房地產行業全國調研系列報告之華中區域（二）：長沙特色調控引導房地產市場穩健發展-230519（17頁）.pdf

《房地產行業全國調研系列報告之華中區域（二）：長沙特色調控引導房地產市場穩健發展-230519（17頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《房地產行業全國調研系列報告之華中區域（二）：長沙特色調控引導房地產市場穩健發展-230519（17頁）.pdf（17頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 1 全國調研系列報告之華中區域（二）長沙：特色調控引導房地產市場穩健發展 2023 年 05 月 19 日 GDP 萬億城市，人口增量第一，收入水平靠前。長沙是湖南省省會，長江中游城市群中處于第一梯隊的中心城市。長沙市平面位置東西長，南北窄，總面積 11815.96 平方公里。2022 年，長沙常住人口 1042.06 萬人，新增 18.13 萬人，新增人口在全國位列第一，2022 年 GDP 13966.11 億元，人均 GDP 13.9萬元。居民人均可支配收入 58850 元，在全國排名第 22 名，中部六省會第一。

2、房地產市場特點：政策調控有效，房價穩定，各區發展均衡。長沙房地產政策調控起步早，限價嚴格，房價增長穩定，2020 年房價才突破萬元門檻，在同能級城市中房價屬于低位。目前從各區來看，長沙新房市場發展均衡，內五區房價差異不超過 1500 元。新房市場：（1）2022 年樓市利好政策不斷，調控節奏緊湊，支持改善購房需求，二套房的購買時限由網簽 6 年縮短為 4 年，恢復二套房契稅優惠，支持商改住盤活存量市場，下調首套個人住房公積金利率，遠城區、望城區、長沙縣放松限購。（2）22 年新房供銷規模驟降，23 年一季度回暖明顯，去化壓力下降。2022年長沙內五區商品住宅供應面積 897.79 萬平，同比下

3、降 34.57%，成交面積660.33 萬平，同比下降 45.72%，商品住宅成交均價 13947 元/平，同比增長14.73%。商品住宅出清周期由 22 年 12 月的 15.09 月縮短為 8.33 月。分區域來看，岳麓區成交量位居榜首，占比不斷增大，各區價格均有所上漲。土地市場：（1）土拍規則放松：除嚴查房企開發資質，禁馬甲，溢價上限不變外，對企業拿地門檻降低，土地保證金比例下調，配建要求少，限價地比例下降，開啟品質定價。（2）土拍情況：供銷齊跌，地價保持，岳麓和望城占 7 成。2022 年長沙完成四批次集中供地，推出建面 1099.78 萬平，同比下降 46.07%，成交建面 1047

4、.88 萬平，同比下降 24.03%，成交樓面均價 4450 元/平，與去年持平，岳麓和望城區為主力，共占近七成。房企拿地謹慎，國央企托底拿地。投資建議：建議關注深耕長沙，在中心城區優質項目較多，在近期銷售熱度提升中表現好且拿地意愿較高的優質房企華潤置地、招商蛇口、中海地產；拿地積極的保利發展。風險提示：政策變動風險，房價下跌風險，市場波動風險。重點公司盈利預測、估值與評級 代碼 簡稱 股價（元）EPS（元）PE（倍）評級 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 1109.HK 華潤置地 32.10 3.94 4.42 4.89 8 1 1 -001979.SZ

5、 招商蛇口 12.87 0.55 0.90 1.30 58 4 3 -0688.HK 中國海外發展 17.94 2.13 2.53 2.78 15 2 2 -600048.SH 保利發展 13.55 1.53 1.83 1.89 9 7 7 推薦 資料來源：wind，民生證券研究院;（注：股價數據采用 5 月 19 日股價；匯率換算為 1HKD=0.9RMB；華潤置地、招商蛇口、中國海外發展采用 wind 一致預期）推薦 維持評級 分析師 李陽 執業證書：S0100521110008 電話：15270997227 郵箱：liyang_ 研究助理 陳立 執業證書：S0100122080002 電

6、話：18817507365 郵箱：chenli_yjmszq,com 研究助理 徐得尊 執業證書：S0100122080038 電話：13818319641 郵箱： 相關研究 1.全國調研系列報告之長三角區域（三）：合肥：全面邁入競品質，節后回暖持續性需觀察-2023/03/24 2.全國調研系列報告之長三角區域（二）：南京：新房回暖，改善先行-2023/03/12 3.全國調研系列報告之長三角區域（一）：蘇州：冷熱兩極分化，非核心區域復蘇仍需觀察-2023/03/07 行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 2 目錄 1 城市宏觀：GD

7、P 萬億城市，人口增量第一，收入水平靠前.3 2 房地產市場：各區發展均衡，調控緊湊，一季度回暖明顯.6 2.1 市場特點：政策調控有效，房價穩定，各區發展均衡.6 2.2 樓市政策：調控節奏緊湊，改善購房需求.8 2.3 新房供銷規模腰斬，一季度回暖明顯，去化壓力下降.8 3 政策與土地市場：限價放松，地方國企兜底拿地.11 3.1 地市政策：拿地門檻降低，限價放開，開啟“品質時代”.11 3.2 土地成交：供銷齊跌，地價上升，地方平臺兜底.11 4 投資建議.14 5 風險提示.15 插圖目錄.16 表格目錄.16 FZgVZYkWeXFZkZ2VmU9YaQaO8OsQqQpNpMlOm

8、MsPjMmOtR9PrRwPxNnQpNwMsRpO行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 3 1 城市宏觀：GDP 萬億城市，人口增量第一，收入水平靠前 長沙市是湖南省省會，長江中游城市群中處于第一梯隊的中心城市。長沙平面位置東西長，南北窄，全市 6 個區、1 個縣、2 個代管縣級市，總面積 11815.96平方公里，占湖南省面積的 5.6%。根據長沙市國土空間總體規劃（2021-2035 年），長沙提出“一軸一帶四走廊、一核兩副十組團、一脈兩屏六綠楔”的國土空間總體格局，規劃形成“中心城市-副中心城市-鄉鎮-村莊（社區）”的城鄉體系

9、。中心城區即主城區，包括芙蓉區、天心區、開福區、雨花區全域，望城區、岳麓區和長沙區的部分街鎮，是城市核心功能區；副中心城市，包括瀏陽和寧鄉兩個副中心城市，作為全市重要增長極。圖1：長沙是長江中游城市群主要城市之一 圖2：長沙市國土空間格局規劃圖 資料來源：長沙自然資源和規劃局，民生證券研究院 資料來源：長沙自然資源和規劃局，民生證券研究院 根據統計公布數據顯示，長沙2022 年GDP 13966.11億元，同比增長4.5%，占湖南省 GDP 的 28.7%，GDP 全國排名第十五名，人均 GDP 13.9 萬元；從增速來看，除 2021 年略低于全國增速 8.4%外，其余年份增速均高于全國平均

10、增速。分區域來看，雨花區 GDP 2478 億元位居第一，所有城區 GDP 均超千億。長沙產業體系分為七大支柱產業和五大戰略新興產業，其中工程機械和文化創意為五千億級產業，電子信息、新材料和旅游為三千億級產業。分產業看，第三產業貢獻不斷提高。2022 年長沙第一產業增加值 451.30 億元，比上年增長 3.6%;第二產業增加值 5589.58 億元，增長 6.2%，其中高技術制造業增加值同比增長 16.6%；第三產業增加值 7925.24 億元，增長 3.4%。第一、二、三產業對經濟增長的貢獻率分別為2.8%、53.6%和43.6%，第三產業占比從2010年的48.33%提高的2022年的

11、56.75%。行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 4 圖3：長沙 GDP 走勢 圖4：長沙三次產業占比趨勢 資料來源：湖南統計局，民生證券研究院 資料來源：湖南統計局，民生證券研究院 圖5：長沙各區重點產業布局 資料來源：前瞻研究院，民生證券研究院 受城市競爭力影響，長沙市人口規模不斷擴大，屬于人口流入型城市，外來人口主要來自湖南省其他城市。2022 年，長沙常住人口 1042.06 萬人，比上年末增長 1.8%，新增人口 18.13 萬人，新增人口在全國已公布數據城市中暫位列第一；城鎮人口 867.72 萬人，城鎮化率為 83.27

12、%，按戶籍人口計算，人口出生率為7.84，死亡率為 7.25，自然增長率為 0.59。長沙市教育資源豐富全市有52 所高校，高校在校學生 76.24 萬。根據長沙市國土空間總體規劃（2021-2035年），到 2035 年全市常住人口規?？刂圃?1400 萬人左右，也就是平均每年新增27 萬人左右，加上 2023 年開始實行的人才購房新政策，長沙的人口流入勢必會更快。居民收入水平全國靠前，城鄉居民收入相對差距逐漸縮小。2022 年長沙居民人均可支配收入 58850 元，遠高于湖南省人均可支配收入 34036 元，在全國排名第 22 名，中部六省會城市中位列第一。其中城鎮居民人均可支配收入 65

13、190 元，同比增長 4.9%，農村人均可支配收入 40678 元，同比增長 6.5%。從增速來看，除 2016 和 2017 外，農村同比增速均高于城鎮增速，城鄉收入差距在不斷縮小。其中雨花區人均可支配收入達 70239 元，穩居中西部省份城區第一，芙蓉區、天0%5%10%15%20%05,00010,00015,0002010201120122013201420152016201720182019202020212022長沙GDP(萬億)GDP同比長沙GDP同比全國0%20%40%60%80%100%第三產業占比第二產業占比第一產業占比 行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格

14、，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 5 心區、岳麓區、也均在 69500 元以上。圖6：長沙市 2022 年人口增量位列全國第一 圖7：長沙人均可支配收入走勢 資料來源：湖南統計局，民生證券研究院 資料來源：湖南統計局，民生證券研究院 02004006008001,0001,200戶籍人口（萬人）常住人口（萬人）注：2022年長沙戶籍人口官方未公布0%5%10%15%20%25%02000040000600002010201120122013201420152016201720182019202020212022農村居民人均可支配收入（元）城鎮居民人均可支配收入（元）同比增速農村同比增

15、速城鎮 行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 6 2 房地產市場：各區發展均衡，調控緊湊，一季度回暖明顯 2.1 市場特點：政策調控有效，房價穩定，各區發展均衡 受益于政府有力的調控政策，長沙 20 年房價漲幅平穩。1999 年至 2002 年，長沙房地產市場化剛剛起步，開始出現大批量商品房；2003 年至 2007 年，房價溫和上漲；2008 年至 2011 年，房地產進入黃金發展時期，均價突破 6000 元/平；2012 年至 2016 年，長沙開始逐步限購限價，房價總體平穩，維持在 6000 元/平左右；2017 年長沙成為“四限

16、”城市，2018 年長沙“625”新政史上最嚴格限售政策出臺至今，房價保持緩慢上升態勢，成交量保持穩定，2020 年商品房均價突破萬元。圖8：長沙房地產發展歷程 資料來源：湖南統計局，民生證券研究院 房地產開發投資占比長期保持在合理值。從開發投資來看，長沙近 10 年房地產開發投資占全市固定投資占比處于 20%的合理區間，而且在增速方面保持了一定的積極性，房地產開發投資增速除 2018 年外均高于全社會固定投資增速。2022年房地產開發投資達 2424.93 億元，同比增長 8.4%，占固定投資額的 21.6%。房屋市場供應稍呈供不應求，從銷供比來看，2014 年-2020 年期間，長沙商品住

17、宅銷供比均大于1,2016年達到1.84,2018年達到1.53，2021-2022開始稍下降，總的來看整體稍有供不應求。長沙房地產市場化起國發18號為確定房地產為支柱產金融危機，成交量縮減適度的財政和貨幣政策房地產迎來黃金時期限購啟動，利率上浮，成交萎縮15-16年利率下降、信貸寬松去庫存階段成交量處于高位進行“四限”城市，成交量下降長沙“625”新政調控全面升級，此后嚴格控制限價受疫情、行業影響成交量銳減0200040006000800010000120000500100015002000250030001999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 200

18、7 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022商品房銷售面積（萬平）商品房銷售均價（元/平）行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 7 圖9：長沙房地產開發投資投入穩定 圖10：長沙商品住宅供求趨勢 資料來源：湖南統計局，民生證券研究院 資料來源：湖南統計局，民生證券研究院 得益于限制性政策出臺早，長沙房價低于同等能級城市房價。2011 年限購開始，長沙就采取比較嚴格的限價政策，2011-2015 年期間，長沙的房價平穩在 6000元

19、/平。2018 年，“625 新政”出臺，這個被稱之為長沙“史上最強”的調控方案，對限售、限購、限貸進行全面升級。從 2022 年全國新一線城市來看，中指數據顯示，長沙商品住宅的成交均價 13947 元/平，僅高于鄭州，遠低于杭州的 40821元/平，位于新一線城市的低位。圖11：新一線城市 2022 年商品住宅成交價格（元/平）資料來源：中指數據，民生證券研究院 由于多中心組團發展模式，住房需求有效分散，長沙新房市場發展較為均衡。長沙自 1990 年就提出多中心、分散組團的發揮模式，多核心組團減輕了城市從“核心-邊緣”的區位價值遞減，提高了外圍城區居住價值，避免了中心城區住房需求旺盛的問題。

20、根據安居客統計，2023 年 3 月長沙市內五區中，岳麓區商品住宅銷售均價最高，為 13381 元/平，開福區銷售均價最低 11861 元/平，內五區均價差異不超過 1500 元，與較遠的望城價差不超 5000 元。0%5%10%15%20%25%30%05001,0001,5002,0002,5003,000房地產開發投資額（億元）房地產開發投資占固定投資額占比00.511.5202004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000銷售面積（萬平）供應面積（萬平）銷供比1394705,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00

21、040,00045,000杭州南京東莞蘇州寧波成都佛山合肥西安天津青島武漢重慶長沙鄭州 行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 8 2.2 樓市政策：調控節奏緊湊，改善購房需求 2022 年長沙市樓市政策調控緊密，多方面多角度刺激購房需求；核心區政策總體微松，郊區放松限購。2022 年，長沙樓市促銷政策不斷，基本與中央調控節奏保持一致，縮短二套房的購買時限，由網簽 6 年縮短為 4 年，恢復二套房契稅優惠 90m 及以下按 1%，90m 以上按 2%，支持改善購房的需求；支持商改住、以租換購等盤活存量市場；同時下調首套個人住房公積金利率，

22、升級人才政策等?？偟膩碚f，核心區的限購限貸政策總體微松，郊區如望城人才政策、長沙縣的十二條舉措等政策放松限購。圖12：長沙市 2022 年房地產政策調控 資料來源：湖南世聯行，民生證券研究院 2.3 新房供銷規模腰斬，一季度回暖明顯，去化壓力下降 2022 年長沙內五區商品住宅供應面積 897.79 萬平，同比下降 34.57%，成交面積 660.33 萬平，同比下降 45.72%，商品住宅成交均價 13947 元/平，同比增長 14.73%。從銷供比來看，2022 年銷供比為 0.7，市場整體處于供過于求的狀態。從月份來看，2022 年二季度成交規模最大，但四個季度成交量差異不大，僅有 7

23、月開發商以價換量，出現較大的供不應求趨勢。隨著國民經濟整體向好，全國房地產行業回暖，開發商以促回款動作為主降低房價，2023 年一季度長沙房地產回暖明顯，內五區商品住宅成交量 195.6 萬平，同比增長 27.91%，環比 2022年四季度環比增長 13.56%。供應方面受宏觀經濟面向好，新政策不斷刺激和疫情積壓需求釋放等多重影響，我們預計 23 年二季度有不少優質項目入市，預計在二季度會迎來供應小高峰。行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 9 圖13：2020-至今長沙內五區商品住宅供銷量價表現 資料來源：中指數據，民生證券研究院 長

24、沙自 2021 年起商品住宅庫存整體微弱下降趨勢，2022 年下半年受疫情和行業影響，商品住宅成交規模不斷縮減，庫存走高，但 2023 年一季度供少需多，庫存下降明顯。自 2021 年長沙內五區出清周期不斷拉長，一路從 5 個月增至 15個月，但是整體處于合理區間，年后縮短態勢明顯，去化壓力稍有下降，2023 年3 月出清周期為 8.33 月。圖14：長沙內五區商品住宅月度庫存走勢 圖15：長沙內五區出清周期年后縮短態勢明顯 資料來源：中指數據，民生證券研究院 資料來源：中指數據，民生證券研究院 分區域來看，岳麓區成交位居榜首，占比不斷增大。成交面積方面，2022 年長 沙 岳 麓 區、雨 花

25、 區、開 福 區、天 心 區、芙 蓉 區 成 交 分 別 占45.5%/20.9%/18.5%/10.4%/4.8%。近五年岳麓區占據成交榜首，而且成交正比不斷增大。雨花區相對發展比較成熟，整體供應有限，占比有所下降，芙蓉區和天心區受區域大小限制，成交占比較小。從價格上來看，各區域同比 2021 年均有所上漲。芙蓉區、岳麓區上漲超過 10%。02000400060008000100001200014000160001800003060901201501802102020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020

26、年10月2020年11月2020年12月2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月供應面積（萬平）成交面積（萬平）成交價格（元/平）0246802004006008002020年1月2020年4月2020年7月2020年10月2021年1

27、月2021年4月2021年7月2021年10月2022年1月2022年4月2022年7月2022年10月2023年1月庫存面積（萬平）庫存套數（萬套）02468101214162020年1月2020年4月2020年7月2020年10月2021年1月2021年4月2021年7月2021年10月2022年1月2022年4月2022年7月2022年10月2023年1月2023年4月出清周期（月）行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 10 圖16：長沙內五區成交占比（按面積計算）圖17：2022 年長沙內五區新房均價變化 資料來源：中指數據，民

28、生證券研究院 資料來源：中指數據，民生證券研究院 39.9%36.9%43.8%46.7%45.5%0%20%40%60%80%100%20182019202020212022芙蓉區天心區雨花區開福區岳麓區16.9%11.9%11.5%9.3%4.7%0%5%10%15%20%11,00012,00013,00014,00015,00016,000芙蓉區岳麓區雨花區天心區開福區成交價格(元/平)同比 行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 11 3 政策與土地市場：限價放松，地方國企兜底拿地 3.1 地市政策：拿地門檻降低，限價放開，開啟

29、“品質時代”2022 年長沙市土拍規則不斷放松，拿地資金門檻降低。2022 年長沙土拍規則在保持 2021 年的嚴查房企開發資質，禁馬甲，溢價上限 15%不變下，進一步放松土拍門檻，如 2021 年對競拍房企有產業引入要求高的規則消失，雙限地塊下降，配建要求降低除部分配建小學、道路外，多為常規配建，統一下調土地保證金比例為 20%（長沙以往的土地保證金比例一般在 50%）。限價進一步放開，開啟定價時代，邊緣板塊限價水平提高。相比于 2021 年，長沙 2022 年的限價地塊比例不斷下降，首次出現根據開發品質等因素進行價格監制。按成交的土地計算，2021 年明確限價地 53 宗，13 宗為價格監

30、制（不限價），不限價地占比 20%；2022明確限價地 44 宗，15 宗為價格監制，15 宗為品質定價（根據開發品質等因素進行價格監制），不限價地占比 40%，不限價地塊占比顯著提升，尤其是第四批土拍中 13 宗地塊中 9 宗未明確限價，占比由 18%激增至 69%。此外，各板塊內細分區域的限價水平有所提升，如望城等邊緣塊，含浦漲幅 820 元/平，濱水新城大澤湖片漲幅 420 元/平等。競自持租賃地塊比例上升。按成交的宗數計算，2021 年成交的 66 宗中競自持租賃地 29 宗，占比 44%；而在 2022 年 72 宗成交的土地中競自持租賃地 59 宗，占比 72%，占比較 2021

31、年提升 28 個百分點，其中第三批次中競自持租賃地占比高達 95%。圖18：長沙“兩集中”供地限價地塊對比（按宗數）圖19：長沙“兩集中”供地競自持租賃用地情況（宗）資料來源：湖南世聯行，民生證券研究院 資料來源：湖南世聯行，民生證券研究院 3.2 土地成交：供銷齊跌，地價上升，地方平臺兜底 長沙土地供銷量規模雙跌，價格持續上升。2022 年長沙完成四批次集中供地（實際為 5 批次，由于第三批次僅 1 宗土地，將第三和第四批次合為一次），推出76 中，成交 72 宗，推出建面 1099.78 萬平，同比下降 46.07%，成交建面 1047.88萬平，同比下降 24.03%，成交樓面均價 44

32、50 元/平，與去年持平。其中涉宅用地成交 70 宗，成交建面 1038.90 萬平，占比高達 99.1%，純住宅用地 20 宗，剩下2 宗為商業供地。從涉宅用地（包括非集中供地），2022 年長沙六區一縣涉宅用地24821137184912321900067200100000010203021年第一批 21年第二批 21年第三批 22年第一批 22年第二批 22年第三批 22年第四批限價地價格監制品質定價按改善性住房價價格監制1598181220945%90%35%82%75%95%69%0%20%40%60%80%100%051015202521年第一批 21年第二批 21年第三批 22年

33、第一批 22年第二批 22年第三批 22年第四批競自持租賃宗數占比 行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 12 供銷規?；狙鼣?，樓面均價保持持續上升趨勢，微升 3%。分區域來看，岳麓區成交建面 436.62 萬平，占比 42.55%，望城區、雨花區、天心區占比分別為 27.99%、11.46%，6.10%。圖20：長沙 2022 年六區一縣涉宅用地供銷量價 圖21：2022 年長沙各區土拍成交建面占比 資料來源：中指數據，民生證券研究院 資料來源：中指數據，民生證券研究院 分批次來看，2021 年長沙土地集中拍賣市場明顯轉冷，成交金額

34、縮水，溢價率走低。2021 年三批次土地出讓金分別為 381.22/88.48/143.96 億元，溢價率分別為 7.48%/0/0.91%。2022 全年長沙土地市場處于低位運行，多數以底價成交，溢價率持續走低。全年僅 4 宗土地遭遇熔斷，成交的 70 宗土地中僅有 7 宗溢價，四批次溢價率分別為 2.59%/2.4%/0/1.54%。國央企為拿地主力，本土國資企業托底拿地占比，品牌民企拿地謹慎。2022 年全國品牌央企拿地建面 575 萬，地方國資企業，483 萬，民企拿地 159 萬。四次土拍中國央企拿地均占 7 成以上，地方國資平臺企業勇挑大梁，其中在第三批土拍中以望城投建、長沙水利投

35、資發展為主地方國資企業拿地金額占 63%；雖然品牌民企拿地熱情不高，但長沙本土民企拿地比例不斷上升。圖22：長沙“兩集中”各批次成交建面及土地出讓金 圖23：長沙“兩集中”各批次成交宗數（宗）資料來源：中指數據，民生證券研究院 資料來源：中指數據，民生證券研究院 3179347235994163428801,0002,0003,0004,0005,00005001,0001,5002,0002,5003,00020182019202020212022推出規劃建面(萬平)成交規劃建面(萬平)成交樓面均價(元/平)42.55%27.99%11.46%6.10%5.10%4.03%2.75%岳麓區望

36、城區雨花區天心區開福區芙蓉區長沙縣381.2288.48143.96173.93141.0372.9178.41010020030040050002004006008001,000成交建面（萬平）土地出讓金（億元）33102322162113010203040成交宗數 行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 13 圖24：2022 年長沙土拍各類企業拿地金額占比 資料來源：中指數據，民生證券研究院 總的來說，2022 年長沙土地市場熱度較低，政府供地數量減少，2023 年或將加大土地供應；土拍規則會進一步放松，圍繞品質定價會進一步放開限價

37、，如 3月發布的土地掛牌顯示出大王山地段限價，其他地塊未設限價；在 2023 年房地產行業回暖，房企資金情況得到改善的情況下，我們預計參與拿地熱情會回歸。53.3%35.7%13.6%41.3%34.2%41.6%63.0%45.9%7.9%18.0%9.0%4.7%4.8%14.4%12.8%0%20%40%60%80%100%22年第一批22年第二批22年第三批22年第四批國央企外來國企本土民企外來民企本土 行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 14 4 投資建議 建議關注深耕長沙，在中心城區優質項目較多，在近期銷售熱度提升中表現好

38、且拿地意愿較高的優質房企華潤置地、招商蛇口、中海地產；拿地積極的保利發展。表1：重點公司盈利預測、估值與評級 代碼 簡稱 股價（元）EPS（元）PE（倍）評級 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 1109.HK 華潤置地 32.10 3.94 4.42 4.89 8 1 1 -001979.SZ 招商蛇口 12.87 0.55 0.90 1.30 58 4 3 -0688.HK 中國海外發展 17.94 2.13 2.53 2.78 15 2 2 -600048.SH 保利發展 13.55 1.53 1.83 1.89 9 7 7 推薦 資料來源：wind，

39、民生證券研究院;（注：股價數據采用 5 月 19 日股價；匯率換算為 1HKD=0.9RMB；華潤置地、招商蛇口、中國海外發展采用 wind 一致預期）行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 15 5 風險提示 1）政策變動風險。為刺激需求端增長，長沙政府放松了限購限貸政策，未來樓市復蘇，土地和住宅銷售政策或重新收緊；2）房價下跌風險。長沙房價因改善戶型成交多而結構性上漲，若剛需恢復，均價或再次回落；3）市場波動風險。長沙一季度樓市銷售初步回升，但行情暫未企穩，銷售回暖速度或將不及預期。行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格

40、，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 16 插圖目錄 圖 1：長沙是長江中游城市群主要城市之一.3 圖 2：長沙市國土空間格局規劃圖.3 圖 3：長沙 GDP 走勢.4 圖 4：長沙三次產業占比趨勢.4 圖 5：長沙各區重點產業布局.4 圖 6：長沙市 2022 年人口增量位列全國第一.5 圖 7：長沙人均可支配收入走勢.5 圖 8：長沙房地產發展歷程.6 圖 9：長沙房地產開發投資投入穩定.7 圖 10：長沙商品住宅供求趨勢.7 圖 11：新一線城市 2022 年商品住宅成交價格（元/平）.7 圖 12：長沙市 2022 年房地產政策調控.8 圖 13：2020-至今長沙內五區商品住宅

41、供銷量價表現.9 圖 14：長沙內五區商品住宅月度庫存走勢.9 圖 15：長沙內五區出清周期年后縮短態勢明顯.9 圖 16：長沙內五區成交占比（按面積計算）.10 圖 17：2022 年長沙內五區新房均價變化.10 圖 18：長沙“兩集中”供地限價地塊對比（按宗數）.11 圖 19：長沙“兩集中”供地競自持租賃用地情況（宗）.11 圖 20：長沙 2022 年六區一縣涉宅用地供銷量價.12 圖 21：2022 年長沙各區土拍成交建面占比.12 圖 22：長沙“兩集中”各批次成交建面及土地出讓金.12 圖 23：長沙“兩集中”各批次成交宗數（宗）.12 圖 24：2022 年長沙土拍各類企業拿地

42、金額占比.13 表格目錄 重點公司盈利預測、估值與評級.1 表 1：重點公司盈利預測、估值與評級.14 行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 17 分析師承諾 本報告署名分析師具有中國證券業協會授予的證券投資咨詢執業資格并登記為注冊分析師，基于認真審慎的工作態度、專業嚴謹的研究方法與分析邏輯得出研究結論，獨立、客觀地出具本報告，并對本報告的內容和觀點負責。本報告清晰準確地反映了研究人員的研究觀點，結論不受任何第三方的授意、影響，研究人員不曾因、不因、也將不會因本報告中的具體推薦意見或觀點而直接或間接收到任何形式的補償。評級說明 投資建議

43、評級標準 評級 說明 以報告發布日后的 12 個月內公司股價（或行業指數）相對同期基準指數的漲跌幅為基準。其中：A 股以滬深 300 指數為基準；新三板以三板成指或三板做市指數為基準；港股以恒生指數為基準；美股以納斯達克綜合指數或標普500 指數為基準。公司評級 推薦 相對基準指數漲幅 15%以上 謹慎推薦 相對基準指數漲幅 5%15%之間 中性 相對基準指數漲幅-5%5%之間 回避 相對基準指數跌幅 5%以上 行業評級 推薦 相對基準指數漲幅 5%以上 中性 相對基準指數漲幅-5%5%之間 回避 相對基準指數跌幅 5%以上 免責聲明 民生證券股份有限公司（以下簡稱“本公司”）具有中國證監會許

44、可的證券投資咨詢業務資格。本報告僅供本公司境內客戶使用。本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶。本報告僅為參考之用，并不構成對客戶的投資建議，不應被視為買賣任何證券、金融工具的要約或要約邀請。本報告所包含的觀點及建議并未考慮個別客戶的特殊狀況、目標或需要，客戶應當充分考慮自身特定狀況，不應單純依靠本報告所載的內容而取代個人的獨立判斷。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本報告中的任何內容而導致的任何可能的損失負任何責任。本報告是基于已公開信息撰寫，但本公司不保證該等信息的準確性或完整性。本報告所載的資料、意見及預測僅反映本公司于發布本報告當日的判斷，且預測方法及結果存在一定程度局限性。在不同

45、時期，本公司可發出與本報告所刊載的意見、預測不一致的報告，但本公司沒有義務和責任及時更新本報告所涉及的內容并通知客戶。在法律允許的情況下，本公司及其附屬機構可能持有報告中提及的公司所發行證券的頭寸并進行交易，也可能為這些公司提供或正在爭取提供投資銀行、財務顧問、咨詢服務等相關服務，本公司的員工可能擔任本報告所提及的公司的董事?？蛻魬浞挚紤]可能存在的利益沖突，勿將本報告作為投資決策的唯一參考依據。若本公司以外的金融機構發送本報告，則由該金融機構獨自為此發送行為負責。該機構的客戶應聯系該機構以交易本報告提及的證券或要求獲悉更詳細的信息。本報告不構成本公司向發送本報告金融機構之客戶提供的投資建議。本公司不會因任何機構或個人從其他機構獲得本報告而將其視為本公司客戶。本報告的版權僅歸本公司所有，未經書面許可，任何機構或個人不得以任何形式、任何目的進行翻版、轉載、發表、篡改或引用。所有在本報告中使用的商標、服務標識及標記，除非另有說明，均為本公司的商標、服務標識及標記。本公司版權所有并保留一切權利。民生證券研究院：上海：上海市浦東新區浦明路 8 號財富金融廣場 1 幢 5F；200120 北京：北京市東城區建國門內大街 28 號民生金融中心 A 座 18 層；100005 深圳：廣東省深圳市福田區益田路 6001 號太平金融大廈 32 層 05 單元；518026