NIFD：2022Q2房地產金融報告（27頁）.pdf

1、房地產金融NIFD季報主編:李揚蔡真崔玉 陶琦2022 年 8 月NIFD季報是國家金融與發展實驗室主要的集體研究成果之一，旨在定期、系統、全面跟蹤全球金融市場、人民幣匯率、國內宏觀經濟、中國宏觀金融、國家資產負債表、財政運行、金融監管、債券市場、股票市場、房地產金融、銀行業運行、保險業運行、特殊資產行業運行等領域的動態，并對各領域的金融風險狀況進行評估。NIFD季報由三個季度報告和一個年度報告構成。NIFD季度報告于各季度結束后的第二個月發布，并在實驗室微信公眾號和官方網站同時推出；NIFD年度報告于下一年度 2 月份發布。I 穩妥處置“集體停貸”事件至關重要 摘摘 要要 房地產市場政策方面

2、，在房地產市場面臨需求收縮、預期轉弱和因大型民營房企債務違約風險帶來供給沖擊的形勢下，2022 上半年中央和部委層面持續釋放出積極政策信號，通過對前期房地產調控政策進行糾偏和完善來穩定市場和預期。第一，支持房地產企業合理融資需求；第二，加大對居民剛性、改善性住房需求的金融支持力度；第三，推進房企債務風險的防范化解；第四，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生；第五，加大對保障性租賃住房發展的支持力度，穩妥推進保障性租賃住房公募 REITs 的發行。地方政府層面，在“因城施策”原則指導下，從供需兩側密集出臺了“救市”政策。需求端的支持政策主要包括放松限購、限貸要求、重啟棚改貨幣化安置、發放購房補貼、給

3、予稅費優惠、下調首付比例和購房貸款利率等，供給端的支持政策主要包括穩定供地節奏、放寬土地出讓要求、允許土地出讓價款和稅費延期繳納、放松限售要求、加大項目信貸融資支持、設立或擬設立房地產紓困基金等。從房地產市場運行情況來看，2022 年上半年房地產市場延續了上年末的運行態勢：住房銷售額僅為 5.77 萬億元，同比下跌了 31.80%；70 城商品住宅銷售價格環比下跌的態勢已持續 10個月，但跌幅明顯小于歷史上的最深跌幅（2014 年 5 月2015年 4 月期間的跌幅）。受銷售低迷影響，房企投資意愿下降，新開工積極性不足，住宅竣工面積僅為 2.09 億平方米，同比下降了 20.6%，住宅市場的有

4、效供給大幅下降；受供給沖擊影響，住 本報告負責人：本報告負責人：蔡真 本報告執筆人：本報告執筆人：蔡真 國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心主任 崔玉 國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心研究員 陶琦 貝殼研究院數據研究總監 【NIFD 季報季報】全球金融市場 人民幣匯率 國內宏觀經濟 宏觀杠桿率 中國宏觀金融 中國金融監管 中國財政運行 地方區域財政 房地產金融房地產金融 債券市場 股票市場 銀行業運行 保險業運行 特殊資產行業運行 II 宅庫存去化周期有所縮短，但三線城市住宅庫存去化的壓力仍相對較大，2022 年第二季度末三線城市的住宅庫存去化周期為 48.9 個月。住房租賃市場則表現

5、相對平穩，租金水平小幅波動，住房租金資本化率也保持穩定。在銷售端減弱、資金端房企違約沖擊下，民營房企的拿地意愿和能力均較低；上半年百城住宅類土地成交金額僅為 9828.41 億元，同比下降 58.08%；在供給端大幅下降的同時，仍有 2689 宗土地未能成交，成交土地平均溢價率也僅為 3.94%，土地交易市場持續低迷；國有房企和地方城投公司成為拿地主力軍，且原先主要參與土地一級開發的地方城投公司開始大舉進入土地二級市場進行托底。從房地產金融形勢來看，2022 年上半年房地產金融形勢仍然嚴峻；但受積極的政策環境影響，房地產金融形勢在邊際上有所改善。個人住房金融方面，盡管個貸余額同比增速仍在持續下

6、降；但個貸的平均利率水平在持續降低，放款周期也大幅縮短。具體來看，受住房銷售下滑影響，個貸需求減弱；2022 年上半年末，個貸存量余額為 38.86 萬億元，同比增速進一步下降至 6.2%。2022 年上半年末，全國首套住房貸款的平均貸款利率約為 4.40%（為 LPR 減 5 個基點），福州等 33 個樣本城市的首套住房貸款利率已經下調至差別化住房信貸利率的下限4.25%（為 LPR 減20 個基點）；全國二套住房貸款的平均貸款利率約為 5.10%（為 LPR 加 65 個基點）；平均利率水平自 2021 年 10 月以來，已持續小幅下行 8 個月。同時，個貸的放款周期也從 2021 年 1

7、0 月最長的 73 天，大幅縮短至 2022 年第二季度末的 29 天。受益于較高的首付比例、較低的 LTV，我國新增個人住房貸款抵押物保障程度較高，個人住房貸款總體風險可控。房企融資方面，2022 年上半年末，房地產開發貸款余額 12.49萬億元，同比增速已連續兩個季度為負。截至 2022 年第一季度末，房地產信托余額為 1.57 萬億元，同比下降 27.71%，信托融資規模已連續壓降了 11 個季度。2022 年上半年，房地產境內、外信用債發行規模分別為 2530.37 億元和 88.48 億美元（約為574.24 億元人民幣）；同比仍表現為大幅下降，且存量規模也持續壓縮。因受行業信用收縮

8、影響，加之銷售回款下降，短期內房企債券違約事件還會陸續發生。從恒大、融創等目前已出現財務困難的 29 家樣本上市房企財報數據來看，僅預收賬款（合同III 負債）、有息債務、各類應付款（應付賬款、應付票據、其他應付款等）三項表內債務已合計達到 7.43 萬億元；其中，預收賬款（合同負債）規模為 2.63 萬億元，有息債務規模 2.93 萬億元，各類應付款的規模為 1.87 萬億元。風險提示方面，有以下風險點值得關注：第一，房企爆雷勢頭未得到根本遏制，購房者集體停貸事件是房企違約、停工等問題進一步發酵、擴散的結果。從世界范圍看，造成按揭斷供的原因主要有二：一種是負資產導致的，另一種是收入下降導致的

9、。中國購房者集體斷供事件的原因可歸納為第三種，是為了給房企、銀行施加壓力，從而推進“保交樓”。盡管原因與世界其他國家及地區完全不同，“保交樓”確是影響市場走勢的有利因素，畢竟中國居民希望得到的是住房，而不是“棄房”。無論是市場主體還是監管層，都當抓住這次契機，穩妥處理“集體停貸”事件，有力推進“保交樓”工作。否則，整個地產行業或會進入“停滯”狀態。第二，受供給沖擊影響，住宅庫存去化周期有所縮短，一線和二線熱點城市面臨房價再次上漲壓力，中國的地產行業可能進入“滯脹”時代。目錄 一、房地產市場政策形勢.1（一）中央及部委層面.1（二）地方政府層面.1 二、房地產市場運行.2（一）70 城商品住宅銷

10、售價格環比下跌的態勢已持續 10 個月.2（二）住房銷售規模大幅下跌.3（三）住宅市場的有效供給大幅下降.4（四）受供給沖擊影響住宅庫存去化周期縮短.5（五）住房租賃市場表現相對平穩.6（六）租金資本化率相對保持穩定.6（七）土地交易市場持續低迷.7 三、個人住房金融形勢.8（一）個人住房貸款余額增速持續下降.8（二）多城首套房貸利率已下調至差別化住房信貸利率的下限.9（三）個人住房貸款放款周期大幅縮短.10（四）個人住房抵押貸款總體風險可控.10（五）購房者集體停貸事件分析.12 四、房地產開發企業融資形勢.14 （一）房地產開發貸余額仍保持同比下降.14（二）房地產信托規模仍在持續壓降.1

11、4（三）房企境內、外信用債存量規模仍在下降.15（四）部分財務困難房企表內債務情況分析.16 五、小結和風險提示.18 附件：相關指標說明.20 1 一、房地產市場政策形勢（一一）中央及部委層面中央及部委層面 2022 年上半年，中央層面繼續堅持“房住不炒”的房地產調控總基調不變；圍繞穩地價、穩房價、穩預期的房地產調控目標，探索新的發展模式，堅持租購并舉；在加快發展住房租賃市場和推進保障性住房市場的同時，支持房企和居民住房消費的合理融資需求，有力有效地防范化解房企債務風險，“因城施策”促進房地產業良性循環和健康發展。央行、銀保監會、財政部、住建部等部委層面，主要從以下幾個方面貫徹落實中央要求：

12、第一，監管部門要求銀行業金融機構準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，支持房地產企業合理融資需求，利用信用保護工具等創新服務支持民營房企債務性融資。第二，推動 LPR 下行加大對居民剛性、改善性住房需求的金融支持力度。第三，推進房企債務風險的防范化解，積極推動房地產行業轉變發展方式，鼓勵金融機構穩妥有序開展并購貸款業務，對兼并購出險和困難房地產企業項目的并購貸款暫不納入房地產貸款集中度管理；鼓勵商業銀行、AMC 機構、優質房企等各類主體參與出險房企收并購，重點支持優質房企兼并收購出險和困難的大型房企的優質項目，按照法治化、市場化原則開展房企債務風險和不良資產的處置化解工作。第四，壓實地方政府

13、責任，用足用好政策工具箱，保交樓、穩民生。第五，加大對住房租賃金融支持，鼓勵銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，加大對保障性租賃住房發展的支持力度，明確保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，穩妥推進保障性租賃住房公募 REITs 的發行。（二二）地方政府層面地方政府層面 2022 年上半年，在住房銷售規模大幅下降、住房銷售價格持續下行和市場預期不穩的形勢下，為穩定房地產市場運行和維持土地財政的可持續性，地方政府在“因城施策”的原則下，開始密集出臺“救市”政策。需求端的支持政策涉及需求放開和金融支持兩個方面：第一，放松落戶限制、放松或取消區域限購政策、重啟棚改

14、貨幣化安置、發放購房補貼、給予購房稅費補貼或優惠、鼓勵農村居民進城買房；第二，放寬公積金貸款發放和使用要求、提高個人住房貸款最高2 額度、放松限貸要求、下調首付比例和個人購房貸款利率。供給端的支持政策主要包括穩定供地節奏、放寬土地出讓要求、允許土地出讓價款和稅費延期繳納、加大對房地產項目的融資支持、放松或取消區域限售政策、設立或擬設立房地產紓困基金、牽頭推動出險房企項目的化解處置、支持房企項目收并購、優化房地產項目預售資金的監管、使用和違規追責、簡化審批流程和規范市場秩序。二、房地產市場運行（一一）70 城商品住宅銷售價格環比下跌的態勢已持續城商品住宅銷售價格環比下跌的態勢已持續 10 個月個

15、月 從國家統計局公布的 70 個大中城市商品住宅銷售價格變動數據來看，2022年上半年，70 城新建商品住宅銷售價格較 2021 年末下降了 0.75%，二手住宅銷售價格下降了 1.52%。從價格同比的情況來看，2022 年第二季度末 70 城的新建商品住宅銷售價格同比上漲 1.25%，二手住宅銷售價格同比下降了 2.63%。從價格環比的走勢來看，2022 年第一季度 70 城房價的環比跌幅有所收窄，房價持續下行的態勢有所減緩；但 4、5 月份受多城零散出現的疫情影響，70 城房價環比跌幅擴大；6 月份以來隨著疫情得到控制，70 城房價環比跌幅再次收窄，價格環比形勢總體趨穩（見圖 1 左上圖）

16、。圖圖 1 70 個大中城市房價走勢（環比）個大中城市房價走勢（環比）資料來源：國家統計局，Wind。注：70 個大中城市房地產價格統計一二三線城市劃分：一線城市指北京、上海、廣州、深圳等 4 個城市；二線城市指天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽、3 大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、?？?、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊等 31 個城市；三線城市指唐山、秦皇島、包頭、丹東、錦州、吉林、牡丹江、無錫、徐州、揚州、溫州、金華、蚌埠、安慶、泉州、九江、贛州、煙臺、濟寧、洛陽、平頂山、宜昌、襄陽、岳陽、常德、韶關

17、、湛江、惠州、桂林、北海、三亞、瀘州、南充、遵義、大理等 35 個城市。分城市層級來看，2022 年上半年，一線城市的住房銷售價格仍略有上漲，其中新建商品住宅和二手住宅銷售價格累計漲幅分別為 2.44%和 1.60%；同比漲幅分別為 3.28%和 1.15%（見圖 1 右上圖）。二線城市新建商品住宅銷售價格累計上漲 0.05%，而二手住宅銷售價格累計下降了 1.26%；同比降幅分別為 0.16%和2.14%（見圖 1 左下圖）。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別累計下降 1.86%和 2.14%，同比降幅分別為 2.81%和 3.66%（見圖 1 右下圖）。2022年 6 月，70 城

18、中有 31 個城市的新建商品住宅銷售價格和 21 個城市的二手住宅銷售價格表現為環比上漲，同時，38 個城市的新建商品住宅銷售價格和 48 個城市的二手住宅銷售價格表現為環比下降。整體來看，70 城商品住宅銷售價格環比下跌態勢已經持續 10 個月，但跌幅明顯小于歷史上的最深跌幅（2014 年 5 月2015 年 4 月期間的跌幅），表明密集出臺的寬松性房地產調控政策在邊際上起到了改善作用，“穩房價”效果正在逐步顯現。（二）（二）住房銷售規模大幅下跌住房銷售規模大幅下跌 從商品住宅銷售情況來看，2022 年上半年延續了 2021 年下半年以來的持續下行態勢。2022 年上半年，住房銷售面積為 5

19、.81 億平方米，同比下跌 26.6%；住房銷售額為 5.77 萬億元，同比下跌 31.80%，商品住房銷售規模出現大幅下跌。其中，2022 年第一、二季度的住房銷售面積為 2.63 億平方米、3.16 億平方米，分別同比下跌 18.64%、32.08%；第一、二季度的住房銷售額為 2.61 萬億元、3.16萬億元，分別同比下跌 25.62%、36.24%（見圖 2）。自 2021 年第三季度以來，受部分大型民營房企債務違約事件影響，購房者因擔心購買期房可能會陷入爛尾樓糾紛，暫緩了購房計劃，住房市場需求端觀望情緒較濃；疊加新冠疫情在多城出現反復的影響，購房者對未來收入增長預期的下降和不確定預期

20、的上升，導致住房銷售同比增速持續下降，銷售規模大幅下跌?？傮w來看，寬松的房地產調控政策對房價起到了托底作用，但在數量上未能有效地穩住需求。4 圖圖 2 商品住宅銷售情況（季度）商品住宅銷售情況（季度）資料來源：國家統計局，Wind。（三）住宅市場的有效供給大幅下降（三）住宅市場的有效供給大幅下降 從商品住宅的開發和投資數據來看，2022 年上半年，全國住宅開發投資完成額為 5.18 萬億元，同比下降了 4.50%；住宅新開工面積僅為 4.88 億平方米，同比下降了 35.4%，其中，第一季度同比下降 20.32%，第二季度同比下降 43.78%；住宅竣工面積2.09億平方米，同比下降了20.6

21、%，其中，第一季度同比下降11.27%，第二季度同比下降 30.98%（見圖 3）。圖圖 3 商品住宅供給情況（季度）商品住宅供給情況（季度）資料來源：國家統計局，Wind。住宅的新開工面積和竣工面積降幅較大，使得住宅市場供給受到較大沖擊。5 究其原因，一方面是住宅銷售規模的大幅下跌，房企的銷售回款規模出現較大幅度的下降（部分上市房企公告顯示其 2022 年上半年的銷售規模下跌幅度超過 5成）；為維持企業現金流的運轉，房企采取“以收定支”策略，投資意愿下降、新開工積極性不足，通過主動放緩或延遲部分項目的建設進度來控制支出規模。另一方面，新冠疫情爆發時房企為配合封控管理的要求，部分房地產項目的建

22、設進度已經放緩或短期停工。（四四）受供給沖擊影響住宅庫存去化周期縮短受供給沖擊影響住宅庫存去化周期縮短 從庫存去化情況來看，2022 年 1 月至 5 月初，課題組統計的 16 個城市平均住宅庫存去化周期處于上升態勢；但從 5 月中下旬開始，受住宅市場有效供給大幅下降的影響，住宅庫存去化周期開始逐漸縮短，2022 年 6 月末庫存去化周期為 24.8 個月。其中，一線城市平均住宅庫存去化周期為 12.7 個月；二線城市平均住宅庫存去化周期為 12.9 個月；三線城市平均住宅庫存去化周期為 48.9 個月（見圖 4）。分城市層級來看，2022 年第二季度末，一、二線城市住宅庫存去化周期已處于相對

23、合理區間，但三線城市住宅庫存去化的壓力仍相對較大。圖圖 4 各城市房地產庫存去化情況（各城市房地產庫存去化情況（3 周移動平均）周移動平均）資料來源：根據 Wind 數據計算。注：因東莞、泉州的商品房可售和銷售套數數據不再更新，本報告考察的城市數量由 2021 年的 18 個調整為 16 個。圖中的一線城市包括北京、上海、廣州、深圳，二線城市包括杭州、南京、蘇州、廈門、南昌、福州、南寧、青島，三線城市包括莆田、東營、舟山、寶雞。6（五）住房租賃市場表現相對平穩（五）住房租賃市場表現相對平穩 從中原地產統計的四個一線城市、兩個二線城市的住房租金數據來看，2022年上半年，北京的住房租金水平累計上

24、漲 0.99%；深圳的住房租金水平累計下降0.53%；上海的住房租金水平累計上漲 1.87%（見圖 5 左圖）；廣州的住房租金水平累計上漲 0.60%；天津的住房租金水平累計上漲 1.39%；成都的住房租金水平累計下降 0.49%（見圖 5 右圖）?？傮w來看，六個城市的住房租金水平基本保持穩定；北京、上海、天津、廣州等四城的住房租金水平小幅上升，深圳和成都兩城的住房租金水平略有下降。圖圖 5 中原二手住宅租金指數（定基中原二手住宅租金指數（定基 2004 年年 5 月月=100）資料來源：中原地產，Wind。（六）租金資本化率相對保持穩定（六）租金資本化率相對保持穩定 2022 年上半年，四座

25、一線城市的租金資本化率總體呈上升態勢，平均租金資本化率從 2021 年末的 49.43 年上升至 2022 年第二季度末的 53.03 年（見圖 6上圖）。二線城市的租金資本化率也表現出略有上升態勢。其中，二線熱點城市的平均租金資本化率由 2021 年末的 52.92 年上升至 2022 年第二季度末的 53.70年；二線非熱點城市的平均租金資本化率由 2021 年末的 46.37 年上升至 2022 年第二季度末的 48.03 年（見圖 6 左下圖）。三線城市方面，平均租金資本化率基本保持不變，2022 年第一季度末為 41.37 年，略低于 2021 年末的 42.13 年（見圖 6 右下

26、圖）?？傮w來看，住房租金資本化率相對保持穩定。7 圖圖 6 租金資本化率走勢租金資本化率走勢 資料來源：國家金融與發展實驗室監測數據。注：本報告監測的二線熱點城市包括杭州、南京、蘇州、武漢、成都、廈門、福州、西安、合肥，二線非熱點城市包括天津、重慶、鄭州、長沙、南寧、南昌、青島、寧波，三線城市包括昆明、太原、蘭州、烏魯木齊、呼和浩特、湖州、泉州、常德、蚌埠。（七）土地交易市場持續低迷（七）土地交易市場持續低迷 住宅銷售市場的大幅下跌通過開發商的拿地投資行為進一步影響到土地市場。2022年上半年，百城住宅類土地供應面積為1.13億平方米，同比下降44.49%；成交面積為 7490.83 萬平方米

27、，同比下降 56.82%；成交金額為 9828.41 億元，同比下降 58.08%；成交土地單位面積均價同比下降 2.93%（見圖 7 左圖）。在土地供給大幅下降的同時仍有大量土地流拍，且住宅類用地成交土地溢價率持續保持低位，大部分土地以低價或低溢價率成交，土地交易市場持續低迷。在 2022 年上半年，百城共有 2689 宗土地未能成交，住宅類用地成交土地平均溢價率僅為3.94%（見圖 7 右圖）?？傮w來看，自 2021 年第三季度起，銷售端需求持續低迷，銷售回款規模大幅下降；融資端因部分房企債務違約帶來行業信用收縮、融資性8 現金流下降。受這些因素影響，民營房企的拿地意愿和能力均較低，“以銷

28、定投”成為房企拿地的主流策略，導致土地成交規模大幅下降，土地市場交易持續低迷。從集中供地城市 2022 年上半年土地成交的情況來看，國有房企和地方城投公司成為拿地主力軍，且原先主要參與土地一級開發的地方城投公司開始大舉進入土地二級市場進行托底。圖圖 7 100 大中城市土地交易情況大中城市土地交易情況 資料來源：Wind。三、個人住房金融形勢（一）個人住房貸款余額增速持續下降（一）個人住房貸款余額增速持續下降 從余額數據看，截至 2022 年第二季度末，我國個人住房貸款余額為 38.86 萬億元，占全部信貸余額的比例下降至 18.83%。從余額增速來看，個人住房貸款余額同比增速從 2017 年

29、第二季度開始呈持續下降態勢。2022 年上半年，個人住房貸款余額同比增速延續這一走勢，第一季度同比增速為 8.90%、第二季度同比增速為6.2%，已遠低于金融機構人民幣各項貸款余額的同比增速（見圖8左圖）。從個貸余額增量數據來看，受住房銷售增速持續下降的影響，個人住房貸款的融資需求也隨之下降。2022 年第一季度個貸余額凈增量為 5200 億元，第二季度個貸余額凈增量僅為 200 億元，為近 5 年的最小值。從居民部門月度新增中長期貸款數據來看，2022 年上半年居民部門新增中長期貸款月度平均增量為2600.00 億元，較 2021 年上半年 5716.67 億元的月度平均增量，下降了 54.

30、52%；受個人住房貸款余額凈增量大幅下降影響，在 2 月和 4 月，居民部門新增中長期貸款的月度增量兩次出現負值的情況（見圖 8 右圖）。9 圖圖 8 個人住房貸款余額及居民新增中長期貸款情況個人住房貸款余額及居民新增中長期貸款情況 資料來源：中國人民銀行，Wind。（二）多城首套房貸利率已下調至差別化住房信貸利率的下限（二）多城首套房貸利率已下調至差別化住房信貸利率的下限 從個人住房貸款平均利率水平來看，2022 年第一季度末全國首套住房貸款的平均貸款利率約為 5.21%（為 LPR 加 61 個基點），較 2021 年末下降了 43 個基點；第二季度末全國首套住房貸款的平均貸款利率約為 4

31、.40%（為 LPR 減 5 個基點），較 2021 年末下降了 124 個基點，且福州、大連、哈爾濱、濟南、泉州等33 個樣本城市的首套住房貸款利率已經下調至差別化住房信貸利率的下限4.25%（為 LPR 減 20 個基點）。2022 年第一季度末，全國二套住房貸款的平均貸款利率約為 5.48%（為 LPR 加 88 個基點），較 2021 年末下降了 44 個基點；2022年第二季度末，全國二套住房貸款的平均貸款利率約為 5.10%（為 LPR 加 65 個基點），較 2021 年末下降了 82 個基點（見圖 9）。圖圖 9 個人個人住房貸款平均住房貸款平均放款周期放款周期 資料來源：貝殼

32、研究院，中國人民銀行，Wind。10 個人住房貸款平均利率自 2021 年 10 月以來，已持續小幅下行 8 個月。個人住房貸款利率的持續下行，能夠有效降低購房的信貸成本，從而增加購房者置業意愿。但在市場預期較弱的情形下，個人住房貸款利率的下降并不足以將居民全部的剛性、改善性住房需求轉化為住房市場的有效需求。（三）個人住房貸款放款周期大幅縮短（三）個人住房貸款放款周期大幅縮短 從個人住房貸款放款周期情況來看，2022 年上半年末全國百城個人住房貸款平均放款周期為 29 天，較 2021 年 10 月最長時的 73 天，放款周期已大幅縮短。其中，2022 年第一季度末，一線城市的個人住房貸款平均

33、放款周期已由 2021年最長時的 90 天縮短至 43 天；第二季度末，上海、北京受新冠疫情反復的影響，個人住房貸款平均放款周期有所延長，一線城市的個人住房貸款平均放款周期上升至 55 天。部分二線城市的個人住房貸款平均放款周期已由 2021 年最長時的 112 天縮短至 2022 年上半年末的 34 天（見圖 10）。圖圖 10 個人住房貸款平均放款周期個人住房貸款平均放款周期 資料來源：貝殼研究院。注：圖中的一線城市包括北京、上海、廣州、深圳，二線城市包括天津、重慶、西安、南京、合肥、成都、佛山、東莞。（四四）個人住房抵押貸款總體風險可控個人住房抵押貸款總體風險可控1 課題組計算了一線城市

34、和部分二線城市新增二手住房貸款價值比（Loan to 1 因數據滯后，當前最新數據更新至 2022 年第一季度，本節分析基于 2021 年第一季度至2022 年第一季度的 LTV 數據。11 Value，LTV），這一指標可以衡量住房價值對新增住房貸款的保障程度，也可以用于反映個人住房貸款違約風險的大小。相關研究表明，LTV 與個人住房貸款違約率顯著正相關，如果這一指標數值較低，說明購房中使用自有資金的比例較高，則銀行等金融機構面臨的風險不大。2022 年第一季度，一線城市中北京的平均新增二手住房貸款價值比為 25%，上海的平均新增二手住房貸款價值比僅為 10%，均處于較低水平（見圖 11 左

35、上圖）；廣州的平均新增二手住房貸款價值比為 38%，深圳的平均新增二手住房貸款價值比為 33%，處于合理水平（見圖 11 右上圖）。二線城市方面，成都的平均新增二手住房貸款價值比為 40%，合肥的平均新增二手住房貸款價值比為 38%，南京的平均新增二手住房貸款價值比為 39%，西安的平均新增二手住房貸款價值比為 44%，均處于合理水平（見圖 11 左下圖）；重慶的平均新增二手住房貸款價值比為 47%，天津的平均新增二手住房貸款價值比為 31%，東莞的平均新增二手住房貸款價值比為 35%，佛山的平均新增二手住房貸款價值比為 47%，亦均處于合理水平（見圖 11 右下圖）。圖圖 11 一線和部分二

36、線城市新增一線和部分二線城市新增二手住房二手住房貸款價值比貸款價值比（LTV）資料來源：貝殼研究院。注：因前期報告中使用總貸款數據或居民中長期貸款數據再乘以某一系數得到個貸數據；使用抓取的房價數據與各城市房地產管理局公布的住宅成交面積相乘，得到新成交的住宅價值；并基于上述數據估算所得的新增住房貸款價值比數據誤差及波動均較大。從 2022 年第二季度開始，本報告采用貝殼研究院基于城市二手住房交易貸款數據計算所得城市新增二手住房貸款價值比數據。12 整體來看，受益于較高的首付比例、較低的 LTV，12 個樣本城市的新增二手住房貸款抵押物保障程度均較高，個人住房貸款總體風險可控。但是，仍需警惕在房地

37、產市場形勢大分化的背景下，由于區域性房價持續下跌（比如目前燕郊房價較 2017 年高位已經“腰斬”，對于部分低首付比例的借款人來說其住房實質已經成為“負資產”），在高價位購房者的房貸資產質量迅速惡化，導致區域商業銀行不良率大幅上升，進而使得部分區域性銀行出現嚴重的償付能力不足風險。（五五）購房者集體停貸事件分析購房者集體停貸事件分析 自 2022 年 6 月 30 日，江西省景德鎮市恒大瓏庭的業主們將一份強制停貸告知書發布到社交媒體后，河南、山西、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多個省份 200 多個問題房地產項目的購房者加入集體停止還貸的行列，引發了社會的廣泛關注和討論。從告知書的內容來看，主

38、要是宣告在一定期限內，如果業主所購買的期房項目未能全面恢復正常施工，業主們將單方面強制停止房貸的償還。購房者集體停貸的主要原因是其購買的期房項目已出現長期停工、延期交付購房者集體停貸的主要原因是其購買的期房項目已出現長期停工、延期交付或陷入爛尾樓危機等情況，購房者希望通過采取集體停貸的行為向銀行、開發商或陷入爛尾樓危機等情況，購房者希望通過采取集體停貸的行為向銀行、開發商施壓，倒逼期房項目能恢復正常施工建設，從而維護自身利益施壓，倒逼期房項目能恢復正常施工建設，從而維護自身利益。從法律方面來看，購房者和開發商之間的購房合同關系、購房者和銀行之間的按揭貸款合同關系，基本是兩個獨立的合同關系。盡管

39、按照行業慣例，銀行大多數情況下會要求開發商為購房客戶的按揭貸款提供階段性擔保。在開發商出現違反購房合同的約定，發生長期停工、逾期交付或項目爛尾等情形，購房者只能依據購房合同關系向開發商主張權利。在購房者與銀行之間的按揭貸款合同未解除的前提下，購房者單方面做出停止還貸的行為，會構成對按揭貸款合同的違反并需承擔違約責任。這可能會使購房者被納入征信失信名單、產生逾期利息、被要求承擔還款責任或被強制拍賣所購房屋。對于陷入爛尾樓糾紛的期房購買者，為維護自身利益，最合法、合規的方式是通過協商或訴訟，與開發商解除房屋買賣合同、與銀行解除按揭貸款合同，由開發商承擔剩余貸款還款責任。為更好地保障住房消費者和住房

40、金融消費者的合法權益，建議由地方政府和金融監管部門牽頭，推動銀行、開發商、業主通過協商解決問題。例如，經貸款人申請延期還款，商業銀行允許購房者在一定期限內暫緩按揭貸款還款，個人端不計入征信，監管部門允許銀行不將該部分貸款計入不良資產。在政府部門的推動下，通過開13 發商籌措資金、債務重組、項目轉讓、政府資金救助等方式完成房地產項目的建設和交付。房地產項目停工、延期交付或爛尾的重要原因是預售資金被房企挪用房地產項目停工、延期交付或爛尾的重要原因是預售資金被房企挪用，而預，而預售資金被普遍挪用的核心原因是預售資金的監管要求在實踐中并未得到嚴格執售資金被普遍挪用的核心原因是預售資金的監管要求在實踐中

41、并未得到嚴格執行行。根據城市商品房預售管理辦法和各地區的商品房預售資金監督管理辦法相關規定，商品房的預售資金2，應當直接存入監管賬戶。住建主管部門對存入監管賬戶的商品房預售款進行監管，監管資金分為重點監管資金和非重點監管資金。重點監管資金是確保項目竣工交付所需的資金，實行?？顚Ｓ?，必須用于有關的工程建設（如建筑材料、設備和工程款等）；重點監管資金額度由項目所在地監管部門根據項目情況綜合確定，一般基于項目工程建設費用及一定比例的不可預見費用為上限（各地方設置的額度不同，例如福建省泉州市按照項目工程總造價的 1.2 倍核定、北京市是按每平米不低于 5000 元核定）。重點監管資金按照工程建設進度予

42、以撥付，重點監管資金額度會隨工程進度節點而逐步降低；以常州為例，工程進度達到主體結構 1/3 后、達到主體結構 2/3 后、達到主體結構封頂后、完成外立面裝飾后、完成竣工驗收備案后、完成交付使用備案后，相應重點資金監管額度下調至 70%、60%、50%、30%、10%、5%，完成不動產首次登記后，預售資金監管終止。重點監管資金以外的為一般監管資金，預售項目留足重點監管資金后，在項目無拖欠工程款和農民工工資的情況下，房企可以申請提取一般監管資金撥付至其基本賬戶，由房企提取和使用。理論上來說，重點理論上來說，重點監管資金足以支付房地產項目的建安成本，并不會出現監管資金足以支付房地產項目的建安成本，

43、并不會出現因因建設資金不足而導致建設資金不足而導致停工、延期交付或爛尾。在實踐中，預售資金監管要求并未得到嚴格執行，房企停工、延期交付或爛尾。在實踐中，預售資金監管要求并未得到嚴格執行，房企套取預售資金的情況非常普遍。套取預售資金的情況非常普遍。對于一般監管資金，一經到賬，房企會通過一系列理由將其提現到基本賬戶。對于重點監管資金，部分房企可能會與總包方合謀，虛報工程進度，提前支取重點監管資金。比如，通過與承建商偽造工程量、與供應商偽造采購合同、虛報工程進度等方式，提前支取預售資金。另外，還有部分重點監管資金通過全市“打包”監管等方式被提前支取。更惡劣的情況是，部分預售資金并沒有入監管賬戶，而是

44、進入了非監管賬戶，被房企直接挪用。2 預售資金指期房銷售中購房人按照商品房買賣合同約定支付全部購房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。14 四、房地產開發企業融資形勢（一）（一）房地產開發貸房地產開發貸余額余額仍保持仍保持同比下降同比下降 從央行公布的金融機構貸款投向統計數據來看，截至 2022 年第二季度末，房地產開發貸款余額為 12.49 萬億元，同比下降 0.2%，同比增速已連續兩個季度為負；其占全部信貸余額的比例已下降至 6.05%（見圖 12）。從 2021 年第四季度開始，央行、銀保監會等部門多次表態，要求銀行業金融機構準確把握和執行好房地產

45、金融審慎管理制度，支持房地產企業合理融資需求。在政策的支持下，房地產開發貸持續收緊的態勢于 2022 年第一季度有所改善，開發貸存量余額在經歷三個季度的持續下降后恢復正增長。但因為房企債務違約事件仍在持續發生，行業信用遠未恢復，商業銀行出于風控方面的考慮（例如晉商銀行受房企貸款違約影響，開發貸不良率從 2020 年的 0.28%大幅上升至 2021 年 10.29%），對新增房地產開發貸的發放仍極為審慎，2022 年第二季度房地產開發貸余額再次出現負增長。圖圖 12 房地產開發貸余額情況（季度）房地產開發貸余額情況（季度）資料來源：中國人民銀行，Wind。（二）房地產信托規模（二）房地產信托規

46、模仍在仍在持續持續壓降壓降3 從投向房地產行業的信托資金數據來看，截至 2022 年第一季度末，房地產信托余額為 1.57 萬億元，與 2021 年末相比，余額壓降了 1910.94 億元；同比下 3 由于信托數據滯后發布，當前最新數據更新至 2022 年第一季度，本節分析基于 2022 年第一季度及之前的數據。15 降 27.71%，環比下降 10.85%；占資金信托余額的比重進一步下降至 10.64%（見圖 13 左圖）。在強監管下，信托投資公司按照監管要求持續壓降房地產信托規模，房地產信托余額的規模、增速和占比均持續壓縮。從融資成本來看，2022 年第一季度房地產信托發行的平均預期年化收

47、益率為 7.55%，加上 2%3%左右的信托公司報酬和信托計劃發行費用，房地產企業信托融資的平均成本在 9.55%10.55%之間，較 2021 年略有下上升（見圖 13 右圖）。圖圖 13 房地產信托情況（季度）房地產信托情況（季度）資料來源：中國信托業協會，用益信托網，Wind。（三）（三）房企境內、外信用債存量規模仍在下降房企境內、外信用債存量規模仍在下降 從境內信用債（不包括資產證券化產品）發行情況來看，2022 年第一季度的發行總額是 1247.56 億元，環比增長 41.54%，同比下降 27.43%，平均票面利率為 3.61%；第二季度的發行總額是 1282.81 億元，環比增長

48、 2.83%，同比下降17.87%，平均票面利率為 3.39%（見圖 14 左圖）。從存量情況來看，截至 2022年第二季度末，房企境內信用債待還余額為 1.87 萬億元，同比下降 2.26%；其中，一年內到期債券余額為 3955.51 億元，三年內到期債券余額為 1.07 萬億元。從境外信用債發行情況來看，2022 年第一季度房企境外債的發行規模為53.98 億美元（約為 342.70 億元人民幣），環比增長 78.11%，同比下降 71.37%，平均票面利率為 7.79%；第二季度房企境外債的發行規模為 34.50 億美元（約為231.54 億元人民幣），環比下降 36.09%，同比下降

49、68.78%，平均票面利率為 8.88%（見圖 14 右圖）。截至 2022 年第二季度末，房企境外債存量余額為 1783.91 億美元（約為人民幣 1.20 萬億元），較 2021 年末下降了 9.30%。16 圖圖 14 房地產開發企業境內、境外信用債發行情況（季度）房地產開發企業境內、境外信用債發行情況（季度）資料來源：Wind。整體來看，2022 年上半年，房地產境內信用債的發行規模、環比均有所改善，但同比數據仍大幅下降，且存量規模小幅壓縮；房企境外債的發行規模同比大幅下降，且存量規模也出現一定程度的壓縮。2022 年年初至 8 月，房企境內債因違約、展期、未能按約償付本息的數量高達

50、89 只，涉及奧園、鴻坤偉業、當代置業、福晟集團、恒大、富力、冠城大通、花樣年、陽光城、華夏幸福、三盛宏業、佳源創盛、佳兆業、金科、融創、融僑、融信、世茂、勒泰、龍光控股、新華聯、頤和、正榮、新力地產等 24 家債券發行主體，違約規模（違約日債券余額）為 1169.20 億元，債務違約形勢嚴峻。目前，房企發行境內、境外信用債募集所得資金主要用于借新還舊；受市場形勢和行業信用風險收縮影響，房企境內、境外信用債存量規模仍在下降，借新還舊實際上已難以為繼。對于部分杠桿率較高的民營房企而言，其新增的境內、境外信用債規模并不足以覆蓋到期債券的償付規模，加之市場銷售低迷，短期內房企債券違約事件還會陸續發生

51、。（四四）部分財務困難房企表內債務情況分析部分財務困難房企表內債務情況分析 從恒大、融創等目前已出現財務困難4的 29 家樣本上市房企財報數據來看，僅預收賬款（合同負債）、有息債務、各類應付款（應付賬款、應付票據、其他應付款等）三項表內債務已合計達到 7.43 萬億元。其中，預收賬款（合同負債）規模為 2.63 萬億元，有息債務規模 2.93 萬億元，各類應付款的規模為 1.87 萬億元（見表 1）。如果考慮房企表內外隱性負債，樣本房企的真實債務規模更大。4 樣本房企為已公告發生債務違約，或發生境內外債券展期、未能按約償付本息、實質違約等情況，或出現商票違約、拒付等情況。17 目前“救項目不救

52、房企”的紓困策略，在銷售回款大幅下降、弱信用資質房企融資難的情況下，難以阻止房企違約事件的陸續發生。地方政府和監管機構，如何用足用好政策工具箱，開展困難房企債務風險和不良資產的處置化解工作、保交樓、穩民生，任重而道遠。表表 1 部分困難上市房企表內債務情況部分困難上市房企表內債務情況 序號 證券代碼 證券簡稱 預收賬款（億元）有息債務（億元）各類應付款（億元）表內負債合計（億元）1 3333.HK 中國恒大 2157.90 5717.75 6669.02 14544.67 2 600606.SH 綠地控股 4647.98 2313.76 4157.94 11119.68 3 1918.HK 融

53、創中國 3197.33 3035.31 1306.48 7539.12 4 0813.HK 世茂集團 1128.94 1645.14 874.04 3648.13 5 600340.SH 華夏幸福 898.71 2034.73 577.07 3510.51 6 2777.HK 富力地產 501.30 1288.39 1043.86 2833.56 7 000961.SZ 中南建設 1344.78 622.76 485.08 2452.62 8 000656.SZ 金科股份 1247.01 816.87 356.11 2420.00 9 000671.SZ 陽光城 1028.92 838.73

54、351.88 2219.53 10 002146.SZ 榮盛發展 1108.72 561.14 319.80 1989.66 11 3883.HK 中國奧園 634.10 1117.58 207.51 1959.20 12 1638.HK 佳兆業集團 515.45 1237.78 162.05 1915.28 13 6158.HK 正榮地產 909.87 741.39 203.80 1855.06 14 2772.HK 中梁控股 1208.16 401.81 212.11 1822.08 15 3380.HK 龍光集團 520.18 807.62 469.26 1797.07 16 3301.

55、HK 融信中國 900.94 567.78 134.75 1603.47 17 3383.HK 雅居樂集團 445.82 838.74 249.50 1534.06 18 000732.SZ ST 泰禾 508.31 892.88 53.98 1455.17 19 600466.SH 藍光發展 650.83 500.93 221.77 1373.52 20 1238.HK 寶龍地產 389.25 729.58 161.97 1280.80 21 2599.HK 祥生控股集團 700.19 343.86 87.29 1131.35 22 1628.HK 禹洲集團 400.28 565.82 68

56、.10 1034.20 23 2103.HK 新力控股集團 357.13 295.69 82.95 735.77 24 1777.HK 花樣年控股 121.57 512.21 68.89 702.67 25 1107.HK 當代置業 265.81 287.55 71.10 624.46 26 0185.HK 正商實業 306.54 117.95 2.22 426.71 27 2608.HK 陽光 100 中國 85.59 256.28 32.23 374.10 28 000620.SZ 新華聯 52.03 196.04 69.48 317.54 29 600067.SH 冠城大通 21.87

57、61.89 25.64 109.40 合計 26255.54 29347.95 18725.88 74329.37 資料來源：上市房企財報，Wind。注：恒大、融創、世茂、奧園、佳兆業、花樣年、當代置業、陽光 100 的債務數據來源于 2021 年中報，其余 21 家房企的債務數據來源于 2021 年年報。18 五、小結和風險提示 房地產市場政策方面，在房地產市場面臨需求收縮、預期轉弱和因大型民營房企債務違約帶來供給沖擊的形勢下，2022 年上半年中央和部委層面持續釋放積極政策信號，通過對前期房地產調控政策進行糾偏和完善來穩定市場和預期，化解房企債務違約風險，要求地方政府有力推動“保交樓、保民

58、生”工作。地方政府層面則在“因城施策”原則下，從供需兩側密集出臺房地產市場支持政策。從房地產市場運行情況來看，2022 年上半年房地產市場延續了 2021 年末的運行態勢：住房銷售規模大幅下降，住房銷售價格整體下行，但“穩房價”政策效果逐漸顯現，房價持續下行的態勢有所減緩。受持續預期轉弱影響，有效供給大幅下降，庫存去化周期自 5 月份后開始縮短，但三線城市住宅庫存去化的壓力仍較大。全國住房租賃市場表現相對平穩，受住房租金下降或上漲幅度相對較小的影響，一、二線城市的租金資本化率小幅上升；受房價下行影響，三線城市的租金資本化率則略有下降。銷售端受需求低迷影響、資金端受房企債務違約帶來的信用收縮影響

59、，民營房企拿地意愿和能力均較低，土地交易市場持續低迷；國有房企和地方城投公司成為拿地主力軍，且原先主要參與土地一級開發的地方城投公司開始大舉進入土地二級市場進行托底。從房地產金融形勢來看，房地產金融形勢仍然嚴峻，但在積極的政策環境下，房地產金融形勢在邊際上有所改善。個人住房金融方面，受住房銷售下滑影響，個貸余額同比增速持續下降；在政策的引導下，個貸的平均利率水平持續降低，多個城市的首套住房貸款利率已經下調至差別化住房信貸利率的下限（4.25%），放款周期也大幅縮短。同時，受益于較高的首付比例、較低的 LTV，我國新增個人住房貸款抵押物保障程度較高，個人住房貸款總體風險可控。房企融資方面，房地產

60、開發貸款余額連續兩個季度表現為同比下降；房地產信托規模仍在持續壓降；房地產境內、境外信用債發行規模同比大幅下降，且存量規模持續壓縮。受房企債務違約影響，行業信用收縮，金融機構和金融市場投資者對房企的金融支持仍較為審慎，且對于不同房企的支持力度產生更大分化，國有房企更易獲得融資支持，弱信用資質的民營房企仍難以獲取足夠的金融支持。風險提示方面，有以下風險點值得關注：第一，房企爆雷勢頭未得到根本遏制，購房者集體停貸事件是房企違約、停工等問題進一步發酵、擴散的結果。從19 世界范圍看，造成按揭斷供的原因主要有二：一種是負資產導致的，另一種是收入下降導致的。中國購房者集體斷供事件的原因可歸納為第三種，是

61、為了給房企、銀行施加壓力，從而推進“保交樓”。盡管原因與世界其他國家及地區完全不同，“保交樓”確是影響市場走勢的有利因素，畢竟中國居民希望得到的是住房，而不是“棄房”。無論是市場主體還是監管層，都當抓住這次契機，穩妥處理“集體停貸”事件，有力推進“保交樓”工作。否則，整個地產行業或會進入“停滯”狀態。第二，受供給沖擊影響，住宅庫存去化周期有所縮短，一線和二線熱點城市面臨房價再次上漲壓力，中國的地產行業可能進入“滯脹”時代。20 附件：相關指標說明 1.租金資本化率：每平米住宅的價格除以每平米住宅的年租金得到，其含義是一套住宅完全靠租金收回成本要多少年的時間。這一指標與租售比類似，可以較好地刻畫

62、房價泡沫程度，但更加直觀。具體計算公式為：租金資本化率=每平米住宅價格/每平米住宅一年租金，它與租售比的換算關系為：租金資本化率=1/(租售比12)。本報告中租金資本化率的分子房價數據是通過對二手房交易信息網站的二手房成交價格數據采集和統計而得，在剔除某些異常值后用成套價格除以住宅面積得到樣本住宅的單位價格，再采取簡單平均法得到整個城市的住宅單價；租金資本化率的分母租金數據是通過對住房租賃信息網站發布的住房租賃價格數據采集和統計而得，在得到樣本單位月租金后采取簡單平均法得到城市月租金水平，再乘以 12 個月得到城市的年平均租金。2.庫存去化周期：指的是待售商品房需要多長時間能夠銷售完。具體計算

63、公式為：庫存去化周期=商品房可售套數/商品房成交套數，由于新建商品房市場波動程度較大，本報告采取 3 周移動平均的方式進行平滑處理。數據來源于 Wind數據庫，最終源頭為各城市房地產管理局。3.貸款價值比（Loan to Value，LTV）：指貸款占住宅價值的比重，反映了住房消費中使用杠桿的程度，具體計算公式為：貸款價值比=貸款金額/住宅總價。版權公告：【版權公告：【NIFD 季報】為國家金融與發展實驗室版權所有，未經版權所季報】為國家金融與發展實驗室版權所有，未經版權所有人許可，任何機構或個人不得以任何形式翻版、復制、上網和刊登，如有違反，有人許可，任何機構或個人不得以任何形式翻版、復制、上網和刊登，如有違反，版權所有人保留法律追責權利。報告僅反映原文作者的觀點，不代表版權所有人版權所有人保留法律追責權利。報告僅反映原文作者的觀點，不代表版權所有人或所屬機構的觀點?；蛩鶎贆C構的觀點。制作單位：國家金融與發展實驗室。制作單位：國家金融與發展實驗室。