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1、0 1 目 錄 序言.1 一、2022 年國內零售市場發展現狀.2 1 宏觀經濟.2 2 消費特征.3 3 零售表現.6 二、奧萊市場發展現狀.7 1 業績恢復明顯.7 2 集中度明顯提高.8 3 營銷活動推陳出新.9 4 下沉市場倍受關注.11 5 多元細分場景體驗.12 6 數字化加持賦能.14 三、奧萊發展國際經驗.16 1 經濟發展是前提條件.16 2 旅游人口支撐錦上添花.17 3 抗周期性保持穩定發展.19 4 商業/地產/資本/品牌共生.20 5 品牌生產剩余成助推力量.21 四、奧萊發展存在的問題.22 1 土地資源愈加稀缺.22 2 同質競爭日趨加劇.23 3 電商分流沖擊加

2、劇.23 4 出境旅游分流消費.24 5 專業人才缺口加大.24 五、奧萊發展趨勢展望.26 1 從零售場轉變為社交場.26 2 數字科技賦能業務增長.27 3 精細化運營提升競爭力.28 4 集團化運營助推優勢.29 5 三四線機會挑戰并存.29 六、奧萊發展政策建議.31 1 發揮協會作用.31 2 加強商圈規劃.31 3 制定標準指南.32 2 4 開展培訓交流.32 5 促進 REITS 落地.32 七、科技服務商賦能奧萊的實踐與案例.34 1 科技賦能奧萊.34 2 銀聯商務奧特萊斯生態化解決方案的應用與實踐.34 3 銀聯商務科技賦能奧萊案例.38 4 科技賦能奧萊的總結與未來展望

3、.41 附件一 2022 年影響零售發展的十項重大政策和規劃.42 附件二 2022 年奧萊行業發展大事記.45 附件三 2022 年部分新開業奧萊項目介紹.47 1 序言 中國百貨商業協會奧特萊斯產業發展工作委員會成立三年來，以推動行業發展為已任，從解決產業問題入手進行產業研究，開展了多項活動；并連續第 3 年發布中國奧特萊斯行業白皮書，洞察行業發展趨勢，分析行業機遇與挑戰，賦能決策指導，為行業更深層次理解產業價值帶來新的啟示和思考。2022 年，零售行業發展承壓，各業態的增長分化較大。奧萊業態逆市增長，同比增長8%，是主要業態中增長最好的。其高增長的背后，與規?；鶖递^小、中產階級人口支撐、

4、下沉市場購買力提升等有關。盡管增長良好，但奧萊發展也存在一些問題。一是土地資源越來越稀缺，從商業用地供應來看，收緊是大趨勢；二是同質化競爭日益加劇，發展類同，缺乏差異化；三是電商分流沖擊加??；四是隨著疫情影響逐漸消除，出境游恢復，分流消費；五是專業人才缺口加大，特別是當前行業亟需轉型創新和差異化經營，專業和創新型的人才需求更為迫切。展望未來，奧萊發展主要有幾個趨勢：一是從零售場轉變為社交場，二是數字科技賦能奧萊業務增長，三是通過精細化運營提升競爭力，四是集團化運營發揮優勢力量，五是三、四線城市的機遇與挑戰并存。奧萊業態是中國百貨商業協會重點關注的領域，奧特萊斯產業發展工作委員會已由協會直接運營

5、，并將定期舉辦“奧萊產業發展峰會”、“奧萊中國行”、“奧萊發展研究”等活動，為奧萊行業從業者、政府機關、商業研究機構、服務商、投資機構、運營商、地產商等搭建優質的溝通平臺。2 一、2022 年國內零售市場發展現狀 1 宏觀經濟(1)經濟運行回穩向好 2022 年，二季度前期經濟出現下滑，三季度之后逐步回穩。全年國內生產總值(GDP)達 121 萬億元，同比增長 3.0%（圖 1）。這是繼 2020 年、2021 年連續突破 100 萬億元、110 萬億元之后，再次躍上新臺階。圖 1：我國歷年 GDP 增長情況 數據來源：國家統計局，中國百貨商業協會整理 2022 年，人均國內生產總值為 856

6、98 元，按年平均匯率折算達 12741 美元，繼續保持在 1.2 萬美元以上，超過全球平均水平，穩居中高收入國家行列。(2)居民消費支出情況 2022 年，全國居民人均可支配收入 36883 元，比上年名義增長 5.0%，扣除價格因素，實際增長2.9%，居民收入增長與經濟增長基本同步。2022年，全國居民人均消費支出24538元，實際下降 0.2%。受疫情影響，2022 年全年消費結構中食品支出較大。全國居民人均食品煙酒消費支出7481 元，增長 4.2%，占人均消費支出的比重為 30.5%；人均衣著消費支出 1365 元，下降 3.8%，占人均消費支出的比重為 5.6%（見圖 2）。10.

7、0%10.1%11.4%12.7%14.2%9.7%9.4%10.6%9.6%7.9%7.8%7.4%7.0%6.8%6.9%6.7%6.0%2.2%8.4%3.0%0%2%4%6%8%10%12%14%16%3 圖 2：2022 年消費支出結構 數據來源：國家統計局，中國百貨商業協會整理 2022 年，居民消費價格指數（CPI）比上年上漲 2.0%，低于 3%左右的預期目標，與歐美等主要經濟體 7%以上的高通脹形成鮮明對比，有力保障經濟穩定運行。2 消費特征(1)消費市場受疫情影響明顯，12 月份市場銷售降幅收窄 2022 年我國經濟運行持續受到需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力，對消費市

8、場造成一定沖擊，社會消費品零售總額同比下降 2.7%。（見圖 3）圖 3：社會消費品零售總額及增幅 數據來源：國家統計局，中國百貨商業協會整理 4 (2)基本生活類消費平穩增長，可選消費下降 2022 年基本生活類消費保持平穩增長,可選消費增速多呈下降。例如在限額以上單位中，家具類下降 7.5%，服裝、鞋帽、紡織品類下降 6.5%，化妝品類下降 4.5%，家用電器和音像器材類下降 3.9%，通訊器材下降 3.4%，金銀珠寶下降 1.1%（見圖 4）。圖 4：2022 年限額以上單位中不同品類消費情況 數據來源：國家統計局，中國百貨商業協會整理(3)新型消費模式穩步發展，實體零售繼續恢復 伴隨著

9、線下消費受限，移動互聯網技術成熟應用，物流配送體系不斷完善，網上消費較快增長，人們更多轉向數字空間和虛擬場景來滿足重要的日常需求，網絡購物作為消費市場增長動力源的態勢持續鞏固。2022 年，實物商品網上零售額比上年增長 6.2%；其中，吃類商品增長 16.1%，穿類商品增長 3.5%，用類商品增長 5.7%。實物商品網上零售額占社會消費品零售總額的比重為 27.2%，比上年提高 2.7 個百分點。2015-2022 年社零總額、網上零售額及實物商品網上零售額增長情況（見圖 5）：-7.5%-6.5%-4.5%-3.9%-3.4%-1.1%-0.7%0.7%2.3%4.4%5.3%8.7%024

10、681012145 圖 5：歷年社會消費品零售總額、網上零售額及實物商品往上零售增長率 數據來源：國家統計局，中國百貨商業協會整理 實體店鋪商品零售略有增長。傳統零售業數字化轉型升級持續推進，消費場景和消費體驗不斷拓展提升，實體店鋪商品零售保持增長。品質化升級類消費相對較多的專業店、專賣店商品零售額分別增長 3.5%和 0.2%。但受限流影響較大、品牌同質化程度較高的百貨店，商品零售額下降 9.3%。(4)我國消費市場規模大潛力足 盡管受到多重壓力，但消費發展長期向好基本面沒有改變。從近期情況看，隨著疫情防控政策優化落實、消費場景有序恢復，前期受疫情影響較大的餐飲等接觸型服務消費開始有所改善。

11、從長期趨勢看，隨著恩格爾系數的持續下降（見圖 6），食品支出占比逐步減少，可選消費支出將進一步擴大。圖 6：我國恩格爾系數 數據來源：國家統計局，中國百貨商業協會整理 10.7%10.4%10.2%9.0%8.0%-3.9%12.5%-0.2%33.3%26.2%32.2%23.9%16.5%10.9%14.1%4.0%31.6%25.6%28.0%25.4%19.5%14.8%12.0%6.2%-10%0%10%20%30%40%2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年社零額增長率網上零售增長率實物商品網上零售增長率0%10%20%30%40%50%6

12、0%70%6 3 零售表現 2022 年，零售各業態的增長分化較大。滿足生活基本所需的超市、便利店增長較快，網上零售仍然保持了較快的增長。從可選消費看，百貨受閉店等因素影響，下降較大。但奧萊業態，則有明顯的上升。這與奧萊業態的抗周期性有關，更主要的原因是由于原來的出境高端消費大部分留在了國內。2022 年限額以上單位零售分業態銷售同比增長情況如下：圖 7：2022 各業態增長情況 數據來源：國家統計局，中國百貨商業協會整理（其中奧特萊斯為協會估計值）-0.20%-9.3%0.2%3.0%3.5%3.7%6.2%8%-15%-10%-5%0%5%10%社零總額百貨店專賣店超市專業店便利店實物商品

13、網上零售奧特萊斯2022年限額以上單位零售分業態增長率7 二、奧萊市場發展現狀 據中國百貨商業協會奧特萊斯產業發展工作委員會統計，全國現有在營業奧特萊斯項目226 個（注：只統計建筑面積大于 3 萬平方米的項目），銷售額約為 2100 億元。2022 年全年新開業奧萊項目 23 家，店數增長 11%，在所有零售業態中，是店鋪增長比例最高的。奧萊高增長的背后，有以下幾個主要原因：一是基數較小，從數量上看，奧萊是小業態，無法與其它業態動輒數千家規模的百貨、購物中心等相比；二是奧萊的增長主要源于人口的支撐，特別是中產階級數量的提升，他們對品質生活的需求支撐了更大的市場容量；三是經濟的發展，特別是下沉

14、市場，購買力逐步提升，支撐了三四線城市奧萊的發展。具體來看，2022 年中國奧萊市場主要六個重要特點。1 業績恢復明顯(1)2022 年度增速放緩 和所有零售業態一樣，奧萊 2022 年的銷售也受三年疫情影響，增速有所放緩。在前兩年，奧萊整體保持較快增長，如 2020 年王府井奧萊業態收入同比上升 56.4%，2021 年營收超過 16 億元，同比上升 30%。首創鉅大 2021 年全年累計實現客流 4892 萬人次，同比增長 28%，銷售額首次超過了100 億元，同比增長 35%，創歷史新高。截至 2021 年底，砂之船集團在營 14 家超級奧萊，2021 年度總銷售額 186 億元，年增長

15、率為 20%。據媒體報道，佛羅倫薩 2021 年全國七家小鎮的銷售額共計逾 110 億元人民幣，同比增長 15%；全國小鎮客流量更超 2,300 萬人，同比增長 20%。到 2022 年，受疫情影響閉店數量多、時間長的影響，部分奧萊的銷售出現下降的情況。王府井 2022 年度報告顯示：奧萊業態 3-6 月份門店營業收入同比降幅較大，三季度小幅回升，全年營業收入同比下降 8.03%。首創鉅大 2022 年度報告顯示，報告期內公司實現收入 11.24 億元，同比減少 16%；全年到店客流 3907 萬人次，較上年同期下降約 20%，全年達成銷售額 81.98 億元，較上年同期下降約 18%。雖然有

16、不同程度的下降，但與其它業態相比降幅是比較小的。8 (2)消費復蘇快速反彈 在放開管控、消費復蘇后，奧萊業態因開放式的經營空間、高性價比的商品，獲得了廣大消費者的青睞，經營業績恢復較快，表現出較強的抗沖擊力。以北京市場為例，相關數據顯示，在 2023 元旦假期，北京首創奧萊項目基本恢復到歷史同期最高峰，銷售額達 7000 萬元、客流量突破 15 萬人次；北京燕莎奧特萊斯銷售額近億元，客流量比上年同期增幅達 120%。2023 年一季度，百聯股份總體銷售和客流實現雙增長，其中奧萊業態銷售和客流同比增長均超兩成，客流較 2021 年同比增長近 50%。單店方面，青浦百聯奧萊銷售同比增長30%，世博

17、源單日客流超 20 萬人次，創歷史新高。2023 年一季度，首創奧萊全國銷售近 30 億元，增幅達三成，創造歷史最佳一季度業績，特別是銷售增幅高于 24%的客流增幅。2 集中度明顯提高 奧萊的整體市場規模不大，與其它零售業態相比，具有集中度較高、并有類似歐美奧萊市場巨頭占比較高的發展趨勢。具體看，中國奧萊市場集中化主要表現在以下四個方面：一是連鎖化率高。連鎖項目占到市場總量的 7 成左右，單體項目主要集中在下沉市場，有些是原有存量物業的改造項目。二是頭部企業在運營門店數量多。如砂之船（截止目前 16 家，下同）、王府井（16 家）、首創（15 家）、杉杉（14 家）、百聯（9 家）、RDM 佛

18、羅倫薩小鎮（7 家），這幾個頭部企業目前有門店 77 家，占全部 226 家的 34%，超過三成。三是頭部企業開店數量仍在加快。如杉杉在 2022 年開出 3 家（深圳、南寧、徐州）。表 1：杉杉奧萊門店拓展 項目名稱 地點 開業時間 深圳杉杉奧特萊斯廣場 深圳 9 月 24 日 南寧杉杉奧特萊斯廣場 南寧 9 月 30 日 徐州杉杉奧特萊斯廣場 徐州 10 月 26 日 數據來源：中國百貨商業協會根據公開數據整理 砂之船 2020-2022 三年間，新開業 6 家，在 2022 年開出 2 家（南京江北、福州）。9 表 2：砂之船門店拓展 項目名稱 地點 開業時間 砂之船（南京江北新區）超級

19、奧萊 南京江北 12 月 17 日 砂之船（福州）超級奧萊 福州 12 月 24 日 數據來源：中國百貨商業協會根據公開數據整理 四是頭部企業的重點門店銷售能力強。年銷售額在 30 億以上的奧萊項目，大多屬于這些頭部企業旗下門店。集中度的提高是行業發展的必然規律，更是奧萊企業取得行業競爭力的需要。集團企業在拿地立項和物業開發、品牌組織和供應鏈控制、運營管理和效率提升等方面都具有明顯的優勢。頭部企業通過直接開店、并購重組等方式，將會進一步提高集中度。單體奧萊則需要以鮮明的特色，比如良好的環境、卓越的體驗等，在激烈競爭的市場中分一杯羹。3 營銷活動推陳出新 營銷創新是零售企業經營的永恒主題，特別是

20、在過去三年中，奧萊企業為應對疫情，不斷推陳出新，深化挖潛，借助數字化和全渠道手段，創造出很多有特色的營銷活動，不斷拓寬銷售渠道，改善消費體驗。2022 年 4 月 8 日10 日，北京八達嶺奧萊舉辦春季嘉年華活動。各種不同風格的街頭音樂輪番上演，為現場活躍春日氣氛，頑皮部落成為兒童親子營地，消費滿購贈送電子禮金等一系列福利吸引廣大顧客前往現場參與活動。2022 年 9 月，砂之船自創營銷 IP“砂之船超級周年慶”。公司大幅度延長狂購時長，讓消費者通宵狂購，同時秉承“價格打折，產品質量、環境、服務不打折”的“一折三不折”的理念，做到細心、貼心、到位的服務。例如，與交巡警配合通宵交通指引，保障消費

21、者車輛?？?；在通宵派對互動游戲、晚間準點抽獎等凌晨活動上，為顧客提供專屬休息互動區、夜宵以及飲水免費贈送補給 10 圖片來源：砂之船 百聯青浦奧萊結合“微度假”概念，在營銷活動中布置了露營裝備、沙灘椅、遮陽傘等度假小品，打造出“露營角”“寵物角”“度假角”“音樂角”等多個“微場景”，構成奧萊專屬微度假模式。2022 年 10 月，百聯青浦奧萊以“金秋悠游記”為主題，營銷及各類體驗活動不停歇，推出奧萊“即野仙蹤”主題露營節。2022 年，王府井打造“超級”系列自有 IP 營銷。在王府井“925 集團慶”期間，王府井推出“超級家年華”活動，旗下各店以不同形式擴大聲量、轉化流量、提升銷量。奧萊管理公

22、司圍繞集團慶、中秋節等主題，制作中秋團圓等 TVC 短片，通過“家”的概念詮釋“美好生活節”的主題立意，在視頻號平臺發出，瀏覽量突破 38000 次，轉發量 5300次。2023 年，王府井奧萊公司把“創新迭代，追求極致”作為主題，在變革發展中迭代創新。比斯特上海購物村配合上海時裝周舉行，在今年 4 月初開展了“邂逅時裝周”系列活動。在接下來的一個月時間里，時裝大秀、比斯特會客廳、品牌活動、繽紛美食、時尚藝術裝置等精彩活動，在比斯特上海購物村輪番上演。王府井旗下北京賽特奧萊探討從“直播”到“走播”模式。從直播平臺選貨到進入品牌店鋪現場走播，通過類似明星探店、達人打卡的形式，為平臺帶來不一樣的運

23、營模式，主播不再受制于有限空間或單一品牌，而是帶著設備走出直播間。走播過程中，業務部、營運部的同事們相互配合，跟隨主播的鏡頭輾轉各個品牌商戶店內，以第一視角帶領粉絲云逛各種特色商品，新穎的形式帶來意外流量。自 2015 年開始，北京斯普瑞斯奧萊便開始嘗試將 IP 引入商業，成為北京最早一批將IP 融入商業體的奧萊。從最初的小豬佩奇、熊出沒、大黃蜂、西甲，再到近兩年大火的泡11 泡瑪特，瞄準顧客最喜愛的 IP 做深度挖掘合作，不斷開發更多的創新玩法，積極開辟新的商業模式?，F北京斯普瑞斯奧萊建立了自有 IP造夢獸和云朵妹。北京斯普瑞斯奧萊打破固有觀念，沖破模式壁壘，將更多潮玩文化內容與購物體驗加入

24、其中，在京城東部開辟出全新的“潮人聚集地”，不斷打造各種線下互動活動，增加顧客購物體驗。圖片來源：北京斯普瑞斯奧萊 在奧萊企業的營銷活動中，會員營銷是一個重點，歸納起來主要有三大特點，一是會員規?？焖贁U大，二是數字化會員成標配，三是會員銷售占比穩步提高。同時，奧萊行業也存在會員活躍度不高、體系未打通、服務簡單化等問題，會員服務工作還有很大的提升空間。4 下沉市場倍受關注 當一二線城市奧特萊斯的競爭日益激烈、市場趨于飽和后，越來越多的產業資本和奧萊品牌項目開始向三四線等下沉市場轉移。據不完全統計，2022 年新開業的 23 家奧萊中，有 10 家在三四線城市，占比將近一半，如下表：表 3：三、四

25、線奧萊項目拓展情況 項目名稱 商業面積（萬平米）運營商 開業 時間 城市 阜陽阜南奧特萊斯 15 芭蕾雨奧特萊斯置業有限公司 1.1 安徽阜陽 儋州?；◢u奧特萊斯 6 海南滄海奧蘭國際貿易有限公司 1.2 海南儋州 貴州興義富康奧萊中心 7.5 富康集團 1.7 貴州興義 12 濰坊谷德錦中百奧萊 16 濰百集團 1.13 山東濰坊 德州銅鑼灣奧萊小鎮 11 德州銅鑼灣奧萊小鎮商業管理有限公司 5.1 山東德州 濟寧楓葉小鎮奧特萊斯 16 山東經達公司、上海春竹集團 5.2 山東濟寧 無錫悅尚奧特萊斯 37 中閩百匯零售集團 9.9 江蘇無錫 金華萬泰奧特萊斯 20 萬泰控股 10.1 浙江金

26、華 徐州杉杉奧特萊斯 10 杉杉商業集團 10.26 江蘇徐州 cdf ?？趪H免稅城 28 中免股份 10.28 海南?？?數據來源：中國百貨商業協會根據公開數據整理 一個典型的案例是：2022 年 9 月 9 日，國內體量最大單體奧萊綜合體無錫悅尚奧特萊斯開業（總面積 36.8 萬平），項目致力于打造成為一個以家庭消費為主、奧特萊斯為商業引擎并輻射全客層的復合型城市級商業綜合體。9 月 9 日-9 月 12 日項目開業四天總銷售額突破 1.3 億元，總客流突破 100 萬。奧萊項目下沉，除了一二線市場的競爭過于激烈、經營成本過高等因素外，下沉市場城市的政府部門對奧萊充分重視也是一個重要原因

27、，大家都希望將正在升級的本地消費留在本地市場。特別是在過去的幾年中，有的地方存量商業項目經營出現困難，急需轉型盤活；有的新建成的大型商業項目，因缺乏有生命力的業態模式和有競爭力的運營方，需要知名品牌的入駐；也有的地方在規劃新的商業街區，將奧萊作為一個重要的招商引資內容。下沉城市開設奧萊項目最大的阻礙是引進高端奢侈品牌存在一定難度。奢侈品出于品牌形象和戰略布局考慮，在低線城市布局非常謹慎。但通過獨特的建筑風格、寬敞舒適的購物環境、豐富的商品和服務選擇，可以在一定程度上彌補奢侈品牌少的不足。5 多元細分場景體驗 近年來，奧萊體驗業態占比持續擴大，除主打“大品牌，小價格”的名品折扣零售業態外，餐飲、

28、娛樂和親子等體驗業態日益成為各大運營商爭先引進的重點。特別是新開業項目，更加重視客群結構細分，在場景式消費上進行更多投入，微度假、親子主題、文旅奧萊等概念越來越普遍。例如，王府井集團已開發了以商品為特色的 1.0 版奧萊、融合購物中心元素的 2.0 版奧萊、以與文旅產業相結合的 3.0 版小鎮式奧萊三條產品線。13 圖片來源：王府井 首創奧萊提出，2023 年全國十五城項目要繼續落實 LEAD（標簽化、體驗化、家庭化、數字化）奧萊理念，持續深化“全客層，最具體驗感的純正奧萊”的 IP 化標簽。比斯特上海購物村的整體設計上糅合了米蘭、維也納、紐約和巴黎上世紀 20 年代的裝飾藝術風格，充滿了爵士

29、時代的韻味。項目匯聚了近兩百家一流的亞洲及國際時尚和生活方式品牌精品店，購物大道旁設有多家餐廳和咖啡店，飽覽湖畔美景的同時放松休憩。砂之船提出超級奧萊“1+N”模式，意味著砂之船不再只是單純的折扣名品 shopping之地。在保留“名品+折扣”經營模式外，其以鄰近城市旅游勝地為支點，實現“商業地產娛樂消費短途旅游城市微度假”的角色變身。砂之船認為：表面上看，“N”是體驗業態的簡單疊加，但從思維模式來說，是要把它做成一個線下社交生態圈的場景。表現在，一是餐飲配套要與當地的地域文化相結合，營造文化社交的理念。二是針對兒童家庭、年輕人推出游樂社交產品。北京斯普瑞斯奧萊打破傳統甲乙方觀念，致力與品牌方

30、共同努力走共贏路線，既有集合運動主題探索區、派對團建區、零售周邊區和親子運動餐廳的“彈力猩球”；其中運動主題探索區包括蹦床、攀爬、速滑、未來科技等六大主題，打造家長可以陪伴孩子共同成長娛樂空間。更有滿足全家人味蕾需求的“亦目廚房”，包含港式茶點、臺灣特色美食、新式創意菜、韓式網紅美食、川渝特色小吃以及來自澳門的果茶等特色主題餐飲區。圖片來源：北京斯普瑞斯奧萊 14 6 數字化加持賦能 零售業由于場景豐富、觸點多元，一直是數字化應用最為活躍的行業，各種應用模式、各類數字化產品和工具層出不窮，加之企業不斷提升的數字化團隊，以及日益強化的應用和運營能力，有很多成功案例已得到市場的印證。通過數字化簡化

31、流程、提升效率、促進競爭、創造需求，這已成為行業共識。特別是疫情發生以來，零售企業通過數字化手段進一步強化與消費者的關系，云購物、線上商城、小程序、直播、社群等工具廣泛應用。中國百貨商業協會的調查顯示，小程序、直播和社群是當前零售企業線上業務普遍采取的模式；接近九成的受訪企業已經開展線上業務，微信小程序或公眾號商城(96.7%)應用最為普遍。相比 PC 電商和手機 APP 等，小程序具有輕量、快捷等特點。零售企業通過小程序搭建線上商城、布局商品銷售、獲取流量等，也可以使用小程序來解決一些相對單一的需求，如掃碼購、購物卡、優惠劵等。大部分企業都表示，與去年同期相比，當前線上業務銷售的比例有所增加

32、，未來 12 個月內將加快線上業務的布局。圖 8：零售企業線上業務方式 數據來源：中國百貨商業協會調查 2018 年起，佛羅倫薩小鎮開通了線上商城。媒體報道，借助官方線上商城和微信小程序，佛羅倫薩小鎮 2021 年實現了線上銷售額 200%的增長，注冊用戶數也同比增加 93%。砂之船在 2021 年 7 月上線砂之船“夜奧萊”小程序，在 2022 年周年慶期間，砂之船超級大促通過線上夜奧萊小程序同步呈獻給消費者，助力線下門店業績提升。據相關報道，此次周年慶期間僅在小程序直播方面，品牌直播單場最高業績突破220萬，觀看量超15萬。96.7%73.3%61.1%28.9%25.6%12.2%11.

33、1%微信小程序/公眾號商城直播社群營銷手機APP到家服務PC端電商平臺旗艦店15 2021 年 6 月，北京首創奧萊開始在微信端建立私域流量池。截至 2022 年 3 月，首創奧萊十四城項目全部建立了專屬私域流量池，共建立微信群近500個，吸納粉絲超10萬人，達成直接銷售額近千萬元，吸引到店消費顧客近 5 萬，效果顯著。中駿商管用數智化賦能商業，于 2022 年全面迭代升級小程序、啟動導購分銷、超值拼團、簽到有禮和趣味游戲等功能，賦能品牌業績增長的同時，增加用戶粘性，拓寬線上線下營銷群體。2022 年 11 月，中駿購物卡正式上線，與品牌聯動，開啟線上線下購物新模式，進一步優化數字營銷。截止

34、2022 年末，中駿商管會員總數超過 220 萬，建立了私域流量矩陣。百聯集團得益于數字化賦能與持續的社群運營，2023 年一季度線上銷售同比提升近40%。其中杭州百聯奧萊的數智場景應用項目，包含 1 個 IOC 運營大屏，實現五大模塊實時管控；2 個管理端，既有針對物業的管理幫手，又有針對商戶的經營助手；1 套微信生態圈，通過公眾號、小程序的互融互通，形成數智交互生態圈。資料來源：百聯集團 王府井圍繞實體業務和顧客需求，積極打造“王府井在線平臺”，圍繞“同一個消費者，同一個王府井”的目標，通過線上商城、新媒體、短視頻、直播帶貨等運營模式，初步實現了顧客在線、服務在線、營銷在線、商品在線的全渠

35、道經營場景，實現線上線下的全面融合。同時加快數字化建設，在數據資產平臺、數字支付平臺、場景移植和科技運用的等方面全面推進，并著力打造智慧門店，實現顧客體驗和經營管理的智慧化升級，為顧客提供更優的服務體驗、更便捷的購物體驗。全年實現線上銷售 9 億元。2023 年 1 月份，首家跨境電商體驗店正式亮相北京賽特奧萊，跨境電商小程序“WFJ 王府井全球購”也已于同期上線運營。16 三、奧萊發展國際經驗 與其它業態對比看，奧萊是典型的泊來品，名稱即為 Outlet 的直譯，在建筑規劃、經營模式、品類組織等方面也是深度學習國外模式。相比歐美 40-50 年的發展歷史，中國奧萊只有短短的 20 幾年。因此

36、，了解國際先進奧萊的發展經驗，對于促進我國奧萊產業的健康發展具有重要意義。概括起來，主要有以下 5 個方面。1 經濟發展是前提條件 任何零售業態的產生、發展都是宏觀經濟發展的結果，是經濟規律起作用的表現。例如百貨最早起源于 19 世紀 50 年代前后的法國，當時興起于歐洲工業革命極大促進生產，城市人口增加，人們的生活空前豐富，品質消費需求快速提升，在此背景下，百貨業在追求時尚浪漫的法國產生。超市則起源于 1916 年的美國，當時的美國市場日用消費品極大豐富，更方便更直接的售賣方式：開架售貨、顧客自選，應用而生。奧萊同樣如此。在經濟由快速增長轉向成熟或穩定階段時，出現大量消費需求。一是經濟發展后

37、的消費者特別是中產階級，品牌意識提升，看重大品牌；二是經濟增速減緩，對收入預期減弱，對支出要精打細算。這是奧萊的消費特點：大品牌、小價格。奧特萊斯源于 20 世紀 70 年代的美國。初期是工廠直銷店（Factory Outlet）形式，80 年代中后期形成當代奧萊的雛形。在 1960-1970、1970-1980 兩個十年間，美國名義GDP 年均復合增長率分別達 7.1%、10.3%，就業率顯著增加，人均收入快速增長，中產階級數量明顯增多。在 1983 年，美國經濟迎來增長的高峰，此后是歷時 13 年的滯脹。在這樣的大背景下，奧特萊斯業態應運而生，并快速發展。日本奧萊起步于 1993 年，第一

38、家店是位于埼玉縣富士見野市的利茲木奧萊。2000 年7 月日本最大的奧萊項目御殿場開業。目前日本共有 37 家奧萊，三菱地產和三井是主要運營商。從大的經濟背景看，日本此時的經濟形式與美國 80 年代的情況類似，經濟由快速增長轉向平穩甚至出現下降。17 圖 9：1953-2002 日本 GDP 增長率波動曲線 數據來源：中國百貨商業協會根據公開數據整理 中國經濟在 20 世紀 90 年代初期騰飛，之后增長有所減緩，由于中國經濟的強大韌性和活力，隨后經濟增長又達到一個新的頂點。因此，中國的奧萊業態顯示出比歐美更強的生命力，從規模數量上看，大大超過歐美日等市場。從發展生態上看，由品牌商、開發商、投資

39、商和運營商組成的產業生態已經基本形成。圖 10：我國 1992-2003 年 GDP 增速 數據來源：中國百貨商業協會根據公開數據整理 2 旅游人口支撐錦上添花 歐美和日本的奧萊項目，除了自身商品性價比高、運營水平較強外，借助游客購物成為項目增長的一個重要抓手，大部分奧萊項目建設在周邊旅游資源豐富、交通十分便利的位置。14.313.913.1119.99.27.87.68.48.39.1100246810121416199219931994199519961997199819992000200120022003%18 奧萊項目與旅游景點共享客戶，來自都市的顧客，在購物的同時，也是一次身心放松的

40、旅程。在疫情前，中國游客為這些奧萊的銷售做出很大的貢獻。比如號稱風景最美的美國西部奧特萊斯的洛杉磯棕櫚泉 DesertHills Premium Outlets（如下圖）、常年游客不斷的拉斯維加斯 Las VegasPremium Outlets。圖片來源：DesertHills Premium Outlets 官網 日本的沖繩奧特萊斯購物城 Ashibinaa，地處度假圣地沖繩島；2000 年開業的御殿場奧特萊斯（如下圖）則地處東京、富士山和箱根旅游核心地帶。日本最大的奧萊項目埼玉縣深谷花園奧萊，雖僅有 2%的奢侈品牌占比，但項目提出以“區域共生”的概念，與當地農業和旅游業的發展有效結合，2

41、022 年底開業后預計每年吸引 650 萬人次客流。圖片來源：御殿場奧特萊斯官網 19 歐洲奧特萊斯與旅游的融合更加深入，大多建立在旅游度假勝地附近，比如 Value Retail 的歐洲 9 大購物村和 McArthurGlen 在歐洲的 24 家奧萊，充分利用項目當地優美的自然景觀，將購物與休閑觀光完美結合。中國市場，奧萊項目對游客也是充分重視，如八達嶺奧萊毗鄰知名景區八達嶺長城、王府井奧萊滇池小鎮靠近云南旅游打卡地滇池、比斯特上海購物村建設在迪斯尼樂園旁邊。正在建設的北京副中心奧萊與與環球影城僅一路之隔。有的奧萊項目雖沒有知名的旅游資源，但提出文商旅結合、微度假等概念，通過打造舒適的購物

42、環境和多元消費體驗，讓消費者有休閑度假的感受。3 抗周期性保持穩定發展 疫情三年，零售各個業態受到不同程度影響，但奧萊業態是表現最好的，很多項目在2020 和 2021 年逆勢增長。雖然 2022 年總體有所調整，但業績也明顯優于其它業態。這源于奧萊的抗周期性，在經濟和零售市場下滑時，能夠保持相對穩定。圖 11：2020-2022 主要零售業態增長情況 數據來源：中國百貨商業協會根據公開數據整理 抗周期性的原因是消費群體的支撐?？傮w上，中產階級是奧萊發展的基礎，他們收入較高，更關注品牌和質量；中產規模越大，奧萊發展越有前景。特別是消費者對名品消費的追求，在經濟增長時，低層消費群體上移，在奧萊進

43、行消費。在經濟下行時，部分高層消費群體下移，在奧萊進行消費。同時，在奧萊消費一般有較強的目的性，奧萊商品的性價比較高、奧萊具有豐富的品牌組合，這些也使得這一業態具有較強的聚客能力。美國自從 70 年代奧萊出現，經濟起起伏伏，零售業也是不斷有收購兼并、破產重組的案例，但奧萊始終保持增長，穩定發展。日本的奧萊在 20 世紀 90 年初開始起步到現在，-9.8%11.7%-9.3%3.1%6.0%3.0%-1.4%12.0%0.2%8.0%15.0%8.0%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%2020年2021年2022年2020-2022主要零售業態的增幅百貨店超市專賣店奧萊20 正是

44、經濟學家對日本經濟所描述的“失去的 30 年”期間，但奧萊依然憑借高性價比，在零售市場擁有穩固的地位。4 商業/地產/資本/品牌共生 大型商業的運營需要成熟、健全的生態體系，其中商業運營商、地產開發商、資本投資商、品牌商是生態的核心組成部分。這一生態隨著經濟發展和消費者接受程度的加深逐步演化而形成。奧萊在美國產生的第一個階段，是 20 世紀 70 年代的工廠直銷階段，這一時期主要是品牌商參與，他們把倉庫積壓的貨品以極低的價格在工廠倉庫里直接銷售，因此初期得名工廠直銷店（Factory Outlet）。到了 80 年代后期，為了方便顧客，廠家們集中到一起開設直銷店，形成直銷中心（outlet c

45、enter），誕生了奧特萊斯的雛形。90 年代末出現了奧萊的專業運營商，主導奧特萊斯的運營。2000 年之后，由投資商、地產商、大型奧特萊斯品牌運營商形成三位一體的商業集團，資本的力量發揮更大的作用，包括發行 REITs，實現商業地產的盤活與流轉。在這一過程中，大集團逐步形成，如通過并購形成的大型集團，如西蒙地產占據了美國約 70%的奧特萊斯商業。在歐洲和日本市場，集中化程度更高一些。表 4：美國部分零售地產 REITS 發展特點 數據來源：招商證券 21 中國第一家奧萊燕莎奧萊的產生，是由具有品牌資源的商業運營商發起，并取得巨大成功。后期大型商業集團（如百聯、王府井）、專業奧萊運營商、商業地

46、產商紛紛進入，進而與資本開始結合，形成產業生態。如砂之船 REITs 于 2018 年登陸新加坡交易所，當時募集金額約 20 億元人民幣。近期隨著商業地產 REITs 的放開，將有越來越多項目上得到資本的助力。5 品牌生產剩余成助推力量 奧萊在 70 年代的美國產生，根本動力是品牌商面臨庫存壓力，采取消化庫存的行為。從目前的市場來看，這一動力不僅仍然存在，而且還在增強。因為隨著市場的擴大，知名品牌的數量在不斷增加，商品的產量也大幅提升，盡管企業普遍采用數字化等手段進行生產管理，但由于市場的波動帶來的不確定性，企業的生產預期和實際銷量不能總是完全相符，且大部分情況下是生產過剩，由此產生庫存周轉減

47、緩、現金流回款變慢的問題，去庫存成為必然選擇。下圖為 2012-2019 年 Prada 和 Salvatore Ferragamo 的庫存周轉天數變化，都呈現明顯增加的趨勢。疫情三年，由于商場閉店、出行受限等原因，奢侈品的周轉天數必然進一步增加。圖 12：2012-2019 年 Prada 和 Salvatore Ferragamo 的庫存周轉天數變化 數據來源：睿意德 近些年，隨著中國經濟的發展，國際知名品牌紛紛進入國內市場，同時國潮國貨也在快速興起，他們不同程度地面臨庫存和周轉的問題，這為奧萊的發展提供了商品基礎。22 四、奧萊發展存在的問題 作為一個從國外引進、在國內市場快速增長的零售

48、業態，在發展過程中自然存在諸多問題。主要概括為以下幾個方面：1 土地資源愈加稀缺 奧萊項目占地相對較大，特別是近年興起的文旅奧萊，要求更大的用地面積。但從商業用地的供應來看，收緊是大趨勢。一方面，中國的存量商業面積過大，多個指標超過了發達國家的人均水平（在本報告六.2中詳細闡述），政府部門在規劃上將會逐步減少商業供地；另一方面，土地資源本身就有稀缺性的特點，特別是城市商業用地供應。數據顯示，2022 年上半年，全國 300 城商辦用地推出面積為 6520 萬平方米，同比下降 33.1%，成交面積為 5177 萬平方米，同比下降 41.1%，供需規模均降至近十年同期最低點。分城市等級來看，各線城

49、市商辦用地供需規模均縮量；二線城市降幅最大，推出及成交面積同比降幅均在五成左右。據中指研究院的數據，2022 年，商業地產百強代表企業經營性物業持有及運營面積均值為 483.8 萬平方米，同比增長 9.6%，近五年來首次降至 10%以下，增幅較 2021 年收窄3.7 個百分點。圖 13：2018-2022 商業地產百強代表企業經營性物業持有及運營面積情況 數據來源：中指研究院 285.4328.8382.1441.5483.815.20%16.20%15.50%13.30%9.60%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%

50、0501001502002503003504004505002018年2019年2020年2021年2022年23 2 同質競爭日趨加劇 首先是品牌的同質化。奧特萊斯以“名品折扣”為賣點，對消費者的吸引力是“大品牌小價格”，因此品牌，特別是名品的入駐是奧萊的核心競爭力。但名品品牌的資源是有限的，有的奧萊不惜犧牲租金收益，或提供各種補貼，甚至是銷售保底的方式，來吸引知名品牌的入駐，實際是在很大程度上造成行業的內卷。有一些項目因名品招商困難，退而求其次，大量引入非名品牌類商戶，又形成了與傳統百貨和購物中心同質化競爭的局面。連鎖奧萊集團，具有更強的品牌資源以及供應鏈能力，品牌的層次和豐富度明顯優于單

51、體奧萊項目，但也在內卷中被切分蛋糕，收益受到不同程度影響。其次是營銷方式的趨同。奧特萊斯的活動多為店慶、周年慶、會員日等傳統促銷活動，能夠打造獨有自營 IP 營銷的只有少數企業。另外，除了品牌，各個奧萊項目的環境、建筑也出現同質化，如大量的歐洲小鎮風格，造成消費者的審美疲勞，使奧萊的吸引力減弱。近期興起的文旅奧萊，有的項目確實做出特色，成為休閑購物的目的地，但也有相當一部分項目，與其他奧萊甚至是與購物中心雷同，失去業態自身的特點，發展可持續性存疑。3 電商分流沖擊加劇 據國家統計局數據顯示，2022 年全國實物商品網上零售額 11.96 萬億元，同比增長6.2%，占社會消費品零售總額的比重為

52、27.2%。分城市看，北京的電商銷售占比已達 39%，其它一線城市情況相差不大。如此高的比例，對線下造成巨大沖擊。線上對線下沖擊，從最初的 3C 數碼，到食品飲料、服裝服飾，到最近一兩年的生鮮；奢侈品是線上的最新攻勢。艾媒數據顯示，2016-2020 年中國奢侈品電商滲透率逐漸提高，其中 2016 年為 6%，2020 年達到 11%。據 2022 中國奢侈品報告，奢侈品牌 2022 年在中國的線上交易取得了 31%的增長，達到 2200 億元人民幣。在中國奢侈品線下交易下降 31%的情況下，線上交易占比達到破紀錄的 40%。一方面是京東、天貓等大型電商平臺拓展奢侈品經營。據京東新百貨發布的消

53、費數據顯示，今年 3 月 3 日至 6 日，奢侈品、美妝等銷售大幅增長，三八”國際婦女節期間，頂奢品牌整體成交額同比增長超 240%。另一方面是名品自建電商渠道，他們成為品牌商和面向 C 端分銷商的復合體，也在一定程度上分流了線下的消費。24 4 出境旅游分流消費 據統計，2019 年有 1.55 億中國人出國旅游，消費達 2500 億美元左右。中國游客曾經占歐洲大陸外游客總數的10%。2019年夏季，中國游客占赴日本和韓國游客總數的30-35%。但是在 2020-2022 三年中，因疫情影響，出行受阻，絕大部分消費留在了國內，帶動了包括高端百貨、奧萊的銷售增長。隨著疫情防控的放開，出國旅游快

54、速復蘇。根據攜程網數據，2023 年中國春節期間海外旅游預訂量與 2022 年同期相比飆升了 540%。麥肯錫預測，到 2023 年夏天，中國出境市場將恢復到每月 600 萬人次左右。隨著出境人群的增長，部分原來在國內的消費將會流失。例如，在窮游網發布的 2023年出境游趨勢中，“美食購物”排在了最期待出境游主題的第四位。圖 14：出境游特色主題 數據來源：窮游網 5 專業人才缺口加大 零售是勞動密集型行業，人的因素直接關系到業務的成敗。對于只有 20 年發展積淀的奧萊業態來說，更是如此。隨著奧萊規模的擴大，管理人才和專業人才稀缺等問題也開始暴25 露，團隊發展滯后成為企業發展的一大阻力。特別

55、是當前行業亟需轉型創新和差異化經營，專業和創新型的人才需求就更為迫切。解決當前的人才問題，重點從兩方面入手。一是留住人才，通過文化理念、價值利益等多種手段，提高人才的忠誠度和成就感。二是培養人才，加大人才培養力度。如武商城市奧萊廣泛開展對標學習，每月安排相關部門進行“月月談”研學分享，提高了管理人員的業務能力。砂之船認為人才是商業模式、資本模式之后的第三極核心競爭力，公司以機制和環境，推動、踐行“成為奮斗者，共創、共享美好品位生活”的精英人才理念。扎實的人才儲備為公司的快速發展奠定了基礎。圖片來源：砂之船，公司官網 26 五、奧萊發展趨勢展望 根據麥肯錫預測，到 2025 年，中國奧特萊斯市場

56、銷售額將達 3900 億元。目前看，市場存在一定變數，這一預測數字的實現有較大難度，估計到 2025 年在 3000 億左右；即使是 3000 億，也有 40%的增長。從趨勢上看，總體上有以下五個方面：1 從零售場轉變為社交場 從零售業整體發展趨勢看，零售的屬性在減弱，休閑娛樂等社交的屬性在增強。例如，北京薈聚提出“要從購物中心轉變為大眾的聚會體驗中心”；百聯集團的第一百貨、ZX 創趣場等新項目脫離傳統的“百貨”或“購物中心”概念和組織形式，聚焦成為年輕和潮流的社交場；王府井奧萊的 3.0 版本是以與文旅產業相結合的小鎮式奧萊。圖片來源：王府井奧萊.滇池小鎮，公司網站 成為社交場，除了項目位置

57、適宜，有便利的交通系統，還需要打造舒適的購物環境和場景。體驗業態的引進也至關重要，包括適合的餐飲、親子、娛樂等項目。成為社交場，不是要放棄零售內容，如果零售比例過低或商品沒有“大品牌小價格“的吸引力，這個項目就不能稱之為奧萊了。27 圖片來源：福州砂之船，公司官網 2 數字科技賦能業務增長 數字化是零售轉型的大方向。奧萊的消費具有較強的目的性，顧客一般會提前了解意向購買商品的信息，包括產地、價格等。數字化可以提前觸達消費者，既可以單向的發布產品信息、優惠活動等，也可以與顧客提前互動，加強粘性。有很多企業通過導購建立了多個社群，在疫情期間顧客無法到店時發揮了重要作用；在疫情管控放開后，起到了提前

58、觸達種草的作用。也就是說，在“人“的方面，通過數字化，實體商業可以做很多工作。在“貨“的方面，有很多項目已經建設了小程序商城，開展了直播業務，成為實體業務的一個重要補充，但目前大部分還處于初期的嘗試階段，距離真正線上線下一體化、全渠道的打通等，還有較遠的距離。在“場“的方面，當前主要是以店內的大屏和多媒體互動為主，隨著奧萊項目規模越來越大，空間數字化成為切實的需求。另外，AR、VR 等也逐步開始在大型商業項目中有實際的應用。杭州百聯奧萊的 IOC 大屏，作為數智奧萊的中樞，可以一覽綜合場景。28 圖片來源：百聯奧特萊斯廣場，公司網站 3 精細化運營提升競爭力 零售就是細節，這是行業共性。業績出

59、眾的零售商，都在經營管理細節上孜孜以求。奧萊發展歷史較短，但增速很快，造成企業知識儲備有限，人才缺乏；除頭部企業銷售規模較大外，很多項目業績并不理想，超過 80%的項目年銷售不到 10 億元。有行業專家認為：“目前在全國的奧萊項目中，20%經營狀況相對較好，30%經營能夠維持或者偏好，而 50%奧萊經營還處于摸索或爬坡過程中?！吧虾１人固刭徫锎?2022 年銷售在 40 億元左右，開業六年來，每年保持兩位數的銷售及客流增長。其原因除了商品性價比高、環境優美舒適外，無處不在的細節也是吸引顧客的重要原因，如公共長椅配靠墊、衛生間溫水洗手、所有戶外陳設一塵不染。圖片來源：中國百貨商業協會 29 中國

60、前十位的奧萊平效基本都在 4 萬元/平米年以上，但其它項目平效偏低。隨著奧萊項目的增加，有的地區競爭已趨白熱化。這既是綜合能力的競爭，也體現精細化運營是勝出的關鍵因素之一。4 集團化運營助推優勢 優秀的奧萊項目，名品都有較高的占比。能夠吸引名品設店的因素，除了項目所處城市消費能力高、項目位置優越外，集團公司在招商方面的優勢也是重要原因。集團公司除了在商品組織上的優勢外（無論是招商還是自營），在人才方面也有較好的儲備，經營決策相對專業，多項目運營降低了總部的平均成本；另外，集團公司還有較強的資本能力，在拿地、自營、并購等資金占用較大的業務活動上，有明顯優勢。美國的西蒙集團和丹吉爾（Tanger）

61、、日本的三井、歐洲的亞瑟格蘭（McArthurGlen）都是依靠領先的市場地位，取得競爭優勢。未來，奧萊集團公司的開店仍將保持較快速度，同時采取并購等手段進一步擴大規模?？梢灶A見，中國的砂之船、王府井、首創、杉杉、百聯、RDM 佛羅倫薩小鎮等頭部公司將繼續領跑奧萊發展，6 家公司的占比也將繼續擴大。5 三四線機會挑戰并存 在一線市場，奧萊競爭已趨白熱化，如北京已開業奧萊超過十家（首創奧萊、八達嶺奧萊、賽特奧萊、斯普瑞斯奧萊、燕莎奧萊、花鄉奧萊、中駿西長安街、上品城市奧萊等），這在全球的大城市也屬罕見。下沉市場的競爭相對較弱、經營成本相對較低，同時地方政府也有強烈的招商引資需求，并希望把消費留在

62、本地，因此在現階段仍然有較多的進入機會。過去一年，一些大體量的奧萊項目出現在下沉市場。例如，2022 年 9 月 9 日正式開業的無錫悅尚奧萊，是長三角規模最大的奧萊項目。30 圖片來源：無錫悅尚奧萊官微 同時下沉市場奧萊的經營也面臨諸多挑戰，如奢侈品牌不愿進入、消費能力不足、缺乏專業運營人員等，特別是有一些單體項目運營明顯吃力。有的項目只能依靠營造環境來彌補品項上的不足，但這已失去了奧萊存在的本質。31 六、奧萊發展政策建議 1 發揮協會作用 奧萊業態雖然規模不大，但發展勢頭強勁，已經成為具有重要影響力的零售細分業態。但不可避免的，在其快速發展過程中，存在人才培養、產權保護、過度競爭等問題，

63、需要行業協會進行協調、引導。建議政府主管部門重視和發揮行業協會的作用，引導行業規范發展。中國百貨商業協會奧特萊斯產業發展工作委員會成立三年來，以推動行業發展為已任，從解決產業問題入手進行產業研究，開展了多項活動。包括連續第 3 年發布行業官方白皮書，洞察產業發展趨勢、分析產業機遇與挑戰，賦能決策指導，為行業更深層次理解產業價值帶來新的啟示和思考?！皧W萊中國行”是中國百貨商業協會奧特萊斯發展工作委員會的品牌活動。通過對行業內明星奧特萊斯項目的深度探訪，深入了解優秀奧特萊斯項目的運營經驗，參與奧萊主題研討、考察奧萊模式精髓，為奧萊行業從業者、政府機關、商業研究機構、服務商、投資機構、運營商、地產商

64、等搭建了優質的溝通平臺。每年定期舉辦的“中國奧特萊斯產業發展峰會”，是國內奧特萊斯產業的高端盛會，會議既有案例分享，更有思想碰撞，為奧萊產業及上下游供應鏈，提供創新性和實用性啟示，推動產業健康發展格局。2 加強商圈規劃 根據國家統計局的數據，從2000年到2018年，國內商業營業用房的面積累計達到27.1億平方米。其中，從 2008 年到 2018 年十年間的開工面積就高達 21.9 億平方米；而從 2000年到 2007 年期間，這個數據僅為 5.2 億平方米的面積。有學者研究認為，人均 0.3 平米購物中心面積，是國內各大城市的警戒線。2019 年，上海人均購物中心面積已突破 0.9 平方

65、米，而英法德日 2018 年人均購物中心面積分別為0.4 平米左右、德國是 0.21 平米。另外，北京市 2018 年人均商業營業面積約 2 平方米，人均商業建筑面積超過 3 平米。上海的人均商業面積為 1.4 平米，國際標準的合理面積是1.2 平米。人均商業面積過大，必然出現過度競爭，造成資源的浪費。特別是當前很多地方都有引進奧萊項目的沖動，并且給予用地面積等方面的支持。建議政府部門加強城市商業規劃，關注城市人口與商業體量的比例關系，避免盲目上馬商業地產項目，造成項目爛尾或閑置。32 3 制定標準指南 奧萊業態在中國二十年的發展，相比其它業態，展現出了新興與活力。同時，由于發展時間較短，行業

66、缺乏相關的標準或規范。例如在投資開發、運作經營、品牌招商、業態組合等方面都需要有相關標準規范引導。行業的標準和規范將有助于促使產業的精細化發展，提升奧特萊斯業態的整體經營水平，建議政府主管部門和相關行業組織重視奧萊的標準建設工作。多年來，中國百貨商業協會牽頭起草了二十余項團體、行業和國家標準，涉及數字化、客戶服務、術語規范等多個方面，為行業規范發展起來了積極的作用。奧特萊斯產業發展工作委員會在協會的指導下，圍繞奧萊業態，將加大標準規范工作，包括建立行業標準體系、起草共性急需的標準項目、引進國際管理規范和經驗等，促進形成行業健康發展、有序競爭的局面。4 開展培訓交流 隨著奧特萊斯連鎖化進程不斷推

67、進，奧特萊斯企業競爭愈加激烈，各大集團對專業型、創新型人才的培養和任用就顯得更為重要。建議政府人力資源部門和相關中介機構重視奧萊行業人才培訓工作，引入先進的課程體系和優秀的培訓講師，為奧萊行業帶來先進的開發、運營、投資和資產管理理念。中國百貨商業協會奧特萊斯產業發展工作委員會通過奧萊行業優秀標桿案例征集、展示，在業內分享最先進的創新營銷模式、提供創新體驗、營造購物環境、拓展線上渠道，對推動行業高質量發展起到了積極作用。通過組織區域性奧萊沙龍活動，邀請奧萊行業具有知名度、典型商業項目的負責人，進行精彩的專題分享，促進企業間深度交流，探討新的盈利模式，共創奧萊良性發展。5 促進 REITS 落地

68、2022 年 5 月 25 日，國務院辦公廳印發關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見，推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）健康發展，提出要推動閑置低效資產改造與轉型，開發用于體育健身、休閑旅游、社區服務等新功能。以存量商業地產為例，隨著居民生活水平的提高以及對美好生活的追求，將奧萊商業與餐飲、娛樂、健身等體驗業態進行綜合規劃，打造都市生活微度假首選地將成為存量商業物業升級的重要方向。33 今年 4 月 5 日，國家發改委發布關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知，提出貫徹黨中央、國務院關于把恢復和擴大消費擺在優先位置的決策部署，研究支

69、持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施 REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施 REITs。由于 REITs 項目涉及業務范圍、產權劃分、收益歸屬等繁多細節，建議相關政府部門及時出臺細則，盤活存量商業資產，實現商業地產項目投資建設、運營盤活、退出再投資的良性循環。34 七、科技服務商賦能奧萊的實踐與案例 1 科技賦能奧萊 伴隨著大數據、云計算、物聯網、人工智能等信息技術在零售業各環節的深度融合與應用，零售業朝著數智化、個性化、線上線下一體化方向轉型的重要性，逐漸成為行業共識。奧萊行業作為零售行業中

70、增長最快的細分行業，也是數智化轉型的排頭兵。結合近幾年奧萊行業科技轉型的探索和實際結果來看，奧萊攜手科技服務商，以云計算、大數據、AR/VR、機器學習、物聯網、中臺化等科技能力為支撐，在“人、貨、場”中以“人”為中心，不斷在消費體驗、消費升級、數智化管理等方面持續發力，為消費者提供線上線下一體化、多樣化的沉浸式購物體驗，為運營方提供數智化、便捷化的運營管理工具，實現精細化、科技化運營，反哺經營決策，并取得驚人的成效。隨著奧萊日益豐富的業態、業務集約化趨勢加速、創新多變的營銷需求，單一的科技產品、技術創新已經越來越難以滿足奧萊科技轉型的發展訴求，迫切需要有足夠能力和意愿的科技服務商做出更深層的聯

71、合探索，以生態化的科技能力為奧萊行業科技轉型添加新動能。在眾多的奧萊科技服務商中，銀聯商務表現亮眼立足多年經營行業客戶的市場經驗，整合前沿科技能力和理念，打造出極具市場競爭力的銀聯商務奧特萊斯生態化解決方案。2 銀聯商務奧特萊斯生態化解決方案的應用與實踐(1)銀聯商務 SaaS 生態體系 銀聯商務成立于 2002 年，是首批獲得人民銀行頒發 中華人民共和國支付業務許可證的支付機構。作為國內大型的非銀行支付機構，銀聯商務在亞太地區收單交易金額連續九年排名榜首，收單交易筆數連續五年排名榜首，實體服務網絡覆蓋中國大陸所有地級以上城市及港澳地區，并拓展至 96%的縣域。同時銀聯商務并不止于頭部支付機構

72、，也是生態化行業解決方案的提供商。在多年前就提出“科技銀商”的發展戰略，并攜手生態合作伙伴打造了以云計算平臺提供基礎服務，天罡平臺、玄武大數據平臺、銀商大腦 2.0 提供中臺能力，天滿服務平臺提供產品服務的 SaaS服務生態，為客戶提供“全周期、全場景、全鏈路”的 SaaS 服務，助力客戶快速步入智能數字化時代。銀聯商務 SaaS 生態體系累計服務包括大中型、知名企業在內的各類商戶數量超過 2500 萬家，橫跨零售批發、生活服務、金融地產、文旅教育、交通出行、醫療健康、政務公繳等多個行業，鏈接產業各方，賦能千行百業科技轉型升級。35 銀聯商務基于“支付銀商”“增值銀商”“科技銀商”的重新定位，

73、以 SaaS 生態體系為基礎，重構現有業務版圖，布局 SaaS 支付、SaaS 金服、SaaS 科技、SaaS 商業、SaaS 數據、SaaS 政企、SaaS 營銷七大生態體系。其中 SaaS 商業是利用銀聯商務科技與資源優勢，提供包括數字商業、數字文旅、數字權益等產品，并深度融合“商贏龍騰行業 ERP+綜合支付+云服務+營銷+數據+金融+數字人民幣+N”等 SaaS 生態服務能力，為百貨、購物中心、銀行、文旅等客戶打造出具備“產品生態化、線上線下一體化、軟硬一體化、SaaS 數智化、服務本地化”特色的科技賦能生態化解決方案，從而有效降低客戶信息化成本，提升經營效率，助力科技化轉型升級。圖片來

74、源：銀聯商務(2)銀聯商務奧特萊斯生態化解決方案 銀聯商務奧特萊斯生態化解決方案賦能奧萊概況：銀聯商務針對奧萊萊斯提供的“商贏龍騰行業 ERP+綜合支付+云服務+營銷+數據+金融+數字人民幣+N”SaaS 生態服務能力，具備“產品生態化、線上線下一體化、軟硬一體化、SaaS 數智化、服務本地化”特色，為奧特萊斯運營方及入駐商戶提供了包括商業管理、會員營銷、綜合收銀、移動辦公、智慧門店、商戶服務、接口平臺、數據倉庫、數據挖掘、數據運營在內的十大商業應用子系統，讓奧萊在面對同質化競爭、電商分流沖擊日益加劇的當下，獲得差異化的科技能力優勢，助力奧萊科技轉型升級和抗周期性的發展。36 圖片來源：銀聯商

75、務 目前，銀聯商務基于生態化解決方案和本地化服務的組合優勢，奧特萊斯生態化解決方案深入落地應用到上海、江蘇、浙江、廣東、山東、湖北、安徽等全國 60 余家奧特萊斯，已成為奧萊行業 ERP 服務商的領導品牌，同時也是“中國百貨商業協會特聘副會長單位”、“奧特萊斯產業發展工作委員會副會長單位”，并獲得“2022 年度奧特萊斯 SaaS 商業科技領航企業”等榮譽，受到業內廣泛認可。銀聯商務奧特萊斯生態化解決方案簡介：據悉，銀聯商務在奧萊這個細分行業內領先的科技賦能生態，首先得益于銀聯商務商贏龍騰行業 ERP 產品十年磨一劍，已實現產品、服務一體化。應客戶需求，銀聯商務在 2013年就研發上線了第一代

76、商贏龍騰行業 ERP 產品。從 2013 年第一個客戶起，銀聯商務商贏龍騰行業 ERP 經過 10 年超過 100 個大小版本的打磨；最新推出進化升級的 9.0 系列版本，具備商業管理、會員營銷、綜合收銀、移動辦公、智慧門店、商戶服務、接口平臺、數據倉庫、數據挖掘、數據運營在內的十大應用子系統，多達 1600 多個功能單元，對外提供 100多個標準 API 應用接口，可與客戶的財務、人力、OA、停車場等多個外部系統進行連接，解決企業信息孤島問題，實現企業數據的自由流轉及數據資產沉淀，確保企業基礎經營數據的規范性、統一性、擴展性，滿足奧萊全域內外部數據的統一治理，提升企業數字化分析及輔助決策的能

77、力。37 不僅如此，分布在全國 36 個省份的本地化技術研發、實施、運維團隊，讓銀聯商務可以在標準版本和客制化需求之間，具有足夠的能力和空間幫助奧萊實現科技轉型升級。銀聯商務生態化解決方案通過支付商業、ERP 商業及增值營銷商業之間的有效協同，使得銀聯商務在 LTV、RR、CAC、CRC 等核心投入產出商業模式指標上，更具競爭力和可行性。圖片來源：銀聯商務 銀聯商務提供的“商贏龍騰行業 ERP+綜合支付+云服務+營銷+數據+金融+數字人民幣+N”SaaS 生態服務能力，很好實現科技賦能奧萊。其中“N”是銀聯商務多元化科技探索和市場實踐的結晶。例如銀聯商務天罡平臺、銀商大腦 2.0、玄武大數據平

78、臺、天滿服務平臺、銀商云平臺等。圖片來源：銀聯商務 銀商大腦 2.0 是銀聯商務在自主可控的原則下，圍繞“支付+”與“+支付”戰略布局，構建科技 SaaS 開放生態體系，囊括了 RPA、BI、低代碼、AI 人工智能、隱私計算、區塊鏈、物聯網等前沿科技，賦能千行百業，助力奧萊實現數智化轉型升級。38 銀聯商務基于生態化解決方案和本地化服務的組合優勢，不同于傳統科技服務商或支付機構的單一產品和服務，能夠為奧萊帶來一站式、全流程、自動化、可視化的科技賦能新體驗，全面降低奧萊數字化過程中的組織架構、人員素質、思路轉型等方面的阻力。在奧萊行業拓展層面，市場策略差異化也是銀聯商務在奧萊行業獲得成功的重要一

79、環。銀聯商務深入研究奧萊行業特點，抓住奧萊下沉市場加速發展、創新營銷不斷拓寬、增速優于其它業務的趨勢，基于其覆蓋全國所有地市的本地化服務網絡、多方合作共贏經驗，制定出契合奧萊行業差異化的市場策略，贏得廣大奧萊的認可。3 銀聯商務科技賦能奧萊案例(1)比斯特上海購物村 項目基本情況：比斯特上海購物村坐落于星愿湖畔，由四棟面湖而立的新月形建筑構成，四條壯觀的大道貫穿三條弧形街道，分別標志著巴黎、紐約、米蘭和維也納裝飾派藝術。在主體建筑內，分布著超過 200 家品牌精品店，目前已有超過 50 家品牌成為奧萊首店，吸引眾多消費者前往。作為獲得國家認證的 4A 級景區，開業六年來，比斯特上海已累計接待賓

80、客超過千萬人次，并連續六年保持兩位數的銷售及客流增長。2022 年在不確定因素影響下，銷售額仍然呈現快速增長趨勢，這與銀聯商務奧特萊斯生態化解決方案持續賦能密切相關。解決方案：基于銀聯商務奧特萊斯生態化解決方案在比斯特蘇州購物村的成功經驗，為比斯特上海購物村打造“商贏龍騰行業 ERP+移動收銀+數字人民幣+會員營銷+可視化+數智化+物聯網”于一體的奧特萊斯生態化解決方案，并為奧特萊斯商業綜合體帶來更多增值服務。201639 年該解決方案融合了停車場管理功能，打通停車繳費系統；2017 年完成了 CRM 系統對接和移動綜合收銀上線，為商場提供便捷化、智能化綜合收銀，為消費者提供便捷支付的同時，完

81、成會員等級提升，享受會員優惠等權益；2018 年完成電子發票業務上線和會員營銷系統升級，并開啟銀聯商務銀杏大數據分析合作，幫助比斯特購物村運營側掌握存量和潛在增量消費者的數據，為營銷投放提供決策依據；2019 年“聯營門店賬務處理”模塊上線，解決了比斯特購物村的對賬難題，并借助智能硬件設備和收銀設備，準確分析客流，智能投放廣告以及配置推送優惠資源；同時還打通了 O2O 線上小程序，讓比斯特購物村的各入駐品牌商戶借助“比斯特小程序”與消費者在社交平臺上保持線上溝通，實現線上線下一體化的服務和消費體驗。奧萊評價：比斯特上海奧特萊斯購物村表示：“對于高端零售商而言，與品牌建立長久而穩定的伙伴關系至關

82、重要。在全球范圍內，比斯特系列將自己定位為“服務零售商的零售商”。這也意味著，品牌與比斯特系列的關系，超越了“租戶和業主”般的簡單交易，而更像是一種“強強聯手”的共贏模式。銀聯商務為我們提供的解決方案，正是幫助購物村里的品牌更快地實現現金回流和全渠道獲客，助力比斯特管理運營的全方位智能化，實現“強強聯手”的同時，達到降本增效與創新發展雙輪驅動?！?2)海南?；◢u奧特萊斯 項目基本情況：作為海南省西部地區的首個奧特萊斯項目，?；◢u奧特萊斯于2022年1月20日開業。?；◢u奧特萊斯不僅輻射到儋州、洋浦、白馬井、排浦、臨高、昌江等地區，覆蓋半徑更是達 100 公里以上，涵蓋周邊 200 余萬人口，而

83、其“世界級文旅勝地”的發展定位，將吸引全國乃至全球的消費者前往，商業潛力不可估量。解決方案：40 2021 年，?；◢u奧特萊斯項目啟動初期，銀聯商務就深入參與前期項目啟動工作。根據?；◢u奧特萊斯打造符合國際旅游度假目的地的定位，側重于泛會員管理和數字化營銷兩方面的個性化需求，針對性制定了“商贏龍騰行業 ERP+會員營銷+綜合收銀+云服務”的定制化解決方案。以一體化系統設計理念，打通 CRM 等各相關業務系統，向其輸出會員分析、定制化營銷計劃、匹配會員制定有效的營銷策略等。統一數據規范、流轉策略，結合AI 技術、地圖分析、人臉識別等定制的可視化經營管理解決方案，方便?；◢u奧特萊斯動態掌握奧特萊斯

84、內數千個店鋪的客流、銷量、租金等信息，進行集團化、一體化管理。奧萊評價：?；◢u奧特萊斯表示：“銀聯商務定制的奧特萊斯生態化解決方案，助力?；◢u奧特萊斯打通了 IPBC 四端（投資者端、商場管理端、商戶端、消費者端）壁壘，在服務增值方面為項目帶來了系統以外更寶貴的增值服務?！?3)無錫悅尚奧特萊斯 項目基本情況：作為無錫市首家超大型奧特萊斯綜合性商業體，無錫悅尚奧特萊斯商業面積近 40 萬平方米，周邊規劃 2 萬余個停車位，是長三角都市圈規模最大、業態最全的奧特萊斯購物廣場，蘇錫常地區全新的“城市微度假勝地”。為消費者提供了 600+國內外知名品牌，涵蓋了購物、餐飲、娛樂、休閑、文化、教育、網紅

85、、游樂、住宿等功能于一體的 24 小時“全時段、全業態、全客群、全齡段、全方位”的消費體驗。2022 年 9 月 9 日，無錫悅尚奧特萊斯正式開業。開業四天，悅尚奧特萊斯總銷售額突破 1.3 億元，總客流 100 萬+，會員總量 20 萬+，媒體曝光量 5000 萬+，亮眼的數據為項目今后的長足發展贏得了開門紅。支持這樣龐大的高并發數據處理、支付結算、商戶運營、會員營銷等業務，正是銀聯商務為無錫悅尚奧特萊斯提供的定制化生態解決方案所支持的。41 解決方案：無錫悅尚奧萊集文、商、體、旅、娛于一體的一站式生活中心，具有豐富的業態和租賃、直營、聯營等經營模式并存。銀聯商務為此提供商業管理平臺，將招商

86、入駐、合同管理、結算收款、經營分析等全生命周期納入數據化管理。為了從全方位滿足消費者的日常購物需求，同時賦能集文商體旅娛于一體的跨界消費體驗，銀聯商務為此打造了“全渠道、全場景”的綜合支付收銀系統，并提供數字人民幣支付、支付+分期等支付方式；同時提供了統一的會員營銷平臺，推出了滿額贈禮、滿額抽獎、整點免單抽獎等一系列促銷福利，并以會員數據、支付數據為抓手，通過機器學習模型算法，分析會員消費特征，進行會員標簽化，實現營銷識別精準化、營銷方式多元化、營銷推廣自動化?？蛻粼u價：無錫悅尚奧特萊斯表示：“借助銀聯商務奧特萊斯生態化解決方案豐富的營銷模版，推出了滿額贈禮、滿額抽獎、整點免單抽獎等一系列促銷

87、福利，再結合會員小程序、微商城以及其他第三方線上渠道，成功掀起一波假日消費熱潮。悅尚已經成為奧特萊斯零售業態中新場景、新產品、新體驗的創新典型，為上下求索的商業市場注入了一針強心劑?！? 科技賦能奧萊的總結與未來展望 經過二十一載商業洗禮與磨礪，中國奧特萊斯行業已經從零售場轉變成社交場。隨著人口結構變化、消費觀念轉變、消費方式升級等多重因素驅動下，科技能力將奧萊行業實現跨越式發展的重要推力。中國奧特萊斯產業的蓬勃發展離不開科技賦能，而科技賦能需要奧萊與科技服務商的共同探索。我們希望通過挖掘更多類似銀聯商務這樣的科技賦能者，為更多力求科技轉型的奧萊提供參考案例與發展新思路，助力更多的奧萊實現科技

88、轉型升級，推動中國奧特萊斯產業蓬勃發展，共話中國零售業的美好未來！42 附件一 2022 年影響零售發展的十項重大政策和規劃 2022 年，疫情對零售商業造成較大的沖擊。在政策層面，國家出臺了一系列支持零售發展的措施、規劃和意見。中國百貨商業協會梳理全年主要政策，匯總出影響零售發展的十項重大政策和規劃，并附原文下載。12 月 15 日，國家發展和改革委員會發布“十四五”擴大內需戰略實施方案 方案提出：“十四五”時期，我國國內市場基礎更加扎實，空間更趨廣闊。同時也要看到，我國擴大內需面臨不少問題挑戰，內需對經濟增長的貢獻有待提升，消費升級面臨的困難增多，擴大有效投資存在較多制約，國際形勢依然復雜

89、嚴峻，必須堅定實施擴大內需戰略，準確把握國內市場發展規律，不斷釋放內需潛力，充分發揮內需拉動作用，建設更加強大的國內市場，推動我國經濟平穩健康可持續發展。原文鏈接： 12 月 14 日，中共中央、國務院印發擴大內需戰略規劃綱要（20222035 年）綱要指出：實施擴大內需戰略是滿足人民對美好生活向往的現實需要。我國經濟由高速增長階段轉向高質量發展階段，發展要求和發展條件都呈現新特征，特別是人民對美好生活的向往總體上已經從“有沒有”轉向“好不好”，呈現多樣化、多層次、多方面的特點。解決人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾，必須堅定實施擴大內需戰略，固根基、揚優勢、補短板、強弱

90、項，通過增加高質量產品和服務供給，滿足人民群眾需要，促進人的全面發展和社會全面進步，推動供需在更高水平上實現良性循環。原文鏈接：http:/ 9 月 23 日，人力資源社會保障部、國家發展改革委、財政部、稅務總局發布關于擴大階段性緩繳社會保險費政策實施范圍等問題的通知 人社部發202231 號 通知為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，著力保市場主體保就業保民生，在落實特困行業緩繳企業職工基本養老保險費、失業保險費、工傷保險費（以下稱三項社保費）政策的基礎上，經國務院同意，就擴大政策實施范圍、延長緩繳期限等問題做出規定。原文鏈接：43 9 月 23 日，國務院發布 國務院關于印發扎實穩住經濟一攬子

91、政策措施的通知 國發 202212 號 扎實穩住經濟的一攬子政策措施包括六個方面 33 項措施，包括進一步加大增值稅留抵退稅政策力度、加快財政支出進度、加快地方政府專項債券發行使用并擴大支持范圍、用好政府性融資擔保等政策、加大政府采購支持中小企業力度、擴大實施社保費緩繳政策等。原文鏈接：https:/ 9 月 15 日，商務部發布商務部辦公廳關于建立商貿物流企業重點聯系制度的通知 商辦流通函2022242 號 通知提出：為貫徹落實黨中央、國務院關于暢通國民經濟循環和建設現代流通體系的決策部署，積極培育商貿物流骨干企業，加強行業發展趨勢分析，推動商貿物流提質降本增效，服務構建新發展格局，根據商務

92、部等 9 部門印發的商貿物流高質量發展專項行動計劃（2021-2025 年），商務部決定建立商貿物流企業重點聯系制度，并在地方推薦、專家審核、社會公示基礎上，確定了 2022 年首批 287 家全國商貿物流重點聯系企業。原文鏈接：http:/ 7 月 29 日，商務部等 13 部門聯合發布關于促進綠色智能家電消費若干措施的通知 商流通發2022107 號 通知為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，補齊家電市場短板弱項，打通家電消費堵點，滿足人民群眾對低碳、綠色、智能、時尚家電消費升級需求，拉動家電及上下游關聯產業發展，助力穩定宏觀經濟大盤，更好服務構建新發展格局，制定有關事項。原文鏈接：http:

93、/ 7 月 5 日，商務部等 17 部門聯合發布 關于搞活汽車流通 擴大汽車消費若干措施的通知 商消費發202292 號 通知提出：支持新能源汽車購買使用、加快活躍二手車市場、促進汽車更新消費、推動汽車平行進口持續健康發展、豐富汽車金融服務等內容。原文鏈接：http:/ 44 5 月 31 日，人力資源社會保障部、國家發展改革委、財政部、稅務總局等部門聯合發布 關于擴大階段性緩繳社會保險費政策實施范圍等問題的通知人社部發202231 號 通知提出：為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，著力保市場主體保就業保民生，在落實特困行業緩繳企業職工基本養老保險費、失業保險費、工傷保險費（以下稱三項社保費）政

94、策的基礎上，經國務院同意，現就擴大政策實施范圍、延長緩繳期限等問題作出要求。原文鏈接：http:/ 5 月 10 日，商務部等 14 部門發布 關于開展內外貿一體化試點的通知 商建函 2022114 號 通知提出：力爭用 3 年時間，在完善內外貿一體化調控體系，促進內外貿法律法規、監管體制、經營資質、質量標準、檢驗檢疫、認證認可銜接等方面積極創新、先行先試，培育一批內外貿一體化經營企業，打造一批內外貿融合發展平臺，形成一批具有國際競爭力、融合發展的產業集群，建立健全促進內外貿一體化發展的體制機制，形成可復制推廣的經驗和模式，為促進內外貿融合發展發揮示范帶動作用。原文鏈接：http:/ 3 月

95、23 日，商務部等 8 部門發布關于促進老字號創新發展的意見商流通發202211 號 意見指出：近年來，我國老字號發展活力不斷增強，品牌影響力持續提升，但仍然存在創新能力不夠、發展水平不高等突出問題。為推動老字號創新發展，充分發揮老字號在建設自主品牌、全面促進消費、堅定文化自信方面的積極作用，更好滿足人民美好生活需要，經國務院同意，現提出具體意見。原文鏈接：http:/ 45 附件二 2022 年奧萊行業發展大事記 1 月 13 日，濰坊谷德錦城市商業綜合體開幕。項目分為奧萊購物中心、家居博覽中心等板塊，集吃喝玩樂游娛購為一體。其中奧萊購物中心中百奧萊為濰坊地區首家城市奧萊。項目圍繞奧萊折扣、

96、潮玩夜經濟、生活體驗、親子互動、微度假、智慧化等特色，匯集世界名品，營造人本環境，為市民消費提供了一個“全家庭一站式”購物、休閑、娛樂場所。1 月 15 日，廣州天河城奧萊公園正式開業。天河城奧萊公園，將天河城商業現有的百貨、奧特萊斯、精品超市和品類集合店等產品線優勢，打造集休閑、娛樂、購物、美食為一體的奧萊公園主題式購物中心。經營面積約 9.8 萬平方米，是粵海天河城商業首家“奧萊+公園”主題式購物中心，廣州北首席奧萊購物休閑娛樂集合地，以豐富的商品、實惠的價格、優質的服務、舒適的購物環境為顧客提供良好的購物體驗。1 月 20 日，海南西部地區首個奧特萊斯項目-?；◢u奧特萊斯在海南?；◢u啟幕

97、。項目位于?；◢u一號島風情商業街，整個街區沿著海岸線蜿蜒分布，以聯排雙層獨棟形態呈現地中海、德國黑森林、美國奧蘭多、意大利、俄羅斯等特色建筑群。項目力求打造濱海小鎮建筑之美、北緯 19 度熱帶季風氣候、常年優質的空氣質量以及豐富的南國植物資源，讓?；◢u奧特萊斯在國內外眾多高端購物目的地中自成一派。3 月 5 日，西安靜安薈生活奧萊正式開業，項目定位為城市奧萊，是體量近 7 萬的底商型購物中心，由地下一層至地上六層組成。業態布局方面，規劃有 30%左右的娛樂配套。這是自 2021 年底因疫情推遲開幕后，西安順利完成揭幕的首個商業綜合體，項目標簽眾多：城市奧萊、地鐵口、城市北中軸、老城區腹地、成熟

98、開發模式和超過 95%的開業率，以“一起奧萊，快樂加倍”為故事線索，開啟其商業之旅。5 月 25 日，王府井表示競拍獲得海南奧特萊斯旅業開發有限公司 100%股權，后者持有經營的海南萬寧首創奧特萊斯店，是海南首家開業且單體面積最大的奧萊項目。王府井計劃以此為依托，打造其首個離島免稅旗艦店。公開信息顯示，王府井在 2020 年被授予免稅品經營資質，目前已正式獲準在海南省萬寧市經營離島免稅業務，王府井國際免稅港將于2023 年 1 月正式開業。6 月 15 日，中國百貨商業協會奧特萊斯產業發展工作委員會發布2022 年中國奧特萊斯行業白皮書。報告顯示，20 年來，奧萊已經成為具有重要影響力的零售業

99、細分領域，在商業運營商進行業務轉型升級以實現業績持續增長的目標中扮演日益重要的角色。7 月 30 日，百聯奧特萊斯（青島即墨）試營業亮相，這是百聯在山東投資的第三座、全國第九座奧萊廣場。青島百聯奧萊分兩期建設，本次一期引進品牌 130 多個，其中有 2個山東首店和 11 個青島首店。此外，百聯在山東的另外兩座奧特萊斯廣場分別為，201646 年 12 月開業的濟南海那城百聯奧特萊斯，以及 2019 年 3 月開業的濟南高新百聯奧特萊斯廣場。8 月 26 日，“2022 中國奧特萊斯產業發展峰會”舉辦。峰會由中國百貨商業協會奧特萊斯產業發展工作委員會主辦，會議主題為“新時代新動力奧萊 20 華誕

100、共創輝煌”。會議回顧了奧萊產業在中國迅猛發展的 20 年。20 年來，奧特萊斯在本土探索、創新實踐，在促進內需增長、實現居民消費升級、發展數字經濟等方面發揮著越來越重要的作用，充當著零售行業排頭兵的角色。盡管受到疫情影響，但行業通過數字化轉型、開展線上營銷等，在很大程度上彌補了客流和銷售的損失。9 月 9 日，無錫悅尚奧特萊斯開業。悅尚奧萊是大型存量改造商業項目，匯聚國際國內名品超 600 個，其中無錫首店 116 家，涵蓋零售、餐飲、兒童、休閑娛樂、體育及生活配套等多元業態?！叭珮I態”之外，無錫悅尚奧特萊斯采取“街區+MALL”的開放式建筑形態，以及慢生活、水幕演藝、極限運動三大特色場景，進

101、一步延伸購物體驗，為周邊家庭客群提供休閑娛樂的新去處。9 月 24 日，華南首家杉杉奧萊深圳杉杉奧特萊斯廣場攜手滿京華滿紛天地開業。這是是杉杉商業集團在全國的第 12 家門店，擁有近 200 個全球品牌，包含 20 家華南奧萊首店、36 家深圳奧萊首店。10 月 26 日，杉杉奧特萊斯廣場徐州正式開業，這是杉杉商業集團旗下第十四家店，也是繼深圳杉杉奧萊和南寧杉杉奧萊之后，作為杉杉商業集團 2022 年的收官之作。杉杉商業集團以因地制宜地打造“更好融合不同的城市環境和資源型態，且更加符合本地消費需求”為目標，對中國奧萊的本土化和差異化的發展提供了積極作用。12 月 17 日，南京江北新區砂之船奧

102、特萊斯開業，這是砂之船奧萊的新一代旗艦店，采用“藝術商業+超級奧萊”的創新模式，累計 350 多個品牌入駐，涵蓋運動服飾、珠寶奢侈品、餐飲零售等多種業態，集時尚購物、親子娛樂、社交互動、會友聚餐等于一體。項目擁有河谷與綠洲相結合的優勢，串聯沿河景觀區域、融合砂之船紅磚特色建筑，以河谷、燈塔、梯田、云錦、編織為概念，既為顧客提供了一個休憩娛樂的活動場所，也增加了藝術觀賞性。47 附件三 2022 年部分新開業奧萊項目介紹 1 濰坊谷德錦中百奧萊 2022 年 1 月 13 日，濰坊谷德錦城市商業綜合體開幕。項目分為奧萊購物中心、家居博覽中心等板塊，集吃喝玩樂游娛購為一體。其中奧萊購物中心中百奧萊

103、為濰坊地區首家城市奧萊。圍繞奧萊折扣、潮玩夜經濟、生活體驗、親子互動、微度假等特色，匯集世界名品，營造人本環境，為市民消費提供了“全家庭一站式”購物、休閑、娛樂場所。表 5：濰坊谷德錦中百奧萊基本信息 分項 具體內容 項目位置 山東 項目區位/交通 濰坊市濰城區 開業時間 2022 年 1 月 13 日 商業建面 16 萬平方米 奧萊類型 城市奧萊 建筑形式 盒子型 運營公司 濰百集團 合作方式 重資產持有 項目業態 生活購物、休閑娛樂、餐飲美食、文化健康、特色旅游 項目主要品牌 共計超 400 個品牌，超 200 個品牌直營店。入住品牌包括 HUGO BOSS、Micheal Kors、PO

104、RTS、ochirly、PUMA、JEEP、KFC、星巴克咖啡，以及耐克、阿迪達斯、FILA、斯凱奇等 4 個面積超過 1000 平方米米的運動品牌旗艦店 數據來源：根據公開資料整理 濰坊谷德錦中百奧萊實景圖 48 2 廣州花都天河城奧萊公園 2022 年 1 月 15 日，廣州花都天河城奧萊公園正式開業。天河城奧萊公園，將天河城商業現有的百貨、奧特萊斯、精品超市和品類集合店等產品線優勢，打造集休閑、娛樂、購物、美食為一體的奧萊公園主題式購物中心。經營面積約 9.8 萬平方米，是粵海天河城商業首家“奧萊+公園”主題式購物中心，廣州北首席奧萊購物休閑娛樂集合地，以豐富的商品、實惠的價格、優質的服

105、務、舒適的購物環境為顧客提供良好的購物體驗。表 6：廣州花都天河城奧萊公園基本信息 分項 具體內容 項目位置 廣州 項目區位/交通 花都區 開業時間 2022 年 1 月 15 日 商業建面 10 萬平方米 奧萊類型 郊區奧萊 建筑形式 盒子型 運營公司 粵海天河城集團 合作方式 整體租賃 項目業態 國際精品、男裝女裝、運動休閑、餐飲娛樂 項目主要品牌 共計超 400 個品牌，超 200 個品牌直營店。入住品牌包括HUGO BOSS、Micheal Kors、PORTS、ochirly、PUMA、JEEP、KFC、星巴克咖啡，以及耐克、阿迪達斯、FILA、斯凱奇等 4 個面積超過 1000 平

106、方米米的運動品牌旗艦店 數據來源：根據公開資料整理 廣州花都天河城奧萊公園實景圖 49 3 海南?；◢u奧萊 2022 年 1 月 20 日，海南西部地區首個奧特萊斯項目?；◢u奧萊在海南?；◢u啟幕。項目位于?；◢u一號島風情商業街，整個街區沿著海岸線蜿蜒分布，以聯排雙層獨棟形態呈現地中海、德國黑森林、美國奧蘭多、意大利、俄羅斯等特色建筑群。項目力求打造濱海小鎮建筑之美、北緯19度熱帶季風氣候、常年優質的空氣質量以及豐富的南國植物資源，讓?；◢u奧特萊斯在國內外眾多高端購物目的地中自成一派。表 7：海南?；◢u奧萊基本信息 分項 具體內容 項目位置 海南 項目區位/交通 儋州市黃金海岸區 開業時間 20

107、22 年 1 月 20 日 商業建面 6 萬平方米 奧萊類型 文旅奧萊 建筑形式 街區型 運營公司 恒大集團 合作方式 重資產持有 項目業態 匯聚“吃、住、行、游、購、娛、會、康、文”等 28 大業態于一體的一站式旅游度假目的地 項目主要品牌 共計超 400 個品牌，超 200 個品牌直營店。入住品牌包括HUGO BOSS、Micheal Kors、PORTS、ochirly、PUMA、JEEP、KFC、星巴克咖啡，以及耐克、阿迪達斯、FILA、斯凱奇等 4 個面積超過 1000 平方米米的運動品牌旗艦店 數據來源：根據公開資料整理 海南?；◢u奧萊實景圖 50 4 西安靜安薈生活奧萊 2022

108、 年 3 月 5 日，西安靜安薈生活奧萊正式開業，項目定位為城市奧萊，是體量近 7萬的底商型購物中心，由地下一層至地上六層組成。業態布局方面，規劃有 30%左右的娛樂配套。這是自 2021 年底因疫情推遲開幕后，西安順利完成揭幕的首個商業綜合體，項目標簽眾多：城市奧萊、地鐵口、城市北中軸、老城區腹地、成熟開發模式和超過 95%的開業率，以“一起奧萊，快樂加倍”為故事線索，開啟其商業之旅。表 8：西安靜安薈生活奧萊基本信息 分項 具體內容 項目位置 陜西 項目區位/交通 西安市蓮湖區 開業時間 2022 年 3 月 5 日 商業建面 7 萬平方米 奧萊類型 城市奧萊 建筑形式 盒子型 運營公司

109、西藏城投 合作方式 重資產持有 項目業態 國際精品、男裝女裝、運動休閑、餐飲娛樂 項目主要品牌 共計超 400 個品牌，超 200 個品牌直營店。入住品牌包括HUGO BOSS、Micheal Kors、PORTS、ochirly、PUMA、JEEP、KFC、星巴克咖啡，以及耐克、阿迪達斯、FILA、斯凱奇等 4 個面積超過 1000 平方米米的運動品牌旗艦店 數據來源：根據公開資料整理 西安靜安薈生活奧萊實景圖 51 5 百聯奧萊廣場（青島即墨店）2022 年 7 月 30 日，百聯奧萊廣場（青島即墨店）試營業亮相，這是百聯在山東投資的第三座、全國第九座奧萊廣場。青島百聯奧萊分兩期建設，本次

110、一期引進品牌 130 多個，其中有2個山東首店和11個青島首店。此外，百聯在山東的另外兩座奧特萊斯廣場分別為，2016 年 12 月開業的濟南海那城百聯奧特萊斯，以及 2019 年 3 月開業的濟南高新百聯奧特萊斯廣場。表 9：百聯奧萊廣場（青島即墨店）基本信息 分項 具體內容 項目位置 山東青島市 項目區位/交通 即墨區 開業時間 2022 年 7 月 30 日 商業建面 8 萬平方米 奧萊類型 郊區奧萊 建筑形式 街區型 運營公司 百聯股份 合作方式 重資產持有 項目業態 國際精品、男裝女裝、運動休閑、餐飲娛樂 項目主要品牌 共計超 400 個品牌，超 200 個品牌直營店。入住品牌包括H

111、UGO BOSS、Micheal Kors、PORTS、ochirly、PUMA、JEEP、KFC、星巴克咖啡，以及耐克、阿迪達斯、FILA、斯凱奇等 4 個面積超過 1000 平方米米的運動品牌旗艦店 數據來源：根據公開資料整理 百聯奧萊廣場（青島即墨店）實景圖 52 6 無錫悅尚奧萊 2022 年 9 月 9 日，無錫悅尚奧萊開業。悅尚奧萊是大型存量改造商業項目，匯聚國際國內名品超 600 個，其中無錫首店 116 家，涵蓋零售、餐飲、兒童、休閑娛樂、體育及生活配套等多元業態?！叭珮I態”之外，無錫悅尚奧特萊斯采取“街區+MALL”的開放式建筑形態，以及慢生活、水幕演藝、極限運動三大特色場景

112、，進一步延伸購物體驗，為周邊家庭客群提供休閑娛樂的新去處。表 10：無錫悅尚奧萊開業基本信息 分項 具體內容 項目位置 江蘇 項目區位/交通 無錫市惠山區 開業時間 2022 年 9 月 9 日 商業建面 36.8 萬平方米 奧萊類型 城市奧萊 建筑形式 盒子型 運營公司 中閩百匯 合作方式 合資商管公司 項目業態 零售、餐飲、兒童、休閑娛樂、體育及生活配套 項目主要品牌 共計超 400 個品牌，超 200 個品牌直營店。入住品牌包括HUGO BOSS、Micheal Kors、PORTS、ochirly、PUMA、JEEP、KFC、星巴克咖啡，以及耐克、阿迪達斯、FILA、斯凱奇等 4 個面

113、積超過 1000 平方米米的運動品牌旗艦店 數據來源：根據公開資料整理 無錫悅尚奧萊開業實景圖 53 7 深圳杉杉奧萊廣場 2022 年 9 月 24 日，華南首家杉杉奧萊深圳杉杉奧特萊斯廣場攜手滿京華滿紛天地開業。這是是杉杉商業集團在全國的第 12 家門店，擁有近 200 個全球品牌，包含 20 家華南奧萊首店、36 家深圳奧萊首店。表 11：深圳杉杉奧萊基本信息 分項 具體內容 項目位置 深圳市 項目區位/交通 寶安區 開業時間 2022 年 9 月 24 日 商業建面 8 萬平方米 奧萊類型 城市奧萊 建筑形式 盒子型 運營公司 杉杉商業 合作方式 合資商管公司 項目業態 國際精品、男裝

114、女裝、運動休閑、餐飲娛樂 項目主要品牌 共計超 400 個品牌，超 200 個品牌直營店。入住品牌包括HUGO BOSS、Micheal Kors、PORTS、ochirly、PUMA、JEEP、KFC、星巴克咖啡，以及耐克、阿迪達斯、FILA、斯凱奇等 4 個面積超過 1000 平方米米的運動品牌旗艦店 數據來源：根據公開資料整理 深圳杉杉奧萊實景圖 54 8 徐州杉杉奧萊廣場 2022 年 10 月 26 日，杉杉奧特萊斯廣場徐州正式開業，這是杉杉商業集團旗下第十四家店，也是繼深圳杉杉奧萊和南寧杉杉奧萊之后，作為杉杉商業集團 2022 年的收官之作。杉杉商業集團以因地制宜地打造“更好融合不

115、同的城市環境和資源型態，且更加符合本地消費需求”為目標，對中國奧萊的本土化和差異化的發展提供了積極作用。表 12：徐州杉杉奧萊廣場基本信息 分項 具體內容 項目位置 江蘇 項目區位/交通 徐州市泉山區 開業時間 2022 年 10 月 26 日 商業建面 10 萬平方米 奧萊類型 文旅奧萊 建筑形式 街區型 運營公司 杉杉商業 合作方式 重資產 項目業態 國際精品、男裝女裝、運動休閑、餐飲娛樂 項目主要品牌 共計超 400 個品牌，超 200 個品牌直營店。入住品牌包括 HUGO BOSS、Micheal Kors、PORTS、ochirly、PUMA、JEEP、KFC、星巴克咖啡，以及耐克、

116、阿迪達斯、FILA、斯凱奇等 4 個面積超過1000 平方米米的運動品牌旗艦店 數據來源：根據公開資料整理 徐州杉杉奧萊廣場實景圖 55 9 南京江北新區砂之船奧萊 2022 年 12 月 17 日，南京江北新區砂之船奧萊開業，作為新一代旗艦店，采用“藝術商業+超級奧萊”的創新模式，累計 350 多個品牌入駐，涵蓋運動服飾、珠寶奢侈品、餐飲零售等多種業態，集時尚購物、親子娛樂、社交互動、會友聚餐等于一體。項目擁有河谷與綠洲相結合的優勢，串聯沿河景觀區域、融合砂之船紅磚特色建筑，以河谷、燈塔、梯田、云錦、編織為概念，既為顧客提供了一個休憩娛樂的活動場所，也增加了藝術觀賞性。表 13：南京江北新區

117、砂之船奧萊基本信息 分項 具體內容 項目位置 南京 項目區位/交通 江北新區 開業時間 2022 年 12 月 17 日 商業建面 10 萬平方米 奧萊類型 城市奧萊 建筑形式 盒子型 運營公司 砂之船 合作方式 整租 項目業態 集商業、文化、娛樂、餐飲等于一體的公共商業休閑空間。項目主要品牌 匯集近 350 個國內外知名品牌，其中+39SPACE（意大利空間）、JORYA（卓雅）、Koradior（珂萊蒂爾）、NAERSI（娜爾思）、YINER（音兒）、JESSIE（杰西）等品牌。數據來源：根據公開資料整理 南京江北新區砂之船奧萊實景圖 56 10 砂之船(福州)奧萊，砂之船集團首個小鎮式奧

118、萊 2022 年 12 月 24 日，砂之船（福州）奧萊開業，這是砂之船集團在福建省最大的超級奧萊，也是集團打造的第一個小鎮式奧萊。項目位于福州市閩侯縣南通鎮，臨近繞城高速出入口，30 分鐘即可通達全城。建筑總面積 33 萬平方米，商業面積 23 萬平方米，擁有 3880個免費停車位。項目匯集了 300+國內外一線大牌，超 60%的福州首店品牌。表 14：砂之船（福州）超級奧萊基本信息 分項 具體內容 項目位置 福建 項目區位/交通 福州市閩侯縣 開業時間 2022 年 12 月 24 日 商業建面 23 萬平方米 奧萊類型 城市奧萊 建筑形式 街區型 運營公司 砂之船 合作方式 整租 項目業態“超級名品”“超級運動”“超級兒童”等超級業態 項目主要品牌 共計超400個品牌，超200個品牌直營店。入住品牌包括HUGO BOSS、Micheal Kors、PORTS、ochirly、PUMA、JEEP、KFC、星巴克咖啡，以及耐克、阿迪達斯、FILA、斯凱奇等 4 個面積超過 1000 平方米米的運動品牌旗艦店 數據來源：根據公開資料整理 砂之船（福州）超級奧萊實景圖