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1、研究報告山重水復 柳暗花明解析高標冷庫的投資機會與策略選擇中國2022年12月引言近年來，我國物流地產方興未艾，其中高標干倉歷經多年發展已經較為成熟，而高標冷庫也在逐漸興起并受到廣泛關注。2021年底國家陸續出臺了“十四五”冷鏈物流發展規劃和國家骨干冷鏈物流基地建設實施方案，強調要加強產銷冷鏈集配中心建設，為冷鏈物流行業帶來了發展機遇。其中高標冷庫憑借品質化的設施設備和倉儲服務受到社區團購、生鮮電商等企業的青睞，市場需求快速增長，引發投資者的廣泛關注。那么目前高標冷庫的投資機會如何，投資時又有哪些需要考量的因素？本文將從上述維度出發，解析高標冷庫的投資機會與策略選擇，希望為投資者決策提供參考。

2、02山重水復 柳暗花明 解析高標冷庫的投資機會與策略選擇01高標冷庫的投資機會高標冷庫的定義04高標冷庫發展的驅動因素07高標冷庫投資的區位選擇1102高標冷庫投資策略選擇直接建造/改建13單層/多層電梯庫14純租賃/附帶運營1503結語1703山重水復 柳暗花明 解析高標冷庫的投資機會與策略選擇目錄01高標冷庫的投資機會04山重水復 柳暗花明 解析高標冷庫的投資機會與策略選擇根據建造標準的不同，冷庫可以劃分為普通冷庫和高標冷庫。普通冷庫多由老舊廠房改造而來，受到原建筑條件的限制，層高一般較低，制冷技術和設備較差，可能存在脫冷、漏水等問題。此外，普通冷庫貨物存放多以堆垛為主，空間利用效率較低，

3、而且其建筑形態多為樓庫，二層及以上一般通過電梯運輸，貨物運輸效率也會受到一定影響。為規避普通冷庫的弊端，高標冷庫應運而生。目前業內對高標冷庫的定義尚未形成共識，通常認為是在高標干倉的基礎之上，增加庫內制冷保溫要求，采用高品質的制冷設備保證庫內溫度恒定，同時借助封閉式月臺及可升降平臺，在倉儲環節實現全程溫控，有助于保障貨物的安全和質量。05山重水復 柳暗花明 解析高標冷庫的投資機會與策略選擇建造標準建筑形態制冷技術操作設施多由老舊廠房改造而來層高較低，約為3-5米多為樓庫，2層及以上通過電梯運輸制冷設備較差存在脫水、漏水等問題貨物存放以堆垛為主不配備或配置少量貨架建造標準較高層高一般高于7米單層

4、庫、2層或多層坡道庫或電梯庫采用高品質制冷設備保證庫內溫度恒定配備立體貨架叉車等自動化設備信息來源:臻量資產管理平臺普通冷庫與高標冷庫的主要區別普通冷庫普通冷庫高標冷庫高標冷庫高標冷庫的定義高標冷庫的定義高標冷庫的建造標準目前行業內尚未形成統一定義，通常認為是在高標干倉的基礎上增加庫內制冷保溫要求。結構一般為鋼混框架+輕鋼結構，有些倉庫含坡道及電梯立柱間距一般8米，更高要求11米建筑面積一般8,000平方米建筑形態內置封閉式月臺及可升降平臺，實現全程溫控2樓及以上樓層：配備坡道消防具備消防栓、滅火器、火災報警裝置、自動噴淋系統而且有丙二類及以上消防驗收承重1層3噸/平方米；更高要求1層5噸/平

5、方米，2層3噸/平方米屋頂凈高單層：9米，更高要求11米多層：第1層以及第2層9米,第三層7米干改冷和按照國際標準設計建造的專業冷庫建造標準較高，單層庫層高一般7米硬件設施硬化地坪24小時安保配電室動力柜等制冷技術高品質制冷設備，保證庫內溫度穩定06山重水復 柳暗花明 解析高標冷庫的投資機會與策略選擇高標冷庫的定義信息來源:臻量資產管理平臺政策支持“十四五”冷鏈物流發展規劃高標冷庫發展的驅動因素1 構建現代冷鏈物流體系布局加強產銷冷鏈集配中心建設，補齊兩端冷鏈物流設施短板，夯實冷鏈物流運行體系基礎。3 提高冷鏈運輸服務質量以產銷冷鏈集配中心為支撐，高效銜接國家骨干冷鏈物流基地和兩端冷鏈物流設施

6、。5完善銷地冷鏈物流網絡在消費規模和物流中轉規模較大的城市新建和改建一批銷地冷鏈集配中心，同時加快商貿冷鏈設施改造升級。2 夯實農產品產地冷鏈物流基礎完善產地冷鏈基礎設施布局建設產地冷鏈集配中心，構建產地冷鏈物流服務網絡。4優化冷鏈物流全品類服務包括肉類、果蔬、水產品、乳品、速凍食品和醫藥產品冷鏈物流。6推進冷鏈物流全流程創新推動冷鏈設施數字化改造，推動城鄉冷鏈網絡雙向融合，鼓勵大型生鮮電商、連鎖商超等企業統籌建設城鄉一體冷鏈物流網絡。2021年11月，國務院辦公廳印發了“十四五”冷鏈物流發展規劃，這是冷鏈物流行業的第一個五年規劃，對于我國現代冷鏈物流體系建設和冷鏈物流高質量發展具有重要意義。

7、規劃指出，目前我國冷鏈物流市場規?？焖僭鲩L，但仍存在冷鏈物流基礎設施建設不完善、發展質量有待提高等問題。在此背景下，推動現有冷鏈設施改造升級顯得尤為重要，原有的不合規、不合法的冷庫將逐漸淘汰，新建冷庫也將趨向高標準，共同促進高標冷庫供應增長。07山重水復 柳暗花明 解析高標冷庫的投資機會與策略選擇信息來源:臻量資產管理平臺/公開信息同年12月，國家發展改革委公布了國家骨干冷鏈物流基地建設實施方案，提出到2025年，將基本建成以國家骨干冷鏈物流基地為核心、產銷冷鏈集配中心和兩端冷鏈物流設施為支撐的三級冷鏈物流節點設施網絡。在農產品特色產區、進出口重要節點、食品加工產業聚集地布局國家骨干冷鏈物流基

8、地，有助于加強冷鏈物流與現代農業、冷鏈產品加工、商貿流通等產業融合發展，擴大中高端冷鏈物流服務供給，從而促進相關區域高標冷庫建設。北京平谷天津濱海新區中心漁港河北保定山西晉中陜西寶雞陜西延安內蒙古巴彥淖爾內蒙古呼和浩特新疆烏魯木齊甘肅蘭州青海西寧遼寧營口遼寧沈陽吉林四平黑龍江哈爾濱上海臨港新片區江蘇蘇州江蘇常州浙江舟山浙江嘉興浙江寧波北侖(奉化)安徽合肥安徽蚌埠福建福州山東濟南山東威海山東青島西海岸新區河南鄭州河南商丘湖北武漢湖北宜昌湖南長沙湖南懷化廣東東莞廣東江門廣西玉林四川成都四川自貢重慶沙坪壩云南昆明貴州貴陽目前已確立的41個國家骨干冷鏈物流基地名單如下：08山重水復 柳暗花明 解析高標

9、冷庫的投資機會與策略選擇高標冷庫發展的驅動因素信息來源:臻量資產管理平臺/公開信息在新冠疫情的影響下，社區團購和生鮮電商行業迎來飛速發展，為高標冷庫提供了強勁的租賃需求。其中社區團購憑借價格和配送效率等優勢發展較快，2021年我國社區團購交易規模達到1,205億元，同比增長60%。與此同時，2021年我國生鮮電商交易規模達到4,658億元，年增速約為28%。中國社區團購及生鮮電商交易規模及增長情況(2019-2021)中國社區團購交易規模(億元)中國社區團購交易規模增長率中國生鮮電商交易規模(億元)中國生鮮電商交易規模增長率交易規模(億元)增長率(%)09山重水復 柳暗花明 解析高標冷庫的投資

10、機會與策略選擇信息來源:臻量資產管理平臺/公開信息/網經社/中物聯冷鏈委201920202021500040003000200010000300%200%100%0300%31%43%28%121%60%4,6583,6412,5551,205751340高標冷庫發展的驅動因素社區團購及生鮮電商需求推動高標冷庫的主要租戶類型除社區團購和生鮮電商之外，第三方冷鏈物流、食品制造業、肉類進出口貿易、連鎖餐飲及零售企業對于高標冷庫的需求也在穩步增長。一方面，上述租戶對于貨物周轉頻率、操作效率、安全標準等需求逐漸升級，促使部分普通冷庫的租賃需求轉移至高標冷庫。另一方面，隨著居民生活水平的提升和消費結構的

11、優化，越來越多外資食品企業進入中國，他們對于冷鏈倉儲的要求較為嚴格，帶動高標冷庫需求提升。10山重水復 柳暗花明 解析高標冷庫的投資機會與策略選擇信息來源:臻量資產管理平臺/公開信息/網經社/中物聯冷鏈委社區團購生鮮電商企業第三方冷鏈物流企業食品制造業企業肉類進出口貿易企業連鎖餐飲及零售企業目前我國高標干倉主要集中在長三角、京津冀、珠三角和成渝四個城市群，其中長三角區域經濟增長較快、交通網絡密集、進出口貿易十分繁榮，高標干倉資源最為豐富。長三角區域的高標冷庫投資同樣值得關注。一方面，長三角是我國人口最稠密、經濟最發達的區域，人民的消費能力較強，帶動社區團購和生鮮電商的蓬勃發展，催生對于高標冷庫

12、的強勁需求。另一方面，長三角作為沿海區域，其豐富的港口資源為食品進口提供基礎，從而帶動高標冷庫租賃需求提升。長三角36.5%長三角36.5%長三角區域優勢長三角區域優勢區位交通條件良好長三角區域處于河流入海處，同時背靠廣大的內陸地區，交通便捷，河網密布，擁有相當規模的高速公路網、高鐵串聯中心城市，具有龐大的空中網絡，同時具有港口航運優勢，為生鮮進口奠定基礎。人口稠密截至2021年末，長三角區域常住人口約為，占全國人口的，意味著每6個人中就有1個人來自長三角。2.36億人16.7%經濟發達長三角區域在地區生產總值、人均地區生產總值、人均可支配收入、人均消費支出等方面均位居全國第一梯隊，是國內經濟

13、發展最活躍、開發程度最高、創新能力最強的區域之一。京津冀11.0%京津冀11.0%成渝11.8%成渝11.8%珠三角10.9%珠三角10.9%高標冷庫投資的區位選擇區域分布11山重水復 柳暗花明 解析高標冷庫的投資機會與策略選擇我國高標干倉的區域占比信息來源:臻量資產管理平臺/公開信息/國家統計局02高標冷庫投資策略選擇12山重水復 柳暗花明 解析高標冷庫的投資機會與策略選擇策略選擇優勢劣勢直接建造?設計和建造標準?運營效率?使用壽命?資產價值高?拿地難度?建造成本?建造周期長以上海為例，工業倉儲用地供應逐漸收緊，拿地難度升級。上海高標冷庫的建安成本約為高標干倉的，達，而且建造周期。1.2-1

14、.5倍4,500-5,500元/平方米延長3-6個月改建?避免拿地難?降低建造成?縮短建造周?簡化審批流程?若原有建筑結構未預留設備安裝空間，改建后層高可能降低，從而影響空間使用效?若原有電力設備不足以承載冷庫的耗電量，則需進行電力增?可能存在合規性風險和安全隱患直接建造 改建在決定投資高標冷庫之后，選擇以何種方式進入是投資者需要優先考慮的問題。直接建造的高標冷庫設計和建造標準高、運營效率高、使用壽命長、資產價值高，但是耗時較長，設計規劃、報批報建、拿地建設等流程通常需要2-3年的時間，而且還可能面臨拿地難度高、建造成本高等風險。拿地方面，以上海為例，近年來上海工業倉儲用地供應逐漸收緊，拿地難

15、度進一步提升。建設方面，與高標干倉相比，上海高標冷庫的建造成本約為高標干倉的1.2-1.5倍，達4,500-5,500元/平方米。高標冷庫投資策略選擇13山重水復 柳暗花明 解析高標冷庫的投資機會與策略選擇對比直接建造和改建高標冷庫的優勢和劣勢，我們可以發現，對于具備拿地能力、投資建設資金的開發商而言，直接建造冷庫可以為其帶來更高的資產運營效率和價值。然而相比之下，改建冷庫的方式更加容易操作，在工業倉儲用地供應有限的地區更為適用，建議投資者綜合考慮擬布局城市的土地供應情況以及自身的拿地能力、資金實力等因素選擇合適的策略。相較于直接建造冷庫，部分投資者青睞于改建冷庫，即租賃高標準的干倉或者廠房，

16、將其改造為高標冷庫，以降低造價、縮短周期、簡化審批。當然，改建也有一定的弊端，這與改造標的密切相關。首先，改建需要依托原有的建筑結構，在干倉或廠房內部拼裝冷庫，如果原來并未預留設備安裝空間，改造后層高可能降低，從而影響空間使用效率。其次，冷庫的耗電量較大，如果原有電力設備不足以承載，則還需要進行電力增容。除此之外，部分改建冷庫可能存在合規性風險等問題，從而產生一定的安全隱患。信息來源:臻量資產管理平臺/公開信息/專家訪談策略選擇優勢劣勢單層?租金高于多層電梯?貨物進出方便，運輸效率較?地坪承載能力較高，凈高和承重更高，單位面積貯藏貨量更?適合貨物周轉速度較快的租戶，例如生鮮電商和社區團購?土地

17、利用效率較?同等容量下保溫隔熱材料使用更多，因而單位造價更高多層電梯庫?在倉儲用地供應緊張的地區，可以提高土地利用效?同等容量下外圍護結構表面積小于單層庫，隔熱材料使用更少，機器設備費用更低，因而單位造價更?適合貨物周轉速度較慢的租戶，例如肉類存儲型?貨物進出不便，運輸效率較?層高較低，空間利用效率較?租金低于單層庫單層 多層電梯庫對于高標干倉而言，部分地區倉儲用地供應趨緊，物流企業拿地成本上漲，推動多層電梯庫的建設需求，而多層電梯庫的非首層由于運輸效率較低，其租金通常低于同等條件下的單層庫。這一邏輯同樣適用于高標冷庫，因為單層冷庫貨物進出方便，運輸效率大大提高。同時由于地坪承載能力更大，單層

18、冷庫的凈高和承重更高，單位面積的貯藏貨量也更多，適合社區團購、生鮮電商等貨物周轉速度較快的租戶。當然，單層冷庫也會產生土地利用效率不高、同等容量下相較于多層冷庫單位造價更高等問題。高標冷庫投資策略選擇對于多層冷庫的非首層而言，同樣存在運輸效率較低、空間利用效率較低等問題，但其優勢同樣不容小覷。在同等容量下，多層冷庫的外圍護結構表面積比單層冷庫更小，隔熱材料的使用更少，機器設備的費用更低，使得單位造價降低。此外，多層冷庫也擁有廣泛的租戶群體，例如肉類租戶的貨物存儲時間較長，周轉頻次較低，更青睞于租金較低的多層冷庫。對比單層冷庫和多層冷庫的優勢和劣勢，我們可以發現，單層冷庫的需求增長空間似乎更大，

19、因為單層冷庫主要面向貨物周轉速度較快的租戶，這些行業的發展帶動單層冷庫需求快速擴張。然而在工業倉儲用地供應緊張的地區，多層冷庫也不失為投資者提高土地利用效率、降低拿地單位成本（樓面價）的一種方式。建議投資者綜合考慮擬布局城市的土地供應情況、項目客群定位等因素，以及自身的資金實力和風險偏好等因素選擇合適的策略。14山重水復 柳暗花明 解析高標冷庫的投資機會與策略選擇信息來源:臻量資產管理平臺/公開信息/專家訪談策略選擇優勢劣勢純租賃?將高標冷庫對外出租，不組建運營管理團隊，成本和風險相對較?不向租戶提供庫內運營和管理服務，不存在與具備運營管理服務能力的第三方物流公司的利益相沖突的問?可以吸引本身

20、具備運營管理能力的租戶?收入以租金為主，收入結構較為單?租金收入較為固定，受到項目的租賃面積、租金等因素的制約附帶運營?除租金收入之外，還可通過貨物處置、裝卸、分揀等庫內服務賺取操作費，通常以流量計費，收入更加靈活多?可以吸引本身不具備運營管理能力的租戶?需組建專業的運營管理團隊，成本相對較?可能存在與具備運營管理服務能力的第三方物流公司的利益相沖突的問題純租賃 附帶運營在確定高標冷庫的建造方式和建筑結構之后，運營方式的選擇也同樣值得考量。根據是否為租戶提供庫內運營和操作服務，高標冷庫可以分為純租賃模式和附帶運營模式。其中純租賃模式以租金為主要收入來源，而附帶運營模式除收取租金之外，還可以通過

21、向租戶提供庫內運營和操作服務賺取操作費。高標冷庫投資策略選擇純租賃模式下，運營商一般將高標冷庫對外出租，由租戶自行運營和操作，這就要求租戶本身具備運營管理能力，或者聘請具備運營管理能力的第三方物流公司。部分大租戶例如菜鳥和京東，具備運營管理能力，因而更傾向于純租賃模式。但是該種模式收入結構較為單一，而且租金收入較為固定，受到項目租賃面積、租金等因素的制約。15山重水復 柳暗花明 解析高標冷庫的投資機會與策略選擇信息來源:臻量資產管理平臺/公開信息/專家訪談附帶運營模式下，運營商在出租高標冷庫的同時，還可以為租戶代為管理貨物，通過貨物處置、裝卸、分揀等服務賺取操作費。這些服務通常以流量計費，可以

22、為運營商帶來靈活多元的收入。以貨物裝卸為例，目前上海高標冷庫裝卸費一般為30-40元/噸/次，裝卸頻次較高的租戶帶來的收入十分可觀。當然，附帶運營模式帶來的風險同樣不容忽視。首先，提供運營服務的成本更高，需要組建專業的運營管理團隊，提前儲備食品冷鏈物流相關知識，為客戶提供定制化的解決方案。其次，由純租賃模式轉為附帶運營模式可能與第三方物流的業務相重合，利益沖突的問題可能致使原有第三方物流租戶退租，從而帶來一定的負面影響。對比純租賃和附帶運營模式的優勢和劣勢，我們可以發現，純租賃模式或許是更為穩妥且風險更小的方式，而附帶運營模式則產生更高的風險和收益，建議投資者綜合考慮自身的風險偏好、戰略定位等

23、因素選擇合適的策略。高標冷庫投資策略選擇16山重水復 柳暗花明 解析高標冷庫的投資機會與策略選擇從建筑結構來看，單層冷庫更符合租戶需求的增長趨勢，但在倉儲用地供應緊張的地區，多層冷庫也不失為投資者提高土地利用效率、降低拿地單位成本（樓面價）的一種方式。從運營模式來看，純租賃模式或許是更為穩妥且風險更小的方式，而附帶運營模式則產生更高的風險和收益。建議投資者充分考慮擬布局城市的土地供應情況，結合自身的拿地能力、資金實力、風險偏好、戰略定位等因素選擇合適的策略。仲量聯行評估咨詢部深耕物流地產十余年，積累了豐富的行業經驗并形成了完善的物流數據庫。2021年以來，仲量聯行有幸服務于知名私募基金和保險公

24、司，為其提供全國重點城市高標冷庫市場分析、收益模式分析、投資可行性分析建議。如果您對高標冷庫投資感興趣，可以點擊關注微信公眾號，或直接與下方聯系人溝通，我們將真誠地為您分享相關咨詢。在冷鏈物流賽道日益火熱的當下，高標冷庫投資得到了廣泛的關注。得益于支持政策及強勁需求的影響，高標冷庫投資具備一定的機遇，其中長三角區域由于區位交通條件良好、人口稠密、經濟發達，尤其值得關注。在投資高標冷庫時，建造方式、建筑結構和運營模式的選擇尤為重要。從建造方式來看，直接建造冷庫可以帶來更高的資產運營效率和價值，然而改建冷庫的方式更加容易操作，在工業倉儲用地供應有限的地區更為適用。03結語17山重水復 柳暗花明 解

25、析高標冷庫的投資機會與策略選擇關注臻量微信公眾號即時獲取最新市場信息關于臻量臻量資產管理平臺由仲量聯行評估團隊自主研發，依托于30余年房地產評估實踐，超過300名自身評估師最新的研究成果及多年積累的行業經驗和數據，協助您洞察投資和商業環境，把握機遇，攻克挑戰。我們的團隊擁有來自房地產、數據分析、財務分析、軟件工程、設計和互聯網等各領域的專家，以專業準確的技術不斷推動臻量資產管理平臺高速發展。聲明：本文由上海嘉量數字科技有限責任公司版權所有，上海嘉量保留所有內容的知識產權及其他所有權利。本文所有內容及表述均從可靠來源所獲得且以善意提供，但上海嘉量對其部分或全部信息的準確性、完整性和適宜性不做任何承諾或保證。任何人不應依賴于本文內容，應當自行查詢并核實其準確性。上海嘉量及其員工、委托人和代理人對由于直接或間接使用、透露或依賴本文內容或信息而造成的任何損失、損害或費用概不承擔任何責任。未經上海嘉量書面同意，不得自行修改本文任何內容，亦不得轉載或使用本文中包含的任何圖片、圖表、模型、影像等。如需轉載本文，請注明出處且必須包含本聲明的全部內容。業務聯系人作者韓晶仲量聯行評估咨詢服務部-中國區高級董事Kathryn.H寇思陽仲量聯行評估咨詢服務部-高級經理Siyang.K胡茜仲量聯行評估咨詢服務部-高級分析師Cassie.H褚夢雅仲量聯行評估咨詢服務部-分析師Nastia.C