第一太平戴維斯-封城后市：2022年西安商業地產市場研判（26頁）.pdf

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1、封城后市2022年西安商業地產市場研判立新致勝INNOVATIVE SOLUTIONS TO ENSURE YOUR SUCCESS01對宏觀經濟的影響2020年2月5日2020年3月30日3背景數據來源：第一太平戴維斯華西區市場研究部武漢西安是疫情發生以來除武漢以外封城的唯一一個國家中心城市，封城對兩個城市及所在區域宏觀經濟造成的影響具有一定可比性，但兩個城市在封城所處疫情階段、封城時長等方面差異明顯，因而封城產生的具體影響也會有所不同。是華中區域的核心城市、中部地區唯一的副省級城市，也是中部地區兩座國家中心城市之一，GDP領先其他中部城市。疫情爆發初期，全國社會經濟活動均受到較大影響。武漢

2、正式封城確診病例破萬首批購物中心開始營業新增確診/疑似病例首次出現“雙零”武漢市解除離漢離鄂通道管控措施2020年1月23日76天2020年3月18日2020年4月8日2022年1月20日2022年1月10日4背景數據來源：第一太平戴維斯華西區市場研究部西安是西北地區的政治、經濟、文化中心，是西北地區唯一的副省級城市和國家中心城市，也是西北地區GDP唯一破萬億的城市。后疫情時期，全國社會經濟活動未受到大范圍影響。西安正式封城西安社會層面病例清零未央區、經開區、浐灞生態區恢復正常生產生活秩序；首批購物中心開始營業（龍首印象城、大融城、漢神廣場等) 曲江新區率先恢復正常生產生活秩序全市恢復正常出行

3、有序復工復產2021年12月23日33天2022年1月19日2022年1月25日7.4%-4.7%12.2%-10%0%10%20%-1012201920202021GDP增速5萬億元武漢市地區生產總值及增速（2019-2021）經濟增長放緩，封城影響預計可控，未來有望逐漸恢復2021年西安全市生產總值增速下降，經濟增長較為乏力；年末封城影響預計主要體現在2022年第一季度，解封后城市經濟運行有望逐步恢復。NO.8NO.9NO.9西安地區生產總值及增速（ 2019-2021）千億元7.0%5.2%4.1%6.0%2.3%8.1%0%5%10%0612201920202021GDP西安GDP同比

4、增速全國GDP同比增速NO.24NO.22NO.24全國排名全國排名數據來源：武漢統計局、西安統計局；第一太平戴維斯華西區市場研究部武漢GDP同比增速武漢2021年武漢經濟全面恢復，呈現強勢反彈，GDP增速超出全國平均水平4.1個百分點。西安生產總值突破萬億，但經濟增長呈乏力之勢；2021年增速在全國GDP排名前30的城市中墊底，且低于全國和陜西省平均水平。封城帶來的影響預計主要體現在2022年一季度。盡管遭受封城沖擊，但是西安長期積累的區位交通、科教人才、產業發展等優勢較為穩固，未來城市經濟有望逐步恢復。6武漢隨著政府多舉措鼓勵擴大消費，在線上建設云超市、云娛樂、云教育等新業態，促進消費回暖

5、，2021年武漢社會零售總額實現增長，消費市場復蘇。西安本次封城預計對西安市社會消費品零售總額造成明顯沖擊，恢復正常生產生活后，雖然部分被壓抑的消費需求會超常態釋放，但是預計未來消費市場仍存在一定的下行壓力。隨著疫情逐漸得到控制，西安可參考武漢積極探索如何更好滿足市民消費需求、促進消費潛力釋放。消費市場下行壓力增大封城時間緊臨春節，對商品零售和餐飲業不可避免產生較大負面影響； 加上近年來西安社會消費品零售總額同比增速持續放緩，預計未來城市消費市場存在一定下行壓力。數據來源：武漢統計局、西安統計局；第一太平戴維斯華西區市場研究部-24%-18%-12%-6%0%6%12%-16,000-12,0

6、00-8,000-4,00004,0008,000201920202021武漢市社會消費品零售總額及增速（2019-2021）億元西安市社會消費品零售總額及增速（2019-2021）億元-5%0%5%10%-3,00003,0006,000201920202021社會消費品零售總額限額以上單位商品零售總額社會消費品零售總額增長率限額以上單位商品零售總額增長率7固定資產投資短期受影響較明顯，積極復工有望促進投資較快恢復封城導致項目建設停工，2022年第一季度全市固定資產投資可能受影響比較明顯， 但西安市政府通過積極推進重點項目復工，或釋放有效投資，全市投資有望逐步恢復。-100%0%100%20

7、0%300%400%1-3月 1-6月 1-9月 1-12月 1-3月 1-6月 1-9月 1-12月 1-3月 1-6月 1-9月 1-12月201920202021數據來源：武漢統計局、西安統計局；第一太平戴維斯華西區市場研究部2019-2021年武漢市固定資產投資總額同比增速2016-2021年全國及西安市固定資產投資總額同比增速疫情前疫情后2.0%12.9%8.4%1.1%12.8%-11.6%7.9%7.0%5.9%5.4%2.9%4.9%-15%0%15%201620172018201920202021西安市全國平均水平武漢市政府大力推進重點項目建設，解封后城市固定資產投資回升有力

8、。西安封城導致項目建設停工，2022年第一季度固定資產投資或會受到影響 。隨著疫情得到有效控制，全市投資將逐步回歸常態，西安市政府表示將超前啟動重大投資項目的前期工作，積極推進基礎設施和民生保障項目建設，全市投資有望恢復向好。8外貿增勢良好，封城對進出口影響有限數據來源：武漢統計局、西安統計局；第一太平戴維斯華西區市場研究部武漢市和西安市外貿進出口總值及增速（2019-2021）受疫情影響，企業停工、交通運輸受限、檢驗檢疫更加嚴格等因素將在短期內增加出口企業的成本和生產時間，但憑借西安進出口貿易的韌性和持續向好的基本面，預計本次封城影響有限，未來進出口貿易仍將保持活躍。-5%0%5%10%15

9、%20%25%-1,00001,0002,0003,0004,0005,000201920202021武漢市 進出口總值西安市 進出口總值武漢市 進出口總值增速西安市 進出口總值增速億元武漢西安2020年疫情中后期武漢防疫物資出口擴大，歐美市場回暖，新型貿易業態加快發展，帶動進出口增速強勢反彈，全年進出口總額同比增長10.8% 。近年來，西安進出口值增速上升迅猛；面對疫情沖擊，西安外貿展現出強勁韌性。本次封城導致交通受限、生產工人無法到崗、上游企業未復工影響原材料供應等問題，對進出口帶來嚴峻挑戰；但基于西安獨特的區位優勢和持續向好的外貿基本面，預計本次封城對進出口值影響有限。9旅游熱度短期受挫

10、，但旅游資源仍具長期吸引力數據來源：武漢統計局；第一太平戴維斯華西區市場研究部雖然西安已于春節前解封，但是國內疫情的多點散發仍舊影響了人們的出游意愿；長期來看西安豐富的文化旅游資源吸引力不減，隨著疫情逐漸得到控制，旅游市場有望逐漸回暖。武漢五一旅游市場20192020932.8萬人66.3萬人旅游人次國慶旅游市場201920202262萬人1882.5萬人旅游收入五一旅游市場2019202036.16億元1,689.8萬元國慶旅游市場20192020125.99億元92.2億元西安隨著全市有序恢復正常生產生活秩序，西安城墻、曲江池遺址公園等多家景區于1月25日重新對外開放。雖然已于春節前解封，

11、但是由于國內疫情多點散發，國家提倡盡量減少外出旅游，一定程度上影響了人們的出游意愿，西安在春節期間的旅游熱度下降。長期來看西安的旅游資源仍有較大吸引力，隨著疫情逐漸得到控制，旅游業有望明顯回暖。五一假期是武漢全面復工復產后的首個小長假，武漢旅游人次與旅游收入大幅下滑。隨后的首個十一假期，武漢旅游強勢復蘇。疫情后武漢市旅游市場恢復情況10由于有武漢等城市封城經驗，再加之疫苗的廣泛普及、公眾恐慌心理的減輕，西安封城持續時間大大縮短，封城對西安的影響與武漢也存在一定差異?？傮w看，疫情封城對西安社會經濟發展不可避免帶來了一定沖擊，但是這種沖擊將是短期的，并沒有改變整個城市的宏觀經濟格局和走勢，對西安市

12、中長期經濟發展目標不會產生實質性的影響。此次疫情預計對西安進出口貿易影響有限；對地區生產總值、固定資產投資和旅游市場的短期影響將主要體現在2022年第一季度；但是社會消費品零售總額未來存在一定下行壓力。對宏觀經濟的影響Impacts對零售物業市場的影響02601,000 264,000 - 200,000 400,000 600,000 800,000疫情前預測實際2020年武漢市購物中心新增供應量12新增供應部分延期入市，封城加大新項目調整和創新的迫切性數據來源：第一太平戴維斯華西區市場研究部預計疫情對2022年西安市購物中心新增供應量不會產生明顯影響，但是部分商業項目可能推遲開業時間；封城

13、導致短期內西安零售市場活躍度偏低，新項目不得不思考如何調整和創新招商運營模式。平方米 受疫情影響，2020年武漢市部分商業項目停工并將延遲交付，新增供應均于第四季度入市。 2020年武漢市零售物業市場僅有兩個項目入市，與疫情前預測相比，新增供應下降近6成。2022年西安零售物業新增供應預測450,000 平方米預計2022年新增供應量不會受到太大影響，但是部分項目會延期入市，例如：原計劃2021年12月24日開業的靜安生活薈奧萊，因疫情無法正常開業，延期至2022年。一方面消費市場活躍度降低，另一方面新增供應持續入市加劇競爭，因此零售項目的運營方應該思考在品牌招商、經營模式方面如何創新升級。4

14、.2%8.9%7.5%0%4%8%12%2019202020212022H12022H213市場空置率短期或出現小幅波動數據來源：第一太平戴維斯華西區市場研究部6.5%8.3%7.6%0%4%8%12%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4201920202021疫情導致西安購物中心暫停經營，預計2022上半年市場活躍度有所下降，空置率小幅上漲；若政府即時出臺促進消費擴大需求的相關措施有望加速市場回暖，空置率或于下半年逐漸回落。預計2022上半年市場空置率小幅上升0.3-0.5個百分點。預計2022下半年市場逐漸回暖，有望帶動空置率回落至封城前水平。 西安市購物中心空置率預計在202

15、2年上半年小幅上漲。 但伴隨居民生活恢復常態，如果政府即時出臺促消費政策，有望加速市場回暖，空置率或在下半年停止上漲，逐漸回落。疫情影響商業項目客流及銷售額，引發品牌退租潮，空置面積難以在短時間被填補，武漢市購物中心空置率在封城后持續攀升。2021年第三季度起，武漢市存量項目積極調整，市場空置率開始下降。武漢市購物中心空置率變化（2019-2021）西安市購物中心空置率變化及預測（2019-2022F）14受益型增長業態受沖擊型業態線上消費：零售、外賣、文娛生活用品藥品、保健品餐飲娛樂業態：電影院、KTV、劇本殺、健身房疫情管控下政府對餐飲和休閑娛樂等線下體驗型店鋪的運營有諸多限制，因此這類業

16、態受到的沖擊最為明顯；但同時也將提升品牌意識、建立行業標準、系統化管理、現代化運營等變革需求擺在了企業面前。55.2%32.4%12.4%54.8%31.5%13.7%商品零售餐飲服務2021年年2019年年 服務類業態在西安市購物中心新增租賃需求中的占比逐年提升，尤其是室內游樂類、運動健身類、密室劇本殺類品牌2021年加速布局西安零售市場。 但在封城及疫情管控下，此類租戶易受沖擊，短期來看西安市場的租賃活躍度或受到較大影響。餐飲及休閑娛樂類業態受困，行業需走向標準化和現代化的深層變革數據來源：第一太平戴維斯華西區市場研究部疫情常態化的趨勢讓餐飲、電影院等線下體驗型業態不得不在困局中尋求改變，

17、未來行業或將加速走向系統化、標準化、現代化的深層變革之路。2019年與2021年西安購物中心新增租賃需求分析(按店鋪數量劃分)西安零售物業市場需求預判15市場租金下行壓力增大202020212019租金(元每平方米每月）323.9320.3328.1- 0.3%0.4%2020年，受疫情影響，市場租金全年處于下行通道，但跌幅逐漸收窄。2021年，市場租金持續小幅回升，但仍未超過疫情前水平。武漢疫情造成部分租戶經營壓力增大，品牌拓展趨于謹慎，再加之電商沖擊等影響，預計租金優惠將有所增加，未來西安購物中心租金下行壓力增大。2022F- 0.1%313.9-315.5- （0.2%0.3%）部分購物

18、中心宣布減免租金，減輕商戶經營壓力MOMO PARK：免除2021年12月16日-2022年1月15日各商戶租金及物業費。中大國際高新店、南大街店：免除2021年12月23日至商場恢復營業期間租金及管理費。租金(元每平方米每月）租金指數(同比變化）2020287.5- 15.6%2019331.10.6%租金指數(同比變化）2021315.43%西 安數據來源：第一太平戴維斯華西區市場研究部對甲級寫字樓市場的影響0383 57 - 30 60 90疫情前預測實際2020年武漢市甲級和乙級寫字樓新增供應17部分項目延遲交付，疫情或為西安寫字樓品質提升提供契機數據來源：第一太平戴維斯華西區市場研究

19、部疫情過后，企業將會對辦公樓宇提出更高的要求，業主方應該思考如何將市場需求考慮在新項目的設計以及現有項目的改造過程中，從而推動辦公物業的綜合品質的進一步提升。封城會造成西安寫字樓市場部分樓宇推遲交付，但也為業主方提供了提升樓宇品質的契機。其中甲級寫字樓新增供應31萬平方米萬平方米2022年西安市甲級寫字樓新增供應預測27萬平方米新風系統公共區域消毒智能化設備物業服務硬件+軟件預計2022年的新增供應都將于下半年入市33.5%30.4%28.7%0%10%20%30%40%2019202020212022F18市場競爭加劇或將帶動空置率上漲數據來源：第一太平戴維斯華西區市場研究部33.7%39.

20、6%35.5%-10%0%10%20%30%40%50%-20246810Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4201920202021凈吸納量空置率 2020年前三季度武漢寫字樓市場租賃需求由冰點至低位徘徊，第四季度回升明顯。 2021年，隨著疫情進入常態化階段，退租浪潮趨于平穩，武漢市寫字樓市場租賃需求逐步回暖，全年凈吸納量增長一倍。此次疫情引發的封城導致租戶暫緩租賃計劃，預計上半年新增租賃需求有限；下半年市場需求有望回暖，然而新項目的入市將加劇市場競爭，未來整體空置率或有所上升。 封城導致看房、裝修等受到限制，部分春節前的租賃意向也會在短期內被擱置，預計上半年寫字樓市場新增租賃

21、需求有限。 疫情防控常態化階段，企業復工復產速度加快，對于西安寫字樓市場的影響是暫時的；下半年市場需求有望回暖，但新增供應或加劇市場競爭。萬平方米24個百分點個百分點武漢甲級寫字樓市場凈吸納量和空置率（2019-2021）西安甲級寫字樓市場空置率及預測（2019-2022）19本地企業有望主導新增租賃需求來源5.0%40.0%55.0%2.0%48.0%50.0%外資本地內資2019年年2021年年9.0%34.0%57.0%8.8%43.4%47.8%外資本地內資2019年和2021年甲級寫字樓市場新增需求資本來源變化（按面積）疫情將導致部分外資企業和內資企業暫緩租賃計劃，預計本地企業的租賃

22、需求持續釋放，或將成為2022年西安甲級寫字樓新增租賃需求的主要來源。 疫情暴發后，武漢和西安的甲級寫字樓市場中本地企業新增租賃面積的占比上漲明顯，內資企業和外資企業的占比都出現不同幅度的下降。 部分外資企業和內資企業有可能進一步暫緩在西安的租賃計劃，而部分本地企業憑借優先復蘇的市場先機，率先獲得相對優惠的租賃條件，進一步釋放租賃需求?！睌祿碓矗旱谝惶酱骶S斯華西區市場研究部武漢西 安1001101201301% - 1.5%20短期內租金下行壓力加大數據來源：第一太平戴維斯華西區市場研究部西安甲級寫字樓市場租金已于2016進入下行區間；預計疫情的反復會使得2022上半年租金加速下滑，下半年

23、隨著需求逐漸回暖，有望帶動租金降幅收窄。租金(元每平方米每月）租金指數(同比變化）2020103.5- 10.2%2019114.7- 2.7%2021103.7- 2.9%2022F租金：101.5-102.5（元每平方米每月） 近幾年，武漢全市寫字樓租金呈現下跌狀態。 疫情后，寫字樓租金加速下滑，2020年部分入市的新項目為尋求去化，成交價格接近腰斬，市場租金迎來史上最大降幅 ；2021年租金降幅逐漸收窄。 受封城影響，預計2022年西安寫字樓市場新增租賃需求有限，業主方或將采取較靈活的租賃政策以提升樓宇出租率，租戶的議價空間會有所提升， 2022年市場租金下行壓力仍較大；若需求即時在下半

24、年回暖，或帶動租金降幅收窄。武漢西 安2010-2022年西安甲級寫字樓市場租金指數57%21%12%3%2%2%3%200021疫情對中小企業沖擊較大，相關扶持政策有利于維護需求穩定數據來源：西安市人民政府；第一太平戴維斯華西區市場研究部中小企業一直是西安寫字樓市場需求的主力，預計疫情的反復會使得抗風險能力較差的中小企業受到較大沖擊，政府對中小企業的扶持政策對于穩定西安寫字樓市場的租賃需求或將起到重要作用。2021年西安甲級寫字樓市場新增租賃成交分析(按成交面積劃分) 2021年西安：500平方米以下的租賃成交占比達78%。2019年武漢：500平方米以下的租賃成交占比達68%。2022年1

25、月14日，陜西省人民政府網站發布陜西省人民政府辦公廳關于印發進一步加大對中小企業紓困幫扶力度若干措施的通知，出臺24條相關政策措施，進一步加大助企紓困力度，減輕中小企業負擔，幫助渡過難關。 對受疫情影響較大的中小微企業減免房租 中小微企業緩繳2021年第四季度部分稅費 緩解中小微企業融資問題，加大信用貸款投放 保障產業鏈關鍵環節中小企業用電需求 保障中小企業款項支付，懲戒惡意拖欠中小企業賬款行為 著力擴大市場需求，開展中小企業跨境撮合服務”重 點 舉 措疫情后西安政府對中小企業的政策扶持單位：平方米未來機遇04綠色建筑發展有望提速近年來，西安政府持續鼓勵發展綠色建筑，疫情以來綠色建筑的評選標準

26、也積極將疫情應對能力納入重要考量范圍；這次封城或將為綠色建筑在西安的發展帶來更多機遇。 2020年6月開始，美國綠色建筑委員會陸續推出九個全新的 LEED 試行得分點，提升建筑物面對疫情或其他突發事件時的應對能力。其中包括：數據來源：西安市人民政府；第一太平戴維斯華西區市場研究部西安政府積極鼓勵發展綠色建筑 2020年9月，陜西省住建廳印發陜西省綠色建筑創建行動實施方案鼓勵推廣綠色建筑技術，分步推動城鎮新建建筑全面執行綠色建筑標準，2022年城鎮綠色建筑占新建建筑的比例達到60%。 2021年3月，西安市住建局發布關于西安市綠色建筑創建行動工作方案的通知提升新建建筑中綠色建筑面積占比，加快綠色

27、建筑由單體向區域化、規?；l展，開創建筑節能、綠色建筑與裝配式建筑發展工作新局面。 清潔和消毒空間得分點 流行病防疫規劃得分點 室內空氣質量和感染控制得分點 在疫情期間的室內空氣質量管理得分點 COVID-19期間暖通空調系統的維護得分點綠色建筑提升疫情應對能力23推進智能化、科技化建設24物業管理價值凸顯封城加深了業主和租戶對樓宇物業管理重要性的認識，物業管理服務水平的高低逐漸成為租戶入駐的重要考量因素，未來高質量物業管理的價值將不斷凸顯。疫情之下，物業管理方應對突發公共事件的能力、智能化、專業化水平將逐漸成為衡量樓宇品質的重要因素。樓宇開發及管理的過程中，物業管理的完善與提升為項目帶來的附

28、加值越來越被市場所關注和認可。樓宇智能設施衛生服務標準應急機制物業團隊素質拓展增值服務的邊界提升物業品牌影響力對于租戶而言，未來辦公空間的多樣需求場景，將會帶來大量的增值服務和創新機會，物業管理方針對不同商務場景拓展服務范圍 。智能安防系統：智能門禁、智慧停車、監控、巡更 設備運維系統：能源管理、應急管理、智能電梯、消防在租戶更加關注辦公體驗的背景下，具備良好口碑及優質服務的品牌物業，將更受客戶的青睞，贏得更大的市場份額。數據來源：第一太平戴維斯華西區市場研究部疫情期間，物業服務人員24小時值崗，定期進行設施設備檢查。中晶科技廣場封城期間，配合業主的個性化需求，提供澆花、喂魚等服務。經開萬科中

29、心邁科中心復工之后，物業工作人員每兩小時對公共區域進行消毒。疫情常態化背景下，企業選址更加重視樓宇的物業管理質量未來物業管理中新的增長點零售與物流加快融合發展，數字化助力零售業突圍數據來源：西安市人民政府；第一太平戴維斯華西區市場研究部25長期來看，疫情推動下消費加速向線上轉移，零售市場電商占比或不斷提升，物流作為重要環節，未來兩者融合或將獲得更大的發展空間；數字化管理在封城期間確保了零售業的高效運轉，技術的加持將為零售業的發展帶來全新契機。零售生鮮與即時配送末端配送到家能力 疫情期間入戶配送難度增大，雖然不少小區臨時設置自提點, 但將商品放置在開放空間仍存在安全隱患，“錯拿、漏拿”等現象時有

30、發生。 未來無接觸健康配送、暫存設備，例如：生鮮智能快遞柜、無人機配送等將獲得可預見的市場增長機會。 從零售的細分賽道來看，生鮮食品領域迎來巨大發展機遇。 面對激增的訂單，部分生鮮電商配送能力有限?；诖?，能提供商品即時配送服務迎來更大發展機遇?，F代物流作為西安市政府鼓勵發展的重點行業之一，在電商、新零售等數字經濟創新業態的推動下，未來有較大的增長空間。2021年11月，西安市“十四五”綜合交通運輸發展規劃發布，將加快建設國家商貿物流中心、門戶型綜合交通樞紐，大力發展國際運輸服務。2021年12月，西安市建設“中國快遞示范城市”實施方案印發，完善城市物流網絡建設，吸引快遞物流相關企業落戶，構建

31、服務全球的物流通道體系。政策支持發展機遇社區公共健康配套亟待完善社區公共衛生服務在疫情防控過程中扮演著重要的角色，此次西安封城暴露出社區公共衛生服務供給不足、缺乏應急能力等問題，未來可以從城市規劃、社區配套層面考慮如何完善社區健康公共服務。社區醫療資源有限，出現就醫難現象患者就醫需要經過社區協調，流程復雜，特別是老年患者可能由于行動不便或子女不在身邊不方便就醫，受到較大影響。社區公共衛生服務人手不足此次疫情爆發初期，面對突然增多的檢測對象，檢測人員面臨人手不足的問題。場地限制小區內沒有專門用于核酸采集的場地，期間可能會造成群眾擁堵、混亂，增加感染風險。數據來源：第一太平戴維斯華西區市場研究部醫

32、療配套：建設覆蓋全社區的醫療配套，為居民提供健康管理服務的同時，又可以合理發揮社區空間，形成線下的醫療運營管理體系。醫護人員：保證充足的醫護人員是保障社區醫療服務的關鍵和基礎，在緊急情況出現時也可以抽調社區的醫務人員進行協助。公共空間：社區內設置專門的區域，日?？勺鳛樽舻幕顒訄鏊?，在面對突發公共事件時，更可以作為臨時戶外避難場所和防疫防災設備的集散存放區域。完善社區內部的醫療配套以及公共空間規劃基于疫情防控與養老的需要，探索醫養結合的模式人口老齡化加劇，養老問題日益受到關注。老年人需要經常往返于醫院、家庭之間，造成不便。目前我國鼓勵發展社區養老、居家養老，未來在提升社區綜合醫療服務水平同時，促進醫療服務融入養老服務，方便老人就近就醫、養老。發展方向26