在4%、6%、8%、10%的Cap rate情景下，調整后的公司PB分別為0.53x、0.59x、0.63x、0.65x，假設商業地產估值為0，對應PB水平0.77x，仍低于1xPB，我們認為在1xPB（即地產開發業務0利潤貢獻）的前提下，公司估值水平被低估。參考C-REITs分派率水平，預計公司24年調整后的歸母凈資產水平為2241億元。