戴德梁行：中國商業地產大宗交易市場報告2016-2017（40頁）.pdf

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1、中國商業地產 大宗交易市場報告 2016-2017 CHAPTER CHAPTER 01 02 經濟概覽 / P4 / 第一章 第二章 全國商業地產 大宗交易總覽 / P8 / 1?1?/ P5 / 1?2?/ P7 / 2?1?/ P9 / 2?2?/ P10 / 2?/ P11 / 2?/ P12 / 2? ?/ P13 / CHAPTER 03 第三章 一線城市詳解 / P14 / CHAPTER 04 中國對外投資概述 / P28 / ?1?/ P15 / ?1?1 主要投資特點 ?1?2 2016 投資熱點回顧 ?1? 2017 趨勢分析及展望 ?2?/ P18 / ?2?1 主要投

2、資特點 ?2?2 2016 投資熱點回顧 ?2? 2017 趨勢分析及展望 ?/ P22 / ?1 主要投資特點 ?2 2016 投資熱點回顧 ? 2017 趨勢分析及展望 ?/ P25 / ?1 主要投資特點 ?2 2016 投資熱點回顧 ? 2017 趨勢分析及展望 第四章 ? / P31 / ? ?/ P32 / 北京 / 上海 / 廣州 / 深圳 ? ?/ P36 / ? ?/ P38 / 第一章 經濟概覽 CHAPTER 01 經濟概覽 4 | 戴德梁行 CUSHMAN 商鋪平均租 金 7.35，出租率 89.5%；綜合平均租金為 8.20，總 體出租率 96.5% （2016 年四

3、月） 主要租戶 本物業于 2010 年翻新改造，目前出租率 96.5%，逾 67個優質租戶進駐， 其中知名企業包括大都會保險、 H&M 等 ? 目前租金為 9.5 元左右，空置率約為 12%，附近寫 字樓包括仙樂斯、廖創興等。 南京西路人民廣場區域地處上海市正中心位置，為 傳統商務區 南京西路人民廣場區域作為上海市傳統核心 CBD， 甲級寫字樓集聚， 高端零售商鋪、 高星級酒店云集。 本物業為地鐵物業，為罕見 1/2/8 三條黃金地鐵線 的交匯處。 ? V-Capital 萬丈資本 萬丈資本為私人股份有限公司，是萬科集團全資直屬的 存量資產管理平臺，該平臺憑借金融與投資業務，盤活 存量物業以實

4、現資產增值。 專注改造城市存量資產的，依托萬科的平臺優質的品牌 形象、雄厚的資金實力、成熟的資產管理能力。 ? 凱雷基金（Carlyle） 美國凱雷投資集團（又譯為卡萊爾集團，以下簡稱凱雷 集團）成立于 1987 年，公司總部設在華盛頓，有“總統 俱樂部”之稱，擁有深厚的政治資源，截至 2012 年 6 月 30 日，管理資本規模約達 1560 億美元， 是全球最大的 私人股權投資基金之一。 ? 從上海的土地資源方面來看，上海土地未來供應較為緊 缺，尤其是核心地區的土地資源更是稀缺，因此核心區 寫字樓將持續受到投資者追捧。 從投資物業類型來看， 寫字樓市場由于其投資回報率高、 收益穩定，將繼續

5、成為上海投資市場的熱點。 房地產企業與金融界深度合作，共擔風險和收益。結合 金融基金實現輕資產化管理；運用房地產企業專業資產 管理和運營能力，深度開發和挖掘商業項目，在退出時 尋求可觀的項目回報。這樣的合作模式目前還正處在初 期階段，相信今后的大宗物業交易市場上會更為常見。 透過上海的城市規劃政策與上海的土地資源情況來看， 據上海 2040 城市總體規劃，優化城市布局，倒逼結構轉 型將是上海房地產投資市場的未來方向。受政策以及上 海核心地區用地緊缺的影響，存量資產改造升級將成為 未來一段時期內上海投資發展的主要形式。 ? CUSHMAN & WAKEFIELD ? ? ? 廣州市荔灣區黃沙大道

6、 8 號 ? 荔灣 ? 購物中心 ? 88,727 sq m ? 2011 ? ? ? 40.65 億 / 約 45,800 元 / 平方米 ? 約 29,000 元 / 平方米 ? 空置率 3.0% 租金 約 300 元人民幣 / 平方米 / 月（含增值稅） 主要租戶 優衣庫、H&M、迪卡儂、百佳超市、UA 影院等 ? 荔灣商圈位于廣州西部的核心城區，是廣府文化的中 心區域之一。該區居民眾多，消費能力強，零售業態 多為街鋪、底商，優質購物中心較少。商圈輻射范圍 可達臨近的佛山及海珠等周邊區域。 ? 領展房地產基金 領展房地產基金是首家香港上市及以市值計現時亞洲 地區最大型房地產投資信托基金，

7、亦是全球以零售為 主最大的房地產投資信托基金之一。領展物業組合遍及香 港及中國大陸。西城都薈是領展在廣州市場持有的第一個 物業項目，也是領展于內地一線城市的第三個收購項目。 2015 年 3 月和 7 月，領展曾出手 25 億和 66.86 億元分別 收購北京歐美匯購物中心和上海企業天地 1 號及 2 號。 ? 基匯資本及摩根士丹利房地產基金 基匯資本及摩根士丹利組成的財團于 2013 年從和記黃埔 手中以約 26 億人民幣的價格收購了西城都薈。收購該項目 時項目空置率約 34%?；鶇R資本 - 摩根士丹利財團隨即對 西城都薈進行了改造，對項目進行了重新定位，調整項目 業態、租戶結構及品牌，并通

8、過一系列硬件升級和物業改 造提升了項目的整體購物環境。四年內，西城都薈的租金 獲得了大幅提升，2017 年出售給領展基金時空置率大幅降 低至3%， 而售價則顯著攀升超過56%至近41億元人民幣。 ? 廣州核心區域可售優質零售物業稀缺，導致該類物業成為 大宗物業投資的首選之一。核心區域優質零售物業大多交 通便利、輻射人群廣、物業自身條件較好，大型基金等投 資機構買入項目后，通常通過專業化操作對項目進行改造 升級，如公共區域裝修、租戶的調整，甚至是物業格局和 機電的改造等，促進了項目整體收益的大幅提升。同時， 核心區域的優質物業往往具有較好的租金成長空間及穩定 的投資回報率，成為投資者考慮的重要因

9、素。受到核心區 域優質零售物業供應有限的影響，該區域內的舊有商業項 目的改造升級日漸受投資者的關注。 CUSHMAN & WAKEFIELD ? ? ? ? ? ? ? ? ? 深圳市福田區濱河大道 9289 號 ? 項目自帶約 9 萬平米商業，周邊商業有金 谷國際商業廣場、豐盛町商業步行街、上沙商業 中心三個大型商場、歲寶百貨。 ? 甲級寫字樓 ? 146714.25 平米 ? 136996 平米 ? 2383.42 平米 ? 2015-04-01 ? ? ?2016 ? ? ? RMB2 億 /RMB83,895/ 平米 ? 空置率： 50% 租金： 225RMB/m2 主要租戶 前海紅杉

10、資本管理（深圳）有限公司；華夏人壽、國 邦集團、瀚康集團、中鐵國恒、深圳市丹爾斯頓實業 有限公司、深圳市飛亞達貿易有限公司、深圳市匯豐 大通基金管理有限公司等 ? 福田 CBD 2017 Q1 空置率為 8.88%，平均租金為 305.97 RMB/ 平米 / 月。該物業處于福田 CBD 中西 片區。 由于西片區城中村較為集中且新項目較少，加上 位于 7 號地鐵沿線上，是罕見的同時享受灣區及中心資 源的超甲級寫字樓。 ? 中國鐵建 國企、中國最大工程承包商、中國最大海外工程承包商； 深圳香環立交橋、深圳地鐵、在前海成立中鐵建南方建 設投資有限公司 ? 京基集團 涉足房地產開發、酒店和餐飲；大梅

11、沙京基喜來登、京 基百納、KKmall、京基瑞吉、京基 100、 KKone、京基 物管 ? 由于深圳土地的稀缺性以及在核心區域拿地難度日益加 大，購買整棟或整層辦公室作為總部自用的交易日趨活 躍。目前，市場上可供整棟 / 整層出售的寫字樓物業較 為有限，優質 ( 此綜合體寫字樓能為客戶提供全方位、 多業態的優質綜合服務能力 ) 寫字樓的投資有長期的穩 定的租金回報，加上物業的穩健增值，企業可用此投資 方式規避風險，既能自用享受優質的物業，同時也能享 受資產增值的收益。 36 | 戴德梁行 CUSHMAN & WAKEFIELD （接后表） 北京大宗交易排名 物業名總價 ( 億 / 元 )物業

12、類型買家賣家 2016 年 Top 10 融新科技中心51.3 寫字樓東久中國山西潞安集團和湖南湘電集團 中央公園廣場36.9 寫字樓 + 零售華夏人壽駿豪集團 恒基中心30.0零售中菊集團恒基兆業 世茂工三29.7 零售樂視世茂股份 首創麗澤 #2 樓28.6 寫字樓ICBC首創集團 太陽宮百盛23.2 零售中融長河太平洋百盛 開元名都18.95寫字樓中融長河開元集團 東旭國際中心18寫字樓內蒙古億利東旭集團 石景山綠地環球文化 金融城 17.13寫字樓天安壽險綠地集團 世界僑商中心16.8寫字樓華夏人壽富華鉑榮 2017 一季度 首創中環假日酒店29.22酒店 + 寫字樓東旭藍天公司 首創

13、置業 & 北京中環鑫榮酒店管理公司 淘匯新天 SPOT23零售內資機構南豐 迦南大廈 B 座6.58服務式公寓奧園東方天同 上海大宗交易排名 物業名總價 ( 億 / 元 )物業類型買家賣家 2016 年 Top 10 世紀匯廣場200寫字樓中國人壽長江實業 上海大悅城 49% 股權76.99商業中國人壽中糧 上海航運服務中心 星外灘 1 號樓 52.89寫字樓國家開發銀行投資公司方興地產 金橋商業廣場43.20商業崇邦吉寶置業中國 新興商務廣場36.00 商業、辦公 酒 店 光大安石星光耀 SOHO 世紀廣場32.97寫字樓國華人壽SOHO 中國 綠地星光耀廣場商業32.00商業光大安石星光耀

14、 城開中心 69.3% 股權30.82寫字樓中庚地產上實城開 東櫻花苑27.41服務式公寓城利安祖高頓 長風景畔廣場24.00商業中糧高福諾 2017 一季度 永銀廣場32.5寫字樓中融國富豐樹 漁人碼頭18.06商場陽光城 上海水產 ( 集團 )、弘實置業、 上海國有資產經營有限公司 東海商業中心 70% 股權17.00寫字樓工銀國際遠洋商業 附錄 B 中國一線城市大宗交易表 CUSHMAN & WAKEFIELD 戴德梁行 | 37 廣州大宗交易排名 物業名總價 ( 億 / 元 )物業類型買家賣家 2016 年 Top 10 峻林大廈14.71寫字樓天安人壽保險新鴻基 天盈廣場部分樓層12

15、 億寫字樓哥弟女裝廣州富景地產公司 偉騰大廈東塔9.19寫字樓星輝娛樂廣州偉騰 保利克洛維 10 層8.25 寫字樓華夏保險保利地產 天盈廣場部分樓層7.36寫字樓N/A廣州富景地產公司 中鐵諾德中心部分樓層2.57寫字樓攜程廣州中鐵諾德投資公司 天倫花園底商2.1零售共青城安建投資中心新天地產集團 天盈廣場部分樓層1.47寫字樓某廣州鞋企廣州富景地產 天盈廣場部分樓層1.1寫字樓某廣東藥企廣州富景地產 星匯云錦底商1.01零售某大客戶投資越秀集團 2017 一季度 西城都薈40.65 零售領展房地產投資信托基金 基匯資本 & 摩根士丹利房地產基金 富力盈信大樓 （2-3 層 310 室） 9

16、.18零售德普科技保利地產 保利金融大都會東塔 （12,14,17-23 層） 8.34寫字樓37 互娛保利地產 碧桂園鳳凰城（201 室）3.88零售unknown碧桂園 天匯廣場（4801 室）3.5寫字樓unknown富力地產 盤福路2.29零售凱華集團個人 中港匯大廈13.63寫字樓貝萊德集團滬港聯合 寶龍大廈13.20寫字樓騰飛Aew 深圳大宗交易排名 物業名總價 ( 億 / 元 )物業類型買家賣家 2016 年 Top 10 中洲大廈18寫字樓華夏銀行中洲集團 深業上城產業研發大廈16.78寫字樓中國太平洋人壽保險深業地產有限公司 深業中城11.68寫字樓深圳國際控股有限公司深圳市

17、農科集團 招商中環10.16寫字樓浦發銀行招商房地產有限公司 皇庭中心10寫字樓前海人壽皇庭集團 祥祺鵬大廈10寫字樓深圳市泰德邦投資有限公司祥祺集團 方大城8寫字樓洪濤股份方大集團股份有限公司 深業上城產業研發大廈6.71寫字樓中國太平洋財產保險深業地產有限公司 （接后表） （接前表） 38 | 戴德梁行 CUSHMAN & WAKEFIELD 2016 中國海外投資大宗交易排名 Top10 物業名總價 ( 億 / 元 )物業類型買家賣家 策略酒店6,500酒店安邦保險集團長江實業 喜達屋酒店組合2,000酒店中國人壽等財團喜達屋集團 首爾國際金融中心1,759綜合體 中 國 投 資 公 司

18、 (CIC) 聯 合 Brookfield Asset Management 復星集團 PaineWebber 大廈1,650寫字樓中國人壽聯合 RXR方興地產 美國萬通大廈1,606寫字樓恒大地產集團吉寶置業中國 大新金融中心1,285寫字樓中國光大集團崇邦 Salesforce 大廈 1,150 (49% 股份 ) 寫字樓香港金融管理局 億萬豪劍橋公司 新九龍內地段 6565 號1,140開發用地海航集團香港地政總署 麥格爾 - 希爾大廈 1,030 (45% 股份 ) 寫字樓中國投資有限責任公司 加拿大退休金計劃投資委員會 (CPPIB) Bentall Centre Tower 四 棟

19、寫字樓 1,000寫字樓安邦保險集團億萬豪劍橋公司 世貿前海中心一期5.87零售世茂集團 茜坑工業園2.38工業偉祿集團個人 2017 一季度 鴻興印刷廠10工業龍光地產鴻興印刷集團有限公司 峰薈時代科技中心9.85 寫字樓 / 零售 / 工業 中國奧園地產中南華利 & 深圳秋銘 某廠房4.13工業私人投資Unknown 大益廣場2.2零售中國北大荒個人 2017 一季度中國海外投資大宗交易排名 Top5 物業名總價 ( 億 / 元 )物業類型買家賣家 利南道鴨脷洲內地段 第 136 號 2,172開發用地龍光地產 , 合景泰富地產控股香港地政總署 利德賀大廈1,420寫字樓中渝置地英國土地局

20、 jv 牛津物業集團 新九龍內地段 第 6563 號地塊 959開發用地香港國際建投 (HNA 子公司 )香港地政總署 新九龍內地段 第 6564 號地塊 712開發用地香港國際建投 (HNA 子公司 )香港地政總署 One Kingdom Street361寫字樓中渝置地TH Real Estate （接前表） *研究范圍* 除文中說明外，所有中國大宗交易數據均為戴德梁行內部采集數據，以商業地產為主且大于 1000 萬美金的大宗交易（不包括土地 交易）。采集標準為已交割付款并可公開交易。 附錄 C 中國海外投資大宗交易表 數據來源：Real Capital Analytics, 戴德梁行研究

21、部 數據來源：Real Capital Analytics, 戴德梁行研究部 ? 環球董事 大中華區投資及顧問服務部主管 ? 大中華區副總裁 北中國董事總經理 ? 中國區投資及顧問服務部 董事總經理 ? 中國區投資及顧問服務部董事總經理 ? 華北區投資及顧問服務部主管 BUSINESS CONTACTS 業? ? 戴德梁行是全球領先的房地產服務商，致力于幫助客戶轉變人們工作、購物及生活方式。我們遍布全球 70 多個國家 , 擁有 45,000 名員工，在大中 華區設有 20 家分公司，通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶和投資者創造更大價值。戴德梁行是全球最大的房地產服務運營商 之

22、一，年營業收入達 60 億美元，核心業務包括租賃代理、資產服務、資本市場、設施服務 (C&W Services)、全球企業服務、投資及資產管理 (DTZ Investors)、項目管理、租戶代表以及估價及顧問服務。2017 年是 Cushman & Wakefield 品牌創立 100 周年，標志著我們將理念付諸行動已持續 整整百年。更多詳情，請瀏覽 , 或關注我們的微信（戴德梁行）。 ? 本報告刊載的一切資料及數據，雖力求精確，但僅作參考之用，并非對報告中所載市場或物業的全面描述。報告中所引用的來自公告渠道的信息， 盡管戴德梁行相信其可靠性，但該等信息并未經戴德梁行核實，因此戴德梁行不能擔保

23、其準確和全面。對于報告中所載信息的準確性和完整性， 戴德梁行不做任何明示或暗示的擔保，也不承擔任何責任。戴德梁行在報告中所述的任何觀點僅供參考，并不對依賴該觀點而采取的任何措施或 行動、以及由此引起的任何風險承擔任何責任。戴德梁行保留一切版權，未經許可，不得轉載。 戴德梁行 2017 年 ? ? 華南及華西區 研究部主管 ? 大中華區 租戶研究及華東區研究部主管 ? 大中華區 預測及資本市場研究主管 ? 大中華區 預測及資本市場研究主管 ? 北中國區 研究部主管 ? 華中區 研究部主管 ? 大中華區 研究部董事總經理 為更好的服務客戶，戴德梁行研究部在各個領域建立了“卓 越中心” ， 如資本市場， 工業物流， 零售商業等等。 本次 “2016 - 2017 中國商業地產大宗交易市場報告”由陳妍斐領導的“資 本市場研究卓越中心”研究團隊出版。如對戴德梁行大中華 區資本市場研究有任何問題，請聯系：