什么是養老地產？類型有哪些？養老地產相關政策一覽

1 養老地產是什么

養老地產是一類特殊的房地產，老年人是其主要的目標客戶群體，以此為基礎進行建筑設計、基礎設施及服務配套建設。養老地產是一種集住宅、商業和服務一體的綜合開發的復合型房地產。復合地產是地產行業的發展，是其他產業如金融、保險、醫療、商業等與傳統房地產業在產品形態和功能上的良性結合，對各種行業資源進行了充分高效整合，地產項目也因此具備了更高的居住價值及商業價值。

2 養老地產的起源與發展

養老地產起源于“老年住宅”的稱謂。美國的老年住宅主要包括獨立式老年住宅、集合式老年住宅及護理型老年住宅，具體細化包括了獨立式老年住宅、老年公寓(自住類、陪護類、特護類)、養老院、護理院、老年社區等。日本養老住房有家庭養老、機構養老、“兩代居”三種模式，其老年住宅主要分為養老院、“兩代居”住宅。歐洲的老年住宅屬于福利主導型的，包括收容所、老年公寓、護理院及養老醫院等。

在我國的《老年人建筑設計規范》中定義老年住宅是為老年人長期提供經濟供養、生活照料、精神慰藉等基本功能的居住場所。我國老年住宅，在早期大部分是由政府興建的具有福利事業性質的老年人養老場所。在我國改革開放過程中，養老事業隨著社會經濟的發展也趨于社會化，并伴隨著大量民間機構興建的老年人養老設施的興起。其主要的形態包括老年公寓及養老院。養老院具體包含福利院、敬老院。養老院根據興建主體不同分為公立和私立。公立養老院具備福利性質，主要由政府或政府為主的合作性質的組織建設，入住服務費用低廉。私立養老院是以盈利為目的私人建設項目。

3 養老地產的特點

養老地產是一種特殊的地產形式，與傳統地產項目相比，養老地產的特點如下：首先，養老地產的項目選址方面，需要綜合考慮老年人生活的需求，重點考慮生態環境、居住環境和交通便利性等;其次是建筑的適老化設計，貼合老年人的生活習慣和需求，例如屋內照明設計、樓梯踏步扶手尺寸及無障礙通道設置等;再者是項目配套設施及服務設施的規劃，結合老年人衣、食、住、行、用、醫、娛、學等各項物質精神文化的需要，在項目周圍進行相應的產品配套，實現老年人樂享晚年的需要。最后，養老地產項目的開發成本高，資金回收周期長。與一般地產項目相比，由于養老地產項目設計的特殊性及配套設施服務的全面性，養老地產項目的初期投入較大。另外，項目配套服務部分在項目總盈利占比較大，需要經營一段時間才能逐漸收回此部分投資，因此，養老地產項目資金回收的周期也會較長，投資者的風險也會比較大。

4 養老地產的主要類型

(1)養老社區：主要模式是機構養老+社區養老，位置在城市郊區，主要針對獨立且有活力的老人，代表性的產品有萬科隨園嘉樹、綠城烏鎮雅園、泰康之家燕園等

(2)老年公寓：主要模式是機構養老，位置在城市各地，主要針對獨立、失智和護理老人，代表有萬科幸福家、保利和熹會、遠洋椿萱茂等

(3)養老驛站：主要模式是居家養老和社區養老，位置在社區，主要針對居家養老老人，代表有萬科智匯坊、保利和熹生活館。

5 養老地產政策

2010年9月保監會《保險資金投資不動產暫行辦法》保險資金可以投資基礎設施類不動產、非基礎設施類不動產及不動產相關金融產品并對保險資金投資養老服務等不動產做出具體規范

2012年7月保監會《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》改進了基礎設施與不動產金融產品投資比例的計算方法，進一步放松了投資不動產的限制

2013年9月國務院《關于加快發展養老服務業的若干意見》大力發展養老服務業，提供方便可及、價格合理的各類養老服務和產品，滿足養老服務多樣化、多層次需求，支持養老機構建設

2014年2月保監會《關于加強和改進保險資金運用比例監管的通知》規定保險資金投資不動產類資產的賬面余額，合計不高于該公司上季末總資產的30%，放寬了資金投資不動產的比例

2017年2月國務院《“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃》將居家為基礎、社區為依托、機構為補充、醫養相結合的養老服務體系更加健全設立為發展目標。支持社會力量興辦養老機構，對民間資本和社會力量申請興辦養老機構進一步放寬準入條件，加強開辦支持和服務指導

6 養老地產產業鏈

養老地產產業鏈包括地產開發商、保險機構、業務跨界企業和醫療機構

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