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1、2023年H1中國商業地產發展趨勢及上海商圈客流報告上海游昆信息技術有限公司 Mob研究院高級分析師 周宇恒z目錄CONTENTS020301全國宏觀經濟及商業地產行業發展概況上海商業基本格局及熱門商圈客流市級代表商圈及項目分析04區級代表商圈及項目分析00Mob研究院及研究成果Part.0Mob研究院簡介及研究成果1 Mob研究院簡介2 行業報告合集1 Mob研究院簡介專業大數據研究咨詢機構專業的大數據研究咨詢機構，依托MobTech袤博科技自有海量數據、多元協同網絡和深度挖掘能力，集結不同領域的專家顧問，定期輸出專業的洞察報告，并為客戶提供聯合發布、行業分析、用戶洞察、市場研究、趨勢預判與

2、咨詢建議等服務，幫助企業認知市場、制定策略和盈利預判，提升決策效率強大的大數據支撐體系基于MobTech袤博自研大 數 據 系 統，覆 蓋6000+標簽體系，擁有一手大數據資料敏銳的互聯網行業洞察力更聚焦，更專業，以大數據為依托，洞悉互聯網各領域現狀及趨勢，尋覓市場先機豐富的咨詢服務實戰經驗團隊成員均來自頭部咨詢機構，實戰經驗豐富，有敏銳的市場洞察能力、嚴密的邏輯思維能力2 Mob研究院商業地產與消費資料集一、懂行業，看趨勢，掌握商業地產未來方向二、知品牌，明需求，洞察商業消費群體新勢力三、查數據，用工具，提升科學研策效率及競爭力Part.1全國宏觀經濟及商業地產行業發展概況1.1 宏觀經濟概

3、況1.2 行業發展概況2023Q1中國整體經濟喜迎“開門紅”，復蘇態勢進一步確立。中國經濟在疫情后呈快速恢復態勢，2023Q1GDP同比增長4.5%。其中，第三產業復蘇明顯，對GDP增長貢獻率高達68%，有力支撐經濟增長1.1 國內生產總值Source：國家統計局，Mob研究院整理繪制-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%02000004000006000008000001000000120000014000002019Q12019Q1-22019Q1-32019Q1-42020Q12020Q1-22020Q1-32020Q1-42

4、021Q12021Q1-22021Q1-32021Q1-42022Q12022Q1-22022Q1-32022Q1-42023Q12019Q1至2023Q1國內生產總值及增長率國內生產總值（億元）第二產業絕對值（億元）第一產業絕對值（億元）第三產業絕對值（億元）國內生產總值同比增長（%）第一產業同比增長（%）第二產業同比增長（%）第三產業同比增長（%）社零表現走強，百貨店零售額、餐飲收入大幅提升。2023年1-5月，我國社會消費品零售總額187636億元，同比增長9.3%。其中，商品零售167678億元，同比增長7.9%；百貨店零售額增長11.4%；餐飲收入19958億元，同比增長22.6%1

5、.2 社會消費品零售總額Source：國家統計局，Mob研究院整理繪制-30-20-10010203040010000200003000040000500006000070000800002019.10 2019.11 2019.12 2020.01-022020.03 2020.04 2020.05 2020.06 2020.07 2020.08 2020.09 2020.10 2020.11 2020.12 2021.01-022021.03 2021.04 2021.05 2021.06 2021.07 2021.08 2021.09 2021.10 2021.11 2021.12 20

6、22.01-022022.03 2022.04 2022.05 2022.06 2022.07 2022.08 2022.09 2022.10 2022.11 2022.12 2023.01-022023.03 2023.042023.052019.10-2023.05社會消費品零售總額及增速社會消費品零售總額（億元）社會消費品零售總額月度同比增長（%）5月份，我國社會消費品零售總額37803億元，同比增長1 2.7%。其 中，商 品 零 售33733億元，同比增長10.5%；餐飲收入4070億元，同比增長35.1%居民生活水平和消費意愿回升。2023年Q1全國居民人均可支配收入10870元，

7、實際增長3.8%；居民主要消費構成中，食品煙酒占比最高，達31.6%，增長2.1%；醫療保健類消費增速最快，增長14.7%1.3 居民收入與消費支出Source：國家統計局，Mob研究院整理繪制食品煙酒 2128元，居住 1560元，交通通信 824元，醫療保健 605元，教育文化娛樂 637元，衣著 438元，生活用品及服務 370元，其他用品及服務 176元，2023年Q1居民人均消費支出及構成人均消費支出6738元2023年Q1，全國居民人均可支配收入10870元，同比名義增長5.1%。實際增長3.8%；城鎮14388元，名義增長4.0%，實際增長2.7%，農村6131元，名義增長6.1

8、%，實際增長4.8%+2.1%-3.3%+8.7%+3.9%+4.1%+9.2%+14.7%+8.2%10345138325778108701438861315.1%4.0%6.1%3.8%2.7%4.8%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%0200040006000800010000120001400016000全國居民城鎮居民農村居民2023年Q1全國及城鄉居民人均可支配收入與增速2022Q12023Q12023Q1名義增速2023Q1實際增速商業地產開發進入存量時代，投資增速持續走弱.2023年1-4月，全國商辦開發投資額同比下降14.9%，新開工面積同比下降

9、21.5%，銷售面積同比下降19.5%1.4 商業地產走勢Source：中指數據CREIS，Mob研究院整理繪制14.2%11.8%10.0%9.2%8.4%8.0%7.3%6.2%5.0%4.7%4.6%4.0%4.0%3.9%2017201820192020202120222023.1-411.5%9.6%8.3%8.0%7.1%6.8%6.8%3.4%2.9%3.1%2.9%2.6%2.6%2.6%2017201820192020202120222023.1-4商業營業用房占比辦公樓占比7.6%7.0%6.9%5.3%5.0%6.1%4.7%2.8%2.5%2.2%1.9%1.9%2.4

10、%1.9%2017201820192020202120222023.1-4開發商投資額新開工面積銷售面積2017-2023年1-4月全國商業營業用房及辦公樓投資、新開工面積、銷售面積占比需求端：全國商辦物業銷售面積同比下降19.52023年1-4月，全國商辦物業銷售面積為2495萬平方米，同比下降19.5%，同比下降19.5%，降幅較1-3月收窄2.4個百分點；商辦物業銷售面積占商品房銷售面積的比重為6.6%供給端：全國商辦用房開發投資額同比下降14.7%，新開工面積同比下降21.5%2023年1-4月，全國商辦物業*開發投資額為3979億元，同比下降14.7%，商辦物業開發投資額占房地產開發

11、投資額的比重由2022年的12%下降至11.2%；2023年1-4月，全國商辦物業新開工面積為2935萬平方米，同比下降21.5%，商辦物業新開工面積占商品房新開工面積的比重與2022年持平，均為9.4%；*新房市場部分，商辦物業指辦公樓+商業營業用房，指標解釋與中國房地產統計年鑒一致擬開業購物中心數量、體量齊收縮。2023年擬開業量為588，創2017年以來計劃開業量新低，但2023年擬開業數量為2022年實際開業量的1.6倍，隨著一系列消費提振政策的出臺，商業地產行業的信心正加快恢復，全年增量依然可期1.5 2023購物中心擬開業數量&體量Source：公開資料，Mob研究院整理繪制980

12、0840086227923972580275200-14.3%2.6%-8.1%22.7%-17.5%-35.2%-0.4-0.3-0.2-0.100.10.20.302000400060008000100001200020172018201920202021202220232017-2023年擬開業體量及增速體量（萬）增速（%）9709389828741113895588606617571416554366-3.3%4.7%-11.0%24.3%-19.6%-34.3%62.5%65.8%58.2%47.6%49.8%40.9%-0.4-0.200.20.40.60.802004006008

13、001000120020172018201920202021202220232017-2023擬開業&實際開業數量概況擬開業量（個）實際開業量（個）增速（%）實際開業率（%）華東地區擬開業購物中心數量穩居第一，體量是第二名的兩倍。華東區有上海、杭州、南京等眾多經濟較發達城市，且對周邊經濟的輻射力較強，擁有較多經濟實力強的三四線城市，因而成為新開購物中心首選，其次為以廣州、深圳為首的華南區1.6 2023年擬開業購物中心區域及城市分布Source：公開資料，Mob研究院整理繪制序號城市數量（個）體量（萬方）線級1北京一線2上海一線3廣州一線4武漢新一線5成都新一線6西安新一線7杭州新一線8深圳一

14、線9重慶新一線10蘇州新一線11佛山二線12南京新一線93121122125116150129194200163178261華東,37%華南,17%西南,12%華北,11%華中,10%西北,8%東北,4%2023年七大區域擬開業數量占比121313131718181820212323從客群流量上看，全國典型城市商業客流量受疫情反復影響波動較大，且不同城市的商業客流主要隨著不同城市的管控政策變動。隨著疫情政策的放開，各城市商業客流穩步恢復1.7 疫情后典型城市商業客流正平穩恢復Source：MobTech，2021-2023050000000100000000150000000200000000

15、2500000003000000003500000002021.07 2021.08 2021.09 2021.10 2021.11 2021.12 2022.01 2022.02 2022.03 2022.04 2022.05 2023.01 2023.02 2023.03 2023.04 2023.05疫情前后典型城市商業月客流統計（人次）北京上海廣州深圳重慶成都長沙武漢蘇州杭州廈門西安長春哈爾濱Part.2上海商業基本格局及熱門商圈客流2.1 上海商業概況2.2 上海商業空間體系2.3 上海熱門市區級商圈及商圈客流2.4 上海2023年擬開業項目分布全國疫情防控放開后，盡管2022年新增

16、商業量驟減，但上海的表現依舊亮眼：2022年，上海社會消費品零售總額1.64萬億元，繼續居中心城市首位。且從商業規劃來看，到2025年，全市商業建筑總面積達1億平方米，未來依舊可期上一輪規劃實施以來，上海市商業設施總建筑面積從 2014 年的 6469萬平方米增長至 2020 年的 8816 萬平方米。大型商業設施成為上海商業快速發展的重要基礎性載體，規模占比不斷上升。根據上海市商業空間布局專項規劃（2022-2035年），到2025年，全市商業建筑總面積達1億平方米，到2035年，規劃商業建筑總量控制在1.2億平方米左右全市商業建筑規模逐年擴大，單體能級普遍提升2.1上海商業概況近年來上海社

17、會消費品零售總額穩步增長，商業貢獻度較高，吸引國內外品牌首店、首發活動高度集聚。近五年，上海市社會消費品零售總額連續穩居中國城市首位，2021 年全市社會消費品零售總額達 1.81 萬億元。商業稅收占第三產業稅收的比重、商業就業崗位占全市就業崗位比重以及商業增加值占 GDP 的比重均較高。商業經濟規模穩步提升，品牌影響力顯著提高930310132109471174612669134971593318079164422014201520162017201820192020202120222014-2022年上海社會消費品零售總額（億元）646967737472780481588502881610

18、000120002014 2015 2016 2017 2018 2019 2020202520352014-2035年上海商業設施總建筑面積（萬）Source：公開數據，Mob研究院整理繪制上海將形成“4+X+2”（4級商業中心體系、X個特色商業功能區、2個配套支撐體系）的商業空間體系，其中市級商業中心、地區級商業中心的數量分別達到29個、45個。根據上海市商業空間布局專項規劃（2022-2035年），上海將形成“4+X+2”（4級商業中心體系、X個特色商業功能區、2個配套支撐體系）的商業空間體系，其中市級商業中心、地區級商業中心的數量分別達到29個、45個上海市商業空間布局專項規劃（202

19、2-2035年）市級商業中心規劃布局圖（主城區范圍內）2.2上海商業空間體系上一輪規劃構建了由“市級商業中心、地區級商業中心、社區級商業中心、特色商業街”為核心的“3+1”實體商業空間體系，目前規劃近期建設的 13 個市級商業中心基本形成，南京東路、南京西路、小陸家嘴-張楊路等市級商業中心商業建筑規模已超百萬平方米。成熟商圈更新改造進程加速，南京東路、淮海中路、徐家匯等市級商業中心已全面開展改造提升。規劃近期建設的 17 個地區級商業中心也初步形成并逐步發育，吳中路等一批地區級商業中心發展勢頭強勁。大都市商業空間體系基本形成，建設發展成效顯著657,309342,149336,200298,8

20、42292,796289,732228,886219,005207,825181,178170,210165,845149,829147,091130,742126,868103,40496,42489,52970,36664,339陸家嘴張楊路商圈徐家匯商圈南京東路商圈五角場商圈南京西路商圈淮海中路商圈虹橋商務區商圈大寧商圈新虹橋天山商圈中山公園商圈吳中路商圈前灘商圈中環真北商圈豫園商圈四川北路商圈莘莊商圈徐匯濱江商圈楊浦濱江商圈北外灘商圈真如商圈蘇河灣商圈上海熱門市級商圈累計客流日均值 日均客流*2.3上海熱門市級商圈客流Source：MobTech數據，Mob研究院整理繪制，日均客流：近

21、30日，商圈所有商業項目客流累計客流日均值8年蝶變，從三街一場到29大市級商業中心，老牌商圈積極謀變，新晉頂流大秀才藝，上海商業未來模樣因29個市級商圈之變而變。從日均客流來看，陸家嘴張楊路商圈作為第二代國際消費聚集區，客流表現獨領風騷，而徐家匯、南京東路等老牌商圈仍躋身前列2.3上海熱門區級商圈客流Source：MobTech，2023.05，日均客流：近30日，商圈所有商業項目客流累計客流日均值191,747163,541124,845108,544107,960107,834100,44190,62289,26782,30073,26163,99460,29260,23757,96256

22、,43840,95635,25423,161七寶商圈打浦橋商圈徐涇東商圈嘉定老城商圈共康商圈川沙商圈顧村商圈淞寶商圈浦江商圈世博商圈長壽路商圈金橋商圈長風商圈顓橋商圈外高橋商圈趙巷商圈北中環商圈御橋商圈南外灘商圈上海熱門區級商圈累計客流日均值 日均客流*商圈所有商業項目客流累計客流日均值地區級商業中心同樣藏龍臥虎，隨著城市的發展，未來上海市級商業中心仍將不斷增加，部分地區級商業中心或也隨之脫穎而出?；蛏墳橄乱粋€市級商業中心，尤其是以七寶商圈、打浦橋商圈等商業中心月客流已趕超部分市級商業中心。2.4上海2023年擬開業項目分布Source：贏商大數據，Mob研究院整理繪制1111222445嘉

23、定區虹口區寶山區靜安區閔行區長寧區徐匯區青浦區普陀區浦東新區區域分布數量（個）3-5萬,43.5%5-10萬,34.8%10萬,21.7%體量分布2023年上海預計將有超過20個商業項目開業。從區位來看，中環以內的項目占了半數以上。而浦東新區、普陀區以及青浦區是新開商業數量最多的行政區。從蟠龍天地等項目開業來看，城市煥新是今年開業項目中的顯著趨勢，調改與提升區域商業能級是今年的主旋律Part.3市級代表商圈及項目分析3.1 市級商業中心代表-南京西路商圈商圈概況商圈項目分布商圈吸客力疫情前后商圈客流復蘇情況3.2 南京西路商圈代表項目-興業太古匯商場概況到訪客群圈層分布到訪客群職駐地分布TOP

24、10來源地客群分布及偏好商場識別到訪客群畫像及消費偏好最新動向南京西路商圈區域面積1.9平方公里，2022年零售總額800億元左右。在靜安“千億級商圈”的規劃中，零售總額三年后將突破千億。南京西路商圈每日平均客流為35.6萬人次，其中涵蓋的“南京西路”和“靜安寺”兩個地鐵站交匯了2、7、12、13、14多條地鐵線路，商圈全域包含25幢稅收過億元的樓宇，8幢“月億樓”，還包括百年張園、錦滄文華這些全新亮相的特色老地標3.1 市級商業中心代表：南京西路商圈概況日均客流：為近30日內，商圈累計客流日均值；MobTech自研大數據平臺展示：支持多商圈、板塊、商場對比，商圈功能支持商圈人口密度、客流情況

25、、配套統計等。3.1 南京西路商圈項目分布南京西路商圈主要商業項目分布作為上海規劃的國際級消費集聚區的重要組成部分，商圈通過創設夜間經濟、露臺經濟、延伸數字消費鏈條等來吸引和留住消費者。其中最受居住客群偏愛的商場是興業太古匯，偏好比例達到了8.23%，該項目的商業體量也是南京西路商圈中規模最大的，達到了9.9萬平方米；最受辦公客群歡迎的則是芮歐百貨，其偏好度達到了8.40%；而客流量最大的商業項目是上海晶品CrystalGalleria，其工作日的日均客流為4.9萬人次，節假日日均客流則達到了5.7萬人次商圈項目占比商業體量（萬）開業時間上海興業太古匯8.23%9.92017-11上海梅龍鎮廣

26、場3.33%7.01997-06上海晶品CrystalGalleria2.36%7.32015-09上海中信泰富廣場2.28%3.52021-12上海恒隆廣場2.19%5.42001-07上海商城(南京西路店)1.85%3.01990-04上海久光百貨1.79%9.12004-09上海靜安嘉里中心1.79%8.62013-07上海魔貿580商場1.77%1.72021-10上海芮歐百貨1.68%3.62013-05南京西路商圈的常駐人口為56,397人/k，輻射面積達48.3k，輻射范圍內常住人口達151.8萬，輻射范圍內覆蓋靜安、黃浦、長寧等老城區。以代表項目太古興業匯為例，15mins車行

27、圈中輻射客群主要為辦公客群3.1 南京西路商圈吸客力|15mins車行圈日均客流：為近30日內，商圈累計客流日均值；MobTech自研大數據平臺展示：支持多商圈、板塊、商場對比，商圈功能支持商圈人口密度、客流情況、配套統計等。3.1 疫情前后商圈客流復蘇情況Source：MobTech，2021.07-2022.05，2023.01-2023.05南京西路商圈疫情前后商業客流月活統計（人）市區級：南京西路商圈0200000040000006000000800000010000000120000002021.07 2021.08 2021.09 2021.10 2021.11 2021.12 2

28、022.01 2022.02 2022.03 2022.04 2022.05 2023.01 2023.02 2023.03 2023.04 2023.05月客流南京西路商圈在疫情下展現出強大的韌性；2022年，靜安引入首店226家，數量全市第一，南京西路商圈引入首店數繼續蟬聯上海各商圈榜首，引入全球高能級首店數占全市三分之一；今年以來，隨著上海消費市場的回暖，南京西路商圈活力快速恢復，月客流超800萬3.2 南京西路商圈-興業太古匯|商場概況上海興業太古匯開業于2017年，作為太古地產在上海的首個項目，項目融合了購物中心、寫字樓、酒店和歷史保護建筑，總體量達9.9萬平方米，商場出租率達97%

29、，其中零售業門店數量占比最高，為65.8%3.2 南京西路商圈-興業太古匯|到訪客群圈層滲透分布居住地到訪客群圈層滲透分布作為南京西路商圈核心商場，項目輻射范圍廣，綜合客群來源小區/辦公地的貢獻度和滲透率情況看，居住地在距項目5-10km和10km外的客群對興業太古匯的貢獻率達70%以上。距離項目3km內的辦公客群，合計貢獻了43%以上的消費力工作地到訪客群圈層滲透分布3.2 南京西路商圈-興業太古匯|到訪客群職駐地分布興業太古匯的輻射范圍主要集中在浦西(靜安、黃浦、徐匯)及浦東的陸家嘴，項目對居住客群的影響范圍更廣。對辦公客群來說，區域內寫字樓、酒店眾多，主要滿足周邊商務客群的多樣化需求居住

30、地到訪客群分布工作地到訪客群分布3.2 南京西路商圈-興業太古匯|TOP來源地客群分布及偏好商場識別綜合客群來源小區/辦公地的貢獻度和滲透率情況，可發掘項目營銷的優劣勢小區/辦公地，而結合項目體量與偏好商場排名，對比周邊項目可直觀的看到上海興業太古匯的差異化競爭優勢3.2南京西路商圈-興業太古匯|基礎客群畫像興業太古匯堅持做高標準商業，引入年輕、潮奢品牌，注重高品質消費體驗。興業太古匯到訪客群中，25-34歲占比最高，已婚占比70%以上，在有子女的到訪客群中，未成年子女集中在（712）歲。收入10k-20k人群占比較高，有房一族占比65%以上，有車一族占比超半數3.2 南京西路商圈-興業太古匯

31、|基礎客群畫像興業太古匯堅持做高標準商業，引入年輕、潮奢品牌，注重高品質消費體驗。興業太古匯到訪客群中，25-34歲占比最高，已婚占比70%以上，在有子女的到訪客群中，未成年子女集中在（712）歲。收入10k-20k人群占比較高，有房一族占比65%以上，有車一族占比超半數3.2 南京西路商圈-興業太古匯|客群消費偏好該項目的客群到訪頻次均值為2.7次，并且到訪的停留時長大多為12小時，占比達44.2%。相較于全市其他商場來說，到訪客群對零售和奢侈品偏好明顯，這與興業太古匯自開業以來就不遺余力引進高能級首店/旗艦店/特色店/概念店，與南京西路中西段形成差異化經營密切相關3.2 南京西路商圈-興業

32、太古匯|最新動向堅持創新突破、引入更多首店、特色店鋪及首發新品、首發活動，一直是興業太古匯的運營理念和方向。五年來，興業太古匯不斷根據目標客群的需求進行調整，在潮奢氛圍方面的升維很明顯。近日推出第六屆“Play Me,Im Yours 彈到你了”公益鋼琴藝術季，并由藝人馬伯騫擔任本屆“Play Me,Im Yours”公益大使；5 月 19 日至 21 日期間，興業太古匯獨立市集 IP“敢集”合作譽享國際的米其林指南，推出內地首屆“米其林星食節”；引入英國新銳潮流品牌ALLSAINTS中國大陸首家精品店，ALLSAINTS更為上海首店特別設計專屬圖案，現場獨家發售該限量版單品興業太古匯近期動向

33、Part.4區級代表商圈及項目分析4.2 青浦徐涇板塊代表項目-萬科天空廣場商場概況到訪客群圈層分布到訪客群職駐地分布TOP10來源地客群分布及偏好商場識別到訪客群畫像及消費偏好4.1 區級商業中心代表-青浦徐涇板塊商圈概況商圈項目分布商圈吸客力疫情前后商圈客流復蘇情況青浦徐涇商圈板塊屬于大虹橋商務區及拓展區，其中東部地區是虹橋副中心主城區，西邊則是大虹橋拓展區，東邊是青浦的趙巷和華新，而南邊是閔行的七寶和松江的九亭。區域面積達42.8km，整個商圈板塊緊靠虹橋交通樞紐，“航空、高鐵、高速、高架、軌交”為其打造了完善的立體交通網絡，是上海極具發展潛力的板塊之一4.1 區級商業中心代表：青浦徐涇

34、商業中心日均客流：為近30日內，商圈累計客流日均值；MobTech自研大數據平臺展示：支持多商圈、板塊、商場對比，商圈功能支持商圈人口密度、客流情況、配套統計等。4.1 青浦徐涇商業中心項目分布青浦徐涇商業中心主要商業項目分布徐涇板塊各項目大多分布于17號線、崧澤大道沿線、104區塊等區域。其中最受徐涇板塊居住客群偏愛的項目是于2022年開業的上海天空萬科廣場，該項目的體量達10萬平方。而最受辦公群體歡迎的則是國家會展中心（上海），該項目總體量達15.0萬，工作日日均客流達7.0萬人次，節假日客流為6.1萬人次板塊項目占比商業體量（萬）開業時間上海天空萬科廣場7.41%10.02022-09上

35、海首位奧特萊斯4.25%12.02021-01上海虹橋食尚天地3.85%2017-08上海國家會展中心商業廣場3.45%15.02016-12上海永業購物中心3.30%5.02008-07上海蟠龍天地3.09%4.82023-4上海龍湖虹橋天街3.05%17.12016-12上海百聯奧特萊斯2.89%11.02006-04上海夏都小鎮1.84%10.02018-05上海七寶萬科廣場1.74%14.92016-116青浦徐涇板塊的常駐人口為8160人/k，輻射面積達78.6k，輻射范圍內常住人口達45.1萬，輻射范圍內覆蓋青浦、松江、閔行等新城區。以代表項目天空萬科城為例，15mins車行圈中輻

36、射客群主要為居住客群4.1 青浦徐涇商業中心吸客力|15mins車行圈日均客流：為近30日內，商圈累計客流日均值；MobTech自研大數據平臺展示：支持多商圈、板塊、商場對比，商圈功能支持商圈人口密度、客流情況、配套統計等。4.1 疫情后青浦徐涇客流復蘇情況疫情全面放開后，徐涇板塊客流復蘇強勁，2023年春節期間的客流已超過2022年全年客流高峰，并且2023年上半年客流量持續提升，在今年五一假期，蟠龍天地入市后，開業5天客流高達110萬+，日均客流27萬+，對徐涇板塊的客流帶動作用非常顯著青浦徐涇疫情前后商業月客流統計（人次）區域級：青浦徐涇板塊05000001000000150000020

37、000002500000300000035000004000000450000050000002021.07 2021.08 2021.09 2021.10 2021.11 2021.12 2022.01 2022.02 2022.03 2022.04 2022.05 2023.01 2023.02 2023.03 2023.04 2023.05月客流Source：MobTech，2021.07-2022.05，2023.01-2023.054.2 青浦徐涇-天空萬科廣場|商場概況上海天空萬科廣場位于軌道交通17號線徐盈路站，體量約10萬平方米，與商務辦公、高端住宅、中高端租賃住宅、綠地等共同

38、構成了一座約80萬平方米大型TOD綜合體天空之城。該項目于2022年9月30日開業，以“新城市TOD商業，元氣生長力中心”為定位，并以70%首店率、95%開業率助力青浦新城區商業消費提級4.2 青浦徐涇-天空萬科廣場|到訪客群圈層滲透分布居住地到訪客群圈層滲透分布開業以來，上海天空萬科廣場還持續引入了奈爾寶家庭中心、lululemon、上海CGV首家激光IMAX影城等城市和區域首店，并引入豐富的藝術活動，為人們提供全天候的休閑社交和家庭陪伴空間。但因與17號線徐盈路站無縫連接，項目對居住地1.5km和10km的跨區工薪族客群吸引力均較強，這與項目西面截流、東面吸納、南北方向10公里無類似體量競

39、品的落位一致工作地到訪客群圈層滲透分布4.2 青浦徐涇-天空萬科廣場|到訪客群職駐地分布由于是區級商業中心，其輻射力主要集中在青浦本區及周邊區域，從熱力圖來看，到訪居住客群的分布較為集中，主要集中在青浦及緊鄰的閔行等區域，對工作地的輻射范圍相對比較分散，主要在大虹橋及周邊嘉定、閔行、松江版塊居住地到訪客群分布工作地到訪客群分布4.2 青浦徐涇-天空萬科廣場|TOP來源地客群分布及偏好商場識別項目居住客群的來源地分布較為集中，項目客群來源TOP10的小區距離項目均不超過2KM。貢獻度前3的小區距離項目均不超過1KM.在辦公客群中，對該項目貢獻度最大的是距離項目大概16km的青浦萬達茂，貢獻度達到

40、了5.24%。距離項目最近的上海百聯奧特萊斯，定位與項目差異較大，對項目影響較小，偏好僅占3.18%4.2 青浦徐涇-天空萬科廣場|基礎客群畫像該項目的到訪客群中大多為已婚的中青年群體，其中已婚比例為82.2%，男女比例較為均衡，項目客群中本科及以上客群占比達35%以上，收入10K-20K及20K以上高收入人群占比達45%以上，半數以上的客群有車，而有房的客群比例更是到達72.4%，匯集了大量的國際家庭、高品質年輕家庭、都市辦公白領、國際化展會商務人士及其他熱衷潮流時尚的居住客群4.2 青浦徐涇-天空萬科廣場|基礎客群畫像該項目的到訪客群中大多為已婚的中青年群體，其中已婚比例為82.2%，整體客群受教育水平較高，其中本科及以上客群占比達35%以上，收入10K-20K及20K以上高收入人群占比達45%以上，半數以上的客群有車，而有房的客群比例更是到達72.4%，匯集了大量的國際家庭、高品質年輕家庭、都市辦公白領、國際化展會商務人士及其他熱衷潮流時尚的居住客群4.2 青浦徐涇-天空萬科廣場|客群消費偏好項目所在位置一側是軌交樞紐，一側是辦公、住宅、公寓等多元化工作、生活空間，充當著核心“要道”角色，因此項目整體客群粘性較高，每月到訪頻次均值接近10次，但每次停留時間較短，56%的到訪客群停留1-2h小時