什么是REITs？誰在買入公募REITs？現狀分析

1 REITs簡介

REITs(Real Estate Investment Trusts)也叫不動產投資信托基金，是不動產資產證券化的一種重要手段，一般分為經營權類和產權類(不動產證券化指的是將流動性不高的、非證券形態的房地產投資直接轉化成資本市場上的證券資產的金融交易過程)。

一般分為經營權類和產權類，其中，經營類的底層資產是特許經營權大類，底層資產所有權歸國家，約定期限屆滿后，由國家收回，市場要求預期收益率相對較高;而產權類具有底層資產的產權，其到期后仍有市場價值，現金流不歸零，需要關注不動產公允價值的變動，它的市場要求收益率相對較低.

2 公募REITs的底層資產涵蓋范圍

公募REITs的底層資產一般可以穩定產生現金流，當前包涵交通、能源、市政、生態環保、倉儲物流、園區、新型基礎設施(IDC等)、保障性租賃住房項目、水利設施、旅游基礎設施等領域

3 公募REITs發售、上市與交易關鍵規則

基礎設施基金份額的發售，分為戰略配售、網下詢價并定價、網下配售、公眾投資者認購等活動

(1)戰略配售：基礎設施項目原始權益人或其同一控制下的關聯方參與基礎設施基金份額戰略配售的比例合計不得低于本次基金份額發售數量的20%，其中基金份額發售總量的20%持有期自上市之日起不少于60個月，超過20%部分持有期自上市之日起不少于36個月，基金份額持有期間不允許質押。

基礎設施項目原始權益人或其同一控制下的關聯方以外的專業機構投資者可以參與基礎設施基金份額戰略配售，戰略配售比例由基金管理人合理確定，持有基礎設施基金份額期限自上市之日起不少于12個月。

(2)網下申購：網下投資者為證券公司、基金管理公司、信托公司、財務公司、保險公司、合格境外機構投資者、商業銀行及其理財子公司、符合規定的私募基金管理人以及其他中國證監會認可的專業機構投資者。全國社會保障基金、基本養老保險基金、年金基金等可根據有關規定參與基礎設施基金網下詢價。

扣除向戰略投資者配售部分后，基礎設施基金份額向網下投資者發售比例不得低于本次公開發售數量的70%。

(3)公眾發售：網下詢價結束后，基金管理人應當及時向公眾投資者公告基金份額認購價格。公眾投資者通過基金銷售機構以詢價確定的認購價格參與基礎設施基金份額認購

4 誰在買入REITs

(1)總規模：首批公募REITs合計募資達314.03億，其中戰略配售占比達到70.77%，占比最大，125.93億為原始權益人和關聯方，分別鎖定36-60個月，剩余96.31億元鎖定12個月;機構投資者網下申購比例為22.60% ，公眾發售占比最大，比例為6.62%。

(2)網下申購：9家REITs共獲得516.87億元資金認購，有效認購金額457.45億元，公募基金、保險資管、私募基金、信托、券商自營、券商資管、QFII等都是其投資者來源，單總體而言，申購金額來源集中度較高，券商自營認購是來源最廣泛的，占比56.6%，總金額達292.60億元，其次是保險、公募專戶、信托、私募基金、券商資管則分別認購了15.7%、8.2%、7.6%、6.8%和5.2%

(3)戰略配售：申購金額最高的是保險類戰略投資者，所占比例達到34.64%，申購金額33.36億元，申購金額最高的是泰康人壽，占保險類合計申購金額的41%，其次是中國平安、其他機構、券商自營，申購金額占比27%、25.40%、16.86% 從資金配置情況可以看出，保險機構、私募、信托均最看好物流倉儲;公募專戶、券商資管、券商自營資金第一大投向都為收費公路，偏好差異較為明顯。

(4)認購熱情高漲：第一批產品中網下申購有效認購倍數為6.45倍，最高認購倍數為蛇口產園的13.4倍，最低為廣州廣河的3.3倍;第二批產品中，根據已披露信息，網下申購認購倍數約47倍、公眾投資者認購倍數接近49倍

來源：《房地產和物業服務行業REITs研究：公募REITs市場特征與投資展望-211204（40頁）.pdf》

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