前園區 70% 左右的商戶為物聯網企業、零售與金融企業等，效率與數據資產的及時性成為園區打造數字化運營的驅動力。以觀點指數調研的企業為例，由億達中國投資建設運營的大連軟件園，利用數字化運營技術，打造了具有競爭力的數字產業集群。該軟件園創建于 1998 年，位于大連高新技術產業園區內，是 11 個國家級軟件產業基地中唯一的民營軟件園區。目前已累計進駐 800 多家中外企業，涉及大數據、云計算、物聯網、人工智能、工業設計、智能制造、智慧醫療、文化創意等新技術業態。302022 數字化運營

78、白皮書在園區的運營管理中， 億達中國打造園區數字化運維平臺，集成能耗管理、設備設施管理、遠程運維管理、綜合數據管理、24 小時無死角安防監控、樓宇自控系統、門禁一卡通等，解決園區設施設備及物業智慧化管理問題。通過建立標準的數據接口，億達中國將園區安防、消防、能源、車行、人行、智慧辦公等場景統一到運營中臺，建立運營標準，能夠有效提升工作效率 35% 以上，節省人力成本 15%-20%。此外，結合園區企業經營業務的需要，打通各平臺數據接口，將企業資產經營、產業肖像、財務營收、設備運營等數據進行融合，讓企業經營層能夠第一時間獲取準確數據，輔助經營決策。不過，房地產及相關領域企業對于數字化運營認識不透

79、徹，認為園區和商業地產的數字化改造會面臨投資回報不清晰、投入成本大、數據安全等問題，因此仍在深思數字平臺的投入必要性，目前只有部署較早，規模較大的企業有起色。如果把數據資產的應用分為信息化 - 自動化 - 智能化三階段，目前大部分產品仍處于信息和自動化之間，即僅是對既有業務的優化、升級。觀點指數認為數字化轉型應是基于沉淀的數據資產實現對原有業務的創新和增長，目前業內仍在思考和探索新的業務模式。來源：億達中國 - 大連軟件園312022 數字化運營白皮書（1）行業布局與投入智慧社區已經成為開發商與物業企業的“必修課”。但對于這個年輕的領域而言，智慧社區的落地并不僅僅是技術的革新，其中涉及諸多管理

80、、成本與社會層面的仍待探索的地方。數據來源：觀點指數調研及整理智慧社區是社區管理新理念與新科技的結合，目前地產行業內已經廣泛認可打造智慧社區的積極作用，并對其未來的市場價值充滿期待，90% 的受訪房企及物業企業已經布局物聯網、云平臺、移動端等新一代信息技術的建設。不過目前階段仍存在 “反治理行為” 、 “隱性成本” 以及 “設計偏離人文”等問題。觀點指數認為，智慧社區的科技應用本身不是目的，是為創造具有高度現代化社區利益實體的手段。智慧社區1. 智慧社區的重點發現房企與物業開發商現階段在智慧社區的主要成熟布局包括安防管控、在線業務與能源管理等方面，簡單概括為軟件與硬件兩類。調研結果顯示，7 成

81、受訪企業在軟件管理上的投入時間更早且投入規模較高，主要是基于新的社區經營管理類的軟件，包括物業管理、社區治理、社區服務等智能化和管理理念的植入。硬件部分因為會涉及到許多科技類的輔助設備所以包含范圍更廣，包括基于 AIOT 與新 IT基建的運營模式的植入，同時涉及到一些硬件類的改造。從布局角度來看，近 9 成物企認為智慧安防是構建智慧社區的核心，也是資源投入的重點。落地的技術主要包括人行、車行、監控以及衍生技術包括智慧停車、訪客管理、自動監控等。另一項是消防設備設施監控等能力，協助社區治安防控、隱患管理，維護社區安全。在線業務，狹義稱之為智慧物業，輻射范圍更大，往往會結合物業的增值服務與成本管控

82、，包括人、車、商鋪、設備的信息化管理、報事報修、通知公告、繳費等服務。此外能源管理也是重點，主要針對重點電路、管道與空調的全程監測，遠程控制能源損耗。（2）智慧社區的目標1) 短期內降本增效8 成受訪物企表示“降本”是智慧社區的最直觀體現，效率提升需要較長時間呈現。在平臺和大數據方面，傳統物業面臨的行業痛點是：物業費收繳難、人員成本上升、監督管理難、投訴與維護進度慢，業主需求多樣化等。數字化運營實施后首先體現出來的是成本的降低。以物業行業來說，盡管其備受資本看重，但是商業模式決定其收入存在“隱性”的天花板：物業費本身較難提價，在既定的管理面積規模下，短期內很難提升收入，所以成本控制就成了行業的

83、競爭點。從電梯控制到車輛管理再到人員管理，智慧社區的誕生可以讓物業公司或者房地產開發商避免無效支出。其中近半數企業指出人員成本是目前的規劃重心，管理成本是無效益成本，假如一個物業公司從基層安保人員到董事長有 10 層，通過數字化運營系統縮減至 5 層，就可以節省出客觀的成本支出。2)“物業 + 管家”模式得到更廣泛推廣傳統的物業服務，以“物”為管理重心，主要管理對象為322022 數字化運營白皮書建筑物、設施設備與環衛等，主要內容以清潔、綠化、秩序維護、設施設備維修為主。未來智慧社區并不拘泥于此，每個社區會具備“ERP 雛形”，將聚焦于以“人”為服務重心的創新服務，主要服務于居民生活方式。管理

84、邊界將以人的生活范圍為主，主要管理內容將圍繞社群構建、養老服務、教育服務、醫療服務、便民服務等展開。智慧社區并不是科技設備的升級，服務的本質永遠不變。物業企業推廣的管家服務，能夠為業主提供更好的一對一的服務，關注于空間服務、悠然的生活。3) 智慧社區將具備高聯動性近六成的企業表明未來智慧社區并不是一個獨立的子集，并從兩個角度闡述智慧社區理念。其一，可概括為政策導向型，將智慧社區作為智慧城市的子集，從“社會”宏觀角度探討智慧社區的運營維度、運行模式及其與智慧能源、 智慧交通、 智慧政務等板塊的聯動，并最終回歸到社區改善和居民現代化需要的滿足。這條線路的特點更具普遍性，因為智慧社區并不必要是大城市

85、或著名的技術中心，同樣可以落地于欠發達的三四線城市、老舊小區、郊區等。其二，智慧社區是“智能建筑”或“智能家居”的拓展，從科技、微觀層面輸出覆蓋范圍更廣且包含社會關系的智慧社區。此類觀點偏向于科技導向型，適用于新式住宅與一二線較發達城市。（3）困局與痛點智慧社區的發展具有重大意義。但就調研結果來看，7 成的企業同時也表示實際落地過程遇到許多阻礙，也暴露出諸多問題。1) 投資收益落差智慧社區發展中存在的瓶頸，成本是最大障礙，技術并不是難題。 社區軟硬件配套要求高、 建設周期長、 涉及范圍廣，需要專業人才支持、加強技術創新，并投入大量資金。而且， 一些無法量化的收益同樣威脅智慧社區的 “延續性”

86、。諸如人員效率、企業品牌效益的提升很難通過統計數據體現。對于一些資本實力欠缺，流動性不足的企業來講，這是一個無法繞過的話題。老舊小區改造項目是另一塊“難啃的骨頭”。在老舊小區升級方面，物業企業平均掌握約 30-80 萬客戶，20-60 個項目，如果要將其全部改造成智慧化的社區，成本很高。以某家房企的案例為例，改造一個老舊的機械泵，要添加傳感器，還需引入網絡的 AP，才能達到數據收集的效果。如果帶寬不夠，還需要第三方的物聯網平臺。整個流程下來代價往往會超過預期。2) 易忽略的“隱性成本”智慧社區的推廣，理論上降低了社區維護和治理的成本。然而，要關注到名義上的、可測算上的成本被降低的同時，社區治理

87、中另一類“隱性成本”可能會產生?，F階段“智慧”很大程度體現在將線下數據線上化，仍然建立在“物聯網 + 人工服務”的基礎之上。比如設備報修是通過物聯網平臺反映，但需要專業的服務人員的到位處理，而且智慧化程度越高，需要的人才素質越高，人員支出仍會提升。 于是，智慧社區只是實現了“自動化”地呈現問題，而未全面實現“智能化”地執行任務和解決問題，其間的縫隙要靠工作人員延長服務時間、提高勞動強度來加以彌合。伴隨智慧平臺的引入，工作人員的崗位數量被削減，就無可避免地帶來一線工作人員的疲勞、抱怨，甚至是服務質量的下降和治理水平的降低這是常被忽略的“隱性”成本。3) 脫離“人文”與“實際”智慧社區的搭建勢必會

88、造成服務人員的減少，但很多業主抱怨 “可以看到” 的服務人員、 物業人員的減少， 帶來了 “安全感降低”、“服務品質下降”的感受，這些也是持續圍繞在智慧社區中的更久的心理成本和信任成本?？萍紝蚰Ｊ皆谥腔凵鐓^領域并不完全成立。而且，近 7成企業明確指出，智慧社區的定位并不在于增值服務，并不希望通過智慧社區向客戶賣更多的東西、 推更多的廣告，而是基于客戶的需求角度來發展，關注人的感受、注重于服務，人跟人的交流。332022 數字化運營白皮書相較智慧社區，智能家居的輻射區域縮窄。當前，智能家居領域的接觸點主要圍繞自動化安防、應用環境管控與消費服務。近三成接受調研的房企和物企處于智能單品的應用階段，

89、約 50% 居于“場景”的聯動階段。目前，對于智能家居的前裝與后端市場，房企間存在較大分歧，未來運營模式仍需探索?；趯χ悄芗揖拥难芯颗c企業調研結果，觀點指數總結企業發展實際，將其大致劃分為三個發展階段：從調研的反饋來看，得益于 4G 與 5G 基站的搭建與低運維成本，企業的物聯網滲透度較高，而且物聯網在搭建時可以依附于社區固有系統，在技術上成熟度更高；但人工智能，即智能家居的終極目標，當前由于設備技術與應用難題，調研結果顯示，滲透率不足 20%，目前應用于智能家居的人工智能技術包括智能語音、人臉識別、自動監測等。從調研結果來看，三種發展階段并無明顯的空間時間界限，彼此相互重疊。目前，家居科技

90、服務商的核心競爭點在于如何更好地優化智能設備之間的全面互聯，進而營造出多元化場景與多元化智能空間。當前，智能家居行業正從智能家居互聯網時代，邁向以多觸點為主的智能家居移動互聯網時代和以“智慧家庭”為主的物聯網時代， 主要參與者包括地產開發商、 科技服務商、互聯網公司等。智能家居來源：觀點指數調研及整理來源：觀點指數調研及整理（1）人工智能滲透率不足 20%基于對市場上科技服務商以及住宅開發的調研反饋，智能家居設備主要包括以下五大類：1. 智能家居的重點發現（2）無線智能單品占主導Soopat 數據顯示，截止 2021 年，我國在智能家居領域專利申請方面處于領先地位，僅次于美國，申請專利數達到9

91、538 件，其技術應用主要以控制調節、電信通訊技術、家庭用品為主。從 2014 年開始，中國智能家居領域的專利數量便開啟快速增長模式，技術的蓬勃發展直接推動智能家居行業的落地。從整體行業市場來看，得益于后裝市場低投入與低技術門檻，后裝市場需求更大，因此最終導致智能單品成為銷售的核心。根據 IDC 數據顯示，2021 全年智能單品出貨量預計 2.3 億臺，同比增長 14.6%。預計未來五年中國智能家居設備市場出貨量將以 21.4% 的復合增長率持續增長，2025 年市場出貨量將接近 5.4 億臺。在行業技術方面，前裝市場與后裝市場同樣存在上述差異，無線技術無需重新布線，而且通常短期內（5 年內）

92、342022 數字化運營白皮書僅需要軟件類升級，占據了更大的市場份額。觀點指數通過對市場調研發現，無線技術包括 WiFi，藍牙，ZigBee等的典型配置成本在 1 萬 -3 萬，而總線成本因為植入了RS-485、CAN、KNX 協議等成本在 6 萬 -50 萬區間。對于家居環境而言，無線智能單品的市場將日益壯大，目前的無線通訊的市場份額約在 60%-70%。未來，伴隨信息化與智慧社區的完善，前裝市場也將日益受到資本的青睞。（3）入局者增多，供應市場百家爭鳴當前，人均收入持續增長，消費結構日益優化，疊加科技與政策扶持等利好，智能家居行業的發展動力充足。國家統計局數據顯示，2014-2020 年期

93、間，中國人均可支配收入維持 4% 以上的增長率，并有望于 2021 年突破 35000元大關。消費結構同樣呈現良性增長狀態，恩格爾系數逐來源：觀點指數整理漸突破 28%，人們對生活有更加多元化、品質化的需求，國民消費能力持續增強。與此同時，海爾、阿里巴巴、美的等龍頭科技服務商陸續進軍或深化智能家居行業的布局，刺激消費者對于人工智能落地智能家居領域的期待加大。相較于上述的買方市場，賣方市場的結構更加復雜，因為其科技企業的特性，會存在很長的產品供應鏈，市場也更加繁榮。智能硬件產品是以半導體產業為起點的，并且給予了這個行業“第二春”，這一部分居于產業的最上游往往不會與最終消費者產生直接聯系。網絡傳輸

94、，即無線通信技術，實現信息交互的核心部件，消費者可接觸到的智能攝像頭、智能家居、遠程抄表等，依據自身屬性分為高速率、中速率及低速率業務。系統平臺，例如華為云、阿里云、涂鴉等位于智能硬件產業鏈中游，是智能硬件數據分析、處理、響應和服務的基礎環節。終端應用，即客戶可以直接接觸到的智能設備， 位于智能硬件產業鏈的下游，是實現智能硬件產品服務的價值應用環節。352022 數字化運營白皮書從調研結果來看，地產開發商居于 B 端的頂流與主要投資地位，也是科技服務商的主要合作伙伴。目前，重點龍頭地產企業并不完全拘泥于合作模式，同樣會發現旗下科技公司，例如，萬科旗下的“萬物云”負責多維場景的研發、龍湖千丁、美

95、的集團的睿住智能與中海地產旗下的興海物聯科技公司等。智能家居產業的提供商市場百家爭鳴，主要包括全屋智能廠商，例如，施耐德電氣、南京物聯傳感、博聯等；傳統家電廠商美的集團、格力電器、海爾集團等；智能單品供應商華為、阿里巴巴、京東科技等。（4）家居智能并不局限于“家”目前云邊協同技術成為了行業的競爭方向，它將應用場景拓寬至家庭能源、醫療、教育等領域，將“家”的概念滲透至多元化空間。在家居智能云邊協同技術的服務下，智能設備成為物聯網的載體，利用邊緣控制組成一個“家庭版”局域網，實現數據的云端交互，從而實現電器、能源的控制與安全保護等功能。此處以施耐德電氣的邊緣控制為例闡述為何云邊協同將成為未來行業趨

96、勢。首先，邊緣控制在靠近數據產生設備時便可進行處理，并不需要將全部數據都上載至中心云端，減輕中心算法的壓力，省略網絡請求與響應時間。其次，避免數據運輸至中心，本地化處理與儲存減少了隱私泄露的風險。（1）前裝與后裝市場存在爭議 地產商對介入后裝市場存疑當前房企并沒有形成較好的智能家居商業模式，理論上住戶可以“跳過”房企接觸智能家居。加上住戶對市場上琳瑯滿目的產品了解程度不高，因此在投入上有所謹慎。部分企業認為，住宅產品本身盈利空間收縮，再加上智能家居的增值效益無法確定，如果貿然投入智能家居產品最后2. 行業困局與痛點無人買單，虧損是難以接受的。調研反饋顯示，智能家居與地產行業關聯度滯后的主要原因

97、是地產商沒有科技基礎， 不確定是否應該步入后裝市場。對于后裝市場，地產商除了資本以外并無其他優勢，超過90% 的房企不具備制造核心硬件設備的能力，所以存在不同的觀點與立場。目前中國智能家居后裝市場其實主導者是互聯網公司與人工智能企業，他們控制著技術風格，配置端口以及很大程度的議價權。即便進入該領域，地產商充當的更像是一個“中介”角色。當前智能家居供應市場主要呈現三種典型的生態模式：以小米為代表的主導孵化模式，以華為、阿里為代表的平臺模式和以海爾、美的為代表的品牌全屋閉環模式。 前后融合理論可行，但現實骨感觀點指數認為，前裝與后裝市場不是割裂的，只是提供給用戶的時間節點不一樣，兩者最終還是要結合

98、。對于房企而言，首先要考慮用戶的剛需，在前端配置中一定要兼容后端的市場，方便用戶購買其他后裝產品，兼容使用。但從實際反饋來看，房企在前端環節，比較重視營銷與設計。如在設計階段，設計師針對當前市場的連接端口布置線路，設計聯通結構。但問題的關鍵在于以設計為主導的前端目前無法決定以生產廠家為主的后端，更不用說讓房企主導家居業前后端的整合了，因此可以做到前后裝市場融合的房企鳳毛麟角。（2）品牌割裂，行業缺乏統一標準如前文所述，智能家居市場呈現多元化態勢，上中下游科技服務商更是多元， 但從行業生態來審視則是呈割裂狀態。國家層面對智能家居行業的發展做出過重要規劃，但是行業標準體系尚未明確建立。以通訊技術應

99、用來看，目前信息協議并未統一。調研的結果來看，無線通訊技術在智能家居的多種場景中應用廣泛，技術上可以通過中轉設備如網關以及云平臺來解決設備間362022 數字化運營白皮書的互聯問題，但相關標準同樣未能統一，傳輸技術并不兼容。換句話說，智能產品形成了智能孤品，不同品牌的智能單品無法相互連接的，舉例而言，小米智家 App 是無法控制其他品牌的智能窗簾與藍牙音響，未來希望行業內各廠商達成開放合作。從另一個角度來解讀，可見對于科技廠商而言，對于統一標準的重視或許沒有房企和業主來得重，因為封閉性也代表了一種營銷手段，能夠帶來更多的產品和服務銷售。短期來看，行業標準體系的明確建立還需時日，未來幾年無論是對

100、地產商還是家庭消費者而言，均不會對某一品牌產生極高的忠誠度，假如未來形成多個品牌設備，多個相應的控制端，對行業的發展絕對是核心的限制性因素。（3）智能單品體驗差，報修困難目前市場盛行的智能家居產品并未達到真正的“智能化“，多數智能家居產品仍以 APP 控制為主，相較于語音交互或是控制面板，手機 APP 控制的客戶體驗感反饋較差。而且”偽智能“現象頻繁，例如許多燈光或是窗簾需要打開 APP進行控制。事實上，燈源開關就在幾步遠，等待窗簾打開或者閉合超過 30 秒，多少有一點畫蛇添足的感覺。而且售后維修成為難以繞過的話題。通過對市場的調研，智能窗簾的電機是最容易損壞的，而且普遍使用 3 個月以上軸承

101、便會有明顯的噪音。所以地產商在房屋交付時并不愿意去主動承接智能產品的安裝，除非在客戶要求下。這給智能家居的推廣帶來了不小的阻礙，售后維修的責任劃分也亟待明確。在對市場中 8 家科技服務商的售后流程進行調查時，觀點指數發現兩個普遍性問題。其一，普遍承諾產品買回 1 個月內免費退換貨， 1個月以后免費維修、 不能退換貨；其二，智能產品維修需要服務商提交工單，隨后是工單審核、產品寄回、服務商再寄回工廠，來回時間在 10-40 天左右。上述情況還是基于服務商與 C 端直接交易，如果物業企業進入責任劃分會更復雜，造成一些開發商不想“蹚渾水”。觀點指數認為，未來對于智能家居全景解決方案，售后平臺的搭建將成

102、為不可或缺的一部分。而且，其售后平臺的成員應該是由物業開發商與科技服務商共同組成。在售后平臺中，住戶可以將問題同時反饋給物業與科技服務商，物業可以負責部分維修，超出能力范圍物業將故障反饋給服務商。所以，未來物業企業在選擇合作伙伴時，擁有及時且完備的售后服務無疑將成為加分項。372022 數字化運營白皮書一些在地產行業中新興的業態如康養、文旅等，也開始接入智能化的設備進行數字化運營。不過該領域處于“數智”初級階段，且不同房企之間的看法差異較大。新興業態的數字化運營某家上市房企涉及養老業務較早，不過表示該行業處于高投入、低產出的狀態，未來的發展關鍵在加強運營，進行精細化管理。該企業成立了專門的科技

103、公司為養老業務提供各種數字化服務，包括日常的運營、老人的監護、智能化設備應用等?；诖?，希望打造出屬于自己的運營體系，加強品牌輸出。（1）社區養老趨勢：因地制宜設計解決方案觀點指數認為未來康養領域的數字化運營會有非常大的發展空間，但是核心問題是如何改善老人的居住環境。技術的堆疊確實可以提高管理者的效率，但是對于服務水平的提升有限。以養老院為例，雖然加裝攝像頭、智慧清洗工具可以解決部分問題，如包括員工工作態度、老人安全告警、健康狀態監測以及環境衛生等，但是老人需要的陪伴、心里健康等訴求，卻并不是簡單的設備就可以解決。因此，未來的康養行業大趨勢是并入智慧社區的居家養老模式。根據不同場景需求因地制宜

104、，制定出相適的養老解決方案，其核心將是圍繞著老人的居家安全、生活護理、異常監測和及時救治展開。（2） 妥善保護個人隱私的情況下提供養老服務即使明白了方向和技術手段，還有一個大的難題個人隱私。以遠程醫療方案來說，需要對老人在社區以及家里的情況進行監控。關鍵是如何把握監控程度，既保證老人安全，又不會讓老人的隱私被侵犯。目前，市場上有一種解決方案是通過 WIFI 微波的方式，感知人體形態以規避具體人樣，不過該技術尚未成熟， “偽告警” 頻率高， 未來還有待提升。未來智慧養老的智慧技術方向是不侵犯隱私又能夠合理為消費者提供幫助、為管理者提供效率。1. 養老服務同樣的數據安全問題也在文旅方面遇到瓶頸。智

105、慧運營在文旅的賦能異常豐富，包括景區動態監測、信息監管、大數據統計分析、景區人流引導、安全預警等，可以全面了解行業和游客需求、旅游目的地動態、投訴建議等內容，推動傳統旅游管理方式向現代管理方式轉變。不過，如今監管禁止文旅項目采用全程“人臉監察 + 行為軌跡”的分析，即上述基于面部識別進行客戶數據收集實現的功能，將很難在文旅項目中繼續取得進展。2. 文旅運營（3） 養老產業需要更現代化的醫院保障隨著城鎮化進程加速和人口老齡化速度的加快，市場對高效、可靠以及現代化醫院的需求將持續增加。高質量發展成為醫院發展的核心要求，智慧醫院建設和內部信息標準化建設預計將成為主流方向，同時政府對現代化醫院發展的高

106、標準要求也助力數字化運營的植入。疫情“黑天鵝”事件對醫院的醫護水平與環境提出挑戰，同時也對其后勤管理提出了更高要求。 實現 “可視化” 目標，包括對醫院建筑能耗完全計量與分析；安防、溫控、電網等運維信息的實時管理；整個建筑管理設施的監控將會成為未來醫院智慧后勤的發展方向。在復旦大學附屬華山醫院北院的案例中，施耐德電氣幫助其解決了電力系統和能源管理問題，以及后勤設備管理和運維的問題，減少了 18% 的能源損耗。對于醫院高精尖的設備來說，電壓的暫降和諧波是最影響其正常運行的。加裝的智能儀表可以將電能質量進行捕捉和分析，然后相應做一定的治理。這樣運維人員就可以掌握整個醫院的供配電信息，通過科學分析進

107、而保障醫院的用電安全?！霸谫e館、商場、銀行、車站、機場、體育場館、娛樂場所等經營場所、公共場所，違反法律、行政法規的規定，使用人臉識別技術，進行人臉驗證、辨識或者分析，將有可能侵犯被采集者的權利?！标P于審理使用人臉識別技術處理個人信息相關民事案件適用法律若干問題的規定382022 數字化運營白皮書路在何方：未來思考與暢想392022 數字化運營白皮書行動起來：直接著手點在當前房地產和相關領域，園區、商業地產、酒店、醫院、學校等資產的數字化運營是應用最為廣泛，收效亦是最為明顯的。因為面對的業主或資產持有方多為 B 端，對接簡單，且不像住宅有較長的服務周期，投入與收益主體也較為清晰。以上領域的數字

108、化運營，能夠直接賦能資產持有方，同時伴隨實際工作和運營，有更強的直接使用場景，方便管理效能的優化。針對上述資產管理中數字化轉型面臨的回報率以及成本等問題，觀點指數從數字化領導者施耐德電氣的相關案例中， 總結出能給行業摸索者普遍帶來啟發以及幫助的建議。1) 集成更新現有設備在施耐德電氣的改造案例中有部分是通過新系統集成舊設備的改造方式，這樣既可以達到管控一體的效果，又可以實現降低投入成本。如硅氧烷工廠、飲用水供應商以及醫院的案例中，通過施耐德電氣 EcoStruxure 架構優化集成客戶現有的設備以及系統，均實現了數字化改造中資本支出的降低。要關注到的是，園區資產的顯著特征是資產生命周期長，因此

109、長期來看提升資產運營效率也可以對成本降低起到明顯的作用。以牛奶和農化場品生產車間為例，施耐德電氣通過與客戶方合作探索，根據客戶的要求與特性提供差異性的解決方案。其中包括一系列互聯互通產品，以及通過機器顧問使得底層設備、系統進行協同工作成為可能，顯著改善工作效率。2) 明確成本架構，注重效率同時，個別案例中通過新系統對能源消耗的監控、能源數據采集、分析，以及通過自動化達到節約能耗的效果。以施耐德電氣參與的迪拜希爾頓花園酒店改造為例，當傳感1. 園區及商業資產未來運營方向器檢測到客房空置時，集成系統將會自動關閉燈光或調節室溫；當天氣明朗時，酒店利用太陽能為水暖等系統提供能源。隱性成本的降低同樣不可

110、忽視。在辦公樓的案例中，施耐德電氣通過提供 EcoStruxure 樓宇顧問服務，將建筑原有的樓宇管理系統進行無縫集成，在降低投入成本的情況下為后續的數據分析轉化提供基礎。受益于樓宇顧問強大的云分析能力，大量的樓宇管理系統數據轉化為可執行信息，從而提高故障檢測能力，延長設備的使用壽命以及判斷節能機遇和趨勢。與此同時，未來 EcoStruxure 將在提升酒店客戶體驗和增加收益兩方面著手，回歸服務業務，實現空間最大、效果最優。根據施耐德電氣官方數據顯示，電力節能與安防管控使其在酒店“智能化”過程中突出賦能。在其迪拜希爾頓花園酒店的案例中，酒店可以通過房間家居智能化、能源管理、便捷式登記與結算方式

111、等提升客房與公共效率，提升空間預計達到 30% 以上。同時，普華永道 2020 年的調研數據也顯示，酒店業對于物聯網應用的關注和投入較高，并且客戶體驗、安防和資產管理方面也已實現明顯優化，當前優化程度均已實現 53%。其次，物聯網在增加收益，成本控制及大數據決策方面的應用也為酒店帶來突出貢獻，已實現 25-44% 的成本節約。物聯網同時會為酒店業增加收益，一方面，物聯網的智能體驗將會提升酒店吸引力促進客戶數量。另一方面，好的解決方案也可以在能源、 人力和管理上大大減少成本投入。例如，位于西班牙巴塞羅那的赫斯珀里亞大廈酒店，施耐德電氣在公共區域實行照明與溫度管控，可節約 30% 的能源消耗；位于

112、悉尼的喜來登酒店，同樣引入能源監測與酒店遠程管理系統，在第一個月的能源賬單上節省 15%的能源。402022 數字化運營白皮書4) 圍繞“降本增效”，建立可持續發展長期計劃對于當前的產業園區建設，企業管理者不應該只局限于園區建成后的數字化運營，而是要在建設初期將“碳中和”與可持續發展理念植入。在調研中，有企業提及現有的園區在開發建設初期缺乏長遠考慮，糾結于短期的投入，而忽略了長遠的經濟效應及可持續發展。若待建設完成后的運營階段才開始考慮智慧園區的改造，難免對既有建筑和資源的“推倒重來”，將是更大的成本。而這一點，國外已經走在前列。在德國柏林的歐瑞府能源科技園內，能源的可視化與可控化達到了一個新

113、的高度。歐瑞府零碳能源科技園 (EUREF Campus) 位于柏林市中心，自 2008 年以來，這個已有125 年歷史的傳統工業區和能源中心，逐漸地轉變為結合了工商業、工業、科學的智慧城區。施耐德電氣是園區相關電力和能效問題的合作伙伴，助力提供環境保護和資源節約的解決方案。在園區建設初期，歐瑞府零碳能源科技園便將能源監測設3) 戰略合作保持嚴謹態度 - 聚焦項目經驗與科技基礎通過調研，我們認為房地產和相關領域企業若要尋求第三方科技服務商的數字化運營合作，擁有地產項目經驗、豐富的產品案例，同時具備獨立的 IT 基層架構以及硬件設備研發能力的科技公司將會更合適。如在能源管控解決方案領域，和具有園

114、區改造服務經驗的科技公司合作，可以減少溝通層面的障礙。此外，對于數據的儲存、 處理、 分析能力也很重要， 這是由于在管項目多，設備規模量大且 24 小時不間斷運作。第三點是設備運行管控流程與業務的匹配性，以及是否可以向下兼容（低層級版本 / 設備）。此外，對于服務商還應考慮技術、口碑、服務質量以及數據安全四大方面。對于數字化運營發展，不局限于埋頭自建而是追求與外界的多方合作。以觀點指數了解到的某家投入較多資源自研的房企為例，目前并未與其他與第三方科技服務商合作的企業拉開代差，亦未有較為亮眼的成果面世。備植入其中，基于全生命周期進行設計、運維和管理，避免了建筑建設完成后的反復設計、改造，實現能源

115、管理效果的最大化。園區管理者可以通過智慧大屏、PC 端口或移動設備，實時且更直觀地監測園區內各區域的能耗水平。其傳感器和執行器，可反饋回用戶約平均 5000 個數據點。例如，傳感器探測并監控照明強度，溫度值和是否有人。系統通過分析監測結果，決定是否需要供熱或制冷，或者是否有必要關閉百葉窗并打開 LED 照明燈?？梢暬粌H體現在樓宇內的能源使用情況上，還包括智慧停車、智能會議室、智能電梯、溫度調節智能終端等智能平臺的運行狀態，此外園區的企業分布以及發展態勢也一目了然。電力能源是當前園區運營的主要動力，有企業表示電力消耗約占園區運維成本的 35%-70%，工業企業占比越高，無效電能損失的程度越大。

116、預計未來 25 年，園區對于電力的需求將增長超過 80%，整體能耗將增加 50?；谠絹碓骄蘖康挠媚苄枨笈c碳排放目標，未來唯一可行的解決方案是將用能效率提高。歐瑞府科技園的能源管理與數字化轉型除了集中于對能源消耗的監測外，更得益于其強大的微電網系統可以實現更高的用能效率。該系統包含多種能源轉化，包括風能、光能以及生物熱能等，其產出約等同于 2017 年柏林整個城市 20 分鐘的電力消耗。其四個光伏系統，微型智能電網可以發電約 102kWp；通過使用負載管理，鋰離子存儲單元可以滿足最多 20 輛汽車同時充電，無需來自電網的額外電力。通過微電網的應用，園區可以實現更高效率的能源管控與節約。電耗數據

117、與園區內相互連接的高能效建筑和電動車輛也同時實現了互聯和可視化。此外，施耐德電氣依靠其自身的數字化系統，將能源管理以解決方案形式呈現。租戶有兩種不同設備級別的選擇，對應不同的能效和舒適感，避免了端口差異，且保證了園區的個性化需求。得益于此，這個曾經的傳統工業區和能源中心，逐漸成為碳中和城區?？沙掷m性發展是當前的大趨勢。對于地區經濟來說，“碳中和”效益需要有空間載體，而產業園區集合了工業與商業的綜合特性，是更為理想的可持續發展試驗場。412022 數字化運營白皮書來源：觀點指數整理1)“長期眼光”+“短期收益”對于傳統社區的智能化升級不應局限于 “成本收益” 的角度。智能社區的發展需要領導者用價

118、值投資的眼光去審視傳統物業的短板。當然，短期內的盈利回報也是至關重要的，可以讓決策層更加堅定。首先，前期投入資本高的確是不爭的事實，但是節約的人工薪酬與能源消耗將直觀地反映當前可以壓縮的“成本空間”。對于傳統的物業企業而言，常常忽略“數字化運營”帶給企業的隱性價值，諸如品牌效益的提升、客戶依賴度以及未來市場估值等。這些收益無法用經濟角度衡量，所以智慧社區的建設不能簡單地用投入產出比的方式考核。觀點指數認為，對于科技技術依賴性極高的制造行業尚且都不能完全遵循“成本收益”原則，更勿論與人打交道的物業行業。以美的集團為例，其從 2012 年至今已經投入超過 120 億元進行數字化變革，相當于每年利潤

119、中抽出 10 余億進行持續性投入。2020 年該企業的數字化系統、供應鏈等產生的價值已經得到市場的認可，并產生了質的飛躍。截止 2020年，營收從 2012 年的 1026 億，上漲至 2842 億；凈利潤從 32 億增加到 272 億；存貨占比從 17.6% 下降了 8.6%；2) 未來科技應與服務融合對于物業行業來講，科技的提升不能動搖以服務為先的根本，一味地堆砌先進的物聯網設備反而適得其反，不利于智慧社區的推廣。觀點指數認為，物聯網在社區板塊中的發展將走向設備人性化、服務化?？萍?、數據與服務的融合將成為房企與供應商未來共同探討的話題。智慧社區的發展依舊是業務導向，但需要合理地通過人機聯動

120、作用，將物聯網設備與人工進行交融管理，為物聯網設備注入“人情味”。物聯網的主要作用不僅是“節約人工成本”為企業帶來更好的經濟效益，更應該關注員工、用戶以及社會長遠發展，承擔社會責任，帶來更好的體驗，提升口碑，進而提高物業輻射范圍，“開源”的效益是超過“節流”的。對于社區經濟或增值服務，要結合物業本身的特質，不能照搬快消模式。物聯網設備取得的大數據并不能精準的描繪用戶畫像，需要人工進行分析，制定合理的改進方案，才能實現物聯網大數據的合理利用。2. 智慧社區的未來方向科技服務建立住戶人臉識別、體溫監測系統和訪客在線登記；設計社區智能服務平臺、智能客服，快捷辦理機械性的基礎服務，減少住戶等待時間需要

121、少量人工指導住戶使用物聯網社區平臺，并且考慮特殊用戶情況，如老年用戶不會使用APP 或人臉識別異常等。通過智能安防、智能樓宇等收集社區的經營數據，后端平臺實現預測化管理成本以及在線繳費，改進物業的經營績效工作人員通過物聯網、實時監控及時了解社區運營數據，合理分配人工與資源，提高人工服務的效率與能力通過與智能家居的聯動取得用戶的使用數據、了解消費偏好利用大數據分析用戶需求，描繪用戶畫像，了解顧客的行為習慣，優化和改進人工服務物聯網在社區發展中的服務與融合存貨周轉天數從 67 天變成 54 天。其次，智慧社區中的增值服務可以為企業提供短期的收入提升。 數字化賦予傳統社區更廣泛的社區空間和業主活動。

122、物聯網平臺可以幫助企業輻射到洗護、家修、旅游以及團購等業務范圍。422022 數字化運營白皮書觀點指數從地產行業的角度對智能家居的困局與痛點進行歸納與思考，并對未來發展方向提出我們的建議。3. 智能家居的未來方向1)“后裝”市場以合作為主通過市場的調研與反饋， “后裝”市場具備顯著的的技術與價格導向性，而且由于成本較低、安裝便捷的特點，更被 C 端消費者所青睞。房企的“介入”或自行研發，事實上并沒有顯著的優勢。觀點指數認為在這一市場合作更為重要，原因主要包括：其一，智能家居后裝市場商業模式具備較強的包容性，具備實力的參與者大多是互聯網科技公司，主要利用自身的資源優勢與生態模式搶占市場份額。目前

123、的主力參與者往往采取三種商業模式：2)“前裝”市場應提早布局盡管企業之間存在布局之間的爭議，但是觀點指數認為，相較于“后裝”市場，房企在 “前裝”市場具備絕對的優勢與議價空間，而且服務質量更高且更穩定，連接的速度與穩定性也更強。即便針對不同規模的地產企業，在未來智能家居大眾化的時代，前裝市場的提前布局也將是必不可少的。智能家居無論是單品或是“場景”應用，很大程度上取決于室內結構與線路設施，所以房企應該在內部房屋建造時便應著手調查合作商與市場上的智能家居產品的規格，以匹配自身的線路結構。前裝環節猶如一張“白布”，無房間功能，從而方便個性化、一體化的室內整體智能家居設計。此外，房屋設計之初便應該著

124、手與科技服務商溝通，推出可以定制化的大規模方案進行快速復制、快速落地、快速運營，以保證未來的盈利需求。房地產開發商如在這一市場提前布局將無疑在銷售渠道與物業運維上獲得巨大優勢。正如前文所說，中國地產行業過往“前融拿地回款”的模式利潤空間嚴重縮水，精裝修樓盤的智能化將為智能家居前裝市場帶來進一步的增長潛力。觀點指數認為，未來房企與服務商間的合作應該在前裝的基礎上預留無線端口，在后裝市場進行個性化補充。觀點指數認為，對于資金充裕且具備穩定現金流投入計劃的企業來講，第三種模式是合作的首選。因為對于房企而言，智能家居市場最大的困局就是客戶買不買賬的問題，也同樣是房企“身份”尷尬的地方。第三種類型的服務

125、商往往已有產品得到了市場的認可， 也擁有自己的銷售渠道，可以提供全場景的智能化升級，而且不會出現端口的不匹配。這種合作模式下，減少了最終銷售的不確定性，房企的“身份”也便于更好地融入。其二，合作的經濟效益更加顯著。通過調研的反饋來看，后裝市場的消費者更看重價格、渠道與品牌三個因素，房企因為屬于后來者，優勢并不明顯。近 9 成擁有科技子公 以華為、阿里為代表的開放平臺模式，房企看重其開放性和其在軟件領域的豐富經驗，這一類企業為地產商提供了自由度高的平臺，部分頸部企業比較青睞這種合作模式； 以小米為代表的養成模式，提供平臺為內部科技企業提供單品、品牌、資本等，這種模式很大程度依賴于硬件設施的市場影

126、響力。簡言之，這種模式下房企的介入就顯得有些“雞肋”； 以施耐德電氣為代表的全屋場景模式，這種模式往往由傳統電氣商或家電廠商轉型而來，他們可以提供從線路到聯動的整套“場景”方案。司的房企透露，“入不敷出”是常態，很大程度依賴母公司的輸血。而且受訪企業無論資金實力是否雄厚，都不會介入“硬件”的研發，因此選擇一個優質的科技服務商伙伴成為了必然渠道?！昂笱b”市場通過合作，有利于提升 “捆綁”概念的輸出，消費者往往會傾向于選擇與自身居住的住宅合作的品牌，無需過度比較每個智能家居產品，節省消費者的認知成本；其次，智能家居本身依舊是個年輕的市場，消費者往往沒有甄別經驗，而且初次接觸智能家居產品的比例較高，

127、合作有助于降低消費門檻，迅速打開市場。不過，房企要在“后裝”市場積極發揮自身的銷售渠道，充分觸達消費者，包括線上和線下渠道等，提升渠道運營效率和復用效率，為銷售提供有力保障。432022 數字化運營白皮書3) 追求“真智能“，推動兼容性標準建立理想的 “智能生活” 場景不應該拘泥于設備或者某一家企業。產品之間應該能夠互相實時傳遞信息和智能操作，比如連接了網絡的房屋能允許消費者通過多種終端來控制房屋能源、溫度、濕度等；智能房屋應該具有安全系統，可以識別車駛入車道，在消費者回到家前就能打開室內照明燈、窗簾、音響并預先加熱烤箱等。觀點指數認為，目前的互聯網通訊技術、智能家居產品已經能夠實現消費者基本

128、的個性化家居控制。但是智能家居如果要突破，從一個獨立的單元延展到更龐大的智能家居體系，必須要建立起相應的物聯網標準。此外，對兼容性的需求要遠大于個性，消費者希望可以僅通過一個終端，無論是本地場景開關、智能手機、智能音箱等設備，來實現屋內所有智能設備的遠程無線操控和實時云端通信。 智能家居的行業標準將意味著，物聯網的集成化能夠使得智能家居從單元逐漸轉向社區，向真正意義上的智慧樓宇邁進。事實上，居民并不清楚想要哪種操作系統，物業與服務商的結合可以建立基礎架構，讓住戶自己決定使用何種智能家居解決方案，并集成到整個樓宇管理系統中，獲得兼容。相比智能家居的單元而言，社區的構建更加重要，能夠提升人們的生活

129、體驗，例如可視對講等遠程訪問控制方案、安防預警方案、停車管理方案等等，能夠幫助社區更好地進行連接。施耐德電氣可以為住宅提供完整的一體化解決方案。Wiser、EcoStruxure 兩者相輔相成，讓智能家居成為“家庭裝”物聯網，實現與智慧社區的有效聯動。施耐德電氣在智能家居領域推出的 Wiser 智能家居解決方案偏于后端市場，特點是“互聯性”的家居解決方案，且身為傳統制造行業電氣提供商，在基礎線路、傳感器、網關裝置的實力值得認可。同時，Wiser 項目提供產品方法論和整套流程的全屋智能設計支持，實現不同商品之間的互相協同，從而實現智能化“場景”。事實上 B 端層面具備更多的合作機會，未來智能家居

130、將成為社區物聯網的子系統，實現家庭內部所有物體的相互通訊是第一步，第二步家居設備將會與電梯、停車系統、社區文娛以及社區商業相關聯。開發商應該在構建物業與社區板塊時，考慮到家居智能的未來市場。在穩定性和兼容性上，目前大部分智能家居產品還任重而道遠。 一位專注于家居智能后端市場合作的嘉賓透露，B 端客戶從選購到安裝周期基本在半年左右，后續通常會收集住戶使用 1 年后的反饋。其中接近 70%-80% 的用戶反映的問題是后期發現按鍵掉漆且靈敏度下降，其次是電壓交互時不穩定，導致電燈閃爍，另外還存在經常離線的問題。智能家居產品線很長，對一家企業的工業生產水平要求極高。施耐德電氣本身以制造業起家，在電力、

131、基礎設施、工業等領域都以高品質備受認可。當前智能家居偏向于硬件（如傳感器）植入，融合物聯網、人工智能等技術，通過對家居設備的集中管理傳達智能化指令。因此智能家居設備對其通過的電流與接受網絡信息的質量要求較高。施耐德電氣的相關配電設備會實時對室內電壓電流進行監測與分析，防止因智能互聯設備開啟過多或突發事件引起的浪涌電壓。保證智能家居產品在照明、舒適、安全、環境四大應用場景的可行性與穩定性。從安全性上看，Wiser 智能系統的開關控制通過各類別模塊，保證室內整體電壓與電流的穩定性。具體包括對三相電流，三相有功 / 無功 / 視在功率，功率因數，頻率等的實時監測與電能質量分析。靈敏性方面，智能煙霧探

132、測器與可燃氣體檢測器，均可以實現自動校準，在達到危險濃度的 5%-10% 以前，立刻發出避險指令；針對溫控調節的地暖閥門與風機盤管控模塊，與溫度和濕度感應器聯合，實時控制溫度在 18-25 度，濕度 30-80%（風速在 0.1-0.7米 / 秒）；智能門窗感應器可自動感應門窗的開合狀態，對于別墅以及大戶型等多門窗戶型節約大量人工檢測時間?；ヂ撔苑矫?，智能音箱與可視化對講，充分利用聲音與人臉等生物信息并連接第三方的智能設備或電梯，不斷拓展智能家居的場景聯動。智能家居應用案例分析施耐德電氣 Wiser 智能家居系統442022 數字化運營白皮書與此同時， 施耐德電氣智能家居系統還保持較高的兼容性

133、，具體體現在其 Zigbee 的無線端口，其功能模塊、網關與感應器均采取這種規格。Zigbee 通訊技術避免了“拉線與搭線”的麻煩，而且相對而言，ZigBee 技術使用網狀網拓撲結構，支持自動路由、動態組網、直序擴頻的方式，正是這些特點確保了家庭版本的自動化控制需求。Wiser 智能網關通過 Zigbee 技術在空曠區域相鄰節點的傳輸距離可以達到 100m，當置于室內環境時，可以實現設備間的互聯互通將距離無線延展，足以保證傳輸信號的覆蓋面積與穩定性。不僅如此，其功耗是 WiFi 的 1/2-1/10，減少了能源的無效消耗。而未來智能產品種類將呈線性增長，Wiser 的龐大網絡節點數將保證廚房、

134、臥室、客廳、浴室以及陽臺等來源：施耐德電氣場景應用的兼容性。在網絡安全方面，Wiser 系統同樣有所布局。其主動對產品進行最新相關法規與標準的審核，有助于增強消費者對IoT 產品安全性的信心。施耐德電氣網絡安全標準標準廣泛適用于聯網家庭監視器、煙霧探測器、人體感應器、門鎖、IoT 網關、家用智能電器等消費 IoT 產品。網絡安全沒有一刀切的解決方案，有效的方法不應該只局限于單一系統。目前，Software 解決方案無法避免軟件 bug 或惡意軟件攻擊。而且，讀取和覆蓋軟件也相對簡單，這意味著提取密鑰并不困難。施耐德電氣提供基于硬件的安全解決方案擁有更高的安全級別， 可用于存儲訪問數據和密鑰，其

135、存儲模式類似于保險箱儲存私密資料。452022 數字化運營白皮書2) 戰略合作保持嚴謹 - 注重數據安全對于調研中多次提到的個人隱私、數據安全問題，我們認為服務商數據安全性以及合作的穩定性都應是企業的考慮范疇。尋求與信譽好、企業道德準則嚴格的合作伙伴，將更有保障。有受訪企業提及以往拒絕小廠家的原因都是出于數據安全的考慮，而非技術不達標。3) 起到告知和自主選擇的義務我們認為最終選擇權需要由用戶決定。以文旅、康養為例，當含有人臉識別技術的各類系統投入使用后，應當盡到告知客戶的義務以及由客戶作出最終決定。要讓最終用戶了解如人臉識別等信息技術的應用并不會侵害自身權利，個人信息有強有力的保護。 同時客

136、戶根據自身需求自主選擇，享受新技術應用帶來的便利會是長遠之道。A 確保服務商提供安全的數據訪問數據存儲包括客戶的基本信息，企業的決策、機密文件的泄露會給企業造成極大損失。因此供應商應該有能力保證數據安全，避免惡意的網絡攻擊，以及有管理權限的訪問都應留痕并定期排查。B 確保服務商進行數據隔離服務商并不僅服務于一家企業，這就需要確保用戶之間的數據不會發生“混亂”訪問。如果企業數據均放于公開的云中，更需要確保數據之間的獨立性。C 確保服務商有安全的部署無論客戶數據存儲與公共云或者是私有云中，均需確保有安全措施的測試部署。如防火墻、入侵檢測系統等網絡安全工具強化安全性。服務商應確保傳感器、攝像頭等監控

137、設備之間的數據流傳輸的網絡安全，如提供網絡加密技術。SSL 證書欺騙攻擊、MITM 攻擊、IP 欺騙、端口掃描等問題需要做到全面的考慮。來源：施耐德電氣4. 康養和文旅未來方向1) 提升居住環境安全感和舒適度對于康養業態中存在的關注老人精神健康問題，觀點指數認為在取得技術的突破之前，只有居住于親友鄰里附近是比較好的方案，而并入社區的療養機構將成為未來趨勢?？蛻魧τ谥悄芄ぞ叩膿鷳n問題， 我們認為改變消費者觀念的關鍵在于呈現專業、安心、舒適的療養環境。其中老人對于居住環境，包括其潔凈度、換氣次數以及溫濕度等需求是首要的，因此精密環境檢測、優化控制和設備預警顯得尤為重要。施耐德樓宇管理系統 SBO功

138、能屬性通用功能醫療建筑關鍵功能環境監控系統集成設備實時監控冷熱源監控房間控制溫度監控智能照明濕度監控電梯集成CO2 監控潔凈度監控護士呼叫安防系統集成PM2.5 監控正負壓監控實時定位 RTLS類 HIS 信息系統火災自動報警數據中心集成空調及新風機組監控風機盤管監控照明系統監控送排風監控 VOC 監控給排水監控以施耐德電氣的樓宇管理方案以及醫療建筑相關設計來看，對于上述問題得到較好的兼顧和解決。完整的環境監控系統以及意外報警系統集成， 可以保障居住環境的安全、舒適，還能提高管理團隊、醫護人員的工作效率，并實現建筑的可持續發展。462022 數字化運營白皮書鳴謝對所有參與本次2022 數字化運營白皮書調研的企業及人士，觀點指數研究院表示誠摯的感謝！感謝你們付出的時間、精力和熱情， 在全球新冠肺炎疫情傳播的背景下顯得尤為可貴！ 奧特萊斯投資管理保利物業大發地產海倫堡中國控股合景泰富合景悠活建業新生活居理買房網 南山控股融創中國睿住智能山鋼地產深業集團深圳市智慧空間平臺時代中國實創億達世茂服務騰訊天泰萬翼科技新希望服務頤高科技創業園億達中國遠洋集團越秀地產正榮地產中海發展中集產城珠江城市服務更多企業未能盡錄（以上企業按拼音順序排列，排名不分先后）