長租公寓模式有哪些？運營主體是誰？優劣勢比較

1 什么是長租公寓

長租公寓，又名白領公寓，是指長租公寓企業通過租賃現有房屋、收購已有物業然后進行統一裝修改造，或者按照正常房地產開發程序直接拿地進行租賃住宅開發，再以單間的形式出租出去。

長租公寓有別于簡單以賺取租金差價為主要贏利點的傳統模式，而是有專業機構介入的專業化服務模式。此類公寓更多的是從人的角度去考慮效益，房子只是個載體，更重要的是社區運營和管理。租客用私人小空間去換取社交大空間，長租公寓企業則通過增加黏性從各種衍生需求挖掘額外收益。

2 長租公寓的運營模式

長租公寓從運營模式上分為“集中式”和“分布式”兩種。

集中式公寓是較為傳統的商業地產運作模式，以獨棟商業樓宇為運作標的，包租后進行改造，其關鍵就在于獲取低價物業后的精細化開發改造;

分布式公寓則是從分散的房東手里取得房屋，通過對房屋進行標準化的服務與改造，提供整體的資產管理解決方案，為消費者提供全新的租住體驗。

無論是集中式還是分布式，空置率、續租率和利潤率是公寓企業的重要指標，企業的發展必須結合這些運營指標來看發展速度，并選擇適合自身的業態。

3 集中式公寓和分布式公寓的比較

(1)盈利指標:集中式公寓由于更容易打造標準化產品，故使其更能在短時間內產生效益，而分布式公寓則更容易做出高溢價產品。

(2)違約率和管理難度:產品定位準確的集中式公寓表現更為出色，而且未來也更容易做出強社交產品，分布式公寓房源分散，因此管理范圍較大，需要較好的運營能力。

(3)規模：分布式更容易擴大規模，因為分布式房源是小業主的，但是分布式公寓企業需要解決拿房速度與戰略、空置率和運營成本的問題，集中式公寓由于樓宇供應量有限，談判周期比較長，故前期開發改造的時間和成本較多。

(4)物業特征和獲取方式：集中式一般獲取整棟物業，采取收購包租和開發商合作的方式，分散式是各物業片區零散房源，主要從個人手中租入分散的房源。

(5)管理成本：集中式由于是規?；b修，降低單位成本，分布式分散裝修，較難壓低單位成本。

(6)租金議價能力：集中式整棟包租，能收取相對較高的溢價，分布式只能通過裝修和服務等獲取租金溢價，相對比較受限。

4 長租公寓的運營主體及優劣勢分析

(1)以萬科泊寓、龍源冠寓、朗詩寓等為主開發商背景的運營商：房源充足，擁有成熟的供應鏈、工程家裝產業鏈和產業研發資源，但是其對長租公寓所需要的線下銷售和租客需求掌握少,經驗不足。

(2)以鏈家自如、世聯紅璞、我愛我家相寓等為主的中介背景的運營商：掌握房源和客源的龐大流量入口，對租客需求較了解，但是融資渠道少品牌影響力研發及運營能力弱。

(3)以魔方、You+、蛋殼公寓、蘑菇租房等專業的公寓運營商：多為互聯網創業公司，經營方式靈活，運營管理經驗豐富,專注品牌渠道建設，但是由于裝修及家具重資產投入，運營成本高,資金成本高。

(4)以鉑濤-窩趣輕社區、華住-城家、如家-逗號公寓等酒店背景的運營商：豐富的住房管理和存量物業運營經驗，成本控制能力、管控能力強，但是房源缺乏，資金上無優勢。

5 長租公寓資本運作產業鏈

主要分布在資本運作和資產運營兩個方面

(1)股權融資：開發和收房階段

(2)供應鏈融資：設計裝修和營銷簽約階段

(3)租約證券化、消費分期、租金貸款：日常運營階段

(4)股權退出：項目推出階段

6 長租公寓相關政策

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