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【研報】物流倉儲行業專題研究報告：資本市場的認知與估值-210301（33頁）.pdf 報告預覽

【研報】物流倉儲行業專題研究報告：資本市場的認知與估值-210301（33頁）.pdf

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【研報】物流倉儲行業專題研究報告：資本市場的認知與估值-210301（33頁）.pdf

物流地產行業中，通常會將業務分為為開發、基金管理、投資三個板塊。三板塊運營特點不同、輕重特點不同，因此比較適合于采用分部估值法。以各部門價值之和減去凈負債和少數股東權益，就得到相應的股權價值。EV既包括了股權價值，也涵蓋了債券價值，契合于物流地產企業的金融屬性。以ESR為例，基金管理、開發部門和投資部門分別賦予25、8、25倍EV/EBITDA。NAV估值即凈資產價值法，是目前地產行業的主流估值法。在一定銷售價格、開發速度和折現率的假設下，地產企業當前儲備項目的現金流折現價值剔 除負債后，即為凈資產價值。P/FFO和P/AFFO是國際市場中對REITs最常用的估值方法。由于REITs的分紅屬性，本質上FFO和AFFO對標的是公司可用于分紅的現金流。AFFO比FFO更能精確的反應REITs的股利支付能力，但AFFO沒有統一的編制標準。FFO=凈收入-從房地產出售中的資本利得+房地產折舊費用 。AFFO=FFO-非現金租金-日常維護的必要支出和租賃費用

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