戴德梁行：2021年房地產市場復蘇的九個跡象分析

戴德梁行發布了《2021年房地產復蘇的九個跡象》。

一、全球經濟正在穩步增長

全球GDP增長在2021年初保持低于預期水平，但可能在今年下半年加速。

圖1 GDP增長預測

二、恢復辦公室辦公

在疫情限制期間，36%從事遠程工作的全球員工并不覺得自己在學習。占領者通常對長期房地產決策采取觀望的方法。2020年，續訂時間更為普遍，占美國租賃活動的29%，而且期限也更短。注意更接近肺炎前的回歸，以點燃被壓抑的需求。隨著企業積極尋找空間，并從續簽和延長過渡到執行新的租賃，續簽將更接近租賃總金額19%的歷史平均水平。

圖2 新冠肺炎期間與遠程工作相關的關注

三、投資者離場觀望

注意長期主權債務收益率的上升，這表明投資者愿意承擔更多的風險，這可能會加速2021年的銷售活動。當股市也在上漲時，這種效應往往特別強勁。加強REIT市場歷來導致了全球CRE流動性的增加。關注房地產投資信托基金市場的進一步加速，以發出恢復交易活動的信號。全球房地產投資信托基金每增長10%，全球客戶投資基金交易量將增長9%。

圖3 全球REIT績效與全球CRE交易量

四、移動性增加

政府的封鎖和健康問題極大地減少了上班族和消費者的客流量。隨著疫苗的推出，請注意增加信心，以扭轉這一趨勢，這表明他們將回歸辦公室和實體零售。在世界各地的市場上，市內的客運量仍然保持不變。請注意客流量的增加，這表明人們對公共交通的信心已經增強了。這反過來應該有助于支持全球城市向恢復階段的過渡。

圖4 倫敦地鐵的使用情況

五、開發人員恢復信心

關注金融機構恢復對市場的信心，并重新資助更多的商業項目。2020年第三季度81%的美國銀行收緊了貸款標準。

圖5 U.S.銀行建設貸款標準

六、辦公租賃業務拐點

關注空置率上升的情況，對租金施加下行壓力，導致2021年更多城市的流動。隨著租戶在尋找便宜貨，租賃數量就會增加。注意大中華區是主要指標還是異常。全球辦公部門預計將在2022年初開始吸收空間，預計空缺率將從那時開始下降。2021年，亞太地區對辦公空間的需求將繼續有所改善，領先于西方，但落后于大中華區。

圖6 大中華區辦事處凈吸收率

七、被壓抑的消費者需求被釋放

由于各種因素，家庭儲蓄飆升至歷史最高水平，達到稅后總收入的三分之一。這些節省下來的開支代表了被壓抑的需求。注意在新冠疫情期間消費者無法光顧的商店和場所的銷售飆升。想想餐館、電影院、節目、體育賽事和旅游目的地。

圖7 美國稅后收入占儲蓄的百分比

八、分散的工業需求

2020年物流為工業市場負荷，占全球工業租賃活動的95%以上。盡管制造業和彈性交易活動放緩，但物流相關租賃激增。2021年，請關注制造業空間租賃的反彈，以及對柔性產品的強勁需求，尤其是高科技和研發空間。

圖8 租賃活動變化百分比(2020/2019)

九、旅行增加

在2020年的大部分時間里，由于國內和國際旅行停止，航空公司和酒店業都遭受了影響。注意商務、國內和國際機場客流量的增加，加上酒店入住率的上升，因為游客對曝光率的警惕越來越減少。

圖9 亞太航空公司的國際旅客

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數據來源：《戴德梁行：2021年房地產復蘇的九個跡象》。