仲量聯行：未來辦公-成就愿景之地（28頁）.pdf

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1、JLL 未來辦公1成就愿景之地未來辦公JLL 未來辦公2目錄03|前言 John Forrest19|持續創新04|成就愿景之地21|高效運營05|顛覆和不確定性23|財務表現09|JLL 獨特視角26|創建未來辦公12|行動偏好28|未來即現在14|未來辦公五大維度15|人性化體驗17|數字化驅動JLL 未來辦公“未來辦公”是 JLL 對不斷改變的工作環境及其對下一代企業不動產影響的展望。25|案例研究 JLL 未來辦公3通過未來辦公成就愿景John Forrest全球&美洲 CEOJLL 企業解決方案部3在JLL，我們與客戶的關系始于雙向對話?？蛻舯磉_他們業務的愿景與目標，我們與其共同努力

2、，利用不動產幫其實現目標。在過去一兩年中，我們與客戶的對話一直圍繞著辦公環境如何不斷變化而展開。公司與其所服務的顧客，雇傭的員工及合作伙伴的關系正在發生變化，技術創新正在重塑工作的方式與場所。我們的客戶正在尋求方法以了解、預測并為這些劇變做好規劃。跟我的JLL團隊成員一樣，我自己對這些討論也非常著迷。不動產的形勢已經發生改變。不動產曾經經常是指收購和管理樓宇。如今，不動產已經上升至變革的戰略層面，從而使公司完成更多的商業計劃。JLL有幸見過各種樣式、規模、位置和文化的公司，這讓我們對整體趨勢和一些特例擁有了出色判斷。因此，當這種討論越來越多，越來越激烈時，我們采取了行動，開創了一種JLL專屬模

3、型“未來辦公”?！拔磥磙k公”是JLL對不斷改變的工作環境及其對下一代企業不動產影響的展望。這是由JLL全球跨職能團隊主導，并與我們的客戶顧問委員會以及來自全球各行各業的其他不動產客戶負責人，經過一年努力，共同開創的。這些見解隨后經過了第三方專家、協會及出版物的壓力測試。歷經這樣的過程呈現的主題是具有前瞻性的，并與迎接未來辦公當下所面臨的組織性挑戰及未來愿景有關。我們相信企業不動產團隊在迎接這種變化中起著關鍵作用。我們希望這份報告能夠激發出新的話題。圍繞這些關鍵主題研究的深入，我們會逐步形成對未來辦公的愿景，我們也希望將這種討論繼續下去。這只是一個開始。我邀請您加入這場對話并一起塑造我們共同的未

4、來一個實現愿景的世界。JLL 未來辦公4成就愿景之地建筑反映文化。隨著價值觀與生活方式的改變，城市、郊區、甚至農場的建筑風格都為了迎合新一代的需求而不斷改變。城市是文化變遷的歷史見證，依照新方法而建的現代建筑，與不同年代的舊式建筑并肩而立。雖然不太明顯，但同樣重要的是，建筑內的文化也在演變人們不斷改變居住以及利用空間工作和生活的方式。一排排辦公室為小隔間讓道，而現在正被更多鼓勵自由活動、合作與創新的開放空間所取代。制造業正為自動化和機器人的使用做出調整，改變空間利用，以適應人在這一形勢中所扮演的新角色。醫院和學校也在不斷尋找方法，滿足其所服務的患者與學生的需求。辦公方式的改變受到經濟、社會及技

5、術創新與革命的推動：企業多代員工的存在，期望有一個靈活、人性化的體驗。人、產品、流程，甚至建筑本身所產生的龐大數據，正將數字化滲入到公司的各個方面。激烈的競爭環境、聚集的行業以及縮短的產品生命周期都是迫使公司進行持續創新與變革的動力。經濟與政治的不確定性使得成本、投資與業績表現更為重要。公司對變革周期毫不陌生。如今，不同之處在于這些顛覆與不確定性好像無法停止。其實，各行各業的企業都在處理這種顛覆和不確定性，因為他們認識到這是一種“新常態”。這些因素正在迫使高管們將其關注重點擴展至高效運營與財務表現上這是不動產的兩大基本標準，也是很多商業與公共服務組織的傳統判斷標準以此尋找新的競爭方式，同時實現

6、他們的愿景。JLL 未來辦公5顛覆和不確定性“新常態”20162006$0$100$300$400$500$600$200蘋果谷歌微軟亞馬遜?？松梨谀樧V?？松梨谕ㄓ秒姎馕④浕ㄆ旒瘓FBP石油荷蘭皇家殼牌石油標普500指數股票市值，十億美元顛覆和不確定性通常從平靜之中涌現，隨之而來則是一場深刻變革的暴風驟雨?；緲嬒胪ǔ＜群唵斡謴姶?。然而，誰將應對這種顛覆和不確定性？錯綜復雜的問題使不動產、金融、HR及IT高管們，以及來自其它領域和最高管理層的負責人聚在一起，努力面對這些影響辦公環境的顛覆和不確定性力量，所有人都聚焦組織的核心戰略。這些問題中沒有一個可以單獨被處理，因為每一個問題都涉及到人、流

7、程、技術及其所在的場所。孤立的、分散的解決方案時代已經過去了，尤其對于不動產來說。飛速的技術創新推動的第四次工業革命正將數字化推進到社會的各個方面。新的世界秩序正在挑戰傳統企業領導者的歷史地位。右圖所示下半部分數字為根據市值統計的2006年標普500指數前六家公司。2006年，微軟是唯一一家科技公司。如今，如上半部分所示，2016年僅有一家非科技公司，即便是?？松梨谝仓赋鰟撔屡c科技是其增長和成功的關鍵。1 雅虎金融，福布斯，JLL 研究，2016 年。JLL 未來辦公644%變化的辦公環境和彈性的工作安排23%新興市場中產階級的崛起12%眾包、共享經濟與P2P平臺顛覆和不確定性高管們會將未來

8、辦公視為成就愿景的一種敏捷、靈活的模型，在該環境中穩定是一種幻覺，或者更糟一種停滯的現象。辦公場所的變革驅動：今天感受到的被列為最具影響力的明顯趨勢2大部分高管都明白，如今的顛覆和不確定性力量非常強大，并且必須面對，他們很快就會為新的現實讓道。與其在改變中處理改變，未來成功的高管團隊應采取一種卓有遠見的方法。高管們會將未來辦公視為成就愿景的一種敏捷、靈活的模型，而穩定是一種幻覺，或者更糟一種停滯的現象。正在改變的不僅僅是公司，員工本身也變得多樣且復雜。員工流動性的日益增強、靈活性工作安排的突起、發展中國家中產階級的存在，這一切都在改變辦公場所在人們生活中的角色。22016 年世界經濟論壇未來工

9、作報告。JLL 未來辦公7電話促銷員經濟學家會計，審計員健康技術人員銷售員，交易員化學工程師作家，分析師護士(0%)牙醫,(0%)2030 年因為計算機化導致大量失業的概率4靈活的工作安排31995200520150%2%4%6%8%10%12%14%16%18%職員百分比顛覆和不確定性而且，自動化正在取代我們今天所熟悉的很多工作，或者至少部分工作。一份題為“未來就業：計算機 化如何影響就業？”的研究報告評估了2030年某些工作被計算機化的可能性。這不同于幾十年前第一波 席卷制造業的自動化浪潮，自動化現在已經滲透到白領工作、服務工作與知識型工作之中。3 Rand-Princeton 臨時工調查

10、，Katz and Krueger,2016。4 未來就業：計算機化如何影響就業？，Frey and Osbourne,2013 年 9 月。JLL 未來辦公8顛覆和不確定性多方面的不確定性在不確定的世界里運營地理政治 意外 實時 指標環境性 風險多樣性金融 波動靈活性安全 威脅彈性與敏捷性因為地理政治的不確定性，市場與經濟波動以及對環境和安全風險日益增長的關注線下和線上一種傳統的策略方法，決策過程與執行方案將遠遠不夠。高管們必須關注靈活性、多樣性、彈性化并尋找實時指標，積極行動或適應變化，迅速識別機遇與風險。JLL 未來辦公9 JLL獨特視角未來辦公9我們的員工和物業遍布全球，為客戶提供全方

11、位的咨詢、技術與外包服務，因此對于公司與行業如何進行最佳辦公擁有前瞻性與全局性的觀點。對于未來辦公以及不動產可能、應該以及實際扮演的角色的理解，我們既是敏銳的觀察者，也是積極的參與者。我們的使命是幫助客戶成就他們的愿景。未來辦公是JLL對不斷改變的工作環境及其對下一代企業不動產影響的展望。JLL的愿景是為了可能遭受顛覆或不確定性因素影響的場所而量身打造，不管是大型跨國企業，還是小型創業公司，或是公共機構、醫療系統和實驗室。解決復雜問題方案的需求應運而生，包括越來越多的規則、越來越少的利潤、復雜的客戶與員工、競爭性壓力、多樣化的人才庫以及無處不在的科技。這種需求要求高管們同時關注多個方向。雖然某

12、些不動產高管已經開始拓寬視野，但不斷變化的辦公場所要求每個人充分意識，并參與到將人、流程與技術融為一體的過程中。采用廣闊視野的一個根本原因就是萬物皆有關聯。當公司鼓勵創造一個互動的的辦公場所用以爭奪人才時，關注人性化體驗勢必需要創新，提高數字化能力以及財務表現和高效運營的影響。在新辦公時代，只有那些能夠擁抱不確定性，將顛覆轉化為機遇，并將對話提升至最高管理層以進行明確集體行動的公司才能成功。決定辦公方式和辦公場所對于生產率、員工參與度、競爭力和公司品牌及聲譽有著極大的影響。JLL“未來辦公”模型包含五個相互關聯的維度。這五大維度如何處理哪方面優先考慮將因公司與行業的不同而不同。然而這五大維度對

13、于公司的發展壯大非常重要。JLL 未來辦公10人性化體驗通過參與感、授權感與成就感增強用戶體驗。財務表現管理支出，實現增長，提高投資回報(ROI)。持續創新將新思想、新方案和新流程結合起來，推動價值創新，加快轉型。高效運營優化企業資源與服務，提高生產率，規避風險，實現高效。數字化驅動利用數字化及豐富的數據資源提升員工與企業的業績。我們的“未來辦公”模型來自于實踐，不動產幫助公司成就愿景的潛能比以往任何時候都大而這只是一個開始。未來辦公人性化體驗數字化驅動持續創新財務表現高效運營JLL 未來辦公11“未來辦公框架體系展示了更具策略的日常元素與不斷變化和改進的戰略機遇之間的相互影響?！备笨偛?，企業

14、不動產服務聯合健康集團Restor JohnsonJLL 未來辦公被動指在變革浪潮席卷市場與公司時，對其作出響應并從中獲得重生。主動指積極參與將風險降至最低，并以優勢力量為基礎準備好迅速轉換。先行一步指尋找實現愿景的方法調整部分業務，以迎接可能發生的顛覆，并為此目的制定計劃。行動偏好不動產高管們或許無力緩解或阻止任何方面的顛覆和不確定性，但卻可以利用其推進使公司受益的具體行動。在預報重大天氣事件時，人們傾向于用以下三種方式進行回應。第一種為“克服困難”型，做好基本的準備，備好物資，靜候風暴來臨。第二種會在找到安全地點，控制所有情況之前，保護好財產，將風險降至最低，并開始重建計劃。第三種將風暴視

15、為機遇，在第一朵云開始聚集之前便開始行動。這種人會儲存潛在轉手物資，投資未來，準備購買廉價的不動產。風暴以同樣的強度在同一時間襲擊這三種人，但他們的反應決定了其生存力，抑或興旺發達的程度。對于在五個相互關聯方面出現的顛覆和不確定性，不動產高管們可以采用同樣的方法去應對，選擇何時被動接受，主動迎接和先行一步。決定被動接受，主動迎接或者先行一步并非一次性決策。模型的每個方面都會根據顛覆的次數與時間，以及公司變革的意愿與準備情況而產生不同等級的反應。每個方面的需求可能隨著時間而發生變化，一段時間需要主動響應，然后需要先行一步。該模型僅提供一個框架，以幫助所有最高管理層制定一個有助于公司成就愿景的不動

16、產愿景及 戰略。1213JLL 未來辦公“我和我的團隊對于利用這種未來辦公模型，為我們的空間現代化管理提供策略支持感到興奮。當談到我們的臨床空間時，我們是創新者；現在我們需要將我們的注意力轉向在醫療設備行業以外工作的25,000人，為他們提供一個更有成效的環境?！盩erry Wood 企業不動產副總裁凱薩醫療機構JLL 未來辦公14 未來辦公從五大維度解讀未來辦公人性化體驗數字化驅動持續創新財務表現高效運營14未來辦公模型五大維度的每個方面既是顛覆的渠道也是變革的機遇。人才戰爭仍在議事日程當中?！扒ъ淮迸c“后千禧一代”正在改變其對辦公場所的期望，這使得創建能夠容納幾代人的空間成為挑戰。另一

17、方面，我們也有機會重塑辦公場所，以吸引和實現這種跨代人才的新混合。數據驅動的企業正在創建一個全新的辦公環境。因為可以獲得越來越多的數據，所以企業擁有更深入的分析，但他們通常缺乏策略或框架體系以對其進行優化。創建先進而具有預測性的分析和技術，這一機遇可以將組織的洞察力和智能分析帶向新高度。企業致力于創新。但是，由于越來越短的生命周期以及不斷加快的技術變革，有時候企業創新方法難以跟上步伐。而于此同時，在這些公司內部又有一種待挖掘的創新思想，正準備通過企業內部創新平臺釋放出來。業績是公司的首要核心。隨著公司的迅速發展，高效運營成為一種移動性的目標，而財務表現成功的晴雨表，通常成為季度業績與長期變化之

18、間競爭的中心。關注重要指標能提高透明度與生產率的水平。JLL 未來辦公15 人性化體驗15人是企業的核心所在從實現理想的夢想家，到每天堅持自己夢想的無數員工。公司對于人才的極大重視也延伸至不動產領域，高管們發現，為員工提供一份工作以及一個辦公場所并不夠你需要創造一個他們想要的空間。從戰略和運營上來說，人性化體驗是增進員工與公司關系的一個決定性因素。創造員工理想的辦公空間，就意味著越來越多的辦公室要與工作場所之外的地方競爭。我們近期調查顯示，54%的員工每月在家辦公時間超過5天，33.6%的人經常在其它場所辦公，如咖啡館、公共圖書館或聯合辦公空間。僅有52%的調查對象表明，其在辦公的時候感覺完全

19、有效率，而剩下的48%正在尋找更加有效的辦公方式。至2030年，30%的公司將由靈活的空間組成，包括聯合辦公空間、孵化器空間和催化器空間。5辦公場所不僅僅是一種物業，而是一種可以幫助公司和個人實現其所稱的“畢生愿景”的環境。我們的社會希望為人們的生活方式和工作方式注入更加真實的體驗。辦公場所需要更加靈活，成為一種高度靈活、移動、保持工作與生活平衡、促進健康的方式，以適應流動的員工。對惠爾普公司來說，打造一個員工理想的空間，是其努力創建一個成功辦公場所的關鍵所在。該公司最近在其總部進行了一項重大變革，以增強員工與辦公場所以及整體品牌之間的聯系，并計劃向全球推行類似的變革計劃。部分努力措施包括確保

20、辦公室的員工能與惠爾普消費者之間保持聯系?！拔覀兿Ｍ麨閱T工與消費者之間創造視覺和數字化的聯系”，惠爾普公司全球企業不動產高級總監Lee Utke說道?！袄?，我們的員工在辦公桌旁能接聽到服務電話，他們可以直接了解消費者的體驗。這有助于員工更好地理解惠爾普公司對消費者的響應以及如何創造更愉快的體驗?！睘榱藢崿F非常好的人性化體驗，首先要將人才通過對工作的參與、授權與自我實現進行分類?！拔?們 決 定 給 予 員 工 選 擇”，葛蘭素史克公司全球不動產及設施副總裁&亞太地區負責人 Paul Rogers表示?！拔覀兘o予員工多樣化和靈活性，這樣他們不必在辦公桌前辦公。我們的戰略之一是讓員工動起來，讓他

21、們碰到彼此并進行聯系。關鍵在于如何提供多樣化及不同的選擇，不同的工作方式需要不同的東西?！薄办`活性給予你主動權，因為你可以選擇你想要辦公的場所，以適應手頭的工作”，WPP區域總監，不動產亞太地區負責人James Woodburn補充到?！爱斎藗兝斫饬遂`活性，他們發現自己將在辦公室得到更好的待遇和多樣化選擇，這非常好；能給予他們主動權，并且提升員工參與感?！蓖ㄟ^參與感、授權感與成就感增強用戶體驗。JLL 未來辦公16 被動認識到一家公司的辦公場所應反映其公司文化及員工愿景。主動安排并營造一種能夠反映公司價值觀的環境并鼓勵與其愿景相符的行為。先行一步把辦公場所作為一種競爭優勢，吸引充滿激情的頂尖人

22、才，成為公司文化和品牌的忠誠大使。人性化體驗16整合的資源所有資源的共同 模式。今天，HR、IT以及不動產正在進行合作，以向員工提供一個統一的服務模式。明天，因為辦公環境的改變，公司對員工來說將是無縫和透明的。預測性的技術可以根據其采集的信息對需求進行預測和改善。假如有一個停車場，它可以識別你的汽車并指派電梯到你所停的樓層。電梯自動前往你要去的樓層，你的手機收到通知，你的辦公室已經為你準備就緒，燈光與溫度已經按你的偏好調好。這樣的員工體驗可以提升員工參與感，留住員工。無所不在的高觸感個性化體驗，超個性化及完全靈活的服務。一家公司安裝了儲存柜，以接收員工快遞。當快遞到達時，員工收到含有儲存柜號碼

23、和臨時密碼的短信或郵件?？爝f取走之后，密碼重置，儲存柜被列為可用。自助服務以及禮賓服務，使員工感受到安全、被關照以及被支持。在不動產領域創造難忘的體驗，是增進員工與公司關系的一個決定性因素。對于那些聲稱把人才放在首位的公司，積極地推行辦公場所的人性化體驗才是根本。在接下來三到五年內，不動產領域人性化體驗的黃金標準將包括：JLL 未來辦公1717數字化驅動技術正在以指數級的速度發展，創新將從根本上改變消費者的生活以及商業運營。人工智能、物聯網、神經形態計算以及其它技術，使公司徹底改變其經營模式，開啟新的增長渠道。為了成功引領在未來十年所發生的這種變革，公司必須了解其辦公場所及不動產怎樣才能幫助其

24、在更加動蕩、競爭更激烈的環境下開展業務。2010年，Patrick Doyle接掌CEO時，達美樂(Dominos)股價為每股8.76美元。如今，其交易價約為每股180美元。這家披薩連鎖企業改變了其披薩的配方以及業務，先成為一家技術公司，而后成為一家披薩外送公司。其新的核心使命是成為“著名的數字化訂單及外送平臺世界領導者”。在800人辦公的達美樂總部，超過400人的工作是軟件和分析。這對于一個傳統的、變革緩慢的行業來說是激進而根深蒂固的改變。達美樂在訂單和外送兩方面進行創新。其在美國多半的訂單都是在線下單，而其中多半通過手機下單?？蛻暨€可以通過網站、APP或短信或推特披薩表情符號進行下單。關于

25、外送，達美樂與雪佛蘭合作定制了一款汽車，可以容納一名司機和80份裝于加熱器內的披薩。該公司還在關注用機器人和無人機進行外送的服務。6當大學生可以通過發送表情符號訂披薩時，可以說數字化已經深入到各行各業之中，但是擁有數字化解決方案與成為一家數字化公司仍然有很大的區別。制藥與醫療公司默克(Merck)正積極努力將技術融入辦公場所，也遭受了一些早期嘗試者面臨的挑戰?！皩ξ覀儊碚f，要創造更好的環境，需要明白業務的運作方式及其需求。然后將其與人們使用或不使用的空間數據結合起來”，默克全球不動產服務執行總監John Wilkinson解釋到?！拔覀冋谟脗鞲衅鬟M行試驗，但仍處于早期。有些挑戰是因為技術原因

26、以及缺乏固定平臺，但有些挑戰也與數據的隱私有關，我們要確保每個人都樂意被采集相關數據?！睌底只寗又荚诶脭底只约柏S富的數據提升業績。至2020 年：全世界80%的成年人將人手 擁有一款智能手機7 5G發展將滿足迅速增長的數據需求8 互聯設備數將達 320 億9 儲存的數據將接近2013年儲存數據（4.4澤字節）的10倍（40澤字節）10 利用數字化及豐富的數據資源提升員工與企業的業績。6 達美樂如何改造自我，Bill Taylor，哈佛商業評論，2016 年 11 月；7 智能手機，手機星球，經濟學家，2015 年 2 月 26 日；8 移動視覺網絡指數，思科，2017 年 2 月；9 I

27、DC 數字宇宙研究報告，2013 年；10 IDC 數字宇宙研究報告，2013 年。JLL 未來辦公1818被動投資各種各樣服務核心企業功能的有效技術應用主動打通所有數字化平臺，形成商業智能先行一步獲取預測性的人工智能實現復雜決策數字化驅動這一龐大的匯總數據將擁有非常高的自身潛力。在不遠的將來，可能會出現以下情景：您的手機提前半小時把你喚醒，因為外面下雨，你應該提前出發。因為下雨，它還會縮小會議室尺寸，以容納更小的群組?？Х葧?個人準備好，而不是12個人，新會議室的溫度將根據您的偏好降至 華氏68度。這一切都將在你起床的同時發生。預測性和先進的分析將帶來業績的新高度。除了交互式的解決方案，不

28、動產還可以開展“害羞”技術，即在隱秘處操作和采集適合設備管理或其它不動產功能的信息。通過員工證件ID追蹤其在辦公場所周圍的活動情況，這可以提供關于未充分利用或者人滿為患的區域的有價值信息。這不僅在管理建筑資源方面，而且在與員工溝通方面十分有用可以在這些最容易被員工看到的地方發布信息或視頻播放。強大的數字化戰略對于數字時代的成功是必要條件但不是充分條件。真正的數字化公司采用適應性強而靈活的運營模式。有遠見的不動產團隊將想方設法利用：物聯網(IoT)及技術作為系統整合，以支持個人偏好。至2020年，由于互聯設備數增至340億，超過 50%的網絡流量可能來自物聯網傳感器。11 同時，虛擬與增強現實市

29、場將增長6倍，零售商已經在使用該項技術幫助消費者挑選最適合他們的家具、服裝及化妝品。12上述定制化工業合作。通過對可預測任務的自動化，公司可以重新聚焦于其最重要的資產人才，以開展更多戰略性、參與型的活動。人仍然作為機器人辦公場所的一個關鍵因素，因為人可以做出機器人無法做出的關鍵決定，制定機器人無法制定的道德標準。新世界中的機器人，將最終為人做出的決定提供支持。數字化技術所啟發和實行的變革將從根本上改變不動產的期望與運營。運營將與技術與數據融合，共同定義不動產。集成技術與智能技術網絡將把個人績效、運營表現以及財務表現推向新高度。采用廣闊視野的一個根本原因就是萬物皆有關聯。作體驗將由可以采集個人偏

30、好并建立沉浸式體驗的物聯網和后端處理器提供支持。人工智能(AI)及智能數據支持的預測能力。人工智能的持續發展或許聽起來是一個令人氣餒的話題，但英國國家科技藝術基金會(Nesta)期貨團隊資深研究員 Harry Armstrong說，雖然人工智能將對辦公場所產生各種各樣的影響，但我們必須認識到，在大多數情況下，人工智能將作為工具輔助人類的工作，而不是取而代之。人工智能個人助理、圖像識別以及程序算法為基礎的決策正在改變很多領域從商業到政府但對精通和利用智能數據的人才的投資將成為關鍵。機器人處理與自動化推動人機企11 物聯網市場將如何增長，商業內幕，2016 年 7 月；12 虛擬與增強現實成為現實

31、收入發電器，Deborah Weinswig，福布斯，2016 年 10 月。JLL 未來辦公1919持續創新創新可以有多種形式和方式在理想狀態下，應不斷向前。由于公司在流程、產品與服務、技術與人際互動方向探索創新，因此擁有一個可以培養創造力和進步的環境非常重要。將新思想、新方案和新流程結合起來，推動價值創新，加快轉型?！霸谀?，我們認識到，在公司內部并沒有所有領域的專家，所以我們需要借助外面的思想與人才，幫助我們面對未來或推動工作向前。這需要持續改進，我們需要評估和證明我們所做變革的價值，并對其進行提升?！蹦巳虿粍赢a服務執行總監John Wilkinson對某些公司來說，創造力和不斷進步

32、已根植入公司文化之中。持續創新成為核心指標，公司變革推動者與鼓勵持續創新的人一起得到重視。在不動產行業，公司在宣布創新想法方面必須先行一步，以避免他人填補這一空白。不動產領域有大量的創新機會。領英(LinkedIn)與一位建筑師合作，在歐洲多個辦公室的重新設計中融入了對五種感官的研究。該研究展示了空間設計是如何通過五種感官體驗影響員工個人工作專注度和團隊協作能力的。以該研究為基礎，建筑師針對每個城市采取了不同方法，米蘭辦公室的設計為經典的意大利風格，如花園、地窖、劇場和裁縫店。在巴黎，辦公室設計為“工作球生態系統”，將諸如合作、變革及個體的重要性等重要價值觀，以及經典的法國特點，如激情、驕傲與

33、愛融入一體。13 與領英不同，加拿大皇家銀行(RBC)沒有把自己視為一家科技公司，而是一家科技銀行。盡管如此，他們對于持續創新的投入，也因為工作習慣的改變而需要對空間重新安排?！叭昵?，銀行將辦公空間變成開放與合作式，這對我們員工產生了極大的積極影響?，F在我們正將其變成靈活的空間”，企業不動產全球負責人Nadeem Shabbar說?！叭昵暗母淖冏屛覀兏淖兞丝臻g配置和新的設施，因為更多辦公場所的技術，我們的員工可以更好地進行合作。到處都是白板墻，員工在走廊上散步時可能遇到同事，他們可以寫下想法并拍下照片以便日后參考。這便是實時互動、應用與創新。我們請JLL幫助我們進行人類學研究，關注員工在這

34、一新式靈活空間與先前工作環境中的不同行為。這非常令人激動?！?3 領英為五官設計的新辦公場所，Steelcase 博客 Rebecca Charbauski，2017 年 1 月 4 日。JLL 未來辦公2020被動選擇與跨界合作過多個項目的伙伴合作，為目前辦公場所及按照企業需要提供方案 主動在不同合作者之間培養高度開放合作與共同創作氛圍，為期望的辦公場所及按企業需要提供方案 先行一步推動全面的創新戰略，通過嚴格的平臺利用顛覆和挑戰，推動公司內外的高度合作持續創新持續創新需要跨越價值鏈進行超常規思考及執行，以保持競爭優勢并擁抱顛覆，促進這種轉換并非靠一己之力。未來幾年中，在持續創新中處于領先地

35、位的公司須認識到：與聯盟伙伴的跨界合作能夠推動創新思維。想法的價值比來源重要。與值得信賴的合作伙伴密切合作，可利用顛覆和挑戰產生新想法。先進技術有助于試驗和產品創新。創新型公司對于研發產品和服務將采用“快速失敗和盡早失敗”模式。不動產是典型的以更長時期觀察為基礎，而像3-D模型與虛擬現實這樣的創新則有助于測試新想法的價值。網絡解決方案和開放式創新全面推動了新產品與新服務的發展。數字化生態系統的崛起與開源式創新的成功證明了大眾智慧。當合作伙伴可以迸發新想法和新可能時，何必獨自創新？創新可以利用高度合作、先進技術、孵化器、顛覆者與新的合作關系的優勢，結合領先的實踐經驗，產生以先進技術為基礎的解決方

36、案，推動產品與員工績效的同時，實現高投資回報率。JLL 未來辦公2121高效運營無論進行怎樣的創新、顛覆或變革，實現高效運營乃不動產團隊之根本。其他部門的高管層經常迅速指出，不動產是成本中心，所以提高每一點效率對于保持企業信用都非常關鍵。JLL已與一家公司合作，在租賃管理中應用了機器學習。不用再靠人去閱讀每一份租約，機器可“閱讀”租約并提煉出來摘要供人審閱。這便增加了效率，降低了錯誤。我們還與一位客戶合作，對其諸多零售與企業設施進行屋頂勘察，助其進行資本預算。我們沒有派工人爬上梯子去記筆記，而是安排無人機和操作員更快、更安全、更節約成本的對屋頂進行優化企業資源與服務，提高生產率，規避風險，實現

37、高效?？辈?。每塊屋頂節約的時間和資源價值高達3000美元。一家歐洲金融服務機構正在利用這個模型的各個方面，構建未來辦公。其全球服務交付負責人解釋說，“我們需要正確利用數據，以對未來做出預測”，并且“數據幫助我更好地理解員工的需求。不動產是一項昂貴的資產，如果利用率低，便不是一個好的資產組合。利用率是不動產的圣杯，并有可能實現兩位數以上的成本節約。試看擁有昂貴資產的其它行業，例如航空公司，他們希望在飛的飛機利 用率為100%。而通常的辦公場所利用率為50%到60%。最大的挑戰在于對成本的關注與對投入的需求之間的割裂。員工從中受益的越來越少，隨著折舊耗盡，我們到達一個人為的成本低點?，F在我們把關注

38、點放在員工體驗上，因為我們需要吸引合適的人才進入銀行這比過去難多了。在人才方面，將來我們需要更大的投入，同時要面臨管理成本的壓力?！痹谡f到高效運營時，完美的執行和各平臺之間無縫對接和效率是優先考慮的。高效運營不僅僅是一種指南，而且還有一套規則：設定全球目標 明確通用語言 分享成功實踐與行動 規定從高層到一線員工的職責 鼓勵持續改進多部門間的合作可以發掘新的機遇，提升高效運營以及驅動效率和成本節約。高效運營是不動產、IT以及HR部門可以聯手提升人與資源對空間利用效率的方面。例如，如果大多數員工偶爾或一直在辦公室外辦公，公司為何不讓員工使用自己的設備，這樣可以降低在筆記本和其它設備上的投入？或者如

39、果人們更多地使用電話會議或視頻會議，會議室可否改成合作空間或重新布置以更好地滿足大家的需求？多部門間的合作可以發掘新的機遇，提升高效運營，同時可以驅動效率和節約成本。JLL 未來辦公2222被動將不動產與IT、HR以及其它企業職能進行整合，增強合作，優化生產率，提升規模經濟與效率主動設計和操作綜合商業服務(IBS)IT+HR+企業不動產以適應公司戰略的優先次序先行一步利用綜合商業服務管理先進的預測性技術以實現更高的 透明度和理想的預期結果，并在風險出現之前對之進行規避 高效運營由于整個公司的急速變革，不動產必須保持足夠的敏捷度，以變應變，實現高效。精明高管利用的工具包括：用于提升企業效率和效力

40、的綜合商業服務。從共享服務到外包服務，有很多機會發現規模經濟，并對最佳實踐予以利用無論來自公司內部還是外部。預測性數據和分析能帶來更好的結果并規避風險。由于智能建筑可以采集更多人們對于空間利用的方式和時間的數據，數據可以變成推動節省能源和居住規劃的真知灼見。執 行 操 作 規 范 的 程 序 算 法 業務。算法將成為開啟數字化時代，推動自動化程序以及業績提升進入新水平的關鍵。就像高德納(Gartner)高級副總裁 Peter Sondergaard說的那樣：“算法決定行動”及“至2020年，智能代理將促成40%的互動?！?4領先的操作實踐將逐漸在自動化、機器人與人工智能的幫助下，提前準備并滿足

41、公司不斷變化的需求。高質量服務交付將確保人與資產得到保護，運營操作將得到有效管理和全面優化。就像模型的其它維度，指派合適的團隊推動高效運營非常關鍵。加拿大皇家銀行正積極地對其不動產團隊進行再訓練和重塑造，以找到合適的技能和主流趨勢，幫助公司擁抱“未來辦公”?！拔覀冋谥厮芄九c技術，對戰略措施進行調整。我們正在對員工進行再培訓”，Shabbar說?！袄?，他們會花一整天時間學習設計思維，以 帶來創新的人性化核心體驗。這一切是為了提升員工的新技能，以實現我們的愿景。我們正在招募天生具有設計思維的變革推動者，他們對技術非常精通。我們把企業不動產執行外包給服務商，這樣在涉及到我們的業務時，我們便能夠

42、關注長遠發展和 戰略層面?！?4 高德納討論會信博會，2015年10月JLL 未來辦公2323財務表現不動產的財務表現通常由基本項進行評估。在租賃方面我們是否實現最佳交易？在入駐率最大化的同時，成本是否最小化？這些是評估不動產財務表現的有效標準，這可能低于其帶給公司整體的潛在價值。當今商業世界一項最偉大的變革工具就是幫助我們獲得更多重要指數的先進數學算法。例如，辦公場所對員工生產率有什么影響？辦公環境對員工留職率有什么影響？如何節省招聘、培訓相關的固定人力成本支出？在匯豐銀行(HSBC)，技術促成并推動著不同的指標?！拔覀兊臄祿迂S富了”，匯豐銀 行 企 業 不 動 產 全 球 負 責 人

43、管理支出，實現增長，提高投資回報。Jane Martin說道?！坝捎谝呀洶逊胀獍o服務提供商并引入了技術，我們便能聚焦于正確的數據如何實現被及時、實時并且易于訪問。我們要走的路還很長，但是數據幫助我們了解人們如何利用我們的空間，如何在我們的辦公場所做不同的事情。這讓我們能夠更加靈活地思考財務表現以及人們的操作方式?！痹谖宕缶S度當中，這方面有著最高的可見度和期望值或許也是最難改變的方面。財務表現的規則就是根據目標調整投入和指標，并推動成本效益提升。對于凱薩醫療機構來說，降低成本實現高質、平價醫療都是勢在必行的?！拔覀兘拥街甘疽虮M可能多的社區提供平價醫療，我們的任何開支對完成這件事的能力都會有

44、影響”，凱薩醫療機構企業不動產副總裁 Terry Wood 表示?！拔覀冋趯で髮芾淼募谢?，以提升運營效率，從而為我們管理設備現代化的計劃提供資金支持。我們必須創造價值，并在如何釋放資金方面發揮創意。我們越來越接近成功?！睂⒇攧毡憩F納入“未來辦公”也涉及到思維方式的改變。例如，很多公司把精力更多集中在資本成本，而非運營成本上，即把資本成本降至盡可能低。在裝修翻新時，把精力集中在資本成本上可能推動圍繞原材料或能源成本的決策，最終導致更高的運營成本。將資本與運營計入生命周期成本，可以保證短期與長期之間的更好平衡，以實現更科學的整體決策。2424被動認識到不動產在企業經營中扮演的重要角色；聚焦于

45、提升公司的投資回報率 主動將不動產作為一項核心資產，提升品牌、文化與工作效率；目標為優化投資回報率，而不僅是降低成本先行一步將不動產作為增長杠桿，不僅是成本杠桿。而是將以人為本的辦公場所，作為一種推動高績效、生產率和工作體驗的競爭優勢財務表現展望不動產未來的財務表現，需要考慮的方面：投 資 能 夠 為 企 業 提 供 高 價 值和 投 資 回 報 率 的 辦 公 場 所。辦 公 場 所 與 日 俱 增 的 重 要 性促 使 領 導 層 重 新 將 不 動 產 作為“必 須 擁 有”項 進 行 考 慮，并 開 始 將 其 視 為 戰 略 競 爭 優勢。成本管理以優化不動產的利用并管控風險。成本管

46、理不可避免這是不動產的現實。但它可以得到更好的管理，并用更加成熟的工具進行分析。確定能夠實現預期業績并推動投資回報率評估的重要指標。不動產有助于一家公司目標和戰略的實現。將其作為戰略討論的一部分，可以使不動產成為一個更全面，更有價值的職能。財務管理須有透明度和領先的實踐經驗支持，以平衡持續的投入成本和戰略性的高績效、高價值的投資。如今，數學方法是處理和了解海量數據最合算最有效的方式。下一步我們還需要調整和改善我們的評估系統。JLL 未來辦公JLL 未來辦公25JLL 未來辦公約15年前，寶潔公司(P&G)與JLL簽署了一份綜合外包協議，改變了雙方企業不動產及設施管理的局面。從那時起，寶潔在全世

47、界對其設施管理方式進行持續的創新和改造。寶潔變革的一貫推動力是思維上的轉變。寶潔沒有將企業不動產視為需要購置、建造，管理和實現成本最小效益最大的實物資產，而是將不動產視為讓員工參與組織決策的一個機會?！叭绾伟呀裹c放在我們為之構建的員工參與感上，員工之間如何互動，還有更重要的，員工對辦公場所有何反應？”寶潔全球設施&不動產及交付總監Jim Pazzaglia問道?！笆欠駮l意外沖突？將公司不同部門的員工聚集在一起，給辦公場所帶來活力與動力，會帶來理想的結果？”企業不動產團隊要想成功，為優秀的員工創造互動的實體辦公場所至關重要，寶潔從未停止腳步。對于員工的總體體驗來說，技術乃是根本?！拔覀儓F隊經

48、常討論IT作為持續 創 新 的 顛 覆 者 以 及 推 動 者的能力”，Pazzaglia繼續說道，他 們 的 設 施&不 動 產 團隊 來 自 不 同 專 業，不 僅 僅 是不動產?！拔覀兺ㄟ^積極參與不 動 產 行 業 論 壇 保 持 活 力，并對非傳統企業不動產企業保持高度關注。我們先與事業部進行互動，了解業務如何開展，確保我們擁有充滿活力而高效的辦公空間，以支持寶潔的總體目標?！眴T工是寶潔構建實體空間與整合技術的核心。他們也是公司最為普遍的挑戰之一變革管理?！拔覀兊慕涷灲涛覀儚呐c商業目 標相關的利益開始講故事，以 推 動 成 本 效 率 與 可 能 的 減損 管 理。對 于 一 個 項

49、目，我們 會 努 力 讓 業 務 部 門 盡 早 參與，這樣領導層便能與公司就其 期 望 進 行 交 流。我 們 在 參與 前 后 對 員 工 滿 意 度 進 行 評估，以 確 保 起 初 的 改 變 結 束 之 后，我 們 給 辦 公 場 所 帶 來的 是 活 力 與 動 力?！睂?潔 將繼 續 幫 助 定 義 和 實 現 未 來 辦公，堅 持 不 懈 地 專 注 于 人性 化 體 驗、持 續 創 新、數 字 化驅動，并一如既往地實現高效運營與出色的財務表現。25案例研究寶潔公司(P&G)JLL 未來辦公26未來辦公創建轉型業務模型及策略演變傳統工作方式變革人們的參與和互動方式“未來辦公”反

50、映了我們擁抱顛覆、推動創新的愿景，而這需要通過提供能夠滿足將來預期與業績要求的服務來實現。不動產高管們應習慣于處理復雜的問題，要將公司不同部門凝聚在一起?？梢詮囊韵聨撞介_始。與業務看齊不動產在公司戰略實施當中總是一個重要角色。隨著“未來辦公”成為現實，機遇由計劃到付諸實現。擁有不同技能和廣闊視角的團隊，融合創新與技術，使得不動產可能成為成就愿景及成果總體交付的突出貢獻者。但是要實現這一點，團隊需要了解其愿景是什么。不動產高管們應盡早參與戰略討論，而非拿到戰略后進行執行。把人放在首位本質上，不動產是為了給人們創造空間，以實現個人與職業目標并為實現其公司目標而作出貢獻。不動產高管們應從投資其自身的

51、團隊開始。由于不動產功能更多地圍繞技術和人開展，需要駕馭新世界的技能正在發生巨大的變化。最佳團隊需要擁有廣泛的金融、采購、HR與IT能力。除認知能力外，他們還需要擁有好奇心與同情心，這能讓他們傾聽、理解并致力于滿足其內部客戶的需求。建立聯盟若要在戰略上占有一席之地，還須向公司內外擁有關鍵影響力的人證明其價值。強大的聯盟合作有助于推動業績及成本節約，從而贏得信任。更為重要的是，由高管與內部利益相關者從金融、HR與IT負責人到空間使用者所組建的關系。JLL 未來辦公2727創建未來辦公創建未來辦公涉及到有效溝通，需要發掘變革推動者并與其協作，他們能幫助推動和實現改變。成為技術達人就像企業不動產一樣

52、，科技不僅僅是企業實施業務戰略的一部分，它也能推動企業戰略變革。諸如自動化、人工智能、機器學習和無人機這樣的技術可以在很多領域改變人類，如辦公場所設計以及設施管理；商業智能與分析有助于獲得和推動不動產及其它行業更好的決策。不動產高管們應進入技術層，尋找新的工具，為己所用。由于“服務化”模式及服務提供商的出現，實驗和實施新技術的成本得到極大 降低。提高適應力如果顛覆和不確定性成為必然，改革不可避免，最佳策略就是創建一支團隊及可迅速適應變化的運營環境。技術創新再次使得輕資產成為可能，這意味著團隊不會受制于過時的工具與體制。商業智能與分析有助于預測趨勢，對潛在變化進行建模并作出更好、更及時的決策。在

53、掌握公司需求和未來方向的基礎上，這些工具將有助于企業不動產團隊了解何時以及如何做出變革措施。JLL 未來辦公2828未來即現在 未來屬于那些能夠利用顛覆、管控不確定性的人?！拔磥磙k公”模型的主要目的是：引入先進實踐，幫助不動產負責人理解其公司關于未來辦公的對話，并為之做好準備，并將對話提升至公司高管層。讓高管層采取行動，提升業績，實現其公司的目標。該模型的創建是為拓展客戶的思維，通過我們的服務、產品和人才實現其愿景。在大客戶參與的廣泛研究推動下，我們共同的創造過程使我們能夠創造一種未來辦公的愿景。該報告是圍繞顛覆和不確定性是一種“新常態”的思維展開，也是“未來辦公”模型創建的動因。在不動產中，與商業世界的其它部分一樣，很多顛覆正得到技術、人才與創新的推動。不動產日益取決于數據和分析，而公司正在尋找新的、與眾不同的方式，將辦公場所的提供作為一種服務。社會變化將人更加牢固地置于辦公場所的中心，但運營與財務表現仍為首要提及。JLL未來辦公模型意在為不動產高管如何面對持續不斷的顛覆和不確定性方面進行解析并提供指導。我們相信關鍵之一就是拓寬不動產的職能范圍，證明其在幫助實現公司目標中可以扮演強有力的角色。隨著不動產高管們將他們的業務重點與公司的目標以及未來趨勢保持一致，他們會發現自己正在改變企業不動產內外部的發展局面。