NIFD：2022年Q1房地產市場金融季度報告（20頁）.pdf

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1、房地產市場NIFD季報主編:李揚蔡真崔玉 曾亭 陶琦2022 年 5 月NIFD季報是國家金融與發展實驗室主要的集體研究成果之一，旨在定期、系統、全面跟蹤全球金融市場、人民幣匯率、國內宏觀經濟、中國宏觀金融、國家資產負債表、財政運行、金融監管、債券市場、股票市場、房地產金融、銀行業運行、保險業運行、特殊資產行業運行等領域的動態，并對各領域的金融風險狀況進行評估。NIFD季報由三個季度報告和一個年度報告構成。NIFD季度報告于各季度結束后的第二個月發布，并在實驗室微信公眾號和官方網站同時推出；NIFD年度報告于下一年度 2 月份發布。特別鳴謝貝殼研究院對本報告提供數據支持I 市場下行依舊 政策積

2、極應對 摘摘 要要 房地產市場政策方面， 在房地產市場面臨需求收縮、 預期轉弱和因大型民營房企債務違約風險帶來供給沖擊的形勢下，2022 年第一季度中央和部委層面繼續釋放出積極政策信號，通過對前期房地產調控政策進行糾偏和完善來穩定市場和預期。第一， 暫緩擴大房地產稅改革試點城市； 第二， 支持房地產企業合理融資需求， 更好滿足購房人合理住房信貸需求； 第三， 加大對保障性租賃住房發展的支持力度； 第四， 推進房企債務風險的防范化解。地方政府層面，在“因城施策”原則指導下，鄭州等多個二、 三線城市從供需兩側密集出臺了“救市” 政策。 需求端支持政策主要包括放松落戶限制、 發放人才購房補貼、 下調

3、首付比例和購房貸款利率等，供給端支持政策主要包括穩定供地節奏、加大項目信貸融資支持等。 從房地產市場運行情況來看，2022 年第一季度房地產市場延續了上年末的運行態勢：住房銷售額僅為 2.61 萬億元，同比大幅下跌 25.62%；受銷售規模下降影響，住宅庫存去化周期也有所上升， 其中三線城市住宅庫存去化周期呈波動上升趨勢， 截至 2022 年第一季度末庫存去化周期為 57.4 個月。70 城的新建商品住宅銷售價格較 2021 年末下降了 0.21%，二手住宅銷售價格下降了 0.70%； 住房租賃市場表現相對平穩， 住房租金受季節性需求減弱影響略有下降。 在銷售端需求持續低迷、 資金端房企違約沖

4、擊下， 民營房企的拿地意愿和能力均較低； 第一季度住宅類土地成交金額僅為 2821.59 億元，同比下降 60.44%；在供給 本報告負責人：本報告負責人：蔡真 本報告執筆人：本報告執筆人： 蔡真 國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心主任 崔玉 國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心研究員 曾亭 中國社會科學院大學碩士研究生 陶琦 貝殼研究院數據研究總監 【NIFD 季報季報】 宏觀經濟金融形勢高 頻監測 全球金融市場 人民幣匯率 國內宏觀經濟 宏觀杠桿率 中國宏觀金融 中國金融監管 中國財政運行 地方區域財政 房地產金融房地產金融 債券市場 股票市場 銀行業運行 保險業運行 特殊資產行業運

5、行 II 大幅下降的同時，仍有 1279 宗土地流拍，成交土地平均溢價率也僅為 3.89%，土地交易市場陷入頹勢。 從房地產金融形勢來看，2022 年第一季度房地產金融形勢仍然嚴峻；但受積極的政策環境影響，房地產金融形勢在邊際上有所改善。個人住房金融方面，盡管個貸余額同比增速仍在下降；但個貸的平均利率水平在持續降低，放款周期也大幅縮短。具體來看，受住房銷售下滑影響，個貸需求減弱；2022 年第一季度末，個貸存量余額為 38.84 萬億元，同比增速進一步下降至 8.90%。2022 年第一季度末，全國首套住房貸款的平均貸款利率約為 5.21%（為 LPR 加 61 個基點） ；全國二套住房貸款的

6、平均貸款利率約為 5.48%（為 LPR 加 88 個基點） ；平均利率水平自 2021 年 10月以來已連續 5 個月小幅下降。同時，個貸的放款周期也從 2021 年 10 月最長的 73天，大幅縮短至第一季度末的 34 天。受益于較高的首付比例、較低的 LTV，我國新增個人住房貸款抵押物保障程度較高，個人住房貸款整體風險可控。房企融資方面，2022 年第一季度末，房地產開發貸款余額 12.56 萬億元，首次出現了同比下降的情況同比下降了 0.4%；但在支持房地產企業合理融資需求的監管政策要求下，開發貸的存量余額在經歷三個季度的持續下降后恢復正增長。截至 2021 年末，房地產信托余額為 1

7、.76 萬億元，同比下降 22.67%，信托融資規模已連續壓降了十個季度。2022 年第一季度，房地產境內、外信用債發行規模分別為 1247.56 億元和 53.98 億美元（約為 342.70 億元人民幣） 。雖然同比仍表現為大幅下降，且存量規模小幅壓縮，但環比均有所改善。因受行業信用收縮影響，金融機構和金融市場投資者對房企的金融支持仍較為審慎，且對于不同房企的支持力度產生更大分化，國有房企更易獲得融資支持。 風險提示方面，有以下風險點值得關注：第一，部分三四線城市的房地產市場預期不穩、 需求下降，由于市場難以通過價格出清，庫存上升風險增加；第二，2022年 7 月房企境內外債務迎來年內到期

8、高峰，7 月到期規模達到 1623 億元，在當前市場預期較弱以及金融機構避險情緒下，房企流動性嚴重吃緊，部分高杠桿企業難以借新還舊，房企債務違約事件還會陸續發生。 目錄 一、房地產市場政策形勢 . 1 （一）中央及部委層面 . 1 （二）地方政府層面 . 1 二、房地產市場運行 . 2 （一）價格情況分析 . 2 （二）數量走勢分析 . 5 三、個人住房金融形勢 . 7 （一）個人住房貸款余額增速仍在持續下降 . 7 （二）個人住房貸款平均利率持續降低 . 7 （三）個人住房貸款放款周期大幅縮短 . 8 （四）個人住房抵押貸款風險整體可控 . 9 四、房企融資形勢 . 10 （一）房地產開發貸

9、余額首次同比下降 . 10 （二）房地產信托規模仍在持續壓降 . 11 （三）房企境內外信用債發行規模環比有所改善 . 12 五、小結和風險提示 . 13 附件：相關指標說明 . 14 1 一、房地產市場政策形勢 （一一）中央及部委層面中央及部委層面 2022 年第一季度，中央層面繼續保持“房住不炒”的房地產調控總基調不變；圍繞穩地價、穩房價、穩預期的房地產調控目標，探索新的發展模式，堅持租購并舉；在加快發展住房租賃市場和推進保障性住房市場的同時，支持房企和居民住房消費的合理融資需求，有力有效地防范化解房企債務風險， “因城施策”促進房地產業良性循環和健康發展。 央行、銀保監會、財政部等部委層

10、面，主要從以下幾個方面貫徹落實中央要求：第一，暫緩擴大房地產稅改革試點城市，避免因房地產稅改革的推進對我國房地產市場供需結構和市場預期帶來負面影響。第二，要求銀行業金融機構準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，支持房地產企業合理融資需求； 更好滿足購房人合理住房信貸需求，加大住房租賃金融支持，以此促進房地產業良性循環和健康發展。第三，鼓勵銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，加大對保障性租賃住房發展的支持力度，明確保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。第四，推進房企債務風險的防范化解，積極推動房地產行業轉變發展方式，鼓勵金融機構穩妥有序開展并購貸款業務；支持

11、對出險房企的金融服務， 重點支持優質房企兼并收購出險和困難的大型房企的優質項目，按照法治化、市場化原則開展房企債務風險的處置化解工作。 （二二）地方政府層面地方政府層面 2022 年第一季度，在住房價格持續下行和市場預期不穩的形勢下，為穩定房地產市場和維持土地財政的可持續性，地方政府開始密集出臺“救市”政策。2022 年第一季度，鄭州、哈爾濱、福州、南昌、南京、南寧、唐山、石家莊、淄博、北海、衢州、孝感、遵義等多個城市在“因城施策”的原則下，陸續出臺了房地產市場支持或調控放松政策。 需求端的支持政策涉及需求放開和金融支持兩個方面：第一，放松落戶限制、優化或放松限購、重啟棚改貨幣化安置、發放人才

12、購房補貼、 給予購房稅費補貼或優惠； 第二， 放寬公積金貸款發放和使用要求、提高個人住房貸款最高額度、 放松限貸要求或下調首付比例、 下調購房貸款利率。供給端的支持政策主要包括穩定供地節奏、加大項目信貸融資支持、優化或取消2 區域限售政策、完善預售管理、簡化審批流程和規范市場秩序。 二、房地產市場運行 （一一）價格情況分析價格情況分析 1. 商品住宅銷售價格商品住宅銷售價格持續下行的態勢有所持續下行的態勢有所減緩減緩 從國家統計局公布的 70 個大中城市商品住宅銷售價格變動數據來看，2022年第一季度末，70 城新建商品住宅銷售價格較 2021 年末下降了 0.21%，二手住宅銷售價格下降了

13、0.70%。從同比情況來看，2022 年第一季度末 70 城的新建商品住宅銷售價格同比上漲 0.66%，二手住宅銷售價格同比下降了 0.90%。從價格的環比走勢來看，2022 年第一季度 70 城房價的環比跌幅有所收窄，房價持續下行的態勢有所減緩（見圖 1 左上圖） 。 圖圖 1 70 個大中城市房價走勢（環比）個大中城市房價走勢（環比） 資料來源：國家統計局，Wind。 注： 70 個大中城市房地產價格統計一二三線城市劃分： 一線城市指北京、 上海、廣州、深圳等 4 個城市；二線城市指天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島

14、、鄭州、武漢、長沙、南寧、?？?、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊等 31 個城市；三線城市指唐山、秦皇島、包頭、丹東、錦州、吉林、牡丹江、無錫、徐州、揚州、溫州、金華、蚌埠、安慶、泉州、九江、贛州、煙臺、濟寧、洛陽、平頂山、宜昌、襄陽、岳陽、常德、韶關、湛江、惠州、桂林、北海、三亞、瀘州、南充、遵義、大理等 35 個城市。 3 分城市層級來看， 2022 年第一季度， 一線城市的住房銷售價格略有上漲， 新建商品住宅和二手住宅銷售價格累計漲幅分別為 1.43%和 1.05%；同比漲幅分別為 4.33%和 2.80%（見圖 1 右上圖） 。二線城市新建商品住宅銷售價格累計上

15、漲0.1%，而二手住宅銷售價格累計下降了 0.57%。從同比情況來看，二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲 1.64%，二手住宅銷售價格同比下降了 0.24%（見圖1 左下圖） 。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別累計下降 0.69%和1.04%，同比降幅分別為 0.63%和 1.91%（見圖 1 右下圖） 。2022 年 3 月，70 城中有 29 個城市的新建商品住宅銷售價格和 21 個城市的二手住宅銷售價格表現為環比上漲，同時，38 個城市的新建商品住宅銷售價格和 45 個城市的二手住宅銷售價格表現為環比下降。整體來看，房價持續下跌趨勢有所緩解，但政策效果并未達到預期。 2. 住

16、房租賃市場住房租賃市場表現表現相對相對平穩平穩 從中原地產統計的四個一線城市、兩個二線城市的住房租金數據來看，2022年第一季度，北京的住房租金水平累計下降 1.92%；深圳的住房租金水平累計下降 0.37%；上海的住房租金水平累計上漲 0.37%（見圖 2 左圖） ；廣州的住房租金水平累計下降 1.44%；天津的住房租金水平累計上漲 0.69%；成都的住房租金水平累計下降 0.20%（見圖 2 右圖） ?？傮w來看，六個城市的住房租金水平基本保持穩定，上海、天津的住房租金水平小幅上升；北京、深圳、廣州和成都四城的住房租金受季節性需求減弱影響，租金水平略有下降。 圖圖 2 中原二手住宅租金指數（

17、定基中原二手住宅租金指數（定基 2004 年年 5 月月=100） 資料來源：中原地產，Wind。 3. 租金資本化率租金資本化率略有上升略有上升 除考察住房市場的絕對價格水平外， 還可以通過相對價格指標來標衡量價格4 水平，下文將采用的是租金資本化率。租金資本化率是由每平米住宅的價格除以每平米住宅的年租金得到， 其含義是一套住宅完全靠租金收回成本要經過多少年，可以較好地刻畫房價泡沫程度。這一概念與租售比類似，但更加直觀。 2022 年第一季度，四座一線城市的租金資本化率總體呈上升態勢，平均租金資本化率從 2021 年末的 49.43 年上升至 2022 年第一季度末的 54.75 年。其主要

18、原因是在一線城市住房價格仍微漲的情況下， 住房租賃市場的市場價格受季節性需求減弱影響略有下降（見圖 3 上圖） 。二線城市的租金資本化率也表現出略有上升態勢；其中，二線熱點城市的平均租金資本化率由 2021 年末的 52.92 年上升至 2022 年第一季度末的 54.99 年；二線非熱點城市的平均租金資本化率由2021 年末的 46.37 年上升至 2022 年第一季度末的 48.29 年（見圖 3 左下圖） 。三線城市方面，平均租金資本化率基本保持不變，2022 年第一季度末為 42.30 年，略高于 2021 年末的 42.13 年（見圖 3 右下圖） ?？傮w來看，住房租金資本化率主要是

19、受租金價格水平季節性下跌影響而略有上升。 圖圖 3 租金資本化率走勢租金資本化率走勢 資料來源：國家金融與發展實驗室監測數據。 注：本報告監測的二線熱點城市包括杭州、南京、蘇州、武漢、成都、廈門、福州、西安、合肥，二線非熱點城市包括天津、重慶、鄭州、長沙、南寧、南昌、青島、寧波，三線城市包括昆明、太原、蘭州、烏魯木齊、呼和浩特、湖州、泉州、常德、蚌埠。 5 （二）數量走勢分析（二）數量走勢分析 1. 住房銷售住房銷售規模規模增速增速持續持續下降下降 從商品住宅銷售情況來看，2022 年第一季度延續了 2021 年下半年以來的持續下行態勢， 商品住宅銷售規模出現大幅下跌。 其中， 2022 年第

20、一季度的住房銷售面積僅為 2.63 億平方米，同比下跌 18.64%；住房銷售額為 2.61 萬億元，同比下跌 25.62%（見圖 4） 。從 2021 年第三季度開始，受部分大型民營房企債務違約事件的影響，購房者因擔心購買期房可能會陷入爛尾樓糾紛，暫緩了購房計劃，需求端觀望情緒較濃，從而導致住房銷售同比增速持續下降。 圖圖 4 商品住宅銷售情況（商品住宅銷售情況（季度季度） 資料來源：根據 Wind 數據計算。 2. 土地交易市場土地交易市場陷入頹勢陷入頹勢 住宅銷售市場的趨冷，通過開發商的拿地投資行為進一步影響到土地市場，也反映了房企對市場的預期。2022 年第一季度，百城住宅類土地供應面

21、積為4464.80 萬平方米，同比下降 42.74%；成交面積為 2720.79 萬平方米，同比下降59.86%；成交金額為 2821.59 億元，同比下降 60.44%；成交土地單位面積均價同比下降 1.43% （見圖 5 左圖） 。 自 2021 年第三季度起， 在銷售端受需求低迷影響，在資金端受房企債務違約帶來的行業信用收縮影響， 民營房企拿地意愿和能力均較低，導致土地成交規模大幅下降，土地市場交易持續降溫（即使一線城市也不例外） 。2022 年第一季度，百城共有 1279 宗土地未能成交，住宅類用地成交土地平均溢價率僅為 3.89%（見圖 5 右圖） 。在土地供給大幅下降的同時仍有大量

22、土地流拍， 且住宅類用地成交土地溢價率持續保持低位， 土地交易市場陷入頹勢。 6 圖圖 5 100 大中城市土地交易情況大中城市土地交易情況 資料來源：Wind。 3. 三線城市住宅庫存去化三線城市住宅庫存去化壓力較大壓力較大 從去庫存的情況來看，我們統計的 16 個城市平均住宅庫存去化月數由 2021年 12 月末的 21.2 個月，上升至 2022 年第一季度末的 28.7 個月。其中，2022 年3 月末一線城市平均住宅庫存去化周期為 10.7 個月； 二線城市平均住宅庫存去化周期為 17.9 個月；三線城市平均住宅庫存去化周期為 57.4 個月，較 2021 年末上升了 13.7 個月

23、（見圖 6） 。分城市層級來看，2022 年第一季度一、二線城市住宅庫存去化周期雖然有所上升，但仍在相對合理區間；三線城市方面，住宅庫存去化周期呈波動上升態勢，庫存去化的壓力相對較大。 圖圖 6 各城市房地產庫存去化情況（各城市房地產庫存去化情況（3 周移動平均）周移動平均） 資料來源：根據 Wind 統計計算。 注：因東莞、泉州的商品房可售和銷售套數數據不再更新，本報告考察的城市數量由 2021 年的 18 個調整為 16 個。圖中的一線城市包括北京、上海、廣州、深圳，二線城市包括杭州、南京、蘇州、廈門、南昌、福州、南寧、青島，三線城市包括莆田、東營、舟山、寶雞。 7 三、個人住房金融形勢

24、（一）（一）個人個人住房住房貸款余額增速貸款余額增速仍在持續仍在持續下降下降 從余額數據看， 截至 2022 年第一季度末， 我國個人住房貸款余額為 38.84 萬億元，占全部信貸余額的比例為 19.32%。從余額增速來看，個人住房貸款余額同比增速從 2017 年第二季度開始呈持續下降態勢。2022 年第一季度，個人住房貸款余額同比增速延續這一走勢，同比增速為 8.90%（見圖 7 左圖） 。 從個貸余額增量數據來看，受住房銷售增速持續下降影響，個人住房貸款的融資需求也隨之下降。2022 年第一季度，個貸余額凈增量為 5200 億元，為近 5年的最小值。從居民部門月度新增中長期貸款數據來看，2

25、022 年第一季度居民部門新增中長期貸款月度平均增量為 3566.67 億元， 較 2021 年 5066.67 億元的月度平均增量，下降了 29.61%（見圖 7 右圖） 。 圖圖 7 個人個人住房住房貸款余額及居民新增中長期貸款情況貸款余額及居民新增中長期貸款情況 資料來源：中國人民銀行，Wind。 （二）（二）個人住房個人住房貸款貸款平均平均利率利率持續持續降低降低 從個人住房貸款平均利率水平來看，2022 年第一季度末全國首套住房貸款的平均貸款利率約為 5.21%（為 LPR 加 61 個基點） ，較 2021 年末下降了 43 個基點；全國二套住房貸款的平均貸款利率約為 5.48%（

26、為 LPR 加 88 個基點） ，較2021 年末下降了 44 個基點（見圖 8） 。個人住房貸款平均利率自 2021 年 10 月以來，已連續 5 個月小幅下降。 8 圖圖 8 個人個人住房貸款平均利率走勢住房貸款平均利率走勢 數據來源：貝殼研究院，中國人民銀行，Wind。 （三）（三）個人住房貸款個人住房貸款放款周期放款周期大幅縮短大幅縮短 從個人住房貸款放款周期情況來看，2022 年第一季度末全國百城個人住房貸款平均放款周期為 34 天，較 2021 年 10 月最長時的 73 天，放款周期已大幅縮短。2022 年第一季度末，一線城市的個人住房貸款平均放款周期已由 2021 年最長時的

27、90 天縮短至 43 天； 部分二線城市的個人住房貸款平均放款周期已由 2021年最長時的 112 天縮短至 45 天。其中，深圳、天津等部分城市的住房貸款平均放款周期已在一個月之內。 圖圖 9 個人個人住房貸款平均住房貸款平均放款周期放款周期 數據來源：貝殼研究院。 注：圖中的一線城市包括北京、上海、廣州、深圳，二線城市包括天津、重慶、西安、南京、合肥、成都、佛山、東莞。 9 （四四）個人住房抵押貸款風險整體可控個人住房抵押貸款風險整體可控 我們估算了一線城市和部分二線城市的新增個人住房貸款價值比（Loan to Value，LTV） ，這一指標可以衡量住房價值對新增個人住房貸款的保障程度，

28、也可以用于反映銀行個人住房貸款違約風險的大小。 相關研究表明， LTV 與個人住房貸款違約率顯著正相關，如果這一指標數值較低，說明購房中使用自有資金的比例較高，則銀行等金融機構面臨的風險不大。 2022 年第一季度，一線城市中北京的平均新增住房貸款價值比為 44.41%，處于較低水平；深圳的平均新增住房貸款價值比為 40.64%（見圖 10 左上圖） ；上海的風險相對較低，平均新增住房貸款價值比為 16.22%；廣州的平均新增住房貸款價值比為 36.59%，處于合理水平（見圖 10 右上圖） 。二線城市方面，重慶的平均新增住房貸款價值比為 67.82%，相對較高；南京的平均新增住房貸款價值比為

29、 31.82%；廈門的平均新增貸款價值比為 70.74%，相對較高（見圖 10 左下圖） ；鄭州的平均新增住房貸款價值平均為 41.39%；武漢和天津的平均新增住房貸款價值比分別為 60.38%和 40.28%，處于合理水平（見圖 10 右下圖） 。 圖圖 10 一線和部分二線城市新增貸款價值比（一線和部分二線城市新增貸款價值比（3 個月移動平均）個月移動平均）1 資料來源：國家金融與發展實驗室估算。 1 理論上，貸款價值比（LTV）不應超過 70%。導致計算結果存在差異的原因是：第一，我們使用月度余額之差表示新增量，兩者之間存在差異；第二，由于不能直接得到個貸數據，我們使用總貸款數據或居民中

30、長期貸款數據再乘以某一系數得到個貸數據。 但是， 我們保持單個城市在時間上的系數一致， 以及不同城市在方法上的一致， 因此數據依然具有參考意義。該指標出現負值的原因來自第一條。 10 整體來看，受益于較高的首付比例、較低的 LTV，我國新增個人住房貸款抵押物保障程度較高，個人住房貸款整體風險可控。但是我們仍需警惕在房地產市場形勢大分化的背景下，由于區域性房價持續下跌（比如目前燕郊房價較 2017年高位已經“腰斬” ，對于部分低首付比例的借款人來說其住房已經成為“負資產” ） ，在高價位購房者的房貸資產質量迅速惡化，導致區域商業銀行不良率大幅上升，進而使得部分區域性中小銀行出現嚴重的償付能力不足

31、風險。 四、房企融資形勢 （一）（一）房地產開發貸房地產開發貸余額首次同比下降余額首次同比下降 從央行公布的金融機構貸款投向統計數據來看，截至 2022 年第一季度，房地產開發貸款余額為 12.56 萬億元；與 2021 年末相比，凈增量為 2900 億元，開發貸存量余額在經歷三個季度的持續下降后恢復正增長。但受 2021 年第二季度以來開發貸余額持續壓降影響，2022 年第一季度，房地產開發貸款余額首次出現了同比下降的情況同比下降了 0.4%，增速比上年末的 0.9%低了 1.3 個百分點（見圖 11） 。從 2021 年第四季度開始，央行、銀保監會等部門多次表態，要求銀行業金融機構準確把握

32、和執行好房地產金融審慎管理制度， 支持房地產企業合理融資需求。在政策的支持下，房地產開發貸持續收緊的態勢于 2022 年第一季度有所改善；但行業信用遠未恢復，商業銀行出于風控方面的考慮（例如晉商銀行受房企債務違約影響， 開發貸不良率從 2020 年的 0.28%大幅上升至 2021 年10.29%） ，對新增房地產開發貸的發放仍極為審慎。 圖圖 11 房地產開發貸余額情況（季度）房地產開發貸余額情況（季度） 資料來源：中國人民銀行，Wind。 11 （二）房地產信托規模（二）房地產信托規模仍在仍在持續持續壓降壓降2 從投向房地產行業的信托資金數據來看，截至 2021 年末，房地產信托余額為 1

33、.76 萬億元， 與 2020 年末相比， 余額壓降了 5164.98 億元， 同比下降 22.67 %。 分季度來看，2021 年第一季度至第四季度房地產信托余額分別為 2.17 萬億元、2.08 萬億元、1.95 萬億元、1.76 萬億元；房地產信托存量余額從 2019 年第三季度開始，已連續十個季度下滑。與此同時，房地產信托余額占信托業資金余額的比重也在持續下降。截至 2021 年末，房地產信托余額占信托業資金余額的比重為 11.74%，較 2020 年末下降了 2.23 個百分點（見圖 12 左圖） 。在強監管下，信托投資公司嚴格執行在風險可控的前提下開展房地產信托業務的監管要求，并按

34、監管要求持續壓降房地產信托規模。從房地產信托余額規模、增速和占比來看， “控地產”的監管要求在信托業得到了較好的執行。 從融資成本來看，2021 年房地產信托發行的平均預期年化收益率為 7.35%，加上 2%3%左右的信托公司報酬和信托計劃發行費用， 房地產企業信托融資的平均成本在 9.35%10.35%之間，較 2020 年略有下降。分季度來看，2021 年第一季度至第四季度房地產信托的平均預期年化收益率分別為 7.31%、7.26%、7.33%和 7.53%，呈先降后升趨勢（見圖 12 右圖） 。 圖圖 12 房地產信托情況（季度）房地產信托情況（季度） 資料來源：中國信托業協會，Wind

35、。 2 由于信托數據滯后發布，當前最新數據更新至 2021 年第四季度，本節分析基于 2021 年第四季度及之前的數據。 12 （三）（三）房企境內房企境內外外信用債發行信用債發行規模規模環比環比有所改善有所改善 從境內信用債 （不包括資產證券化產品） 發行情況來看， 2022 年第一季度的發行總額是 1247.56 億元，環比增長 41.54%，但同比下降 27.43%；平均票面利率為 3.61%（見圖 13 左圖） 。從存量情況來看，截至 2022 年第一季度末，房企境內信用債待還余額為 1.86 萬億元，較 2021 年末下降了 2.11%。其中，三年內到期債券余額為 1.08 萬億元。

36、 從境外信用債發行情況來看，2022 年第一季度房企境外債發行規模為 53.98億美元（約為 342.70 億元人民幣） ，環比增長 78.11%，但同比下降 71.37%；平均票面利率為 7.79%（見圖 13 右圖） 。截至 2022 年第一季度末，內地房企境外債存量余額為 1940.39 億美元（約為人民幣 1.23 萬億元） ，較 2021 年末下降1.35%。 整體來看， 2022 年第一季度， 房地產境內、 境外信用債發行規模環比均有所改善，但同比數據仍大幅下降，且存量規模小幅壓縮。目前，房企發行境內、境外信用債募集所得資金主要用于借新還舊。受市場形勢和行業信用風險收縮影響， 房企

37、境內外信用債存量規模仍在壓縮， 借新還舊實際上已難以為繼。 2022 年第一季度，房企境內信用債因違約或展期未能按約償付的數量高達 24 支，涉及恒大、陽光城、華夏幸福、三盛宏業、龍光控股和新力地產 6 家債券發行主體，違約規模 （違約日債券余額） 為 240.12 億元。 對于部分杠桿率較高的民營房企而言，其新增的境內、境外信用債規模并不足以覆蓋到期債券的償付規模，加之市場銷售低迷，短期內房企債券違約事件還會陸續發生。 圖圖 13 房地產開發企業境內、境外信用債發行情況（季度）房地產開發企業境內、境外信用債發行情況（季度） 資料來源：Wind。 13 五、小結和風險提示 房地產市場政策方面，

38、在房地產市場面臨需求收縮、預期轉弱和因大型民營房企債務違約帶來供給沖擊的形勢下，2022 年第一季度中央和部委層面繼續釋放出積極政策信號， 通過對前期房地產調控政策進行糾偏和完善來穩定市場和預期，化解房企債務違約風險。地方政府層面則在“因城施策”原則下，從供需兩側密集出臺房地產市場支持政策。 從房地產市場運行情況來看，2022 年第一季度房地產市場延續了 2021 年末的運行態勢：住房銷售規模大幅下降，庫存去化周期有所上升，且三線城市住宅庫存去化的壓力較大；受三線城市房價下行拖累，全國住房銷售價格整體下行，但持續下行的態勢有所減緩。住房租賃市場表現相對平穩，住房租金受季節性需求減弱影響略有下降

39、；受租金價格水平的季節性下跌影響，住房租金資本化率而略有上升。在銷售端受需求低迷影響、資金端受房企債務違約帶來的行業信用收縮影響的情形下，民營房企拿地意愿和能力均較低，土地交易市場陷入頹勢。 從房地產金融形勢來看， 房地產金融形勢仍然嚴峻， 但在積極的政策環境下，房地產金融形勢在邊際上有所改善。個人住房金融方面，盡管受住房銷售下滑影響，個貸余額同比增速仍在進一步下降，但個貸的平均利率水平在持續降低，放款周期也大幅縮短。同時，受益于較高的首付比例、較低的 LTV，我國新增個人住房貸款抵押物保障程度較高，個人住房貸款整體風險可控。房企融資方面，雖然房地產開發貸款余額首次出現了同比下降的情況， 但存

40、量余額在經歷三個季度的持續下降后恢復正增長；房地產信托規模仍在持續壓降；房地產境內外信用債發行規模雖然同比仍表現為大幅下降， 且存量規模小幅壓縮， 但環比均有所改善。受行業信用收縮影響，金融機構和金融市場投資者對房企的金融支持仍較為審慎，且對于不同的支持力度產生更大分化，主要國有房企更易獲得融資支持。 風險提示方面，有以下風險點值得關注：第一，部分三四線城市的房地產市場預期不穩、 需求下降， 由于市場難以通過價格出清， 庫存上升風險增加； 第二，2022 年 7 月房企境內外債務迎來年內到期高峰（規模達到 1623 億元） ，在當前市場預期較弱以及金融機構避險情緒下，房企流動性嚴重吃緊，部分高

41、杠桿企業難以借新還舊，房企債務違約事件還會陸續發生。 14 附件：相關指標說明 1.租金資本化率：指一套住宅完全靠租金收回成本要經過多少年，它可以衡量房地產泡沫的嚴重程度。具體計算公式為：租金資本化率=每平米住宅價格/每平米住宅一年租金，它與租售比的換算關系為：租金資本化率=1/(租售比12)。本報告中租金資本化率的分子房價數據是通過對二手房交易信息網站的二手房成交價格數據采集和統計而得， 在剔除某些異常值后用成套價格除以住宅面積得到樣本住宅的單位價格，再采取簡單平均法得到整個城市的住宅單價；租金資本化率的分母租金數據是通過對住房租賃信息網站發布的住房租賃價格數據采集和統計而得， 在得到樣本單

42、位月租金后采取簡單平均法得到城市月租金水平，再乘以 12 個月得到城市的年平均租金。 2.庫存去化周期：指的是待售商品房需要多長時間能夠銷售完。具體計算公式為：庫存去化周期=商品房可售套數/商品房成交套數，由于新建商品房市場波動程度較大，本報告采取 3 周移動平均的方式進行平滑處理。數據來源于 Wind數據庫，最終源頭為各城市房地產管理局。 3.貸款價值比（Loan to Value，LTV） ：指貸款占住宅價值的比重，反映了住房消費中使用杠桿的程度，具體計算公式為：貸款價值比=貸款金額/住宅總價。在本報告中，我們使用的是新增貸款價值比（流量數據） ，而不是貸款余額與住宅總價值之比這一存量數據

43、，其原因是我們難以估計住宅存量數據。公式中分子部分新增住宅貸款額根據月度余額之差求得， 對于沒有住戶中長期貸款的情形，我們使用個人消費貸款近似，或使用全國住戶中長期貸款占全國貸款余額這一系數與當地城市的貸款余額相乘的方式求得近似值，分子數據來源于 Wind，最終源頭為人民銀行；分母部分新成交住宅價值，由于存在陰陽合同這一問題，我們使用抓取的數據作為單價，在與各城市房地產管理局公布的住宅成交面積相乘，得到新成交住宅價值。 版權公告： 【版權公告： 【NIFD 季報】為國家金融與發展實驗室版權所有，未經版權所季報】為國家金融與發展實驗室版權所有，未經版權所有人許可， 任何機構或個人不得有人許可， 任何機構或個人不得以任何形式翻版、 復制、 上網和刊登， 如有違反，以任何形式翻版、 復制、 上網和刊登， 如有違反，版權所有人保留法律追責權利。 報告僅反映原文作者的觀點， 不代表版權所有人版權所有人保留法律追責權利。 報告僅反映原文作者的觀點， 不代表版權所有人或所屬機構的觀點?；蛩鶎贆C構的觀點。 制作單位：國家金融與發展實驗室。制作單位：國家金融與發展實驗室。