戴德梁行：2017中國對外投資市場報告（16頁）.pdf

1、1 中國海外投資 市場報告 Q1 2017Q1 2017 2 場 中國海外投資市場報告 Q1 2017 | 戴德梁行 市場概述 3 十億 美元 盡管2017年一季度中國海外投資總額與2016 年的季度平均值相當，但與去年同期相比， 仍錄得38%的增長。鑒于海外投資監管的收 緊，本季度投資總額的顯著增長部分或是來 源于已獲批準的海外投資資金，或是已轉移 至海外的資金所貢獻。 中國海外房地產投資總額中國海外房地產投資總額 7.78 0 50 100 150 200 250 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 20092010201120122013201420152016 20

2、17Q1 對外投資總額(十億美元)交易總數交易宗數 盡管從2016年末起政府已開始收緊海外投資 監管以控制資本外流，據RCA數據顯示2017 年一季度中國海外商業地產投資總額仍高達 77.8億美元。 中國海外投資市場報告 Q1 2017 | 戴德梁行 數據來源：RCA,戴德梁行研究部 中國海外投資市場報告 Q1 2017 | 戴德梁行 市場概述 大宗交易項目(2017年1月 - 3月) 4 數據來源：RCA,戴德梁行研究部 物業名稱物業名稱國家國家/ /地區地區投資者投資者類型類型 面積面積 （平方英尺）（平方英尺） 價格價格 （百萬美元（百萬美元) ) 日期日期 利南道鴨脷洲內地段第136號

3、中國香港龍光地產, 合景泰富地產控股 開發用地126,5952,1722017年二月 利德賀大廈英國倫敦中渝置地寫字樓610,0001,4202017年三月 新九龍內地段第6563號地塊中國香港香港國際建投開發用地102,0639592017年三月 新九龍內地段第6564號地塊中國香港香港國際建投開發用地78,7707122017年三月 One Kingdom Street英國倫敦中渝置地寫字樓260,0003612017年三月 181 West Madison大廈美國芝加哥海南航空寫字樓952,5593552017年三月 Ampersand大廈英國倫敦英皇集團綜合體90,9993232017

4、年一月 LBA Western 2017 工業地產組合 美國 SAFE, Rosewood Private Invmts 工業6,628,410269 2017年三月 西海岸谷住宅地段新加坡中國南太平洋開發建設開發用地176,2942072017年二月 馬克霍普金斯洲際酒店美國舊金山俊安酒店383 間房1732017年二月 中國海外投資市場報告 Q1 2017 | 戴德梁行 市場概述 海外投資監管效果開始顯現 5 加強海外投資監管的效果開始顯現，中國投資者轉移資金 變得愈發困難。 鑒于此，一些內資企業開始拋售先前在海外購置的資產， 甚至某些持有時間相對短暫的物業。最近的政策收緊迫使 部分企業不

5、得不回籠一部分海外資金以完成新的海外投資 交易。例如，海航集團在今年三月宣布出售其在2011年從 凱雷集團手中購買的美洲大道1180號大樓股權。 與此同時，部分海外投資交易也陸續叫停，萬達集團10 億美元收購美國“金球獎”制作公司Dick Clark Productions的交易也在同期因資金問題宣告終止。碧桂 園在馬來西亞的超大項目森林城市也在同期開始關閉國 內多地的售樓處。 盡管投資者面臨上述巨大挑戰，但是海外投資的大門并未 完全關上，預計今年年內仍將有可觀數量的大宗交易將獲 得監管部門的批準。 中國的外匯儲備在二月實現7個月以來的首次增長，并 在三月保持穩定，同時外商直接投資在二月同比增

6、幅高 達8.1%。這些積極跡象均預示著在監管者的嚴格監控下， 那些合法且具有戰略意義的海外投資將仍將被批準進行。 不考慮現有的投資監管 ，青睞境外房地產市場的中國投 資者數量正在增長。但不少投資者現仍持觀望態度，觀 察投資監管政策下一步的走向，使得許多當下需求受到 抑制。反觀國內投資市場，由于海外投資面臨的障礙造 成部分國內資本進入滯留狀態，許多企業可能會考慮將 這部分資金重新布局國內市場。 6 資產 中國海外投資市場報告 Q1 2017 | 戴德梁行 資產類別 按資產類別分布 (2017年1月-3月) 7 本季度開發用地一躍成為最受投資者青睞的資產類 別，以41.6億美元的交易額占得本季度投

7、資總額的 53%，而去年同期這個數字僅為16%，同比大漲37個 百分點。 盡管開發用地的投資占據了本季度海外投資總額的 半壁江山, 但寫字樓仍是備受投資者關注的資產類 別，一季度海外寫字樓投資額達26.9億美元。受部 分投資資金轉至開發用地板塊的影響，本季度海外 寫字樓投資總額較去年同期下滑32.6%。 開發用地 53% 寫字樓 35% 綜合體 4% 工業用地 4% 酒店 3% 停車設施 1% 海外酒店投資的熱度則有所下降，2016年的酒店投 資額占全年境外投資總額的27%，而2017年一季度 僅有3%的境外投資去向酒店板塊。這主要是因為 2016年錄得的2筆大型酒店交易大幅度拉高了酒店 板塊

8、在2016年全年境外投資總額中的占比。這兩筆 交易分別為中國人壽以近20億美元的價格收購喜達 屋位于美國的精選服務酒店，以及安邦保險集團以 11億美元對圣弗蘭西斯威斯汀酒店的收購。 數據來源：RCA,戴德梁行研究部 8 資 中國海外投資市場報告 Q1 2017 | 戴德梁行 目的地 中國境外投資目的地（2017年1月-3月） 9 一季度，香港以40.7億美元位列中資境外投資目的地之 首。英國和美國分別以23億以及9.8億美元位列第二及第 三位。值得注意的是，這是美國自2012年以來第一次滑落 至第三位。 俄羅斯也在本季度躋身中國對外投資目的地前五位，這也 是近7年以來的第一次。本季度復星集團以

9、1.68億美元收 購了莫斯科的沃茲德維任卡商務中心，該項目是近年來中 國企業在俄羅斯房地產市場上的最大一宗收購行為。而其 他過往中國資本偏愛的境外投資目的地如新加坡、德國、 加拿大、日本或馬來西亞等地，在這個季度并不是很活 躍。 盡管澳大利亞市場本季度并未有中國資本的投資行為被披 露，但據相關消息顯示，有多個中資收購項目目前正在洽 談中。澳大利亞房地產市場對中國資本仍有著巨大的吸引 力。 美元 十億 0 2 4 6 8 10 12 14 0 1 1 2 2 3 3 4 4 5 香港英國美國新加坡 俄羅斯德國 對外投資總額交易數量 數據來源：RCA,戴德梁行研究部 中國海外投資市場報告 Q1 2

10、017 | 戴德梁行 開發用地 95% 寫字樓 2% 停車場 2% 酒店 1% 目的地 香港 10 香港一季度共錄得10宗中國資本大宗交易，總投資額超過40 億美元，成為本季度境內資本最熱門的境外投資目的地。其 中，龍光地產聯手合景泰富斥資21.7億美元將利南道鴨脷洲內 地段第136號高端宅地收入囊中，占據境內資本在香港總投資 額的一半以上。 中國內地投資者對港投資主要集中于開發用地，一季度開發用 地投資占對港投資總額的95%。 中國內地投資者在香港投資資產類別占比中國內地投資者在香港投資資產類別占比 ( 2017年年1月月 - 3月月) 數據來源：RCA,戴德梁行研究部 中國海外投資市場報告

11、 Q1 2017 | 戴德梁行 寫字樓 83% 綜合體 14% 開發用地 3% 中國資本在中國資本在英國英國投資投資資產類別占比資產類別占比 ( 2017年年1月月 - 3月月) 目的地 英國 一季度，英國以5宗大宗交易、總計23億美元領先美國和韓 國，成為最受中國資本青睞排名第二位的海外投資目的 地。 其中最為矚目的一宗交易是中渝置地以14.2億美元收購位 于倫敦的全英第四高建筑利德賀大廈（“奶酪刨摩天 樓”），成為中國資本在2014年以來英國房地產投資的最 大一筆交易。該筆大額交易將英國推升至一季度中國資本 海外投資目的地的次席。 11 數據來源：RCA,戴德梁行研究部 中國海外投資市場報

12、告 Q1 2017 | 戴德梁行 目的地 英國 7.6 7.8 8.0 8.2 8.4 8.6 8.8 9.0 9.2 9.4 9.6 9.8 GBP/CNY RMB 英國脫歐日: 6/23/2016 就資產類別而言，大部分投資者仍然青睞倫敦的寫字 樓物業。盡管市場對于英國脫歐后的前景存在一定擔 憂，但中國投資者似乎對英國寫字樓市場的長期前景 保持樂觀。本季度中國資本對英投資額攀升的原因主 要如下： 一些海外賣家（特別是基金公司）開始重新評估他 們在香港的投資組合，并積極在市場上提供優質投 資產品項目 英國脫歐后的人民幣-英鎊匯率優勢 各大投資者對于全球資產配置多樣化的持續需求 人民幣兌英鎊匯

13、率人民幣兌英鎊匯率 (2016.01-2017.03) 12 Source: XE.com 中國海外投資市場報告 Q1 2017 | 戴德梁行 0 50 100 150 200 250 300 350 400 中國中國資本在資本在美主要投資城市美主要投資城市( 2017年年1月月 - 3月月) 寫字樓 48% 工業用地 28% 酒店 18% 開發用地 3% 養老服務 3% 目的地 美國 13 一季度，中國資本在美投資出現顯著下滑，投資總額降至9.82億美 元，較去年同期減少31.3%。 投資者在美國城市選擇上呈多元化分布。芝加哥和舊金山成為最主 要的投資城市，多個相對較小的城市位列其后，紐約本

14、季度則未有 錄得成交。在美國市場，中國投資者開始由主要門戶城市轉向其他 更多的城市，這一轉變顯示出中國投資者對于美國市場的了解日益 加深，開始尋求在此前未涉足的市場上尋找新的投資機會，以期獲 得較好的投資回報 百萬美元 就資產類別而言， 與在香港和英國市場更集中于某一類型 的物業不同，美國地區的投資類別相對更為多元。一季 度，寫字樓占中國資本在美投資總額的48%，工業用地和 酒店分別以28%和18%的金額占比位列二三位。 中國資本在美國中國資本在美國投資投資資產類別占比資產類別占比 ( 2017年年1月月 - 3月月) 數據來源：RCA,戴德梁行研究部 中國海外投資市場報告 Q1 2017 |

15、 戴德梁行 中國海外投資市場報告 Q1 2017 | 戴德梁行 未來展望 15 盡管一季度英國市場表現搶眼，但隨著英鎊匯率 的走高，以及英國在脫歐談判上阻力重重，預計 年內中國資本對于英國市場的投資興趣或將受到 一定程度的抑制。 由于美國市場的多樣性及具有大量可交易資產， 加之高度透明的市場以及市場對于美國經濟復蘇 的積極預期，我們預測中資對美投資將在中期迎 來強勢反彈。 中國的外匯儲備在近期趨于穩定，這為政府在隨 后放寬對外投資政策創造了良好條件。盡管目前 海外投資政策仍然緊縮，我們仍然認為中國資本 將在長期對海外房地產市場保有重大影響力。 16 微信 ID: DTZ_China 林榮杰 董

16、事總經理 大中華區研究部 Tel: +86 21 2208 0769 陳妍斐 助理董事 大中華區研究部 Tel: +86 21 2208 0530 研究部聯系人 范桂娟 大中華區海外投資部主管 亞太區董事總經理 Tel: +852 2956 7096 陳穎韜 高級經理 大中華區海外投資部 Tel: +852 2956 7835 業務聯系人 免責聲明 本報告刊載的一切資料及數據，雖力求精確，但僅作參考之用，戴德梁行及其員工對其準確性概不負責。個別物業租金及售價因位置、大小、 層數、建筑素質及用料、租約條件、付款條件、當時市場狀況而異。本刊指數并不反映個別情況，讀者應自行尋求專業意見。戴德梁行保留一 切版權， 未經許可，不得轉載。 戴德梁行 2017 年 * 報告中大部分數據來源于RCA網站