戴德梁行：2016中國對美直接投資市場報告（8頁）.pdf

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1、+1 415 677 0422 +1 415 773 3555 cushmanwakefi David Bitner 2016中國對美 直接投資 市場報告 戴德梁行研究部出版 高級總經理 美國投資市場研究部 高級董事總經理 - 中國直接投資 舊金山灣區及洛杉磯地區 Xinyi McKinny, 高心怡 市場 概覽 Source: RCA, Cushman & Wakefield Research China / HK Investments in U.S. CRE by Location: 2011 - Present Volume (Dollars in billions) 2,028 1,

2、576 4,496 5,623 17,296 19,251 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000 201120122013201420152016 OtherSeattleChicagoLos AngelesSF Bay AreaManhattan Source: RCA, Cushman & Wakefield Research China / HK Investments in U.S. CRE: 2011 - Present Volume (Dollars in mllions), Perc

3、ent (%) 29% 30% 29% 59% 62% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000 201120122013201420152016 Trailing 12 Months Deals $1 BillionTrailing 12 Months Deals $1 Billion 2011至今中國/香港在美商業地產投資 交易額 (百萬美元), 百分比(%) 2011至今中國/香港在美商業地產投資地域 交易額 (百萬美元) 12個月交

4、易額 $10億 其他 12個月交易額 $10億 20,000 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 20,000 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 來源: RCA, 戴德梁行研究部 來源: RCA, 戴德梁行研究部 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 連續 2 2016年中國在美商

5、業地產投資高居各國榜首。中國對美直接投資 總額增長迅速，2016年達到192億美元，創歷史新高。62%的投 資，相當于119億美元，用于投資超過10億美元的項目。 2016年美國十大地產交易一半來自于中國投資者。 美國東海岸和西海岸一直是中國商業地產投資最集中的地區。 這 些地區的商業地產價格也是美國最昂貴的。中國商業地產投資在美 前五大投資市場為紐約市（46），舊金山灣區（15），洛杉 磯（7）, 芝加哥（5）和西雅圖（2 ）。 芝加哥的投資額增 長顯著，從2014年的3.77億美元增長到2016年超過10億美元。這 五大投資市場占據了76%的市場份額。 China / HK Investm

6、ents in U.S. CRE by Investor Type: 2011 - Present Percent of total (%) 35% 50% 10% 40% 6% 26% 11% 36% 36% 8% 11% 24% 49% 18% 38% 7% 14% 0% 15% 17% 20% 13% 11% 7% 29% 12% 33% 2% 3% 9% 5% 4% 201120122013201420152016 Source: RCA, Cushman & Wakefield Research China/HK Inbound Investments in the U.S. by

7、Asset Class: 2012 - Present Dollars in millions 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000 HotelOfficeDev SiteIndustrialApartmentRetail 20122013201420152016 2011至今中國/香港在美商業地產投資者類別 總額百分比 (%) 2012至今中國/香港在美商業地產投資類別 交易額 (百萬美元) 其他 地產運營公司 高凈資產客戶自有基金 投資經理 主權財富基金 保險公司 開發商/業主/運營商 10,000 9

8、,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 來源: RCA, 戴德梁行研究部 來源: RCA, 戴德梁行研究部 20112012 酒店 2012 2013 寫字樓 2013 2014 開發用地 2014 2015 工業 2015 2016 住宅零售業 2016 3 寫字樓和酒店仍然最受中國投資者青睞，工業地產投資則大幅放 緩。 酒店投資在2016年為86億美元，而2015年僅為28億美 元。2016年最大交易為安邦保險的酒店投資。 舊金山灣區 15% 紐約 46% 洛杉磯 7% 芝加哥 5% 西雅圖 2% 投資機構更加多樣化。

9、自2012年起，中國保險監督管理委員會 (CIRC) 允許中國保險公司投資海外房地產市場。 根據中國保險監 督管理委員會 (CIRC）的數據，中國的保險業估值約為1.83萬億美 元。 目前中國保險業只有一小部分資金投資于美國房地產。 2016年，一半的投資來自中國人壽保險公司。 投資地域 4 紐約是中國在美國商業房地產投資的最集中的地區，占總交易量的 46。 2016年十大交易一半在曼哈頓。 這些大型交易明確地表明 了紐約商業地產的穩定性。 在紐約的投資類別多樣，寫字樓投資占 總投資額的63。 舊金山的投資額大幅增長，由2013年的4.64億美元增長到2016 年的29億美元。舊金山投資交易額

10、占美國所有投資交易額的15 。土地開發項目和寫字樓項目由于較高的收益率和可預測的現 金流較受投資者青睞。 由于灣區的高價位，更多的土地開發項 目將會與大型投資機構合作收購，以提高收益率。 紐約投資額持續上升 舊金山投資額大幅增長 China/HK Investment in NYC Metro CRE by Asset Class: 2012 - Present Dollars in millions 63 2,289 128 1,441 5,627 2,180 1,813 427 321 548 712 665 263 2,842 980 5,241 8,928 20122013201420

11、152016 ApartmentDevelopment SiteIndustrialHotelRetailOffice Anbang Insurance purchase of Waldorf Astoria (2.0B) HKMA purchase of 1095 6th Ave (1.2B) CIC purchase of One New York Plaza (0.7B) China Life purchase of PaineWebber Building (1.6B) Sungate purchase of GM Building (1.4B) Source: RCA, Cushma

12、n & Wakefield Research 2012至今中國/香港在紐約商業地產投資類別 交易額 (百萬美元) 住宅開發用地工業酒店零售業寫字樓 來源: RCA, 戴德梁行研究部 20122013201420152016 China/HK Investment in SF Metro CRE by Asset Class: 2012 - Present Dollars in millions 873 371 596 666 864 1,415 416 199 202 419 487 954 464 890 1,531 2,965 20122013201420152016 ApartmentD

13、evelopment SiteIndustrialHotelRetailOffice China Life JV purchase of Industrial portfolio alongside CPP (247M) Anbang Insurance purchase of Hotel portfolio (1.37B) Source: RCA, Cushman & Wakefield Research 2012至今中國/香港在舊金山灣區商業地產投資類別 交易額 (百萬美元) 住宅開發用地工業酒店零售業寫字樓 來源: RCA, 戴德梁行研究部 20122013201420152016 香港

14、金融管理局購買第 六大道1095號 (12億) 中投公司購買紐約廣場 一號(7億) 中國人壽購買 PaineWebber 大廈 (16億) 安邦保險購買華爾 道夫酒店(20億) 安邦保險購買酒店投資組 合 (13.7億) 中國人壽與加拿大退休基 金購買工業投資組合 (2.47億) Sungate 購買GM大 廈 (14億) 5 芝加哥投資額在2015 和2016 年均有顯著增長。2014年投資 額僅為3.77億美元，而2015年 與2016年投資額均超過10億美 元。芝加哥為2016年的中國在 美投資第四大城市。與曼哈頓 和舊金山的低資本化率相比， 芝加哥對投資者非常有吸引 力。為了獲得更高的

15、收益率， 投資者并不介意芝加哥稍高的 投資風險。 西雅圖/貝爾維尤以前被認為是 外國投資的二線城市，但目前 受到海外開發商和投資者的密 切關注。 2015年6月，總部位 于香港的基匯資本以7.11億美 元購買了西雅圖最高的建筑 - 哥倫比亞中心，這是該地區歷 史上最大的交易之一。這一地 區有亞馬遜，微軟這樣的領先 高科技公司，再加上臉書在該 地區的擴張，促進了更多高科 技公司遷移到該地區。因此， 西雅圖/貝爾維尤已超過洛杉 磯，成為美國第三大潛力城 市。 芝加哥和西雅圖 China/HK Investment in Chicago/Seattle Metro CRE by Asset Clas

16、s: 2012 - Present Dollars in millions 354 1,624 234 84 1,014 780 100 59 36 480 2,552 1,433 20122013201420152016 Anbang Insurance purchase of Blackstone Hotel Portfolio in Chicago (1.0B) GLP / China Life purchase of Industrial portfolio in Chicago / Seattle (0.5B) GLP purchase of Industrial portfolio

17、 in Chicago / Seattle (0.3B) Source: RCA, Cushman & Wakefield Research COS Capital purchase of Aon Center in Chicago (0.7B) Gaw Capital purchase of Columbia Center in Seattle (0.7B) ApartmentDevelopment SiteIndustrialHotelRetailOffice 洛杉磯仍是中國投資的主要目標。 過去三年里，洛杉磯涌現出一 系列大宗交易。 除去這幾例大宗交易，中國投資者在洛杉磯投資 項目金額穩

18、定。2014年涌現出土地開發項目的小高峰。綠地大都 市，泛海廣場和正中洛杉磯中心這幾大項目將會重構洛杉磯的天 際線，并且重振附近社區和吸引更多的投資。 洛杉磯投資額略有下降 2012至今中國/香港在芝加哥/西雅圖商業地產投資類別 交易額 (百萬美元) 住宅開發用地工業酒店零售業寫字樓 來源: RCA, 戴德梁行研究部 20122013201420152016 普洛斯 / 中國人壽在 芝加哥/西雅圖購買 工業投資組合(5億) 普洛斯在芝加哥/西 雅圖購買工業投資組 合(3億) 東方藏山購買芝加哥 怡安中心(7億) 基匯資本購買西雅圖 哥倫比亞中心(7億) China/HK Investment

19、in LA Metro CRE by Asset Class: 2012 - Present Dollars in millions 113 1,696 448 222 307 136 1,175 1,266 175 145 290 74 525 2,625 1,5781,586 20122013201420152016 Anbang Insurance purchase of Blackstone Hotel Portfolio (1.1B) GLP / China Life purchase of Industrial portfolio (0.7B) CIC purchase of In

20、dustrial portfolio (0.5B) HKMA purchase of Century Park Office portfolio (1.6B) Source: RCA, Cushman & Wakefield Research ApartmentDevelopment SiteIndustrialHotelRetailOffice 2012至今中國/香港在洛杉磯商業地產投資類別 交易額 (百萬美元) 住宅開發用地工業酒店零售業寫字樓 來源: RCA, 戴德梁行研究部 20122013201420152016 普洛斯 / 中國人壽購 買工業投資組合(7億) 中投公司購買工業投 資

21、組合 (5億) 香港金融管理局購 買世紀公園寫字樓 投資組合 (16億) 安邦保險購買黑石酒店 投資組合(11億) 安邦保險購買黑石芝加哥 酒店投資組合(10億) 6 由于中國經濟放緩，國內很多有實力的企 業被高回報的海外投資所吸引，中國在美 投資交易量在2016年創歷史最高紀錄。但 是，在2016年末，中國政府收緊了貨幣政 策并限制資本流出。據媒體消息， 投資者核心業務以外的超過10億美元的并 購以及國有企業涉及10億美元以上的境外 房地產交易也受到政策的影響。中國政府 開始限制大宗境外投資。有海外投資的中 國企業對向政府提交海外投資申請并不陌 生。自2013年以來，海外投資審批限額一 直為

22、10億美元。在2016年，62的投資超 過10億。2017年，海外投資審批過程將會 更為緩慢。 “到2017年9月 ， 北 京將禁止所有投資 超過100億美元的 交易.” 政策 條例 7 目前中國的經濟和金融狀況正在下滑，中國投資者仍會繼續在美 國投資地產項目。由于中國政府開始限制資本外流，到2017年9 月期間，在美投資額增長將會放緩。中國政府在最近幾個月里放 緩批準海外投資的進程，表明海外資金流動放緩。新政策將會在 未來九個月內規范海外投資項目。 中國投資者開始注重戰略性資產配置，在繼續投資酒店和住宅項 目的同時，增加對寫字樓的投資。中國投資者需要與當地公司合 作，這對美國商業地產行業將是

23、巨大的商機。 更多中國保險公司將發行海外債券以減輕其貨幣風險。黃金地段 寫字樓和零售資產以其低流動性，極具增值潛力和穩定的現金流 備受中國投資者青睞。 除了美國東西海岸主要城市，中國投資者將開始進軍美國二線 城市。 2017年展望 物業地點投資者類別價格(美元$ 百萬) 面積(平方英 尺/單位) 日期 多處多處安邦保險酒店5,50009-16 麥迪遜大道11號紐約PGIM Real Estate寫字樓2,6002,285,04308-16 流行秀購物廣場拉斯維加斯TIAA-CREF商業2,500836,00607-16 第六大道1095號紐約香港金融管理局寫字樓2,3531,116,12907

24、-16 前麥格勞希爾總部紐約景順投資，中投公司寫字樓2,2902,625,64012-16 多處多處新加坡政府投資公司其他2,15044,60008-16 哈德遜城市廣場10號紐約Allianz RE of America寫字樓2,1501,813,46508-16 喜達屋酒店多處中國人壽保險酒店2,00010-16 第七大道787號紐約CommonWealth Partners, CalPERS寫字樓1,9411,706,00701-16 花旗銀行總部紐約CommonWealth Partners, CalPERS寫字樓1,8842,634,67006-16 2016美國十大地產交易 來源:

25、 RCA, 戴德梁行研究部 *涉及中國或香港的跨境投資者的交易被標出 物業地點投資者類別價格(美元$ 百萬) 大小(平方英 尺/單位) 日期 多處多處安邦保險酒店5,50009-16 PaineWebber大廈紐約RXR房地產公司寫字樓1,6501,749,00005-16 喜達屋酒店多處中國人壽保險酒店1,50010-16 第六大道1095號紐約香港金融管理局寫字樓1,1531,116,12907-16 前麥格勞 希爾總部紐約中投公司寫字樓1,0312,625,64012-16 紐約廣場一號紐約中投公司寫字樓7002,545,00005-16 第三大道850號紐約海航集團寫字樓463613,

26、66403-16 口紅大廈 (僅土地)紐約上海城投寫字樓453592,00002-16 醫療辦公室堪薩斯泰康人壽保險寫字樓39911-16 多處多處平安保險工業39011-16 2016中國/香港十大在美投資交易 來源: RCA, 戴德梁行研究部 注：價格根據中國/香港投資者的參與部分有所調整 About Cushman & Wakefi eld Cushman & Wakefi eld is a global leader in commercial real estate services, helping clients transform the way people work, sh

27、op, and live. The fi rms 43,000 employees in more than 60 countries provide deep local and global insights that create signifi cant value for occupiers and investors around the world. Cushman & Wakefi eld is among the largest commercial real estate services fi rms in the world with revenues of $5 bi

28、llion across core services of agency leasing, asset services, capital markets, facilities services (branded C&W Services), global occupier services, investment management (branded DTZ Investors), tenant representation and valuations & advisory. To learn more, visit www. cushmanwakefi or follow Cushw

29、ake on Twitter. Copyright 2017 Cushman & Wakefi eld. All rights reserved. The information contained within this report is gathered from multiple sources considered to be reliable. The information may contain errors or omissions and is presented without any warranty or representations as to its accuracy. Direct: +1 415 677 0422 Mobile: +1 408 761 9328 Direct: +1 415 773 3555 Mobile: +1 720 238 5460 David Bitner 高級總經理 美國投資市場研究部 高級董事總經理 - 中國直接投資 舊金山灣區及洛杉磯地區 Xinyi McKinny, 高心怡