房地產行業全國調研系列報告之長三角區域（一）：蘇州冷熱兩極分化非核心區域復蘇仍需觀察-230307（17頁）.pdf

《房地產行業全國調研系列報告之長三角區域（一）：蘇州冷熱兩極分化非核心區域復蘇仍需觀察-230307（17頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《房地產行業全國調研系列報告之長三角區域（一）：蘇州冷熱兩極分化非核心區域復蘇仍需觀察-230307（17頁）.pdf（17頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 1 全國調研系列報告之長三角區域（一）蘇州：冷熱兩極分化，非核心區域復蘇仍需觀察 2023 年 03 月 07 日 調研背景：經濟復蘇和增長的兩大動力：一是中國走出疫情，經濟重啟；二是房地產企穩反彈，對經濟的拖累減輕。因此經濟的復蘇離不開房地產行業的復蘇，尤其在疫情過后，各地的房地產市場銷售情況值得關注和深入研究。調研樓盤樣本：我們主要考察板塊內銷售數據靠前的樓盤，并對熟悉本地市場的人員進行訪談，綜合整理相關信息，以期對本地市場的熱點和趨勢性變化方向進行全方位的了解。目前，蘇州房地產市場已度過至暗時刻，開始進入恢復期。新

2、房市場方面全市各地改善、剛需均有一定恢復，蘇州剛需以新蘇州人為主，因此其住房需求呈現以產業為導向的特點。區域方面，非核心區域如吳江、吳中、張家港、常熟等地剛需改善相對明顯，但其持續性仍需觀察；工業園區為蘇州傳統核心區域，同時也是高新技術產業兩大集中地之一，但因均價過高且未開發地塊較少，難以滿足剛需，工業園區內改善型住宅、高端住宅產品以及其剛需外溢受益的高鐵新城區域潛力較大；新區獅山為蘇州傳統核心區域之一，其蘇州中心營建穩步推進之中，待其建成將對獅山地區房產市場產生促進作用，該板塊改善型住宅以及高端住宅未來或將具備一定的市場基礎，同時我們注意到新區科技城產業所帶來的剛需型住房需求；太倉、昆山因其

3、本身經濟發展良好，同時承接了大量上海的外溢住房需求，仍以剛需板塊為主。二手房方面，由于蘇州多核心、多平原帶來的優質地塊房產供應充足，蘇州二手房市場需求量長期處于相對低位，加之相對較大的二手房存量以及四大新城建設發展帶來的大量新房供給，二手房市場短期或難以見到實質性改善。投資建議：蘇州的房地產市場，房企、城市和板塊或將持續分化，未來結構性分化或將成為蘇州房地產市場發展與城市演化的主要脈絡之一。核心片區的競爭更為激烈，對房企要求更高，相應地去化也更為順暢，均價也相對更高，國央企和有實力的民企具備較強優勢，A 股方面建議關注機制相對靈活的優質房企如規模大、投資能力強、在蘇州一批次土拍中拿地的地產龍頭

4、保利發展、招商蛇口；蘇州一批次土拍中積極投資的金地集團、華發股份。風險提示：政策變動風險，房價下跌風險，市場波動風險。重點公司盈利預測、估值與評級 代碼 簡稱 股價（元）EPS（元）PE（倍）評級 2021A 2022E 2023E 2021A 2022E 2023E 600048 保利發展 14.54 2.29 2.45 2.75 6 6 5 推薦 001979 招商蛇口 14.37 1.31 0.96 1.13 11 15 13-600383 金地集團 9.08 2.08 2.13 2.28 4 4 4-600325 華發股份 10.88 1.51 1.12 1.54 7 10 7-資料來

5、源：Wind，民生證券研究院預測;（注：股價數據采用 3 月 7 日股價，未覆蓋標的采用 wind 一致預期）推薦 維持評級 分析師 李陽 執業證書：S0100521110008 電話：15270997227 郵箱：liyang_ 研究助理 陳立 執業證書：S0100122080002 電話：18817507365 郵箱：chenli_yjmszq,com 研究助理 徐得尊 執業證書：S0100122080038 電話：13818319641 郵箱： 相關研究 1.地產行業周報（20230206-20230212）：節后銷售熱度延續，熱點城市二手房成交規?？焖倩厣?2023/02/18 2.地

6、產行業周報（20230123-20230129）：春節期間銷售熱度未見增長，地產投資下行影響顯著外溢-2023/02/02 3.2023 年 1 月中國房地產土地市場數據點評：春節前后土地市場傳統轉淡，金融端主要發力-2023/02/02 4.土地市場行業深度：“兩集中”施行兩年，地市樓市的變化與展望-2023/02/01 5.2023 年 1 月中國房地產銷售數據點評：春節返鄉置業購買力不足，TOP10 銷售同比數據較亮眼-2023/02/01 行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 2 目錄 1 蘇州城市情況.3 1.1 蘇州城市基本

7、情況.3 1.2 蘇州各區塊房產市場概況.5 2 蘇州房地產市場歷史.7 2.1 蘇州房地產發展歷程.7 2.2 蘇州近年房地產政策.7 3 蘇州房產市場情況.9 3.1 新房市場.9 3.2 二手房市場.11 4 蘇州土地市場情況.12 4.1 蘇州土拍現狀與變化.12 4.2 蘇州土地市場政策.13 5 投資建議.14 6 風險提示.15 插圖目錄.16 表格目錄.16 aVaVbZcWeZaVaYaYaQcM6MtRpPsQtQkPnNoNfQrRyQ8OpPwPvPnRoNxNoPqM行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 3 1

8、 蘇州城市情況 1.1 蘇州城市基本情況 1.1.1 城市區劃 蘇州市下轄 5 個區，代管 4 個縣級市，共有 46 個街道、51 個鎮，其中，蘇州市區有 35 個街道、20 個鎮。市政府駐蘇州市姑蘇區三香路 998 號。圖1：蘇州市行政區劃圖 資料來源：百家號，民生證券研究院 1.1.2 人口情況 截至 2021 年底，蘇州市常住人口 1284.78 萬人，與 2010 年第六次全國人口普查的 1045.99 萬人相比增長了 21%，其中戶籍人口 762.11 萬人，常住人口城鎮化率 81.93%。行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告

9、 4 圖2：蘇州 2010-2021 人口 資料來源：江蘇省統計局，民生證券研究院 1.1.3 產業情況 蘇州聚焦電子信息、裝備制造、先進材料、生物醫藥四大重點產業，2022 年全年蘇州實現規模以上工業總產值 43642.7 億元，比上年增長 4.1%，其中電子信息產業增長 6.2%裝備制造業增長 7.9%，百強工業企業實現產值 14544.9 億元，增長 7.8%，制造業中新興產業產值、高新技術產業產值占規模以上工業總產值比重分別達到 53.5%和 52.4%。表1：蘇州四大產業發展情況 產業 規模（億元）2022年增速（百分比）規模以上企業數量（家）上市企業數量（家）電子信息 12819.

10、7 6.2%1374 72 裝備制造 13777.4 7.9%4536 54 生物醫藥 2188 5%569 32 先進材料 10578 5.7%3878 55 資料來源：蘇州工信,民生證券研究院 1.1.4 歷年 GDP 2022 年，蘇州 GDP 為 23958.3 億元，位居全國第六，是江蘇唯一 GDP 超過 20000 億的地級市，也是 GDP 十強城市中唯一的普通地級市。圖3：蘇州 2010-2022 年 GDP 資料來源：蘇州市統計局，民生證券研究院 10001100120013002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

11、2020 2021人口（萬人）0.921.071.21.291.371.451.541.71.831.932.022.322.40.01.02.03.02010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022GDP（萬億元）行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 5 1.2 蘇州各區塊房產市場概況 1.2.1 核心區域 蘇州市早期發展路線為一體兩翼，以姑蘇區為核心，兩翼分別是高新區和工業園區，工業園區位于蘇州東部，是蘇州高新技術產業最集中的區域，也是蘇州房價最高的區域

12、，姑蘇區為蘇州老城區，位于蘇州市中心，高新區也稱虎丘區，位于蘇州西部，是全國首批國家級高新區。目前蘇州市發展路線升級為一核四城：姑蘇區為核心，相城區的高鐵新城，高新區的科技城，園區的高貿新城，吳江和吳中的太湖新城。1.2.2 熱點區域 蘇州房地產市場傳統熱點區域分別為工業園區湖東板塊、湖西板塊、雙湖板塊、高新區獅山板塊，姑蘇老城區由于保護古建筑以及限高等原因住宅多以老拆遷房以及園林別墅為主，房產市場活躍程度不高，隨著蘇州市發展路線升級為一核四城，北部相城區高鐵新城板塊、西部高新區科技城板塊、東部工業園區高貿新城板塊、南部吳江吳中太湖新城板塊以及中心平江區平江新城板塊成為蘇州房地產市場的新熱門板

13、塊，蘇州代管的四個縣級市中，昆山房地產熱度居首。圖4：蘇州一核四城發展布局 資料來源：克而瑞蘇州房產測評，民生證券研究院 行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 6 圖5：高鐵新城核心：蘇州高鐵北站 圖6：工業園區高貿新城 資料來源：中國江蘇網，民生證券研究院 資料來源：騰訊新聞，民生證券研究院 圖7：吳江吳中太湖新城 圖8：新區生態科技城 資料來源：搜狐網，民生證券研究院 資料來源：中國國際醫療器械創新合作洽談會（蘇州高新區管委會主辦），民生證券研究院 1.2.3 去化困難區域 蘇州市房地產市場兩極分化明顯，市區核心區域，除如園區湖東、

14、奧體、新區獅山等項目可以實現日光外，絕大多數板塊去化率低于 40%，吳江區、相城區去化較為困難，代管四個縣級市中常熟房地產市場去化最為困難。行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 7 2 蘇州房地產市場歷史 2.1 蘇州房地產發展歷程 2.1.1 蘇州房地產發展歷程 上世紀90年代蘇州采取福利分房制度，1998年蘇州開始實施住房制度改革，1999 年正式實施住房分配貨幣化制度，蘇州房地產市場正式起步，2002 年工業園區第一處住宅開賣，同年園區湖西以外地塊第一次掛牌出讓，拉開了園區房產市場發展的序幕，2011 年蘇州首次開始實施限購政策，

15、但是 3 年后即取消，2016年起蘇州再次開始啟動全面限購、限售政策，2022 年開始逐步取消。圖9：蘇州房地產市場發展歷史 資料來源：房產網，民生證券研究院 2.1.2 蘇州房地產市場特點 蘇州房地產市場呈現多核心、兩極分化嚴重的特點。由于蘇州剛開始一體兩翼的發展思路，蘇州房產市場熱點集中于工業園區以及高新區獅山等地，市中心由于嚴格的限高以及保護古建筑導致其土地供應量極少，故而其以高端住宅以及老城區拆遷安置房為主，隨著蘇州發展策略由一體兩翼迭代為一城四核，四新城房產市場也成為蘇州市熱點板塊。同時，蘇州各區域冷熱兩極分化，核心區域如園區、新區去化率較高，部分盤能達到日光，而市區總體去化不到 4

16、0%，代管四個縣級市也呈現兩極分化的特點，昆山太倉靠近上海，整體去化好于常熟、張家港。2.2 蘇州近年房地產政策 自 2020 年以來，蘇州房地產市場除 2021 年上半年稍有反彈外，一直處于下行之中，故而近兩年蘇州房地產政策處于不斷放松的過程之中，2020 年蘇州放松人才落戶政策，大專學歷交滿 6 個月社保即可落戶，同年土地市場取消結構封頂和現房銷售，2022 年為應對房地產下行壓力，蘇州不斷放松限購政策，至 9 月正式取消房地產限購。行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 8 圖10：2020 年以來蘇州房地產政策調整 資料來源：蘇州

17、市人民政府官網，民生證券研究院 行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 9 3 蘇州房產市場情況 3.1 新房市場 3.1.1 蘇州新房市場現狀 受到疫情沖擊，2020-2022 年蘇州新房市場處于不斷下行之中。從成交量、供應量來看，蘇州近年成交量與供應量均處于一個不斷下行的趨勢，2021 年之前大體上供應量大于需求量，2021 年隨著地產行業壓力到來，開發商推盤不斷減少，需求量大于供應量，成交價格下滑。2022 年后成交量持續下滑但成交價格回升，這是由于蘇州市場兩極分化，核心區域如園區、新區獅山等高價板塊銷售仍然火熱，而其他區域則銷售一

18、般所致。圖11：蘇州 2020 至今成交、供應套數（萬套）資料來源：中指研究院，民生證券研究院 圖12：蘇州 2020 至今成交、供應面積及成交均價 資料來源：中指研究院，民生證券研究院 00.511.522.53成交套數（萬套）供應套數（萬套）050001000015000200002500030000350000204060801001201401601802020.012020.032020.052020.072020.092020.112021.012021.032021.052021.072021.092021.112022.012022.032022.052022.072022.0

19、92022.112023.01成交面積(萬平）供應面積（萬平）成交均價（元/平）行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 10 從庫存量來看，2022 年之前庫存量大體是處于不斷上升的階段，2022 年后庫存量開始不斷降低，這符合 2021 年后開發商推盤減少、需求量大于供應量的情況。從去化周期來看，隨著疫情到來，蘇州房地產市場逐漸轉冷，2020 年后去化周期從最短五六個月開始不斷上升至 12 個月左右，2020 年底、2021 年初開始逐漸下降至 10 個月左右，而后再次上升至 14 個月左右，隨著救市政策不斷推出以及存量消化，去化周期開

20、始下降至 2023 年 1 月的 11 個月左右。2022 年蘇州市場改善型住房銷量較好，進入 23 年，可能由于疫情管控放松疊加樓市節后恢復，人們對于房價預期改善以及疫情期間積壓的需求，剛需成為了節后消費主力，過往住房市場不佳的張家港市場銷售改善明顯，也以剛需為主。圖13：蘇州 2020 至今可售套數及去化周期 資料來源：中指云，民生證券研究院 圖14：蘇州 2020 至今可售面積與去化周期（面積口徑）資料來源：中指云，民生證券研究院 0246810121416012345678可售套數（萬套）去化周期（套數口徑）024681012141601002003004005006007008009

21、0010002020.012020.032020.052020.072020.092020.112021.012021.032021.052021.072021.092021.112022.012022.032022.052022.072022.092022.112023.01可售面積(萬平）去化周期（面積口徑）行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 11 3.1.2 新房市場展望 隨著救市政策不斷推出、以及年后購房者信心恢復，我們認為未來蘇州新房市場將會持續修復，未來蘇州剛需住房需求將會持續釋放，剛需型住房市場將會改善，同時，蘇州市場傳

22、統核心板塊也將維持其熱度。3.2 二手房市場 3.2.1 蘇州二手房市場現狀 蘇州二手房市場在江蘇省內一直較弱，其存量巨大但是銷量卻很少，在過去數年間蘇州二手房銷量只有 4000 套/月左右，這是由于蘇州地形為平原，城市土地資源充足，導致其優質地塊供應量大，優質地塊新房供給充足影響了二手房銷售。2020 年至今蘇州二手房成交數量處于震蕩下滑的狀態，但是其成交均價反而逐漸上漲，這是由于蘇州逐漸放開了二手房、新房限售限購，使大量核心區域二手房流入市場所致，這也反映了蘇州房產市場冷熱不均的現象。圖15：2020 年蘇州二手房成交 圖16：2022 年至今蘇州二手房成交 資料來源：中指云，民生證券研究

23、院 資料來源：中指云，民生證券研究院 3.2.2 二手房市場展望 預計隨著房產市場逐漸恢復以及外來人口流入，蘇州二手房市場會有一定好轉，但是由于蘇州的新一核四城戰略帶來的增量新房以及過大的二手房存量，使得蘇州二手房市場短期難以見到實質性改善。2200022500230002350024000245002500000.10.20.30.40.50.62020.012020.022020.032020.042020.052020.062020.072020.082020.092020.102020.112020.12成交套數(萬套）成交均價（元/平）250002600027000280002900

24、03000000.10.20.30.40.50.62022.012022.022022.032022.042022.052022.062022.072022.082022.092022.102022.112022.122023.01成交套數(萬套）成交均價（元/平）行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 12 4 蘇州土地市場情況 4.1 蘇州土拍現狀與變化 4.1.1 土拍情況 蘇州 2020 年以來土拍呈現推出地塊面積減少、均價上升的情況，從集中供地來看，蘇州 2022 年對集中供地進行調整，增加供地次數，減少單詞供地數量，隨著土地市

25、場轉冷，自 2021 年第 2 批集中供地發生流拍后，蘇州對于較少或者無競價房企的地塊采取延遲拍賣的策略，使其流拍率降低，但這也導致其成交土地數量與面積不斷減少、成交樓面單價不斷上升，土拍市場呈現兩極分化的局面，成交地塊集中在園區、新區傳統強勢板塊以及四大新城板塊，其中，工業園區地塊參拍熱情更高且能夠溢價成交，而次核心地塊則表現平靜，多為底價成交。表2：蘇州 2020 以來土拍情況 年度 推出土地宗數（宗）推出用地面積（萬平）成交土地宗數（宗）成交用地面積（萬平）成交樓面均價（元/平）流拍率 平均溢價率 2023 11 39.26 6 20.81 22454 0%6.07%2022 76 38

26、3.61 72 716.27 10243 0%1.86%2021 87 609.06 91 1029.22 8713 1.09%4.26%2020 157 826.99 146 1049.64 8578 0.68%7.47 資料來源：中指云,民生證券研究院 表3：蘇州 2021 以來集中供地情況 批次 推出土地宗數（宗）推出用地面積（萬平）成交土地宗數（宗）成交用地面積（萬平）成交樓面均價（元/平）流拍率 平均溢價率 2023第1批 11 39.26 6 20.81 22454 0%6.07%2022第5批 10 50.77 10 50.77 15839 0%4.76%2022第4批 20 8

27、9.21 18 77.67 12096 0%0.00%2022第3批 9 37.66 9 37.66 18405 0%3.00%2022第2批 22 123.28 20 114.91 13677 0%3.13%2022第1批 15 82.69 15 82.69 14194 0%2.99%2021第3批 26 192.68 25 177.33 10921 0%0.60%2021第2批 22 135.95 19 117.73 11997 5%1.26%2021第1批 28 224.13 28 224.13 10084 0%7.23%資料來源：中指云,民生證券研究院 4.1.2 競企結構 從競企結構

28、來看，蘇州 2021 年來集中供地土拍冷熱不均愈發顯著，工業園區、新區獅山以及四大新城等核心地塊競企眾多，部分可以溢價成交，其他地區如吳中、吳江、張家港等地則鮮有問津，大部分成交地塊由地方城投獲得，如吳中區行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 13 2021、2022 年集中供地推出 30 宗地，成交 26 宗，其中 23 宗由地方城投或國企購得，進入 2023 年，隨著房地產市好轉，吳江、吳中等弱勢板塊競企結構也有所好轉，2023 年第一次集中供地吳江區三宗地都由國央企購得。4.2 蘇州土地市場政策 4.2.1 目前政策 目前蘇州采取

29、一年五輪集中供地的土拍政策，競買保證金為 20%，姑蘇、高新區和吳江等地區出讓地塊出讓金繳納期限為 6 個月，目前全部地塊均未設地塊的市場指導價，土拍達到限價后采取現場搖號。4.2.2 政策變化 表4：蘇州土地政策變化 時間 政策 2021.04 響應“兩集中”政策，推出全年集中供地 2021.05 第一批次土拍采取“一次報價”，同一競買人不得參與同一地塊競買 2021.11 出讓保證金下調至30%，出讓金首付款比例降至50%2022.04 出讓保證金下調至20%，取消所有地塊市場指導價。2022.08 土拍地塊達到限價后不再采用一次報價，改用現場搖號。資料來源：中指云,民生證券研究院 行業專

30、題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 14 5 投資建議 蘇州的房地產市場，房企、城市和板塊或將持續分化，未來結構性分化或將成為蘇州房地產市場發展與城市演化的主要脈絡之一。核心片區的競爭更為激烈，對房企要求更高，相應地去化也更為順暢，均價也相對更高，國央企和有實力的民企具備較強優勢，A 股方面建議關注優質房企如規模大、投資能力強的地產龍頭保利發展、招商蛇口；拿地積極的金地集團、華發股份。行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 15 6 風險提示 1）政策變動風險：政策變動或將增加地產公司

31、的成本與開支，影響房地產市場與土地市場的正?；嘏?。2）房價下跌風險：房價或將會缺乏消費收入支撐，造成價格下降風險。3）市場波動風險：當前市場雖有回暖，但尚未企穩。行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 16 插圖目錄 圖 1：蘇州市行政區劃圖.3 圖 2：蘇州 2010-2021 人口.4 圖 3：蘇州 2010-2022 年 GDP.4 圖 4：蘇州一核四城發展布局.5 圖 5：高鐵新城核心：蘇州高鐵北站.6 圖 6：工業園區高貿新城.6 圖 7：吳江吳中太湖新城.6 圖 8：新區生態科技城.6 圖 9：蘇州房地產市場發展歷史.7 圖

32、10：2020 年以來蘇州房地產政策調整.8 圖 11：蘇州 2020 至今成交、供應套數（萬套）.9 圖 12：蘇州 2020 至今成交、供應面積及成交均價.9 圖 13：蘇州 2020 至今可售套數及去化周期.10 圖 14：蘇州 2020 至今可售面積與去化周期（面積口徑）.10 圖 15：2020 年蘇州二手房成交.11 圖 16：2022 年至今蘇州二手房成交.11 表格目錄 重點公司盈利預測、估值與評級.1 表 1：蘇州四大產業發展情況.4 表 2：蘇州 2020 以來土拍情況.12 表 3：蘇州 2021 以來集中供地情況.12 表 4：蘇州土地政策變化.13 行業專題研究/房地

33、產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 17 分析師承諾 本報告署名分析師具有中國證券業協會授予的證券投資咨詢執業資格并登記為注冊分析師，基于認真審慎的工作態度、專業嚴謹的研究方法與分析邏輯得出研究結論，獨立、客觀地出具本報告，并對本報告的內容和觀點負責。本報告清晰準確地反映了研究人員的研究觀點，結論不受任何第三方的授意、影響，研究人員不曾因、不因、也將不會因本報告中的具體推薦意見或觀點而直接或間接收到任何形式的補償。評級說明 投資建議評級標準 評級 說明 以報告發布日后的 12 個月內公司股價（或行業指數）相對同期基準指數的漲跌幅為基準。其中：A 股以滬

34、深 300 指數為基準；新三板以三板成指或三板做市指數為基準；港股以恒生指數為基準；美股以納斯達克綜合指數或標普500 指數為基準。公司評級 推薦 相對基準指數漲幅 15%以上 謹慎推薦 相對基準指數漲幅 5%15%之間 中性 相對基準指數漲幅-5%5%之間 回避 相對基準指數跌幅 5%以上 行業評級 推薦 相對基準指數漲幅 5%以上 中性 相對基準指數漲幅-5%5%之間 回避 相對基準指數跌幅 5%以上 免責聲明 民生證券股份有限公司（以下簡稱“本公司”）具有中國證監會許可的證券投資咨詢業務資格。本報告僅供本公司境內客戶使用。本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶。本報告僅為參考之用，并不

35、構成對客戶的投資建議，不應被視為買賣任何證券、金融工具的要約或要約邀請。本報告所包含的觀點及建議并未考慮個別客戶的特殊狀況、目標或需要，客戶應當充分考慮自身特定狀況，不應單純依靠本報告所載的內容而取代個人的獨立判斷。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本報告中的任何內容而導致的任何可能的損失負任何責任。本報告是基于已公開信息撰寫，但本公司不保證該等信息的準確性或完整性。本報告所載的資料、意見及預測僅反映本公司于發布本報告當日的判斷，且預測方法及結果存在一定程度局限性。在不同時期，本公司可發出與本報告所刊載的意見、預測不一致的報告，但本公司沒有義務和責任及時更新本報告所涉及的內容并通知客戶。在法

36、律允許的情況下，本公司及其附屬機構可能持有報告中提及的公司所發行證券的頭寸并進行交易，也可能為這些公司提供或正在爭取提供投資銀行、財務顧問、咨詢服務等相關服務，本公司的員工可能擔任本報告所提及的公司的董事?？蛻魬浞挚紤]可能存在的利益沖突，勿將本報告作為投資決策的唯一參考依據。若本公司以外的金融機構發送本報告，則由該金融機構獨自為此發送行為負責。該機構的客戶應聯系該機構以交易本報告提及的證券或要求獲悉更詳細的信息。本報告不構成本公司向發送本報告金融機構之客戶提供的投資建議。本公司不會因任何機構或個人從其他機構獲得本報告而將其視為本公司客戶。本報告的版權僅歸本公司所有，未經書面許可，任何機構或個人不得以任何形式、任何目的進行翻版、轉載、發表、篡改或引用。所有在本報告中使用的商標、服務標識及標記，除非另有說明，均為本公司的商標、服務標識及標記。本公司版權所有并保留一切權利。民生證券研究院：上海：上海市浦東新區浦明路 8 號財富金融廣場 1 幢 5F；200120 北京：北京市東城區建國門內大街 28 號民生金融中心 A 座 18 層；100005 深圳：廣東省深圳市福田區益田路 6001 號太平金融大廈 32 層 05 單元；518026