cmbs特征有哪些？和reits區別在哪？

1.cmbs特征

CMBS的最大特征包括以下幾個方面：破產隔離、優先/次級分層、增信措施，同時還具有一些獨有特征：證券本息主要來源于租金收入和運營收入、入池資產數量多樣化、CMBS 產品的期限與租戶的租期存在錯配?？傮w來說有如下幾點：

(1)對基礎資產的篩選較為嚴格

對于CMBS而言，其是一種新興的融資工具，到期需償付本息。就理論層面而言，借款人也就是商業地產開發商應負責償還貸款，然而對于借款人而言，地產在其全部資產中處于核心地位，因此其還款來源多以商業地產租賃收入以及運維收入為主。所以其最大的風險是租金收入的不確定性。為保證還款來源的穩定性，一般來說，入池的商業地產都有著信譽優良、地理位置優越、運營狀態良好等特點。

(2)入池資產種類較多

就基礎資產選擇層面而言，CMBS的本質是抵押貸款的證券化產品，要控制好未來租金的回款、現金流。在選擇基礎資產時，要考慮業態、地域、標的物抵質押情況、租戶情況、運營維護情況、物業評估價值、物業狀況等。一般來說，CMBS涉及到的入池資產包括多種商業業態，例如酒店、購物中心以及寫字樓等。在盡職調查中，要高度關注基礎資產轉讓的法律合規、附帶抵押、質押等擔保負擔或者其他權利限制、證券的期限與租戶的租期錯配、現金流測算偏差、租金收入不穩定、存量債務、持續經營等風險。

(3)項目周期長，CMBS證券的期限與租戶的租期存在不一致的情形

CMBS項目通常為期十年甚至以上，屬于中長期產品，由于商業地產在出租契約時間上具有明顯差異，同時還存在租戶提前終止合同的情形，所以CMBS證券和租戶在期限上并不一致，這也是爆發租賃風險的重要原因。而RMBS(住房抵押貸款資產證券化)的證券存續期限一般與房貸的期限保持一致。一般來說，金融商品期限越長，其風險溢價也越大。

(4)抵押物是商業地產

CMBS和RMBS在抵押物性質上具有明顯差異，前者抵押物一般以商業地產為主且通常只租不售，而后者抵押物為個人住房，其最大特征為直接出售。

2.cmbs和reits區別

(1)類REITs是真實資產過戶的產品，而CMBS僅相當于抵押借款的證券化，而這點差異在處置時，從理論上會有很大區別，因為類REITs投資人通過產品直接持有物業資產產權，根據產品協議約定的持有人大會規則可以參與到處置中，對處置具有一定控制力，但是CMBS相當于是持有了物業資產上的債權，當債務人還不起時需要通過抵押權行使權利，而這個過程其實是被動的。

(2)從未來產品發展角度看，CMBS已經是一個結構完整且相對標準化的產品，而國內未來很大概率會推出公募REITs也就是真REITs，目前國內部分機構還是認為類REITs是未來嫁接公募REITs的一個過渡產品，可以實現直接對接，那么類REITs未來就有從一個債性產品轉化為權益產品的可能性。

(3)從監管的邏輯上看，CMBS類似與經營性物業貸，監管還是以抵押率和現金流為判斷CMBS項目規模合理性的一個主要標準，而對類REITs目前沒有明確的限制，抵押率和現金流的條件都要寬松于CMBS，這也跟第一點是否過戶有一定關系。

以上梳理了cmbs的特征及其與reits區別，希望對你有所幫助，如果你想了解更多相關內容，敬請關注三個皮匠報告的行業知識欄目。

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