房地產行業春節后核心城市房地產成交修復情況：春暖花開市場回溫-230307（24頁）.pdf

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1、行業評級：看好2023年3月7日春暖花開，市場回溫春節后核心城市房地產成交修復情況分析師楊凡證書編號S1230521120001郵箱電話13916395118證券研究報告投資要點1.多重因素帶動市場回溫，各地復蘇特點不盡相同天津市：疫情后購房需求釋放，看房熱度提升明顯；優惠收回，價格企穩；現房、準現房受歡迎程度高。濟南市：購房條件放松幅度大；熱度提升明顯，項目具有漲價趨勢；部分項目在疫情期間未降價，部分區域新房供應不足。杭州市：主城區一二手房倒掛情況突出，是國內少有的一二手房倒掛的區域；主城區熱度高需搖號，主城和外圍市場分化；良好的供需結構，讓杭州土地市場較其他城市率先回暖；城市基本面好，吸引

2、人才能力強，市場動力足。長沙市：房價基數低，住宅供應量大；改善性需求旺盛，助推房價上漲；庫存去化迅速，新盤供應充足。鄭州市：真實庫存“兩極分化”；改善類項目房價企穩回升預期增強，購房意愿增強；當前暢銷的項目主要為未出險、頭部央國企項目，部分獲得紓困基金、獲得其他企業幫助的房企項目，準現房預計可逐漸獲得認可。北京市：壓制需求釋放，二手房成交情況反應真實市場需求；市場分化，改善性需求成為支撐市場增長的新動能；學區房推動成為市場復蘇重要支撐。2.市場熱度回升的原因：市場預期向好+政策效果顯現催化壓抑需求釋放疫情管控放開，居民流動性增加，疫情期間壓抑的購房需求得到回補；疫情管控調整，居民對收入預期轉變

3、向好；政府需求端放松政策效果顯現，包括利率走低、二套首付降低等政策利好，刺激需求釋放；部分開發商逐漸提價，“買漲不買跌”的心態促進成交，幫助房價企穩回升；當前部分城市改善需求為主要支撐，二手房成交帶動置換需求增加。3.短期回暖趨勢已成，中長期恢復情況仍有待觀察短期來看，多重因素促進市場熱度的回升趨勢已經形成，積壓的購房需求將促進短期內市場轉向良好，但結合房企情況來看，1-4月仍為房企償債高峰，部分房企現金流情況依然緊張，銷售流速仍然是房企最主要追求的指標，預計樓市整體漲價幅度仍將受限。中長期來看，隨著短期內熱度的消散，市場恢復程度有待觀望，仍需結合土地供應、城市基本面及宏觀經濟的恢復情況來進行

4、判斷。4.風險提示：居民購房消費力修復弱于預期，局部市場購房熱度持續性差，實地收集數據信息偏差風險。9W9WfVbZeZfYdXaY7NbP7NoMrRsQoNkPqQmPkPpPyQ9PmMzQMYqMnQNZqMpR目錄C O N T E N T S早春樓市實探系列活動背景013各城市市場特點天津、濟南、杭州、長沙、鄭州、北京天津、濟南、杭州、長沙、鄭州、北京02市場特點總結03早春樓市實探系列活動背景01Partone4北京天津濟南杭州長沙鄭州早春實探樓盤系列活動背景活動背景：根據國家統計局數據，1月70大中城市房價數據顯示，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.2%，二

5、手住宅銷售價格環比由上月下降0.5%轉為上漲0.4%；70大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有36個和13個，比上月分別增加21個和6個。城市選擇：為探索各地成交修復趨勢能否可延續，以及各地市場回暖驅動因素。我們選取典型一二線城市進行樓盤實探，其中包括北京、天津、濟南、杭州、長沙、鄭州。5資料來源：東方財富網，長沙樂居網，界面新聞，齊魯壹點，新京報，浙商證券研究所活動背景及城市選擇各城市市場特點02Partone6天津市場01疫情解封前：2022年天津樓市整體低位運行，疫情反復+宏觀經濟下行影響購房能力和購房信心，房價持續下行導致市場信心缺失，購房者觀望情緒持續加劇。202

6、2年1-2月天津整體市場不溫不火，兩極分化較為明顯；3月新房市場迎來高峰；4月疫情好轉后，并未出現期望中的“小陽春”或反彈跡象，反而和3月份環比持平。五一假期天津樓市備受關注，新房帶看量明顯提升。6月部分項目開啟年中沖刺，新房市場成交量達到了全年的最高值，而后的暑期市場，多個項目陸續調整價格，伴隨疫情的反復影響，下半年市場整體不溫不火。疫情解封后：12月疫情封控解除，各地疫情管理陸續優化，疫情后2023年1月未出現銷售量明顯激增態勢，2月市場熱度出現回暖跡象。疫情放開后陽性病例逐漸增加，受其影響，12月天津樓市持續低迷態勢。由于春節假期消費以旅游相關行業為主以及政策效果顯現的遲滯效應，2023

7、年1月天津地產市場相對蕭條，未出現明顯回暖趨勢。春節后，2月首周天津樓市出現到訪量和認購量激增現象，市場情緒逐漸轉向樂觀。新年伊始新房推盤有限，來訪指數上揚。根據中指研究院數據，2023年1月天津新房市場供應面積26.41萬平米，環比下降45.42%。1月受春節影響，天津房地產市場以順銷為主，商品房成交面積50.38萬平米，環比下降50.28%，同比上漲42.68%；成交均價16116元/，環比下跌2.66%，同比下跌1.23%。據克而瑞統計的數據，春節過后，天津全市新房到訪量出現激增，2月6日-12日天津全市熱銷項目共計接待客戶32370組，平均單盤接待118組客戶，環比上漲28%；共計認購

8、2879套，平均單盤認購10.5套，環比上漲38%，新房來訪指數呈顯著上漲的趨勢。7資料來源：克爾瑞，浙商證券研究所圖：2023年1-2月天津樓市來訪及認購情況圖：2月6日-12日新盤來訪指數圖：綠城水西雲廬售樓處現場1.1 市場總結2月6日-12日天津新盤來訪指數區域平均單盤來訪量（人次）環比增幅（%）市內六區14223%環城四區12627%濱海新區12946%遠郊區縣8314%5034182692118431.41.67.610.5051015050100150全市平均來訪量（人次，左軸）全市平均認購量（套，右軸）天津市場011.2 市場特點8天津市場2023年節后修復有以下幾個特點：特點

9、1：疫情后購房需求釋放，看房熱度提升明顯。天津新房項目，疫情管控優化前后到訪量增長顯著，優質樓盤有銷量翻倍的情況。我們認為，當前市場上較為暢銷的項目，購房客戶多數為之前對該項目已較為了解，但觀望情緒較重，等待優惠政策的群體，當前隨著購房熱度提升、市場優惠的釋放、開發商提價等因素，之前積壓的需求進行釋放。特點2：優惠收回，價格企穩。天津剛改項目2023年初有不同程度的價格優惠，且春節后剛改項目打折力度有加大的現象，較2022年仍有降價的趨勢。但案場最新價格調整趨勢來看，2月底進入到價格底部區間，3月開始部分剛改樓盤有折扣力度減弱、價格企穩的情況。根據當地多個中介對市場短期預判，天津全市新房樓盤價

10、格企穩是普遍現象，部分項目出現封盤（無法繳納定金）以等待重新定價。特點3：現房、準現房受歡迎程度高。根據我們了解及克而瑞等第三方機構信息顯示，當前客戶買房仍然看重交房的確定性，即買即住的需求比較明顯，現房及準現房受歡迎程度高。我們認為，如此現象延續，伴隨需求逐步回暖，現房及準現房的庫存有望加速去化。根據中指研究院數據，2023年1月天津全市可售面積環比下降至1978.24萬平米，出清周期較2022年12月縮短至29.14個月，庫存去化周期趨勢線出現拐點，去庫存壓力有所緩解。圖：2023年2月天津二手房成交量圖：金地萬悅城售樓處現場圖：天津市商品住宅去化情況2023年2月天津二手房成交量日期成交

11、量（套）2.11822.21822.31732.4(周六)3422.5(周日)4282.62792.72892.82752.92872.102792.11(周六)5382.12(周日)6152.13398151719212325272931335007009001100130015001700190021002022年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年1月可售面積(萬平方米):左軸出清周期：右軸資料來源：貝殼研究院，中指研究院，浙商證券研究所濟南市場02春節前：2022年濟南樓市整體發展平穩，隨著限購政策優化、首付比例及貸款利率下調等一系列利好政策的發布，房地產市

12、場活躍度有所提升。據濟南市房地產業協會數據，2022年全年，濟南全市住宅用地供應101宗，面積6183畝；住宅銷售7.31萬套，同比下降約30；面積977.92萬平方米，同比下降約26。2022年濟南新建住宅均價為14171.74元/平方米，新建商品住宅銷售價格指數累計上漲1.9%（22個重點城市中排名第6），價格整體平穩。住宅可售8.59萬套，面積1149.29萬平方米，住宅去化周期為14.1個月，供需相對平衡。春節后：一方面，房地產市場迎來了利好的政策和寬松的信貸政策環境；另一方面，隨著國家對防疫政策的不斷調整，疫情對房地產市場的影響也逐步減弱，春節后迎來了購房“小陽春”。量價關系方面：根

13、據中指研究院數據，受春節假期影響，2023年1月濟南主城商品住宅成交量出現下滑，成交面積39.6萬平方米，環比下降25.6%，同比下降23.4%。市場活躍度較去年12月有所下降，且表現未超過去年同期。分城區來看，2023年1月份歷城區成交量位居首位，成交面積12.7萬平方米，占比32.0%，成交規模領先優勢明顯；其次是高新區，成交面積8.9萬平方米；槐蔭區位居第三，成交面積為4.1萬平方米。從價格來看，歷下區商品住宅銷售價格22793元/平方米，是成交均價最高的區域；其次是高新區，成交均價為19633元/平方米。存量方面：根據中指研究院數據，截止到2023年1月底，濟南主城區商品住宅存量約91

14、8萬平方米，1月底出清周期約15個月，較上月有所延長。9資料來源：克爾瑞，中指研究院，浙商證券研究所圖：濟南市商品住宅銷售量價情況圖：濟南市商品住宅存量情況2.1 市場總結05000100001500020000020406080100120銷售面積(萬平方米):左軸銷售價格(元/):右軸051015202502004006008001000存量(萬平方米):左軸出清周期(月):右軸圖：2023年1月濟南商品住宅分區域成交情況050001000015000200002500002468101214歷城區 高新區 槐蔭區 市中區 天橋區 歷下區 長清區銷售面積(萬平方米):左軸銷售價格(元/):

15、右軸濟南市場022.2 市場特點10濟南市場2023年節后修復有以下幾個特點：特點1：購房條件放松幅度大。從放松限購、降低信貸政策及首付比例等多方面進行政策調整，當前濟南市實行首套房商貸2成首付，首套房房貸利率4.1%。此外，濟南市住房和城鄉建設局為進一步支持剛性和改善性住房需求，發放5000萬元置業消費券，規定凡在2月8日至6月30日，購買新建商品房并進行網簽的消費者，均可參與抽取10000元消費券。濟南市從上而下的刺激政策，加速了購房熱度的提升，部分觀望的需求開始釋放。特點2：熱度提升明顯，項目具有漲價趨勢。根據中指研究院數據，進入2月以來，濟南市新房成交面積快速攀升。2023年2月20日

16、-2月26日，成交面積為34.72萬，環比下降2.4%，同比上升54.6%，已超過2022年同期水平。成交價格整體均價保持穩定，濟南市商品住宅成交均價為14054元/，環比下降2.1%，同比上升0.2%；根據我們實地溝通，部分項目具備漲價趨勢，但是漲價的項目多數為項目位置好、項目持續順銷、品牌開放商開發的項目，全市項目來看，多數項目仍處于加速走量、重視回款階段。我們認為，如市場持續回暖，隨著1-4月償債高峰期結束，開發商資金壓力減小，房價增長行情有望得到開啟。特點3：部分項目在疫情期間未降價，部分區域新房供應不足。部分區域市場熱度一直較高，部分項目憑借核心位置+國企背景+競品較少，從2022年

17、開盤至今未降價，目前部分項目已有提價計劃。根據廣德房產網統計，2022年濟南累計成交住宅用地58宗，成交土地面積213萬，土地出讓金約257億，新增住宅建面約438萬，同比2021年下降約-53%。隨著經濟復蘇，政策效果顯現，二手房成交回暖，置換需求將得到進一步釋放，疊加市場供應不足，2023年濟南的改善性需求將有望進一步釋放，濟南市整體房價有望在改善需求的釋放下進行結構性上漲。圖：濟南中建星光城市售樓處現場圖：濟南市現行購房政策資料來源：廣德房產，政府官網，浙商證券研究所圖：濟南市住宅用地成交情況-60%-40%-20%0%20%40%60%0100200300400500600700800

18、9001,0002018年2019年2020年2021年2022年土地面積（萬,左軸）地上建面（萬,左軸）土地面積環比（%,右軸）地上建面環比（%,右軸）濟南樓市現行購房政策對比2021、2022年變化限購非本市戶籍：本科及以上學歷連續繳納3個月以上社保，限購1套；本科以下學歷連續繳納1年以上社保，限購1套。限購區域內購房，不再提供個人所得稅或社會保險證明。本市戶籍：在濟南限購2套住房；限購區域內家庭住房總套數在2套及以下、有父母投親養老情況的或家庭有2個及以上子女的，可在限購區域內增購商品住房1套。限購區域內已有3套及以上住房的，出售1套，可于半年內在限購區域再購買1套住房。限購范圍：二環以

19、內的歷下區、市中區；其他區域不再執行限購。限購條件松綁：原為本科及以上學歷需連續繳納6個月及以上社保，限購1套；本地戶籍最多可購買2套；本地戶籍限購區域內最多可購買3套。限購范圍松綁：原為全市限購。信貸首付比例：首套房20%、二套房40%、三套房100%。利率政策：首套房執行4.1%，二套房執行4.7%。首付及信貸政策松綁：原為認房認貸，原首套房首付比例30%、二套房60%。利率政策松綁：2022年初首套利率為4.9%，二套利率為5.3%。限售限售區域內住房網簽2年可持證交易限售政策松綁：原為辦證滿2年可上市交易。杭州市場0311資料來源：中指研究院，手邊買房，浙商證券研究所圖：2022.1-

20、2023.1杭州市商品住宅供求走勢圖：2022.8-2023.1杭州市商品住宅庫存面積及去化周期圖：2022.8-2023.1杭州市商品住宅中簽率走勢2.1 市場總結疫情解封前：2022年開年杭州房地產較為平穩，但市場整體表現弱于2021年，年末在政策利好的刺激下出現翹尾。5月開始樓市調控多方面松綁，市場預期有所好轉，四季度樓市呈現回暖趨勢。但從全年來看，住宅成交規模腰斬，宅地出讓規模降幅超3成，整體開盤熱度下降較為明顯。2022年杭州市釋放多次需求端放松政策，根據中指研究院數據，“5.17”新政發布后，二手房市場反應迅速，帶看、成交量激增，新政前三周周均成交僅420套，新政后三周周均928套

21、，漲幅121.0%，并在第24周達到峰值1493套，隨后逐漸回落，最終維持在每周700套左右。11.11房貸新政出臺第二周，杭州新房成交量從18.2萬增長至27.2萬，環比增長49.4%，之后周均維持29.8萬的相對高位。疫情解封后：商品住宅量漲價平，短期內庫存去化壓力小。根據中指研究院數據，2023年1月杭州市十區商品住宅供應36.9，環比下降22%；成交面積96.7，環比下降24%，同比上漲111%，成交均價36355元/，環比下降3%，同比上漲13%。存量下降，截止到1月末，杭州商品住宅庫存面積494.1萬，環比減少11%，同比上漲21%，去化周期5.7個月，環比減少15%，同比增加12

22、7%，供需結構健康，庫存去化壓力小。搖號中簽率：2023年1月中簽率、去化率均提升。根據中指研究院數據，2022年全年平均中簽率為38%，同比增加19%，平均去化率為60%，同比下降27%，2023年1月杭州商品住宅新領預售證個數30個，綜合中簽率為47.6%，環比2022年12月上升4pct，平均去化率69%，環比上升5pct。二手房增幅明顯：2023年2月二手房量價齊漲。根據手邊買房數據，2023年2月杭州二手房共成交6894套，環比增長139%，成交量超過2022年最高峰6700套。成交均價方面，2月份杭州二手房簽約均價約32601元/，環比1月份上漲約1.184%，杭州二手房或已基本完

23、成筑底。050001000015000200002500030000350004000045000020406080100120140160180200供應面積（萬平,左軸）成交面積（萬平,左軸）成交均價（元/平,右軸）012345678010020030040050060021年8月9月10月11月12月22年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月23年1月庫存面積（萬平,左軸）去化周期（月,右軸）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%21年8月9月10月11月12月22年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月23年1月平均中簽率（

24、%）杭州市場032.2 市場特點12杭州市場2023年節后修復有以下幾個特點：特點1：主城區一二手房倒掛情況突出，是國內少有的一二手房倒掛的區域。二手房因為房齡長、戶型老舊、交易稅費高等原因，成交價格往往低于同區域內可比新房。但杭州市部分區域因為供需不平衡、政府限價等原因，部分區域二手房的價格高于新房價格，呈現出“一二手房倒掛“的情況，成為樓市復蘇新的增長源。特點2：主城區熱度高需搖號，主城和外圍市場分化。2022年下半年，杭州主城區內土地供應減少。主城區內新房項目去化速度快，可搖項目少，購房熱度持續，部分項目項目觸發“社保排序”更加劇了中簽難度。主城區外圍市場自2022年下半年出現降溫，部分

25、項目熱度降低，不再需要搖號。從成交數據上看，當前杭州市場呈現區域分化態勢，主城區憑借一二手房價倒掛、少量供應等因素，我們認為，短期內杭州市主城區新房市場熱度有望繼續保持。特點3：良好的供需結構，讓杭州土地市場較其他城市率先回暖。2月21日結束的第一輪土拍，杭州出讓13個地塊，8個地塊到達“封頂+搖號”，整體溢價率9.3%，土地市場熱度提升，反應出開發商對市場的信心較強。中期來看，土地市場的火熱有助于市場成交量的恢復。特點4：城市基本面好，吸引人才能力強，市場動力足。2022年，杭州實現生產總值18753億元，增長1.5%，經濟總量位居全國第9位。在2022年全國人口負增長的大背景下，杭州市新增

26、常住人口約17萬，大學生吸引力排在全國前列?？萍疾亢椭袊茖W技術信息研究所分別發布國家創新型城市創新能力監測報告2022和國家創新型城市創新能力評價報告2022。其中，杭州位列國家創新型城市創新能力指數第3位，全國城市創新能力百強榜第5位。我們認為，杭州市良好的城市基本面能夠持續吸引人才，長期來看，房地產市場具備增長動能。圖：杭州市聯發保利臻和雅頌售樓處現場圖：杭州市綠城馥香園售樓處現場圖：杭州市土地成交走勢資料來源：國家統計局，澎湃新聞，浙報傳媒地產研究院，國家創新型城市創新能力監測報告2022，國家創新型城市創新能力評價報告2022，浙商證券研究所010020030040050060070

27、080090001002003004005006002022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月可建面積（萬方，左軸）成交金額（億元，右軸）長沙市場0413資料來源：中指研究院，浙商證券研究所2.1 市場總結圖：長沙市內五區商品住宅銷售量價情況疫情解封前：觀望情緒高，銷售面積降幅接近4成。根據長沙市樓市白皮書數據，2022年全市商品房成交面積1564萬，同比下降37.90%，市場進入筑底期。單個樓盤平均到訪量、平均轉化率分別為75人次、7%，較2021年（113人次

28、、9%）大幅下降，購房信心低迷，持幣觀望情緒濃厚。2018年以來，全市商品房供應面積整體呈下降態勢，2018年-2021年呈穩中略降態勢，2022年呈斷崖式下跌，全市商品房供應面積1694萬，同比下降34.25%，商品房供應面積和商品房同比增速均創近5年來新低，受行業以及市場信心影響，長沙2022年整體供給偏弱。疫情解封后：1月受春節影響，商品住宅量價齊跌，2月市場熱度持續回升。根據中指研究院數據，2023年1月長沙市內五區商品住宅供應19.36萬，環比下降54%；成交面積26.3萬，環比下降35%，同比下降48%，成交均價14009元/，環比下降10%，同比上漲6%。在售套數與成交套數均下降

29、，1月長沙商品住宅在售527套；成交套數僅278套，環比下降57%，同比下降63%；去化率53%。2月份長沙市商品房供應端持續低位，成交受政策影響，剛需熱度持續回升，商品住宅量漲價跌。改善需求顯著，支撐房價上漲。根據中指研究院數據，2022年長沙整體累計成交均價為13947元/平方米，同比上漲約14.7%。從成交面積段來看，2022年，市場成交以140-200面積段需求為主力，占比36.4%，同比提升8.5個百分點。限購政策下，疊加疫情沖擊及二胎政策，改善型需求爆發，根據中指院數據，2022年市場成交以120-200萬總價段為主，合計占比50.7%；其中150-200萬成交占比同比提升1.5個

30、百分點，200萬以上改善產品成交占比同比提升12.1%。圖：長沙市內五區商品住宅去化情況圖：2021-2022長沙住宅分面積段成交套數占比0%10%20%30%40%80以下80-9090-100100-120120-140140-200200以上2022年2021年02000400060008000100001200014000160001800002040608010012014016021年11月2月5月8月11月供應面積（萬方.左軸）成交面積（萬方,左軸）成交均價（元/平,右軸）0%10%20%30%40%50%60%70%80%01000200030004000500022年1月4月

31、7月10月23年1月在售套數（套,左軸）成交套數（套,左軸）長沙市場042.2 市場特點14長沙市場2023年節后修復有以下幾個特點：特點1：房價基數低，大量住宅供應。根據長沙市住房和城鄉建設局數據，長沙平均房價位于30個省會城市及直轄市第22位，2022年長沙完成房地產開發投資2237億元，同比增長6.1%；預計全市新建商品住宅供應量居全國第3位，成交量居全國第2位。長沙市憑借大量的項目供應，使得房價漲幅始終維持較小水平，房價平穩上漲。特點2：長沙改善性需求旺盛，助推房價上漲。根據國家統計局數據，長沙1月新房價格環比上漲0.3%，同比上漲3.4%，房價走勢連續26個月上浮。當前長沙市改善需求

32、為市場成交主要支撐，長沙改善市場的興起，結構上拉高了房價均值。2022年，在21個萬億GDP城市中，長沙房價收入比最低，僅為5.5，居民購買住宅的支付能力較強；我們認為，長沙市房價的持續上漲，將會進一步帶動改善需求的釋放。當前市場熱銷現象仍然主要發生在改善樓盤，尤其是部分稀缺地段或學區加持的樓盤，部分剛需項目仍處于去庫存階段。特點3：庫存去化迅速，新盤供應充足。根據長沙市房管局備案數據，2023年2月成交量持續走高，第1周至第4周分別成交903、1000、1225、1403套。根據現場溝通，因2月成交量大漲，多個項目所剩房源不多，當前處于蓄客等待加推。據長沙樓市圖不完全統計，3月長沙預計將有超

33、過40個項目推新，包括7個首開項目。整體來看，長沙市庫存充足，大量推盤也顯示出房地產企業對市場信心的增強。圖：長沙市龍湖舜山府售樓處圖：長沙市保利時代售樓處資料來源：各地統計局，政府工作報告，長沙樓市地圖，中指研究院，浙商證券研究所圖：2021-2022年萬億GDP城市房價收入比鄭州市場0515資料來源：鄭州市住房保障和房地產管理局，克而瑞，中指研究院，浙商證券研究所圖：2022.1-2023.1鄭州市商品住宅量價情況2.1 市場總結疫情解封前：受疫情影響，2022年鄭州樓市整體較為低迷。根據中指研究院數據，在新房市場，自疫情以來鄭州市新建商品房成交面積持續走低，成交套數變化為2020年的15

34、1520套、2021年的105250套、2022年的115437套。2022年上半年鄭州新房銷售面積較為穩定，銷售均價持續上漲；經歷6月峰值后，下半年市場持續走低。在二手房市場，2022年鄭州市主城區二手房銷量經歷3、4月“小陽春”后，市場持續回暖。受5月及四季度疫情影響，市場二手房銷量下降明顯，其中住宅二手房售價低開高走，非住宅二手房售價高開低走，走勢分化較為明顯。2021年下半年開始，住宅二手房價格下跌尤為明顯。疫情解封后：12 月以來市場成交量不斷回升，1月份市場熱度延續。隨著疫情管理措施的優化，鄭州房地產市場出現了回暖跡象。在新房市場的量價關系方面，根據鄭州市住房保障和房地產管理局數據

35、，2023年1月鄭州全市商品住宅成交量有所提升，成交面積62.18萬平方米，環比上升12.06%，同比下降21.31%。市場活躍度較去年12月有所上升，但表現未超過去年同期。成交均價為11879元/平方米，環比下降2.8%。在二手房成交量價方面，二手房市場的活躍度提高。2023年1月，鄭州住宅二手房成交5516套，環比增加35.53%，同比增加54.77%；成交面積為59.23萬平方米，環比增加37.07%，同比增加57.32%；成交均價較為穩定，達10308元/平方米，環比增加2.63%，同比下降5.47%。2月下旬新房成交量上漲。根據克而瑞數據，2月13日至19日，限購區監測300個項目，

36、平均來訪89組，成交8套；2月20日至26日，限購區監測280個項目，平均來訪97組，成交9套，平均來訪量與成交量均有所提高。020004000600080001000012000140001600002040608010012014022年1月22年2月22年3月22年4月22年5月22年6月22年7月22年8月22年9月22年10月22年11月22年12月23年1月銷售面積(萬平方米):左軸銷售均價(元/平方米):右軸圖：2022.1-2023.1鄭州住宅二手房量價情況9400960098001000010200104001060010800110001120001020304050607

37、08022年1月22年2月22年3月22年4月22年5月22年6月22年7月22年8月22年9月22年10月22年11月22年12月23年1月銷售面積(萬平方米):左軸銷售均價(元/平方米):右軸圖：2023W1-W9二手房成交量-100%-50%0%50%100%150%200%02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000成交量(套,左軸)環比(%,右軸)鄭州市場052.2 市場特點16鄭州市場2023年節后修復有以下幾個特點：特點1：真實庫存“兩極分化”。根據鄭州市政府發布的鄭政20231號文件，2023年鄭州在促進房地產行業健康發展方面，將會進一

38、步優化房地產土地供給，持續開展商品房促銷活動，加快商品住房庫存去化力度，力爭去化周期達到18個月以內的合理區間。根據鄭州360房產網數據，2022年底鄭州商品住宅累計可售量為1710萬平，若按照鄭州2022年去化速度計算，去化周期約為39.2個月，鄭州庫存仍然處于高位。真實庫存“兩極分化”，若去除郊區及爛尾房源，主城區的有效庫存量并不多，而且正在隨著市場復蘇快速減少，真正積壓的庫存量主要集中在遠郊區域。我們認為，主城區內庫存的減少，且均價2萬元/平庫存占比少，可能會導致點狀看房熱度再次提升。特點2：改善類項目房價企穩回升預期增強，購房意愿增強。改善客群購買力強，購房過程中主要受到限購政策是否放

39、開及購房意愿的影響，對于部分改善住房集中的區域，春節之后成交量提升明顯，我們認為，部分客戶對于當前房價企穩回升的預期逐漸增強，短期來看客戶購房意愿有望逐漸增強。特點3：當前暢銷的項目主要為未出險、頭部央國企項目，部分獲得紓困基金、獲得其他企業幫助的房企項目，準現房預計可逐漸獲得認可。鄭州市2022年下半年受到“停工斷貸”+疫情影響較為嚴重，居民觀望情緒高，但同時也壓抑大量購房需求，買舊不買新情緒突出。當前暢銷的項目主要為頭部央國企及部分優秀民企開發的項目，2022年項目的停工，更加劇了客戶看房的集中性。對于部分已出險項目，我們預計通過紓困資金或其他房企注入資金的形式，可以陸續施工期房房變為準現

40、房，以此來打消客戶關于爛尾風險的擔憂，從而銷售去化可能迎來大幅增長。圖：2023年鄭州市佳源名門橙邦售樓處圖：鄭州市華潤琨瑜府售樓處圖：鄭州市四環內庫存情況（截止至2022年12月底）資料來源：鄭州市政府鄭政20231號文件，米宅鄭州買房社，浙商證券研究所14136141143714020004000600080001000012000140001600015000元/以下剛需正常庫存15000-20000元/剛改正常庫存20000元/以上改善正常庫存庫存套數（套）北京市場0617資料來源：中指研究院，中原研究院，浙商證券研究所圖：2022.1-2023.1北京市商品住宅量價情況圖：2022.

41、1-2023.1北京市商品住宅存量面積及去化周期2.1 市場總結疫情解封前：受疫情反復的影響，2022年市場活躍度明顯受限。2022年，北京樓市受全國市場持續調整及多輪疫情反復影響，整體處于低位運行狀態，市場成交活躍度明顯減弱，尤其是疫情爆發、疫情管控時期，新房成交明顯受限。根據中指研究院數據，2022年，北京商品住宅累計成交767萬平，同比下降24%，略高于2019年、2020年成交面積，打破自2018年起連續4年上升趨勢。同時在供應規模方面，房企推盤意愿減弱，2022年北京商品住宅供應規模持續回落。疫情解封后：隨著北京逐漸渡過新冠感染高峰，市場也隨之出現一定的修復跡象，進入1月，新房及二手

42、房成交量有所回升。量價關系方面：2023年1月，北京新建住宅平均價格為44685元/平方米，環比由跌轉漲，微漲0.01%；同比上漲0.79%，漲幅收窄7BP。受春節假期影響，北京新房市場成交規模大幅回落。2023年1月，北京商品住宅成交規模為37.30萬平，環比下降39.6%，同比下降39.7%。春節假期前，樓市政策持續向好，疊加疫情積壓需求的釋放，北京樓市回暖態勢明顯。春節假期，北京大部分樓盤春節不打烊，持續發力營銷，樓市整體活躍度較去年有所提升。但受返鄉過節影響，春節期間售樓處整體到訪量明顯減少，樓市整體活躍度明顯不及1月前兩周。但整體來看，受各項利好政策以及市場預期轉好帶動，北京市場預期

43、保持穩步復蘇節奏。存量方面：庫存規模小幅回落，出清周期持續下降。截至1月底，北京商品住宅（不含保障房）庫存量約為1180.35萬平方米，較上月回落6.6%；出清周期降至17.9個月，依然存結構性庫存去化風險。二手房市場迎來“小陽春”。2023年1月北京二手房量降價漲，價格方面，二手房樣本均價為75663元/平方米。根據中指百城二手住宅價格指數，1月北京二手住宅價格環比上漲0.02%。在16個區縣中，7區縣上漲，8區縣下跌，1區縣持平。北京1月二手房成交8308套，環比下降5.3%，同比下降約30%。2月北京二手房共成交15315套，較1月同期增長84.3%，同比增長85.4%。05101520

44、2510001050110011501200125013001350庫存量(萬平方米):左軸出清周期(月):右軸44100442004430044400445004460044700448000102030405060708090100成交面積(萬平方米):左軸樣本平均價(元/平方米):右軸圖：北京市二手住宅成交走勢17000140009900 1000012000130001400011090107508773830815315020004000600080001000012000140001600018000成交套數(套)北京市場062.2 市場特點18北京市場2023年節后修復有以下幾個

45、特點：特點1：壓制需求釋放，二手房成交情況反應真實市場需求。北京市二手房成交數據環比增幅位于全國前列，我們認為主要是2022年北京成交創造近幾年的歷史低谷，尤其是因為疫情影響，進出北京的難度較其他城市更大，北京較其他城市壓制的需求更多，2023年春節后被壓制的購房需求開始釋放。疫情管控放開前后北京新房市場熱度保持良好，我們認為，既得益于北京市良好的城市基本面，也得益于北京市項目多數具有獨特性，尤其主城區內，土地資源稀缺，受到市場其他因素影響小。根據北京市住建委及數據，2月北京市二手住宅網簽15315套，二手房成交套數占比超80%。北京市二手房成交占比高，二手房市場的回暖反應出市場真實需求的增加

46、。特點2：市場分化，改善性需求成為支撐市場增長的新動能。北京得益于人口紅利轉向人才紅利、人口老齡化加劇帶來的居家養老需求增長、存量房房齡偏老及高品質住房稀缺等因素，北京改善性住房需求高速增長。剛需剛改市場房價基本保持穩定，高總價的改善房源掛牌價上調的情況較為普遍，質素一般的房源仍存在降價成交的情況，質素優秀的房源，部分房東存在惜售的情況。根據澤平宏觀發布的北京改善性住宅研究報告2023數據，2022年北京單價10萬以上住宅成交量創歷史新高，北京改善性需求占比54.0%，改善性需求已超越剛需性需求成為住宅市場增長新動能。特點3：學區房推動成為市場復蘇重要支撐。北京市伴隨人口快速增長，學區房保持較

47、高熱度。繼2016年實行“全面二孩”政策后，2016-2017年為二胎生育高峰期，2017年出生的小孩，大部分將于2023年入學，2023年上半年將成為學區房購房高峰。大量學區房的需求入市，也將成為推動市場復蘇的重要因素。圖：2015-2021年北京市出生人口情況圖：北京市天壇府項目區位圖資料來源：Wind，北京市住建委，澤平宏觀，貝殼研究院，浙商證券研究所17.220.219.717.817.515.313.905101520252015201620172018201920202021北京:常住人口:出生人數（萬人）圖：2023年北京市二手房交易情況-80%-60%-40%-20%0%20%

48、40%60%80%100%0510152025303540二手房成交面積(萬平方米):左軸環比:右軸同比:右軸市場特點總結03Partone19市場特點總結1.新房成交規模止跌回升，百強房企業績改善新房市場：2023年2月新房市場出現強勢反彈，根據克爾瑞統計數據，30個重點監測城市成交面積為1622萬平方米，同環比漲幅均超4成，整體成交規模與去年12月基本持平，成交止跌回溫勢頭顯現。二手房：2023年2月二手房成交數據好于新房，根據克爾瑞統計數據，2月16個重點城市二手房成交體量預計為652萬平方米，同、環比分別上升122%和54%。百強房企：2023年2月百強房企業績改善，根據克爾瑞統計數據

49、，2月TOP100房企實現銷售操盤金額4615.6億元，單月業績環比增長29.1%、同比增長14.9%。累計業績來看，百強房企1-2月實現銷售操盤金額8189.5億元，同比降幅較上月收窄至-11.6%。2.我們認為，市場熱度回升的原因主要為：疫情管控放開，居民流動性增加，疫情期間壓抑的購房需求得到回補；疫情管控調整，居民對收入預期轉變向好，購房意愿加強；政府需求端放松政策效果顯現，包括利率走低、二套首付降低等政策利好，刺激需求釋放；部分開發商逐漸提價，“買漲不買跌”的心態促進成交，幫助房價企穩回升；當前部分城市改善需求為主要支撐，二手房成交帶動置換需求增加。3.短期回暖趨勢已成，中長期恢復情況

50、仍有待觀察短期來看，多重因素促進市場熱度的回升趨勢已經形成，積壓的購房需求將促進短期內市場轉向良好，但結合房企情況來看，1-4月仍為房企償債高峰，部分房企現金流情況依然緊張，銷售流速仍然是房企最主要追求的指標，預計樓市整體漲價幅度仍將受限。中長期來看，隨著短期內熱度的消散，市場恢復程度有待觀望，仍需結合土地供應、城市基本面及宏觀經濟的恢復情況來進行判斷。特點總結點擊此處添加標題添加標題點擊此處添加標題點擊此處添加標題點擊此處添加標題點擊此處添加標題點擊此處添加標題添加標題點擊此處添加標題點擊此處添加標題添加標題點擊此處添加標題添加標題95%風險提示211、居民購房消費力修復弱于預期；2、局部市

51、場購房熱度持續性差；3、實地收集數據信息偏差風險：報告內涉及的實地踩盤等數據信息或因樣本選擇的數量不足、主觀選擇等因素導致結論具有一定局限性，或存在與行業實際情況有偏差的風險，結論僅供參考。點擊此處添加標題添加標題點擊此處添加標題點擊此處添加標題點擊此處添加標題點擊此處添加標題點擊此處添加標題添加標題點擊此處添加標題點擊此處添加標題添加標題點擊此處添加標題添加標題95%行業評級與免責聲明22行業的投資評級以報告日后的6個月內，行業指數相對于滬深300指數的漲跌幅為標準，定義如下：1、看好：行業指數相對于滬深300指數表現10%以上；2、中性：行業指數相對于滬深300指數表現10%10%以上；3

52、、看淡：行業指數相對于滬深300指數表現10%以下。我們在此提醒您，不同證券研究機構采用不同的評級術語及評級標準。我們采用的是相對評級體系，表示投資的相對比重。建議：投資者買入或者賣出證券的決定取決于個人的實際情況，比如當前的持倉結構以及其他需要考慮的因素。投資者不應僅僅依靠投資評級來推斷結論行業評級與免責聲明23法律聲明及風險提示本報告由浙商證券股份有限公司（已具備中國證監會批復的證券投資咨詢業務資格，經營許可證編號為：Z39833000）制作。本報告中的信息均來源于我們認為可靠的已公開資料，但浙商證券股份有限公司及其關聯機構（以下統稱“本公司”）對這些信息的真實性、準確性及完整性不作任何保

53、證，也不保證所包含的信息和建議不發生任何變更。本公司沒有將變更的信息和建議向報告所有接收者進行更新的義務。本報告僅供本公司的客戶作參考之用。本公司不會因接收人收到本報告而視其為本公司的當然客戶。本報告僅反映報告作者的出具日的觀點和判斷，在任何情況下，本報告中的信息或所表述的意見均不構成對任何人的投資建議，投資者應當對本報告中的信息和意見進行獨立評估，并應同時考量各自的投資目的、財務狀況和特定需求。對依據或者使用本報告所造成的一切后果，本公司及/或其關聯人員均不承擔任何法律責任。本公司的交易人員以及其他專業人士可能會依據不同假設和標準、采用不同的分析方法而口頭或書面發表與本報告意見及建議不一致的

54、市場評論和/或交易觀點。本公司沒有將此意見及建議向報告所有接收者進行更新的義務。本公司的資產管理公司、自營部門以及其他投資業務部門可能獨立做出與本報告中的意見或建議不一致的投資決策。本報告版權均歸本公司所有，未經本公司事先書面授權，任何機構或個人不得以任何形式復制、發布、傳播本報告的全部或部分內容。經授權刊載、轉發本報告或者摘要的，應當注明本報告發布人和發布日期，并提示使用本報告的風險。未經授權或未按要求刊載、轉發本報告的，應當承擔相應的法律責任。本公司將保留向其追究法律責任的權利。聯系方式24浙商證券研究所上?？偛康刂罚簵罡吣下?29號陸家嘴世紀金融廣場1號樓25層北京地址：北京市東城區朝陽門北大街8號富華大廈E座4層深圳地址：廣東省深圳市福田區廣電金融中心33層郵政編碼：200127 電話：(8621)80108518 傳真：(8621)80106010 浙商證券研究所：http:/