第一太平戴維斯：納新·啟勢-中國寫字樓市場報告(24頁).pdf

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1、 1 納新 啟勢 聚焦 | 2019 中國寫字樓市場報告 2 歡迎閱讀第一太平戴維斯中國寫字樓報告 3 首先感謝您對第一太平戴維斯 2017 年中國寫字樓報告的支持，本報告為第二期發布。 在上期報告中，我們精選了中國 20 個主要城市的寫字樓市場，并對每個城市的商務區 進行了剖析。本期我們將更多聚焦于需求層面和市場趨勢，并對表現搶眼或處于轉折點 的熱門市場進行重點分析。 中國寫字樓市場正繼續發展和演變。過去三年以來，寫字樓市場供應過剩、去中心化、 城市更新、 聯合辦公擴張等一直是談論的焦點。 2018年， 聯合辦公紛紛進駐傳統寫字樓。 同時，樓宇經濟、IT 行業租賃需求見漲、房地產科技、健康與

2、可持續性的重要性也日益 提升盡管這些主流市場特征并非適用于所有城市。而針對這些市場，我們也將探究 其背后原因，并對未來走勢進行預測。 希望本期中國寫字樓報告能對您有所裨益。 JAMES MACDONALD 第一太平戴維斯市場研究部主管 歡迎閱讀第一太平戴維斯中國寫字樓報告 4 6.6% 國內生產總值年增長率 52% 服務業占比國內生產總值 60% 城鎮化率 4.9% 失業率 39,300元人民幣 城鎮居民人均可支配收入 38萬億人民幣 社會消費品零售總額 4,484公里 軌道交通運營里程 * 12萬億人民幣 房地產開發投資 1,350億美元 實際利用外資 760萬人 高等教育畢業生人數 * 1

3、1個 自由貿易區 120家中國企業 2018 年財富世界 500 強 總數位居全球第二 2018 年中國經濟數據 來源 國家統計局，交通運輸部，財富雜志，第一太平戴維斯研究部 * 為 2017 年數據 每年年初的“兩會”通常是全年的經濟風向標，2018 年亦是如此。 2018 年政府工作報告明確提出“堅決打好三大攻堅戰”，即防范和化解金融風險、加大精準扶貧力度、繼續推進污染防治。 在防范金融風險的同時，政府也出臺了減稅降費等一系列激勵性政策，為企業注入活力。 在房地產市場放緩和信貸環境收緊的大背景下，2018 年中國經濟仍取得了 6.6% 的同比增長，高于 6.5% 的年度增長預期，這主 要得

4、益于金融創新和 IT 行業高速發展的帶動。 經濟展望 5 您或貴公司預計 2018 年行業市場增長與 2017 年相比如何？ 來源 中國美國商會 & 貝恩公司，2018 中國商務環境調查報告， 第一太平戴維斯研究部 預計未來經濟增長動力將主要來自于如互 聯網 +、大數據、人工智能及其他高新技 術等新興產業的蓬勃發展；通過提高個人 所得稅起征點和調整部分品類消費品的進 口關稅進一步提振消費，化解過剩產能及 債務股權置換等財政政策。中國政府還致 力于減輕企業稅負，去除繁文縟節，鼓勵 創新，加大研發投入。 中國美國商會和貝恩公司在中美貿易戰爭 端之前聯合發布的2018 中國商務環境調 查報告中，對美

5、國企業 2017 年在華營運 業績以及 2018 年發展計劃做了調查。 國內消費的增長和中產階級的崛起正在推 動中國各行業的增長。生態環境保護、數 字科技、電子商務和中國企業的全球化都 將對這些行業產生重大影響。 0%20%40%60%80%100% 2017 2018 0-5%5-10%10-20%20% 您或貴公司預計 2018 年行業市場增長與 2017 年相比如何（按細分行業）？ 來源 中國美國商會 & 貝恩公司2018 中國商務環境調查報告， 第一太平戴維斯研究部 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% / / / / / 0-5%5-10%10-20%2

6、0% 消費行業 工業和資源行業 技 術 和 其 他 研 發 行 業 服 務 行 業 消 費 行 業 工 業 和 資 源 行 業 技術和其他研發行業 6 隨著各城市寫字樓市場日益成熟，城市內部形成了商務區，同時各 地政府致力打造行業集聚區也使得城市之間的特征定位愈加凸顯。 以一線城市為例，北京作為中國政治和文化中心的地位不可動搖， 廣州著力打造電子商務中心城市，深圳不斷集聚技術創新優勢，上 海則以國際金融、航運和貿易中心為定位。 根據國家發改革的發展規劃，北京、天津、上海、重慶、廣州、成都、 武漢、鄭州和西安這九個城市被列為國家中心城市。這九個城市都 有各自的定位和特定的產業導向，但主導當地寫字

7、樓市場的行業卻 不盡相同。右圖列出了九個國家中心城市的定位，并對比了主導各 城市甲級寫字樓市場的前三大行業。 行業 一線城市 重要程度 二 / 三線城市 重要程度 內資企業 發展潛力 外資企業 發展潛力 金融 制造 能源與原材料 專業服務 零售及貿易 交通 信息技術 健康醫療 房地產 商務中心及 共享辦公 消費者服務 公共機構 傳媒及娛樂 公共事業 聯合大企業 西安 西部地區經濟 / 對外交往 / 科創中心 金融 / IT / 專業服務 成都 科技 / 文創 / 對外交往中心 金融 / 專業服務 / IT 重慶 金融 / 商貿物流 / 科技創新 金融 / 房地產 / 專業服務 需求分析 來源

8、第一太平戴維斯研究部 需求及租戶 6 7 成都 科技 / 文創 / 對外交往中心 金融 / 專業服務 / IT 重慶 金融 / 商貿物流 / 科技創新 金融 / 房地產 / 專業服務 鄭州 交通樞紐 金融 / 專業服務 / 制造 天津 環渤海地區經濟中心 / 港口 / 航運 / 物流 金融 / 房地產 / 貿易 城市定位 甲級寫字樓主導行業 上海 國際金融中心 / 航運 金融 / 制造 / 專業服務 北京 政治 / 文化中心 金融 / IT / 專業服務 廣州 商貿 金融 / IT / 貿易 武漢 工業 / 科教 金融 / 專業服務 / 房地產 7 8 重點增長行業 行業是中國寫字樓市場的需求

9、主力，這幾乎在國 內所有城市都得到了體現。其中以傳統金融機 構的承租面積最多他們傾向于租賃或購買優質甲級寫字 樓，抑或在可以彰顯企業形象的黃金地段、金融產業聚集區 自建總部大樓。這類租戶對高位租金和租金波動的承受能力 較高。計劃建立區域總部的商業銀行和保險公司通常對辦公 空間有較大需求，許多 5,000 平方米以上大面積的租賃成交 來自傳統金融行業即為佐證；這些用戶自用購買的可能性也 較大。隨著這些金融大企業不斷擴張，其亦傾向于將分支或 后勤部門選址 / 搬遷至次級或非核心商務區。 防范金融風險是中央政府的關鍵任務之一，新興金融行業尤 其是金融科技和 P2P 公司因而面臨越來越大的監管壓力。截

10、 至 2018 年末，中國境內 P2P 公司總數同比減少 54%。在監 管加碼、流動性趨緊的大環境下，P2P 市場加速整合，能夠 生存下來的平臺往往具有相當實力，盡管一些業主仍對這類 租戶的入駐穩定性表示擔憂。 2018 年，股市的疲軟表現對小型券商、基金和資產管理公 司的擴張計劃造成沖擊。2018 年全年，上證指數和深證指 數分別下跌 25% 和 34%。嚴峻的外部經濟環境、信貸緊縮 和中小企業抵押補充貸款，導致股市在 2018 年大部分時間 表現不盡人意。但中央對中小企業的重視和政策扶持（如優 化融資環境）或有助于市場逐步回歸正軌，預計 2019 年金 融服務業將迎來健康增長。隨著中國加快

11、推進金融業改革和 對外開放，推動資管行業專業化，屆時對辦公空間的需求預 期也將有所回升。 金融 主要城市甲級寫字樓市場金融業租戶占比 上海 38% 重慶 35%* 廣州 24% 深圳 38% 北京 37% 成都 24% 來源 網貸之家， 第一太平戴維斯研究部 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 141147151157161167171177181187 網貸行業成交量 （左軸）網貸公司數量 （右軸） 網貸（P2P）行業成交量及公司數量 來源 第一太平

12、戴維斯研究部 * 其中多為 P2P 公司 9 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 1831861891812 盡管國內寫字 樓需求仍由金 融業主導，IT 行業強勁增長帶動寫字 樓需求已成為許多主要城市的焦點： 從互聯網巨頭（如百度、騰訊）到電 子競技公司再到人工智能（如商湯科 技） 這些科技企業都希望留住中國最頂尖 的人才，以在市場競爭中保持領先地 位。為此，他們需要為員工提供最優 的工作環境。預計這類企業未來還將 繼續保持快速增長態勢，選址也傾向 靠近重點學府。北京中關村和武漢光 谷為兩個典型例子。右表列示了更多 城市的 IT 聚集區及其租金范圍。 雖然 IT 行業僅

13、占國內 GDP 的 3.9%， 但在過去三年中始終保持兩位數增長 （2018 年 12 月漲幅達 29.1%），詳 見上圖。該行業的爆發式增長將繼續 推動寫字樓需求上漲。 信息技術 來源 國家統計局，第一太平戴維斯研究部 中國 IT 行業同比漲幅 城市IT行業聚集區 租金報價* (人民幣每平方米每月) 北京中關村180-500 上海張江高科技園區120-180 廣州天河軟件園100-150 深圳南山科技園120-350 成都大源60-120 重慶照母山50-100 天津鞍山西道90-120 杭州未來科技城55-100 南京河西新城75-145 武漢光谷50-130 來源 第一太平戴維斯研究部

14、* 包含甲級、乙級和產業園區的寫字樓租金 中國重點城市 IT 行業聚集區 交 倉 通 儲 運 和 輸 郵 政 政 業 業 信 軟 息 件 傳 和 輸 信 政 息 業 技 政 術 業 服 業 務 政 業 業 10 國內聯合辦公市場的爆發式供應增長 來源 各品牌公司官網，第一太平戴維斯研究部 * 數據基于 20 個國際和國內聯合辦公品牌 0 50 100 150 200 250 300 20142015201620172018 WeWorkSOHO 3Q 自 2016 年 WeWork 在上海開 設中國大陸首家聯合辦公門店 以來，聯合辦公一直是寫字樓市場熱議的話題之一， 且過去一年里爆發式的增長使

15、其行業集中度迅速提 升。目前國內聯合辦公市場已經取得很大發展，也會 對人們的工作方式產生重要長遠的影響。隨著更多參 與者加入，行業競爭愈演愈烈如今除專業運營商 和初創公司以外，許多房地產開發商也紛紛建立聯合 辦公品牌，欲在聯合辦公市場分一杯羹，如龍湖地產 的“一展空間”，凱德集團的“C3”，佳兆業的“創 享界”和中海地產的“OfficeZip”等。 隨著市場的發展，聯合辦公的規模和選址也在演變。 起初，WeWork、裸心社等行業領先運營商熱衷于選 址于小體量改造項目，如今他們開始在甲級寫字樓中 大舉擴張，并且目標客戶不再只是小型初創公司，還 有被辦公靈活性和服務優勢吸引的大企業。此外，許 多運

16、營商正在向二線城市擴張以增加市場份額。與此 同時，二線城市也在逐步創立自主聯合辦公品牌，如 創始于成都的俠客島里和武漢的摩家。 成立于北京的聯合辦公品牌優客工場，在完成了碎片 空間、洪泰創新空間、無界空間、微度聯合創業社、 Workingdom、愛特眾創以及前不久方糖小鎮的并購 后， 目前已成為全國項目數量最多的聯合辦公品牌 （截 至 2018 年末占據 43% 的市場份額）。然而優客工 場的擴張步伐在 2018 年有所放緩，相比之下，氪空 間和 WeWork（主要為裸心社）的擴張更為積極。 上海和北京是目前國內最大的聯合辦公市場，2018 年門店數量占比分別達到 32.5% 和 32%。需要

17、說明 的是，上述統計數據僅包括國際、國內品牌，不含地 方品牌。換言之，若將本地品牌運營商納入考量，排 名結果或將發生變化，例如重慶和成都的聯合辦公市 場就主要是由本地運營商占主導。目前上海和北京核 心區位的聯合辦公供應量已幾近飽和，預計未來新開 門店將拓展至非核心商務區及二線城市。 在獲得投資者（主要是私募股權）的新一輪注資后， 國內聯合辦公運營商將繼續大舉擴張，同時市場整合 將會在未來幾年繼續。眼下，市場熱議的焦點已從新 店開張轉為對市場健康的擔憂在租戶擁有更多租 賃選擇的情況下如何吸引 / 留住租戶？如何在產品和 服務同質化的當下打造出差異化？鑒于聯合辦公是長 期融資負債與短期營業收益的經

18、營模式，如何提高出 租率、如何在市場經濟低迷時盈利成為了運營商們關 注的重點。 另外對業主而言，聯合辦公是機遇還是威脅？傳統業 主在管理商業資產時或引入聯合辦公元素和理念，如 搭建社交網絡、活動平臺或運用管理技術，或是與聯 合辦公運營商合作，以更好地滿足租戶需求。租戶選 擇辦公場所不僅限于“一個可以工作的空間”，而是 更注重多面考量。 聯合辦公 重點增長行業 其他 11 國內各城市聯合辦公市場份額聯合辦公融資情況，截至 2018 年 聯合辦公進駐甲級寫字樓案例精選 聯合辦公品牌收并購一覽 來源 各品牌公司官網，第一太平戴維斯研究部 * 數據基于門店數量統計來源 Crunchbase，第一太平戴

19、維斯研究部 * 2018 年 4 月，WeWork 以 4 億美元收購裸心社 來源 第一太平戴維斯研究部 來源 公司公告，第一太平戴維斯研究部 運營商城市商務區項目 承租面積 (平方米) 交易年份 WeWork上海南黃浦中海國際中心27,0002017 夢想加西安高新區一期中國人壽陜西分公司綜合樓20,0002018 品創商務武漢漢口濱江中信泰富大廈16,0002017 氪空間北京金融街海峽國際大廈10,3002018 WeWork深圳后海華潤大廈8,0002018 SOHO 3Q杭州錢江新城浙江財富金融中心8,0002017 Funwork重慶江北嘴國華金融中心7,0002018 運營商 融

20、資 輪數 融資總額 （百萬美元） 領投者 裸心社*133基匯資本 WeWork1412,100 軟銀集團 弘毅投資 Glade Brook Capital Partners 高盛集團 優客工場9650.3 全明星投資基金 前海梧桐并購投資基金 天弘基金 歌斐資產 32.5% 32.0% 6.1% 5.1%2.3% 2.1% 2.1% 17.7% 無界空間 富空間 WE+ 酷窩 優客工場 碎片空間 優客工場 洪泰創新 空間 優客工場 無界空間 優客工場 聯合創業社 優客工場 Workingdom 優客工場 愛特眾創 優客工場 方糖小鎮 WeWork 裸心社 2017.032017.032018.

21、012018.032018.032018.042018.072018.072018.102017.11 收購 12 供應、存量和市場行情 經濟尤其是第三產業的強勁增 長繼續支撐寫字樓需求。雖然 國內多數城市的寫字樓市場都 面臨供應過剩的問題，但過去 一年中大部分市場依然有良好 表現。由于供應放量，我們曾 在 2017 年底預測一些城市的租 金有所下調，然而在強勁需求 的拉動下，一些城市寫字樓租 金持續上漲，或至少保持堅挺。 甲級寫字樓最高租金毫無懸念 地落在一線城市。2018 年第四 季度，北京以人民幣每平方米 每月 369 元的租金高踞榜首， 上海則以每平方米每月 275 元 的價格居于其后

22、，深圳（每平 方米每月 235 元）、廣州（每 平方米每月 191 元）分列三、 四位。上海和深圳的平均租金 保持相對平穩；其中廣州由于 可租賃面積有限（2018 年末空 置率低至 4.3%），租金得以持 續上漲，但隨著未來大批新增 供應入市（主要集中于琶洲）， 漲勢或將暫告段落。 作為一線城市外寫字樓租金最 高的城市，2018 年第四季度， 杭州甲級寫字樓租金同比增長 2.1%，達到每平方米每月 157 元。錢江新城商務氛圍日趨成 熟，刺激辦公空間需求不斷增 加，拉動租金上漲。同時，聯 合辦公運營商進駐甲級寫字樓 也為寫字樓租金帶來上行壓力。 在國內主要城市中，重慶甲級 寫字樓租金水平相對最

23、低， 2018 年末平均租金為每平方米 每月 90 元，約為北京的四分之 一。2018 年需求持續回升加之 大量第三方辦公空間運營商進 駐，帶動空置率下降 10.5 個百 分點，但仍高達 36%，租金依 然處在下行通道，預計這一趨 勢將在未來持續。 2018 年甲級寫字樓市場表現 * 來源 第一太平戴維斯研究部 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50150250350450 租金（人民幣每平方米每月） 空置率 80 90 100 110 120 Q1/14Q1/15Q1/16Q1/17Q1/18 Q1/2008=100 甲級寫字樓租金指數 來源 第一太

24、平戴維斯研究部 * 聯合辦公空間作為甲級寫字樓租戶，以滿租狀態納入空置率計算 Q1/2014=100 13 甲級寫字樓租金和空置率變化 來源 第一太平戴維斯研究部 注：租金漲幅基于租金指數 城市租金變化 (2018年與2017年)空置率變化 (2018年與2017年) 北京10.9%-0.6% 廣州10.4%-4.3% 成都4.1%-8.5% 武漢2.3%-2.6% 杭州2.1%0.4% 蘇州2.1%-2.1% 天津1.9%7.6% 南京1.6%0.9% 深圳1.0%-0.7% 廈門0.8%-0.7% 上海0.3%0.5% 大連-1.6%0.2% 重慶-2.3%-10.5% 西安-2.9%-7

25、.2% 甲級寫字樓存量及未來供應 35% 25% 39% 49% 0 5 10 15 20 2018201920202021 %2019-20212018 來源 第一太平戴維斯研究部 14 上升市場 當選擇一座城市進行投資或拓展公司業務時，存在諸多考量因素。第一太平戴維斯綜合行業發展、就業增長、承租能力 和空置率表現等關鍵指標，挑選了在 2018 年表現搶眼并有望在 2019 年繼續增長的兩個區域市場。 廣州 & 深圳 深圳經濟增長迅猛，盡管面臨新增供應，寫字樓租金漲 勢繼續維持。過去，金融和 IT 行業是深圳寫字樓需求 的主要推動力，但如今租賃需求變得更加多元，來自服 務業和辦公升級需求型租

26、戶不斷增加。預計未來三到五 年，深圳寫字樓市場將迎來井噴供應，后海、前海等新 興商務區發展也將興起。 作為廣東省省會，廣州是珠三角面積最大、人口最多的 城市。而作為房價最低的一線城市，其寫字樓市場相對 穩定。在有限供應和強勁吸納的支撐下，全市寫字樓空 置率達到歷史新低，同時也是國內市場最低水平（2018 年為 4.3%；2013-2017 年的五年平均值為 12.5%）。 珠江新城是廣州寫字樓租金最高的核心商務區，但依然 不及深圳最低水平。未來將重點打造琶洲電商總部區和 廣州國際金融城。 市場變化主因 ? 自 2017 年政府宣布設立粵港澳大灣區以來，區內經濟 和城市基礎設施發展步伐得到進一步

27、提速國內生產 總值和外商直接投資持續增長，廣深港高速鐵路和港珠 澳大橋均已建成通車。兩市強勁的市場需求帶動 2018 年全年廣州、深圳寫字樓平均空置率同比分別下跌 4.3 個百分點和 0.7 個百分點。在總體規劃的提振下，國內 外投資者對灣區內房地產市場的關注度顯著增強，更為 積極地尋找合適的投資機會。此外，廣深兩地的辦公和 生活成本低于同為一線城市的北京和上海，這也是吸引 公司落戶的一大重要因素。 15 成都 成都作為中國西部三大國家中心城 市之一，擁有強大的現代服務產業， 其中金融服務業和高科技產業發展 尤為出眾。截至 2018 年，全市甲 級寫字樓存量總計 330 萬平方米， 位列全國第

28、五。盡管有新增項目入 市，新興產業需求仍在持續發力， 存量面積得到進一步消化。整體空 置率自 2016 年第一季度的歷史高 點下降了 20 個百分點。隨著可租 面積減少、市場逐步向業主方傾斜， 全市租金開始復蘇并保持上行趨 勢。 市場變化主因？ 金融和專業服務行業仍是成都寫字 樓需求的兩大驅動力，與此同時高 新技術產業也迅速崛起，成為甲級 寫字樓的重要租戶之一，存量占比 自 2013 年的 4% 增長至 2018 年的 16%。除此之外，零售貿易、健康 醫療、消費者服務等行業需求也有 較大提高。 聯合辦公是成都寫字樓吸納的另一 大來源。除本土運營商的擴張，許 多國內運營商也將成都作為拓展二 線

29、城市業務的第一站。截至 2018 年，聯合辦公類租戶占比成都甲 級寫字樓存量的 6%，承租共計約 19.5 萬平方米寫字樓面積。 租戶項目商務區承租面積 （平方米） 夢想加領地環球金融中心A塔大源12,300 WeWork睿東中心東大街及延線6,400 WeWork領地中心東塔CBD6,000 氪空間仁恒置地廣場CBD4,000 2018 年成都聯合辦公租賃成交精選 來源 第一太平戴維斯研究部 成都各商務區甲級寫字樓市場空置率 來源 第一太平戴維斯研究部 0% 20% 40% 60% 80% 100% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q

30、4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 201020112012201320142015201620172018 成都甲級寫字樓吸納分析 來源 第一太平戴維斯研究部 共享辦公 專業服務 消費者 服務 信息技術 其他 金融 房地產 零售 貿易 16% 15% 14% 11% 3% 7% 12% 22% 2018 2017 16 17 人才爭奪戰 2018 年 8 月，上海市教育委員會發布人才新政：“以 北京大學、清華大學為試點，探索建立對本科階段為國 內高水平大學的應屆畢業生，符合基本申報條件即可直 接落戶的綠色

31、通道政策”。 隨著越來越多的城市意識到人才對促進城市發展的重要 性，不僅一線城市，武漢、西安、南京、杭州、成都、 天津等二線城市，以及海南省也加入了人才爭奪戰。出 臺的人才新政包括諸如住房補貼、放寬落戶標準等福利 待遇和優惠政策。這不僅反映出地方政府對促進經濟增 長的渴望，也表明這些城市的經濟發展已經進入對人才 需求大幅增長的新階段。 這些政策縱然振奮人心，但地方政府應制定差別化戰略 以吸引高新技術、研發或制造業等領域的人才，尤其在 控制人口規模增長的大城市。此外，人才爭奪戰并不意 味著城市之間的你爭我搶，吸引海歸和海外專業人士方 為一座城市吸引人才的關鍵所在。 政府的支持是一方面， 企業亦應

32、采取措施留住人才，以減少人員流動成本。在 可以預見的未來，中國的人才爭奪戰將是一場持久戰。 與優惠政策相比，健全、完善的城市人才生態系統 便捷性、服務、生活成本、配套設施、就業機會和社會 氛圍等對于吸引并留住人才更為關鍵。 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 20112012201320142015201620172018 中國就業市場景氣指數 * 來源 智聯招聘，中國人民大學

33、中國就業研究所，第一太平戴維斯研究部 * 中國就業市場景氣指數（CIER）反映招聘崗位與求職人數之間的關系。當指數大于 1 時，表明市場供過于求，就業機會充裕，人才競爭趨于緩和。 趨勢 18 趨勢 可持續性 & 健康 大量研究表明，可持續建筑可顯著提升員工工作效率；工 作效率與員工對工作環境的喜愛程度呈高度正比關系?？?持續建筑設計涉及優化照明、 減少污染物、 先進通風系統、 無毒建筑材料等因素的考量，均會對員工體驗產生影響。 可持續建筑也稱為綠色建筑， 是指在建筑的全生命周期內， 從規劃設計到施工和運營維護再到翻新和拆除，無論是結 構還是應用都最大限度地節約資源并對環境友好。這需要 建筑師、

34、工程師、承包商和租戶貫穿整個項目周期的緊密 合作。綠色建筑通過有效利用能源、水和其他資源，減少 浪費和污染，旨在減少人為建設對人們健康和自然環境的 負面影響。 LEED 是一套旨在從建筑設計、施工、運營和維護方面來 對綠色建筑進行認證的評價體系。對上市公司而言，重點 不僅在運營和盈利上，也在于根據企業可持續發展報告 （CSR）的要求進行可持續發展的能力。從投資者的角度 來看，獲得綠色建筑認證的樓宇更易實現更高租金、出租 率和買賣價格。 可持續建筑最受爭議的一點是成本。人們普遍認為，太陽 能系統、新型設備和現代科技的運用往往意味著更高的成 本，但綠色建筑并不一定和成本呈正相關性。例如，可再 生材

35、料或天然材料可以同時滿足環保和低成本的需求；用 LED 燈泡取代傳統燈泡也能實現可持續性和成本節約的目 標。此外，中央和地方政府亦有提供補貼來支持綠色建筑 的發展。退一步言，降低公共事業能耗、提升利用效率， 便可實現成本節約。 截至 2018 年，已有 30 多個省市出臺綠色建筑促進政策。 例如，北京對獲得二星至三星認證（按國內綠色建筑評價 標準）的綠色建筑標識項目給予人民幣每平方米 22.5-40 元獎勵資金，不包括中央政府的額外補貼；上海對同等綠 色建筑標識的獎勵辦法為每平方米 50-100 元。 19 物業管理 移動支付、高鐵、網購和共享單車被戲稱為中國“新四 大發明”?？萍颊诓粩喔淖?/p>

36、著人們的日常生活，房地 產與科技的結合也已將中國房地產市場推入一個新紀 元。隨著項目規模的擴大，管理難度也相應增加，因此 提高管理效率、降低成本成為提升資產回報率的關鍵。 房地產科技和物聯網應運而生，同時也對物業管理人員 的資質提出了更高要求。 人臉識別、 智能照明、 空氣質量監測、無人機安保和 無人保潔等高新技術的應用，將進一步節約成本和資 源；定制移動應用將促進租戶、管理人員與供應商之間 的高效溝通；建筑信息模型（BIM）的運用也將優化物 業管理水平。 在對重點城市的標桿寫字樓項目進行租金和物業管理費 追蹤后，我們發現，上海和北京等城市甲級寫字樓的物 業管理費增長快于租金。一些項目即使租金

37、有所下調， 其物業管理費仍只漲不跌。主要原因包括原材料價格上 漲、管理人員工資上調、物業服務升級，以及政府不定 期上調公共事業費等。 在物業價值愈加可貴的大環境下，投入更多資金用于資 產保值、增值方為明智之舉。隨著市場競爭加劇，尤其 是當下聯合辦公一同參與爭奪戰，提升物業管理品質是 助力辦公樓宇脫穎而出的一大法寶。隨著物業管理人角 色的升級演變，應盡可能將同租金相匹配的管理服務利 用至最大化。 0%10%20%30%40% 標桿項目物業管理費和租金漲幅對比，2013-2018 年 來源 第一太平戴維斯研究部 * 基于每座城市五個優質甲級寫字樓標桿項目的監測數據 20 新商務區之崛起 是替代還是

38、延伸？ 每座城市都擁有不止一個新商務區，如北京之麗澤和通州，上海之大虹橋、前灘和徐匯濱江等，且商務區各具 特色、定位商務人群也不盡相同。在此我們選取了具備重塑城市未來商務格局潛力的若干商務區進行羅列分析。 北京：麗澤金融商務區 北京麗澤金融商務區位于西二環和西三環之間，是北京市三環內最后一塊成規模的開發區域，于 2008 年正式啟動，規劃研究 范圍總用地 8.09 平方公里，其中核心區用地 2.81 平方公里。計劃建設面積超過 800 萬平方米，功能包括但不限于商務辦公、 政府機構和配套居住。 北京市政府將該地區定位為新興金融產業集群，將成 為銀行、保險、證券和基金公司的總部聚集地。據統 計目

39、前已有至少 482 家企業入駐，其中 396 家（約占 82%）為金融類企業。 2017 年底，該區有三個全新寫字樓項目交付入市，合 計 28.8 萬平方米辦公面積。盡管擁有租金優勢，但由 于缺乏完善的商業和基建配套，使得去化情況欠佳， 這也對板塊的長遠發展力提出挑戰。目前約有 137 萬 平方米寫字樓在建，并預期將在未來五年內竣工入市。 未來地鐵 14 號線和 16 號線計劃將于 2020 年完工， 并貫穿麗澤金融商務區，對板塊產生利好。 上海：前灘國際商務區 上海前灘國際商務區位于浦東新區原世博會場館區南側，是上海政府大型規劃的非核心商務區之一，旨在打造跨國企業地區總 部集聚地，于 201

40、2 年開始動工建設。前灘以陸家嘴集團為開發主體，已吸引了鐵獅門、太古地產等多家知名開發商，其中多 數項目采取同陸家嘴集團合資開發模式。陸家嘴集團是上海政府批準組建并重點扶持的國有企業，也是前灘以及陸家嘴金融貿 易開發區的開發主體。 據規劃， 區域內的多數開發項目將于2024年基本完工。 截至 2018 年，已有約 35 萬平方米的甲級寫字樓面積 實現交付，而未來三年預計還將有 30 萬平方米的新增 供應。區域現階段除吸納較緩外，來自其他非核心商 務區的大量新增項目也為前灘商務區帶來一定壓力。 目前前灘地區甲級寫字樓平均有效租金約為人民幣每 平方米每月 150-200 元。 被寄期成為“2.0

41、升級版”陸家嘴的前灘商務區，不僅 將被打造成上海的又一大新商務區，更注重“產城融 合”，從單一的辦公功能拓展到住宅、商業和綠色空 間等多樣化發展態勢。前灘商務區坐擁三條軌道交通 （地鐵 6 號線、8 號線和 11 號線），毗鄰體育中心、 國際醫院、國際學校，并享受政策利好，未來將建設 成為集生活、商務辦公和購物于一體的城市副中心。 前灘國際商務區 主要商務區 機場/高鐵 麗澤金融商務區 主要商務區 機場/高鐵 20 21 廣州：國際金融城 廣州國際金融城于 2012 年啟動，2017 年正式定位為 廣州 “第二CBD （中央商務區） ” ， 總面積7.5平方公里， 其中核心區域2.3萬平方公里

42、。 項目開發分為兩個階段 ： 起步區和西部核心區。 國際金融城與琶洲互聯網聚集區隔江相望。作為珠江 新城中央商務區的延伸，國際金融城旨在吸引金融機 構和總部入駐，未來計劃建成一個集商業、商務、文 化和居住于一體的多功能中心商務區。 前海地區作為深圳潛力板塊受到市場較大關注，而深 圳灣超級總部基地是另一大重點規劃區域，坐落于南 山區，后海以東。 深圳灣超級總部基地位于粵港澳大灣區核心區域，規 劃建設規?？偭扛哌_ 450 萬至 550 萬平方米（不含公 共空間和基建），規劃就業人口為 18-22 萬人，是當 地政府規劃的“未來全球高端產業集聚地”。 目前該區域已吸引中信證券、中興通訊、恒力集團、

43、招商銀行、萬科、恒大等多家知名企業，未來將有望 建設成為世界 500 強企業的最大集聚地之一。 深圳：深圳灣超級總部基地 廣州國際金融城 主要商務區 機場/高鐵 深圳灣超級總部基地 主要商務區 機場/高鐵 21 22 新商務區之崛起 是替代還是延伸？ 成都：天府新區中央商務區 天府新區中央商務區位于成都城南，將融合會展會議、總部經濟、商業商務、醫療教育、公共服務和酒店等現代都市功能，打 造現代化、國際化和高端化中央商務區。 天府新區中央商務區目前數個寫字樓項目處于在建或 規劃階段。其中，中海地產 677 米的超高層項目備受 矚目，該項目于 2017 年 12 月開工建設，計劃將于 2023 年

44、竣工。目前，商務區已擁有許多國企央企入駐， 包括中建、 中交、 中冶、 中鐵等 “中字頭” 建立西南總部。 盡管在區位上相對遠離市中心，但該區域擁有最大亮 點之一的中國西部國際博覽城。 西博城于2016年竣工， 是中國西部最大的國際會展中心，曾承辦 2018 年第 十七屆中國西部國際博覽會。區域內目前軌道交通以 地鐵 1 號線為主，此外區域內規劃還包括 6 號線、18 號線和 19 號線，提高片區對外通達性。 隨著基建配套日趨完善，加之兩大機場（成都雙流國 際機場和規劃中的天府國際機場）坐擁西東，輔以成 都“南拓”戰略的落地，都將助力該區域發展成為城 市的新商務區，盡管到發展成熟尚需至少五年時

45、間。 杭州：錢江世紀城 杭州錢江世紀城位于錢塘江南岸，與錢江新城隔江而望。2003 年，錢江世紀城管委會成立，規劃總用地 22.3 平方公里，規劃 人口 16 萬人。 根據規劃，約 155 萬平方米的辦公面積將于 2022 年之 前完工（屆時杭州也將舉辦第 19 屆亞運會），包括綠 地杭州之門、信達中心、萬科中心、華潤中心等矚目 項目。 此外，位于錢江世紀城板塊的杭州奧體博覽城將是 2022 年亞運會的主會場。賽事的舉辦不僅將令外界矚 目， 還將創造就業機會、 帶動消費， 從而刺激經濟增長。 此外，區域內城市基礎設施也在不斷完善：目前區域 內軌道交通僅有地鐵 2 號線，而在建的地鐵 6 號線和

46、 7 號線未來將貫穿錢江世紀城，并計劃在亞運會前投入 運營。 天府新區中央商務區 主要商務區 機場/高鐵 錢江世紀城 主要商務區 機場/高鐵 22 23 業主面臨的風險和機遇并存 鑒于買賣市場管控趨緊、成交放緩，開發商在拿地時需更加謹慎理性。此外，土地使用權到期后的處理辦法依然 存在不確定性。 盡管在一些城市 P2P 公司的辦公需求增長，但其作為承租人的不穩定性是業主方的一大擔憂。傳統寫字樓業主應 當對租戶進行資質評級，多元優化租戶配比，降低金融行業風險的影響，從而維持長期穩定運營。 雖然聯合辦公對業主方來說是一個機遇，但卻會打亂優質甲級寫字樓內的租戶結構。不少業主已開始將聯合辦公 理念融入傳

47、統辦公或直接與品牌運營商合作，以更加靈活的租賃方案滿足多樣化的租戶需求，然而這也意味著更 高的租戶流動率，租戶組合也更為復雜。 租戶策略 在租賃談判傾向租戶方（即供大于求）的城市，企業應抓住時機，以較低（或至少同等）成本將辦公場所升級至 性價比更高的新樓宇。同時，隨著新供應增加、選擇面變寬、租賃方案更加靈活，加之一些金融科技租戶的成交 租金或高于項目平均水平，繼而推高業主租金報價，因此租戶可考慮聘請專業代理機構，以獲得最適合、性價比 最高的租賃方案。 中國寫字樓市場仍面臨諸多挑戰，但市場也在日益變化、發展和成熟，為善于發現并捕捉“先機”的發展商、投 資客和運營商帶來無限商機。 結語 市場研究部

48、中央管理部 商業樓宇部Worldwide Occupier Services James Macdonald 簡可 高級董事 - 中國區 +8621 6391 6688 Robert McKellar 麥家洛 中國首席執行官 +8621 6391 6688 rmckellarsavills.asia Cary Zheng 鄭廷俊 高級董事 - 華東區 +8621 6391 6688 Adam Evennett 董事 - 亞太區 +852 2842 4208 aevennettsavills.asia Elle Xu 徐夢璐 高級經理 - 上海 +8621 6391 6688 Siu Wing Chu 朱兆榮 董事長 - 華東區 +8621 6391 6688 Gary Wen 溫書閱 高級董事 - 華北區 +8610 5925 2064 Matthew Jackson 馬劼 高級經理 - 中國 +8621 6391 6688 Chester Zhang 張琳 董事 - 華東區 +8621 6391 6688 Anthony McQuade 麥安東 董事長 - 華北區 +8610 5925 2002 Sam Lai 黎青山 高級董事 - 華南區 +8620 3665 48