百盛評估：2023一季度上海市房地產市場季度分析報告（39頁）.pdf

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1、 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 0 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 1 目 錄 一、政策概要03 二、土地市場0 5（一）土地交易總體情況05 1、新增供應05 2、成交情況06 3、成交金額07（二）經營性地塊分析.08 1、商品住房用地08 2、商服用地09（三）產業用地分析11 1、工業用地1 1 2、研發用地1 3 三、住宅市場 1 5（一）新建商品住宅市場（不含保障房）15 1、供銷情況15 2、成交價格17 3、熱點項目19（二）存量住房市場21 1、價格監測21 2、成交量情況21 3、成交價格24 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 2 四、商辦市場 27

2、（一）大宗交易案例27（二）商業市場28 1、供銷情況28 2、成交價格30（三）辦公市場.32 1、供銷情況32 2、成交價格34 五、工業研發市場36（一）新建工業研發房地產市場36（二）存量工業研發房地產市場36 1、成交量情況36 2、成交價格38 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 3 金融：落實金融 16 條措施，下調金融機構存款準備金率 1 月 4 日，中國人民銀行召開 2023 年工作會議，指出：要建設現代中央銀行制度，大力提振市場信心，突出做好穩增長、穩就業、穩物價工作，推動經濟運行整體好轉，實現質的有效提升和量的合理增長，有效防范化解重大金融風險，持續深化金融改革開放，

3、為全面建設社會主義現代化國家開好局起好步提供有力的金融支持。加大金融對國內需求和供給體系的支持力度。支持恢復和擴大消費、重點基礎設施和重大項目建設。堅持對各類所有制企業一視同仁，引導金融機構進一步解決好民營小微企業融資問題。落實金融 16 條措施，支持房地產市場平穩健康發展。3 月 17 日，央行發布公告決定于 2023 年 3 月 27 日降低金融機構存款準備金率 0.25 個百分點（不含已執行 5%存款準備金率的金融機構）。本次下調后，金融機構加權平均存款準備金率約為 7.6%。信貸：建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，合理把握信貸投放節奏 1 月 5 日，中國銀保監會、中國人民銀行發布

4、通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續 3 個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。1 月 10 日，人民銀行、銀保監會聯合召開主要銀行信貸工作座談會，研究部署落實金融支持穩增長有關工作。會議指出，各主要銀行要合理把握信貸投放節奏，適度靠前發力，進一步優化信貸結構，精準有力支持國民經濟和社會發展重點領域、薄弱環節。租賃：上海市住房租賃條例實施，住房租賃“金融 17 條”落地 2 月 1 日，上海市住房租賃條例正式實施，立法對群租現象“亮劍”，明確禁止“將住房用于群租”，并加大對“二房東”的監管。這部法規意在促進租賃雙方

5、建立穩定的租賃關系，推動形成管理有序、服務規范的住房租賃體系，加快建 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 4 立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，滿足居民多層次的居住需求。2 月 24 日，人民銀行、銀保監會起草了關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿），圍繞住房租賃供給側結構性改革方向，以商業可持續為基本前提，重點支持自持物業的專業化、規?；》孔赓U企業發展，為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產品和金融服務體系，共 17 條。不動產交易：全面推進不動產“帶押過戶”，降低制度性交易成本 3 月 30 日，為貫徹中央經濟工作會議精神，落實黨中

6、央、國務院扎實穩住經濟一攬子政策措施的有關要求，在地方實踐的基礎上，自然資源部和中國銀行保險監督管理委員會決定深化不動產登記和金融便民利企合作，協同做好不動產“帶押過戶”，進一步提升便利化服務水平，降低制度性交易成本，助力經濟社會發展。上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 5 （一）土地市場總體情況 第一批居住用地集中供地公示，土地市場供應量同、環比小幅上揚 2023 年一季度，上海新增供應土地 74 幅（土地供應面積約 257.7 公頃），供應量同比上升 4.2%，環比上升 1.4%。分土地用途看，一季度產業用地（工業、研發）供應 45 幅，供應量占比最高，為市場供應主力，占比達 60.8

7、%；居住用地 19 幅次之，占比 25.7%；商服用地次之，供應 10 幅，占比 13.5%。分區域看，本季度供應量排名前5的區域分別為：浦東新區供應土地16幅，占比為全市最高，達 21.6%；松江、嘉定區供應土地分別為 14、10 幅，占比分別為 18.9%、13.5%；奉賢及青浦區供應土地均為 7 幅，占比均為 9.5%。上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 6 受土拍節奏影響，成交量有所下滑 2023 年 1 季度，共成交地塊 47 幅，同比下降 38.2%，環比下降 43.4%。土地成交面積約 106.8 公頃，同比下降 55.2%，環比下降 61.5%。本季度，受土拍節奏影響，成交

8、量有所下滑。2022Q1-2023Q1 地塊季度成交量走勢 分月度看，其中：1 月成交地塊 14 幅（土地成交面積約 42.6 公頃），2 月成交地塊 18 幅（土地成交面積約 33.3 公頃），3 月成交地塊 15 幅（土地成交面積約 30.9 公頃）。2023Q1 土地成交月度分布 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 7 分環線看，地塊成交集中于外環以外區域，該區域本季度成交地塊 43 幅，約占市場總成交量 91.5%。分區域看，本次成交的土地分布于松江、浦東、嘉定區等 7 個區域，其中松江區成交量最大，成交地塊 12 幅，占比約 25.5%，嘉定、浦東新區次之，成交地塊均為 9 幅，

9、占比均為 19.1%。土地成交量下滑，成交金額同步回落 一季度，土地成交總金額約 28.8 億元，隨著地塊成交量下滑，土地成交金額同步回落，環比下降 90.3%，同比下降 88.6%。2022Q1-2023Q1 全市土地成交總金額（億元）走勢 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 8 （二）經營性地塊分析 本季度商品住宅用地無成交。2022Q1-2023Q1 商品住宅用地季度成交量走勢 2022Q1-2023Q1 商品住宅用地季度成交額及成交均價走勢 050001000015000200002500030000350000.0200.0400.0600.0800.01000.01200.01

10、400.01600.01800.02000.02022年Q12022年Q22022年Q32022年Q42023年Q12022年Q12022年Q22022年Q32022年Q42023年Q1成交金額（億元）成交金額（億元）平均樓面地價（元/）平均樓面地價（元/）上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 9 商服用地成交量低位徘徊，成交金額同、環比“雙雙回落”2023 年一季度，商服用地成交 10 幅，土地成交面積約 5.5 公頃，同比下降54.5%，環比下降 33.3%，可建總建筑面積約 10.5 萬。2022Q1-2023Q1 商服用地季度成交量走勢 本季度，受供應結構影響，商服用地成交金額約 8

11、.7 億元，同比下降 94.8%，環比下降 90.2%，平均樓面地價約 0.8 萬元/。溢價方面，本季度成交的 10 幅商服用地均為底價成交。2022Q1-2023Q1 商服用地季度成交額及成交均價走勢 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 10 從區域分布看，本季度商服用地成交分布于嘉定、浦東、松江、普陀和崇明5 個區。其中嘉定區成交 3 幅，浦東、松江、普陀區成交 2 幅，崇明區成交 1 幅。2023Q1 商服用地成交區域分布 值得關注的是，本季度浦東新區金楊新村街道成交的一幅商辦用地，即“浦東新區金楊新村街道香山單元（Y001004 單元）09-09 地塊”，該地塊出讓土地面積約 0.

12、8 萬，成交總價為本季度商服用地最高，達 4.5 億元。上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 11 （三）產業用地分析 2023年一季度，上海市工業用地成交28幅，同比下降12.5%，環比下降33.3%。土地成交面積約 1109.5 畝，同比下降 42.5%，環比下降 59.3%。2022Q1-2023Q1 工業用地季度成交量走勢 本季度，工業用地成交金額約 9.5 億元，同比下降 40.5%，環比下降 66.3%。平均地價約 86.1 萬元/畝，同比上漲 3.5%，環比下跌 17.0%。2022Q1-2023Q1 各季度工業用地成交金額及平均地價 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 1

13、2 本季度，上海市成交的工業用地中，其中 4 幅為高質量標準化工業用地。具體如下表所示:2023Q1 高質量標準化工業用地一覽表 序號 地塊名稱 產業導向 出讓面積()可建建筑面積（）成交總價（萬元）1 奉賢區生物科技園區 05-02-B 號地塊 生物藥品制造（2761）20029.8 40056.99 2705 2 松江區車墩鎮工業區 CD-22-001 號（SJC10021 單元02A-04 號）地塊 新型電子元器件及設備制造 23355 46650 2136 3 自貿區臨港新片區奉賢園區FXG1-0001 單元 F01B-04I地塊 生物醫藥 18128.2 45320.5 1447 4

14、 松江區新橋鎮工業區 XQ-22-001 號（SJC10031 單元11-06B）地塊 智能制造裝備產業 11521.2 22922 1052 合計 73034.2 154949.49 7340 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 13 2023 年一季度，上海市研發用地成交 9 幅，同比下降 50.0%，環比下降 55.0%。土地成交面積約 410.0 畝，同比下降 59.1%，環比下降 27.2%。2022Q1-2023Q1 研發用地季度成交量走勢 本季度，研發用地成交金額約 10.5 億元，同比下降 53.4%，環比下降 79.5%。平均地價約 255.1 萬元/畝，同比上漲 13.

15、8%，環比下跌 71.9%。2022Q1-2023Q1 研發用地成交金額及平均地價 本季度，上海市成交的研發用地中，無高質量標準化研發用地成交。上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 14 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 15 （一）新建商品住宅市場（不含保障房）新建商品住宅市場供應放緩，3 月“小陽春”表現搶眼 2023 年一季度，上海新建商品住宅供應套數約 16108 套（約 180.8 萬），環比下降 56.4%，同比下降 41.8%。成交套數約 22729 套（約 254.4 萬），環比下降 1.9%，同比下降 4.5%。新建商品住宅市場供求比 1：1.41。一季度，受元旦和農

16、歷新年的”雙節“影響，新盤入市步伐放緩。1 至 2 月期間，新建商品住宅月度供應量不足 4000 套（1 月 3902 套、2 月 3706 套），3 月樓市迎來“小陽春“，供應量回升至 8500 套，伴隨著第二批集中供應房源亮相，市場成交量亦逐步走高。近期各季度上海新房供求走勢 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 16 “外環以外”區域仍為市場成交主力，交易量占比超 7 成 從環線分布看，供應方面，2023 年一季度新建商品住宅內環內供應套數 967套，占比約 6.0%；內中環間供應套數 1168 套，占比約 7.3%；中外環間供應套數2914 套，占比約 18.1%；外環以外供應套數

17、11059 套，占比約 68.6%。成交方面，內環內成交套數 1611 套，占比約 7.1%；內中環間成交套數 1890套，占比約 8.3%；中外環間成交套數 2533 套，占比約 11.1%；外環以外成交套數16695 套，占比約 73.5%。本季度，外環以外區域交易量仍占據上海新建商品住宅市場的主導地位，成交量占比超七成。近期各季度上海新房成交套數環線分布圖 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 17 “浦東”及“青浦”成交活躍，交易量分占近 2 成 根據區域分布分析，供應量方面，本季度浦東新區新建商品住宅市場供應量 3712 套，占全市總供應量最高，達 23.0%；寶山區次之，供應套數

18、 2705 套，占比約 16.8%。成交量方面，青浦區新建商品住宅成交 4102 套，占全市總成交量最高，達 18.0%；浦東新區次之，成交套數 3973 套，占比約 17.5%。新建商品住宅市場成交價格水平保持平穩，基本維持前期走勢 2023 年一季度，上海新建商品住宅成交均價約 65212 元/，同比上漲 5.4%，環比微跌 0.6%。成交金額約 1659.0 億元，同比上升 0.5%，環比下降 4.7%。市場價格水平保持平穩，基本維持前期走勢。近期各季度上海新房成交額及成交均價走勢 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 18 分環線看，本季度內環以內新建商品住宅成交均價約 124492

19、 元/，環比下跌 1.1%；內中環間成交均價約 110056 元/，環比下跌 4.7%；中外環間成交均價約 82041 元/，環比上漲 3.1%；外郊環間成交均價約 53643 元/，環比下跌6.5%；郊環以外新房成交均價約 34804 元/，環比上漲 6.9%。近期各季度上海新房成交均價分環線走勢 分區域看，5 個區域商品住宅成交均價出現上漲。漲幅最大的是楊浦區，該區本季度成交均價 112337 元/，環比上漲 12.5%。11 個區域商品住宅成交均價出現下跌，跌幅最大的是徐匯區，該區本季度成交均價 98433 元/，環比下跌13.2%。細化成交數據分析，供應結構的調整，是導致上述區域成交均

20、價出現波動的主要原因。從個案市場報價看，并未出現大幅價格變動情況，市場整體價格水平仍保持平穩。上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 19 2023Q1 及 2022Q4 新房區域均價對比（元/）2023 年一季度全市新增樓盤 66 個，共有 28 個樓盤觸發積分制，觸發幾率約 42.4%。其中，達到 60 分的樓盤共 15 個，詳見下表：2023Q1 新增入圍積分達 60 分樓盤情況表 序號 樓盤名稱 區域 環線 供應套數（套）備案均價（元/）入圍積分 1 海德壹號 浦東 內中環間 163 129800 100.85 2 綠城外灘蘭庭 黃浦 內環以內 111 145000 97.12 3 鴻

21、印里 靜安 內環以內 333 142000 81.4 4 泗水和鳴 松江 外郊環間 20 46358 76.6 5 華發半島華庭 浦東 外郊環間 335 70620 75 6 匯成南街里 徐匯 中外環間 204 89930 72.58 7 縵玥華庭 閔行 外郊環間 42 68148 68.98 8 保利瓏譽 楊浦 內中環間 174 99000 68.8 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 20 注：表中相同名稱的樓盤為不同批次上市 從市場熱度看，“海德壹號”本季度入圍積分最高，達 100.85。該項目入市套數 163 套，認購組數 647 套（認購率 397%）?！跋髱Z招商公園 1872”

22、季度內認購率最高，該項目入市套數 144 套，認購組數 800 組（認購率 556%），入圍積分63.7。9 越秀保利嘉悅云上 嘉定 外郊環間 177 49800 66.94 10 海玥天匯 楊浦 內環以內 183 115000 66.88 11 中鐵湖光逸景 奉賢 外郊環間 99 40976 66.6 12 錢江大家文瀾府 浦東 外郊環間 217 33854 65.5 13 象嶼招商公園 1872 閔行 外郊環間 144 52000 63.7 14 古美華府 閔行 中外環間 295 82500 60.28 15 建發華發古美華庭 閔行 中外環間 94 82500 60.08 小 結 上海百盛

23、房地產估價有限責任公司版權所有 21 （二）存量住房市場 根據“百盛房地產數據分析平臺系統”對上海住宅小區價格的監測情況分析，一季度存量住宅市場整體價格“穩中微升”，月度基價均值呈逐月“小幅上揚”態勢。4 月 1 日全市二手住宅基價均值為 62634 元/平方米，環比上漲 0.68%。近期上海市住宅小區基價均值監測圖 存量住宅市場“小陽春”成色十足，3 月去化量達近一年“峰值”存量住宅市場“小陽春”成色十足，3 月去化量達近一年“峰值”2023 年一季度上海存量住宅市場成交套數 51337 套（成交面積約 416.2 萬），環比上升 14.1%，同比上升 26.2%。上海百盛房地產估價有限責任

24、公司版權所有 22 近期各季度上海存量住宅市場成交量走勢 本季度，存量住宅市場去化速度明顯加快，成交量逐月上升。根據月度成交情況分析，1 月受元旦和農歷新年的“雙節”影響，交易量低位徘徊，成交下滑或為“階段性”正?，F象。2 月后，存量住宅市場復蘇跡象顯著，月度成交量達19277 套。進入 3 月，存量住宅市場迎來交易“小陽春”，月度去化量攀升至23991 套，為 2022 年以來最高值，“小陽春”成色十足。近一年存量住房成交量、價走勢 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 23 外郊環間交易比重出現攀升，環比上升約 0.7 個百分點 分環線看，一季度上海存量住宅市場內環以內成交套數 5666

25、 套，成交占比約 11.0%；內中環間成交套數 8350 套，成交占比約 16.3%；中外環間成交套數9104 套，成交占比約 17.7%；外郊環間成交套數 19472 套，成交占比約 37.9%；郊環以外成交套數 8745 套，成交占比約 17.1%。上述各環線中：內環以內成交套數環比上升 0.3 個百分點；內中環間成交套數環比下降 0.2 個百分點；中外環間成交套數環比下降 0.3 個百分點；外郊環間成交套數環比上升 0.7 個百分點；郊環以外成交套數環比下降 0.5 個百分點。近期各季度上海市各環線存量住宅成交量分布圖 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 24 各區成交量呈“普升”態

26、勢，金山區升幅超二成 從區域分布看，一季度成交量呈普升態勢，升幅主要集中在8%-17%區間內。成交量上升排名前三的區域為：金山區成交套數 1767 套，環比上升 20.8%；奉賢區成交套數 2723 套，環比上升 17.6%；閔行區成交套數 5206 套，環比上升 17.3%。2023Q1 上海市各區存量住宅成交量分布（套）市場價格維持前期水平，走勢基本保持“平穩”一季度，上海存量住宅市場成交均價 40475 元/，環比下跌 1.3%，同比上漲 4.4%。從環比指標看，本季度市場價格維持前期水平，走勢基本保持“平穩”。上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 25 近期各季度上海存量住宅市場成交

27、價格走勢 分環線看，本季度上海市存量住宅內環以內成交均價 74713 元/,環比下跌 1.9%，同比上漲 0.8%；內中環間成交均價 58147 元/,環比下跌 2.0%，同比上漲 4.6%；中外環間成交均價 46598 元/,環比上漲 1.1%，同比上漲 4.8%；外郊環間成交均價 32039 元/,環比下跌 1.2%，同比上漲 7.1%；郊環以外成交均價 21140元/,環比下跌 1.3%，同比上漲 0.5%。2023 年 Q1上海存量住宅分環線價格及同、環比幅度 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 26 分區域看，2023 年一季度上海存量住宅市場各區成交均價保持相對平穩，漲跌幅主要

28、集中于-3%至 2%區間內，長寧區漲幅最高，成交均價上漲 3808 元/（由 69439 元/上漲至 73247 元/），環比上升 5.5%；與此相對，崇明區跌幅最高，成交均價下跌 458 元/（由 13912 元/下跌至 13454 元/），環比下跌 3.3%。2023Q1 及 2022 Q4 存量住宅市場成交均價比對（元/）小 結 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 27 （一）大宗交易案例 友邦人壽逾 32 億元收購“上海金創大廈”物業組合 2 月 28 日，友邦人壽保險集團有限公司收購了 DNE（DJ NEW EASE HOLDINGS LIMITED）金創項目基金，為“上海金創大

29、廈”物業組合，總投資金額逾 32 億元?！敖饎摯髲B物業”組合位于浦東新區張江高科技園區中區，由 4 棟科研樓分兩期建成。園區總建筑面積約 12.0 萬，其中，地上面積約 8.9 萬，入駐企業以生物醫藥企業居多。上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 28 （二）商業市場 商業地產供應放緩，市場整體呈“供小于求”態勢 2023 年一季度，上海市新建商業地產市場新增供應套數 520 套，同比下降22.4%，環比下降 43.8%。成交套數 664 套，同比下降 11.0%，環比下降 10.3%。新建商業地產市場供求比 1：1.28，本季度，商業地產供應放緩，市場整體呈現“供小于求”態勢。近期各季度上

30、海新建商業供銷量走勢圖 從月度走勢看，3 月上海新建商業地產供應、成交量最高，供應量達 418 套，成交量達 348 套。分項目看，本季度，寶山上大的“學景匯”項目供應面積最大，約 3.1 萬，供應套數 16 套。上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 29 2023 年 Q1 上海新建商業月度供求量走勢 新建商業地產以“外環以外”區域為交易重心，交易占比超八成 分環線看：供應量方面，2023 年一季度，新建商業地產供應內環以內供應6 套，占全市總供應量約 1.2%；內中環間供應 1 套，占比約 0.2%；中外環間供應322 套，占比約 61.9%；外環以外供應 191 套，占比約 36.7%

31、。成交量方面，內環以內新建商業地產成交 16 套，占全市總成交量約 2.4%；內中環間成交 39 套，占比約 5.9%；中外環間成交 67 套，占比約 10.1%；外環以外成交 542 套，占比約 81.6%。分區域看：供應量方面，閔行區新建商業供應量最大，達 203 套，占全市總供應量約 39.0%；浦東新區次之，供應 127 套，占比約 24.4%。成交量方面，嘉定 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 30 區成交量最大，成交新建商業 195 套，占全市總成交量約 29.4%；浦東新區次之，成交新建商業 123 套，占比約 18.5%。受個案成交價格影響，中外環間成交均價呈結構性回落

32、2023 年一季度，上海市新建商業地產成交均價 23513 元/，同比下跌20.7%，環比上漲 2.2%。近期各季度上海新建商業成交額及成交均價走勢 本季度，內環以內新建商業地產成交均價 30255 元/，環比下跌 6.5%；內中環間成交均價 36836 元/，環比下跌 19.7%；中外環間成交均價 19489 元/，環比下跌 52.1%；外環線以外成交均價 23769 元/，環比上漲 24.7%。上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 31 上述環線中，中外環間區域環比指標受個案影響較大，由此導致最終統計的成交均價出現大幅下滑。該區域“學景匯”項目為寶山區大場鎮聯東村等“城中村”改造區域 E

33、1-18 地塊項目的商業用房，由上海聯東經濟發展總公司回購，成交套數 16 套，成交均價 17485 元/，實際市場價格水平未現大幅波動。近期各季度上海新建商業成交均價環線走勢（元/）從區域價格分布看，新建商業地產共有 14 個區域有成交（長寧、虹口無成交），其中，除靜安、青浦、徐匯、嘉定、松江、奉賢、金山區外，其余各區成交均價均有不同程度回落，楊浦區和普陀區受個案影響均價波動較大。2023Q1 與 2022Q4 新建商業區域均價對比（元/）上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 32 （三）辦公市場 新建辦公樓市場供銷量環比回落，但仍高于去年同期水平 2023 年一季度，上海市新建辦公樓市場

34、新增供應套數 404 套，同比上升24.3%，環比下降 34.8%。成交套數 824 套，同比上升 84.8%，環比下降 25.7%。新建辦公樓市場供求比 1：2.04。近期各季度上海新建辦公供求量走勢 分月度看，3 月上海新建辦公樓市場供應及成交量均為季度內最高月份，供應量達 321 套，成交量達 408 套。分項目看，本季度，黃浦濱江的“會館街 51 號”項目供應面積最大，約 10.79 萬，供應套數 43 套。2023 年 Q1 上海新建辦公月度供求量走勢 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 33 新建辦公樓市場成交量集中于外環以外區域，成交占比超七成 分環線看：2023 年一季度，

35、新建辦公樓內環以內新增供應 80 套，占比約19.8%；內中環間新增供應 30 套，占比約 7.4%；中外環間無新增供應；外環以外新增供應 294 套，占比約 72.8%。受供應結構影響，市場成交量集中于外環以外區域。內環以內新建辦公成交 19 套，占全市總成交量約 2.3%；內中環間成交 46 套，占比約 5.6%；中外環間成交 143 套，占比約 17.4%；外環以外成交 616 套，占比約 74.7%。分區域看：供應量方面，2023 年一季度新建辦公樓在寶山、虹口、黃浦、閔行、浦東、普陀、青浦、徐匯、楊浦 9 個區域有供應。其中，閔行區供應量最大，新增供應套數 202 套，占比約 50.

36、0%，寶山區次之，供應 48 套，占比約 11.9%；成交量方面，本季度新建辦公樓浦東新區成交量最大，成交套數 213 套，占比約25.8%，青浦區次之，成交 196 套，占比約 23.8%。上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 34 受成交結構影響，新建辦公項目成交均價有所回升 2023 年一季度，上海新建辦公成交均價 42461 元/，同比上漲 15.7%，環比上漲 18.7%。成交金額約 104.2 億元，同比上漲 126.9%，環比下跌 24.8%。近期各季度上海新建辦公成交額及成交均價走勢 分環線看，受成交結構和項目影響，一季度內環以內新建辦公項目成交均價99317 元/，環比上漲

37、 93.3%；內中環間成交均價 36243 元/，環比下跌 15.4%；中外環間成交均價 35109 元/，環比上漲 6.0%；外環以外成交均價 24789 元/，環比下跌 20.4%。近期各季度上海新建辦公成交均價環線走勢（元/）上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 35 按區域分布看，本季度新建辦公樓項目除金山和長寧區外 14 個區域均有成交，其中，黃浦、虹口、靜安、徐匯、浦東新區的成交均價有不同程度的回升 2023Q1 與 2022Q4 新建辦公區域均價對比（元/）上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 36 （一）新建工業研發房地產市場 2023年一季度，上海新建工業研發房地產成交1

38、套（成交面積約0.5萬），為浦東臨港新城的“上海閔聯臨港園區三期標準廠房項目（J11-02 地塊）項目。近期各季度上海新建工業研發房地產成交量走勢 （二）存量工業研發房地產市場 2023 年一季度，上海存量工業研發房地產共成交 27 套（成交面積約 0.9 萬），環比下降 52.6%。上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 37 近期各季度上海存量工業研發房地產成交量走勢 從區域分布看，本季度存量工業研發房地產在 4 個區有成交。其中，浦東新區存量工業研發房地產成交量最大，成交 15 套（成交面積 0.3 萬），松江區次之，成交 8 套（成交面積 0.3 萬）。2023 年 Q1 存量工業研發房地產成交區域分布 上海百盛房地產估價有限責任公司版權所有 38 本季度，上海市存量工業研發房地產成交總額約 0.9 億元，環比下降 68.9%。成交均價約 10473 元/，環比下跌 23.6%。近期各季度上海存量工業研發房地產成交價格走勢 小 結