我國商品房預售制度的發展歷程及特點梳理

商品房預售是我國房地產市場的一項重要制度。商品房預售制度在我國實施二十多年來，對緩解企業資金壓力、促進房地產市場發展方面起到了重要推動作用，但由于制度本身存在缺陷，引起不少事預售商品房糾紛，一定程度上增加了社會不穩定因素。本文將梳理我國商品房預售制度的發展歷程及特點，以供參考。

1.我國商品房預售制度的發展歷程

商品房預售制度起源于香港。1953年，香港霍英東先生創立了立信置業有限公司，改變了傳統的房屋銷售模式，首次提出了“銷售樓花”的模式，并提倡采用分期付款方式購房，即買賣雙方簽訂買賣合同后購房人先支付首付款，約為總房價的10%-20%;待房屋建到一半時，再支付總房價款的30%-50%;等到房屋交付使用時再支付尾款，對香港房地產市場的發展起到了空前的推動作用。同時，這種新模式也逐漸傳播到東南亞地區，隨后逐步傳入國內。

1978年以前計劃經濟時期的“統代建”房屋建造模式是商品房預售制度的雛形。1978年改革開放后，國家經濟逐步從重工業轉向解決群眾基本生活需求方面，住房嚴重的供不應求促進了建立“住房預定購制度”;

1982年，國務院批準在四個城市試行對新建住房進行補貼后出售，試點開展半商品房化售房，基本上還是以預先按計劃訂購為主，這是住房市場化的早期階段;1992年，全面啟動了住房制度改革，住房公積金制度開始全面推廣;1993年，全面啟動了“安居工程”建設，并對房地產市場進行調控，自此住房商品化市場向個人全面開放，標志著住房購買、價格審批制的結束;

1994年建設部發布了第40號令《城市商品房預售管理辦法》，標志著我國正式開始實施商品房預售制度，商品房預售成為了商品房銷售的主要模式;1995年，《中華人民共和國城市房地產管理法》正式出臺，標志著我國以立法形式確立了商品房預售制度在房地產市場中的主體地位，使之成為房地產市場核心經營管理制度之一;2001年，建設部修改了《城市商品房預售管理辦法》，再次明確了相應的商品房預售管理實施細則;1998年，分配調整了房改貨幣化，人民銀行對房地產信貸政策進行調整，出臺政策措施支持居民住房消費，從此，商品房預售成為了商品房銷售的主要方式;

2005年，中國人民銀行向社會公布了《2004 年中國房地產金融報告》，報告指出目前房地產市場存在的諸多風險和問題，其根源均為商品房預售制度，建議取消現行的商品房預售制度，改為商品房現售。該報告在當時引起了社會各界的高度關注。同年8月24日，建設部表示，國家近期尚無取消商品房預售制度的打算。

2.我國商品房預售特點

(1)商品房預售具有國家干預性

國家干預性又稱為宏觀調控，是指國家根據市場經濟的規律，為保持經濟持續穩定、協調增長，而運用調解手段及機制，實現資源的優化配置，使市場經濟得到正常運行和均衡發展的過程。在商品房交易市場中，預售商品房不同于現售，真正交易的商品房處于建設狀態，房屋交接尚未完成。國家政府因此對預售經濟進規范管控，不僅規定了我國商品房預售條件資格及相關程序，還同時要求開發生在簽訂預售合同后及時對商品房進行登記備案。

(2)商品房預售具有不確定風險性

根據商品房預售定義可知，商品房預售作為一種附期限的遠期交易行為[72]，預購方提前支付商品房房款，開發商按照合同約定日期完成商品房的建設，并移交給商品房。在簽訂購房合同之后，商品房作為合同的標的物，其是否現實存在無法確定，同時，預售雙方在合同簽訂后至履約完成的時間范圍為 1~2 年，在此期間存在眾多不確定因素，這些不確定因素又被稱為商品房預售風險。商品房預售風險的存在不僅會對預售各參與方的權益帶來嚴重損害，對于房地產市場交易及我國社會經濟市場的發展也具有潛在的危害性。

(3)商品房預售雙方主體不平等

商品房預售作為一種房屋買賣交易，按照《合同法》相關規定，交易雙方主體應處于平等地位，由于我國的市場需求及交易方式等原因，使得商品房預售交易主體地位不平等，預購方處于弱勢地位。

在實際商品房銷售中，開發商通常選擇有利于自身的預售模式，在該模式中，開發商可以提前快速回籠建設資金，然而預購方在合同簽訂后對于商品房僅有期待權，因此雙方所獲利益及承擔風險不平等。此外，開發商對于建設開發的商品房信息掌握較為全面，通常為了獲取利益而選擇想預購方不告知或隱瞞某些重要信息，然而預購方不能參與商品房的建設，因此對于信息的了解獲知不及時，僅能依靠開發商的廣告宣傳及自身經驗，而處于劣勢地位。

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