百盛評估：2022年第四季度上海市房地產市場分析報告（43頁）.pdf

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1、上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 0 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 1 目 錄 一、政策概要 0 3 二、土地市場 06（一）土 地 交 易 總 體 情 況 061、新 增 供 應 062、成 交 情 況 073、成 交 金 額 08（二）經 營 性 地 塊 分 析 .091、商品住房用地 092、商 服 用 地 10（三）產 業 用 地 分 析 131、工 業 用 地 132、研 發 用 地 15三、住宅市場 16（一）新建商品住宅 市場（不含保障房）1 6 1、供銷情況 16 2、成交價格 19 3、熱 點 項 目 21（二）存 量 住 房 市 場 231、價 格 監 測

2、232、成交量情況 233、成 交價格 261UrV9XjWeVnMwOsQ7NbPaQmOmMmOtQfQmMqRlOpNqQaQoPqMwMtPqOvPsOtR上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 2 四、商辦市場 29（一）大 宗 交 易 案 例 29（二）商業市場 .301、供 銷情況 302、成 交 價 格 32（三）辦公市場 .341、供 銷情況 342、成 交 價 格 36五、工業研發市場 39（一）新 建 工 業 研 發 房 地 產 市 場 39（二）存 量 工 業 研 發 房 地 產 市 場 391、成交量情況 392、成 交 價 格 41 上海百盛房地產估價有限責任公司版

3、權所有 3 信貸：期限 1 年以上已放公積金貸款，明年執行下調后利率 10 月 11 日，中央國家機關住房資金管理中心發布關于首套個人住房公積金貸款利率下調后的問答。對于住房公積金個人住房貸款是首套住房貸款，10 月 1 日前已經放款了，利率是否可以下調的問題，住房資金管理中心回應稱，根據人民銀行相關規定，假設貸款已經放款了，如果期限在 1 年以上，到年底仍然執行原利率，2023 年1 月 1 日開始，執行下調后的住房公積金個人住房貸款期限檔次利率。如果期限在 1 年以內，到貸款結清前仍然執行原利率，不再進行利率調整。金融：央行、銀保監會發布金融支持房地產的 16 條措施 11 月 23 日，

4、銀保監會辦公廳發布動態中國人民銀行 中國銀行保險監督管理委員會 關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知，共從六個方面推出 16 條金融舉措促進房地產市場平穩健康發展。具體措施包括：1、穩定房地產開發貸款投放；2、支持個人住房貸款合理需求；3、穩定建筑企業信貸投放；4、支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期；5、保持債券融資基本穩定；6、保持信托等資管產品融資穩定；7、支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款；8、鼓勵金融機構提供配套融資支持；9、做好房地產項目并購金融支持；10、積極探索市場化支持方式；11、鼓勵依法自主協商延期還本付息；12、切實保護延期貸款的個人征信權益；

5、13、延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排；14、階段性優化房地產項目并購融資政策；15、優化租房租賃信貸服務；16、拓寬租房租賃市場多元化融資渠道。金融：下調金融機構存款準備金率 0.25 個百分點 11 月 25 日，央行發布公告決定于 2022 年 12 月 5 日下調金融機構存款準備金率 0.25 個百分點（不含已執行 5%存款準備金率的金融機構）。本次下調后，上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 4 金融機構加權平均存款準備金率約為 7.8%。此次降準的目的一是保持流動性合理充裕，保持貨幣信貸總量合理增長，落實穩經濟一攬子政策措施，加大對實體經濟的支持力度，支持經濟質的有效提升和

6、量的合理增長。二是優化金融機構資金結構，增加金融機構長期穩定資金來源，增強金融機構資金配置能力，支持受疫情嚴重影響行業和中小微企業。三是此次降準降低金融機構資金成本每年約 56 億元，通過金融機構傳導可促進降低實體經濟綜合融資成本。金融：股權融資方面調整優化 5 項措施 11 月 28 日，證監會新聞發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問。房地產市場平穩健康發展事關金融市場穩定和經濟社會發展全局，證監會決定在股權融資方面調整優化 5 項措施，并即日施行。具體措施包括；一、恢復涉房上市公司并購重組及配套融資。二、恢復上市房企和涉房上市公司再融資。三、調整完善房地產企業境外市場上市政策

7、。四、進一步發揮 REITs 盤活房企存量資產作用。五、積極發揮私募股權投資基金作用。政策：上海市住房租賃條例表決通過，明年 2 月 1 日起實施 11 月 23 日，市十五屆人大常委會第 46 次會議表決通過上海市住房租賃條例，落實“房住不炒”，規范住房租賃行為，保障住房租賃當事人合法權益，促進住房租賃市場健康發展，定于明年 2 月 1 日起實施。1999 年 12 月 27 日上海市第十一屆人民代表大會常務委員會第十五次會議通過的 上海市房屋租賃條例同時廢止。條例明確規定：禁止群租，平衡租賃雙方權利義務；管好“二房東”，規范住房租賃市場秩序；住房保障堅持服務與監管并重等內容。政策：中央經濟

8、工作會議部署 2023 年房地產工作 12 月 15 日至 16 日，中央經濟工作會議在北京舉行，分析當前經濟形勢，部署 2023 年經濟工作。上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 5 在房地產方面，會議指出，要支持住房改善等消費；要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。小 結 四季度，

9、多部門陸續出臺房地產行業融資利好政策，其中，銀保監會聯合推出 16 條金融舉措，促進房地產市場平穩健康發展；證監會發布“新 5 條”支持房地產股權融資。信貸、債券、股權“三支箭”為房地產企業提供政策支持，保持房地產融資平穩有序；另一方面央行下調金融機構存款準備金率 0.25 個百分點，貨幣金融政策出現放松跡象。信貸方面，下調首套個人住房公積金貸款利率，并階段性調整差別化信貸政策，因地制宜，放寬部分城市的首套住房 貸 款 利 率 下 限 等 一 系 列 政 策 組 合 拳 旨 在 實 現“保 交 樓”目 標 的同時，支持住房消費需求的合理釋放 提升市場信心，保障房地產業良性循環和健康發展。上海百

10、盛房地產估價有限責任公司版權所有 6 （一）土地市場總體情況 1、新增供應 產業用地占比近八成，土地市場供應量同、環比下降 2022 年四季度，上海新增供應土地 73 幅（土地供應面積約 250.8 公頃），供應量同比下降 56.3%，環比下降 27.7%。分土地用途看，四季度產業用地（工業、研發）供應 57 幅，供應量占比最高，為市場供應主力，占比達 78.1%；商服用地供應 10 幅次之，占比 13.7%；居住用地（住宅、租賃、保障）次之，供應 6 幅，占比 8.2%。分區域看，本季度供應量排名前5的區域分別為：浦東新區供應土地18幅，占比為全市最高，達 24.6%；嘉定、松江區供應土地分

11、別為 10、9 幅，占比分別為 13.7%、12.3%；閔行及金山區供應土地均為 7 幅，占比分均為 9.6%。上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 7 2、成交情況 受供應縮量影響，土地市場成交量同步回落 2022 年四季度，共成交地塊 83 幅，同比下降 56.1%，環比下降 40.3%。土地成交面積約 277.3 公頃，同比下降 67.7%，環比下降 60.2%。本季度，受供應縮量影響，成交量同步回落。2021Q4-2022Q4 地塊季度成交量走勢 分月度看，其中：10 月成交地塊 22 幅（土地成交面積約 48.4 公頃），11月成交地塊 18 幅（土地成交面積約 50.3 公頃），

12、12 月成交地塊 43 幅（土地成交面積約 178.6 公頃）。2022Q4 土地成交月度分布 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 8 分環線看，地塊成交集中于外環以外區域，該區域本季度成交地塊 69 幅，約占市場總成交量 83.2%。分區域看，本次成交的土地分布于除楊浦、長寧以外的 14 個區域，其中浦東新區成交量最大，成交地塊 20 幅，占比約 24.1%，嘉定區次之，成交地塊 13 幅，占比約 15.7%。3、成交金額 土地成交量下滑，成交金額同步回落 四季度，土地成交總金額約 295.4 億元，隨著地塊成交量下滑，土地成交金額同步回落，環比下降 84.5%，同比下降 76.8%。2

13、021Q4-2022Q4 全市土地成交總金額（億元）走勢 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 9 （二）經營性地塊分析 1、商品住房用地 受第四批居住集中用地供應量影響，成交量回落明顯 四季度，受土地供應節奏影響，第四批居住用地集中成交，本季度共計成交居住用地 6 幅，土地成交面積約 32.7 公頃，同比下降 87.9%，環比下降 89.3%，地塊成交量回落明顯。2021Q4-2022Q4 商品住宅用地季度成交量走勢 與此同時，商品住房用地成交總金額約 126.8 億元，環比下降 93.1%，同比下降 86.7%。平均樓面地價約 2.0 萬元/，環比下跌 35.8%，同比上漲 15.7%。

14、2021Q4-2022Q4 商品住宅用地季度成交額及成交均價走勢 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 10 2022 年四季度共成交 6 幅商品住宅用地，分別位于寶山、嘉定、靜安、浦東、青浦區，具體如下：2022Q4 商品住房用地成交情況一覽表 序號 地塊名稱 土地用途 土地面積（）成交總價（萬元）樓面地價（元/）房地聯動價（元/）1 靜安區中興社區 C070202單元 313-07 地塊 商業用地 教育用地 普通商品房 5197.6 48830 36414 123000 2 寶山區顧村鎮共富社區N120901 單元 E1A-05 地塊 普通商品房 34630.1 207960 33362

15、 65696 3 青浦區趙巷鎮佳恒路南側B3A-01、B3A-02、B3B-01地塊 普通商品房 61415.1 330810 24484 54500 4 青浦區華新鎮新鳳南路西側16-05、16-06、17-02、18-03 地塊 普通商品房 商業用地 117621.4 487584 21094 47000 5 嘉定區安亭鎮汽車城核心區JDC3-1101 單元 04BB-01、04BC-10 地塊 商業用地 辦公樓 普通商品房 文體用地 30804.6 90154 9158 39600 6 自貿區臨港新片區萬祥社區04PD-0201 單元 B0103、B0202、B0305 地塊 普通商品房

16、 77470.1 102486 10503 29400 合計 327138.9 1267824 2、商服用地 商服用地成交量、成交金額雙雙回升 2022 年四季度，商服用地成交 15 幅，土地成交面積約 25.2 萬，同比下降 51.5%，環比上升 111.9%，可建總建筑面積約 58.1 萬。上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 11 2021Q4-2022Q4 商服用地季度成交量走勢 本季度，商服用地成交金額約 89.3 億元，同比下降 21.1%，環比上升 154.7%，平均樓面地價約 1.5 萬元/。溢價方面，本季度絕大多數商服用地均以底價成交，僅兩幅地溢價成交，分別為：“浦東新區洋

17、涇街道東單元 C000204 編制單元1-04-10A 地塊”（溢價率 113.7%）及“浦東新區三林社區 Z000702 單元 01-07 地塊”（溢價率 44.4%）。2021Q4-2022Q4 商服用地季度成交額及成交均價走勢 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 12 從區域分布看，本季度商服用地成交分布于浦東、崇明、松江、靜安、徐匯、虹口和普陀 7 個區。其中浦東新區成交 5 幅，崇明區成交 3 幅，松江區和靜安區成交 2 幅，其余三區各成交 1 幅。2022Q4 商服用地成交區域分布 值得關注的是，本季度浦東新區塘橋社區成交的一幅商辦用地，即“浦東新區塘橋社區 C000502 單

18、元 04-01 地塊”，該地塊出讓土地面積約 2.1 萬，成交總價為四季度商服用地最高，達 23.6 億元。上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 13 （三）產業用地分析 1、工業用地 2022 年四季度，上海市工業用地成交 42 幅，同比下降 8.7%，環比持平。土地成交面積約 2729.2 畝，同比下降 30.0%，環比下降 45.5%。2021Q4-2022Q4 工業用地季度成交量走勢 本季度，工業用地成交金額約 28.3 億元，同比下降 13.3%，環比上升 47.1%。平均地價約 103.7 萬元/畝，同比上漲 23.8%，環比上漲 169.8%。2021Q4-2022Q4 各季度

19、工業用地成交金額及平均地價 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 14 本季度，上海市成交的工業用地中，其中 5 幅為高質量標準化工業用地。具體如下表所示:2022Q4 高質量標準化工業用地一覽表 序號 地塊名稱 產業導向 出讓面積()可建建筑面積（）成交總價（萬元）1 奉賢區市化工區奉賢分區 A7B-03 號地塊 化學原料和 化學制品制造業 31413 28051.3 3299 2 青浦區青浦工業園區天瑞路北側 I-11-04B 地塊(原 I-11-04(1)地塊)專用設備制造業 10085.5 20171 1695 3 金山區金山工業區 JSS3-0407 單元（漕涇工業園）03-23

20、地塊(CB_201904002)造紙和紙制品業 3537.9 5950 266 4 奉賢區青村鎮 07b-10b 號地塊 通用設備制造業 8524.5 13930.52 896 5 臨港新片區 04FX-0002 單元 G01 街坊 G01-01C 地塊 專用設備制造業 33104.4 82761 4017 合計 86665.3 150863.82 10173 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 15 2、研發用地 2022 年四季度，上海市研發用地成交 20 幅，同比持平，環比上升 17.6%。土地成交面積約 563.3 畝，同比下降 42.8%，環比下降 18.7%。2021Q4-20

21、22Q4 研發用地季度成交量走勢 本季度，研發用地成交金額約 51.1 億元，同比上升 91.2%，環比上升 158.1%。平均地價約 906.7 萬元/畝，同比上漲 234.4%，環比上升 217.5%。2021Q4-2022Q4 研發用地成交金額及平均地價 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 16 本季度，上海市成交的研發用地中，其中 3 幅為高質量標準化研發用地。具體如下表所示:2022Q4 高質量標準化研發用地一覽表 序號 地塊名稱 產業導向 出讓面積()可建建筑面積（）成交總價（萬元）1 浦東新區上海國際醫學園區 31-05 地塊 研究和 試驗發展 8989.5 26968.5

22、5313 2 嘉定區江橋鎮北虹橋地區JDPO-1002、JDPO-1003 單元 80-02B 地塊 研究和 試驗發展 7363.8 14727.6 3314 3 嘉定區江橋鎮北虹橋地區JDPO-1002、JDPO-1003 單元 84-01B 地塊 科技推廣和 應用服務業 6864 13728 3089 合計 23217.3 55424.1 11716 小 結 四季度，隨著全市土地供應節奏的放緩，全市土地供應量同環比下降。成交上，受供應影響，成交量也同步回落，成交地塊主要集中于外環以外區域。結構上，受“第四批居住用地集中供地公示”供應影響，成交量顯著回落；而商服用地在本季表現較好，成交量及成

23、交金額均有所回升；產業用地成交量保持穩定，環比基本持平。上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 17 （一）新建商品住宅市場（不含保障房）1、供銷情況 受多重因素疊加影響，市場整體呈“供大于求”態勢 2022 年四季度，上海新建商品住宅供應套數約 36976 套（約 411.3 萬），環比上升 15.3%，同比上升 32.3%。成交套數約 23171 套（約 265.3 萬），環比下降 27.8%，同比上升 1.8%。新建商品住宅市場供求比 1：0.63。四季度，新房市場六、七、八批次集中密集上市，使得新房市場供應量激增。另一方面，受疫情擴散等客觀因素影響，導致市場產生一定的觀望情緒，新房市場

24、去化速度放緩，市場出現“供大于求”態勢。近期各季度上海新房供求走勢 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 18 環線分布上：“外環以外”為主導，占全市交易量超七成 從環線分布看，供應方面，2022 年四季度新建商品住宅內環內供應套數 722套，占比約 2.0%；內中環間供應套數 3726 套，占比約 10.1%；中外環間供應套數3753 套，占比約 10.1%；外環以外供應套數 28775 套，占比約 77.8%。成交方面，內環內成交套數 516 套，占比約 2.2%；內中環間成交套數 2828 套，占比約 12.2%；中外環間成交套數 3067 套，占比約 13.2%；外環以外成交套數 1

25、6760 套，占比約 72.4%。本季度，外環以外區域交易量仍占據上海新建商品住宅市場的主導地位，成交量約占市場總成交量近超七成。近期各季度上海新房成交套數環線分布圖 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 19 區域分布上：浦東新區持續榜首，交易量占比全市最高 從區域分布看：供應方面，本季度浦東新區新建商品住宅市場供應量 8737套，占全市總供應量最高，達 23.6%；青浦區次之，供應套數 6739 套，占比約18.2%。成交方面，浦東新區新建商品住宅成交 5276 套，占全市總成交量最高，達 22.8%；閔行區次之成交套數 4121 套，占比約 17.8%。2、成交價格 受供應結構影響，新

26、建商品住宅市場成交均價呈上漲現象 2022 年四季度，上海新建商品住宅成交均價約 65620 元/，同比上漲約16.9%，環比上漲 6.8%。成交金額約 1740.8 億元，同比上升 22.3%，環比下降 22.4%。近期各季度上海新房成交額及成交均價走勢 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 20 分環線看，本季度內環以內新建商品住宅成交均價約 125896 元/，環比上漲 6.0%；內中環間成交均價約 115537 元/，環比上漲 9.0%；中外環間新房成交均價約 79555 元/，環比上漲 6.0%；外郊環間成交均價約 57374 元/，環比下跌 0.7%；郊環以外新房成交均價約 32

27、572 元/，環比下跌 9.6%。近期各季度上海新房成交均價分環線走勢 分區域看，楊浦等8個區域本季度商品住宅成交均價出現下跌，占比約50.0%。其中，楊浦區跌幅最大，該區本季度成交均價 99866 元/，環比跌幅 12.0%。其余8個區成交均價出現上漲。漲幅最大的是浦東新區，該區本季度成交均價71008元/，環比漲幅 39.2%。細化成交數據分析，供應結構的調整，是導致這些區域成交均價出現波動的主要原因。從個案市場報價看，并未出現明顯波動，市場整體價格水平仍保持平穩。上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 21 2022Q4 及 2022Q3 新房區域均價對比（元/）3、熱點項目 2022

28、年四季度全市新增樓盤 119 個，共有 40 個樓盤觸發積分制，觸發幾率約 33.6%。其中，達到 60 分的樓盤共 18 個，見下表：2022 年四季度新增入圍積分達 60 分樓盤情況表 序號 樓盤名稱 區域 環線 供應套數（套）備案均價（元/）入圍積分 1 御江廷 徐匯 內中環間 323 131000 92.75 2 招商虹璽 虹口 內環以內 164 135129 86.8 3 森蘭壹公館 浦東 中外環間 41 70300 85.92 4 靜安天悅 靜安 內中環間 344 105000 80.74 5 越秀仁恒 天樾園和 閔行 外郊環間 60 73600 77.64 6 靜安天悅 靜安 內

29、中環間 332 105000 77.03 7 象嶼招商蟠龍府 青浦 外郊環間 337 60000 75.85 8 象嶼招商蟠龍府 青浦 外郊環間 135 60000 74.96 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 22 注：表中相同名稱的樓盤為不同批次上市 從市場熱度看：上述樓盤中，“御江廷”季度內入圍積分最高。該項目入市套數 323 套，認購組數 1069 套（認購率 331%），入圍積分 92.75?！吧m壹公館”季度內認購率最高，該項目入市套數 41 套，認購組數 253 組（認購率 617%），入圍積分 85.92。9 招商蘇河璽 普陀 內環以內 270 105200 72.84

30、10 縵玥華庭 閔行 外郊環間 170 68000 71.83 11 虹橋璀璨公館 青浦 外郊環間 537 60000 68.03 12 招商璀璨公館 浦東 中外環間 298 70300 67.44 13 華發建發縵云 閔行 外郊環間 666 68000 66.12 14 保利瓏譽 楊浦 內中環間 318 99000 65.84 15 中鐵虹橋逸都 青浦 外郊環間 392 61995 64.51 16 虹橋璀璨時代 青浦 外郊環間 156 63000 63.42 17 中鐵虹橋逸都 青浦 外郊環間 360 61995 61.22 18 象嶼招商公園 1872 閔行 外郊環間 312 52000

31、 60.66 小 結 四季度，隨著三個批次的新盤密集上市，新建商品房市場供應量激增。但一方面年底為傳統淡季，另一方面受疫情擴散影響，導致市場產生一定的觀望情緒，新房市場去化速度放緩，市場出現“供大于求”態勢。成交價上，受供應結構影響，新建商品住宅成交均價出現結構性上漲，市場整體價格水平仍保持平穩。上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 23 （二）存量住房市場 1、價格監測 根據“百盛房地產數據分析平臺系統”對上海住宅小區價格的監測情況分析，四季度存量住宅市場基本維持前期價格水平，自 11 月起市場走勢雖略有回落，但整體保持平穩。12 月環比下跌 0.21%。近期上海市住宅小區基價均值監測圖

32、2、成交量情況 受疫情等因素影響受疫情等因素影響，存量住宅市場成交量，存量住宅市場成交量回落回落 2022 年四季度上海存量住宅市場成交套數 44992 套（成交面積約 375.0 萬），環比下降 22.4%，同比上升 3.1%。2022 年在疫情解封之后，一系列政策的推動下，三季度存量住宅市場成交量穩步回升。但四季度，隨著疫情擴散因素的波及，客觀造成了存量住宅市場的看房及簽約量下降；同時，隨著新房市場供應節奏的加快，原本準備購買存量房的客戶轉向新房市場，四季度存量房市場成交量因此下滑，但隨著宏觀政策的逐漸落地，市場信心逐步穩定，全市存量住宅仍高于去年同期水平。上海百盛房地產估價有限責任公司版

33、權所有 24 近期各季度上海存量住宅市場成交量走勢 分月度走勢看，本季度，10 至 11 月期間市場成交量雖略有回落，但整體保持平穩，市場成交量基本維持 1.6 萬多套，進入 12 月后，一方面，由于疫情的影響，客觀導致了市場帶看量、簽約量的下滑；另一方面，新房市場密集的供應量一定程度擠壓了二手房市場，雙重因素的影響使得存量房市場成交量持續回落。近一年存量住房成交量、價走勢 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 25 外郊環間交易比重出現下滑，環比下降約 1.9 個百分點 分環線看，四季度上海存量住宅市場內環以內成交套數 4834 套，成交占比約 10.7%；內中環間成交套數 7412 套，

34、成交占比約 16.5%；中外環間成交套數8108 套，成交占比約 18.0%；外郊環間成交套數 16752 套，成交占比約 37.2%；郊環以外成交套數 7886 套，成交占比約 17.6%。上述各環線中，各環線交易比重環比漲跌不一。其中：內環以內成交套數環比上升 0.2 個百分點；內中環間交易套數環比上升 1.4 個百分點；中外環間交易套數環比上升 0.4 個百分點。與此相對，外郊環間交易套數環比下降 1.9 個百分點，郊環以外交易套數環比下降 0.1 個百分點。近期各季度上海市各環線存量住宅成交量分布圖 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 26 各區成交量呈“普降”態勢，嘉定區降幅超三

35、成 從區域分布看，四季度成交量呈普降態勢，降幅主要集中在 15%-30%區間內。成交量下降排名前三的區域為：嘉定區成交套數 3063 套，環比下降 34.0%；青浦區成交套數 2029 套，環比下降 29.2%；金山區成交套數 1463 套，環比下降29.1%。2022Q4 上海市各區存量住宅成交量分布（套）3、成交價格 市場價格走勢整體呈“平穩上升”態勢 四季度，上海存量住宅市場成交均價 41000 元/，環比上漲 3.8%，同比上漲 6.5%。從環比指標看，市場價格走勢整體呈“平穩上升”態勢。上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 27 近期各季度上海存量住宅市場成交價格走勢 分環線看，本

36、季度上海市存量住宅內環以內成交均價 76138 元/,環比上漲 1.4%，同比上漲 2.6%；內中環間成交均價 59335 元/,環比上漲 3.1%，同比上漲 7.8%；中外環間成交均價 46108 元/,環比上漲 2.1%，同比上漲 4.7%；外郊環間成交均價 32417 元/,環比上漲 3.0%，同比上漲 10.3%；郊環以外成交均價21410 元/,環比上漲 1.6%，同比下跌 3.7%。2022 年四季度上海存量住宅分環線價格及同、環比幅度 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 28 分區域看，2022 年四季度上海存量住宅市場各區成交均價保持相對平穩，漲跌幅主要集中于-2%至 2%

37、區間內，浦東新區漲幅最高，成交均價上漲 4138 元/（由 41592 元/上漲至 45730 元/），環比上升 9.9%；與此相對，青浦區跌幅最高，成交均價下跌 1384 元/（由 31538 元/下跌至 30154 元/），環比下跌 4.4%。2022 年 Q4 及 2022 年 Q3 存量住宅市場成交均價比對（元/）小 結 四季度，受疫情擴散因素的波及，客觀造成了存量住宅市場的看房及簽約量下降；同時，新房市場供應節奏的加快，原本準備購買存量房的客戶轉向新房市場，四季度存量房市場成交量在多重因素的影響下有所下滑，但成交量仍高于去年同期水平：成交價格方面，受成交區域、成交結構的影響略有上升。

38、隨著年底宏觀利好政策持續加碼，疫情穩定后宏觀經濟回暖，調控政策逐步落地等有利因素疊加帶動，將逐步消除購房客戶對整體市場預期的不確定性，穩定市場信心。上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 29 （一）大宗交易案例 晶科能源 7.07 億購買上海虹橋富力中心 T3 寫字樓 11 月 22 日，據媒體報道，晶科能源購買上海虹橋富力中心 T3 整棟寫字樓，辦公業態貨值 7.07 億元。據悉，晶科能源早期已在富力中心購入一棟辦公樓，本次購買的 T3 寫字樓與原先購買的辦公樓相鄰。虹橋富力中心是由廣州富力集團于 2015 年建成打造的第五代商務綜合體，地處上海長寧虹橋商務區核心，總建筑面積 33.00

39、萬，占地面積 7.49 萬，其中辦公項目兼具標準辦公、企業公館兩類。上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 30 （二）商業市場 1、供銷情況 商業地產市場供應平穩上升，市場需求略顯不足 2022 年四季度，上海市新建商業地產市場新增供應套數 926 套，同比上升50.3%，環比上升 69.0%。成交套數 740 套，同比下降 52.0%，環比下降 21.8%。新建商業地產市場供求比 1：0.8，本季度市場供應量持續平穩上升，但由市場需求略顯不足，市場整體呈“供大于求”的現象。近期各季度上海新建商業供銷量走勢圖 從月度走勢看，10 月上海新建商業地產供應量最高，達 551 套。11 月成交量最

40、高，達 293 套。分項目看，本季度，奉賢南橋新城的“五象城”項目供應面積最大，約 2.8 萬，供應套數 468 套。上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 31 2022 年四季度上海新建商業月度供求量走勢 新建商業地產交易以外環以外區域為重心，交易量超八成 分環線看，2022 年四季度，新建商業地產供應內環以內供應 20 套，占全市總供應量約 2.2%；內中環間供應 59 套，占比約 6.4%；中外環間供應 49 套，占比約 5.3%；外環以外供應 798 套，占比約 86.1%。成交量方面，內環以內新建商業地產成交 19 套，占全市總成交量約 2.6%；內中環間成交 55 套，占比約 7

41、.4%；中外環間成交 57 套，占比約 7.7%；外環以外成交 609 套，占比約 82.3%。分區域看，奉賢區新建商業供應量最大，達 476 套，占全市總供應量約 51.4%；浦東新區次之，供應 189 套，占比約 20.4%。成交方面，浦東新區成交量最大，成交新建商業 134 套，占全市總成交量約 18.1%；崇明區次之，成交新建商業 99套，占比約 13.4%。上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 32 2、成交價格 受個案成交價格影響，中外環間呈結構性上漲 2022 年四季度，受供應結構影響，上海市新建商業地產成交均價 23015 元/，同比下跌 26.4%，環比下跌 9.1%。近期

42、各季度上海新建商業成交額及成交均價走勢 本季度，內環以內新建商業地產成交均價 32354 元/，環比下跌 13.7%；內中環間成交均價 45879 元/，環比上漲 27.6%；中外環間成交均價 40695 元/，環比上漲 35.4%；外環線以外成交均價 19067 元/，環比下跌 3.0%。上述環線中，中外環間項目中個案成交比重偏高（“新華紅星國際廣場”，成 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 33 交套數 1 套，成交均價 110309 元/）導致最終統計的成交均價出現大幅上揚，實際市場價格水平未現大幅波動。近期各季度上海新建商業成交均價環線走勢（元/）從區域價格分布看，受成交結構及項目

43、影響，2022 年四季度，新建商業地產共有 14 個區域有成交，其中，黃浦、楊浦、寶山、松江、徐匯、普陀和嘉定區成交均價有不同程度的上漲。2022Q4 與 2022Q3 新建商業區域均價對比（元/）上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 34 （三）辦公市場 1、供銷情況 新建辦公樓市場供銷量持續上升 2022 年四季度，上海市新建辦公樓市場新增供應套數 620 套，同比下降68.5%，環比上升 5.6%。成交套數 1109 套，同比上升 7.8%，環比上升 26.5%。新建辦公樓市場供求比 1：1.79，市場供銷量持續上升。近期各季度上海新建辦公供求量走勢 分月看，10 月上海新建辦公樓市場

44、供應量最高，達 310 套。11 月成交量最高，達 453 套。分項目看，本季度，寶山羅店的“美慧城”項目供應面積最大，約5.6 萬，供應套數 43 套。上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 35 2022 年四季度上海新建辦公月度供求量走勢 新建辦公樓市場成交量集中于外環以外區域，成交占比超八成 分環線看：2022 年四季度，新建辦公樓內環以內無新增供應；內中環間新增供應 61 套，占比約 9.8%；中外環間新增供應 26 套，占比約 4.2%；外環以外新增供應 533 套，占比約 86.0%。受供應結構影響，市場成交量集中于外環以外區域。分環線看，內環以內新建辦公成交 14 套，占全市總

45、成交量約 1.3%；內中環間成交 54 套，占比約 4.9%；中外環間成交 93 套，占比約 8.4%；外環以外成交 948 套，占比約 85.5%。分區域看：2022 年四季度新建辦公樓在嘉定、閔行、寶山、長寧、靜安、浦東、普陀、徐匯 8 個區域有供應。其中，嘉定區供應量最大，新增供應套數 347套，占全市總供應量約 56.0%，閔行區次之，供應 102 套，占比約 16.5%。成交量 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 36 方面：本季度新建辦公樓閔行區成交量最大，成交套數 376 套，占全市總成交量約 33.9%，松江區次之，成交 136 套，占比約 12.3%。2、成交價格 受成交

46、結構影響，新建辦公項目成交均價有所回落 2022 年四季度，上海新建辦公成交均價 35783 元/，同比下跌 23.7%，環比下跌 26.4%。成交金額約 138.6 億元，同比下跌 15.0%，環比下跌 2.2%。近期各季度上海辦公新建成交額及成交均價走勢 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 37 分環線看，受成交結構和項目影響，四季度內環以內新建辦公項目成交均價51379 元/，環比下跌 28.8%；內中環間成交均價 42824 元/，環比下跌 18.2%；中外環間成交均價 33107 元/，環比上漲 3.0%；外環以外成交均價 31157 元/，環比下跌 33.5%。上季度部分環線受

47、成交結構和項目個案比重偏高影響，導致統計成交均價大幅上揚，本季度市場價格水平基本維持在平穩水平。近期各季度上海一手辦公成交均價環線走勢（元/）按區域分布看，本季度新建辦公樓項目除長寧、虹口、黃浦區外 13 個區域均有成交，其中，閔行、徐匯、普陀、崇明、浦東新區、寶山和青浦區的成交均價有不同程度的回落。上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 38 2022 年 Q4 與 2022 年 Q3 一手辦公區域均價對比（元/）小 結 四季度，受供應結構的影響，新建商業地產和辦公市場交易重心“外延”，外環以外區域為市場交易主力。其中，新建辦公市場需求旺盛，市場整體呈供銷兩旺態勢。在央行下調金融機構存款準備

48、金，貨幣金融政策放寬的背景下，新建商業、辦公市場保持市場穩定，整體呈健康、良性發展趨勢。上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 39 （一）新建工業研發房地產市場 2022年四季度，上海新建工業研發房地產成交4套（成交面積約2.4萬），分別是浦東臨港新城的“上海閔聯臨港園區三期標準廠房項目（J11-02 地塊）”和靜安大寧的“東方環球企業園”項目。近期各季度上海新建工業研發房地產成交量走勢 （二）存量工業研發房地產市場 1、成交量情況 2022 年四季度，上海存量工業研發房地產共成交 57 套（成交面積約 2.1 萬），環比上升 50.0%。上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 40 近期各

49、季度上海存量工業研發房地產成交量走勢 從區域分布看，本季度存量工業研發房地產在 7 個區有成交。其中，浦東新區存量工業研發房地產成交量最大，成交 20 套（成交面積 0.5 萬），靜安區次之，成交 19 套（成交面積 0.6 萬）。2022 年四季度存量工業研發房地產成交區域分布 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 41 2、成交價格 本季度，上海市存量工業研發房地產成交總額約2.9億元，環比上升103.9%。成交均價約 13717 元/，環比上漲 41.2%。近期各季度上海存量工業研發房地產成交價格走勢 小 結 四季度，上海工業研發房地產市場成交量延續前期走勢，維持在低位。隨著成交總額的回升，成交均價也略有回升。從市場情況看，成交結構及成交個案導致成交均價有所浮動，實際價格水平基本維持穩定。上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 42