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1、2024年8月7日“網紅”鶴崗，煥發新春鶴崗城市概況及房地產市場特點總結證券研究報告分析師楊凡郵箱電話13916395118證書編號S1230521120001研究助理吳貴倫投資要點1、鶴崗城市特點：百年煤城，“石墨+文旅+中俄外貿”開啟轉型新動能產業資源：百年煤城，礦產、生態、外貿資源得天獨厚。1）東北地區重要資源寶庫：煤炭儲量 32 億噸，已有百年開發歷史，是黑龍江省四大煤城之一；石墨礦石儲量 20.08 億噸，礦物量1.94 億噸，居亞洲第一；2）黑龍江沿岸生態康養之都：位居小興安嶺向三江平原過渡地帶，是全國寒溫帶自然生態系統保存比較完整的地段，且夏季平均氣溫為20.6，是我國夏季避暑圣

2、地；3）國家對俄開放橋頭堡：地處中蒙俄經濟走廊，擁有國家一級口岸“蘿北口岸”，年吞吐能力達50 萬噸，4年內中俄貿易額增加2.2倍，蘿北口岸貿易規模具備增長空間。財政特點：鶴崗財政收支不匹配，2021年成為全國第一個財政重整地級市。2023年鶴崗市一般公共預算收入32億元，同比+4.5%，3年CAGR為11.9%；一般公共預算支出137億元，2020-2023年之間未有明顯變化；2023年債務余額合計為217億元，同比增長33.9%，地方政府債務率升至674%。2021-2023年財政自給率保持在23%左右，意味著77%的資金需要通過財政轉移滿足。財政重整后，2021-2023年鶴崗市本級一般

3、公共預算收入中稅收收入保持增長，基建類、機關部門支出、安全類及社會發展類支出均有所壓降。2024年鶴崗市縮減上級補助，計劃實現收支平衡。2、房地產市場特點：“網紅”效應帶動外地客群購房，二手房市場回溫助力本地客群打通置換鏈條，商品房銷售規模連續4年保持增長二手房：低房價出圈，鶴崗為全國房價最低城市，外地客群助推二手房市場回溫。2024年7月鶴崗二手房均價為1780元/平，為全國房價最低的城市。部分低價房源總價可達1-2萬元/套，低價房特點主要為高樓層、樓齡長、無電梯。2019-2023年鶴崗二手房交易48152筆，外地客群占比23%；2024年1-5月，鶴崗二手房成交同比增長35%，外地客群占

4、比31%，“網紅”效應帶動外地客群助推二手房市場回溫。新房：商品房銷售規模連續4年增長，外地客群為本地的改善置換需求提供支撐。2023年鶴崗新房銷售面積10萬平，4年CAGR為29.3%，是黑龍江省唯一一個實現連續四年正增長的地級市。外地客群帶動二手房銷售增長，為本地人的改善置換需求提供了支撐，從而帶動新房銷量增長。鶴崗市新房在售房源較少，價格保持相對穩定在3200-4300元/平，新房項目主要具有面積大、有電梯、戶型改良、價格高的特點。3、短期內鶴崗的低房價能夠承接購房多樣化需求，長期則需關注新的經濟增長點短期能夠滿足購房多樣化需求：短期內低房價房源仍具備稀缺性，能夠滿足“新鶴崗人”多樣化的

5、定居需求，具備購房吸引力，外地客群能夠助力打通一二手房置換鏈條。長期仍需關注城市新的經濟增長點：鶴崗類城市長期可持續發展仍需發掘城市獨特優勢，在城市規模逐步收縮的背景下挖掘新的經濟增長點，從擴張型策略轉向打造特色化、精品化小城策略。能夠轉型“第二賽道”的城市，例如鶴崗擁有石墨資源、蘿北口岸、旅游資源等優勢，伴隨著這類城市新的經濟增長點逐步成熟，房地產市場則具備修復的潛力。4、風險提示：鶴崗市財政補貼到位不及預期；產業轉型推進不及預期。fYfYcWfVaVfYbZfV9P8Q8OpNrRsQmQlOnNuMkPqRtR6MoOuNvPnMsNwMrMtP目錄C O N T E N T S鶴崗城市

6、概況013鶴崗房地產市場量價分析02鶴崗房地產市場實探總結03鶴崗產業轉型情況04鶴崗財政重整情況05鶴崗城市概況01Partone4鶴崗城市概況015百年煤城，礦產資源得天獨厚鶴崗位于黑龍江省東北部，北接黑龍江，南連松花江，西靠小興安嶺，東擁三江平原，與俄羅斯猶太自治州隔江相望，處于黑龍江省東部城市組團對俄開放合作帶。1）東北地區重要資源寶庫：煤炭儲量 32 億噸，已有百年開發歷史，是黑龍江省四大煤城之一；石墨礦石儲量 20.08 億噸，礦物量1.94 億噸，居亞洲第一；2）黑龍江沿岸生態康養之都：位居小興安嶺向三江平原過渡地帶，是全國寒溫帶自然生態系統保存比較完整的地段，鶴崗是夏季的避暑圣

7、地，夏季平均氣溫為20.6，全年平均氣溫為3.5，冬季平均氣溫為-13.7；3）國家對俄開放橋頭堡：地處中蒙俄經濟走廊，擁有國家一級口岸蘿北口岸，年吞吐能力達50 萬噸。1.1 城市概況資料來源：黑龍江省國土空間規劃（2021-2035年），政府官網，正解局，百度圖片，浙商證券研究所圖：鶴崗地理位置圖：黑龍省發展規劃圖圖：五礦石墨高溫純化爐廠區外景圖：蘿北口岸鶴崗市對俄開放合作帶鶴崗城市概況016機場建設推進中，規劃水陸空立體式大交通格局機場：鶴崗梧桐機場于2013年開始籌建，位于蘿北縣，距鶴崗市中心約21千米，為4C級國內支線機場，目前機場仍處建設狀態。水路：鶴崗東臨松花江，北臨黑龍江，處中

8、蒙俄經濟走廊，是黑龍江省重要口岸邊境城市，也是國家對俄開放橋頭堡。鶴崗的蘿北口岸與俄羅斯阿穆爾捷特口岸相距1.5千米，明水期乘船7分鐘、冰封期乘車5分鐘就可抵達，是距哈爾濱最近、道路交通條件最好的沿江口岸，經黑龍江出?？蛇M入韃靼海峽駛往韓、日等國，可實現江海聯運和跨國運輸。陸路：鶴大、鶴伊、鶴名三條高速公路構成外部交通主骨架，佳鶴鐵路使鶴崗融入哈爾濱兩小時經濟圈。2023年公路貨運量為897萬噸，4年CAGR為5.9%；鐵路貨運量205.8萬噸，4年CAGR為-5.6%；機動車保有量為15.3萬輛，4年CAGR為7.9%。1.2 水文交通資料來源：黑龍江省國土空間規劃（2021-2035年），

9、鶴崗政府官網，浙商證券研究所圖：黑龍江省都市發展軸圖：鐵路、公路貨運量及機動車保有量714703846818897259.2159.2218.7251.2205.811.312.213.214.315.3051015200200400600800100020192020202120222023公路貨運量（萬噸，左軸）鐵路貨運量（萬噸，左軸）機動車保有量（萬輛，右軸）鶴崗市鶴崗城市概況017旅游資源豐富，綠地面積快速提升2019年4月，發改委發文指出“收縮型中小城市要瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中”。收縮城市在規劃設計上主要有兩種策略，其一是應

10、對策略，也就是讓人口回流、經濟復蘇，比如鼓勵城市再開發、引入知名企業和刺激性的投資項目等；另外一種是適應收縮，適應人口的流失，比如說建立土地銀行、將廢棄用地轉換為公園綠地、都市農業等綠色基礎設施。鶴崗市綠地面積在2019年之后快速提升，2020年鶴崗市公園數量達到22個，較2015年的7個提升15個，綠地面積提升約20%。鶴崗市位居小興安嶺向三江平原過渡地帶，原生態保存完好，是全國寒溫帶自然生態系統保存比較完整的地段，旅游資源豐富。鶴崗市有3個國家森林公園，全市森林覆蓋率46.87%，城區森林覆蓋率69.7%。著名景點包括龍江三峽、名山風景區、普陀山宗教文化風景區等。鶴崗夏季平均氣溫20.6，

11、風速2.1米/秒，2023年城市空氣質量優良天數達359天，氣候舒適度和氣候旅游度假指數較高。1.3 綠地及旅游資源資料來源：Wind，鶴崗政府官網，百度百科，浙商證券研究所圖：鶴崗市區綠地面積圖：鶴崗人文地圖2503 2824 2863 2886 2897 2903 2870 2870 2998 3382 3455-2%0%2%4%6%8%10%12%14%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021鶴崗市區綠地面積（公頃，左軸）同比（%，右軸）鶴崗城

12、市概況01823年人均GDP為全國50%水平，60歲以上人口占比超30%根據鶴崗市統計局數據，鶴崗2023年全市實現GDP384億元，10年CAGR為+1.8%；人均可支配收入28712元，同比增長5.1%，10年CAGR為+6.0%。2023年人均GDP為44605元，是2014年的1.85倍，約為全國平均水平的50%。國際上通常把老齡化社會定義為：60歲及以上的人口占總人口比重達到10%，或65歲及以上的人口占總人口的比重達到7%。鶴崗自2016年起，60及以上人口占比已超過了20%。截至2023年末，鶴崗全市戶籍總人口94萬人，其中，城鎮人口占比80.9%，60歲及以上占比30.3%。鶴

13、崗正面臨人口流失和老齡化趨勢日漸加劇的問題。1.4 GDP及人口結構資料來源：Wind，鶴崗市統計局，浙商證券研究所圖：鶴崗GDP及人均可支配收入圖：鶴崗戶籍人口及人口結構106 104 101 100 98 97 96 95 94 19%21%22%23%23%25%26%28%30%0%5%10%15%20%25%30%35%859095100105110201520162017201820192020202120222023鶴崗戶籍人口（萬人，左軸）60歲以上占比（右軸，%）358 320 259 266 264 283 290 336 340 354 409 384 28712 05,

14、00010,00015,00020,00025,00030,00035,0000501001502002503003504004502012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023鶴崗GDP（億元，左軸）鶴崗城鎮居民可支配收入（元/年，右軸）鶴崗房地產市場02Partone9鶴崗房地產市場0210低房價出圈，2019-2024年鶴崗位列全國房價最低的城市排行榜首位，“網紅”效應帶動外地客群助推二手房市場回溫根據光明網消息，2019-2023年鶴崗完成二手房交易登記48152筆，其中外地人到鶴崗購房11138套，占比23.1%

15、；2024年1-5月，鶴崗二手房交易登記6693筆，同比增長35.27%，其中外地人購房2080筆，同比增長56.27%，外地人購房占比31%。根據58同城數據，2024年1-7月鶴崗二手房均價為1780元/平，同比增長5.1%，較2021年高點下降16.5%。根據安居客數據，鶴崗市在2019-2024年7月均為全國房價最低的城市。2.1 二手房銷售情況資料來源：安居客，58同城，政府官網，中國房地產報，解放日報，南方都市報，浙商證券研究所圖：安居客統計全國低房價城市圖：鶴崗二手房均價及同比1948195521892133169417800.4%12.0%-2.6%-20.6%5.1%-25%

16、-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%05001,0001,5002,0002,50020192020202120222023 2024.7二手房均價（元/平，左軸）同比（%，右軸）城市2024年7月房價（元/平）鶴崗1780吐魯番2831雙鴨山3468大興安嶺3563博爾塔拉3657鐵嶺3712張掖3789遼陽3920七臺河3924四平39961676217844921131667473130%-79%371%-21%184%-200%-100%0%100%200%300%400%01,0002,0003,0004,0005,000201820192020202120222023

17、外地人購房數量（套，左軸）同比（%，右軸）圖：鶴崗外地購房者購房數量鶴崗房地產市場02112019年以來商品房銷售規模連續4年保持增長，二手房市場回溫助力本地客群打通置換鏈條隨著經濟發展不平衡、人口外流、產業結構單一等原因，自2011年起，鶴崗市商品房成交面積和成交金額持續下降，2019年降至低點，成交面積僅為3.6萬平，較2011年下降93%。2019年之后，鶴崗因低房價聞名，隨著環境治理持續推進，鶴崗的居住環境逐步改善，加之低廉的房價，對外地年輕人產生了吸引力，外地人的到來又為本地人的置換需求提供了支撐。2023年鶴崗市商品房銷售面積10萬平方米，同比增長57%，2019-2023年CAG

18、R為29.3%，商品房銷售面積恢復至2016年水平。2024年1季度，鶴崗商品房銷售面積2.53萬平方米，同比增長36.02%。鶴崗商品房銷售面積從2019年持續增長，成為黑龍江省唯一一個實現連續四年正增長的地級市。2.2 商品房銷售情況資料來源：Wind，中國房地產報，浙商證券研究所圖：鶴崗商品房銷售面積圖：鶴崗商品房銷售額49.2 28.1 17.7 15.4 20.6 10.7 13.3 12.0 3.6 3.8 4.6 6.4 10.0 57%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%0102030405060銷售面積（萬平，左軸）同比（%，右軸）15.7 8.6 6

19、.0 5.4 6.7 3.0 4.0 3.5 1.2 1.4 1.7 2.2 3.8 69%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%024681012141618銷售額（億元，左軸）同比（%，右軸）鶴崗房地產市場0212新房在售房源較少，價格波動上漲伴隨著城市購房熱度的提升，2019年以來鶴崗市新房房價呈現出波動上漲的趨勢，2023年鶴崗新房銷售均價為3800元/平，同比增長8.2%。根據鶴崗市房天下數據，截至2024年7月，共有5個新房項目顯示為在售狀態，在售項目均價在3200-4300元/平。鶴崗市在售新房項目較少，且主要以改善型房源為主，均為本地開發商開發項目。2.2

20、 商品房銷售情況資料來源：Wind，房天下，浙商證券研究所圖：鶴崗商品房銷售均價圖：鶴崗在售商品房305933673485323627923038294132953692377235123800-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,000201220132014201520162017201820192020202120222023銷售均價（元/平，左軸）同比（%，右軸）項目歐洲皇家花園 永豐財富家園 瑞達錦華公館 北國明珠天水新城單價（元/平）4100400043003200-主力戶型（）110-140107

21、-12789-91120-140101-111總價（萬元）45-5743-5131-3938-45-建筑面積（萬）301013-1容積率2.93-1.27-2.83開盤時間2015年5月2013年5月2013年5月2012年6月 2018年6月開發商美邦房地產永豐房地產瑞達房地產 永豐房地產歆通房地產物業費（元/月）1.51.21.66-2圖：鶴崗在售商品房信息鶴崗房地產市場022.3 租售比13租金相對穩定，租售比保持高位2022年-2024年7月鶴崗市住宅平均租金保持相對平穩，租金價格主要波動區間在10-11元/平/月。根據58同城數據，鶴崗2024年1-7月二居室房屋的租金價格為664元

22、/月，和2023年基本持平。租售比：根據Wind數據，鶴崗市2024年7月住宅平均租金為10.09元/平/月，二手房掛牌均價為1948元/平，通過計算可得租售比約為6.2%，通過計算歷史數據，可以看到鶴崗市二手房價格、住宅租金及租售比自2022年以來保持相對穩定。根據諸葛找房統計，2024年上半年我國重點50城租售比為2.03%，鶴崗市二手房租售比較重點50城優勢明顯。圖：鶴崗市二室房屋租金價格圖：鶴崗市住宅平均租金圖：鶴崗市二手房租售比10.81 10.09 78910111213142022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-

23、102024-012024-042024-07鶴崗市住宅平均租金（元/平/月）6.2%4%5%6%7%8%9%2022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-112024-012024-032024-052024-07租售比（%）資料來源：Wind，58同城，浙商證券研究所；注：租售比根據wind提供的鶴崗市二手房掛牌價計算。5796786676645205405605806006206406606807002021202220232024.1-7鶴崗市二室租金價格（元/月）房地

24、產市場實探03Partone14房地產市場實探033.1 實探地圖15實探熱點新房及二手房為探索鶴崗市在售新房及二手房現狀，我們選取不同價位的樓盤和房源進行實地探索，新房項目中我們主要探尋在售熱點改善型項目，二手房項目選取1-9W不同價位，包括從極致剛需到中等價位的不同房源類別。二手房：榮華家園新房：歐洲皇家花園二期二手房：北國明珠二手房：光宇小區人民廣場人民醫院五指山公園鶴崗一中比優特時代廣場天水湖公園兒童公園新房：永豐山水國際體育公園麓林山公園平安寶塔圖：鶴崗市地圖圖：調研實拍永豐山水國際施工現場歐洲皇家花園二期北國明珠光宇小區資料來源：高德地圖，浙商證券研究所房地產市場實探033.2 二

25、手房特點16低價房特點主要為：高樓層、樓齡長、無電梯鶴崗市二手房的樓層差價較大：樓上樓下明顯的價差主要是因為面對客群的不同，本地客戶購房主要是置換需求，從高樓層換到低樓層，從舊房換到新房，外地客戶來鶴崗購房的群體主要是追求性價比，因此買樓層較高的房源的客戶主要以外地人為主，即本地客群是1-4樓主要的購買群體，而5-7樓的高樓層主要的購買群體則為外地客群，而外地人的到來為本地人的改善置換需求提供了支撐。電梯房源少加大樓層差價：房齡在10年以上的老房源較多，電梯房源也很有限，且電梯房源的價格較普通房源要有明顯的漲幅。因此，在沒有電梯的情況下，低樓層和高樓層之間的價差就更加明顯。因為市區面積相對有限

26、，通勤較為方便，區位不是限制房價最明顯的因素，我們看到部分低價房源區位良好，生活便利。因此，我們認為鶴崗市低價房特點主要為：高樓層、樓齡長、無電梯。圖：鶴崗市光宇小區在售房源室內實拍圖：鶴崗市光宇小區樓道實拍圖：鶴崗市光宇小區環境實拍資料來源：浙商證券研究所實拍備注：該套房源位于光宇小區，建面63平米，兩室一廳，7樓頂樓，無電梯，08年建成的回遷房，有房本。小區周邊為人民廣場，配套齊全、生活便利，售價1.8萬元，折合286元/平。房地產市場實探033.2 二手房特點17老齡化催生置換需求，30萬以下房源中介收費標準為3000元/套外地的購房群體主要包括：1）從周邊考到鶴崗市事業單位和公務系統的

27、有編人群；2）在外地發展幾年后返回家鄉生活發展的本地人；3）可以遠程辦公的新職業人群；4）也有人喜歡鶴崗的氣候，夏天避暑，冬天冰雪的度假人群。鶴崗的城鎮人口占比持續維持較高水平，2019-2023年均在80%以上，因此從農村來到市里買房的新進城人群占比較小。鶴崗60歲以上人口占比逐年升高，至2023年已升至30.3%，而且鶴崗電梯房源稀少，因此催生出老年人置換需求，即從高樓層置換到低樓層。中介費收取標準有所不同，低于30萬元的房源3000元/套，超過30萬元的房源收取1%的中介費。圖：鶴崗市城鎮人口占比圖：中國與鶴崗60歲及以上人口占比圖：鶴崗市二手房中介收費標準公示81.4%81.2%81.

28、2%81.0%80.9%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%20192020202120222023城鎮人口占比（%）23.4%24.8%26.0%27.9%30.3%18.1%18.7%18.9%19.8%21.1%0%5%10%15%20%25%30%35%20192020202120222023鶴崗60歲以上人口占比（%）中國60歲以上人口占比（%）資料來源：Wind，鶴崗市政府官網，浙商證券研究所房地產市場實探033.3 新房特點18新房產品力改善明顯，主要體現在電梯及戶型優化在售新房特點主要為：1）面積大：鶴崗市新房項目在售面積普遍較大，其中部分項目最大戶型超2

29、00平，總價超120萬元；2）有電梯：在售的新房項目普遍有電梯，部分新房項目配備地暖；3）戶型改良：鶴崗部分老舊小區客廳較小，功能性差，在售新房項目戶型改良；4）價格高：與老舊項目存在明顯價差。在售新房的客戶群體中，多以有老人的家庭或新婚夫婦為主的改善客群。圖：鶴崗市某新房在售項目173戶型圖：鶴崗市某新房在售項目案場圖：鶴崗市某新房在售項目小區實景拍攝資料來源：浙商證券研究所產業結構情況04Partone19產業結構情況0420鶴崗被列入“第三批25座資源枯竭型城市”名單，第二產業占比逐步減小2011年，鶴崗被列入“第三批25座資源枯竭型城市”名單中。資源枯竭型城市是指礦產資源開發進入后期、

30、晚期或末期階段，其累計采出儲量已達到可采儲量的70%以上的城市。資源枯竭型城市往往會面臨較多社會問題，例如：隨著資源枯竭，產業效益下降；產業結構單一，資源產業萎縮，替代產業尚未形成；經濟總量不足，地方財力薄弱；職工收入低于全國城市居民人均水平。2011年鶴崗市第二產業占比達到頂峰，占比達47.7%，此后持續降至2023年的32.6%。第三產業占比逐步提升，2019-2023年穩定在40%左右。4.1 鶴崗產業結構資料來源：Wind，發改委，鶴崗政府官網，浙商證券研究所圖：鶴崗市產業結構城市省份濮陽市河南省南川區重慶市新余市江西省鶴崗市黑龍江省瀘州市四川省烏海市內蒙古自治區雙鴨山市黑龍江省韶關市

31、廣東省表：2011年第三批資源枯竭型城市中地級市名單23.5 23.1 24.1 24.5 26.4 28.1 29.4 29.2 35.8 35.2 34.3 32.9 30.0 28.9 30.5 28.1 25.5 27.7 41.8 42.5 43.6 46.4 46.6 47.7 46.9 44.8 31.4 29.9 29.9 31.0 32.5 29.3 29.3 32.2 38.0 32.6 34.7 34.4 32.3 29.1 27.0 24.1 23.7 25.9 32.8 34.9 35.8 36.2 37.4 41.8 40.2 39.8 36.5 39.7 0102

32、0304050607080901002006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023第一產業（%）第二產業（%）第三產業（%）產業結構情況0421緊握“五大核心優勢”，聚焦六個產業主攻方向在十四五規劃中，鶴崗計劃實施轉型發展的“四大戰略”，即統籌推進“產業興市、融合強市、生態立市、開放富市”，聚焦“煤炭、石墨、現代農業、綠色產業、戰略新經濟、發展新業態”六個產業主攻方向。鶴崗市“正由國家能源工業城市向現代煤電化工基地、石墨新材料產業基地、“兩江一嶺”綠色食品加工基地

33、和“龍江三峽”中俄風情旅游集合區加速邁進“。4.2 鶴崗產業轉型思路圖：鶴崗市“五大核心優勢”轉化路徑優勢名稱發展路徑優質的煤炭資源優勢依托煤種齊全、儲量豐富的優勢，加大煤炭資源勘探勘查力度，加速釋放優質產能，重點發展精細化工產業和煤化工產業，做大焦炭產業鏈，培育精深加工產業鏈，延伸煤制肥產業鏈。豐富的石墨資源優勢依托石墨儲量大、品位高的優勢，加大石墨資源開發力度，提升石墨資源附加值，重點高標準打造1個創新型石墨公共服務平臺，準提升2個石墨新材料產業園區，升級新能源材料產業鏈、石墨烯材料產業鏈、超硬材料產業鏈等3條精深加工產業鏈良好的生態資源優勢依托鶴崗良好的生態環境、富集的工業、農業生產要素

34、和較強的環境承載能力，重點推動農副產品深加工產業、新能源產業、全域旅游產業、健康養老產業和醫藥產業發展厚重的歷史文化優勢依托鶴崗歷史文化資源，深度推進清金文化、闖關東文化、抗聯文化、墾荒文化、知青文化、礦山文化等文化資源向縱深開掘，著力發掘團結墓葬、奧里米古城、邵家店古城等遺址遺跡，為提升城市文化底蘊，促進文旅深度融合奠定基礎獨特的對俄合作優勢依托對俄開放前沿優勢，持續深化對俄各領域合作，重點圍繞發展對俄貿易，培育新型外貿主體，抓好出口、進口兩個市場，建設對俄貿易平臺，加強赴俄資源開發利用合作資料來源：觀研報告網，鶴崗政府官網，浙商證券研究所產業結構情況0422因煤而興，為煤所困，實現向煤化工

35、延伸轉型煤炭產量：鶴崗市原煤產量自2019年以來持續增長，2023年原煤產量為1318萬噸，同比增長3.3%。煤炭是鶴崗市的優勢產業，曾與雞西、雙鴨山、七臺河并稱黑龍江四大煤城，煤炭年產量曾達到過2500萬噸/年的峰值。根據鶴崗市十四五規劃，十四五期間全市煤炭產能突破1600萬噸/年。煤炭儲量：2011年被列為枯竭型城市之后，2018年黑龍江國土資源廳核查表明，鶴崗煤炭礦區累計查明資源儲量32.6億噸，保有資源儲量22.7億噸，與2008年煤炭儲量表數據相比，累計查明增加約8.4億噸，保有增加約2.6億噸，分別增加了25.8%、11.4%。北京新常態智庫大數據分析技術研究院院長彭真懷曾表示，鶴

36、崗市煤炭產業有三條轉型路徑：一是依靠存量的煤炭資源，從粗放走向集約，做精細化開發；二是此前開發中或存在“挑肥揀瘦”的問題，現在應當加大對不太豐厚的煤炭資源的開發利用；三是延伸煤炭產業鏈和利用效能。比如，對于煤矸石進行資源化綜合利用、通過礦山治理賦能當地農業發展等。鶴崗市十四五規劃中規劃煤炭產業，穩“煤頭”、強“化尾”，實現產業向精細煤化工和現代煤化工延伸轉型。4.3 產業興市-煤炭產業資料來源：Wind，鶴崗政府官網，第一財經，浙商證券研究所圖：鶴崗市原煤產量及同比12361263114611879389561047127613183.3%-30%-20%-10%0%10%20%30%0200

37、4006008001,0001,2001,4002015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023原煤產量（萬噸，左軸）同比（%，右軸）圖：鶴崗市采礦業企業數量圖：鶴崗市煤炭產業轉型路徑路徑1 依靠存量的煤炭資源，從粗放走向集約，做精細化開路徑2 對不太豐厚的煤炭資源的開發利用路徑3 延伸煤炭產業鏈和利用效能1001502002503003502015-012015-092016-052017-012017-092018-052019-012019-092020-052021-012021-092022-052023-012023-092024-05黑龍江

38、:鶴崗:企業統計:采礦業:存量家數（個）產業結構情況0423以中國五礦為引擎，“1+N”石墨產業初具規模，儲量亞洲第一石墨作為一種重要的工業原料，可廣泛應用于電池、鋼鐵、化工等多個領域。鶴崗已探明的石墨礦石儲量達20.08億噸，儲量亞洲第一。其中，根據2023年鶴崗市官方資料，鶴崗市負極材料用天然石墨原料占全國80%以上，石墨精粉產量全國超過三分之一，蘿北縣的云山石墨礦享有“亞洲第一礦”的美譽。2023年產值突破53億元，石墨行業占全市規上工業增加值比重達到7.4%，石墨產業已成為鶴崗僅次于涉煤產業的第二大產業。根據鶴崗市石墨產業十四五規劃，鶴崗市計劃到2025年石墨及相關產業產值達到400億

39、元。2024年1月中國五礦集團的連續式高溫純化裝置在鶴崗啟動，這是國內首臺套連續式高溫純化裝置，可將石墨純度提升到99.99%以上。依托先進生產設備和工藝，鶴崗市正著力打造黑龍江省石墨提純加工中心，年產10萬噸的化學法高純項目預計24年底建成投產。鶴崗市已匯集石墨企業37戶，以發展新能源材料產業鏈為主，石墨烯制品、密封散熱、超硬石墨、特種石墨等產業鏈的“1+N”石墨產業發展體系初步形成。4.4 產業興市-石墨產業資料來源：鶴崗市工業和信息化局，新華社，中國粉體技術網，鶴崗政府官網，浙商證券研究所圖：石墨產業鏈石墨精粉石墨礦資源前沿產品石墨烯高端產品高純石墨球形石墨膨脹石墨柔性石墨中低端產品石墨

40、乳硅化石墨隱晶質石墨晶質石墨粉原材料產品材料級產品芯片處理器超級電容器石墨烯鋰電池防腐蝕涂料鋰電子電池負極人造金剛石原子核反應堆石墨構件潤滑劑和研磨劑導電石墨材料石墨電極耐火材料專用級產品戰略新興產業新能源汽車新能源儲能航空航天技術高端電力設備生物醫療及高性能醫療器械鋼鐵有色金屬機械應用傳統產業圖：石墨行業占全市規上工業增加值比重3.4%5.6%7.0%17.2%10.0%7.4%0%5%10%15%20%201720182019202020212022石墨行業占全市規上工業增加值比重（%）產業結構情況0424“涼資源”變為“熱經濟”，政府發力城市轉型2023年鶴崗市共接待游客505.9萬人次

41、，同比增長51%；旅游收入40億元，同比增長52%，旅游收入恢復到2016-2017年的水平。鶴崗擁有豐富的歷史、自然資源，且與俄羅斯接壤，擁有得天獨厚的界江旅游資源等五大支撐。在因低房價出圈之后，鶴崗的“網紅”城市標簽不僅為鶴崗帶來房屋銷量，也為鶴崗帶來旅游流量。根據鶴崗市旅游業“十四五”規劃，到2025年，全市旅游業總收入力爭突破50億元，年均增長12%以上，旅游業增加值占全市GDP比重提高到10%以上。2024年6月，鶴崗市發布2024年鶴崗市夏季避暑旅游“百日行動”暨鶴崗盛夏消費季實施方案，從2024年6月24日至2024年10月8日，開展2024年夏季避暑旅游“百日行動”，我們認為政

42、府這一舉動能夠借助官方力量對當地旅游業進行宣傳，有助于城市旅游業發展。4.5 生態立市-旅游業資料來源：鶴崗政府官網，觀研報告網，浙商證券研究所圖：鶴崗旅游行業收入及接待游客數量34.137.048.258.064.214.225.626.340.0333.1375.0469.6587.2668.8160.1329.1335.0505.90100200300400500600700800010203040506070201520162017201820192020202120222023旅游收入（億元，左軸）接待游客人數（萬人次，右軸）核心支撐重點任務優化全域旅游空間布局依托鶴崗豐富的文化旅游

43、資源和交通優勢，積極構建以鶴崗為中心，蘿北、綏濱為兩翼的文化旅游圈，加強項目對接與拓展，優化我市文化旅游空間布局，針對文化旅游資源有重點地進行保護性開發，形成歷史文化體驗集聚區、主題公園、歷史紀念館等多層次旅游空間布局。打造全域旅游功能載體以特色文化為核心，以旅游資源為依托，以歷史發展為脈絡，實現旅游和文化的深度融合。使文化具有更長久的價值和意味，讓消費者去真切的感受文化資源的意趣、意境和意義。重點開發以綏濱奧里米古城、蘿北黑水靺鞨為代表的文化旅游資源，通過俄猶文化、墾荒文化、抗聯文化、知青文化、清金文化、礦山文化的精品，展現邊疆城市文化的獨特性和豐富性加快全域旅游產業發展順應文化旅游全域化、

44、泛產業化趨勢，進一步拓展文化產業鏈，充分研究客戶需求，引導開發邊境旅游、文化創意、養生度假、冰雪體驗、俄猶風情等新業態，豐富旅游演藝、特色小鎮、文化商品等新要素，提升旅游設施標準化程度，用文化旅游帶動相關產業和消費經濟發展叫響全域旅游城市名片以城市歷史為依托，實施恢復歷史原貌計劃，重點發掘開采煤炭的鼻祖沈松年、抗聯英雄趙尚志、知青作家張抗抗等名人文化資源，并進行演繹和升華，打造主題文化公園，實施精品戰略，做強文化旅游產業。建設精品景區，突出抓好“一江兩島三峽”等景區景點建設，深入研究對俄旅游，著力提升“龍江三峽”知名度和美譽度，叫響“游龍江三峽、賞兩國風光”文化旅游品牌厚植全域旅游成長沃土依托

45、鶴崗市地域廣闊，文化紛呈，生態多樣的優勢，整合已有文化節慶活動，構建以中國鶴崗中俄界江旅游節為主，蘿北縣戲水節、滾冰節等活動為依托的節會舉辦體系。以城市文化要素、區域景觀特色、民族民俗文化等為依據整合、組織旅游活動圖：鶴崗市旅游五大戰略支撐產業結構情況0425蘿北縣2023年進出口貿易規模為歷年最高水平蘿北口岸于1989年4月8日經國家批準為國家一類口岸，1992年中俄雙方政府換文，正式確認蘿北阿穆爾捷特口岸為國際客貨運輸口岸。中俄蘿北互市貿易區的規劃定位是黑龍江省東部地區最大的中俄商品集散地，同時也是黑龍江省沿邊口岸城市中功能最全、最具特色的互貿區。2017年6月，蘿北口岸貿易區一期運行，總

46、面積8000平方米，分為監管區和自由交易區兩個區域，監管區主要經營俄羅斯面粉、豆油、食品、飲料、啤酒、白酒、化妝品、工藝品、燈具等，而自由交易區則設有“義烏小商品城”、“蘿北本土產品館”、寶泉嶺特色產品館等多家商鋪。據俄羅斯商業咨詢報，2023年全年阿穆爾澤特-蘿北口岸共運行210天，貨運量同比增加了1384%，達到5.62萬噸。2023年全年，共有7200人從俄羅斯入境中國，從中國入境俄羅斯的人數為6800人。2023年蘿北進出口貿易規模達到29.63億元，同比增長56.4%。中國和俄羅斯曾在2018年定下了將兩國貿易額翻一倍的目標，即到2024年之前，從1000億美元提高到2000億美元。

47、2019年-2023年中俄貿易額從1108億美元增至2401億美元，4年內貿易額增加2.2倍，提前超額實現貿易目標。2024年1-6月，中俄貿易額達到1169億美元，同比增長2%。根據此前確立的目標，2024年雙邊貿易額將繼續提升至超過3000億美元。在中俄貿易的快速發展下，蘿北口岸貿易規模有望繼續增長。4.6 開放富市-蘿北口岸資料來源：Wind，蘿北縣國民經濟和社會發展統計公報，第一財經，中國日報網，俄羅斯商業咨詢報，政府官網，浙商證券研究所圖：蘿北進出口貿易規模圖：中俄進出口貿易總額及同比蘿北縣商務局“十四五”規劃中部分內容總規劃社會商品零售總額年均增長6%；進出口貿易額年均增長10%；

48、利用外資年均增長10%；口岸過貨量年均增長10%；口岸過人年均增長5%打造對俄經貿合作的高地-跨境經濟合作區抓住國家沿邊開放戰略的重要機遇，俄羅斯2024年前遠東發展國家綱要及2035年遠景目標中提出的從2025年將研究升級改造阿穆爾捷特混合口岸的發展綱要為契機努力把蘿北建設成為黑龍江東部地區對俄貿易重要平臺和對俄旅游經貿合作高地。計劃到2025年，力爭出入境人員達到5萬人次，進出口貨物達到20萬噸。打造輻射力強的對俄口岸大通道一是加快推進蘿北口岸碼頭改擴建，建設3000噸級泊位一座，1000噸級泊位兩座，擴建后方場地約20000平方米。建成后碼頭吞吐能力為年100萬噸。二是蘿北口岸海關監管場

49、所二期工程（保稅倉庫），在現口岸海關監管場所規劃區域內，建設海關監管倉庫4座(保溫倉庫1座、制冷倉庫1座、常規倉庫2座)總面積8000平方米，硬化地面19000平方米。三是口岸聯檢大樓改擴建項目。計劃投資約3500萬。圖：蘿北縣商務局“十四五”規劃中部分內容22.1 28.0 19.3 29.6 22.0%39.0%-19.3%56.4%-40%-20%0%20%40%60%80%051015202530352020202120222023進出口貿易總額（億元，左軸）同比（%，右軸）10711108107814691903240127.3%3.5%-2.7%36.3%29.5%26.2%-10

50、%0%10%20%30%40%05001,0001,5002,0002,5003,000201820192020202120222023中俄進出口貿易總額（億美元，左軸）同比（%，右軸）鶴崗財政情況05Partone26鶴崗財政情況0527鶴崗財政收支不匹配，成為全國第一個財政重整地級市2021年12月23日，鶴崗市人力資源和社會保障局發布關于取消公開招聘政府基層工作人員計劃的通知，原因是，“因鶴崗市政府實施財政重整計劃，財力情況發生重大變化”，鶴崗成為全中國第一個財政重整的地級市。2021年在鶴崗市宣布財政重整之前，2018年、2019年、2020年，鶴崗市公共財政收入分別為25.2億元、2

51、4.9億元、23億元，而公共財政支出卻分別達到115.7億元、143億元和136.8億元。2018-2020年鶴崗市財政收入連年下降，財政支付不降反增。在鶴崗市宣布財政重整之后，2021-2023年財政自給率由17%左右提升至23%左右，雖然財政自給率有所提升，但仍意味著77%的財政支出需要通過財政轉移滿足。5.1 鶴崗收支情況資料來源：Wind，環球時報，浙商證券研究所圖：鶴崗市財政收支情況15.5 21.2 27.1 20.5 16.8 15.6 18.9 23.1 25.2 24.9 23.0 28.3 30.8 32.2 51.3 61.8 79.8 75.6 74.7 89.8 10

52、6.3 111.2 115.7 143.0 136.8 121.3 134.8 136.9 30.2%34.3%34.0%27.1%22.5%17.3%17.7%20.8%21.8%17.4%16.8%23.3%22.9%23.5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%02040608010012014016020102011201220132014201520162017201820192020202120222023地方公共財政收入（億元，左軸）公共財政支出（億元，左軸）財政自給率（%，右軸）鶴崗財政情況0528地方政府債務高筑，已進入償債高峰2017-2023年鶴崗市地方債務

53、余額持續增長，其中，2020年鶴崗市地方政府債務余額為131億元，政府債務率達571%。2023年鶴崗市債務余額合計為217億元，同比增長33.9%，地方政府債務率升至674%。2019年1月，鶴崗市財政局在鶴崗市第十六屆人民代表大會第三次會議上作報告時指出，2018年鶴崗市已進入償債高峰期。2021-2023年鶴崗市還本付息金額分別為15、16.1、29.1億元，償債規模逐步增加。5.2 鶴崗債務情況資料來源：Wind，鶴崗政府官網，觀察者網，浙商證券研究所；注：本文地方政府債務率計算公式為（一般債務余額+專項債務余額）/地方公共財政收入。圖：鶴崗市地方政府債務余額及同比271%275%33

54、8%463%571%524%527%674%0%100%200%300%400%500%600%700%800%2016 2017 20182019 2020 2021 2022 2023地方政府債務率（%）648511513114816221724.2%34.2%35.4%13.8%12.8%9.6%33.9%0%5%10%15%20%25%30%35%40%0501001502002502017201820192020202120222023債務余額合計（億元，左軸）債務余額同比（%，右軸）圖：鶴崗市地方政府債務率圖：鶴崗市地方政府償債情況9.710.423.25.35.65.915.01

55、6.129.1051015202530352021年2022年2023年還本金額（億元）付息金額（億元）還本+付息合計金額（億元）鶴崗財政情況0529“88號文”提供了地方政府財務重整的法律依據2016年國務院辦公廳印發的地方政府性債務風險應急處置預案中指出，市縣政府年度一般債務付息支出超過當年一般公共預算支出10%的，或者專項債務付息支出超過當年政府性基金預算支出10%的，債務管理領導小組或債務應急領導小組必須啟動財政重整計劃?！?8號文”作為財政重整的規則依據，對財政重整計劃的啟動條件和實施要求做出了原則性的規定，把地方政府性債務風險事件劃分為四個等級。5.3 地方財政重整方法資料來源：中

56、國政府網，浙商證券研究所表：地方政府性債務風險應急處置預案風險等級等級情形級（特大）（1）省級政府發行的地方政府債券到期本息兌付出現違約；（2）省級或全?。▍^、市）15%以上的市縣政府無法償還地方政府債務本息，或者因償還政府債務本息導致無法保障必要的基本民生支出和政府有效運轉支出；（3）省級或全?。▍^、市）15%以上的市縣政府無法履行或有債務的法定代償責任或必要救助責任，或者因履行上述責任導致無法保障必要的基本民生支出和政府有效運轉支出；（4）全?。▍^、市）地方政府債務本金違約金額占同期本地區政府債務應償本金10%以上，或者利息違約金額占同期應付利息10%以上；級（重大）（1）省級政府連續3次

57、以上出現地方政府債券發行流標現象；（2）全?。▍^、市）或設區的市級政府轄區內10%以上（未達到15%）的市級或縣級政府無法支付地方政府債務本息，或者因兌付政府債務本息導致無法保障必要的基本民生支出和政府有效運轉支出；（3）全?。▍^、市）或設區的市級政府轄區內10%以上（未達到15%）的市級或縣級政府無法履行或有債務的法定代償責任或必要救助責任，或者因履行上述責任導致無法保障必要的基本民生支出和政府有效運轉支出；（4）縣級以上地方政府債務本金違約金額占同期本地區政府債務應償本金5%以上（未達到10%），或者利息違約金額占同期應付利息5%以上（未達到10%）；（5）因到期政府債務違約，或者因政府無

58、法履行或有債務的法定代償責任或必要救助責任，造成重大群體性事件，影響極為惡劣；級（較大）（1）全?。▍^、市）或設區的市級政府轄區內2個以上但未達到10%的市級或縣級政府無法支付地方政府債務本息，或者因兌付政府債務本息導致無法保障必要的基本民生支出和政府有效運轉支出；（2）全?。▍^、市）或設區的市級政府轄區內2個以上但未達到10%的市級或縣級政府無法履行或有債務的法定代償責任或必要救助責任，或者因履行上述責任導致無法保障必要的基本民生支出和政府有效運轉支出；（3）縣級以上地方政府債務本金違約金額占同期本地區政府債務應償本金1%以上（未達到5%），或者利息違約金額占同期應付利息1%以上（未達到5%

59、）；（4）因到期政府債務違約，或者因政府無法履行或有債務的法定代償責任或必要救助責任，造成較大群體性事件；級（一般）（1）單個市縣政府本級償還政府債務本息實質性違約，或因兌付政府債務本息導致無法保障必要的基本民生支出和政府有效運轉支出；（2）單個市縣政府本級無法履行或有債務的法定代償責任或必要救助責任，或因履行上述責任導致無法保障必要的基本民生支出和政府有效運轉支出；（3）因到期政府債務違約，或者因政府無法履行或有債務的法定代償責任或必要救助責任，造成群體性事件；鶴崗財政情況0530財務重整注重“開源”和“節流”地方政府性債務風險應急處置預案規定，財政重整期內，除必要的基本民生政策支出和政府有

60、效運轉支出外，視債務風險等級，本級政府其他財政支出應保持“零增長”或者大力壓減。具體涉及以下幾個方面：一是“三不一退”，即不得新批政府投資計劃，不得新上政府投資項目，不得設立各類需要政府出資的投資基金，已經設立的應當制定分年退出計劃并嚴格落實；二是“削減經費”，包括實行公務出國（境）、培訓、公務接待等項目“零支出”，大幅砍掉政府咨詢、差旅、勞務等各項支出；三是“縮編裁員”，即機關事業單位暫停新增人員，必要時采取核減機構編制、人員等措施；四是“清理補貼”，即暫停地方自行出臺的機關事業單位各項補貼政策，清理各類對企事業單位的補助補貼。另外，地方政府還得暫停土地出讓收入各項政策性計提，土地出讓收入扣

61、除成本性支出后應全部用于還債。如果以上措施加起來仍然“填不了坑”，地方政府可以申請省級政府臨時救助，手段包括代償部分政府債務、減免部分專項轉移支付配套資金等。但是，財政重整計劃結束后，省級政府可以決定是否收回相關資金。5.3 地方財政重整方法資料來源：中國政府網，浙商證券研究所表：地方政府性債務風險應急處置預案主要舉措優勢名稱發展路徑拓寬財源渠道落實國有資源有償使用制度，增加政府性資源收益。除法律、行政法規和國務院規定的財稅優惠政策之外，可以暫停其他財稅優惠政策，待危機解除后再行恢復。優化支出結構財政重整期內，除必要的基本民生政策支出和政府有效運轉支出外，視債務風險等級,本級政府其他財政支出應

62、當保持“零增長”或者大力壓減。處置政府資產指定機構統一接管政府及其部門擁有的各類經營性資產、行政事業資產、國有股權等，結合市場情況予以變現，多渠道籌集資金償還債務。申請省級救助采取上述措施后，風險地區財政收支仍難以平衡的，可以向省級政府申請臨時救助，包括但不限于：代償部分政府債務，加大財政轉移支付力度，減免部分專項轉移支付配套資金等。待財政重整計劃實施結束后，由省級政府自行決定是否收回相關資金。加強預算審查相關市縣政府涉及財政總預算、部門預算、重點支出和重大投資項目、政府債務等事項，在依法報本級人民代表大會或者其常委會審查批準的同時，必須報上級政府備案。確有不適當之處，需要撤銷批準預算的決議的

63、，上級政府應當依法按程序提請本級人民代表大會常務委員會審議決定。改進財政管理相關市縣政府應當實施中期財政規劃管理，妥善安排財政收支預算，嚴格做好與化解政府債務風險政策措施的銜接。鶴崗財政情況0531一般公共預算保持增長，24年計劃達到收支平衡2021年鶴崗市財政重整后，收入端在一般公共預算收入及債務收入的帶動下保持增長，支出端受債務還本金額增加影響整體支出規模增長。收入端：公共預算收入逐步增長，由2020年的2023年億元增長至2023年的32.2億元，3年CAGR為11.9%。上級補助收入基本保持穩定，2019-2023年補助金額在96-110億元之間。債務收入增長，其中2023年增長明顯達

64、41.6億元，與2022年相比幾乎翻倍。支出端：2022和2023年與2020年相比一般公共預算支出未有明顯減少，受償債規模增加影響，2023年整體支出規模明顯增加。根據2023年預算執行情況和2024年預算（草案）的報告，2024年鶴崗市預計總收入達到155.7億元，其中一般公共預算收入安排增幅7.5%，財政補助減少37%至68.8億元，總支出預計為155.7億元，實現收支平衡。5.4 鶴崗收支明細資料來源：鶴崗政府官網，浙商證券研究所圖：鶴崗市預算執行情況單位：億元2019年2020年2021年2022年2023年2024年E一般公共預算收入24.923.028.330.832.234.6

65、其中：稅收收入15.113.315.219.019.4非稅收入9.99.713.011.812.8上級補助收入105.5104.796.4104.3109.368.8債務（轉貸）收入32.017.314.021.441.6上年結轉22.831.026.131.637.048.7動用預算穩定調節基金2.21.20.51.34.93.5調入資金0.61.11.21.72.8收入合計188.1178.2166.4191.1227.8155.7一般公共預算支出143.0136.8121.3134.8136.9153.4上解支出6.56.03.64.92.72.3調出資金000.040.10.5債務還本

66、支出7.18.57.610.435.3安排預算穩定調節基金0.50.82.33.83.7支出合計157.1152.1134.8154.0179.1155.7結轉下年31.026.131.637.048.7圖：鶴崗市收支情況188.1178.2166.4191.1227.8155.7157.0152.1134.8154.0179.1155.7050100150200250201920202021202220232024E收入合計（億元）支出合計（億元）鶴崗財政情況0532房地產市場銷售規模限制土地出讓，土地財政難以為政府收入提供明顯支撐2016-2021年鶴崗國有土地使用權出讓收入規模在0.9-

67、2.3億元，收入規模占比政府財政收入比例較小。土地財政往往是地方政府的重要收入來源，但鶴崗受房地產市場的低迷影響，土地財政收入十分受限。2019-2022年鶴崗市新房銷售規模在3.6-6.4萬平之間，2023年鶴崗市新房銷售面積雖然同比高增57%，但絕對值僅為10萬平，我們認為，鶴崗市新房銷售規模較小是限制開發商拿地的原因之一，從而限制了土地的出讓規模，使得鶴崗土地財政難以為政府收入提供明顯支撐。5.5 鶴崗土地財政情況資料來源：Wind，浙商證券研究所圖：鶴崗市土地出讓收入表：鶴崗市土地購置面積及土地購置費12.243.76.110.60.01.06.20.40.01.82.910.62,1

68、64 2,294 3,165 2,642 1,180 650 3,386 202 940 3,500 431 653 05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,00001020304050201120122013201420152016201720182019202020212022黑龍江:鶴崗:房地產開發:本年購置土地面積（萬平，左軸）黑龍江:鶴崗:房地產開發完成投資額:其他費用:土地購置（萬元，右軸）1.32 2.33 1.02 0.89 1.50 2.22 0.00.51.01.52.02.5201620172018201920202021黑龍江:鶴崗:政府

69、性基金收入:國有土地使用權出讓收入（億元）鶴崗財政情況0533一般公共預算收入中稅收收入保持增長，非稅收入規模保持穩定拆分鶴崗市本級的一般公共預算收入來看，其中2021-2023年稅收收入保持增長，由2021年的6.1億元提升至2023年的9.1億元；非稅收入水平保持相對穩定，穩定在7-8億元的收入規模。稅收收入中連續3年均保持增長的增值稅及契稅，2021-2023年增值稅收入分別為1.9、2.2、2.8億元，契稅分別為0.3、0.5、1億元。此外，23年土地增值稅為0.2億元，同比增長121%，增幅顯著。非稅收入增幅較大的主要為行政事業性收費，21-23年分別為0.8、1.8、2.4億元。5

70、.6 鶴崗市本級收入拆分資料來源：鶴崗政府官網，浙商證券研究所圖：鶴崗市本級一般公共預算收入拆分202120222023收入（億元）同比（%）收入（億元）同比（%）收入（億元）同比（%）稅收收入6.122.9%8.4938.8%9.117.3%國內增值稅1.8529.4%2.1516.1%2.7929.8%企業所得稅0.4313.3%0.38-12.8%0.5236.9%個人所得稅0.1635.4%0.2554.8%0.20-22.9%資源稅0.91-18.1%1.7593.1%1.71-2.0%城維稅1.004.2%1.3030.2%1.02-21.6%房產稅0.42-18.4%0.6861

71、.4%0.55-18.6%印花稅0.15-8.3%0.1827.1%0.17-5.6%城鎮土地使用稅0.45-6.8%0.90102.3%0.58-35.4%土地增值稅0.1544.8%0.10-32.0%0.22120.8%車船稅0.18-5.8%0.2223.1%0.247.7%耕地占用稅0.02-87.2%0.0226.3%0.05104.1%契稅0.3115.7%0.4957.1%1.00105.2%環境保護稅0.10-0.6%0.06-35.2%0.06-1.0%非稅收入7.7811.0%8.185.2%7.85-4.1%專項收入0.54-2.2%2.22312.4%0.64-71.

72、3%行政事業性收費0.79-31.7%1.84133.3%2.4432.4%罰沒收入4.4720.4%2.07-53.7%2.3212.0%國有資產有償使用收入1.334.2%1.7229.4%1.55-10.0%政府住房基金0.5370.0%0.33-38.6%0.90176.2%鶴崗財政情況0534一般公共預算支出中基建類、機關部門支出、安全類及社會發展類支出均有所壓降拆分鶴崗市本級的一般公共預算支出來，2021-2023年基建類、機關部門支出、安全類及社會發展類支出均得到了壓降，其中公共安全類、節能環保類連續三年壓降支出，一般公共服務類、農林水務類近兩年連續壓降支出。農林水事務、節能環保

73、、交通運輸2023年較2021年分別壓降支出7.3、2.3、1.3億元民生類支出不降反增，其中社會保障和就業、住房保障支出、衛生健康2023年較2021年分別增加8.6、3.8、2.1億元5.7 鶴崗市本級支出拆分資料來源：鶴崗政府官網，浙商證券研究所圖：鶴崗市本級一般公共預算支出拆分2021年2022年2023年2023年與2021年差值類別支出（億元）同比（%）支出（億元）同比（%）支出（億元）同比（%）縮減開支（億元）機關部門支出一般公共服務5.8630.5%5.09-13.1%5.08-0.2%-0.78 安全類國防0.13-15.3%0.1512.2%0.2247.3%0.09 公共

74、安全4.28-25.6%3.57-16.5%3.41-4.7%-0.87 災害防治及應急管理0.2861.3%0.3212.1%0.346.8%0.06 民生類教育3.55-54.5%3.38-5.0%3.658.0%0.09 社會保障和就業13.75-39.0%23.3970.1%22.39-4.3%8.64 衛生健康4.23-19.3%6.4151.4%6.30-1.7%2.07 住房保障支出3.15-50.3%1.69-46.4%6.90308.4%3.75 社會發展類科學技術0.1160.4%0.1424.8%0.2366.2%0.12 文化旅游體育與傳媒0.66-13.8%0.852

75、7.8%1.0120.0%0.35 節能環保3.68-25.1%2.40-34.8%1.38-42.5%-2.30 資源勘探信息等支出1.1416.0%0.45-60.2%0.5418.7%-0.60 商業服務業等支出0.06-61.8%0.1297.6%0.2389.5%0.17 自然資源海洋氣象等事務0.89-38.7%0.52-41.3%1.45176.6%0.56 基建類城鄉社區事務2.00-72.6%2.6331.5%3.5836.1%1.58 農林水事務10.63139.2%8.57-19.4%3.36-60.9%-7.28 交通運輸3.43114.4%6.0376.1%2.13-

76、64.7%-1.30 糧油物資儲備事務0.19-57.4%0.3159.4%0.03-91.0%-0.17 小結06351、鶴崗城市特點：百年煤城，“石墨+文旅+中俄外貿”開啟轉型新動能產業資源：百年煤城，礦產、生態、外貿資源得天獨厚。1）東北地區重要資源寶庫：煤炭儲量 32 億噸，已有百年開發歷史，是黑龍江省四大煤城之一；石墨礦石儲量 20.08 億噸，礦物量1.94 億噸，居亞洲第一；2）黑龍江沿岸生態康養之都：位居小興安嶺向三江平原過渡地帶，是全國寒溫帶自然生態系統保存比較完整的地段，且夏季平均氣溫為20.6，是我國夏季避暑圣地；3）國家對俄開放橋頭堡：地處中蒙俄經濟走廊，擁有國家一級口

77、岸“蘿北口岸”，年吞吐能力達50 萬噸，4年內中俄貿易額增加2.2倍，蘿北口岸貿易規模具備增長空間。財政特點：鶴崗財政收支不匹配，2021年成為全國第一個財政重整地級市。2023年鶴崗市一般公共預算收入32億元，同比+4.5%，3年CAGR為11.9%；一般公共預算支出137億元，2020-2023年之間未有明顯變化；2023年債務余額合計為217億元，同比增長33.9%，地方政府債務率升至674%。2021-2023年財政自給率保持在23%左右，意味著77%的資金需要通過財政轉移滿足。財政重整后，2021-2023年鶴崗市本級一般公共預算收入中稅收收入保持增長，基建類、機關部門支出、安全類及

78、社會發展類支出均有所壓降。2024年鶴崗市縮減上級補助，計劃實現收支平衡。2、房地產市場特點：“網紅”效應帶動外地客群購房，二手房市場回溫助力本地客群打通置換鏈條，商品房銷售規模連續4年保持增長二手房：低房價出圈，鶴崗為全國房價最低城市，外地客群助推二手房市場回溫。2024年7月鶴崗二手房均價為1780元/平，為全國房價最低的城市。部分低價房源總價可達1-2萬元/套，低價房特點主要為高樓層、樓齡長、無電梯。2019-2023年鶴崗二手房交易48152筆，外地客群占比23%；2024年1-5月，鶴崗二手房成交同比增長35%，外地客群占比31%，“網紅”效應帶動外地客群助推二手房市場回溫。新房：商

79、品房銷售規模連續4年增長，外地客群為本地的改善置換需求提供支撐。2023年鶴崗新房銷售面積10萬平，4年CAGR為29.3%，是黑龍江省唯一一個實現連續四年正增長的地級市。外地客群帶動二手房銷售增長，為本地人的改善置換需求提供了支撐，從而帶動新房銷量增長。鶴崗市新房在售房源較少，價格保持相對穩定在3200-4300元/平，新房項目主要具有面積大、有電梯、戶型改良、價格高的特點。3、短期內鶴崗的低房價能夠承接購房多樣化需求，長期則需關注新的經濟增長點短期能夠滿足購房多樣化需求：短期內低房價房源仍具備稀缺性，能夠滿足“新鶴崗人”多樣化的定居需求，具備購房吸引力，外地客群能夠助力打通一二手房置換鏈條

80、。長期仍需關注城市新的經濟增長點：鶴崗類城市長期可持續發展仍需發掘城市獨特優勢，在城市規模逐步收縮的背景下挖掘新的經濟增長點，從擴張型策略轉向打造特色化、精品化小城策略。能夠轉型“第二賽道”的城市，例如鶴崗擁有石墨資源、蘿北口岸、旅游資源等優勢，伴隨著這類城市新的經濟增長點逐步成熟，房地產市場則具備修復的潛力。風險提示07361、房地產市場量價修復不及預期；2、鶴崗市財政補貼到位不及預期；3、產業轉型推進不及預期。資料來源：Wind，鶴崗政府官網，浙商證券研究所點擊此處添加標題添加標題點擊此處添加標題點擊此處添加標題點擊此處添加標題點擊此處添加標題點擊此處添加標題添加標題點擊此處添加標題點擊此

81、處添加標題添加標題點擊此處添加標題添加標題95%行業評級與免責聲明37行業的投資評級以報告日后的6個月內，行業指數相對于滬深300指數的漲跌幅為標準，定義如下：1、看好：行業指數相對于滬深300指數表現10%以上；2、中性：行業指數相對于滬深300指數表現10%10%以上；3、看淡：行業指數相對于滬深300指數表現10%以下。我們在此提醒您，不同證券研究機構采用不同的評級術語及評級標準。我們采用的是相對評級體系，表示投資的相對比重。建議：投資者買入或者賣出證券的決定取決于個人的實際情況，比如當前的持倉結構以及其他需要考慮的因素。投資者不應僅僅依靠投資評級來推斷結論 行業評級與免責聲明38法律聲

82、明及風險提示本報告由浙商證券股份有限公司（已具備中國證監會批復的證券投資咨詢業務資格，經營許可證編號為：Z39833000）制作。本報告中的信息均來源于我們認為可靠的已公開資料，但浙商證券股份有限公司及其關聯機構（以下統稱“本公司”）對這些信息的真實性、準確性及完整性不作任何保證，也不保證所包含的信息和建議不發生任何變更。本公司沒有將變更的信息和建議向報告所有接收者進行更新的義務。本報告僅供本公司的客戶作參考之用。本公司不會因接收人收到本報告而視其為本公司的當然客戶。本報告僅反映報告作者的出具日的觀點和判斷，在任何情況下，本報告中的信息或所表述的意見均不構成對任何人的投資建議，投資者應當對本報

83、告中的信息和意見進行獨立評估，并應同時考量各自的投資目的、財務狀況和特定需求。對依據或者使用本報告所造成的一切后果，本公司及/或其關聯人員均不承擔任何法律責任。本公司的交易人員以及其他專業人士可能會依據不同假設和標準、采用不同的分析方法而口頭或書面發表與本報告意見及建議不一致的市場評論和/或交易觀點。本公司沒有將此意見及建議向報告所有接收者進行更新的義務。本公司的資產管理公司、自營部門以及其他投資業務部門可能獨立做出與本報告中的意見或建議不一致的投資決策。本報告版權均歸本公司所有，未經本公司事先書面授權，任何機構或個人不得以任何形式復制、發布、傳播本報告的全部或部分內容。經授權刊載、轉發本報告或者摘要的，應當注明本報告發布人和發布日期，并提示使用本報告的風險。未經授權或未按要求刊載、轉發本報告的，應當承擔相應的法律責任。本公司將保留向其追究法律責任的權利。聯系方式39浙商證券研究所 上?？偛康刂罚簵罡吣下?29號陸家嘴世紀金融廣場1號樓25層北京地址：北京市東城區朝陽門北大街8號富華大廈E座4層深圳地址：廣東省深圳市福田區廣電金融中心33層郵政編碼：200127 電話：(8621)80108518 傳真：(8621)80106010