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1、12020 中國城市房地產市場價值研究建誠晟業2020 年 4 月城市 價值 2020目錄城市價值緣起&創新.1城市價值2020 中國城市房地產市場價值等級分類：六等 337 城.41.2020 中國城市房地產市場價值等級分類.52.2020 中國房地產市場價值特級城市：3 個.73.2020 中國房地產市場價值一級城市：10 個.84.2020 中國房地產市場價值二級城市：25 個.85.2020 中國房地產市場價值三級城市：43 個.8城市價值中國城市房地產市場價值骨架：三圈三橫兩縱金三角.91.長三角、大灣區、京津冀：實力依然強勁.112.長江中游橫、西南金三角：持續快速發展.113.海

2、峽縱：海洋文化帶來的城市價值大發現.124.西連橫、太青橫：通達性增強，未來可期.12城市價值經濟發展與城市風險專題.141.多個北方城市 GDP 名次下滑，南北分化加大.142.科研能力和公共服務對城市長期價值貢獻突出.153.經濟增長高度依賴信貸擴張，潛在風險需關注.16城市價值居民財富與人口特征專題.171.相比常住人口，就業人口對城市價值貢獻更大.172.高等級城市就業機會多，常住人口有低估可能.183.儲蓄與工資代表不同財富水平，需求特征分化.19城市價值未來&應對.20城市價值數據&附表.23城市 價值 20201城市價值緣起&創新2020 年，是黑天鵝不斷的一年。新冠疫情的持續演

3、化，讓眾多機構的預測失效。最開始大家說好比 2003年 SARS，這次影響很小，3 月就會快速復蘇；近期境外疫情日益嚴重，很多機構又說，對比 2008 年，這次刺激不止 4 萬億，似乎只有跑步入場才不會錯過又一輪暴漲。2 月 3 日，建誠晟業發布報告：疫情對房地產業影響：短期沖擊明顯，二季度逐步恢復，中長期大勢未變，將湖北以外的三十個省市按疫情嚴重程度及其與湖北的關系分成四大類，是第一家對不同區域、不同階段房地產市場走勢進行預判的機構。在此之后，建誠晟業又陸續發布多篇有關房地產市場、政策走勢的報告，明確提出政策肯定會放松，但政策的出臺會差異化、漸進式，更多集中在供給側，這些預測已被一一驗證。準

4、確認識不同城市的房地產市場價值，是開展房地產有關活動的基礎。展望 2020 年乃至更長時間，已成行業普遍共識的各城市房地產市場分化態勢將更加顯著，給企業投資運營、產品設計、營銷管理等帶來極大難度。在城鎮化水平提高、產業升級轉型、人口遷移等多方面因素的推動下，中國經濟和房地產市場仍將具有長足的發展空間；但短期來看，防控新冠疫情導致企業開復工放慢、人口流動減弱，疊加海外疫情和經濟下滑沖擊，市場波動必然加大。在此背景下，開展“2020 中國城市房地產市場價值研究”，準確認識各城市分化態勢，有極大的緊迫性和現實價值。本研究在總結建誠晟業團隊十余年從事房地產業研究的基礎上，首個對全國 337 個地級以上

5、行政區進行全面研究，城市覆蓋面最廣；在指標體系創新上，引入財政安全度、金融安全度、人口低估指數等眾多具有創新性的指標；首個采用 2019 年及之前歷史數據，根據 2018 年第四次經濟普查對各城市重要經濟指標進行全面修正，數據指標最新，幫助企業更全面地把握各地經濟發展質量和潛在風險。更重要的是，本次研究聚焦城市價值，希望從更宏大、長短結合的視角，為相關各方提供決策參考和戰略選擇建議，這不僅是方法體系的創新，而是研究理念乃至價值觀的升級。城市價值不僅限于投資拓展環節或房地產企業這一單一主體，而是涉及當地經濟持續發展和房地產市場的各個層面。只有放寬視野，站在更高的層面認識城市價值，認識到城市背后產

6、業、人、市場的價值，才能真正把握房地產市場的發展方向。我們所期望的，是在此中國經濟和房地產市場的多事之秋，向關注房地產業發展的各方（特別是房地產企業和金融機構）提供有前瞻性又能切實支持其業務發展的研究咨詢服務。我們所堅持的，就是見微知著，從細節發掘市場變化和趨勢；但又不夸大，而是客觀嚴謹，厘清短期沖擊和中長期趨勢，在企業策略選擇上給予針對性建議，助力業務穩步開拓、高效經營、降低風險。數據說話，專業為先。探索城市價值，與關注中國城市房地產業發展的各位共勉。城市 價值 202021.城市全覆蓋：首個全面覆蓋 337 個地級以上行政區（地市州）的研究截止 2019 年底，全國（不含港澳臺，下同）共有

7、 297 個地級以上城市，包括 4 個直轄市、15 個副省級城市（其中 10 個省會城市和深圳、寧波等 5 個計劃單列市）、278 個地級市（不計 2019 年并入濟南的萊蕪），目前的相關研究多聚焦這一群體。本次研究將研究范圍擴大到地級市以外的 40 個地區、自治州、盟，對除港澳臺的 337 個地級以上行政區（仍簡稱為“城市”）進行研究，對全國市場首個實現了全覆蓋。圖：全國 337 個地級以上行政區（包括城市、地區、自治州、盟）的具體分類2.指標更全面：引入創新性指標，更全面準確反映城市發展和價值變化本次研究聚焦城市房地產市場價值，旨在擺脫單純的房地產開發投資角度，以更廣的視角看待城市價值，服

8、務于關注房地產業各類機構的不同部門?；趯χ袊康禺a行業長期觀察和研究的經驗，建誠晟業建立了“2020 中國城市房地產市場價值研究指標體系”，包括 3 個一級指標、14 個二級指標、105 個三級指標，從城市硬實力、城市價值潛力、房地產業發展三個層面，引入眾多創新指標，綜合評價各城市房地產市場價值：在關注城市硬實力的同時，同時考察其“軟價值”，通過土地資源、生態環境、科技創新等二級指標，全面評價城市未來發展潛力和價值持續增長空間。疫情對各城市發展帶來顯著的短期沖擊，各地醫療配套設施將得到更多關注，不會改變人口、產業向城市集中的大趨勢。此次研究新增二級指標“城市治理&配套設施”，通過床位數、執業

9、醫生數等指標評價各城市公共設施配套水平，更加準確地反映各城市的長期發展潛力。人口方面，在廣泛使用的常住人口指標基礎上增加就業人口指標，同時結合社保繳費人數、用水用電等指標，對當地就業人口、常住人口的潛在低估水平進行估算，更全面地反映當地潛在購房人群規模。城市 價值 20203在考察各地經濟規模和發展水平的同時，通過財政安全度（財政預算收入支出比）、金融安全度（存貸比）等指標，綜合評價各城市的經濟穩健性，以發現經濟發展更加均衡、財政和金融風險較小的城市。表：2020 中國城市房地產市場價值研究指標體系由于本研究的指標數量多，量綱差異大，本次研究在多元統計分析中常用的因子分析法基礎上，引入層次分析

10、法、Delphi 德爾菲法等多種評價方式獲取各指標的權數，確保相關評價規則更加嚴謹科學1。1有關研究模型和指標體系的具體情況，歡迎與建誠晟業團隊進一步交流。城市 價值 202043.數據更精準：首個結合 2018 年經濟普查對相關數據全面修正的研究第四次經濟普查完成后，各?。ㄖ陛犑?、自治區）2018 年 GDP 的修訂數于 2020 年初陸續公布（多數與2019 年 GDP 同期發布）。本次研究覆蓋 300 多個地市，但不少城市尚未公布 2018 年 GDP 修正值，2019年 GDP、工業增加值等多個指標僅公布增速，無法獲取絕對值，給相關研究帶來較大困難。本次研究是目前為止對相關重要經濟指標

11、更新范圍最大、覆蓋面最廣的研究成果。在四經普數據基礎上，以可比性、科學性為基本原則，對未公布指標絕對值、所在省 2018 年 GDP 修正幅度較大的城市，根據歷史數據和國民經濟核算相關規則，對 GDP、三次產業占比、工業增加值、固定資產投資等指標進行估算修正。數據顯示，多個省市經濟總量下滑明顯：如天津2018 年 GDP 從 18810 億元修訂為 13363 億元，修正金額達 5447 億元，修正比例達 29.0%，山東修正金額達 9821 億元，修正比例達 12.8%；另有黑龍江、吉林、遼寧、河北等 7 個省市向下修正幅度超過 5%。云南、安徽、北京、上海等 8 個省市向上修正比例超過 5

12、%。城市價值2020 中國城市房地產市場價值等級分類：六等 337 城中國房地產市場在過去二十年的時間里保持了高速發展，但需要正視的是，不同城市的房地產市場發展階段相差甚遠，且差距越來越大：市場規模從 100 萬平方米到 2000 萬平方米不等，成交套數從幾萬套到幾十萬套，房價從四五千到六七萬不等。由于各地房地產市場起步時間不同，有的城市已經進入到穩定發展期，剛需與改善等不同需求推動市場穩定發展，如北京、上海；也有城市經過輪番炒作，市場經歷了多次過山車，如鄂爾多斯、溫州等；更多的城市則是在 2010 年后甚至是 2013 年之后才迎來大規模的相對成熟的房地產開發，市場依然處于起步階段，需求類型

13、單一，剛需市場為主導。中國的城市房地產市場分化，不光是規模的分化、價格變化趨勢的分化，還有房地產市場發展階段的分化，主導需求的變化，只有認真思考這些差異，才能更加深刻地理解中國的區域房地產市場，準確把握房地產市場的區域輪動機會。圖：2018 年各省市 GDP 修正情況城市 價值 202051.2020 中國城市房地產市場價值等級分類基于對房地產區域發展階段和主導因素的理解，建誠晟業構建房地產市場價值評價模型，從城市硬實力、城市價值潛力、房地產業發展等三個維度對城市房地產市場市場價值進行量化評價?；谠u價結果，建誠晟業將中國 337 個地級以上行政區（覆蓋所有直轄市、副省級城市、地級市、自治州、

14、地區、盟）進行了分類，共包括六級，分別為：3 個特級城市、10 個一級城市、25 個二級城市、43 個三級城市、79 個四級城市、178 個五級城市。具體如下：表：2020 中國城市房地產市場價值等級分類結果337 個城市共分六個等級數據來源：全國及各地統計局，建誠晟業測算城市房地產市場價值既受城市本身經濟、人口等基礎條件影響，又會明顯受短期政策影響，還會與周邊城市形成互動，有相互促進的正面影響，也有資源互爭的負面影響，綜合決定當地房地產市場發展所處階段和未來趨勢。建誠晟業這一創新性的分類結果，既考慮了城市的中長期價值，又充分考慮了市場的短期波動，對開發企業安排投資和營銷計劃、金融機構進行項目

15、風險評價均有較強的指導意義。傳統的城市分類大多僅關注城市行政級別或少數經濟類指標，或過度關注城市價值的具體排名。以本次研究為例，排名 45 名-48 名的城市，被列為三級城市，其得分相差在 0.5 分以內，名次往前還是往后一名，對企業投資決策不應產生重大實質影響。本次研究全面考察各城市房地產市場價值水平及其市場特征，將 337 個城市分成六個不同的等級。將得分接近、市場發展態勢類似的城市作為一個群體，有助于企業更準確地把握各類城市房地產市場特點，在實操過程中針對性地制定發展戰略。2020 中國房地產市場價值高等級城市（包括特級、一級、二級等），主要包括分布在三大都市圈和中西部的區域核心城市。本

16、次研究發現，東北及中西部多個省會城市的房地產市場價值得分相對較低，如長春、太原、哈爾濱、石家莊、蘭州、烏魯木齊等僅列為三級城市，而位于東南沿海的少數發達地級市表現突出，如佛山、珠城市 價值 20206海、無錫、南通、溫州等，城市房地產市場價值等級達到二級，實現了價值等級相比行政級別的“躍遷”。結果顯示：2020 中國房地產市場價值高等級城市共 38 個城市，這些城市構成了目前中國房地產市場的絕對主流，對市場未來發展具有很強的前瞻性，將繼續成為房地產企業和金融機構的主要關注區域。圖：2020 中國房地產市場價值高等級城市（特級、一級、二級）數據來源：建誠晟業測算不同等級城市的經濟發展水平差異顯著

17、，高等級城市在人口、經濟總量、收入水平等各項指標上均有明顯優勢。2019 年，3 個特級城市和 10 個一級城市的 GDP 均值分別為 3.35 萬億元和 1.65 萬億元，而二級和三級分別為 7719 億元和 3772 億元，四級和五級城市分別為 2235 億元和 999 億元。高等級城市（特級、一級、二級）總數僅 38 個，相當于全國地級以上城市數量的 11.3%，但其 GDP 總額達 45.8 萬億元，占全國比重為47.1%。與 GDP 表現類似，城市等級越高，人口規模越大，當地收入水平、儲蓄越高。2019 年，特級城市的城鎮居民人均可支配收入達 69966 元，一級和二級城市均超過 5

18、 萬元，而三級至五級城市均值約為 3.7 萬元，約為一二級城市的七成左右，僅相當于特級城市的一半。城市 價值 20207圖：各等級城市 GDP 等經濟指標均值對比圖：各等級城市商品房銷售額等房地產指標均值對比數據來源：全國及各地統計局，建誠晟業測算在經濟發展水平、人口規模、財富等因素的綜合影響下，高等級城市的房地產市場價值更為突出，表現為市場規模更大，房價水平更高。2019 年，特級城市的土地出讓金和商品房銷售額均值為 1351 億元和 4359 億元，其房價水平均值達 45153 元/，是一級城市的 2.62 倍；10 個一級城市土地出讓金均值達 1548 億元，規模甚至超過特級城市，表明其

19、市場供應更加充足、市場可進入性更強，有助于品牌房企進駐，2019 年商品房銷售額均值達 3560 億元，相比特級城市并不遜色；25 個二級城市的房價水平為 14280 元/平米，略低于一級城市（83%），但其土地出讓金和商品房銷售額均值分別為 668 億元和 1594 億元，分別僅相當于一級城市的 43%和45%，表明其市場體量明顯低于一級城市。從占比來看，38 個高等級城市的土地出讓金和商品房銷售額占全國比重分別為 58.2%和 64.6%，明顯高于 GDP 和人口的占比，與存款余額占比基本持平（60.1%），進一步證明了財富水平在不同等級城市之間更加分化。與此類似，隨著價值等級的降低，三、

20、四、五級城市房價水平逐級下降，房地產市場規模也明顯下降。2019 年，四級和五級城市的土地出讓金均值分別僅為 120 億元和 39 億元（30 億元可能僅相當于特級城市一宗土地的總價），商品房銷售額的均值分別為 324 億元和 122 億元，僅相當于一二級城市均值的 10%左右。2.2020 中國房地產市場價值特級城市：3 個2020 中國房地產市場價值特級城市包括上海、北京、深圳 3 個，打破了傳統城市分類一線城市為四個的傳統思路，客觀反映了深圳近些年發展上的差異。上海、北京已經發展成為全球中心城市，深圳經過近十年的快速城市 價值 20208發展，特別是在金融、科技的高速發展，再加上經濟規模

21、的持續攀升，已經超過廣州，脫胎換骨成為華南地區的領頭羊，在成為具有全球影響力的城市的路上穩步前行。不管是經濟實力、政治地位以及城市所擁有的軟實力，這三個城市都毫無疑問處于明顯領先的位置。從房地產市場來講，雖然這三個城市的市場規模不是最大的，但是房價絕對水平、需求旺盛度、市場成熟度都是明顯超出其他城市，長期來看具有穩定的價值增長空間。3.2020 中國房地產市場價值一級城市：10 個2020 中國房地產市場價值一級城市共 10 個，具體包括：重慶、廣州、杭州、蘇州、成都、武漢、鄭州、天津、南京、西安。這些城市在某一區域內具有明顯的影響力，成為人口、財富、產業等匯聚的中心，甚至還具有一定的跨區域吸

22、引能力，近年來房地產市場快速成長或穩定在較高水平。從房地產市場價值的角度來看，這 10 個城市雖然得分不及特級城市，但其房地產規模較大、而且大多數城市近年來持續快速增長，市場價值非常突出。其共同特點主要是：（1）區域中心城市，具有較強的人口、財富、產業吸附能力，如 GDP 普遍超過 1 萬億，除鄭州、西安外，其他城市 GDP 都在 1.4 萬億以上，常住人口普遍超過 1000 萬人；（2）房地產市場規模大且穩定，年均商品房成交面積超過 2000 萬平方米，即使市轄區范圍也普遍超過 1000 萬平方米；（3）房價水平較高。4.2020 中國房地產市場價值二級城市：25 個2020 中國房地產市場

23、價值二級城市共計 25 個，具體包括：寧波、青島、長沙、佛山、無錫、昆明、南通、福州、常州、東莞、廈門、濟南、沈陽、珠海、徐州、南昌、泉州、合肥、溫州、嘉興、紹興、大連、?？?、貴陽、南寧。二級城市主要是中東部省會城市、計劃單列市或主要經濟群中經濟實力較強的地級市，位于西部的只有昆明、貴陽、南寧。與傳統的城市等級劃分過多關注城市行政級別或少數經濟指標不同，建誠晟業發現，一些行政等級較低的城市在房地產市場領域具有較高的能級或者發展潛力，比如佛山、南通、常州、徐州、嘉興、紹興等。這些城市：（1）或位于發達經濟區域，與核心城市經濟聯系緊密，本身具有鮮明的產業特色，城市經濟綜合實力較強，如佛山、無錫、常

24、州、嘉興、紹興、東莞等，其中佛山、無錫 2019 年 GDP 超過 1 萬億，甚至高于部分一級城市；或位于人口集中區域的重要交通樞紐，本身具有較強的經濟基礎，如徐州的常住人口接近 900 萬人。（2）或處于外貿經濟活躍區域，資本密集且活躍，需求旺盛，如泉州、溫州等。5.2020 中國房地產市場價值三級城市：43 個2020 中國房地產市場價值三級城市共 43 個，以中東部省份經濟實力較強的地級市為主，輔以東北、西部個別省會城市。具體包括：長春、煙臺、惠州、太原、濰坊、金華、湖州、哈爾濱、揚州、唐山、贛州、中山、滄州、濟寧、鎮江、石家莊、臨沂、三亞、鹽城、宜賓、泰州、新鄉、遵義、秦皇島、常德、菏

25、澤、阜陽、包頭、蘭州、烏魯木齊、龍巖、臺州、桂林、泰安、南陽、淄博、三明、漳州、舟山、新余、邯鄲、湛江、德州。城市 價值 20209這些城市在各自省份甚至某一區域內屬于傳統上的經濟重鎮，如長春、哈爾濱之于東北，煙臺、濰坊、濟寧之于山東，太原之于山西，唐山、石家莊、滄州之于河北，第二產業普遍更為發達，就業人口穩定，人均財富水平相對較高，且在省域或區域內具有一定的人口吸附能力，但房價較區域內相鄰的高等級城市普遍更低。有些城市距離區域內的高等級城市較近，是高等級城市產業轉移的主要受益城市，如惠州、湖州、揚州等，有助于這一類城市房地產市場價值持續攀升。這一類城市的房地產市場規模雖然明顯不如二級城市，但

26、是市場規模穩定，且房價與市場規模仍有擴張潛力。此外，這類城市房地產市場普遍從 2010 年后甚至更晚才開始進入相對正規、快速發展的階段，市場成熟度相對較低，市場需求仍以剛需市場為主，市場需求升級將推動這類城市房地產市場擁有較長時間的平穩發展期。城市價值中國城市房地產市場價值骨架：三圈三橫兩縱金三角房地產市場是一個城市社會發展水平最綜合、最極致的表現，反映了城市人口規模與結構、財富水平、城市配套與治理水平。近年來，中國城市的發展分化在房地產領域愈發明顯，形成了明顯的地理分別格局。在中國城市房地產市場價值地理分界線齊大線（詳見專欄）以東區域也是如此，高等級城市集中分布在少數區域，帶動、支撐了全國經

27、濟和房地產市場的發展。進一步觀察中國房地產市場價值高等級城市的地理分布特征，與齊大線相結合，建誠晟業梳理出中國城市房地產市場價值骨架：三圈三橫兩縱金三角。城市 價值 202010齊大線和中國城市房地產市場價值骨架，匯集了最主要的中國房地產市場價值高等級城市，打破了各城市的行政級別和彼此的行政隸屬關系，有助于企業更直觀地理解各城市地理位置和城市價值表現，指導其高效開展戰略布局和具體業務開展。中國城市房地產市場價值骨架三群三橫兩縱金三角，其中三圈指長三角都市圈、京津冀都市圈、粵港澳大灣區；三橫指長江中游橫、西（安）連（云港）橫、太（原）青（島）橫；兩縱指海峽縱、哈大縱；金三角即西南金三角。具體如下

28、：長三角都市圈：主要包括上海、蘇南、浙北以及皖東的 18 個城市；京津冀都市圈：由北京、天津和北京周邊的幾個河北城市構成，主要有 7 個城市；粵港澳大灣區都市圈：以深圳、廣州為核心，由珠江口兩岸、經濟與社會聯系緊密的 11 個城市構成；長江中游橫：由分布在長江中游的 13 個城市組成，以武漢、長沙為重心，西至宜昌、東至蕪湖，涵蓋湖北、湖南北部、江西北部、安徽西部；西連橫：西起西安、東至連云港，主要包括豫北、魯南以及蘇北的 14 個城市，基本與西安以東的亞歐大陸橋重疊；太青橫：西起太原、東至青島，主要包括河北中部、山東西部與半島地區的 12 個城市；海峽縱：主要分別在臺灣海峽西側，北起浙江臺州、

29、南至福建泉州，涵蓋浙江、福建兩省沿海的 8 個城市；東北縱：北起哈爾濱、南至大連，由東北三省的 6 個城市構成；西南金三角：由成都、重慶、貴陽構成金三角，涵蓋川渝貴三省市共 7 個城市。專欄：中國城市房地產市場價值地理分界線專欄：中國城市房地產市場價值地理分界線齊大線齊大線由于房地產市場與人口高度相關，建誠晟業在研究中發現，與中國人口分布中存在的胡煥庸線一樣，中國城市房地產市場價值分布也存在一條明顯的分界線“齊齊哈爾-大理分界線”（簡稱：中國城市房地中國城市房地產市場價值地理分界線產市場價值地理分界線齊大線齊大線）。從2020 中國城市房地產市場價值等級分類結果來看，高等級城市普遍集中于齊大分

30、界線以東；分界線往西、甚至分界線終點至邊境線的城市，房地產市場價值等級普遍較低，高等級城市寥寥無幾，僅有個別省會城市被評價為三級城市，沒有二級及以上城市。從市場規模來看，齊大線以東的城市人口規模占到全國70%以上，房地產市場規模占到全國75%以上，房價更是普遍高于齊大線以西城市。從當前國內產業、人口的發展方向來看，齊大線以東的城市是最重要的流向集中區域，未來也將是房地產市場發展的主要區域。建誠晟業研究顯示，構成中國城市房地產市場價值骨架的以上 9 個區域，基本覆蓋了所有房地產市場價值等級較高的城市（共約 100 個）。在各區域內部，相關城市地理位置相鄰，經濟聯系緊密，房地產市場發展階段城市 價

31、值 202011的相似度和關聯度較高。將區域內若干城市作為一個整體，能夠幫助房地產企業和相關金融機構有效管控各區域的投資布局和日常經營活動，為企業穩步擴張、提升經營質效提供強大支撐。1.長三角、大灣區、京津冀：實力依然強勁總體而言，上述九個區域，有的已經形成了緊密的互聯互通，有的還在發展中，各個區域房地產市場規模和發展階段，甚至城市發展階段都相差很大。從房地產市場規模以及發展階段來看，“三圈”（長三角都市圈、粵港澳大灣區都市圈、京津冀都市圈）是整體實力最強的區域，也是國內目前房地產市場少有的相對成熟區域，特別是長三角城市群和粵港澳大灣區城市群，城市人均 GDP 普遍超過 10 萬元，遠超全國平

32、均水平（7.1 萬元），無錫、蘇州、珠海、常州、寧波等城市人均 GDP 是全國均值的 2 倍以上，鎮江、南通、泰州、紹興、東莞等城市達到全國均值的 1.6 倍以上。隨著這兩個區域整體發展規劃的升級，城市之間產業、人員、資金的流動更加高效，集群效應會更加明顯，對人、財富的吸引力會進一步提升，未來房地產市場具有長足的發展潛力。2.長江中游橫、西南金三角：持續快速發展長江中游橫與西南金三角是近年來持續快速發展的區域，兩個區域內均有綜合實力突出的區域中心城市，如西南金三角的重慶、成都，長江中游橫的武漢、長沙。同時擁有較大基數的人口，經濟發展迅速，房地產市場規模和房價均呈現明顯的增長趨勢，房地產市場價值

33、持續彰顯。區域內經濟中心武漢、長沙、成都等城市影響力快速提升，相對于傳統的東部沿海地區，又具有較為明顯的成本優勢（土地成本、人力成本），且擁有豐富的高校資源，近年來產業引進的政策力度較大，特別是具有集群效應的產業，如成都的信息產業、武漢的高端制造業等，對周邊地區形成了較強的發展帶動作用，近兩年呈現出明顯的人員回流趨勢，在長江中游橫內也形成了小的城市群，推動區域房地產市場價值穩步增長。城市 價值 2020123.海峽縱：海洋文化帶來的城市價值大發現海峽縱是 2020 中國城市房地產市場價值研究的一大新發現，這一區域從南至北貫穿福建、浙江的沿海地區。從城市的基本價值來看，這一縱向區域是傳統的外向經

34、濟區域，以外貿經濟為主導，并且形成了眾多特色經濟區域，如溫州的小商品貿易、晉江的體育用品產業、廈門的臺資產業等，是國內發展最早、人均財富水平最高的區域之一。海峽縱覆蓋的城市城鎮居民人均工資均明顯超過全國均值，溫州、臺州、廈門甚至是全國均值的1.9 倍以上，福州、泉州也達到了 1.5 倍以上，居民收入水平整體較高。由于大量外貿加工業的存在，是傳統上人口持續流入的主要區域（建誠晟業在本次研究中還發現，就業機會多的城市，常住人口往往還存在較大的低估可能），溫州、泉州常住人口數量超過 800 萬人，在全國分別名列第 12、13 位，福州常住人口排在第 20 位，臺州、漳州分別名列 41、55 位，為這

35、些城市的房地產市場提供了較為雄厚的人口支撐。由于當地經濟發展以民營經濟為主導，海峽縱內部除了傳統的地級市核心外，還有較多低行政等級、但經濟實力較強的“小”城市，甚至城鎮，均具有非常突出的房地產市場價值，使得這一區域成為過去很長一段時間以來被低估、但持續快速發展的“潛力”區域。這一區域內城市房地產市場價值綜合得分普遍較高，房價整體水平也堪稱最高。過去數年，海峽縱孕育出世茂、旭輝、金輝、陽光城、中梁、祥生等特色明顯、在全國范圍內都具有很強競爭力的閩系、浙系房企。4.西連橫、太青橫：通達性增強，未來可期太青橫與西連橫是建誠晟業在研究過程中發現的新興房地產市場價值城市帶，雖然從當前情況來看，這兩條城市

36、帶上的城市相互之間互聯互通并不緊密，但由于交通狀況的改善，特別是高鐵的快速建設，加之這兩條城市帶均橫穿傳統人口大?。ê幽?、山東、皖北、冀南、蘇北），具有潛在的房地產市場規?；A，同時兩條城市帶均有較高等級的中心城市，如西連橫橫上的西安、鄭州，太青橫上的青島、濟南，對所在區域將形成長久的帶動力。城市 價值 202013從近年來的發展趨勢來看，這兩條城市帶上城市之間的互聯互通與產業互動正在逐漸加強，如一帶一路強化了西安的區域中心地位，亞歐大陸橋國內中心地位和產業帶動作用得到更多重視；以鄭州為中心逐漸在形成具有一定規模的產業和城市集群；濟南到青島之間本身就貫穿山東的幾個經濟強市，如淄博、濰坊，城市帶

37、的發展具有良好的基礎。近兩年，這兩大城市帶已經表現出較強的發展潛力，很多城市房地產市場規?；蚍績r上漲速度在全國都處于靠前位置，隨著經濟發展提速，人口規模利好進一步釋放，未來房地產市場仍有較大的發展潛力。城市 價值 202014城市價值經濟發展與城市風險專題1.多個北方城市 GDP 名次下滑，南北分化加大2019 年，全國共有 45 個城市 GDP 超過5000 億元，其中 17 個城市超過 1 萬億元。京滬深位居全國 GDP 前三位，廣州、重慶亦突破 2 萬億元。從五年名義增速來看，上海、北京、重慶、武漢、成都等多地超過 10%，經濟體量不斷擴大。廈門 2019 年 GDP 達 5995 億元

38、，位居全國第 33 名，比 2018 年排名（初步統計數）提升 11 位，是 5000 億元以上城市中名次提升幅度最大的，五年名義增速 14.7%，在各城市中最高；另一個表現突出的是昆明，2019 年 GDP 達到 6476 億元，較 2018 年排名提升 9 個名次。圖：典型城市 2019 年 GDP 及其排名變化數據來源：全國及各地統計局，建誠晟業整理2018 年經濟普查后數據修正導致部分城市 GDP 規模變化顯著，建議企業更加重視相關數據變化，精準判斷各地經濟質量。除廈門、昆明明顯調高導致排名上升外，合肥、東莞、泉州、福州等東南部城市經濟體量擴大，全國排名上升。反之，出現經濟數據大幅下調

39、的多為北方和東北城市，如天津 2018 年 GDP 從之前的 1.88圖：2019 年 GDP5000 億元以上城市及其增長率城市 價值 202015萬億元降至 1.33 萬億元，調整幅度達 29%，2019 年 GDP 排名從修正之前的第 6 名下降至第 10 名；大連 2018年 GDP 下調 21.3%，2019 年排名下滑 2 位；還有哈爾濱、沈陽，以上四個是 45 個城市中僅有的 2019 年 GDP低于 2015 年的城市（五年復合增長率低于 0），煙臺、唐山、長春、石家莊、濰坊五年復合增長率低于 5%。2.科研能力和公共服務對城市長期價值貢獻突出在關注 GDP 等城市硬實力指標的

40、同時，本次研究通過生態環境、城市治理、科技創新等方面的多個指標，對城市未來發展潛力和價值持續增長空間進行評價。在新冠疫情爆發的大背景下，各地醫療配套、科研實力更受關注，建誠晟業引入床位數、執業醫師數、R&D 投入、專利數等指標，以更全面地評價城市價值?？萍紕撔履芰κ菦Q定城市未來產業層次和長遠價值的核心推動力。近年來，由于政策鼓勵、新興產業市場需求推動等原因，眾多房地產企業積極向醫療、文旅等領域拓展，相關產業投資成為企業關注重點。如何發掘科技實力強、產業底蘊深的城市，是企業進行產業相關投資時應當重點考慮的因素。需要注意的是，與房地產市場更多取決于人口總量、大眾收入等“普遍性指標”外，科技創新能力

41、取決于人才密度、資金投入等多方面的因素。由于各城市在教育、科研機構、產業層級等方面“天賦”差異顯著，城市間馬太效應十分明顯，特級和一級城市領先程度遠高于其他指標：高強度的投入（人員和資金）僅集中在少數高等級城市，產出（發明專利獲得數量）的聚集效應十分明顯。房地產行業機會覆蓋更多城市，但關注產業投資與科技創新，應更多關注少數資源優勢最突出的城市，主要以特級和少數一二級城市為主。以京滬深三個特級城市相關指標的均值為基數（R&D 人員 31.4 萬人，發明專利 2.85 萬件，商品房銷售金額 4359 億元，土地出讓金額1351 億元）：一級城市發明專利數均值僅相當于特級城市的 30.4%，二級和三

42、級城市均值分別為 10.6%和 3.6%，數量眾多的四級和五級城市，其發明專利數均值僅相當于特級城市的 1.2%和 0.4%，表明特級城市對其他城市的領先優勢十分顯著。從商品房銷售額來看，一級城市相當于特級城市的 81.7%，二級和三級城市分布相當于 36.6%和 13.6%，比值明顯高于發明專利數；其他各等級城市的相對表現也類似。北京作為全國科研、教育的最高地，政府預算當中的科技相關支出近 400 億元，R&D 人員近 40 萬人，在全國范圍內領先優勢極為明顯。全國來看，僅有廣州、蘇州、杭州、成都、重慶、南京等一級城市和寧波、合肥、圖：各等級城市科研創新相關指標相比特級城市比例城市 價值 2

43、02016長沙、佛山、東莞、青島等二級城市，擁有較多的 R&D 人員，專利獲得情況也處于全國前列，絕大多數城市在科技創新上的人員儲備、財政投入、實際產出等指標均較為落后。3.經濟增長高度依賴信貸擴張，潛在風險需關注信貸擴張和政府支出是城市經濟發展的重要推動力，但潛在的財政風險和金融風險不容忽視。此次研究中，建誠晟業引入地方償債能力、地方財政安全度以及地方金融安全度等三個指標，來衡量地方城市經濟發展的穩健程度及其潛在風險。對房地產企業和金融機構而言，一個城市的經濟穩健性，能夠客觀反映各城市的經濟發展質量，是其經濟規模等硬指標能夠持續增長的關鍵，是城市房地產市場長期價值的重要體現。數據顯示，GDP

44、 規模越高的城市，貸款余額相對更大。從貸款余額占 GDP 比例來看，絕大多數城市的貸款余額均超過其 GDP 規模：分等級來看，北上深三個特級城市雖然貸款余額規模龐大，但從其占地方 GDP 的比例來看，均在兩倍左右，杠桿率并不突出；反倒是一些三四級城市，地方貸款余額占 GDP 比例較高，如蘭州的貸款余額是其 GDP 的四倍多，西寧、呼和浩特為 3.8 倍左右，潛在債務風險不容忽視。綜合地方債務高、金融安全度和財務安全度都較低的高等級城市，我們發現少數綜合風險相對更高的部分城市。如一級城市中的天津、鄭州和武漢；二級城市中的昆明、貴陽、?？诤湍蠈庯L險相對較高，青島、濟南和寧波也需要關注；三級城市中的

45、蘭州、太原以及長春。圖：各城市金融安全度與財政安全度對比數據來源：全國及各地統計局，建誠晟業整理需要說明的是，在地方政府財政、金融并不完全獨立的當下，關注地方金融和財政狀況的潛在風險，并不是為了找到可能破產的城市。反過來講，有能力通過舉債做大城市規模的城市，可能蘊含著較大的市場機遇。對房地產企業和金融機構而言，在關注城市和房地產市場基本面的同時，可重點挖掘財政擴張預期強烈、土地出讓金依賴度高、對相關產業政策環境友好的城市，這可能是挖掘市場機遇的一個突破點。城市 價值 202017城市價值居民財富與人口特征專題1.相比常住人口，就業人口對城市價值貢獻更大人口是城市經濟和房地產市場發展的源動力，準

46、確衡量人口規模及其結構，是客觀評價各城市房地產市場價值的重要一環?，F有研究更多通過常住人口及其增量、外來人口占比等指標來進行測算。當地社保局每年例行統計的就業人口數據，應當比通過抽樣調查獲得的常住人口更準確。因此，本次研究以城鎮社保繳納人數為標準，對各地就業人口規模及其結構進行評價，能夠更直接體現地反映當地房地產市場購買力。圖：各城市城鎮就業人口占比與外來人口占比對比數據來源：全國及各地統計局，建誠晟業整理城市 價值 202018相比常住人口，就業人口能更準確地反映當地人口規模。實證分析顯示，外來人口（即常住人口-戶籍人口）占當地常住人口的比例與城鎮就業人口占比（即城鎮就業人口占城鎮人口的比例

47、）緊密相關，兩者均是當地人口吸引力的重要指標。上圖顯示（分別為所有城市的散點圖和局部放大），深圳、東莞外來人口占比超過60%，且就業人口占比高達 80%（幾乎沒有老人、小孩等非就業人群），趨勢線上方的城市（佛山、廈門、上海、蘇州等），就業人口占比相對更高。這些城市基本同屬城市管理水平類似的省會和地級市，工作人口的社保繳納率不會出現顯著差異，我們認為，就業人口占比高，更大可能是因為分母（城鎮常住人口）被低估。2.高等級城市就業機會多，常住人口有低估可能通過各種指標的交叉分析，能夠對常住人口和就業人口的低估水平進行估算，這是建誠晟業挖掘真正具有人口吸引力、提供更多就業機會城市的一個嘗試。2020

48、年，國家將組織十年一度的人口普查（建國以來的第七次），建誠晟業將積極關注相關數據的發布，不斷完善評價指標，發掘房地產市場價值更高的城市。外來人口一般更為年輕、工作人口占比高（單身比例高，或雖有家庭但攜老人、小孩外出務工相對少）。數據實證分析顯示，各地城鎮就業人口占比可視為當地人口規?；蚓蜆I人口的估算指標，城鎮就業人口比例高且規模大，表明當地就業人口被低估（進而導致抽樣調查獲得的常住人口規模偏低）的概率更大，當地房地產市場的潛在購買力更為突出。圖：各城市城鎮就業人口規模及其低估指數數據來源：全國及各地統計局，建誠晟業測算整理通過各城市城鎮就業人口絕對規模和低估指數的散點圖可以看出（超過 500

49、萬人的城市共有 10 個，除京滬廣深外，還有蘇州、杭州、東莞、成都、重慶、天津等 6 個城市；為清晰展示更多城市，隱去這 10 個城市）：大連、無錫、廈門、紹興、惠州、貴陽、金華、臺州等地就業規模較為突出，且就業人口低估指數高（多為各地省會和長三角、大灣區城市），表明這些城市能夠提供更多就業機會，房地產市場具有長足的發展空間。部分城城市 價值 202019市以社保作為購房和落戶條件，能夠提供社保證明的就業人口，其購房需求不受限購等相關政策影響，是當地房地產市場最直接的購買力，建議企業和金融機構重點關注。3.儲蓄與工資代表不同財富水平，需求特征分化根據國民經濟分類相關標準，結合數據可獲得性，本次

50、研究將信息產業、金融業、房地產業、科研和技術服務等四大產業視為高收入行業，通過高收入行業就業比重來分析各城市的就業層次和潛在財富水平。由于統計方式不同，人均可支配收入、人均儲蓄、人均工資三項指標存在一定差異，通過其交叉對比，能夠更好地發現各地財富狀況差異，為企業準確判斷當地需求結構提供參考借鑒。圖：各城市城鎮居民人均可支配收入及人均儲蓄對比數據來源：全國及各地統計局，建誠晟業整理以人均儲蓄和可支配收入為例，通過其交叉分析可以發掘三類有特點的城市：一類是北京、上海、廣州、杭州、蘇州等全國特級城市和一級城市，人均儲蓄和可支配收入均處于全國較高水平，這類城市居民財富水平突出，各類住房均有較高的市場需

51、求。蘭州、?？?、西安、沈陽、成都等城市雖然居民可支配收入相對一般，但人均儲蓄超過 7 萬元，位居全國前列，作為省會城市吸引全省高收入人群的聚集，是其人均儲蓄較高的重要原因，除普通住宅外，這些城市的中高端住房需求面臨更大機會；太原、鄂爾多斯、克拉瑪依等以煤炭、石油等能源行業發展為特色，盡管近年受行業景氣影響財富增長受限，但居民儲蓄仍在全國前列，市場仍有一定機遇。經濟發達地區的地級市（在本次研究中多被評為“中國房地產市場價值二級城市”甚至“一級城市”），如中山、鎮江、泉州、湖州、舟山、嘉興、紹興等，雖然這些城市人均儲蓄并不突出，但就業人口多，工資水平高（人均可支配收入 5 萬元以上），吸引外來人口

52、就業，其中端置業需求更為突出，高端樓盤需求相對有限。城市 價值 202020城市價值未來&應對城市是社會進步、經濟發展的載體，房地產業因城市而生，因城市發展而不斷發展、壯大、成熟。在城市分化已成行業普遍共識的當下，看清城市價值是房地產企業及相關金融機構優化城市布局、指導項目運營、降低投資風險的關鍵一步。本次研究的創新性和局限性本次研究聚焦“城市房地產市場價值”，在覆蓋范圍、指標選擇等方面均有創新，是首個全面覆蓋 337 個地級以上行政區（地市州）的研究成果，并在第四次經濟普查的基礎上對影響城市房地產價值的多個重要指標進行全面修正。此外，本次研究根據城市房地產市場價值評價結果，打破嚴格的城市地理

53、區域和行政級別，將 337個城市分成特級、一級、二級等六個等級；系統梳理高等級城市區域分布情況，梳理出中國城市房地產市場價值地理分界線齊大線、中國城市房地產市場價值骨架：三圈三橫兩縱金三角，幫助企業更直觀地理解各城市地理位置和城市價值表現，指導其戰略布局和具體業務開展。我們相信，對關注城市發展和房地產業的相關各方而言，本次研究均有參考價值：對各地政府而言，看清高價值城市的成功之道，明確自身資源稟賦和劣勢，在短期經濟增長和長遠發展潛力上形成平衡，在關注基建投資、信貸擴張等硬指標之外，應當更加關注醫療、教育等“軟服務”，吸引更多人口聚集，推動產業發展和城市價值長期增長。對房地產企業而言，公司戰略布

54、局和業務開展與城市房地產市場價值緊密相關，除了一直關注區域布局和城市選擇的投資拓展部門外，營銷、產品、融資等房地產業全鏈條，能通過本次研究，以更豐富的視角看待城市，厘清城市價值背后的經濟發展模式、居民財富狀況等重要特征，精準發掘市場需求和投資機會。對金融機構而言，只有在風險可控的前提下，加強城市價值研判，才能準確把握信貸投放和產業投資的風險管控。除了房地產市場供求關系體現的直接風險之外，通過本次研究，能夠看到城市整體的抗風險能力，比如地方財政安全度、對土地出讓金的依賴程度、金融杠桿比例和潛在債務風險等。盡管我們對本研究的科學性和專業度抱有自信，需要說明的是，本次研究屬于開放式、普適性研究，與各

55、機構的個性化實際需求可能存在差異。一方面，由于數據可獲得性等方面的原因，城市價值研判多數以年度為尺度，而企業決策行為往往需要關注更短期的市場波動。如何在挖掘各城市中長期價值的同時，客觀準確評價市場短期波動對企業經營決策的影響，將是各家機構不得不面臨的難題。另一方面，研究成果應用將面臨城市普遍價值和企業個體因素的差異。當前，絕大多數企業已形成普遍共識，以特級、一級和二級為主的“中國房地產市場價值高等級城市”，將是未來中國經濟和房地產市場發展的主戰場。各企業現有城市布局和未來拓展均以這些城市為主，導致土地市場競爭激烈，進入門檻和管理水平要求不斷提高，中小企業即使看好這些城市也難以真正參與。對已進駐

56、到全國主要區域、城市格局基本形成的龍頭企業城市 價值 202021而言，更迫切的不是簡單地增加城市數量，而是深刻剖析各城市價值差異和市場表現，結合公司資源優勢和各城市實際經營績效，調整優化城市布局和投資重點，促進其城市深耕和市場份額提升、結構優化等布局。未來建議：持續跟蹤，深度研判，專業致勝2020 年，新冠疫情在改變宏觀經濟和調控政策走向的同時，加劇市場短期波動和城市分化格局。建議房地產企業和金融機構將“中國城市房地產市場價值研究模型”應用到企業各個決策環節，持續跟蹤目標城市的市場短期波動，加強城市市場趨勢預判和風險評估等工作，以更有針對性的研究成果，提高投資、融資、營銷等關鍵業務環節的科學

57、性，促進企業高質量、低風險地運行。本次中國城市房地產市場價值研究只是一個起點。在創新性研究體系和豐富成果的基礎上，基于十多年房地產行業研究經驗，建誠晟業將與各機構緊密溝通，結合其當前城市布局和特殊發展階段等個性化需求，不斷豐富、完善研究內容，為各機構提供針對性的研究咨詢服務。1.啟動城市市場價值和風險的“再評估”，優化調整企業城市布局戰略多數行業龍頭企業的區域布局和城市進入戰略已經明確，并且已經進入全國主要區域的重點城市，新增加城市的目標不會太多，更重要的是深耕已進入城市，提高城市單產。建誠晟業認為，受疫情和政策不確定的影響，2020 年各類城市市場分化必將加劇。企業應當即刻啟動城市市場價值和

58、風險的“再評估”，結合公司當前土地儲備情況和不同城市公司的績效水平，對其已進入和擬進入城市的發展趨勢、市場風險進行客觀評價，針對性調整優化城市布局戰略，優化不同城市的投資、營銷、產品策略，促進各城市業績貢獻和運營效率的提升。2.在城市橫向比較基礎上加強擬進入城市研究，深度研判城市微觀差異本研究是對全國 337 個城市價值的橫向比較，沒有對個別城市做深入研究。建誠晟業建議，房地產企業和金融機構應當加強對擬進入城市和項目的研究，應站在全國各城市風險與投資機會整體研判的基礎上，結合企業戰略目標、自身偏好、城市微觀差異等因素，對指定區域或若干城市進行深入研究，發掘價值高、潛力大的機會城市，降低城市研判

59、風險，優化豐富企業城市布局；企業在開展具體的地塊的投資研判和風險評價時，也要適當放寬視野，站在全國的角度對標的價值和風險進行評價，以便更有針對性地開展投資拓展、項目營銷等工作。3.重塑業務流程，將城市價值研判工具植入到各個業務環節，形成統一的“話語體系”隨著城市布局和項目數量增多，在項目投資研判、產品定位、營銷戰略制定等不同業務環節，地區公司與總部、不同職能部門的分歧時有存在。在項目投資拓展環節，經常面臨的一個問題是不同城市的項目投資的取舍。很多公司在確定城市投資戰略和具體項目投資時，在既有城市和新進入城市的資源分配上隨意性較大，甚至演變成相關部門的個人偏好，增加了企業運營風險。這一現象有其必

60、然性和合理性，但從企業戰略落地和策略執行的角度來看，缺乏統一的城市價值研判工具或既有工具無法滿足各部門業務工作實際需要是重要原因。建誠晟業認為，房地產企業應當結合自身城市布局情況和業務流程，建立統一的城市價值研判工具。這一工具在城市橫向比較和全面分析應有的科學性、穩定性基礎上，更應具備較強的針對性和延展性。企業可與第三方城市 價值 202022機構合作，根據企業戰略和不同業務環節的個性化需求進行深度設計，以便企業在深刻理解不同城市價值和客戶特征的基礎上，針對性的開展投資、營銷等相關工作，降低企業整體運營風險。企業應當將統一的城市價值研究模型應用到投資決策流程，對房地產市場價值不同等級的城市，結

61、合企業項目儲備、城市管控能力的差異，在投資額度、利潤率考核等指標上給予差異化安排，實現城市布局戰略與具體項目投研決策的融合，提升企業投資決策的科學性，降低相關風險。展望 2020 年乃至更長時間，房地產市場的城市分化態勢更加明顯。當行業普遍機會逐漸消逝、客戶愈發成熟、競爭愈發激烈時，對市場的客觀研究以及定期跟蹤分析就顯得尤為重要，對城市價值的深刻領悟是房地產相關領域開展一切工作的前提。建誠晟業堅持數據為先、專業分析，2020 中國城市房地產市場價值研究是我們系列研究服務的一個起點。本次研究聚焦城市價值，就是希望從更宏大的視角給予企業專業判斷和戰略建議。建議房地產企業和金融機構站在城市的高度，在

62、本次研究成果的基礎上，以統一的城市價值評價工具，科學分析市場變化和客戶特征，提升投資、運營、營銷、融資等各個業務環節的決策科學性，促進公司戰略落地和項目運營風險的降低。城市 價值 202023城市價值數據&附表表：2020 中國城市房地產市場價值評價結果（第 1-70 名）排名等級城市骨架省(區市)總得分排名等級城市骨架省(區市)總得分1特級上海長三角上海100.0036二級?？诤Ｄ?0.792特級北京京津冀北京97.2737二級貴陽金三角貴州40.623特級深圳灣區圈廣東90.4738二級南寧廣西39.964一級重慶金三角重慶81.7539三級長春哈大縱吉林39.535一級廣州灣區圈廣東78

63、.7240三級煙臺太青橫山東39.416一級杭州長三角浙江74.6541三級惠州灣區圈廣東39.147一級蘇州長三角江蘇70.2242三級太原太青橫山西38.918一級成都金三角四川69.7743三級濰坊太青橫山東38.329一級武漢長江中游湖北68.7244三級金華浙江37.3310一級鄭州西連橫河南63.2445三級湖州長三角浙江36.1811一級天津京津冀天津61.0046三級哈爾濱哈大縱黑龍江35.8112一級南京長三角江蘇59.9947三級揚州長三角圈江蘇35.3913一級西安西連橫陜西57.8948三級唐山京津冀河北35.2314二級寧波長三角浙江57.1749三級贛州江西35.2

64、115二級青島太青橫山東54.8750三級中山灣區圈廣東34.3816二級長沙長江中游湖南53.7251三級滄州京津冀河北34.3317二級佛山灣區圈廣東52.4752三級濟寧西連橫山東34.3118二級無錫長三角江蘇52.4753三級鎮江長三角江蘇33.9019二級昆明云南52.4154三級石家莊太青橫河北33.9020二級南通長三角江蘇51.6455三級臨沂西連橫山東33.8621二級福州海峽縱福建49.4456三級三亞海南33.3722二級常州長三角江蘇46.5557三級鹽城江蘇32.6423二級東莞灣區圈廣東46.0458三級宜賓金三角四川32.5824二級廈門海峽縱福建46.0259

65、三級泰州長三角江蘇32.4725二級濟南太青橫山東45.7460三級新鄉西連橫河南32.3126二級沈陽哈大縱遼寧45.1361三級遵義金三角貴州32.0027二級珠海灣區圈廣東44.8262三級秦皇島京津冀河北31.9828二級徐州西連橫江蘇44.6663三級常德長江中游橫湖南31.9729二級南昌長江中游江西43.6064三級菏澤西連橫山東31.6030二級泉州海峽縱福建43.5065三級阜陽安徽31.4531二級合肥長三角安徽43.1766三級包頭內蒙古31.0932二級溫州海峽縱浙江43.0567三級蘭州甘肅30.9633二級嘉興長三角浙江42.9868三級烏魯木齊新疆30.8934二

66、級紹興長三角浙江40.8669三級龍巖福建30.7735二級大連哈大縱遼寧40.8170三級臺州海峽縱浙江30.77城市 價值 202024表：2020 中國城市房地產市場價值評價結果（第 71-150 名）排名等級城市骨架省(區市)總得分排名等級城市骨架省(區市)總得分71三級桂林廣西30.72111四級連云港西連橫江蘇27.7472三級泰安太青橫山東30.55112四級榆林陜西27.6573三級南陽河南30.47113四級衡水太青橫河北27.6474三級淄博太青橫山東30.30114四級保定京津冀河北27.6275三級三明福建30.19115四級莆田海峽縱福建27.4776三級漳州海峽縱福

67、建30.18116四級岳陽長江中游湖南27.4677三級舟山長三角浙江30.17117四級六安安徽27.1878三級新余江西30.15118四級盤錦哈大縱遼寧27.1279三級邯鄲太青橫河北30.12119四級麗水浙江27.0780三級湛江灣區圈廣東30.08120四級湘潭湖南26.9981三級德州太青橫山東30.03121四級牡丹江黑龍江26.8882四級九江長江中游江西29.96122四級宜春江西26.7783四級襄陽長江中游湖北29.94123四級淮北西連橫安徽26.5984四級蕪湖長江中游安徽29.84124四級肇慶灣區圈廣東26.5185四級洛陽西連橫河南29.79125四級南平福建

68、26.4986四級宿遷西連橫江蘇29.76126四級東營山東26.3987四級上饒江西29.75127四級大同山西26.3288四級威海太青橫山東29.68128四級嘉峪關甘肅26.2889四級黃石長江中游湖北29.52129四級馬鞍山長三角圈安徽26.1190四級滁州長三角安徽29.52130四級安慶長江中游橫安徽25.8491四級克拉瑪依新疆29.45131四級寧德海峽縱福建25.4292四級柳州廣西29.41132四級拉薩西藏25.4093四級江門灣區圈廣東29.41133四級長治山西25.2594四級淮南安徽29.39134四級郴州湖南25.0795四級北海廣西29.38135四級焦作

69、西連橫河南25.0596四級孝感長江中游湖北29.34136四級益陽湖南24.8097四級鄂爾多斯內蒙古29.16137四級宣城長江中游橫安徽24.6698四級平頂山河南29.03138四級衢州浙江24.6099四級宜昌長江中游湖北28.56139四級撫州江西24.51100四級瀘州金三角四川28.51140四級萍鄉江西24.43101四級大慶黑龍江28.39141四級黃岡長江中游橫湖北24.37102四級廊坊京津冀河北28.36142四級衡陽湖南24.27103四級清遠灣區圈廣東28.36143四級綿陽金三角四川24.26104四級眉山金三角四川28.27144四級韶關廣東24.20105四級淮安江蘇28.19145四級吉林哈大縱吉林24.18106四級汕頭廣東28.17146四級商丘西連橫河南24.12107四級呼和浩特內蒙古27.88147四級晉城西連橫山西23.99108四級宿州安徽27.84148四級蚌埠安徽23.98109四級株洲湖南27.83149四級信陽河南23.94110四級銀川寧夏27.81150四級遂寧金三角四川23.93