1、卷首語2023年是全面貫徹落實黨的二十大精神的開局之年，加快構建具有中國特色的房地產新發展模式意義重大。全國兩會上，習近平總書記強調，高質量發展是全面建設社會主義現代化國家的首要任務。對房地產行業而言，新時代的首要任務，就是要以新發展模式推動行業更高質量發展。房地產是一門“政治經濟學”?！胺孔〔怀础弊鳛椴粍赢a行業的“基本國策”，從黨中央2016年底提出到現在已經6年，帶來行業底層邏輯的變化。2022年我們提出房地產行業“五化”（去金融化、制造業化、極致專業化、功能民生化、競爭格局加劇分化），深刻洞察了行業的變化趨勢。當前，房地產行業正處在由“規模擴張”轉向“高質量發展”的關鍵時期。中央對房地產

2、行業提出了新的期望和要求，房地產行業的支柱地位得到重申。各方面要準確把握房地產行業新階段的特征和規律，上下聯動、多方參與、共同推進，加快構建新發展模式。展望中長期，支撐房地產行業持續向好的基本面沒有改變。中國式現代化說到底是為了人民的安康和幸福，住房則是幸福感的重要指標。在中國式現代化建設過程中，房地產行業仍將發揮支柱作用，總體將表現出“趨勢修復、結構優化、動能轉換”的新特征。一是趨勢修復，步入成熟穩健發展軌道。未來5年，房地產市場規模仍然巨大，全國新房年銷售額將保持在10萬億元以上，新房及二手房年銷售額合計將超20萬億元。二是結構優化，形成更高水平的動態平衡。結構性的增長潛力集中于經濟人口排

3、名靠前的城市，這些主要城市的人口規模與最大的發達經濟體基本相當，經濟、人口持續增長，房地產市場仍處于成長期，將呈現“結構性長?！碧卣?。三是動能轉換，由“量的擴張”轉向“質的提升”。人民的居住需求從“有房住”轉向“住好房”，“居住品質”“發展質量”上升到更高層面，我們必須順應這一發展主線的轉變。行業層面，“三穩”目標已經形成共識。要完整、準確、全面理解“房住不炒”定位的深刻內涵，堅持“市場的歸市場，保障的歸保障”原則，暢通住房流通體系，保障居民財富穩健增長，不斷增強人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。同時盤活挖潛存量房源，調動社會各方力量加快實現“租購并舉”。企業層面，高質量發展成為必由之路，不能

4、再走“三高”的粗放式發展道路。要回歸真實居住需求，保持“質的有效提升和量的合理增長”，持續提高精益管理能力，全面升級和優化開發模式?？偟膩碚f，我們堅定看好中國房地產行業。未來房企的核心競爭力，關鍵在于能否精準把握城市分化帶來的結構性機會，能否準確匹配客戶品質需求的提升。低水平重復建設和單純數量擴張沒有出路，房企必須堅持長期主義導向，重塑“以客戶為中心”的商業模式，通過體系化建設提高綜合競爭力，才能實現長期持續健康發展。第一部分準確把握房地產新發展階段POLY DEVELOPMENTS AND HOLDINGS2022年，由于超預期因素頻發，房地產市場出現深度調整。房企“暴雷”，購房人“停貸”，

5、“三穩不穩”引起中央的高度重視。這一年，從部委到地方，穩市政策貫穿全年，成為房地產市場調控頻率最高的一年。2022年底，中央經濟工作會議明確提出，著力改善預期，擴大有效需求，確保房地產市場平穩發展。供給端政策應出盡出，一系列金融支持政策持續發力。需求端將“住房改善”作為“三大內需”之首，以更大力度支持剛性和改善性住房需求。開年以來，廣東等多個省份召開高質量發展大會，迅速打響“穩經濟”保衛戰。近期，我國經濟運行出現企穩回升態勢，一些國際組織調高了2023年中國經濟增速的預期。房地產主要經濟指標出現積極變化，市場熱度有所恢復。但我們也要認識到，市場修復是一個長期艱巨的過程，保持預期穩定仍然重要，要

6、謹慎出臺收縮性政策。圖1：2021年以來70城新建商品住宅價格走勢（個、%）數據來源：國家統計局短期看，雖然市場完成筑底仍需時日，但發生系統性金融風險的可能性不大。中長期看，由于人口拐點的到來，社會各界對房地產的預期并不一致。房地產與經濟如何重回良性循環？進一步發展的空間和機會在哪里？本次白皮書將從真實客戶的視角出發，探討潛在需求、價格預期、結構性矛盾和發展質量等問題，旨在厘清我國房地產行業當前階段的關鍵特征和邏輯。一、趨勢修復，有望步入成熟穩健發展軌道我們在去年提出，行業總量規模見頂，但整體仍處于成熟期，有可能開始構筑成熟期“右肩”。2022年市場規模從18.2萬億的峰值降至13.3萬億，這

7、是自2017年我們提出“峰值時代”以來，全國商品房銷售金額首次出現減量。隨著“房住不炒”深入人心，本輪投機類需求已基本出清，入市的基本都是真實的居住需求。當前規模接近全國房地產市場潛在需求的中樞水平，甚至已經出現一定程度的“超跌”。保利發展去年底對部分主要城市的市場需求、土地供應和庫存情況進行了詳細盤點和測算，得到以下結論：2023年主要城市的整體市場規模將維持平穩，對全國市場形成較強的支撐，后續市場容量不會出現單邊持續下滑，將保持在一定的規模區間內合理波動。（一）中國式現代化加速推進，行業基本面仍有支撐房地產市場就是經濟、人口等基本面的映射。房地產與宏觀經濟是一個相輔相成、相互促進的關系?；?/p>

8、顧發達國家房地產發展史，經濟、人口是不同市場形態背后的根本支撐。比較2008年美國、1991年日本兩次房地產市場下行，可以發現美國的恢復力更強，而日本的調整幅度大、持續時間長。主要原因在于，2008年后美國經濟保持中速增長，海外移民持續流入，總人口年均增長200萬，基本面有良好的支撐。房地產市場從峰值滑落后，并沒有持續萎縮，而是在2012年開始溫和回升，2020年已恢復至接近峰值九成。新房年銷售套數從2009的40萬套恢復至近兩年的60-70萬套，二手房年銷售套數從400萬套恢復至500-600萬套。而日本經濟長期維持年均僅1%左右的增長，人口總量負增長、結構惡化，導致房地產市場復蘇的內在動力

9、衰減。圖2：2000-2022年美國新房、二手房銷售情況（萬套）數據來源：WIND，美國房地產經紀人協會我國經濟有希望、有能力保持長期平穩發展。黨的二十大報告提出基本實現中國式現代化的目標，到2035年人均國內生產總值將達到中等發達國家水平；有望實現經濟總量、人均收入翻一番，每年仍將貢獻全球30%的經濟增長。我國頭部城市將進入世界一線城市序列，千萬級人口城市將增加至9個，五百萬級人口城市增加至18個，經濟發展、產業和人口流動仍有巨大空間。城鎮人口仍處于較快增長階段。從常住人口城鎮化率看，我國與發達國家相比仍有15個百分點的提升空間，將新增3億城市人口，每年仍有千萬級的進城人口。從戶籍人口城鎮化

10、率看，我國僅46%，離全球平均水平仍有12個百分點的距離。戶籍地與居住地分離的人口達到3.9億，戶籍制度改革加快新市民在城市落戶。大規模的“鄉-城”“城-城”的人口遷移下，住房的區域不平衡和結構性短缺問題突出，帶來結構性增長潛力。人口質量將顯著提升。李強總理指出，我國接受高等教育的人口已超過2.4億，“人才紅利”正在形成。中等收入群體在未來15年將翻一番，超過8億。從發達國家的現代化進程看，隨著城鎮化率的提升，人均收入將實現快速增長。我國新型城鎮化與共同富裕有望實現同步發展，帶動支付能力持續提升。經濟發展、人口遷移和質量提升仍將對住房消費形成支撐，房地產市場仍將是一個巨大的市場。未來5年，新房

11、市場規模將維持10萬億元以上，新房及二手房市場規模合計將超20萬億元。（二）成長型經濟體的房價長期趨勢向上根據經濟學財富積累的“倉庫理論”，“財富倉庫”一般是指收藏品、不動產等實物資產，但其財富價值并不受物理限制，可以跟隨社會財富的增長而同步增長，能夠抵御通貨膨脹，不會變相貶值。住房作為一種成熟的資產配置手段，天然具有保值功能。美國等大多數國家的房價長期匹配經濟發展、居民收入和物價水平。從中長期看，房價大部分時間都呈現穩中略升趨勢，上升速度與名義經濟增速和物價指數成正比。（國家信息中心經濟預測部，對房價上漲的仿真測算及調控建議）圖3：主要發達國家實際房價指數走勢（2015年=100）數據來源：

12、WIND圖4：美國房價指數、CPI及GDP增速走勢（%）數據來源：WIND，標準普爾，美國經濟分析局，美國勞工部圖5：中國房價指數、CPI及GDP增速走勢（%）數據來源：WIND，國家統計局我國近十年的房價漲幅，也處于GDP與CPI之間，圍繞人均可支配收入合理波動。不動產價格保持長期向上的根本原因在于稀缺性、剛性成本及內生調整力。首先，人多地少是我國基本國情，土地資源是糧食安全的基礎和穩定“內循環”的基石，必須嚴守18億畝耕地紅線，從根本上來講土地是稀缺的。其次，征地成本存在剛性，土地出讓支出主要是征地拆遷補償、土地整理等。如果土地價格無法覆蓋轉化成本，土地難以形成供應。最后，土地和住房供應具

13、有較強的內生調節機制：各地政府會根據地價、商品房庫存及去化情況調整供地節奏；房企也會根據市場售價和成本調整供應，當售價低于盈虧平衡線時，投資開發自然會減少。（三）房價穩定對經濟和民生有重要意義國際經驗充分證明了房價下跌、資產價值“縮水”將形成嚴重的負面外溢效應。從美國次貸危機、日本“失去的30年”看，如果任由資產價格持續下跌，會引發資產負債表衰退及一系列的惡性循環，對社會各方利益造成不良影響：金融機構抵押物價值縮水，將降低金融資源支持實體經濟的能力；持有房產的家庭財富“縮水”，負面的財富效應抑制消費能力；實體經濟受到沖擊，所有人的就業和收入都將受到影響。住建部部長倪虹指出，我國房地產可以概括為

14、“456”：房地產的相關貸款占銀行信貸的40%，房地產的相關收入占地方綜合財力的50%，居民財富60%都在住房上。一方面，房地產作為支柱產業“牽一發動全身”，對穩定經濟大盤有重要意義。另一方面，住房是我國居民重要的財富。保持資產價格穩中略升，符合最廣大人民的根本利益，能更好保障人民群眾的獲得感、幸福感和安全感?！胺孔〔怀础?，強調住房的居住屬性，但并不是否定住房的資產屬性?！坝泻惝a者有恒心”，住房在較長的時間周期中，為居民在結婚、教育、養老等不同人生階段，提供了必要的生活載體和有力的財富支撐。居民通過持有合理數量的住房，進行家庭資產配置，增加財產性收入，有利于擴大中等收入群體規模，推動實現共同富

15、裕的目標。作為行業龍頭企業，我們始終強調，有效的行業調控是必要的。要防止價格出現大漲大跌，避免像日本、美國那樣由于非理性高熱而釀成危機。我們堅信，在“房住不炒”定位下，市場回歸真實居住需求，波動性將明顯減少，行業中長期穩健發展的確定性更強。二、結構優化，形成更高水平的動態平衡我國住房矛盾從總量短缺轉為結構性供給不足，主要體現為空間錯配和業態失衡。（一）由“全面牛市”進入“結構性長?！鼻皫纵喼芷谥?，城市分化主要呈現“一線城市引領，三四線跟隨”的“雁行模式”；2017年開始呈現“三四線城市攀高、一二線城市承壓”的“二八輪轉”特征；到2020年，出現跨能級、跨區域的“超級分化”。2022年，我們提出

16、“有效市場邊界”收縮，具有真實居住需求的主要城市住房需求更加旺盛。圖6：2019-2022年主要城市人口、GDP、市場容量占比數據來源：各地統計局、住建局，保利發展研究團隊測算如果我們單看綜合實力排名前10%的城市，常住人口占全國30%左右，經濟總量占全國40%以上；新房規模占全國50%以上，一二手市場合計容量更是達近60%，并且近四年占比仍在不斷提升。房地產市場的不平衡遠超過經濟和人口的不平衡。這些主要城市的人口規模與最大的發達經濟體基本相當，經濟持續增長、人口持續流入、資源持續導入，城市生命周期仍在往上，房地產市場處于成長期，將呈現“結構性長?！碧卣?。表1：中國主要城市與美國基本面數據對比

17、從總量看，區域的結構性矛盾逐漸緩解，正在走向更高水平的供求均衡。近年土地供應向主要城市、核心區域集中，低能級城市土地成交規模占比下降，帶動市場規模進一步集中，供需結構呈現優化趨勢。以上海為例，在新增供應的帶動下，2022年新房市場規模同比實現了正增長。圖7：全國100大中城市住宅類用地成交總價占比數據來源：WIND 從房價看，分化特征更加明顯。主要城市近10年房價漲幅高于全國水平，即使是2022年均價仍實現結構性上漲，市場表現更加平穩健康。（二）區域經濟和產業發展，是城市分化的核心推手今年我們嘗試從區域經濟和產業角度，深化“有效市場邊界理論”，尋找住房需求背后的深層次決定因素。一個城市或區域經

18、濟總量、產業結構的趨勢性變化，一方面決定了城市筑巢引鳳的能力，吸納更多、更高層次的人才留存；另一方面決定了城市的造富能力，居民收入水平的高低取決于支柱產業的發展水平。兩者疊加，最終決定了住房需求的增量空間和支付水平。因此，城市分化是常態，也是動態。未來70%-80%經濟新增長動能將發生在城市群、都市圈。但“三十年河東、三十年河西”，區域經濟和產業發展是一個動態演變的過程。一些城市通過抓住產業新趨勢、新賽道，提升城市價值。以合肥為例，憑借“風投城市”模式，形成“芯屏汽合”(集成電路+新型顯示+新能源汽車+智能合成)急終生智”(應急安全+智能終端+生物醫藥+人工智能)的新興產業格局，吸引了豐富的高

19、素質人才，產生了大量的市場需求和購買力，本輪市場表現更加穩定。另一些城市盡管暫時面臨經濟增長壓力，但仍具備后發優勢，可憑借區域重大戰略承接產業轉移，形成增量人口和住房需求。（三）業態分化難以逆轉，供需錯位存在改善空間全國商辦物業已經超前供應。商辦市場比住宅市場提前四年見頂回落，去化周期不斷延長，部分核心城市的商辦業態也出現空置率高企。商業性質的公寓，明顯供過于求，與住宅價格的比值持續下降。不合理車位配比造成資源浪費，不符合高質量發展要求。當前老城區、中心區域存在車位不足的問題，但郊區、低能級城市的車位規劃和供應已經超過發展需求，形成了大量資源閑置和庫存積壓。業態失衡的局面需要及時扭轉。增量方面

20、，要尊重市場真實需求，降低一二線中心區域的商辦比例，新增資源更多用于住宅用地，推動職住平衡；合理規劃車位配置，降低城市外圍的車位配比要求。存量方面，部分地方正采用“紅地”（商業用地）變“黃地”（住宅用地）的方式，調整過剩的商業用地，逐步有條件轉為住宅用地，釋放更多優化空間。三、動能轉換，由“量的擴張”轉向“質的提升”過去我國房地產市場主要由金融拉動，房價與M2強相關，現在增長動能則更多來自于經濟增長和收入提升。住房需求量與質的均衡提升，將為中國房地產市場帶來新的空間和機會。從“有房住”到“住好房”，人民群眾對住房功能的需求正從滿足基本居住，轉為滿足高品質生活需要，對居住空間、社區環境和配套服務

21、提出更高要求。（一）需求端：“中位數”揭示真實居住水平，品質提升潛力較大我們嘗試從“中位數”打開我國居民住房的真實結構?！爸形粩怠笔锹摵蠂?、世界銀行、國際貨幣基金組織等國際機構通行的房價統計方法。房價中位數是居于排列中間位置的房價（將所有成交案例從高到低排序，選擇位于中間位置的樣本值）。相比起“平均數”，中位數不易受極高值或極低值影響。過去20多年房地產市場快速發展，平均房價持續上漲，大家理所當然地認為居民住房已經很貴，品質也足夠好。但保利發展作為長期深耕主流城市、主流需求的代表性企業，從真實的客戶視角出發，看到的事實并不一樣?！爸形粩怠北取捌骄鶖怠备芸陀^反映實際情況。特別是在極端數值較多的

22、情況下，房價中位數能夠更準確地反映一般老百姓購買的主流商品房面積和價格水平。正如大家對平均收入的“認知偏差”一樣，我國居民人均可支配收入達到3萬元以上，但實際上6億人每月平均收入也就1000元左右，僅1億人月收入超過5000元。從保利發展成交數據看，住宅產品成交單價、總價的中位數比平均數分別低了5000元、70萬元，呈現明顯的“啞鈴型”結構。從重點城市成交數據看，在2022年所有成交的住房中，成交總價低于平均數的套數占比為62%。在共同富裕背景下，人民群眾消費能力和意愿將不斷提升，產生海量的居住品質改善需求，為行業穩健發展提供源源動力。圖8：總價在平均數之下的成交套數占比數據來源：保利發展研究

23、團隊、克而瑞數據庫（二）供應端：居住品質受供給制約，難以滿足美好生活需要我國住房早期粗放式發展解決了“有房住”的問題，但離“住得好”還有漫長的路程。大量存量房建成于2000年以前，商品房占比低，質量較差。2000年以后，商品房快速發展。但前10年，房價一直保持在低位，受限于成本，房屋建造標準普遍不高，品質也較低。后10年，房價快速上漲，但開發商缺乏動力和能力提升品質。缺乏動力是因為核心區域供不應求，只要品質不是太差，都“不愁賣”；缺乏能力，是受各種限制性政策影響，“房地價縫差”太窄，品質提升空間受限。圖9：1998-2022年商品房均價及土地成本走勢數據來源：國家統計局（三）商品房開發將由“峰

24、值時代”向“品質時代”過渡品質居住需求的供需矛盾帶來巨大的結構性機會。從發達國家看，美國、英國、澳大利亞的存量房流通率峰值在5%-6%，而我國當前僅1%-2%。以房屋30年生命周期考慮，預計平均每年將產生超過800萬套改善需求。圖10：存量住房建成時間占比備注：數據來源2020年人口普查數據，為家庭戶住房建成時間情況，占比為戶數占比。當前限價政策逐漸放開，為提高住房品質創造了空間。在右肩的“品質時代”，房地產市場將進入買方時代，客戶在房屋品質、功能、環境、配套和服務等方面都還存在諸多改善訴求。如何更好地發現并滿足這些需求，將是房企接下來要解決的重大課題。第二部分構建中國特色房地產新發展模式PO

25、LY DEVELOPMENTS AND HOLDINGS 一、行業層面，建立住房梯級消費體系，形成良性循環機制“先租后買、先舊后新”的住房梯級消費體系逐步形成：保租房和市場化長租房滿足新市民、青年人的過渡性需求；二手房、共有產權房等更多滿足“首置”等剛性需求；而新建商品房則更多滿足品質居住需求。（一）維護“大樹生態系統”，增強多層次市場的穩定性存量占比提升是成熟期右肩階段的重大特征，將對市場運行邏輯產生重大影響?？梢杂谩按髽渖鷳B系統”來理解：其中，二手房、新房市場是樹干和枝葉，存量房是地下的根系，根系的分布范圍可以達到樹冠的2-4倍大小。在現階段存量房將發揮更重要的穩定器作用，在合理的波動范圍

26、之內，通過釋放或回收供給，平抑價格過快上漲或托住價格下行，整體市場更趨穩定。因此，各方面要形成新的“生態思維”，呵護市場的穩定預期，避免“樹冠”波動幅度超出安全閾值，防止大樹“根基”被破壞以及自身調節機制失靈，共建行業健康生態。（二）暢通住房流通體系，充分發揮價格信號意義新發展階段中，不同層次市場之間高度聯通，活躍的二手房交易將為新房市場輸送改善需求，二手房的順暢有序流通和供求平衡，又會關系到新房、土地市場的穩定。如北京、上海等城市二手房市場規模大、交易活躍，改善客戶的“賣一買一”鏈條順暢，新房市場表現亦較穩定。取消“四限”等行政性措施、推廣“帶押過戶”、簡化“連環單”流程等，既有利于暢通房地

27、產市場的“血液循環”，又能推動價格回歸合理，向市場傳遞積極信號。圖11：2022年部分主要城市二手房、新房銷售套數比例（二手房/新房）數據來源：中指數據庫，克而瑞數據庫，各地住建局、房管局等，保利發展研究團隊整理（三）盤活挖潛存量房源，形成“租購并舉”新格局目前租賃住房市場呈現市場化和保障性“雙軌并行”的局面。市場化企業參與的租賃住房市場，土地成本過高，缺乏可持續的商業模式；地方政府主導的保障性租賃住房，發展仍面臨資源、資金等方面的挑戰。從長期看，多數城市核心地段新房的供應越來越稀缺，核心區居住需求的滿足需要依靠彈性更大的存量房。發展租賃住房不應占用過多的新增供地，而應該在存量上做文章，滿足新

28、市民、青年人的居住需求。圖12：住房梯級消費體系在需求端，可以加大財稅支持力度，通過發放“租賃券”等方式，降低租金支付壓力，提升資產回報水平，從而構建可持續的市場化機制。在供給端，發揮政府投資帶動作用，推廣河南、廣東中山等地的做法，按合理價格收購企業和居民的存量住房，特別是城市中心區域的存量房，進行更新改造；鼓勵地方平臺引進市場化房企，發揮其投資、開發和運營優勢，實現城市閑置資源的高質量再利用。二、企業層面，高質量發展成為必由之路對于房企而言，在成長期，沒有規模就沒有優勢，只有做大規模，才能贏得客戶、供應鏈和更多金融資源。進入成熟期，企業在達到一定規模后，必須轉向高質量發展，增強核心競爭力，構

29、筑護城河。（一）優化資產負債，由“外延式”向“內涵式”發展模式轉變必須通過高質量發展防范化解風險。我國上市房企的平均資產負債率接近80%，超過日本、美國頭部房企的歷史高點75%、66%。在住房短缺時代，“三高”模式有利于提高供給效率，帶動了商品房市場發展和快速城市化。但行業進入成熟期后，部分房企仍一味加大杠桿，負債率甚至超過90%，嚴重透支未來，風險暴露是一種必然。桉樹是我國南方地區廣泛種植的經濟作物，具有快速生長的優點。但大面積種植的“桉樹林”可能會導致地下水位下降，加劇土地的侵蝕，影響當地生態系統的平衡，導致生物多樣性的喪失。過去幾年，這些房企如同“桉樹林”一般大肆擴張，導致盲目投資和重復

30、建設，大量產品在空間位置、功能品質上都跟客戶真實需求不匹配，形成巨大浪費，損害了行業的生態和長期健康?！拌駱淞帧蹦Ｊ揭呀洸荒苓m應品質時代的要求。在土地投資上，這種模式以資源獲取為導向，不考慮真實居住需求，盲目在遠郊拿地，甚至下沉五六線城市，需求退潮下陷入困境；在產品定位上，以成本最低為導向，熱衷于充當“價格殺手”，不對客戶需求進行研究，產品“千盤一面”；在生產建造上，一味迷戀高周轉，不追求品質口碑，房子“交付即貶值”，更不要說為客戶創造價值。優質房企必須“瘦身健體”，在控制負債規模的情況下，保持“質的有效提升和量的合理增長”。上市房企再融資重啟，通過定增、配股等方式優化資本結構，將降低資產負債

31、率。優質房企可以通過提升資產經營和資本使用效率，發揮品牌和信用優勢，提高盈利能力和投資回報率，從而實現經營質量的大幅提升。（二）精準把握結構性機會，在主要城市成為引領者這一輪市場調整中，凡是資源分布相對合理、聚焦主要城市的房企，業績都實現快速反彈，而選錯賽道、盲目進入低線城市的房企，后勁越來越弱。我們前面也強調，城市分化是不斷動態變化的，考驗房企的戰略洞察力和執行力。這一方面要求房企能準確把握行業中長期趨勢，深刻理解城市分化背后的推動力量，并能動態跟蹤不同城市產業、人口的流動變化。另一方面，投資體系要與戰略體系緊密結合，投資管控行之有效。既能長期保持戰略的連續性和穩定性，又能準確、靈活把握中短

32、期節奏，避免“諸侯割據”“分豬肉”導致的投資失控。成熟市場的集中度將持續提升，只有準確認知區域經濟、客戶和市場的企業才有機會成為引領者。以香港為例，1500億的市場容量中，第一名占300億，前十名占據整體容量的百分之七八十。城市冠軍的資源吸納能力將越來越強，如濱江在杭州、建發在廈門，保利發展在廣州、佛山等多個城市。隨著市場容量迅速向最有價值的10%城市集中，競爭將更加白熱化，對房企讀懂城市、認知市場的能力提出更高要求。（三）準確匹配客戶品質需求，創新升級人居產品新一代居住產品的研發和創新能力，將成為優質房企的護城河。房地產開發要從“生產者思維”轉向“客戶思維”，引領整個開發流程向“以客戶為中心

33、”轉變。房企要捕捉客戶需求的變化和品質提升的要點，推動居住產品跨越式發展，形成差異化競爭優勢。健康人居方面，滿足人們對健康生活、健康社區的需求。綠色低碳方面，探索開發生態住宅，改進新設計、新材料、新工藝和新科技，減少污染，保護環境。智能住宅方面，應用無接觸通行，智慧家居系統解決方案等。（四）提供全生命周期服務，開發業務和資產運營“雙軌驅動”人民對美好生活的向往，要求房企提供全年齡段、綜合配套和資產管理的全生命周期服務。高質量發展的房企要具備資產運營、資本運作等核心能力，從單純“重開發”“重銷售”向“重運營”“重體驗”轉變。在物業、租賃、商業、酒店、文旅和養老等綜合業態的運營服務之外，抓住城市更

34、新、公共服務等新機遇，挖掘更大客戶價值。（五）堅持長期主義導向，為客戶創造長期價值部分嚴重危害購房者合法權益的“三高”房企已經退出，房地產行業將逐漸形成由信用、品牌和公司治理能力構成的競爭壁壘。當前房企的信任度已經成為購房決策的關鍵因素，同一地段相似定位的兩個樓盤，因為開發商的信用、品牌美譽度差異，銷量流速可以相差近五倍。這種信任度不僅僅看第三方信用評級機構的評級，也不只看當地市場的占有率，而是看這家企業是不是長期堅持穩健、審慎的財務風格，是不是一家治理規范的現代企業。只有為客戶創造長期價值的房企，才能實現可持續的高質量發展。圖13：“桉樹林”與新發展模式對比總而言之，一個平穩健康的房地產市場，是一個經濟體健康、穩健、可持續發展的標志，也是一個國家經濟成就和社會財富的體現。在新發展階段，房企只有堅持“房住不炒”，穩健經營，建立以真實客戶需求為基礎的商業模式，打造極具競爭力的專業能力和管理能力，才能實現高質量發展，在行業變革之中行穩致遠。欲渡黃河冰塞川，將登太行雪滿山。行路難，行路難，多歧路，今安在？長風破浪會有時，直掛云帆濟滄海！