【研報】房地產行業企業全景圖系列專題：銷售篇-20200305[44頁].pdf

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1、20202020年年0303月月0505日日 證券研究報告證券研究報告 請務必閱讀正文后免責條款 房地產企業全景圖系列房地產企業全景圖系列專專題題 銷售篇銷售篇 證券分析師 楊侃投資咨詢資格編號：S1060514080002 郵箱：YANGKAN034PINGAN.COM.CN 2 核心摘要核心摘要 為更好地分析各家房企的經營狀況，平安地產研究團隊將針對行業50強房企，從土儲、銷售、財務等多個維度展開系列分析。在此前 的土儲篇中，我們從現狀、布局、質量及管控四大維度展現50強房企土儲全貌，本篇報告為50強房企全景圖研究系列的第二篇， 我們以銷售為切入點，全面剖析50強房企銷售狀況。 銷售增速穩

2、中趨降，各梯隊態度分化：銷售增速穩中趨降，各梯隊態度分化：50強房企2015-2019年銷售金額、銷售面積年復合增速達39.4%、32%，大幅優于同期全國整體 水平（16.3%、7.5%）, 2019年全國銷售額、銷售面積市占率達59.7%、40.7%。隨著調控升級、潛在住房需求下降，2017年以來50強 房企增速逐步放緩，中長期看，隨著行業整體已由成長期步入成熟期，各房企將由規模為王向高質量發展轉變。從各梯隊來看， TOP11-20、 TOP31-50銷售增速靠前，規模增長訴求依舊強烈；從房企屬性來看，民營房企由于更完善的激勵及增速訴求，2015-2019 年銷售金額、面積復合增速均值為52

3、.3%、43%，明顯高于央企及地方國企；從具體房企來看，新力控股、中梁等中型房企2015-2019 年增速較高，銷售額年復合增速超70%。 從下沉三四線到回歸一二線，從布局中西部轉向沿海核心城市圈：從下沉三四線到回歸一二線，從布局中西部轉向沿海核心城市圈：50強房企布局以一二線及三大城市圈（長三角、珠三角、環渤海） 為主，2015-2019年銷售占比均過半。結合歷年拿地情況，50強房企呈現從下沉三四線到回歸一二線、從中西部向沿海核心城市圈傾 斜；綜合產業、人口等因素，預計后續主要城市圈仍將為房企中長期銷售貢獻主力。從各房企來看，50強房企中濱江、禹洲銷售主要 分布一二線且多在三大城市圈；得益于

4、三四線去庫存，三四線占比高的中南、美的2015-2019年銷售額復合增速明顯高出平均水平。 銷售均價漲幅收窄，已售項目盈利能力尚可：銷售均價漲幅收窄，已售項目盈利能力尚可：調控加碼、城市下沉、中央強調遏制房價上漲等背景下，2018、2019年50強房企均價漲 幅放緩，2019年50強房企整體銷售均價13662元/平米，同比增長1.3%，高于全國均價（9310元/平），反映出其更高的產品影響力及 議價能力。以上年地價/當年售價估算已售項目盈利能力，2017年以來比值呈現下行，2019年各梯隊上年地價/當年售價維持30%左右， 相對平穩且較低的地價房價比反映依舊較強的獲地能力及營銷能力，預計短期毛

5、利率仍有望維持較高水平。 布布局兼具深度與廣度，剛需剛改為主流定位：局兼具深度與廣度，剛需剛改為主流定位：2019年上半年23家數據可得房企平均布局城市74城，較2015年增加36城，隨著覆蓋城市 數量增加，可拓展版圖縮小，預計城市深耕重要性將進一步凸顯。受房價上漲影響，50強房企銷售套均金額持續走高至2019年的168 rQpQqQtPrMqOpNpOtMyRrO9PbP6MmOpPmOpPjMmMoNlOoOzQaQqRnMuOmMtOvPpOtP 3 核心摘要核心摘要 萬元/套，由于銷售主要面向大眾市場，套均面積基本維持100平米左右，剛需、剛改仍為主流定位。中南、美的置業等三四線占比較

6、 高房企單套面積相對更大，而一二線占比高房企相對套均面積更小，反映不同區域的購買力差異、客戶偏好差異。 未來展望：未來展望：（1 1）強者恒強，集中度提升。）強者恒強，集中度提升。中長期隨著新房市場規模收縮，主流房企憑借融資及拿地優勢、強大的運營能力，有望持 續擴大市場份額。（2 2）從規模到質量，從單一到多元。）從規模到質量，從單一到多元。行業增速回落下房企發展需同時關注規模增長與質量提升，將更加注重拿地 質量、成本及效率管控、產品議價等能力提升；同時增量空間收窄將持續帶動多元化布局探索。（3 3）城市圈為主戰場，區域深耕重城市圈為主戰場，區域深耕重 要性凸顯。要性凸顯。從維持貨值和體量角度

7、出發，結合區域產業及人口因素，預計未來全國主要城市圈將為房企銷售貢獻主力；可拓展版圖收 縮下區域深耕重要性將進一步凸顯。（4 4）需求各有側重，建立多種類、標準化、具備價值感的產品體系。需求各有側重，建立多種類、標準化、具備價值感的產品體系。剛需剛改受制于購買力削 弱更青睞小型化、實用性產品，純改善客群價格敏感度相對較低，品質仍為關注重點，多種類、標準化、具備價值感的產品體系可滿 足多方需求、提高周轉效率、樹立產品辨識度與感召力。 投投資建議資建議：短期受新冠疫情影響，房企銷售開工受到沖擊，資金端壓力亦逐步加大，但我們認為對于房企危中藏機，危險在于短期銷 售回款放緩及現金流壓力加大、開工停滯導

8、致未來供貨不足的風險；機會在于線下售樓的暫停催生多元化營銷手段，融資、拿地、品 牌占優房企相對抗風險能力更強，且有望把握本輪疫情帶來的拿地機遇，進一步鞏固行業地位或實現彎道超車。板塊投資方面，目前 主流房企對應2020年估值不到7倍，潛在股息率超過4%，市場波動加劇情形下，低估值、低漲幅、高股息率的地產板塊成為不確定性 中的確定性，行業配置價值凸顯。同時，盡管中央持續強調“房住不炒”，但經濟及樓市下行背景下因城施策空間打開，地方政策微 調頻頻，行業融資利率持續下行，有望打開板塊估值提升空間。中期隨著政策微調、貨幣端發力，樓市有望逐步走穩，關注流動性寬 松可能帶來的“資產荒”配置機會。個股方面，

9、短期建議優選財務狀況佳、融資能力強、估值低的全國性房企萬科、保利、金地、招 商等，同時關注業績銷售高增的彈性二線中南、陽光城等。 風風險提示：險提示：1、行業短期資金壓力加大風險；2、板塊毛利率大幅下降風險；3、由于中指和克而瑞數據與公司披露略有差異，導致相 關結論和指標并不完全準確。 邏輯圖邏輯圖 4 TOP50TOP50銷售銷售 分析分析 現狀現狀 TOP50整體 分梯隊 布局布局 城市能級 質量質量 銷售均價 上年地價/當年房價 策略策略 展望展望 銷售增速穩中趨降 調控常態化、需求下降 沖擊前十、沖擊千億降融資成本 TOP11-20、TOP31-50更積極 區域 棚改貨幣化退潮、一二線

10、市場 回暖及限價放開 從下沉三四線到回歸一二線 產業支撐及人口流入、市場體量大 加大中西部到聚焦城市圈 調控加碼、“穩地價、穩房價” 房價穩定，漲幅放緩 已售項目盈利能力尚可 維持低位 可拓展區域或城市減少 區域深耕重要性凸顯 套均總價上行，購買力削弱 剛需剛改為主流 強者恒強，集中度提升 從規模到質量，從單一到多元 城市圈為主戰場，區域深耕重要性凸顯 產品定位鮮明，各有側重 “三穩”及樓市窄幅波動 分類型 開發規模中長期趨勢向下 民企增速更快、更高 激勵完善、規模及降成本訴求 Contents 02 銷售布局：從下沉三四線到回歸一二線， 從布局中西部轉向沿海核心城市圈 01 銷售現狀：增速穩

11、中趨降，各梯隊態 度分化 03 銷售質量：均價漲幅收窄，已售項目 盈利能力尚可 04 銷售策略：布局兼具深度與廣度，剛 需剛改為主流定位 05 未來展望與投資建議 銷售增速穩中趨降，整體表現優于全國銷售增速穩中趨降，整體表現優于全國 6 資料來源：克而瑞，國家統計局，平安證券研究所 整體表現優于全國整體表現優于全國，房企增速趨于放緩房企增速趨于放緩。2015-2019年50強房企銷售金額、銷售面積年復合增速達39.4%、32%，大幅優于同期全國整體水平 （16.3%、7.5%）。從增速走勢來看，受一二線調控升級及三四線棚改貨幣化退潮影響，2017年以來50強房企銷售額、銷售面積增速呈下降 趨勢

12、，2019年同比增速較2018年下降20.2個、20.5個百分點至17%、15.5%?？紤]“穩地價、穩房價、穩預期”政策導向延續，且當前行業 整體已由成長期步入成熟期、市場體量屢創新高，預計增長將回歸平穩，各房企亦將由規模為王向高質量發展轉變，整體增速將進一步放 緩。 TOP50TOP50房企銷售金額走勢房企銷售金額走勢TOP50TOP50房企銷售面積走勢房企銷售面積走勢 全國銷售規模升至高位全國銷售規模升至高位 25220 39460 59365 81437 95303 56.5% 50.4% 37.2% 17.0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 20,000 4

13、0,000 60,000 80,000 100,000 120,000 20152016201720182019 億元 TOP1-50同比 22979 32326 44404 60374 69756 40.7% 37.4% 36.0% 15.5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 20152016201720182019 萬平米 TOP1-50同比 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 1999 2001 2003 20

14、05 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 億平米、萬億元 全國商品房銷售面積全國商品房銷售額 5050強市強市占率穩步提升，前十銷售貢獻度最高占率穩步提升，前十銷售貢獻度最高 7 資料來源：克而瑞，國家統計局，平安證券研究所 各梯隊銷售面積占各梯隊銷售面積占5050強房企比重強房企比重 各梯隊銷售金額占各梯隊銷售金額占TOP50TOP50比例比例 54.1%53.3%53.0% 49.2%47.6% 16.1%17.0%18.0% 19.2% 20.3% 13.6%13.1%13.1% 14.0% 13.4% 16.3%16.5%15.9%17.6% 18.7

15、% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 20152016201720182019 TOP31-50TOP21-30 TOP11-20TOP1-10 57.0%57.6%57.5% 53.0% 51.2% 14.4% 15.5%16.3% 18.5% 19.5% 13.4% 12.6%12.4% 13.1% 13.1% 15.2%14.2%13.7%15.4%16.2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 20152016201720182019 TOP31-50TOP21-30 TOP11-

16、20TOP1-10 各梯隊銷售金額占全國比重各梯隊銷售金額占全國比重各梯隊銷售面積占全國比重各梯隊銷售面積占全國比重 17.9% 20.5% 26.2% 35.2% 40.7% 10.2% 11.8% 15.1% 18.6% 20.8% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 20152016201720182019 TOP1-50TOP1-10（右軸） TOP11-20（右軸）TOP21-30（右軸） TOP31-50（右軸） 28.9% 33.5% 44.4% 54.3% 59.7% 15.6% 17.9% 2

17、3.5% 26.7% 28.4% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 20152016201720182019 TOP1-50TOP1-10（右軸） TOP11-20（右軸）TOP21-30（右軸） TOP31-50（右軸） 5050強市強市占率穩步占率穩步提升。提升。2015-2019年50強房企全國市占率持續提升，2019年銷售 額、銷售面積市占率分別較2015年提升30.8個、22.8個百分點至59.7%、40.7%。 中長期看，隨著新房市場規模收縮，頭部房企憑借融資及拿地優勢、強大運營能 力，有望持續擴大市場

18、份額。 從從5050強內部來看，強內部來看，TOP1TOP1- -1010房企房企20192019年銷年銷售售面積面積占占5050強比重過半。強比重過半。結合上篇土儲報 告分析，2019年末TOP1-10房企土儲建面占50強（剔除華僑城、華夏幸福）總土儲 比例55.1%，2019年同口徑TOP1-10房企銷售面積占比為52.4%，土儲占比高于銷售 占比，預計后續TOP1-10市占率仍能維持較高水平。 前十追趕者及千億內房企增速領跑前十追趕者及千億內房企增速領跑 8 資料來源：克而瑞，平安證券研究所 前十追趕者及千億內房企增速領跑。前十追趕者及千億內房企增速領跑。2015-2019年TOP11-

19、20、TOP31-50銷售額（銷售面積）年復合增速分別達47.7%（42.4%）與44.4% （34.2%），增速高于其他梯隊，反映TOP11-20房企沖擊前十意愿仍然強烈，而千億內房企（2019年TOP30銷售門檻為1131億）仍存在規 模增長訴求，這與此前土儲報告中該兩梯隊拿地更積極相一致。相較而言，2017年以來TOP1-10房企銷售增速有所放緩，我們認為主要受 制于龍頭房企較大的規模體量，同時主流房企在規模上臺階后逐步開啟多元化嘗試、注重中長期業務布局。 各梯隊房企銷售面積增速各梯隊房企銷售面積增速 各梯隊房企銷售金額增速各梯隊房企銷售金額增速 37.2% 25.3% 11.7% 52

20、.0% 44.5% 54.3% 21.5% 32.0% 32.5% 52.7% 21.4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 2016201720182019 TOP1-50TOP1-10TOP11-20TOP21-30TOP31-50 49.7% 27.4% 13.1% 65.3% 58.9% 46.5% 23.8% 59.2% 44.7% 51.8% 24.4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 2016201720182019 TOP1-50TOP1-10TOP11-20TOP21-30TOP31-50 民企銷售面積增長更快民企銷售面積增長

21、更快 9 資料來源：克而瑞，平安證券研究所 分房企屬性來看，民營房企2015-2019年銷售面積增長較快，各企業年復合增速均值為43%，高于央企（29.6%）及地方國企（20.5%）， 反映民企更靈活的激勵機制、更強的擴規模降融資成本訴求反映民企更靈活的激勵機制、更強的擴規模降融資成本訴求。 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 保 利 地 產 中 海 地 產 華 潤 置 地 招 商 蛇 口 中 國 金 茂 綠 城 中 國 中 國 鐵 建 華 僑 城 萬 科 綠 地 控 股 首 開 股 份 華 發 股 份 首 創 置 業 建 發 房 產 碧 桂 園 中 國 恒 大 融 創

22、中 國 新 城 發 展 控 股 世 茂 房 地 產 龍 湖 集 團 陽 光 城 集 團 金 地 集 團 旭 輝 集 團 中 南 建 設 金 科 股 份 中 梁 地 產 集 團 華 夏 幸 福 富 力 地 產 融 信 中 國 正 榮 地 產 遠 洋 集 團 雅 居 樂 集 團 中 國 奧 園 祥 生 地 產 集 團 佳 兆 業 集 團 榮 盛 發 展 濱 江 集 團 藍 光 發 展 美 的 置 業 龍 光 地 產 新 力 控 股 卓 越 置 業 金 輝 集 團 合 景 泰 富 集 團 泰 禾 集 團 中 駿 集 團 時 代 中 國 控 股 禹 洲 地 產 新 希 望 地 產 建 業 地 產 銷售

23、面積復合增速（2015-2019年） 央企 增速均值29.6% 地方國企 增速均值20.5% 民企 增速均值43.0% 民企民企20152015- -20192019年銷售面積增長更快年銷售面積增長更快 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 保 利 地 產 中 海 地 產 華 潤 置 地 招 商 蛇 口 中 國 金 茂 綠 城 中 國 中 國 鐵 建 華 僑 城 萬 科 綠 地 控 股 首 開 股 份 華 發 股 份 首 創 置 業 建 發 房 產 碧 桂 園 中 國 恒 大 融 創 中 國 新 城 發 展 控 股 世 茂 房 地 產 龍 湖 集 團 陽 光 城

24、集 團 金 地 集 團 旭 輝 集 團 中 南 建 設 金 科 股 份 中 梁 地 產 集 團 華 夏 幸 福 富 力 地 產 融 信 中 國 正 榮 地 產 遠 洋 集 團 雅 居 樂 集 團 中 國 奧 園 祥 生 地 產 集 團 佳 兆 業 集 團 榮 盛 發 展 濱 江 集 團 藍 光 發 展 美 的 置 業 龍 光 地 產 新 力 控 股 卓 越 置 業 金 輝 集 團 合 景 泰 富 集 團 泰 禾 集 團 中 駿 集 團 時 代 中 國 控 股 禹 洲 地 產 新 希 望 地 產 建 業 地 產 銷售金額復合增速（2015-2019年） 央企 增速均值34.0% 地方國企 增速均

25、值33.7% 民企 增速均值52.3% 民企銷售金額增速更高民企銷售金額增速更高 10 資料來源：克而瑞，平安證券研究所 從銷售金額來看，2015-2019年民營房企銷售金額增速亦更高，各企業年復合增速均值為52.3%，優于央企（34%）及地方國企（33.7%）。 民企民企20152015- -20192019年銷售金額增速更高年銷售金額增速更高 新力新力、中梁增中梁增速速居前，綠城、中海相對靠后居前，綠城、中海相對靠后 11 資料來源：克而瑞，平安證券研究所 從具體房企來看，2015-2019年銷售額、銷售面積復合增速均靠前 的為新力控股、中梁地產新力控股、中梁地產，對應銷售金額復合增速超7

26、4%、銷售面 積復合增速超80%；銷售額、銷售面積增速相對靠后的為綠城中綠城中 國、中海地產國、中海地產，對應銷售金額復合增速低于25%、銷售面積復合增 速低于10%。 20152015- -20192019年銷售額復合增速后十房企年銷售額復合增速后十房企 20152015- -20192019年銷售額復合增速前十房企年銷售額復合增速前十房企 20152015- -20192019年銷售面積復合增速前十房企年銷售面積復合增速前十房企20152015- -20192019年銷售面積復合增速后十房企年銷售面積復合增速后十房企 116% 88% 81% 74%72% 71% 71% 71% 67%

27、67% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 新力 控股 佳兆 業集 團 祥生 地產 集團 中梁 地產 集團 美的 置業 中南 建設 新希 望地 產 新城 發展 控股 華發 股份 中國 奧園 銷售金額復合增速（2015-2019年） 30% 29%29% 26% 26% 25% 22% 20% 18% 17% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 華潤 置地 富力 地產 雅居 樂集 團 泰禾 集團 首創 置業 萬科 中海 地產 華夏 幸福 綠地 控股 綠城 中國 銷售金額復合增速（2015-2019年） 102% 86% 81% 65% 62

28、% 62% 61%59% 58% 58% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 中梁 地產 集團 新力 控股 融創 中國 陽光 城集 團 新城 發展 控股 華僑 城 祥生 地產 集團 佳兆 業集 團 中國 奧園 中國 金茂 銷售面積復合增速（2015-2019年） 18%18%18% 17% 16% 16% 15% 9% 8% 5% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 萬科 泰禾 集團 華夏 幸福 綠地 控股 榮盛 發展 雅居 樂集 團 首開 股份 中海 地產 綠城 中國 首創 置業 銷售面積復合增速（2015-2019年） 龍頭規

29、模訴求放緩，中小房企增速更高龍頭規模訴求放緩，中小房企增速更高 12 我們用2015-2019年房企銷售額年復合增速作為縱坐標、2019年房企銷售金額作為橫坐標，對50強房企進行劃分?？梢钥吹皆娇拷蚁?角的房企銷售規模越高、而增速越低，其中萬科、恒大等龍頭房企在達到一定量級后，增速明顯放緩；而新力控股、佳兆業、祥生新力控股、佳兆業、祥生等房 企，由于較低的基數相對增速更高。 資料來源：克而瑞，平安證券研究所 碧桂園 萬科 中國恒大 融創中國 保利地產 綠地控股 中海地產 新城發展控股 世茂房地產 華潤置地 龍湖集團 招商蛇口 陽光城集團 金地集團 旭輝集團 中南建設 金科股份 中國金茂 中梁

30、地產集團 華夏幸福 富力地產 融信中國 正榮地產 綠城中國 遠洋集團 雅居樂集團 中國奧園 祥生地產集團 佳兆業集團 榮盛發展 濱江集團 中國鐵建 藍光發展 美的置業 龍光地產 新力控股 首開股份 卓越置業 華發股份 金輝集團 合景泰富集團 泰禾集團 首創置業 中駿集團華僑城 時代中國控股 禹洲地產 建發房產 新希望地產 建業地產 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000 2015-2019 年 銷 售 額 復 合 增 速 2019年銷售額（億元） 中位數45% 中位數1242億元 各房企各房企

31、20152015- -20192019年銷售復合增速及年銷售復合增速及20192019年銷售額分布圖年銷售額分布圖 Contents 02 銷售布局：從下沉三四線到回歸一二線， 從布局中西部轉向沿海核心城市圈 01 銷售現狀：增速穩中趨降，各梯隊態 度分化 03 銷售質量：均價漲幅收窄，已售項目 盈利能力尚可 04 銷售策略：布局兼具深度與廣度，剛 需剛改為主流定位 05 未來展望與投資建議 資料來源：中指，克而瑞，平安證券研究所 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 碧 桂 園 萬 科 中 國 恒 大 融 創 中 國 保 利 地 產 綠 地

32、控 股 中 海 地 產 新 城 發 展 控 股 世 茂 房 地 產 華 潤 置 地 龍 湖 集 團 招 商 蛇 口 陽 光 城 集 團 金 地 集 團 旭 輝 集 團 中 南 建 設 金 科 股 份 中 國 金 茂 中 梁 地 產 集 團 華 夏 幸 福 富 力 地 產 融 信 中 國 正 榮 地 產 綠 城 中 國 遠 洋 集 團 雅 居 樂 集 團 中 國 奧 園 祥 生 地 產 集 團 佳 兆 業 集 團 榮 盛 發 展 濱 江 集 團 中 國 鐵 建 藍 光 發 展 美 的 置 業 龍 光 地 產 新 力 控 股 首 開 股 份 卓 越 置 業 華 發 股 份 金 輝 集 團 合 景

33、泰 富 集 團 泰 禾 集 團 首 創 置 業 中 駿 集 團 華 僑 城 時 代 中 國 控 股 禹 洲 地 產 建 發 房 產 新 希 望 地 產 建 業 地 產 2019年銷售面積占比2019年銷售金額占比 面積占比均值41.1% 金額占比均值45.1% 研究數據梳理研究數據梳理 14 為統一數據口徑，我們采用中指數據庫的銷售城級及區域分類標準，囿于數據可得原因，中指數據庫對各房企城級或區域銷售統計并不 完整。2019年中指統計的50強房企各城級銷售金額（面積）之和與總金額（面積）不一致。 中指數據庫各城級或區域銷售總和占房企總銷售額比例中指數據庫各城級或區域銷售總和占房企總銷售額比例

34、中指二線銷售中指二線銷售占比高占比高估、三線估、三線占比低占比低估估 15 各公司年報銷售城級占比與中指數據對比（各公司年報銷售城級占比與中指數據對比（20182018年）年） 房企房企類型類型 年年報占比報占比中指數據庫數中指數據庫數據占比據占比占比差異（年報數據占比差異（年報數據- -中指數據）中指數據） 一一線線二二線線三四三四線線一一線線二二線線三四三四線線一一線線二二線線三四三四線線 龍湖集團銷售金額19.5%68.5%12.0%19.9%74.4%5.7%-0.4%-5.9%6.3% 銷售面積7.9%75.1%17.0%8.6%82.4%9.0%-0.7%-7.3%8.0% 旭輝集

35、團銷售金額13.7%71.3%15.1%6.1%90.1%3.8%7.6%-18.8%11.3% 銷售面積6.5%73.6%19.9%3.7%92.0%4.3%2.8%-18.4%15.6% 時代中國銷售金額30.1%4.4%65.6%18.6%20.4%61.1%11.5%-16.0%4.5% 銷售面積21.7%8.7%69.6%22.3%34.2%43.5%-0.6%-25.5%26.1% 禹洲地產銷售金額11.3%65.9%22.7%16.1%79.6%4.3%-4.8%-13.7%18.4% 銷售面積4.7%54.8%40.5%10.7%80.4%8.8%-6.0%-25.6%31.7

36、% 遠洋集團銷售金額43.3%46.9%9.8%35.9%62.3%1.8%7.4%-15.4%8.0% 銷售面積27.0%57.2%15.8%15.5%67.4%17.1%11.5%-10.2%-1.3% 建業地產銷售金額0.0%25.7%74.3%0.0%78.4%21.6%0.0%-52.7%52.7% 銷售面積0.0%16.9%83.1%0.0%62.4%37.6%0.0%-45.5%45.5% 中南建設銷售金額4.8%41.4%53.8%10.5%46.1%43.4%-5.7%-4.7%10.4% 銷售面積1.7%37.9%60.3%4.1%45.6%50.3%-2.4%-7.7%1

37、0.0% 銷售金額占比差異均值（不含建業）2.6%-12.4%9.8% 銷售面積占比差異均值（不含建業）0.8%-15.8%15.0% 我們選取7家數據可得且可比的房企年報數據，按照中指城級標準重新歸類整理，對比其年報數據與中指樣本數據發現，除建業地產外，年 報數據反映的各城級占比與中指數據相對一致。剔除建業后，整體來看，年報數據的一線城市銷售額占比略高2.6個百分點，二線城市占比 則低12.4個百分點，三線城市占比則高9.8個百分點，或因三四線地產項目數據收集相對困難，導致中指數據有所低估。在下文分析中，我 們仍采用中指的城級數據，并剔除了樣本占比低于20%的房企，但可能存在高估二線占比，低

38、估三四線占比的情況。 資料來源：公司年報，中指，平安證券研究所注：年報數據依據中指城級標準區分一線、二線、三四線 2 5 1 4 3 3 5 6 / 4 5 8 0 8 / 2 0 2 0 0 3 0 6 0 7 : 4 4 房企房企類型類型 年年報占比報占比中指數據庫數中指數據庫數據占比據占比占比差異（年報數據占比差異（年報數據- -中指數據）中指數據） 長三長三角角珠三珠三角角環渤環渤海海東東北北中西中西部部長三長三角角珠三珠三角角環渤環渤海海東東北北中西中西部部長三長三角角珠三珠三角角環渤環渤海海東東北北中西中西部部 龍湖集團 銷售金額27.9%10.7%29.7%1.9%29.9%29

39、.6%7.1%26.9%4.2%32.1%-1.7%3.6%2.8%-2.3%-2.2% 銷售面積22.5%10.8%25.9%1.7%39.2%20.8%7.5%24.3%5.5%41.9%1.7%3.3%1.6%-3.8%-2.7% 旭輝集團 銷售金額47.8%4.9%20.0%0.0%27.2%58.1%0.0%11.9%4.1%25.9%-10.3%4.9%8.1%-4.1%1.3% 銷售面積43.5%5.7%17.6%0.0%33.2%51.6%0.0%11.6%5.4%31.3%-8.1%5.7%6.0%-5.4%1.9% 時代中國 銷售金額0.0%95.6%0.0%0.0%4.4

40、%0.0%79.6%0.0%0.0%20.4%0.0%16.0%0.0%0.0%-16.0% 銷售面積0.0%91.3%0.0%0.0%8.7%0.0%65.8%0.0%0.0%34.2%0.0%25.5%0.0%0.0%-25.5% 禹洲地產 銷售金額60.0%19.5%9.4%0.0%11.1%74.9%16.8%5.9%0.0%2.4%-14.9%2.7%3.5%0.0%8.7% 銷售面積51.2%23.9%12.0%0.0%13.0%73.0%15.1%8.8%0.0%3.1%-21.8%8.8%3.2%0.0%9.9% 遠洋集團 銷售金額12.7%20.0%48.3%5.0%14.0

41、%26.1%15.2%38.4%8.9%11.5%-13.4%4.8%9.9%-3.9%2.5% 銷售面積13.0%18.5%43.0%6.2%19.4%20.3%21.7%28.7%15.3%14.1%-7.3%-3.2%14.3%-9.1%5.3% 建業地產 銷售金額0.0%0.0%0.0%0.0%100.0%0.0%0.0%0.0%0.0%100.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0% 銷售面積0.0%0.0%0.0%0.0%100.0%0.0%0.0%0.0%0.0%100.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0% 中南建設 銷售金額64.4%1.2%15.2%0.9%18.

42、4%57.0%0.9%22.2%1.0%18.9%7.4%0.3%-7.0%-0.1%-0.5% 銷售面積58.2%1.3%17.7%1.1%21.7%49.1%1.3%26.2%1.4%22.0%9.1%0.0%-8.5%-0.3%-0.3% 銷售金額均值（不含建業） -5.5%5.4%2.9%-1.7%-1.0% 銷售面積均值（不含建業） -4.4%6.7%2.8%-3.1%-1.9% 中中指與年報各區域銷售占比差異相對可控指與年報各區域銷售占比差異相對可控 16 各公司年報銷售區域占比與中指數據對比（各公司年報銷售區域占比與中指數據對比（20182018年）年） 資料來源：公司年報，中指

43、，平安證券研究所注：年報數據依據中指區域標準區分長三角、珠三角、環渤海、東北、中西部 從區域銷售占比來看，剔除建業外的6家房企中，年報數據的珠三角銷售占比較中指數據略高、長三角占比略低，但整體差異控制在7%以內， 相對可控。綜上，我們在房企銷售城級及區域分析中剔除了華夏幸福、中國奧園、祥生地產集團、建業地產四家樣本占比較低或與年報數據 差異明顯的房企。由于統計樣本并未包括房企所有銷售項目，本文城市及區域分析結果可能與公司實際情況存在差異。 30.2% 27.3% 21.1% 18.0%18.9% 53.3% 55.5% 59.1% 61.3% 59.2% 16.5% 17.3% 19.8% 2

44、0.7% 22.0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 20152016201720182019 一線占比二線占比三四線占比 13.7% 6.9%6.7% 3.4%3.5% 48.6% 58.6% 51.2% 45.4% 50.5% 37.7% 34.6% 42.1% 51.2% 46.0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 20152016201720182019 一線占比二線占比三四線占比 43.8% 22.9%23.0% 12.9%12.6% 42.7% 62.9% 50.4% 54.2% 58.3% 13.5% 14.1% 26.

45、6% 32.9% 29.1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 20152016201720182019 一線占比二線占比三四線占比 從下沉三四線到回歸一二線從下沉三四線到回歸一二線 17 資料來源：中指，平安證券研究所 注：一線、二線、三四線采取中指城級分類，盡管拿地、銷售數據均來自中指，但由于統計方法存在差異，故銷售城級占比與拿地城級占比絕對值對比意義削 弱，下同 5050強強房房企銷企銷售整售整體上以體上以一二線為主，占比超一二線為主，占比超50%50%。 2016年“930”新政下核 心城市開啟嚴調控、三四線處于去庫存周期，多數房企選擇下沉三四線， 2017

46、、2018年三四線拿地占比明顯提升；50強房企2015年以來三四線銷售占 比逐步上升，2019年銷售面積、銷售金額占比分別升至29.3%、22%。從拿地 走勢來看，2019年隨著棚改貨幣化退潮、一二線市場回暖及限價放開，房企 布局又逐步向一二線回歸。預計受拿地影響，三四線銷售占比后續亦將逐漸 回落并回歸平穩。 5050強房企銷售面積分布強房企銷售面積分布 5050強房企銷售金額分布強房企銷售金額分布5050強房企拿地建面分布強房企拿地建面分布5050強房企拿地金額分布強房企拿地金額分布 14.2% 12.5% 9.5% 7.8%8.2% 61.3% 62.3% 64.1%64.7% 62.5%

47、 24.4% 25.1% 26.4% 27.5% 29.3% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 20152016201720182019 一線占比二線占比三四線占比 2015201520162016201720172018201820192019歷年走勢歷年走勢 整體整體 一線占比14.2%12.5%9.5%7.8%8.2% 二線占比61.3%62.3%64.1%64.7%62.5% 三四線占比24.4%25.1%26.4%27.5%29.3% TOP1-10TOP1-10 一線占比12.2%9.8%7.6%6.5%7.2% 二線占比62.0%62.8%62.0%6

48、3.2%60.8% 三四線占比25.8%27.4%30.3%30.3%32.1% TOP11-20TOP11-20 一線占比16.2%16.2%10.2%9.0%8.8% 二線占比68.3%69.6%75.0%72.4%73.1% 三四線占比15.6%14.2%14.8%18.5%18.1% TOP21-30TOP21-30 一線占比14.0%14.2%11.1%8.2%9.1% 二線占比54.5%56.9%61.1%63.4%56.9% 三四線占比31.5%28.9%27.8%28.4%33.9% TOP31-50TOP31-50 一線占比21.3%20.3%16.3%12.0%10.8%

49、二線占比57.8%57.6%63.9%62.6%60.6% 三四線占比20.9%22.2%19.8%25.4%28.6% 18 TOP21TOP21- -3030三四線銷售面積占比更高三四線銷售面積占比更高 從各梯隊房企來看，TOP21-30房企三四線銷售面積占比相對其他梯隊房企更高，2019年占比達33.9%。結合拿地情況，TOP21-30房企三四 線拿地面積占比在各梯隊房企中亦最高，反映出三四線城市為TOP21-30房企布局主戰場。從拿地走勢來看，隨著一二線回暖和三四線落 潮，前30強房企2019年二線城市拿地占比均有提升，考慮銷售滯后于拿地，預計后續各房企二線銷售占比亦有望提升。 資料來源：中指，平安證券研究所 各梯隊房企歷年銷售面積城市分布各梯隊房企歷年銷售面積城市分布 各梯隊房企歷年拿地面積城市分布各梯隊房企歷年拿地面積城市分布 2015201520162016201720172018201820192019歷年走勢歷年走勢 整體整體 一線占比13.7%6.9%6.7%3.4%3.5% 二線占比48.6%58.6%51.2%45.4%50.5% 三四線占比37.7%34.6%42.1%51.2%46.0% TOP1-10TOP1-10 一線占比12.