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1、2022 年 4 月房地產金融NIFD季報主編:李揚蔡真崔玉 陶琦2024 年 5 月 NIFD 季報是國家金融與發展實驗室主要的集體研究成果之一，旨在定期、系統、全面跟蹤全球金融市場、人民幣匯率、國內宏觀經濟、中國宏觀金融、國家資產負債表、財政運行、金融監管、債券市場、股票市場、房地產金融、保險業運行、機構投資者的資產管理等領域的動態，并對各領域的金融風險狀況進行評估。NIFD 季報由三個季度報告和一個年度報告構成。NIFD 季度報告于各季度結束后的第二個月發布，并在實驗室微信公眾號和官方網站同時推出；NIFD 年度報告于下一年度 2 月份發布。特別鳴謝貝殼研究院對本報告提供數據支持I 以舊

2、換新政策有新意，政策效果待檢驗 摘摘 要要 房地產市場運行方面，2024 年第一季度房地產市場的表現較弱，房價普遍下跌，同比降幅有所擴大，但環比降幅有所收窄；新建商品住房銷售額僅為 1.85 萬億元，同比下降三成；住宅開發投資規模繼續下行，土地交易市場仍未能擺脫低迷狀態，行業景氣程度達到歷史低點；住房庫存創 2017 年以來新高，“去庫存”成為住房市場當前最重要任務之一。個人住房金融方面，2024 年第一季度末個人住房貸款余額規模為 38.19 萬億元，環比止跌；個人住房貸款利率繼續下行，部分城市首套住房貸款利率低至 3.35%；但是居民新增購房時使用財務杠桿的意愿有所下降。房企融資方面，20

3、24 年第一季度末房地產開發貸款余額 13.76 萬億元，同比增長 1.7%，繼續保持正增長；房企境內信用債的發行規模為 1171.89 億元，同比下降 16.04%；房企境外債發行規模為 37.54 億美元（約為人民幣 266 億元），同比下降 34.12%，且主要用于債務重組置換高息境外債。房地產政策方面，政府部門從供需兩端持續優化房地產政策措施，支持住房市場需求的釋放和房企融資的改善。重要政策包括：住房限購政策的逐步退出；城市房地產融資協調機制的加速推進落實；住房“以舊換新”政策的推出；密集出臺的住房公積金新政。展望未來，房地產市場運行方面，我們相信隨著住房限購政策的逐步退出，住房“以舊

4、換新”政策、房地產融資協調機制、本報告負責人：本報告負責人：蔡真 本報告執筆人：本報告執筆人：蔡真 國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心主任 崔玉 國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心研究員 陶琦 貝殼研究院數據研究總監 【NIFD 季報】季報】全球金融市場 人民幣匯率 國內宏觀經濟 宏觀杠桿率 中國宏觀金融 中國金融監管 中國財政運行 地方區域財政 房地產金融房地產金融 債券市場 股票市場 銀行業運行 保險業運行 機構投資者的資產管理 II 住房公積金新政的落實，消化存量房產和優化增量住房政策措施的推出，房地產市場的供需兩端均會有所改善。房地產金融方面，我們認為個人住房融資有望進一步改善

5、，以更好地支持剛性、改善性住房需求的釋放；房企信貸融資也會隨著獲批“白名單”項目貸款的發放進一步增加，但是房企債券融資可能還會進一步下降。從風險方面來看，有以下幾點風險點需要持續關注：第一，商業銀行房地產行業貸款不良率、不良余額的持續上升；第二，經營貸違規置換個人住房貸款風險的逐漸暴露；第三，出險房企違約債務的處置。目錄 一、房地產市場運行形勢.1（一）住房價格普遍下跌.1（二）新建商品住房銷售額同比下降三成.2（三）住房開發投資規模仍下降.3（四）房地產行業景氣程度達到歷史最低點.4（五）土地交易市場仍未能擺脫低迷狀態.5（六）“去庫存”成為住房市場當前最重要任務之一.5（七）住房租金價格水

6、平同比小幅下降.6（八）租金資本化率基本保持穩定.7 二、個人住房金融形勢.8（一）首套住房貸款利率可低至 3.35%.8（二）個人住房貸款余額規模環比止跌.9（三）居民新增購房時使用財務杠桿的意愿有所下降.10 三、房企融資形勢.11（一）房地產開發貸款余額的同比增速保持正增長.11（二）房企境內外信用債發行規模均同比大幅下降.12 四、房地產市場重要政策分析.13（一）住房限購政策正在逐步退出.13 （二）城市房地產融資協調機制正在加速推進落實.13（三）多城推出住房“以舊換新”政策.14（四）住房公積金新政密集出臺.17 五、房地產市場主要風險情況分析.18（一）個別商業銀行房地產行業貸

7、款不良率大幅提升.18（二）經營貸違規置換個人住房貸款產生的風險可能會逐漸暴露.19（三）房企境內債券違約形勢有所放緩.21 六、房地產市場及房地產金融運行形勢判斷.22 附件：相關指標說明.23 1 一、房地產市場運行形勢（一）（一）住房價格普遍下跌住房價格普遍下跌 從國家統計局公布的 70 個大中城市商品住宅銷售價格變動數據來看，2024年第一季度，70 個大中城市的新建商品住宅銷售價格同比下降 2.65%，同比降幅較 2023 年末擴大了 1.77 個百分點；二手住宅銷售價格則同比下降 5.90%，下跌幅度較大，且同比降幅較 2023 年末擴大了 1.83 個百分點（見圖 1 左上圖）。

8、從住房銷售價格的環比走勢來看，2024 年第一季度末，70 個大中城市的新建商品住宅、二手住宅銷售價格分別環比下降 0.30%、0.50%；月度環比跌幅較 2023 年末分別收窄 0.1 和 0.3 個百分點。分城市層級來看，2024 年第一季度，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降 1.47%，二手住宅銷售價格同比下降 7.32%（見圖 1 右上圖）；二線城市新建商品住宅銷售價格同比下降 1.98%，二手住宅銷售價格同比下降 5.92%（見圖 1左下圖）；三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降 3.39%，二手住宅銷售價格同比下降 5.72%（見圖 1 右下圖）。圖圖 1 70 個大中城市房價

9、走勢（個大中城市房價走勢（月度月度環比）環比）資料來源：國家統計局，Wind。注：70 個大中城市房地產價格統計按照一二三線城市劃分，一線城市指北京、上海、廣州、深圳 4 個城市；二線城市指天津、石家莊、太原、呼和浩特、2 沈陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、?？?、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊共 31 個城市；三線城市指唐山、秦皇島、包頭、丹東、錦州、吉林、牡丹江、無錫、徐州、揚州、溫州、金華、蚌埠、安慶、泉州、九江、贛州、煙臺、濟寧、洛陽、平頂山、宜昌、襄陽、岳陽、常德、韶關、湛江、惠州、桂林、北

10、海、三亞、瀘州、南充、遵義、大理共 35 個城市?？傮w來看，2024 年第一季度 70 個大中城市住房價格普遍下跌，并表現為同比降幅有所擴大，但是環比降幅有所收窄。其中，2023 年 3 月，新建商品住宅價格表現為同比下降的城市數量為 58 個，環比下降的城市數量為 57 個；二手住宅價格表現為同比下降的城市數量為 70 個，環比下降的城市數量為 69 個。從市場情況來看，二手房市場“以價換量”特征較為明顯，部分居民出于置換需求或對資產持續縮水的擔憂，開始以顯著低于區域平均掛牌價的價格出售持有的住房。（二）（二）新建商品住房銷售額同比下降三成新建商品住房銷售額同比下降三成 從新建商品住宅銷售情

11、況來看，2024 年第一季度全國新建商品住宅的銷售面積僅為 1.89 億平方米，同比下降 23.4%；與 2023 年同比下降 8.2%相比，同比降幅擴大了 15.2 個百分點。2024 年第一季度新建商品住宅銷售額為 1.85 萬億元，同比下降 30.7%；與 2023 年同比下降 6.0%相比，同比降幅擴大了 24.7 個百分點（見圖 2）。2024 年第一季度，新建住房銷售市場規模同比大幅下行的主要原因可能包括以下五點。一是，2023 年 24 月，住房銷售市場出現了短暫的“小陽春”行情，受高基數效應影響，新建住房銷售規模同比降幅較大。二是，自 2021 年下半年以來，數十家大型房企陸續

12、出現債務違約問題，且問題房企的期房項目大多出現難以如期交付的問題。購房者為避免陷入爛尾樓糾紛，對期房購買意愿下降，導致新建商品住房銷售不佳。從 2024 年第一季度全國新建商品住房的銷售數據來看，期房銷售面積 1.38 億平方米、銷售額 1.43 萬億元，分別同比下降 32.6%和 38.1%；現房銷售面積 5091 萬平方米、銷售額 4251 億元，分別同比上漲 21.2%和 15.7%。三是，房地產市場進入深度調整期，購房者對房價還會繼續下行的預期較強，住房市場中的投資、投機性需求基本消失，部分具有購房能力的剛需、改善性需求者的觀望情緒較濃。四是，青年群體就業和收入增長預期較差，部分剛性需

13、求難以轉化為市場的有效需求。五是，二手住房市場供給上升，且部分房3 源的價格下調幅度較大，部分購房者轉而購買更具性價比的二手住房，導致二手房市場對新建住房市場的替代效應增強。圖圖 2 商品住宅銷售情況（季度）商品住宅銷售情況（季度）資料來源：國家統計局，Wind。注：房地產開發投資、新建商品房銷售面積等指標的增速均按可比口徑計算。報告期數據與上年已公布的同期數據之間存在不可比因素，不能直接相比計算增速。主要原因是：（1）進一步明確房地產開發統計界定標準，將符合房地產開發統計標準的項目納入統計范圍，剔除單純一級土地開發等非房地產開發項目；（2）加強商品房銷售數據審核，剔除退房和具有抵押性質等非商

14、品房銷售數據；（3）加強統計執法，對發現的問題數據按照相關規定進行了改正。（三）（三）住房開發投資規模仍下降住房開發投資規模仍下降 從商品住宅的投資數據來看，2024 年第一季度全國住宅開發投資完成額為1.66 萬億元，同比下降了 10.5%，同比增速連續 8 個季度為負值（見圖 3 左圖）。從商品住宅的開發數據來看，2024 年第一季度，住宅新開工面積僅為 1.25 億平方米，同比下降 28.7%，同比增速連續 12 個季度為負值；住宅竣工面積 1.11 億平方米，同比下降 21.9%（見圖 3 右圖）?？傮w來看，受新建商品住房銷售疲軟拖累，房企對住宅開發投資的意愿和能力均顯不足，商品住宅開

15、發投資完成額、新開工面積、竣工面積均同比大幅下降，房地產市場的供給端仍處于下行調整階段。4 圖圖 3 商品住宅供給情況（季度）商品住宅供給情況（季度）資料來源：國家統計局，Wind。（四）（四）房地產行業景氣程度達到歷史最低點房地產行業景氣程度達到歷史最低點 從國家統計局公布的全國房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）1數據來看，國房景氣指數由 2023 年末的 93.36，進一步下滑至 2024 年第一季度末的 92.07（見圖 4）。自 2022 年 9 月開始，國房景氣指數已連續 19 個月處于較低景氣水平，表明房地產行業景氣程度仍然較弱。圖圖 4 房地產市場景氣程度情況房地產市場景

16、氣程度情況（月度）（月度）資料來源：國家統計局，Wind。1 全國房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）遵循經濟周期波動的理論，以景氣循環理論與景氣循環分析方法為依據，運用時間序列、多元統計、計量經濟分析方法，以房地產開發投資為基準指標，選取了房地產投資、資金、面積、銷售有關指標，剔除季節因素的影響，包含了隨機因素，采用增長率循環方法編制而成，每月根據新加入的數據對歷史數據進行修訂。通常情況下，國房景氣指數 100 點是最合適的景氣水平，95 至 105 點之間為適度景氣水平，95 以下為較低景氣水平，以下為較低景氣水平，105 以上為偏高景氣水平。5 目前，國房景氣指數已達到 1995

17、年以來的歷史最低水平。我們相信隨著房地產市場供需兩端支持政策的逐步落實生效和市場的逐步出清，房地產市場將會逐漸接近本輪階段性調整的底部。（五）（五）土地交易市場仍未能擺脫低迷狀態土地交易市場仍未能擺脫低迷狀態 2024年第一季度百城住宅類土地供應面積為2536萬平方米，同比下降10.0%；成交面積為 1873 萬平方米，同比下降 13.7%；成交金額為 2552 億元，同比增長1.1%（見圖 5 左圖）。2024 年第一季度百城共有 1441 宗土地未能成交，同比上升 60.1%；住宅類用地成交土地平均溢價率為 5.1%，較 2023 年略有提升（見圖5 右圖）。從財政部財政收支情況數據來看，

18、2024 年第一季度國有土地使用權出讓收入 8147 億元，同比下降 6.7%?？傮w來看，土地交易市場仍未能擺脫低迷狀態，主要原因是新建商品住房市場銷售的持續疲軟，大部分房企面臨著較大的經營和償債壓力，導致房企的拿地意愿和能力仍然較弱。但是，受住宅類土地供給規模下降和部分核心城市增加核心區域土地供給等因素的影響，成交土地的平均價格、平均溢價率均有所上升。圖圖 5 100 大中城市土地交易情況大中城市土地交易情況（季度）（季度）資料來源：Wind。（六）（六）“去庫存”成為住房市場當前最重要任務之一“去庫存”成為住房市場當前最重要任務之一 從庫存去化情況來看，14 個樣本城市平均住宅庫存去化月數

19、由 2023 年末的24.6 個月上升至 2024 年第一季度末的 37.3 個月，庫存去化周期出現較大幅度的上升。分城市層級來看，2024 年第一季度末，一線城市平均住宅庫存去化周期為22.0 個月，較 2023 年末上升了 8.9 個月；二線城市平均住宅庫存去化周期為 34.16 個月，較 2023 年末上升 15.8 了個月；三線城市平均庫存去化周期為 55.9 個月，較 2023 年末上升 13.6 了個月（見圖 6）?？傮w來看，2024 年第一季度新建商品住房市場銷售形勢仍然較弱，新建住房銷售面積同比大幅下調；同時，待售商品住宅面積2卻達到 3.95 億平方米，同比增長 23.9%，

20、為 2017 年第一季度末以來的新高。這導致一、二、三線城市住宅庫存去化周期均出現較大幅度的上升，且三線城市的庫存去化壓力最大?！叭齑妗背蔀樽》渴袌霎斍白钪匾蝿罩?。圖圖 6 各城市房地產庫存去化情況（各城市房地產庫存去化情況（3 周移動平均）周移動平均）資料來源：根據 Wind 統計計算。注：因南寧、東莞、泉州、寶雞的商品房可售或銷售套數數據存在不再更新或缺失問題，本報告考察的城市數量由 2021 年的 18 個調整為 14 個。圖中的一線城市包括北京、上海、廣州、深圳，二線城市包括杭州、南京、蘇州、廈門、南昌、福州、青島，三線城市包括莆田、東營、舟山。（七七）住房租金價格水平同比小幅下

21、降住房租金價格水平同比小幅下降 從貝殼研究院統計的 50 城住房租金價格指數來看，2024 年第一季度末 4 個一線城市的平均住房租金水平同比下降 3.8%；28 個二線城市的平均住房租金水平同比下降 2.9%；18 個三線城市的平均住房租金水平同比下降 2.8%（見圖 7）?？傮w來看，2024 年第一季度雖然住房租金水平受季節性需求影響而有所回升，但是住房租金價格水平仍表現為同比小幅下降。2 待售商品住宅面積是指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品住宅中，尚未銷售或出租的商品住宅建筑面積，僅統計商品住宅現房待售面積，不包括可售商品住宅期房待售面積。7 圖圖 7 貝殼貝殼 50 城住房租金指數

22、（月度，定基城住房租金指數（月度，定基 2018 年年 11 月月=100）資料來源：貝殼研究院。注：50 個城市的住房租金價格指數統計按照一二三線城市劃分，一線城市指北京、上海、廣州、深圳 4 個城市；二線城市指成都、大連、福州、貴陽、哈爾濱、杭州、合肥、呼和浩特、濟南、昆明、蘭州、南昌、南京、寧波、青島、廈門、沈陽、石家莊、蘇州、太原、天津、武漢、西安、銀川、長春、長沙、鄭州、重慶共 28 個城市；三線城市指常州、東莞、佛山、惠州、嘉興、廊坊、洛陽、綿陽、南通、泉州、紹興、溫州、無錫、蕪湖、徐州、煙臺、中山、珠海共18 個城市。（八八）租金資本化率基本保持穩定租金資本化率基本保持穩定 除了

23、考察住房市場的絕對價格水平外，還可以通過相對價格指標來衡量房價價格水平，下文采用的是租金資本化率。租金資本化率是由每平米住宅的價格除以每平米住宅的年租金得到，其含義是一套住宅完全靠租金收回成本要經過多少年，可以較好地用于刻畫房價泡沫程度。這一概念與租售比類似，但更加直觀。2024 年第一季度末，4 個一線城市的平均租金資本化率為 55.2 年，與 2023年末持平（見圖 8 上圖）；二線熱點城市的平均租金資本化率由 2023 年末的 49.9年小幅上升至 50.6 年；二線非熱點城市的平均租金資本化率由 2023 年末的 47.6年小幅上升至 48.6 年（見圖 8 左下圖）；三線城市的平均租

24、金資本化率由 2023 年末的 41.0 年小幅下降至 2023 年末的 40.7 年（見圖 8 右下圖）?？傮w來看，2024 年第一季度租金資本化率基本保持穩定。但是因為租金價格水平下降幅度與房價下降幅度略有差異，導致樣本城市的租金資本化率表現為一線城市持平、二線城市略有上升、三線城市略有下降。8 圖圖 8 租金資本化率走勢租金資本化率走勢（月度）（月度）資料來源：國家金融與發展實驗室監測數據。注：本報告監測的二線熱點城市包括杭州、南京、蘇州、武漢、成都、廈門、福州、西安、合肥，二線非熱點城市包括天津、重慶、鄭州、長沙、南寧、南昌、青島、寧波，三線城市包括昆明、太原、蘭州、烏魯木齊、呼和浩特

25、、湖州、泉州、常德、蚌埠。二、個人住房金融形勢（一一）首套住房貸款利率可低至首套住房貸款利率可低至 3.35%從 50 城個人住房貸款的平均利率水平來看，2024 年第一季度末全國首套住房貸款的平均貸款利率約為 3.59%（LPR 減 36 個基點），較 2023 年末下降了 29個基點（見圖 9）。其中，中山、珠海兩個城市首套住房貸款利率已低至 3.35%，僅比同期住房公積金貸款利率（3.1%）高 25 個基點；中山、珠海、常州、大連、福州等 32 個樣本城市的首套房貸利率已低于 3.75%（LPR 減 20 個基點）；全部樣本城市的首套房貸利率均不高于 LPR（3.95%）。2024 年第

26、一季度末，全國二套住房貸款的平均貸款利率約為 4.17%（LPR 加 22 個基點），較 2023 年末下降了 25 個基點（見圖 9）。其中，蘭州的二套住房貸款利率已下調至 4.10%，常州、大連、東莞、佛山、貴陽等 41 個樣本城市的二套住房貸款利率下調至房貸利率9 政策下限 4.15%（LPR 加 20 個基點）?？傮w來看，因為 5 年期及以上 LPR 在 2024 年 2 月下調了 25 個基點，且部分城市因房價持續下行而階段性下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，2024 年第一季度我國首套、二套住房貸款的平均利率均有一定程度的下調。其中，首套住房貸款利率平均下調幅度更大

27、。2024 年第一季度末，首套、二套住房貸款之間的平均利差為 58 個基點，較 2023 年末擴大了 4 個基點。圖圖 9 個人住房貸款平均利率走勢個人住房貸款平均利率走勢 資料來源：貝殼研究院，中國人民銀行，Wind。注：個貸利率統計的 50 個城市包括北京、常州、成都、大連、東莞、佛山、福州、廣州、貴陽、哈爾濱、杭州、合肥、呼和浩特、惠州、濟南、嘉興、昆明、蘭州、廊坊、洛陽、綿陽、南昌、南京、南通、寧波、青島、泉州、廈門、上海、紹興、深圳、沈陽、石家莊、蘇州、太原、天津、溫州、無錫、蕪湖、武漢、西安、徐州、煙臺、銀川、長春、長沙、鄭州、中山、重慶、珠海。（二二）個人住房貸款余額規模環比止跌

28、個人住房貸款余額規模環比止跌 從存量數據看，截至 2024 年第一季度末，我國個人住房貸款余額為 38.19 萬億元，第一季度增加 51 億元；占全部信貸余額的比例為 15.5%（見圖 10 左圖）。從個人住房貸款余額同比增速來看，2024 年第一季度，個人住房貸款余額同比下降 1.90%，同比增速連續四個季度為負；從個人住房貸款余額季度環比增速來看，2024 年第一季度，個人住房貸款余額環比增長 0.05%。個人住房貸款存量余額規模在經歷連續三個季度的凈減少之后，環比止跌。從居民部門新增中長期貸款月度數據來看，2024 年第一季度，居民部門新增中長期貸款月度平均增量為 3250 億元，較 2

29、023 年第一季度 3147 億元的月度10 平均增量，同比增加了 3.26%（見圖 10 右圖）?？傮w來看，2024 年第一季度居民部門新增中長期貸款月度均值表現為有所增加，個人住房貸款余額規模環比也開始止跌，大規模提前還貸導致個人住房貸款余額持續下行的情況得到一定程度的緩和。圖圖 10 個人住房貸款余額及居民新增中長期貸款情況個人住房貸款余額及居民新增中長期貸款情況 資料來源：中國人民銀行，Wind。（三三）居民新增購房時使用財務杠桿的意愿有所下降居民新增購房時使用財務杠桿的意愿有所下降 我們計算了一線城市和部分二線城市新增二手住房貸款價值比（Loan to Value，LTV），這一指標

30、可以衡量住房價值對新增住房貸款的保障程度，也可以用于反映個人住房貸款違約風險的大小。相關研究表明，LTV 與個人住房貸款違約率顯著正相關，如果這一指標數值較低，說明購房中使用自有資金的比例較高，則銀行等金融機構面臨的風險較小。2024 年第一季度末，一線城市中北京的平均新增二手住房貸款價值比為36%，上海的平均新增二手住房貸款價值比為 39%，均處于較低水平（見圖 11 左上圖）；廣州的平均新增二手住房貸款價值比為 56%，深圳的平均新增二手住房貸款價值比為 53%，均處于合理水平（見圖 11 右上圖）。二線城市方面，成都的平均新增二手住房貸款價值比為 59%，合肥的平均新增二手住房貸款價值比

31、為59%，南京的平均新增二手住房貸款價值比為 56%，天津的平均新增二手住房貸款價值比為 57%，均處于合理水平（見圖 11 左下圖）；西安的平均新增二手住房貸款價值比為 61%，重慶的平均新增二手住房貸款價值比為 65%，東莞的平均新增二手住房貸款價值比為 68%，佛山的平均新增二手住房貸款價值比為 70%，處于相對較高水平，但平均首付比例亦在 3 成左右（見圖 11 右下圖）。11 總體來看，2024 年第一季度 12 個樣本城市的新增二手住房貸款價值比與2023 年末相比均有所下降。這意味著在房價持續下行、收入增長預期較弱的背景下，居民購房時使用財務杠桿的意愿有所下降。從首付比例來看，1

32、2 個樣本城市購房者的平均首付支付比例均在 36 成之間，新增二手住房貸款抵押物保障程度均較高，商業銀行個人住房貸款在房價下跌的情形下亦有較厚的“安全墊”。圖圖 11 一線和部分二線城市新增二手住房貸款價值比（一線和部分二線城市新增二手住房貸款價值比（LTV）資料來源：貝殼研究院。三、房企融資形勢（一一）房地產開發貸款余額的同比增速保持正增長房地產開發貸款余額的同比增速保持正增長 從中國人民銀行公布的金融機構貸款投向統計數據來看，2024 年第一季度末房地產開發貸款余額為 13.76 萬億元，同比增長 1.7%，其中，第一季度增加6090 億元。房地產開發貸款余額占全部信貸余額的比例為 5.6

33、%（見圖 12）?？傮w來看，隨著房企融資政策環境的進一步改善、“保交樓”專項借款的有序投放、部分存量房地產開發貸款獲準展期和房地產融資協調機制的推進落實，房地產開發貸款余額的同比增速連續 7 個季度保持正增長，為房企提供了穩定的信貸資金支持。12 圖圖 12 房地產開發貸余額情況（季度）房地產開發貸余額情況（季度）資料來源：中國人民銀行，Wind。（二二）房企境內外信用債發行規模均同比大幅下降房企境內外信用債發行規模均同比大幅下降 2024 年第一季度，房企境內信用債（不包括資產證券化產品）的發行規模為1171.89 億元，同比下降 16.04%；平均票面利率為 3.11%，為 2014 年以

34、來最低值（見圖 13 左圖）。從存量情況來看，2024 年第一季度末房企境內債券待還余額為 1.91 萬億元，較 2023 年末減少 2.62%；其中，新增 2024 年內到期的境內債規模為 2386 億元。2024 年第一季度，房企境外債發行規模為 37.54 億美元（約為人民幣 266 億元），同比下降 34.12%；平均票面利率為 1.82%（見圖 14 右圖）。其中，中梁控股和中國奧園因債務重組分別發行了 14.19 億美元、22.43 億美元的低息債、永續債或可轉債，利率為 0%5.5%，用于置換存量境外債。從存量情況來看，2024年第一季度末房企境外債存量余額為 1602 億美元（

35、約為人民幣 1.14 萬億元）。圖圖 14 房企境內、境外信用債發行情況房企境內、境外信用債發行情況（季度）（季度）資料來源：Wind。13 四、房地產市場重要政策分析（一一）住房限購政策正在逐步退出住房限購政策正在逐步退出 2021 年下半年以來，以恒大為代表的多家大型房企出現債務違約，房地產市場進入深度調整期。住房市場需求端表現為投資、投機性的需求基本消失，剛需群體觀望情緒濃厚，改善性需求因置換鏈條不暢而難以充分釋放；供給端表現為現房、存量二手住房供給大幅上升。住房市場的供求關系表現為供過于求，住房市場價格持續下行（自 2022 年第一季度以來 70 城住房價格同比增速持續為負）。為適應住

36、房市場供求關系發生重大變化的新形勢，增加住房市場需求，適時優化或取消住房限購政策成為各城市的共同選擇。2022 年 3 月，鄭州等城市優化調整房地產行政性限制政策，放松住房限購要求；2022 年 12 月，佛山、東莞取消了住房限購政策。在此之后，更多的城市開始優化或取消住房限購政策，調整住房限購政策的城市范圍逐漸擴大到核心二線城市和一線城市。截至 2024 年 4 月 30 日，佛山、東莞、揚州、嘉興、南京、大連、蘭州、濟南、青島、福州、鄭州、沈陽、合肥、武漢、無錫、寧波、太原、昆明、廈門、蘇州、中山、長沙、成都等 20 多個大中城市已在全市范圍內取消住房限購政策；北京取消通州區額外的住房限購

37、要求、取消離婚家庭住房限購政策、放寬五環外購房套數限制；上海放松對非戶籍單身人士在外環以外區域（崇明區除外）購房的限購要求；廣州取消對 120 平米以上住房的限購要求；深圳取消購房對落戶年限以及繳納個人所得稅、社會保險年限要求；西安取消二環外住房限購政策；杭州取消非主城區和全市二手房限購要求；天津取消非主城區、京冀區域戶籍或就業人員住房限購要求、取消戶籍人員主城區 120 平米以上新建商品住房限購要求?？傮w來看，國內大中城市的住房限購政策正在逐步退出。住房限購政策的優化或取消，有助于進一步釋放住房消費需求潛力，進而改善房地產市場需求偏弱、房價持續下行的市場形勢。（二二）城市房地產融資協調機制正

38、在加速推進落實城市房地產融資協調機制正在加速推進落實 為貫徹落實中央金融工作會議、中央經濟工作會議“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，促進金融與房地產良性循環”的部署，住建部和金14 融監管總局于 2024 年 1 月 5 日發布了關于建立城市房地產融資協調機制的通知（建房20242 號），通過精準支持和滿足房地產項目的合理融資需求，進而促進房地產市場平穩健康發展。為加快推動城市房地產融資協調機制落地見效，2024 年 1 月 26 日，住建部召開城市房地產融資協調機制部署會，要求各地以項目為對象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產項目名單，協調本行政區域內金融機構發放貸款，精準

39、有效支持合理融資需求。在此之后，各城市快速推進房地產融資協調機制的落實。截至 2024 年第一季度末，商業銀行對協調機制推送的全部第一批“白名單”項目完成審查；其中，審批同意項目數量超過 2100 個，總金額超過 5200 億元。建立城市房地產融資協調機制可以更為精準、有效地解決房企融資過程中金融機構存在的所有制歧視和過度避險問題，有效滿足仍具有償債能力房地產項目的融資需求。在該機制框架下，以房企項目為載體，金融機構根據項目的資質、信用、財務、抵押物情況評估其貸款資格，與房企所有制情況、是否債務違約均無關。例如，金科股份是已債務違約的民營房企，根據其 2023 年年報披露的信息，截至 2024

40、 年 4 月 30 日（報告披露日），該房企在全國 14 個?。ㄗ灾螀^、直轄市）的 83 個房地產項目入圍“白名單”；其中，6 個項目已取得信貸放款資金，合計 2.52 億元。城市房地產融資協調機制的加速推進落實在一定程度上緩解了房企項目層面的資金壓力，這有利于支持房企項目公司完成保交樓工作，對促進房地產行業平穩健康發展具有積極意義。（三三）多城推出住房“以舊換新”政策多城推出住房“以舊換新”政策 2023 年以來，存量住房市場二手房掛牌量大幅上升，出售難成為二手房賣方普遍面臨的問題。部分改善性住房需求家庭（尤其是需要通過“賣一買一”來實現住房條件改善的家庭），其住房置換鏈條卡在賣舊房環節。為

41、充分釋放住房市場的改善性需求，更好地支持居民住房梯度消費，目前淄博、青島、鄭州、揚州、南京、上海等 50 多個城市推出了住房“以舊換新”政策。各城的住房“以舊換新”政策主要包括以下四種模式。模式一：模式一：由政府或行業協會組織房企、中介機構，通過提供“幫售購新”服務，以市場化交易的方式開展住房“以舊換新”活動。房企、中介機構、置換需求購房者簽訂三方協議，購房者委托中介機構掛牌出售舊房，并由中介機構優先15 推售；同時，購房者與房企簽訂購房意向合同，繳納新房意向訂金鎖定新房。在三方約定的時間內（一般為 13 個月），如果舊房成功出售，購房者需按約定完成新房購買手續；如果舊房未能成功出售，房企需按

42、約定無條件退還新房意向金。該模式為純市場化模式，被各城市廣泛采用。以上海為例，上海市房地產行業協會、上海市房地產經紀行業協會聯合發起商品住房“以舊換新”活動，20 余家房企、近 10 家中介機構參加。計劃出售二手住房并購買新房的購房者首先與房企達成購買新房的意向，再由中介機構優先推動其舊房交易，舊房成功出售后按約定完成新房交易；房企承諾，在一定期限內，舊房未成功出售的，購房居民可以無條件“退房退款”；中介機構承諾，對購房居民的舊房“全城推、優先賣”。模式二：模式二：通過政府部門、國有企業或房企直接收購舊房，開展住房“以舊換新”活動。政府部門、國企或房企基于市場評估價，直接收購具有置換需求購房者

43、的符合條件的二手房，售房款用于購買特定或非特定項目的新建商品住房。政府部門、國企收購的舊房可以用于人才房、保障房、拆遷安置房，增加保障性住房供給；房企收購的舊房可以通過出售、出租等方式處置。以鄭州為例，鄭州城市發展集團有限公司（以下簡稱“城發集團”）作為政府指定的收購主體來收購二手住房，促成群眾通過“賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房。首先，城發集團根據主城區保障性租賃住房需求和缺口，在滿足職住平衡前提下，制定收購計劃、收購房源條件等；其次，符合條件的換房群眾通過信息平臺登記待售二手住房信息，同時選定意向購買的新建商品住房，與房企簽訂商品房購買意向書；然后，城發集團基于專業房地產評估機

44、構對待收購二手住房的評估價格與換房群眾進行洽談，洽談成功后簽訂收購意向協議，城發集團向金融機構申請貸款用于支付二手房購房款；最后，城發集團與換房群眾簽訂二手房收購協議，換房群眾與房企簽訂商品房買賣合同，城發集團向金融機構申請的貸款直接轉入房企監管賬戶，購房者通過補足差價購買新建商品住房，并辦理房產交易過戶、不動產登記、住房交接手續等。城發集團已在金水區、鄭東新區等區域進行試點，試點期間計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”500 套，并將逐步在主城區全面實施，全年計劃完成 5000 套，且收購的舊房主要用于保障性租賃住房。16 模式三：模式三：政府部門通過給予稅費優惠或購房補貼，支持改善性住房

45、需求群體通過住房“以舊換新”改善居住條件。例如，揚州通過給予契稅補貼支持住房“以舊換新”，對于置換需求購房者，在 2024 年 1 月 1 日以后，政策有效期內，在市區出售自有住房并在 1 年內購買新建商品住宅的，或在市區購買新建商品住宅并在 1 年內出售自有住房的，給予新購商品住宅契稅補貼（補貼比例不超過 1.5%）；沈陽通過給予購房補貼支持住房“以舊換新”，對于 2023 年 12 月 22 日2024年 3 月 31 日期間，在沈陽市范圍內，出售自有住房并購買一套新建商品住房的購房人，由市財政給予購買新建商品住房 100 元/平方米補貼，賣舊房買新房時間不分先后（活動時限已延長至 202

46、4 年 12 月 31 日）。模式四：模式四：通過“舊轉?！钡姆绞?，支持住房“以舊換新”。肇慶市于 2024 年4 月推出住房“舊轉?！蹦Ｊ?，即有改善住房需求的市民群體，將本人或直系親屬持有的可用于出租的商品住房，自愿申請納入保障性住房房源，經屬地住房保障部門審核后，符合條件的，由屬地政府委托的機構參考市場價格一次性支付一定年限的租金進行統租。統租后的房屋用于本轄區保障性租賃住房或公租房運營。申請人的全部租金收益用于新購肇慶市行政區域范圍內的新建商品住房?？傮w來看，四種模式的住房“以舊換新”政策均有助于暢通二手房、新房置換鏈條，釋放改善性住房需求，推動二手房、新建商品住房的庫存去化。比較而言，

47、模式一、模式三和模式四仍然面臨較多問題，可能政策效果不及預期：模式一是純市場化的方式，在當前的住房市場環境下，舊房在約定期限內不能順利出售的可能性仍較高；模式三中的稅費優惠和購房補貼只能起到降成本的作用，并不能解決存量房市場舊房難以出售問題，對暢通二手房、新房置換鏈條的作用有限；就模式四而言，因我國住房市場租金資本化率較低，住房年租金收益率僅有2%左右，“舊轉?！蹦Ｊ较录词挂淮涡灾Ц睹竦浞ㄒ幎ǖ淖罡咦赓U 20 年的租金，也僅夠支付購買新建住房的首付款，政策效果可能會不及預期。經過對比，模式二由于地方政府對收購托底，可以有效拉動改善性需求，有助于實現去庫存和保交樓目標；同時，地方政府收購的舊房經

48、改造后用于保障性住房的出租，解決了新市民買不起的難題，實現了住有所居。這一政策有利于實現房地產市場的多個目標，不過鑒于當前地方政府財力較為困難，中央政府可采取直接補貼或政策性金融專項貸款的方式給予支持。17（四四）住房公積金新政密集出臺住房公積金新政密集出臺 當前，住房市場的供求關系表現為供過于求，住房市場價格持續下行。為促進住房需求的釋放，全國各地密集出臺住房公積金新政。住房公積金新政的主要內容涉及以下八個方面：第一，調整房屋套數認定標準。例如，太原將住房公積金貸款購房套數認定標準調整為依據擬購房家庭成員名下在購房地實際擁有的成套住房數量及在全國范圍內的住房公積金貸款使用次數進行認定。第二，

49、降低住房公積金貸款最低首付比例。例如，海南將首套住房公積金個人住房貸款的最低首付比例下調至 20%。第三，提高住房公積金住房貸款最高貸款額度，主要調整方式包括直接提高最高貸款額度、提高貸款額度計算倍數、將首套及二套最高貸款額度調整為相同、上浮多孩家庭最高貸款額度、上浮高品質住宅與綠色住宅最高貸款額度、上浮人才購房貸款最高貸款額度等。第四，提高住房公積金貸款二手房可貸年限。例如，北京對于購買已完成老舊小區改造的二手住房，其最高可貸年限由低于房屋剩余使用年限減三年（磚混：47-房齡，鋼混：57-房齡），調整為低于剩余土地使用年限減三年（67-房齡），貸款年限最高為 30 年。第五，調整住房公積金提

50、取政策，包括調整提取時限、頻次，提高住房租賃提取額度，支持提取公積金支付首付款，支持提取直系親屬住房公積金支付購房款，支持老舊小區加裝電梯提取公積金，支持適老改造提取公積金，支持支付物業費提取公積金等。第六，深化區域城市住房公積金提取互認。例如，成都市繳存人在重慶市、綿陽市行政區域內購房，申請提取住房公積金的，無需提供本人或配偶戶籍所在地或工作所在地證明。第七，放寬“商轉公”限制。例如，福州將申請辦理商業性住房貸款轉住房公積金貸款業務的條件由“從未申請過住房公積金貸款的職工家庭”，放寬為“符合住房公積金貸款申請條件的職工家庭”。第八，支持靈活就業人員繳納住房公積金。例如，成都支持已滿 16 周

51、歲不滿 60 周歲具有完全民事行為能力的個體經營者、非全日制工作人員、新就業形態人員等靈活就業人員參加住房公積金制度，并對繳存人賬戶中存儲時間滿 1年的資金部分，每年給予 0.5%1%的補貼（每個繳存人享受補貼的金額合計不超過 1 萬元）。各地住房公積金新政總結起來有三個特點：第一，支持力度加大，包括住房公積金貸款額度、可貸年限等都有較大改進；第二，惠民生，除了異地存取方便、18 提高提取頻次等細節，特別值得一提的是成都支持靈活就業人員參加住房公積金制度，用時還有繳存補貼，目前也有更多城市積極推行該政策；第三，針對住房金融與綠色金融、養老金融的結合進行了有益探索，支持購買綠色住宅和適老改造提取

52、公積金。房地產新模式的核心是建立“人、房、地、錢”要素聯動的供需匹配新機制。各地的住房公積金新政就是從錢的角度，以低成本資金支持剛需群體和改善性群體的實現住有所居。這在宏觀上，有利于房地產向新模式轉型，實現整個市場的平穩健康發展；在微觀上，有利于老百姓實現更好居住的愿望。五、房地產市場主要風險情況分析（一一）個別商業銀行房地產行業貸款不良率大幅提升個別商業銀行房地產行業貸款不良率大幅提升 貸款不良率是衡量商業銀行貸款質量和風險的重要指標。從 24 家樣本商業銀行的數據來看，2023 年 24 家樣本商業銀行房地產行業貸款不良率為 0.10%40.39%，均值為 5.32%、中位數值為 4.57

53、%，不同銀行間差異較大；但是遠高于同期商業銀行平均 1.59%的不良貸款率（見表 1）。從近年來 24 家樣本商業銀行房地產行業貸款不良率和不良余額的變化來看，不良貸款率中位數值從 2019 年的 0.89%，快速上升至 2023 年末的 4.57%，上升了 3.68 個百分點；不良貸款余額也從 2019 年的 531.05 億元，快速增加至2023 年末的 3049.79 億元，增長了 474%。在新建商品住房市場持續下行的市場環境下，我們需要警惕因住房銷售大幅下行、房企大規模債務違約導致部分商業銀行房地產行業貸款不良率、不良余額大幅上升的風險。例如，近年來，貴州銀行的房地產行業貸款不良率增

54、長異常迅速。2019 年至 2023 年，其房地產貸款不良率分別為 3.43%、0.10%、0.83%、20.21%、40.39%，不良貸款余額也從 2.73 億元增長至 30.46 億元。貴州銀行房地產貸款不良率在 2023 年大幅上升的原因是，在報告期內，其將個別房地產開發企業貸款全部納入不良管理。目前，房企已出現大規模的債務違約（僅從上市房企來看，已有超過 1/3 的上市房企發生債務違約），且可能會發生部分違約房企的貸款在展期后仍不能償還的情況，這些房地產行業貸款最終還會被納入不良管理。因此，在房地產市場出清前，商業銀行房地產行業貸款不良率、不良余額持續上升的趨勢可能并不會放緩。19 表

55、表 1 部分樣本商業銀行部分樣本商業銀行房地產行業房地產行業貸款不良率及不良余額貸款不良率及不良余額情況情況 資料來源：樣本商業銀行年度財務報告，Wind。（二二）經營貸違規置換個人住房貸款產生的風險可能會逐漸暴露經營貸違規置換個人住房貸款產生的風險可能會逐漸暴露 經營貸是指銀行業金融機構發放的用于解決借款人（包括個體工商戶、小微企業主、農戶等）生產經營過程中正常資金需求的貸款，貸款用途限于生產經營活動。經營貸具有還款方式靈活、擔保方式多樣、貸款額度高、利率低、放款快等特點。為緩解疫情期間個體工商戶等中小微企業的生存壓力，2020 年 5 月，人民銀行等多部門聯合印發了中國人民銀行 銀保監會

56、發展改革委 工業和信息化部 財政部 市場監管總局 證監會 外匯局關于進一步強化中小微企業金融服務的指導意見（銀發2020120 號），鼓勵金融機構加大對中小微企業的信貸支持力度，降低對中小微企業的融資成本。在政策支持下，住戶經營貸款的余額從2020 年第一季度末的 11.8 萬億元快速增長至 2024 年第一季度末的 23.5 萬億元，四年間增長 98.1%；年復合增長率為 18.6%（期間月度同比增速峰值高達 24.6%），比企（事）業單位貸款 12.4%的年復合增長率高出 6.2 個百分點（見圖 15）。而且經營貸的利率最低可至 3%左右，與個人住房貸款之間的利差最高時超過 200個基點。

57、20 圖圖 15 住戶經營貸款余額及同比增速情況住戶經營貸款余額及同比增速情況 資料來源：Wind。因為經營貸和個人住房貸款之間存在較大利差，部分個人住房貸款借款人為降低購房借貸資金成本和月度還款壓力，通過中介機構違規操作申請經營貸用于置換個人住房貸款。經營貸違規置換個人住房貸款的一般操作流程如下：首先，借款人利用中介的過橋資金償還剩余房貸，解除住房產權抵押；然后，以住房作為抵押向商業銀行申請經營貸；最后，貸款發放后再通過第三方轉出，用于償還過橋資金。表面上來看，使用經營貸置換個人住房貸款可以降低利息支出，且可以通過先息后本、到期續貸的方式大幅降低月度還款金額。但在實際操作中，經營貸置換個人住

58、房貸款的過程存在較高成本和諸多隱藏風險。從成本方面來看，借款人需要支付中介機構中介費、過橋資金利息、借殼主體維護費等，成本會占到借款金額的 1%2%。在經營貸和個人住房貸款之間的利差較大時，經營貸置換個人住房貸款僅從成本方面考慮，可能是劃算的；但是隨著存量房貸利率的下調，經營貸和個人住房貸款之間的利差大幅縮小，經營貸置換個人住房貸款的綜合資金成本可能會高于正常個人住房貸款的利息。從風險方面來看，第一，商業銀行與借款人簽訂的貸款合同會明確約定經營貸須用于生產經營活動，若被查出違規流入房地產市場，借款人將承擔違約責任，銀行會提前收回貸款，借款人需要提前償還所借經營貸。這可能會影響借款人征信，情節嚴

59、重還可能會因為涉嫌騙貸被依法追究刑事責任。第二，雖然經營貸的21 授信期可以超過 10 年，但貸款期限一般只有 35 年，遠低于個人住房貸款的貸款期限。這意味著每 35 年左右，經營貸借款人就需要向銀行申請續貸。續貸時，一方面大多數銀行要求先一次性償還完本金；另一方面銀行也會對經營貸的合規性進行重新審核，對抵押物價值進行重新評估。一次性償還完本金尚可通過借入過橋資金解決，但是如果經營貸續貸審核不通過，或因房價下降，抵押物住房的評估值下降，續貸借款額度下調，可能會導致借款人現金流斷裂。經營貸實質上是一種“氣球貸”，前期短貸低供，后期還款金額巨大，對借款人的還款能力要求極高。目前，最早一批使用經營

60、貸違規置換個人住房貸款的借款人，已逐漸面臨續貸的問題。在房價持續下行，經營貸合規性審查愈發嚴格的當下，經營貸續貸很有可能會出現停貸、減貸的問題，進而導致借款人現金流斷裂，經營貸違規置換個人住房貸款產生的風險可能會逐漸暴露。我們進行了粗略估算：近三年來房產價格下跌、流動性下降，假設有 15%25%的房價降幅，則 2024 年大約存在 5001000 億元的續貸資金缺口。（三三）房企境內債券違約形勢有所放緩房企境內債券違約形勢有所放緩 從房企公開市場債務違約情況來看，2024 年第一季度房企境內債出現實質違約、展期、未按時兌付利息、觸發交叉違約的數量為 24 只，同比下降 51.0%，占債券市場違

61、約數量的 80%；違約規模（違約日債券余額）為 279.4 億元，同比下降 58.3%，占境內債券市場違約規模的 90.1%。涉及當代節能置業、廣州天建地產、中南建設、俊發、綠地、榮盛、寶龍、三盛宏業、世茂、新力地產、旭輝、陽光城、遠洋控股共計 13 家發行主體。其中，僅廣州天建地產為新增違約主體，其余房企均為 2024 年以前已違約主體。2024 年第一季度，房企境外債出現實質違約、展期的數量為 10 只，占中資海外債違約數量的 100%，同比增長 400.0%；違約規模（違約日債券余額）為 28.6億美元，同比增長 301.1%。涉及禹洲、旭輝、景瑞控股、金輝控股、佳源國際、華南城、合景泰

62、富共計 7 家發行主體。其中，金輝控股、華南城為新增違約主體，其余房企均為 2024 年以前已違約主體?？傮w來看，房企境內債券違約形勢有所放緩，但是境外債違約形勢在加劇。這可能是因為在目前形勢下，保境外債不違約也很難幫助房企通過境外債取得新增融資，所以部分房企更愿意將可用資金用于保交樓，已違約債務或即將違約債22 務寄希望于能通過展期、置換、債務重組等方式來統籌處置。六、房地產市場及房地產金融運行形勢判斷 從房地產市場運行形勢來看，2024 年第一季度房地產市場的表現較弱，房價普遍下跌，住房銷售下降，住房投資規模下行，行業景氣程度達到歷史低點，住房庫存創 2017 年以來新高。但是，我們相信，

63、隨著住房限購政策的逐步退出，住房“以舊換新”政策、房地產融資協調機制、住房公積金新政的落實，消化存量房產和優化增量住房政策措施的推出，房地產市場的供需兩端均會有所改善。從房地產金融運行形勢來看，2024 第一季度個人住房融資和房企融資具有明顯改善之處。個人住房貸款利率進一步下調，個人住房貸款余額環比止跌，房地產融資協調機制下房地產開發貸款規模繼續保持正增長，房企境內債違約形勢有所放緩。我們認為，個人住房融資有望進一步改善，以更好地支持剛性、改善性住房需求的釋放；房企信貸融資也會隨著獲批“白名單”項目貸款的發放進一步增加，但是房企債券融資可能還會進一步下降。從風險方面來看，有以下幾點風險點需要持

64、續關注：第一，商業銀行房地產行業貸款不良率、不良余額的持續上升；第二，經營貸違規置換個人住房貸款風險的逐漸暴露；第三，出險房企違約債務的處置。23 附件：相關指標說明 1.租金資本化率：每平米住宅的價格除以每平米住宅的年租金得到，其含義是一套住宅完全靠租金收回成本要多少年的時間。這一指標與租售比類似，可以較好地刻畫房價泡沫程度，但更加直觀。具體計算公式為：租金資本化率=每平米住宅價格/每平米住宅一年租金，它與租售比的換算關系為：租金資本化率=1/（租售比12）。本報告中租金資本化率的分子房價數據是通過對二手房交易信息網站的二手房成交價格數據采集和統計而得，在剔除某些異常值后用成套價格除以住宅面

65、積得到樣本住宅的單位價格，再采取簡單平均法得到整個城市的住宅單價；租金資本化率的分母租金數據是通過對住房租賃信息網站發布的住房租賃價格數據采集和統計而得，在得到樣本單位月租金后采取簡單平均法得到城市月租金水平，再乘以 12 個月得到城市的年平均租金。2.庫存去化周期：指的是待售商品房需要多長時間能夠銷售完。具體計算公式為：庫存去化周期=商品房可售套數/商品房成交套數，由于新建商品房市場波動程度較大，本報告采取 3 周移動平均的方式進行平滑處理。數據來源于 Wind數據庫，最終源頭為各城市房地產管理局。3.貸款價值比（Loan to Value，LTV）：指貸款占住宅價值的比重，反映了住房消費中使用杠桿的程度，具體計算公式為：貸款價值比=貸款金額/住宅總價。版權公告：【版權公告：【NIFD 季報】為國家金融與發展實驗室版權所有，未經版權所季報】為國家金融與發展實驗室版權所有，未經版權所有人許可，任何機構或個人不得以任何形式翻版、復制、上網和刊登，如有違反，有人許可，任何機構或個人不得以任何形式翻版、復制、上網和刊登，如有違反，版權所有人保留法律追責權利。報告僅反映原文作者的觀點，不代表版權所有人版權所有人保留法律追責權利。報告僅反映原文作者的觀點，不代表版權所有人或所屬機構的觀點?；蛩鶎贆C構的觀點。制作單位：國家金融與發展實驗室。制作單位：國家金融與發展實驗室。