仲量聯行：2019亞太區國際學校的發展趨勢與基準(16頁).pdf

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1、2019年11月大有可為亞太區國際學校的發展趨勢與基準亞 太 區 國 際 學 校1市 場 目 前 正 迅 速 增 長 。 國 際 學 校 的 數 量 在 2 0 1 4 - 2 0 1 8 年 間 增 加 了 26%，且這種增長勢頭有望延續至2028年甚至未來更長時間。單從東南亞2和東亞3市場來看，國際學校的數量在2014年至2018年之間分別增長了26和254。到2028年，據估計， 全 球 將 有 一 半 的 新 建 國 際 學 校 位 于 亞 洲 ， 其中東南亞和東亞將占到47%。建設和運營國際學校的成本，以及影響行業增長的長期趨勢，將決定地點的選擇和長期運營成果。房地產成本是僅次于人力

2、成本的第二大運營成 本 類 別 ， 因 此 是 優 化 和 提 高 效 率 的 關 鍵 杠桿?？紤]到這一點，我們對亞太區發展最快的六大市場中教育設施的建設和運營成本進行基準評估。同時，我們也對在這些市場建立和運營學校的相對難易程度闡述了觀點，并對長期趨勢提出了 看法。1. 國際學校的定義為K-12英語教學學校。2. 東南亞地區內的市場包括：印度尼西亞、泰國、馬來西亞、柬埔寨、新加坡、越南、菲律賓、緬甸、老撾和文萊。3. 東亞地區內的市場包括：中國內地、中國香港、韓國、中國臺灣、蒙古和中國澳門。4. ISC Research亞洲國際學校數量在2028年前將實現快速增長亞太區國際學校的發展趨勢與基

3、準 2快速增長的市場國際學校的增長有哪些驅動因素？ 會否持續？亞太區國際學校的發展趨勢與基準 3社會經濟趨勢正推動國際學校的需求增長5.根據聯合國的2019年工作人口展望，通過其網站獲取的自定義數據。來源：聯合國圖表1： 城市人口增長預測，2019年和2030年01,0002,0003,0004,000亞太地區歐洲北美洲中美洲與南美洲中東及北非撒哈拉以南非洲中產階級人數（百萬）20152020年預測2025年預測2030年預測圖表2： 各地區中產階級人口，2015年-2030年（預測）全球近60的人口居住在亞洲，而全球一半以上的城市擴張發生在這個地區 （圖表1）。到2030年，亞洲的人口規模預

4、計將進一步擴大21，新增約4.88億城市居民。由于每4個人中就有1人未滿17歲5，公立學校的壓力不斷增加，因此，亞洲城市對新建學校和優質教育的需求將達到空前程度。在這一趨勢的推動下，本地家庭已取代外籍人士成為國際學校的主要增長動力。在亞洲許多經濟體快速增長的環境下，希望為子女提供最優教育并有能力承擔的中高收入家庭數量激增。截至2015年，亞太區的中產階級人數總計達13.8億（圖表2）。到2030年，這一數字有望增至近35億。隨著有能力負擔國際學校費用的亞洲家庭數量與學齡兒童數量同步增加，國際學校市場將從中受益。市場將繼續從滿足大量外籍人士的需求，轉向服務于越來越多的本地家庭，從而進一步催生對學

5、校的需求。來源：布魯金斯學會（Brookings Institution）中產階級的定義是指家庭人均收入在每人每天11美元至110美元之間。（2011年）05001,0001,5002,0002,5003,000亞洲非洲歐洲拉丁美州和加勒比北美洲大洋洲城市人口（百萬）2019年2030年預測亞太區國際學校的發展趨勢與基準 4從全球來看，未來10年，國際學校的數量預計將繼續增長，復合年增長率約為3.9 （圖表3）。到2028年，全球的市場規模預計將擴大至約14000所學校。這其中約有60或8400所位于亞洲，滿足約500萬學生的需求，而2018年的學生需求僅為310萬。在我們追蹤的市場中，其中一

6、半的學生需求在2018年至2028年間預計將增長超過50%（圖表4）。在中國內地市場，2018至2028年的學生需求將增長87%。這很大程度上歸因于取消了獨生子女政策以及對提高英語水平的需求不斷增長。圖表3：亞洲的國際學校數量與學生人數對比圖表4：亞洲主要市場的學生人數來源：ISC Research來源：ISC Research56%57%57%59%60%44%43%43%41%40%01,0002,0003,0004,0005,0006,00005,00010,00015,00020,0002014201620187,7248,6159,45411,68013,8902023年預測2028

7、年預測社會經濟趨勢正推動國際學校的需求增長亞洲的國際學校亞洲的學生數量非亞洲的國際學校新加坡馬來西亞 越南 中國香港 泰國 中國內地0100200300400500600700未來10年的絕對增長+45%+33%+76%+34%+84%+87%2028年預測2018年全球國際學校數量學生人數（千人）學生人數（千人）亞太區國際學校的發展趨勢與基準 5123456國際教育增長機遇區域概覽中國內地 亞太區增長最快、規模最大的市場 政府正提供激勵措施，以鼓勵本地運營商建設新的國際學校 二三線城市教師短缺機遇：二三線城市的雙語學校泰國 國際學校一半以上的學生是泰國公民 中端細分市場成熟，主要由本地運營商

8、持有和運營機遇：對中端市場國際學校運營商的需求中國香港 國際學校的名額嚴重短缺 缺乏合適的地段 未來在大灣區創造更多教學空間的計劃或有助緩解長期需求機遇：對中端市場國際學校運營商的需求馬來西亞 在不確定的經濟形勢下，外籍人士數量減少 吉隆坡、檳城和新山的優質學校供大于求，空置率較高機遇：對面向本地家庭的中端及低價位學校的需求越南 外籍人士較少 國際學校主要依賴本地家庭 最近的政策放寬及第86號法令的發布，放寬了以前對越南公民入讀國際學校的限制 建設成本和運營成本相對較低 預計將成為亞太區增長最快的經濟體之一機遇：對面向本地家庭的中端及低價位學校的需求新加坡 新加坡公民嚴禁入讀私立學校 難以從政

9、府拿地 現有優質學校的學位增多，北倫敦學院學校將于2020年開始招生機遇：預計北部或東北部地區在2020年將有中端市場園區土地招標機會123456來源：仲量聯行研究部， ISC Research亞太區國際學校的發展趨勢與基準 67新興趨勢長期的行業和設施趨勢將影響從選址到設施管理的方方面面亞太區國際學校的發展趨勢與基準 7行業影響因素隨著國際教育領域迅速發展，對資深教師的需求不斷上升。在全球范圍內，據估計未來5年內僅國際學校就需要增加16.3萬名教師。隨著主要來源市場（英國和美國）的教師人數下降，對教師的需求進一步增加，因此許多學校目前正在建立自己的教學學院并招募本地教師。亞洲各國政府高度重視

10、經濟發展，并將教育視為持續發展的主要動力。因此，供給 （學校的數量和類型）和需求（生源）均受到嚴格的管控。例如，新加坡不允許本地學生入讀國際學校；而另一邊，越南目前允許本地學生占國際學校入學人數的50，此前曾限制小學階段的比例為10，中學階段的比例為20。政治的不確定性以及政府對學校的管制法規的變化，可能會帶來嚴重影響市場參與方的風險。然而，隨著優質教育以及減輕公立學校系統壓力的益處漸趨明顯，大多數市場都已開始開放和放寬對國際學校的限制。隨著亞洲中產階級快速增長，有更多的家庭愿意將收入中更大的比例用于培養子女，確保他們的孩子得到最好的教育，為其鋪墊最佳起點。在政策允許的市場中，本地生源在國際學

11、校入學人數中所占的比例日益提高。教師短缺政府與監管情況本地學生人數增加來源：ISC Research、新加坡教育部、越南政府門戶網站、布魯金斯學會、仲量聯行研究部亞太區國際學校的發展趨勢與基準 8房地產影響因素技術改變了學生的學習方式，這種改變比以往任何時候都快，數字化學習正成為常態。國際學校已經在其學費結構內包括了為學生提供筆記本電腦，這也代表了學校從教室固定硬件向筆記本電腦和平板電腦等個人設備以及相關應用軟件的巨大轉變。但是，這也帶來了新的挑戰，例如在教室中為個人設備設計不間斷電源和不間斷網絡連接，以及保障設備和內容的安全性。許多學校還開放設施和課程（例如體育課和藝術課程），以吸引家長融入

12、學校的體驗。學校環境及其設計在塑造學生的身心健康、情商和幸福感方面的作用日益受到關注。學生和教職人員都有大部分時間在學校中度過，其建筑環境和設計的多個層面（例如噪音、空氣質量、新鮮飲用水、營養食品、自然光線、安靜的空間等）不僅會影響學業成績，也可能影響壓力、幸福感和整體健康。在設計、開發和運營學校時若能考慮到這些個人需求的重要方面，將有助于打造越來越多的父母、學生和教職人員追求的優質教育體驗。在土地供應受嚴格限制的形勢下，垂直校園在亞洲一些最大和最密集的城市越來越普遍，例如香港、新加坡和中國內地一線城市。這對學生動線、整合戶外運動和學習空間以及防火安全提出了新的挑戰。隨著城市密度不斷提升，這種

13、趨勢必將持續，對于運營商和建筑師而言意味著他們必須緊密合作，為應對挑戰制定周全的設計規劃。技術變革讓家長融入學校體驗垂直校園6來源：仲量聯行研究部6.垂直校園是指在相對較小的地塊上建造的多樓層學校。亞太區國際學校的發展趨勢與基準 9學校的發展前景？中國視角中國的國際教育機構已從主要為外國學生提供教育的非營利學校，發展為由預期獲得財務回報的私人和企業投資者持有的商業所有制學校。隨著一線城市的經濟增長顯著放緩，這些市場對于教育領域的投資者而言可能不再那么具有吸引力，而處于快速增長的二三線城市則可以支持學校的持續發展。以貴州西南部的貴陽為例，這座地處溫帶地區且常年空氣質量優異的城市，過去5年的經濟增

14、長在中國省會城市中排名第一，而20年前它卻是中國最貧困的城市之一，反差非常明顯。隨著阿里巴巴、蘋果、華為、微軟和騰訊等科技巨頭看好貴陽數據谷的增長，并在此投資，貴陽的經濟增長已超過全國平均水平。這有助于吸引那些看重工作機遇、尋求在環境更優化且經濟發展快的地域養育家庭的年輕專業人才。貴陽市在2016年的“中國最佳表現城市”中排名第一（米爾肯研究院），并在2018年的“機遇之城”（普華永道）中名列前十。如何選擇下一所學校，需要嚴謹理性的系統化方法；對于投資者和學校運營商而言，了解消費者的期望、資本投資、運營成本和風險至關重要。國際學校的開發和運營正變得愈發復雜，差異性的價值主張將有助于在競爭日益激

15、烈的市場中保持優勢。7.學區房是指國家教育部門對于允許學生直接入讀指定地理區域內學校的規定。居住成本學區房1現象的通貨膨脹式效應已促使更多的年輕家庭遷往二三線城市，在這些城市他們可以如愿擁有房產，并為子女提供優質且負擔得起的教育。政府法規2017年出臺的法規禁止在9年制義務教育期間收取費用，這給“雙重課程體系”的國際學校帶來了商業挑戰。2018年的法規變化禁止幼兒園通過IPO或從上市公司籌集資金，為私人投資過度的市場降溫?？諝赓|量指標中國一線城市的空氣質量長期以來都低于世界衛生組織的健康空氣標準。由于父母越來越擔心空氣質量差會對孩子健康造成影響，一線城市的國際學校近來的外籍學生入學率有所下降。

16、寄宿學校要容納更多的寄宿學生，需要能夠在全寄宿環境中承載多達3000名學生的土地和建筑物，建筑面積可能超過30萬平方米，建于占地超過30公頃的地塊上，預計需要20億元 （約合3.12億美元）的資本投資。在中國 開辦學校 需考慮的 要點觀點國際學校在中國關于作者John Mortensen是仲量聯行大中華區教育領域服務的資深董事。在過去的10余年間，他與眾多領先的美國大學和英美國際學校合作緊密，為他們提供在中國的校園開發等房地產相關服務。亞太區國際學校的發展趨勢與基準 10市場的復雜性亞洲的發展機遇極具吸引力，但宏觀經濟、政府監管和社會趨勢等各種復雜因素也不容忽視。亞太區國際學校的發展趨勢與基準

17、 1112建造和運營學校的難易程度對于在六個重點市場建造和運營國際學校的相對復雜性，仲量聯行的專家提供了觀點。新加坡憑借強大的監管基礎設施、經商便利性和法律框架，成為最易于建造和運營學校的市場。相較而言，由于語言障礙和相對不透明的監管體系，中國內地的教育領域相對難以進入。易于運營學校新加坡中國香港吉隆坡胡志明市中國內地一線城市曼谷中國內地二線城市1234567易于建造學校新加坡曼谷吉隆坡胡志明市中國香港中國內地一線城市中國內地二線城市1234567衡量建造學校難易度的重要維度 綱要計劃 建造成本 施工許可 施工質量 竣工證明書衡量運營學校難易度的重要維度 市場成熟度 所有權限制 建立運營主體學

18、前班/1-9年級/10-12年級 申請教育許可證學前班/1-9年級/10-12年級 取得運營許可證學前班/1-9年級/10-12年級亞太區國際學校的發展趨勢與基準 12需要投入多少資金?國際學校的運營和建設基準相較于中端市場學校，優質學校的建造成本通常高出33，而運營成本平均高出20。成本差異主要歸因于優質學校中專業設施數量更多，這些設施的建造和維護成本更高。優質學校通常要求更多人員配備和更高的服務標準，包括更高的安全性、清潔和禮賓/接待服務以及員工支持。短期內，國際學校的建造和運營成本預計將保持不變，僅限于由匯率差異所致的輕微波動。圖表6：建造一所學校的成本圖表7：運營一所學校的成本地點優質

19、學校 （美元/平方米建筑面積）中端市場 （美元/平方米建筑面積）中國香港3,230 3,8002,450 2,850新加坡2,600 - 2,9002,100 - 2,500中國內地2,120 2,870 1,700 - 2,300泰國曼谷900 - 1,200700 900越南胡志明市650 750600 650馬來西亞吉隆坡440 530360 480地點優質學校 （美元/平方米建筑面積）中端市場 （美元/平方米建筑面積）中國香港59 - 7040 - 60新加坡55 - 7532 - 44中國內地46 - 6546 60馬來西亞吉隆坡34 - 46 28 - 38泰國曼谷22 - 302

20、1 - 29越南胡志明市15 - 2114 - 19來源：仲量聯行*建筑成本包括專業費用、法定文件、施工和裝修、家具、陳設和設備、小型活動家具以及視聽和信息技術 設備等。來源：仲量聯行*運營成本包括提供增強的安全解決方案、維護學生設施以及確保符合法規要求等。我們預計未來兩年學校的建造成本將保持不變， 與當前的建造成本趨勢和波動一致。Ralph Davidson 資深董事，仲量聯行亞太區國際學校的發展趨勢與基準 13中國內地 中國香港馬來西亞 泰國 越南 新加坡資本成本展望運營成本展望學生需求展望機遇對雙語國際學校的高需求對中端市場國際學校的需求；但適合學校的選址稀缺且競爭激烈 優質國際學校市場

21、飽和 中端市場和低價位國際學校存在機會 對中端市場國際學校的需求 中端市場國際學校 政府法規放寬，本地生源對國際學校的需求相應提高 2019年預計將有土地招標 中端市場國際學校存在機會關鍵驅動因素 人口增長 英語語言學習 獨生子女政策終結/年輕人口 大量外籍人士和富裕的本地家庭 本地學生入讀國際學校不設限制 投資者監管環境較為友好 中等收入家庭增加 國家教育較為薄弱 對本地生源不設入學限制 本地家庭富裕程度提升 外籍人士增加 海外大學的入學途徑 英語語言學習 英語語言學習 國家教育較為薄弱 本地家庭富裕程度提升 年輕人口 放寬對本地生源的入學限制 經濟/金融強國 大量外籍人士 外籍人士的薪酬待

22、遇下降亞太區國際學校市場展望投資決策者指南在復雜的市場環境中，要了解市場并做出正確的決定，行業的專業知識至關重要。仲量聯行充分掌握市場知識的技術性細節，可助您做出明智決策。亞太區國際學校的發展趨勢與基準 14如需了解更多信息，敬請聯系：Mike Walsh 董事總經理，企業解決方案部 亞太區 John Mortensen資深董事教育領域服務大中華區馬基榮資深董事綜合設施管理部大中華區Ralph Davidson 資深董事，東南亞酒店、 醫療保健和教育服務 Susan Sutherland 企業解決方案研究部總監亞太區 仲量聯行仲量聯行2019年版權所有。保留所有權利。此處所載所有信息來源于我們

23、認為可靠的渠道。但我們不對其準確性做出任何保證或擔保。仲量聯行大中華區分公司北京中國北京市 建國門外大街1號 國貿大廈A座11層 郵政編碼 100004電話 +86 10 5922 1300 傳真 +86 10 5922 1330成都中國四川省成都市 紅星路3段1號 成都國際金融中心1座29層 郵編 610021電話 +86 28 6680 5000 傳真 +86 28 6680 5096重慶中國重慶市 渝中區民族路188號 環球金融中心45樓 郵政編碼 400010電話 +86 23 6370 8588 傳真 +86 23 6370 8598廣州中國廣東省廣州市天河區 珠江新城珠江東路6號

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