2022中國物流地產行業發展歷程、發展現狀及趨勢分析

1.中國物流地產行業發展歷程

我國物流地產行業的發展從2003年起步，迄今為止經歷了起步發展階段、優化調整階段和高速發展階段三個階段，從最開始的單一外商投資到如今變得逐漸多元化。

(1)起步發展階段( 2003-2005)：1999年,電子商務在中國誕生;2001年,中國加入WTO ,大量外

資企業進入中國;2003年,物流地產“鼻祖”普洛斯進入中國開始“圈地運動”;2004年,普洛斯成立其第一個中國物流園;2005年,豐樹進入中國。

(2)優化調整階段(2006-2015)：1)普洛斯、豐樹等較早進入中國市場的外資企業開始瘋狂“跑馬圈地”，實現了高速增長,普洛斯一躍成為行業龍頭;嘉民、安博等后入外資巨頭也開始加快布局。

2)市場規模擴大：中國倉儲業投資額從2006年的370.9億元增長到201 5年的6620.2億元，十年增長了17倍。

3)電子商務助力物流地產發展：2006年,圓通成為第一家接入淘寶的配送服務商;2007年,京東開始自建物流,正式進軍物流地產領域;2013年,阿里巴巴牽頭成立菜鳥網絡,進一步推動物流地產行業的升級。

(3)高速發展階段(2016-至今)：多元化發展：行業發展背景：1)中國經濟增速放緩,政策收緊,工業用地指標相應收緊,行業規模增速放緩;中國物流地產行業進一步向“現代化” 邁進,提升科技競爭力。2)行業發展升級:傳統物流地產巨頭,例如普洛斯等,開始逐步升級賽道競爭力,由“跑馬圈地”開始逐漸回歸物流地產的定制化運營和持續租賃。3)入局企業逐漸多元化:傳統房企由于房地產市場降溫,開始布局物流地產行業,憑借房企的天然優勢開始奮起直追;電商企業進一步加大投入 ,逐步由行業參與者轉為行業領先者;零售企業、金融機構等齊入行,成為物流地產市場中的新生力量。

中國物流地產行業發展歷程

2.中國物流地產行業發展現狀

(1)整體情況：物流地產整體效率偏低：目前，我國物流行業市場規模已位居世界第一，但從物流成本與物流基礎設施建設水平看，整體物流效率仍有待提升。 2021年，國內物流費用總額為16.7萬億元，占GDP比重達到14.6%，遠高于歐美國家10%以下的水平。就社會物流費用占GDP比重來說，近年來幾乎無明顯變化，物流費用控制面臨明顯瓶頸。

高標倉區域分布的不平衡：由于倉儲類項目的發展與繁榮的首要條件是選址，其項目能否取得成功與所在區域的經濟發展水平、產業結構和交通布局網絡密切相關。所以由于地區發展的差異性，目前我國的高標倉主要分布于長三角、珠三角與環渤海區域，整體出租情況良好。

(2)發展驅動因素：制造業推動高標倉需求上漲：2021年，我國高技術制造業增加值增長18.2%，增速比規模以上工業增加值快8.6個百分點，全年高技術產業投資規模也較上年增長17.1%。高端制造業的產品結構較為復雜、供應商眾多、產品更新迭代快，因此供應鏈效率尤為重要，這導致高端制造業也成為了高標倉的重要租戶群體。

消費助力物流地產穩定發展：跨入新的十年，中國將面臨更復雜多變的市場環境，其中最主要的挑戰來自于經濟增速的放緩及零售額增速放緩。然而，在中國消費市場提質擴容的大背景之下，疊加新冠肺炎疫情的推動，物流地產行業衍生出了新興驅動力。隨著消費渠道拉直，制造效率提升，物流地產開始衍生出多元的中轉功能，與現階段商業業態的改變相輔相成，諸如冷鏈物流、生鮮電商以及社區團購開始發力，助力物流地產行業持續發展。

人工智能將物流地產推向智慧時代：相比于傳統物流倉儲系統，現代物流地產的智能倉儲優勢明顯，能夠更高效的利用空間，提高存量，實現動態存儲，節約人力，具備極高的可視化程度和管理效率。這使得現代物流地產具備極高的市場歡迎度，進一步促進行業的蓬勃發展。

3.中國物流地產行業發展趨勢

(1)規?；?/strong>由于物流地產供給稀缺的先天特點，物流地產是一個強者恒強的行業，現在已經入局且已經形成了一定規模的公司具有規模上的先發優勢。物流地產極為重視位置，而在供給有限的情況下，已經持有的資產形成壁壘，后發者難以替代。龐大的規模還可以在協商建設合約及設施管理合約，以及優化人力資源時有效控制成本，形成規模經濟。除此以外，龐大的規模和寬廣的布局可以幫助公司形成網絡效應，有利于公司獲取客戶資源。

(2)協同化：物流地產行業的發展趨向于集約化與協同化的發展，集中表現在物流園區的建設，將多個物流企業集中起來，發揮企業整體優勢和規模優勢， 實現物流企業的專業化和科學化。

(3)投資趨于多元：目前國內的物流地產行業進入了一個多元化的高速發展期，房地產商、電商龍頭、快遞企業和境外投資機構紛紛下場，主體的多元化必然引導行業發展模式的改變與創新。原有的運營模式在新的經濟發展環境下有待進一步拓展提升，各方參與者會逐漸將注意力重點放在新領域和細分市場，如冷鏈物流、醫藥物流、融入國家物流樞紐建設等。

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