貓酷&MobTech：2022-2023商業地產數字化白皮書（89頁）.pdf

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1、DIGITALIZATIONOFCOMMERCIALREAL ESTATE商業地產商業地產數字化數字化白皮書白皮書2022-2023商業地產數字化白皮書商業地產數字化白皮書white paper 出品：貓酷咨詢團隊電話：400-048-0848地址：上海市虹口區東大名路1089號北外灘來福士東塔8F文檔平臺：https:/ 期 資 訊 貓酷貓酷MallPlusMallPlus智智庫庫購物中心運營實踐案例精選系列MallPlus充電站2020/2021/20222020商業地產白皮書2021商業地產白皮書2022商業地產白皮書MallPlusMallPlus充電站往充電站往期課程期課程20202

2、020年年MallPlusMallPlus充電站，全充電站，全1212期（概覽）期（概覽）01期：實體商業直播何去何從？02期：出攤吧！商業地產人03期：社群！社群！04期：智慧化開業的n種可能05期：積分力max06期：生命周期維護及管理07期：營銷急診指南08期：積分清零5問09期：圣誕萬能公式10期：大會員生態構建11期：實體商業數字化運營業務邏輯構建12期：透視數據運營幾何之美20212021年年MallPlusMallPlus充電站，全充電站，全1212期（概覽）期（概覽）01期：精益復盤DMAIC方法下的小周期循環改善02期：會員標簽-連接購物中心與會員的紐帶03期：量（上）增量創

3、造04期：量（下）存量裂變05期：購物中心積分全價值鏈運營解決方案06期：權益策劃07期：付費會員新實踐新探索08期：讓精準營銷成為日常09期：勛章-會員的引導和激勵10期：行業創新11期：集團大會員解決方案通識12期：綜合體大會員構建方案20222022年年MallPlusMallPlus充電站，全充電站，全1212期（概覽）期（概覽）01期：會員運營中的核心指標認知洞察02期：深度分析信手拈來03期：女神節“不容小覷的她經濟”04期：后疫情時代購物中心生存指南05期：云閃付【千萬補貼】帶資進場06期：以服務權益護航客戶旅程07期：綠色能量激活環保概念新玩法08期：企微管家的精銳入局09期：

4、新營銷：綜合體大會員的實踐心得10期：自造節激發商業活力11期：新能源車充停一體化全面升級12期：元宇宙空間會員進行時前言前言2023年的新征程全面開啟，回顧跌宕起伏的2022年，攻堅克難、意義非凡。新冠疫情反復侵擾的第三年，中國因時因勢決策、科學精準防控，始終掌握抗疫主動權，高效統籌疫情防控和經濟社會發展。北京2022年冬奧會和冬殘奧會驚艷世界、中國空間站建設如期完成、首次火星探測一批科研成果發布、神舟十三號載人飛船返回地球、世界最大潮流能發電站成功運行、香港回歸祖國25周年“一國兩制”實踐取得舉世公認的成功、“服貿會”擴大高水平開放的名片、中共二十大勝利召開、全球首架C919交付市場202

5、2，雖艱難重重但依然成績耀眼。宏觀經濟方面，全年經過全社會艱苦卓絕的努力，在經歷了充滿挑戰性的2022年之后，GDP增速預計從2022年的3.0%加速至5%，中國的重新開放意味著強勁的消費反彈、核心通脹走強以及2023年周期性政策逐步正?；?。2022年末存量購物中心約5685家，年度新開購物中心約366家，高端市場堅挺，零售額百億俱樂部擴容，200億頭部項目持續保持、10-30億項目居多，在疫情攻堅期間優質明星項目依然沒有停止步伐，不斷展現商業魅力和美好生活的優質提案。這一年，雖然任重道遠、長路艱辛，但勃勃生機依然不可遏制、令人振奮。此次貓酷與Mob共同發布的2022-2023商業地產數字化白

6、皮書結合了雙方專業研策在商業地產領域多年沉淀的經驗，融入了雙方對行業未來發展的思考，尤其是基于地產大會員、產業園區大會員、商業地產深度數字化進程的聚焦，以消費者畫像及到訪數據、會員消費數據、業態品牌消費數據三個維度數據優勢，深入聚焦地梳理刻畫各城市線級都市型、區域型、社區型實體商業各項用戶經營指標的標桿、優秀、行業均值指標情況，真誠希望給與合作伙伴及同行業更多用戶經營服務領域的參考及啟發。一如往年，也借此給予行業的跋涉者們四個視角，幫助我們以更開闊的視角，堅實自己的道路。視角一適應：自身和趨勢的關系適應：自身和趨勢的關系從宏觀經濟形勢入手,洞察GDP增長、收入水平、消費意愿，研判數字化趨勢，提

7、綱挈領中體會趨勢變化；視角二整合：自身和行業的關系整合：自身和行業的關系從商業地產規模、銷售額、消費者、業態、會員經濟等環節，切片洞察行業態勢，啟發行業視角下自身站位及命運的反思；視角三反思：自身和標桿的關系反思：自身和標桿的關系聚焦會員經濟，構建會員增量、會員產出、會員活躍、運營工具等各維度指標體系，輸出基于覆蓋全國大樣本的門檻值、優秀值、標桿值，照鏡子模式高效對標，取長補短；視角四精進：自身和自身的關系精進：自身和自身的關系通過外部宏觀、中觀、微觀的信息輸入，助推自身由結果指標到過程管理的反思，在前進的道路中重塑當下及未來的全新組織能力，百折不撓、堅定突破。2023年，新征程已經開啟，相信

8、中國人民在中國共產黨的二十大精神指引下，將不斷譜寫新時代中國特色社會主義新篇章，在“數字中國”戰略的引領下，各行各業的數字化、尤其地產、園區、商業等領域數字化進一步升級、深入賦能業務發展，將推陳出新開創全新的局面，百舸爭流，奮楫者先，讓我們響應趨勢的洪流、發揮才智、共創美好未來。商業數字化挺進新征程，全新視角重啟新局面/目錄目錄 CONTENTS/CONTENTS/00Chapter 00數據說明01Chapter 01宏觀環境02Chapter 02行業數字化現狀06Chapter 06商業地產行業案例03Chapter 03商業地產消費者畫像04Chapter 04商業地產會員經營洞察05

9、Chapter 05商業地產品牌洞察一、數據一、數據來源來源本文數據均來自于三類渠道：公開資料整理、貓酷科技會員及品牌庫公開資料整理、貓酷科技會員及品牌庫數據、數據、MobTechMobTech自有及整合運營商、自有及整合運營商、合作方數據。合作方數據。二、數據統計二、數據統計口徑口徑貓酷數據覆蓋1億+購物中心用戶及注冊會員 MobTech數據覆蓋100萬+App月活躍設備。本報告在數據分析處理過程中盡可能秉持客觀嚴謹原則，但不排除存在個別數據存在偏差的可能，分析結論作為研究對象及研究實事的一類認識，不可避免會與現實存在出入，僅供行業參考。三、三、城市分級城市分級標準標準本文涉及的城市分級根據

10、京東科技城市等級進行劃分：四、四、商業分類商業分類標準標準本文涉及的商業分類根據項目所屬產品線定位、品牌效應、占地面積、所在城市等因素綜合考量，共設置都市型、區域型、社區型三種項目類型。數據說明數據說明一線城市（一線城市（1919個）個）上海市、東莞市、佛山市、北京市、南京市、合肥市、天津市、廣州市、成都市、杭州市、武漢市、沈陽市、深圳市、蘇州市、西安市、鄭州市、重慶市、長沙市、青島市二線城市（二線城市（2727個）個）中山市、保定市、蘭州市、南寧市、南昌市、南通市、廈門市、臺州市、哈爾濱市、嘉興市、大連市、寧波市、常州市、徐州市、惠州市、無錫市、昆明市、泉州市、濟南市溫州市、煙臺市、珠海市、

11、福州市、紹興市、貴陽市、金華市、長春市三線城市（三線城市（4343個）個）三亞市、上饒市、臨沂市、烏魯木齊市、九江市、六安市、南充市、呼和浩特市、咸陽市、唐山市、安慶市、宜昌市、宿州市、宿遷市、揚州市、揭陽市、桂林市、汕頭市、滄州市、泰安市、泰州市、洛陽市、濟寧市、?？谑?、淄博市、淮安市、湖州市、滁州市、鹽城市、肇慶市、蕪湖市、荊州市、莆田市、蚌埠市、衡陽市、襄陽市、贛州市、連云港市、遵義市、銀川市、鎮江市、阜陽市、鞍山市四線城市（四線城市（3535個）個）東營市、麗水市、包頭市、北海市、十堰市、吉林市、大同市、婁底市、孝感市、安陽市、寶雞市、常德市、延安市、張家口市、德陽市、曲靖市、梅州市、

12、永州市、淮北市、淮南市、渭南市、濱州市、玉林市、眉山市、紅河哈尼族彝族自治州、衡水市、衢州市、西寧市、達州市、邵陽市、鄂州市、銅陵市、黃山市、黔東南苗族侗族自治州、齊齊哈爾市五線城市（五線城市（1616個）個）云浮市、保山市、內江市、四平市、安康市、巴中市、廣安市、張家界市、昭通市、漢中市、湘西土家族苗族自治州、貴港市、資陽市、欽州市、防城港市、隨州市數據說明數據說明五五、數據庫樣本選擇數據庫樣本選擇消費者洞察樣本選擇說明：消費者洞察樣本選擇說明：消費者洞察部分基于MobTech自有數據，同時整合運營商、合作方數據，通過商圈業態、消費偏好等交叉分析，反映人群畫像及到訪商圈和商業項目的主要商業特

13、征；會員經營洞察樣本選擇說明：會員經營洞察樣本選擇說明：項目選擇：樣本覆蓋百貨、購物中心、奧特萊斯、商業街區、免稅店五大類型，不含家居建材、專業市場等商業類型。時間選擇：樣本選取開業時間在2022年1月1日之前的商業項目，涉及2021年可同比數據的維度統計，樣本選擇開業時間在2021年1月1日之前的商業項目。樣本分布如下：都市型區域型社區型總計一線城市一線城市182207132521二線二線城市城市598127167三線三線城市城市23759107四線四線城市城市8331960五線城市五線城市517527總計總計277413192882業態品牌樣本選擇說明：業態品牌樣本選擇說明：品牌選擇：樣本

14、覆蓋上述項目選擇下所有做過會員積分且有積分記錄的品牌店鋪以及MobTech消費者洞察抽樣樣本實際線下到訪過的品牌店鋪。時間選擇：樣本選取開業時間在2022年1月1日之前的商業項目，涉及2021年可同比數據的維度統計，樣本選擇開業時間在2021年1月1日之前的商業項目。樣本項目數樣本涉及品牌數樣本涉及門店數珠寶配飾珠寶配飾83089810770餐飲美食餐飲美食972482533617服裝鞋帽服裝鞋帽872329041334兒童母嬰兒童母嬰848157313309生活服務生活服務933129510566美妝個護美妝個護8508776983休閑娛樂休閑娛樂7344512523數碼電子數碼電子7761

15、333724家居家用家居家用6967924121國際精品國際精品2831821909商超商超6011981193宏觀環境宏觀環境Chapter 01核心核心要素：要素：GDPGDP總體表現總體表現/消費消費/地產地產/出口出口/通脹和通縮通脹和通縮/宏觀政策宏觀政策觀點一：觀點一：20232023年年GDPGDP從從3.0%3.0%加速至加速至4.55%4.55%2022年對中國的增長和市場來說是頂住壓力小上臺階的一年，2022年實際GDP同比增長率3.0%，低于年初定下的“5.5%左右”的增長率目標。2022年在遏制新冠取得了兩年的相對成功之后，傳播性更強的奧密克戎變種的出現帶來了新的重大挑

16、戰，4月至5月期間上海為期兩個月的嚴格靜默同步引發的工業、服務業嚴重中斷，導致第二季度實際GDP環比年化增長率為-10.4%。盡管政府大力推進快速加息并擴大財政支出，但隨著第四季度多個主要城市的新冠病例再次上升，2022年前10個月，中國股市下跌近30%，人民幣兌美元貶值15%。在經歷了充滿挑戰性的2022年之后，GDP增速預計從2022年的3.0%加速至5%，國內重新開放意味著強勁的消費反彈、核心通脹走強以及2023年周期性政策逐步正?；?。由于疤痕效應的影響，2023年上半年正度過一陣適應階段，逐步在消費和服務迅速反彈后在下半年逐漸正?；?。按核心類別劃分，中國出口將因外部需求疲軟而放緩，而隨

17、著重新開放，增長動力將從投資轉向消費。在消費領域，旅游和娛樂等受疫情影響最大的行業的復蘇空間最大。在投資方面，我們預計2023年基礎設施投資將大幅放緩，其次是制造業投資。房地產投資應該會繼續收縮，盡管2023年房地產行業對整體經濟的拖累可能會變小。從高盛等機構研報來看，23年全面常態化和累計已久的消費反彈，將成為市場回暖和經濟增長、資產價格的主要驅動力，預計23年股價上漲、利率小幅上漲、大宗商品需求會增加(尤其是能源)，以及人民幣兌美元將走強。由于重新開放的順風持續到2024年上半年，因此對2024年的GDP增長預測也會適當樂觀，預計高于市場預期(5.3%)。圖表1：重新開放推動著我們對202

18、3年中國經濟的展望資料來源：Haver Analytics、高盛全球投資研究 F為預測（forcast）PP為百分點（percentage point）我國在“十四五”規劃(2021-2025年)期間的潛在增長率為5.1-5.7%，2023年擺脫疫情影響以來，仍有三方面影響將持續影響增長預期。首先首先，地產行業下行的持續性影響：，地產行業下行的持續性影響：從2020年“三條紅線”以來持續的政策驅動型住房去杠桿運動已經從根本上改變了這個行業，并引發了多年來房地產投資下降的趨勢。一方面這種重大調整有助于降低重大金融風險，有助于將投資重新引導到未來長期可持續增長的更具積極意義的行業，但在未來幾年，這

19、可能意味著產能下降，盡管中國人民銀行/中國銀保監會宣布了最新的“16條措施”，中短期內將難以扭轉勢頭。其次，中美戰略競爭的長期持續影響：其次，中美戰略競爭的長期持續影響：美國對半導體的嚴格控制將導致半導體行業本身以及使用先進芯片的下游行業在中期出現產出損失。第三第三，國內政策影響：，國內政策影響：從生產到分配關鍵領域護航，聚焦確保糧食、能源和供應鏈安全，推動“共同繁榮”、“共同富?！毕赂降氖杖牒拓敻环峙?，一系列政策導向，盡管長期來看具備深遠價值，實現本土技術的突破以及收入和財富分配的改善，有望提高此后幾十年的潛在增長；但仍存在在未來幾年可能減緩生產率增長的嚴峻影響。資料來源：彭博社、國際貨

20、幣基金組織、高盛全球投資研究觀點二：消費成為觀點二：消費成為20232023年經濟亮點年經濟亮點2022年家庭消費名義上僅同比增長3.5%(相比之下新冠之前的2019年為9%)，在當地新冠爆發和限制的多波浪潮的沖擊下，增長率非常低迷。諸多類別的支出，尤其是娛樂和醫療服務消費，已大大低于趨勢水平，經歷需求壓抑和延遲，預計2023年家庭消費增長可能會強勁反彈，社會失業率逐步下降，勞動收入持續改善，消費者信心逐步恢復。2017-2019年家庭人均消費相對趨勢（%，四季度滾動平均值）*“合計”指GDP項下的實際家庭消費，其他類別以國家統計局家庭調查為準今年到目前為止，消費者信心似乎相當低迷，相關分析表

21、明，家庭信心與房地產價格、食品價格通脹和股市表現密切相關，目前預計幾乎所有驅動因素都支持2023全年消費者會有更強勁的信心。據機構預測，預計到2024年，實際家庭消費將同比增長9%，與趨勢的差距縮小至1個百分點左右，然后到2025年完全恢復到趨勢水平。資料來源：Haver Analytics、高盛全球投資研究家庭將更多儲蓄分配給流動性更小的定期存款相對于活期存款/現金的存款百分比，四季度移動總和百分比，四季度移動總和家庭儲蓄分配（占可支配收入的份額）活期存款和現金定期存款投資基金資料來源：Haver Analytics今年消費者信心疲弱百分比變化，同比百分比變化，同比國家統計局消費者信心指數人

22、民銀行 當前收入情緒人民銀行 未來收入預期人民銀行 當前就業情緒人民銀行 未來就業預期2022年全國居民人均可支配收入36883元，同比上年名義增長5.0%，扣除價格因素，實際增長2.9%。分城鄉看，城鎮居民人均可支配收入49283元，同比增長3.9%，扣除價格因素，實際增長1.9%；農村居民人均可支配收入20133元，同比增長6.3%，扣除價格因素，實際增長4.2%。按收入來源分，2022年，全國居民人均工資性收入20590元，增長4.9%，占可支配收入的比重為55.8%；人均經營凈收入6175元，增長4.8%，占可支配收入的比重為16.7%；人均財產凈收入3227元，增長4.9%，占可支配

23、收入的比重為8.7%；人均轉移凈收入6892元，增長5.5%，占可支配收入的比重為18.7%。2022年全國及分城鄉居民人均可支配收入與增速2022年，全國居民人均消費支出24538元，同比上年名義增長1.8%，扣除價格因素影響，實際下降0.2%。分城鄉看，城鎮居民人均消費支出30391元，名義增長0.3%，扣除價格因素，實際下降1.7%；農村居民人均消費支出16632元，名義增長4.5%，扣除價格因素，實際增長2.5%。2022年，全國居民人均食品煙酒消費支出7481元，增長4.2%，占人均消費支出的比重為30.5%；人均衣著消費支出1365元，下降3.8%，占人均消費支出的比重為5.6%；

24、人均居住消費支出5882元，增長4.3%，占人均消費支出的比重為24.0%；人均生活用品及服務消費支出1432元，增長0.6%，占人均消費支出的比重為5.8%；人均交通通信消費支出3195元，增長1.2%，占人均消費支出的比重為13.0%；人均教育文化娛樂消費支出2469元，下降5.0%，占人均消費支出的比重為10.1%；人均醫療保健消費支出2120元，增長0.2%，占人均消費支出的比重為8.6%；人均其他用品及服務消費支出595元，增長4.6%，占人均消費支出的比重為2.4%。觀點三觀點三：收入收入同比上年名義增長同比上年名義增長5.0%5.0%，支出，支出同比上年名義增長同比上年名義增長1

25、.8%1.8%資料來源：國家統計局公開資料2022年居民人均消費支出及構成觀點四：地產尚未走出困境，但后續拖累有望改善觀點四：地產尚未走出困境，但后續拖累有望改善房地產行業是中國經濟中最大的單一行業，其漲跌通常會對總體GDP增長產生重大影響。2020年8月出臺“三條紅線”以控制開發商債務水平，并于2021年1月出臺“兩條紅線”以限制銀行與房地產相關的貸款，這與其他緊縮措施一起重塑了中國的房地產行業。長期的新冠靜默進一步減少了開發商從新房預售中獲得的現金收入，從而惡化了該問題。2021年夏季以來，恒大、融創等龍頭地產開發商一系列備受矚目的信用違約事件加劇了風險對整個行業的溢出效應，并引發了相關的

26、上游和下游產業風險。這些因素共同促成了自我實現的房地產下行周期。因此，今年迄今為止，大多數房地產活動都經歷了兩位數的收縮，房地產行業融資仍然低迷，美元房地產高收益信貸利差創下新高?！胺孔邮怯脕碜〉?，不是用來炒的”的長期立場沒有改變，我們預計短期內不會出現重大逆轉。一些結構性因素，例如人口增長下降和人口老齡化等，可能會在長期內繼續限制房地產行業。資料來源：高盛全球投資研究、Wind、地方政府預算報告、省統計局在省級政府收入中與房地產相關的收入的份額（%）資料來源：Haver Analytics、高盛全球投資研究住房對GDP同比的貢獻資料來源：國家統計局公開資料房地產開發投資完成情況房地產開發投資

27、完成情況2022年，全國房地產開發投資132895億元，比上年下降10.0%；其中，住宅投資100646億元，下降9.5%。2022年，房地產開發企業房屋施工面積904999萬平方米，比上年下降7.2%。商品房銷售和待售情況商品房銷售和待售情況2022年，商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133308億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。2022年末，商品房待售面積56366萬平方米，比上年增長10.5%。其中，住宅待售面積增長18.4%。其中，住宅施工面積639696萬平方米，下降7.3%。房屋新開工面積120

28、587萬平方米，下降39.4%。其中，住宅新開工面積88135萬平方米，下降39.8%。房屋竣工面積86222萬平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面積62539萬平方米，下降14.3%。資料來源：Wind，高盛全球投資研究整理的數據資料來源：CEIC，高盛全球投資研究部編制的數據資料來源：國家統計局公開資料資料來源：國家統計局公開資料觀點五：觀點五：20232023年出口可能遭遇收縮年出口可能遭遇收縮隨著供應鏈壓力的緩解和中國國內生產者物價指數(PPI)通脹下降，出口價格通脹有所緩和。此外，由于金融條件收緊和持續的歐洲能源危機導致發達市場需求疲軟，出口量也有所下降。據高盛等機構預測，由于中

29、國的PPI通脹可能在2023年進一步下降，2023年出口價格可能下降5.5%(相比之下2022年預計增長2.5%)；預計出口量增長將從2022年的6.0%放緩至2023年的3.5%；預計2023年名義商品出口將同比下降2%，低于2022年8.5%的預期增幅，主要歸因于中國以外經濟體的增長放緩導致外部需求疲軟導致。商品進口增速可能從2022年的2%加速至2023年的4%，這得益于中國經濟有望重新開放后國內需求可能更加強勁。由于2023年進口增長可能超過出口增長，貨物貿易差額可能會從2022年的占GDP的5.1%下降到4.0%。同時，我們預計服務業貿易逆差將逐步擴大，自2020年新冠疫情首次爆發以

30、來，服務業的貿易逆差一直保持低迷，因為過去三年跨境旅行一直受到嚴格限制，預計2023年服務貿易逆差占GDP的比重將基本保持不變，2024年將逐漸擴大至GDP的1.1%左右，并最終在2025-26年接近新冠疫情前占GDP的2%左右的水平。房地產開發景氣指數房地產開發景氣指數2022年12月份，房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為94.35。房地產開發企業到位資金房地產開發企業到位資金情況情況2022年，房地產開發企業到位資金148979億元，比上年下降25.9%。其中，國內貸款17388億元，下降25.4%；利用外資78億元，下降27.4%；自籌資金52940億元，下降19.1%；定金及

31、預收款49289億元，下降33.3%；個人按揭貸款23815億元，下降26.5%。資料來源：國家統計局公開資料資料來源：國家統計局公開資料觀點觀點七：貨幣政策在重新開放后正?；?，但仍需關注金融風險七：貨幣政策在重新開放后正?；?，但仍需關注金融風險2023年，除了周期性政策，結構性改革措施的政策持續性，特別是制造業升級/供應鏈安全、去碳化和促進“共同繁榮”可能繼續成為政策制定者的中長期目標。這些政策目標可以促進中國經濟逐步從依賴傳統驅動力(如房地產投資和傳統基礎設施建設)和進口關鍵產品轉向依賴更“高質量”和可持續的驅動力，如高科技制造業和可再生能源。2023年下半年重新開放和增長反彈的預期為貨幣

32、政策正?；峁┝丝臻g。特別是，由于我們預期與今年相比信貸需求更強勁且信貸供應更寬松，我們預計利率將走高。與2022年相比，2023年的整體信貸增長可能放緩消費反彈帶動的增長復蘇表明，與2022年相比，2023年的的增長不再是“信貸密集”，預計2023年TSF存量同比增長9.5%，意味著宏觀杠桿率再增長10個百分點，但低于2022年的速度，因此意味著2023年的增長將受到負面信貸的沖擊。觀點六：整體觀點六：整體CPICPI和核心和核心CPICPI通脹的加速將保持溫和通脹的加速將保持溫和預計整體CPI和核心CPI通脹的加速將保持溫和，盡管其他國家的重新開放經驗表明勞動力成本和服務通脹的上行風險最大

33、，但在大流行期間政府缺乏對家庭的現金支持補貼以及目前非常疲軟的勞動力市場意味著中國勞動力成本和服務通脹的增長在重新開放后將更為溫和。在中國重新開放后，持續的房地產低迷也可能會限制租金通脹的上行空間。此外，在中國的CPI籃子中，服務業的權重低于大多數發達市場經濟體。2023年對中國商品的外部需求放緩可能會給國內物價施加下行壓力。全球供應鏈復蘇也可能給中國帶來抑制通脹的推動力。2022年PPI通脹從1月份的9.1%大幅放緩至10月份的同比-1.3%，主要是受金屬和能源行業價格下跌的推動，這反映了供應鏈中斷的緩解、經濟衰退擔憂導致的商品價格下跌以及與房地產低迷相關的需求疲軟。我們預計PPI通脹將從2

34、022年的預期3.8%降至2023年的-1.8%，這主要是因為我們預測商品價格會下跌。本章節資料來源：國家統計局公開信息、Wind、Haver Analytics、高盛全球投資研究等相關宏觀行研資料Chapter 02行業數字化現狀政策引導及行業轉型雙重背景下，“數字化轉型”從加分項成為必答題在“十四五”數字中國的大背景下，當前我國數字經濟正邁向深化應用、規范發展、普惠共享的新階段。對于房地產企業而言，可以預見的是，在國家政策指引和數字經濟驅動的雙重背景下，“數字化轉型”從一個加分項成為一道必答題。三個關注要點，顯著凸顯數字化趨勢帶來的一系列新的機遇與挑戰，對地產、尤其商業地產、產業地產正在發

35、生著重要影響。一是關注新型智慧城市建設。鼓勵推動新型城市基礎設施建設，提升市政公用設施和建筑智能化水平。此外，完善城市信息模型平臺和運行管理服務平臺，因地制宜構建數字孿生城市。在這一進程中產業地產、住宅開發在未來將大有可為；二是關注美好數字生活圖景。重點場景包括：智慧社區、智慧物業、智慧服務生活圈等，通過智慧化手段，線上線下融合，打造智慧共享、和睦共治的新型數字生活場景。在這一范疇，地產旗下物業板塊、商業板塊、地產集團內部的大會員生態構建、或是以綜合體為最小單元的C端經營服務體系，將是目前持續數智化升級的重點；三是關注新技術的跨界融合。深化拓展人工智能、虛擬現實、大數據等新興技術在產業園區、商

36、業消費、物業社區、康養板塊等場景下的深度應用。在這一范疇，數字人、虛擬偶像、數字展廳、AI導覽導購、智能客服等將逐步深入融合、賦能服務體驗的方方面面。據數據統計，頭部房企已經基本完成數字化基建和信息化系統的平臺搭建，但尚未實現數字驅動業務的全面轉型，大多數仍處于探索階段。對于房地產企業的數字化場景我們歸納為以下4個方面，隨著行業實踐的持續深化，還將持續延展。1 1、企業內部經管系統、企業內部經管系統由于土地、資金成本壓力和利潤空間下滑，為了獲得更多紅利空間，房企開發業務首先需要從管理端發力。在信息化的基礎上，可通過全面的線上連接和數據化洞察，實現在投資決策、規劃設計、施工建造、采購、項目管理、

37、營銷等各個業務環節上的效率優化和項目整體投資回報率提升。2 2、智慧營銷、智慧營銷智慧營銷是當前房地產行業內應用最為成熟，且需求最為迫切的智慧化場景，特別是在疫情常態化的影響下，線上導流、在線交易、戶型展示等用戶可觸達的營銷手段更為重要。目前智慧營銷仍長期存目前智慧營銷仍長期存在典型痛點：營銷部門留存大量銷售數據表單，數在典型痛點：營銷部門留存大量銷售數據表單，數據價值未被充分挖掘；線上營銷運營人才匱乏，難據價值未被充分挖掘；線上營銷運營人才匱乏，難以適應數字化時代下組織變革要求。以上兩點瓶頸以適應數字化時代下組織變革要求。以上兩點瓶頸有待進一步克服。有待進一步克服。未來，更為廣義的智慧營銷，

38、還將更充分地圍繞地產項目營銷的全生命周期更徹底地展開，在蓄客、持銷、尾盤各階段，借助數字化手段，實現多渠道獲客、客戶承載、價值客戶識別、分群施策的營銷計劃、持續常態的生命周期維護、節點爆發的快速轉化等，這也是未來智慧營銷的理想形態。但從現階段市場實際應用情況來看，智慧營銷主要著力于樓宇銷售環節，圍繞線上營銷平臺和線下智慧案場兩大場景，幫助開發商解決傳統營銷過程中急需改變的痛點。后續在數字化貫穿業務的連續性上、以及數據指導經營上還有較長的路要走。3 3、投資決策及資產管理、投資決策及資產管理精準投資是地產企業重要的生命線，在供地“兩集中”政策影響下，一方面需要在短時間內對大量意向土地進行研判，快

39、速分析決策、提高拿地效率，優化投資測算和決策體系，從而控制投資風險、獲得穩定收益。另一方面需借助精準的投資測算，對投前階段精細化管控，保證投前投后定位、指標不發生較大調整，降低經營風險。目前頭部房企普遍開始應用投資管理系統，其主要價值和功能包括：土地資源管理、過程在線協同、報表自動分析生成、進度計劃跟進及實施沉淀共享等。4 4、智慧社區、智慧社區智慧社區是目前房地產企業應用最為成熟的領域，大部分房地產企業均推出不同標準、不同程度的智慧社區建設。近年來在綜合體項目形態成為主流的大背景下，智慧社區更多放眼于跨業態多場景客戶服務體驗的全面統合考慮，目前主流的解決方案核心整合物業業主、商業消費者、辦公

40、商務人群、酒店客群等多重身份、需求，以及緊密的地緣關系，通過統一的多業態綜合體會員體系跨通業態對人的經營服務壁壘，同時協同更豐富資源，實現業態間權益共享、場景共榮的模式，客戶體驗方面更便于享受綜合體整體性惠利，擴展了生活服務的權益邊界，從應用層也具備更清晰的連接入口和會員體系，對于提升服務品質、挖掘服務增值潛力方面是很大的促動。智慧社區除目前建設較為成熟的社區安防、社區無感通行、停車綜合管理、物業生活服務、商業消費、會員服務等場景外，未來智慧社區重點探索的方向，更多會結合社區居民服務需求，包括像AI特殊人群關懷、天使眼、社區最后一公里物流服務、社區商業服務、社區醫療等領域；與此同時，側重服務的

41、建設告一段落后，智慧社區的重點將更長遠地轉入經營軌道。與此同時，側重服務的建設告一段落后，智慧社區的重點將更長遠地轉入經營軌道。如何在轉型的浪潮中更優更快構建起新一代用戶經營服務平臺，具備跨業態全生命周期的經營服務能力將至關重要。營銷、成本、采購、運營、費用、資金、預算、投資、貨值一站式管理營銷、成本、采購、運營、費用、資金、預算、投資、貨值一站式管理經營管理數字化經營管理數字化全面預算管理投運一體管理動態貨值管理業務管理智能化業務管理智能化售樓管理采招管理成本管理費用管理計劃管理數字員工自動化數字員工自動化全場景RPA機器人業財中心線上電子協議供方/客戶/房源大數據經營管理數字化經營管理數字

42、化數據及時準確，讓經營可知、可控、可預測承接戰略目標，預算規劃有度，資源配置有效業務落地有數，預見經營發展預算目標下達預算調整預算編制預算考核預算執行控制預算分析滾動預測全面預算同看一張表，同算一本賬、投資即承諾投資運營一體化投運一體以項目投資承諾為基準動態跟蹤模擬試算偏差預警敏感性分析歸因分析動態貨值輕松盤清家底，動態預測貨值把握供貨節奏，確保產銷匹配彈性運營風險預警產供銷平衡精準預測業務管理智能化業務管理智能化營銷、成本、招采、運營、費用全業務管理在線化、精細化、智能化業財雙控，通過精細化控成本、過程協同管合規、閉環管理降費用，防止成本跑冒滴漏清單在線數據賦能合同履約內外互聯生產協同智能驅

43、動過程精細業務賦能成本前控標準適配成本管理成本管理客戶在線、數字案場、銷售移動等全場景線上化，保貨值、促去化、追回款、控風險，實現項目房源快速去化營銷管理營銷管理多渠道線上售樓數據決策高效引流獲客過程管控線上化費用超支預警，以收定支，費效全程追蹤、讓費用花出效果預算有依據費控有抓手費效能追蹤費用管理費用管理標準工期在線化，自動抓取項目節點，形成項目全景監控體系，項目進度可知可控，實現精準運營計劃計劃管理管理分級計劃體系會議閉環體系智能工期業務系統互聯幫助企業找好供應商，招好每個標、控好進度款，實現陽光招采成本成本/招采管理招采管理合同管控在線訂單協同在線供方資源在線招投標管理在線在線開盤、網簽

44、備案、網簽審計、資格購審、聯合操盤機器人，人效提升80%數字員工加持數字員工加持通過AI、區塊鏈、云計算、大數據等新技術賦能多場景業務創新，提升企業組織效能全場景全場景RPARPA機器人機器人線上電子協議線上電子協議業財中心業財中心供方供方/客戶客戶/房源大數據房源大數據電子化、區塊鏈等技術手段簽署協議，簡化業務過程，優化客戶體驗自動錄單、自動對賬、自動調用業務數據，實現業財聯動沉淀、整合內外部數據，形成大數據模型，支持業務管理地產集團大會員解決方案地產集團大會員解決方案“有戰略”“有戰略”“有模式”“有模式”地產集團大會員平臺建設的核心使命地產集團大會員平臺建設的核心使命？通過數字化方式重塑

45、企業級跨業態全生命周期的用戶經營服務體系，構建總部級職能管控、專業支持+多門店經營閉環、營銷創新的高效經營模式。-推動規?；l展、實現輕資產輸出戰略落地-推動數據指導運營的機制構建-推動成本、效率、體驗的不斷優化-推動助力未來企業資產證券化模式一：總部情境01 產品線研究情境02 2C統合經營能力情境03 2B租戶賦能體系情境04 流量經營模式情境05 集團自造節及協同營銷情境06 集團服務體系升級創新情境07 電商及商品經營模式模式二：門店情境01 門店商業計劃情境02 門店會員運營服務能力情境03 門店租戶管理體系情境04 門店級自造節情境05 門店服務體系升級情境06 門店電商“有建制”

46、“有建制”“有系統”“有系統”作為集團客戶戰略的必由之路，在解決了輸入條件上戰略識別、模式設計、規則建制三大層級的決策盲點后，意味著50%的完成度；剩下50%的實現力取決于解決方案的設計、落地、推行，即路徑成本的投入和兌現。統籌的商品資源全場景統一用戶營銷控股統一會員身份外部平臺資源統一注入各項目特有特色內容前端統一經營陣地資源整合利用各大區集合統籌的營銷資源核心思路：聚焦大會員體系建制構建和統一管理會員體系會員體系核心思路：聚焦以積分為一般等價物的價值制定和流通規則制定核心思路：通過數字化系統搭建及運營模式的提供，為企業運營體系重塑升級提供支持核心思路：聚焦為集團企業提供安全策略相關的架構搭

47、建、制度規范建議、管理流程規劃等數據合規體系數據合規體系財務模型財務模型運營體系運營體系業務邏輯業務邏輯中中臺架構臺架構-六大核心六大核心身份認證中心會員中心積分訂單與結算中心權益中心卡券中心營銷中心六大差異化優勢六大差異化優勢主動適配地產集團各經營實體的組織層級結構，如集團、業態、大區、城市、項目；業務池化，在不同組織架構中可以實現靈活管理會員資產，實現跨組織的會員、積分等業務隔離；積分訂單化，記錄每筆積分的生產方和使用方，實現跨組織多方結算；數據遷移工具化，實現將異構系統數據自動清洗和導入目標系統；基于云原生開發的開放平臺，具備超低延遲和極速性能，同時還具備歷史接口協議繼承能力，實現異構系

48、統無縫切換；大會員中臺采用微服務架構，各微服務之間在結構上松耦合，便于拆分應用實現敏捷開發部署；全國購物中心發展概況全國購物中心發展概況20222022年末存量購物中心約年末存量購物中心約56855685家家截止2022年12月31日，全國購物中心存量項目達5685個，體量達5.03億平方米。2022年全國購物中心累計總客流270億人次，全年全國購物中心場日均客流1.5萬人次，同比2021年下降19%，同比2020年下降11%。20222022年新開購物中心約年新開購物中心約366366家家專業研究數據表明，2022年新開購物中心約366家，其中存量改造項目超40個（體量超400萬平方米），占

49、全年開業量的比例超10%，剔除存量改造項目，2022年新增商業體仍超300個。2022年是全國商業受疫情嚴重影響，開業量降至歷史新低。較2021年開業數量、體量均減少逾三成，其中數量減少181個，同比下降33.09%，體量減少1506萬平方米，同比下降31.47%。2016年-2022年開業數量對比*數據來源：贏商網統計數據整理20222022新開業購物中心主要特征新開業購物中心主要特征中中大型體量仍然是主流，大型體量仍然是主流，1515萬以上區間占比大萬以上區間占比大幅增加。幅增加。2022年開業項目中，510萬平方米區間仍然是主流，占比31%，但比例同比大幅下降，2021年同期為41%；1

50、520萬平方米區間占比則相應的大幅增加，從2021年的7%增加到16%，其余各區間的比例較為穩定。1520萬平方米區間項目共23個，主要集中在三大類型項目，包含5座萬達廣場、3座萬象系列商業、4座奧特萊斯綜合體。20萬平方米及以上的超大體量項目共11個，其中最大的武漢武商夢時代，體量達48萬平方米，擁有全球最大純商業面積。無錫悅尚奧特萊斯體量達40萬平方米，?？赾df國際免稅城，28.5萬平方米，為全球最大免稅店。35萬平方米小體量項目維持逐年增長趨勢，2022年該區間項目占比22%，較上年同期增長1個百分點。規模企業疊加輕資產模式，資源優勢愈發明顯。規模企業疊加輕資產模式，資源優勢愈發明顯。

51、2022年15家規模企業開業項目153個，雖然開業量同比有所下滑，但占比上升至42%，同比增加5個百分點，相較2021年該占比為37%。萬達商管以55個項目繼續穩居第一，也是2022年唯一一個開業量在20個以上的企業，其中輕資產項目高達39個。開業量在1020個的企業有：華潤萬象生活、龍湖、新城、愛琴海，開業量均在10個以上，第二梯隊企業年度開業量較為穩定。華潤萬象生活2022年新開購物中心16座，平均開業率91%，同時開出武漢萬象城、福州萬象城、?？谌f象城三大重奢購物中心，持續發力高端市場。開業量在510個的企業有：世紀金源、萬科、招商蛇口。萬科持續發揮社區商業的優勢，開出多個萬科廣場、萬科

52、里產品線項目，同時在城市文化更新項目方面，福州萬科煙臺山商業漫步街區 成為其又一城更項目典范。開業量在34個之間的企業有10余家，包括寶龍商管、星盛商業、大悅城、碧桂園文商旅、益田旅游商業、步步高、銀泰、粵海天河城、天虹、金茂、中海、恒太等。4614910624110204060801001201401602022年開業項目體量區間分布數量（個）部分企業2022開業項目數量企業項目數量萬達50個以上華潤萬象生活10-20個龍湖集團新城控股愛琴海集團萬科5-10個世紀金源招商蛇口星盛商業3-5個寶龍商管步步高銀泰粵海天河城天虹益田旅游商業碧桂園文商旅恒太大悅城金茂中海*數據來源：贏商網統計數據整

53、理購物中心區域分布概況購物中心區域分布概況華東區依舊遙遙領先位居榜首，占比超四成，其中江蘇、浙江、山東開業量較高，分別為43個、29個、29個，全區開業量高達152個，1391.3萬平方米。華南區開業量占比18%，廣東省占比超七成，集中在廣州、深圳、佛山三大城市，分別有10個、15個、7個項目。廣西、海南分別有11個、5個項目，海南商業活躍勢頭明顯，海南離島免稅購物持續火熱，助推商業地產發展，年內迎來?？谌f象城、?？赾df國際免稅城兩大重奢級購物中心開業。華中區與華南區不相上下，開業數量占比16%，體量略超華南區。湖北依然是領頭羊，開出23個項目，湖南、河南分別有19個、16個項目。武漢、長沙

54、、鄭州三座城市分別有12個、10個、5個項目，占全區開業量的逾四成，其余大半項目集中在下沉市場。西南區占比13%，重慶、四川、貴州開業量均在10個以上，云南7個。其中貴州、重慶開業量均為13個。北區商業持續低迷，華北區、東北區、西北區開業項目合計占比僅12%，分別為25個、7個、11個項目。華北區北京、天津分別有7個、5個項目，幾乎占據一半；東北區集中在沈陽，4個項目占比過半，西北區西安6個，占比亦過半。20222022年開業項目大區分布年開業項目大區分布79.988.4221.17437.7538.12511.731391.3711254858651520200400600800100012

55、0014001600東北區西北區華北區西南區華中區華南區華東區項目數量（個）商業體量（萬）*數據來源：贏商網統計數據整理購物中心城市分布概況購物中心城市分布概況深圳開業數量全國第一，上海跌至第十深圳開業數量全國第一，上海跌至第十從城市分布看，全年開業項目分布在134個城市，其中開業量5個的城市有23個，合計項目量占全國的一半，達182個。其中深圳數量躍升全國第一，15個項目；重慶第二，13個項目；武漢開業量第三，12個項目，但武漢開業體量全國第一，達153萬平方米；開業量居前十的城市還依次有：蘇州、成都、廣州、青島、長沙、杭州、北京、上海、南通、佛山（后四個城市為并列第十）。在城市開業量排名中

56、，不得不提的是深圳和上海。深圳近兩年的商業發展速度和質量有目共睹，2021年深圳開業量已經排在全國第二，僅次于上海，在贏商大數據發布的2022城市商業力排行榜中，深圳商業力排名超越成都晉級前三，2022年開業量首次霸榜全國。上海開業量大幅收縮至7個，排名從第一退至并列第十位，體量跌至第十五位。2022年上半年開業量為零，上海爆發數月的大規模疫情擾亂了多數商業體的開業計劃。原計劃2022年開業的25個項目，僅開出不足三分之一。開業量5個項目的34個城市中，唯一一個低線級城市（商業三線城市）金華上榜，金華以5個項目，近60萬平方米體量與南京、天津齊肩，值得關注。*數據來源：贏商網統計數據整理全國購

57、物中心銷售概覽全國購物中心銷售概覽根據專業研究數據表明，同比2021年銷售上漲的商場占比53%、同比下滑占比38%、同比無明顯變化的9%。整體上看，2022年銷售額下滑的比例有所增加，除個別項目是因內部改造升級所致外，疫情仍為主要因素。典型如上海，在38家下滑的商場中就占有15家，主要是因為2022年4月及5月的防疫靜默，商場停擺導致銷售下滑。漲幅最大的商場是泰州萬象城至116.7%，杭州新天地活力Park同比上漲65.6%，南京景楓中心、南京華采天地、成都雙流萬達廣場等漲幅均超50%。商場平穩度過“養商期”，經營逐漸穩定，在沒有特別大的市場環境影響下，銷售額上漲是必然趨勢。同時，一些商場在經

58、過多年的市場摸索及優化自身的經營模式，場景更新、業態調整、定位變化等等，以提升在市場的競爭力。1010-3030億商場占比最高億商場占比最高在已統計的數據中，業績最為出色的是南京德基廣場，2022年銷售額210億元，問鼎“店王”。不過此前連續三年蟬聯店王的北京SKP還未官宣2022年銷售情況，北京國貿商場同樣未公開。因此，今年的200億俱樂部也僅南京德基一家，不出意外的話北京SKP依然是銷售最好的。從銷售額的各個區間上看，100億到200億區間有兩家，分別是155.2億的上海環球港和100億的杭州萬象城；50億至100億區間有10家，30億至50億區間有20家，10億至30億區間有89家，10

59、億以下有38家?？梢?，大多數商場的年銷在30億左右，確實也有很大的市場空間。同時從增幅變化上看，區域型一站式大眾型商場2022年有不俗的表現。200億以上1%100-200億1%50-100億6%30-50億12%10-30億56%10億以下24%銷售額區間分布情況*數據來源：根據贏商網數據統計，樣本量=160（包含百貨10家、購物中心139家、奧特萊斯11家三大類型，不含純商業街區、免稅店、家居建材、專業市場等商業類型。）智慧商業智慧商業實體商業的數字化領域是我們深耕10年的領域，商業商場目前是房地產企業重點發展的方向之一，頭部房地產企業重金打造智慧商場，圍繞商戶服務、消費者服務和綜合運營管

60、理等領域，通過人工智能、大數據分析、虛擬現實、數字孿生等新技術為商場管理服務進行賦能，打造包括智慧商戶服務、智慧商業管理平臺、會員營銷體系、數字零售電商平臺等，助力商業全生命周期管理的模式創新，讓商業地產管理更可控、營銷更精準、成本更低廉，提升商場的運營效率和質量。在商場的綜合運營管理方面，目前最值得關注的是用戶經營體系的構建及持續迭代，通過CDP能力、CRM、小程序及企微等應用層的組合，構建出包含會員體系、標簽體系、智能營銷體系、互動營銷工具、數據分析及可視化引擎、以及覆蓋導航、問詢、停車服務、會員商城、以及團購、秒殺、電商等各類用戶場景服務的深度用戶經營服務平臺，滿足商業經營用戶的效率、體

61、驗、服務需要，同時通過細致、全面的業務數據積累，不斷豐富客戶畫像，挖掘數據價值，為實現數據優化流程、數據指導經營創造更大的支撐和可能。全渠道數字商場一鍵即可將商場開在微信、支付寶等渠道，聚攏多元流量挖掘銷售增長高粘性私域會員完善的會員運營體系，深度運營私域會員全生命周期一店一策自主運營集團多商場模式下，賦予單個商場獨立經營權限，實現會員、營銷等自主運營千人千面精準營銷CRM+CDP+MA等多系統驅動會員精細管理，定向營銷高效轉化平臺化經營管理商場擁有數字商場的主控權，快速打造商場平臺化運營+門店入駐的經營模式智慧導購增長驅動以導購為全渠道業務抓手，實現業績與會員的快速增長商品庫線上聯營便捷的組

62、織分賬與第三方數據公證能力，輕松推動品牌專柜線上聯營品牌庫線下招商品牌資源庫，聯動招商為商場擴展更多品牌商業數字化解決方案商業數字化解決方案數字化營銷體系數字化營銷體系-全域消費者流量及會員經營平臺全域消費者流量及會員經營平臺運營體系運營體系商業數字化解決方案商業數字化解決方案MallplusMallplus系統產品系統產品貓酷十年來專注于為購物中心提供一體化的用戶數字化經營系統產品和運營增值服務，助力購物中心實現用戶數字化經營轉型。月停車繳費單數20002000萬萬+月會員積分筆數10001000萬萬+購物中心注冊會員1.21.2億億+項目落地城市160+160+品牌購物中心合作1000+1

63、000+用戶數字化經營系統產品用戶數字化經營系統產品CRMCRM輕量級、高性能、多渠道小程序小程序/企業微信企業微信/AI/AI外呼外呼多場景、多功能、多端CDP/BICDP/BI多維度、靈活搭建、深度挖掘IMSIMS多方位、自動化、個性化運營增值服務運營增值服務系統代運營系統代運營節省運營HC及人工會員經營策略咨詢會員經營策略咨詢會員增長、活躍、產出策略數字化營銷數字化營銷流量傳播和裂變、豐富營銷道具京東供應鏈運營京東供應鏈運營提升積分價值、豐富線上電商商品、帶來增量銷售Hi!How Can I Help You?智能客服智能客服企業微信企業微信IMSIMS智能營銷智能營銷派樣機派樣機“十

64、四五”時期，政策持續聚焦數字經濟發展，智慧園區作為產業升級轉型的重要載體，將迎來嶄新的發展機遇。預計到 2025 年，中國智慧園區市場規模有望突破 2200 億元。資料來源：前瞻產業研究院整理IBM于2008年推出“智慧地球”商業計劃，提出利用新一代信息技術改變政府、公司和人們的交互方式，提高交互效率和質量“智慧城市”是“智慧地球”在城市建設管理中的具體實踐，當今，建設智慧城市已成世界城市發展的趨勢和特征?！爸腔蹐@區”是“智慧城市”的重要組成部分和先行先試區域，以園區數字化、網絡化、智能化為發展理念智慧地球智慧城市智慧園區根據住建部指導，全國智標委(SAC/TC426)與華為公司，聯合國內近

65、20 家“產、學、研、用”單位編制的智慧產業園區標準體系研究報告(2022)提出對智慧園區的定義:智慧園區是 將云計算、大數據、物聯網、人工智能、5G、數字孿生等新一代信息技術與產業深度融合，集成 園區制造資源與第三方服務能力，實現圈層資源共享、產業聯動發展、環境實時感知、事件全程可 視、生產自動適應、設備全時利用、社群價值關聯，推動產業價值鏈延伸，提升園區智能化管理和 社會化集成能力。各類綜合產業園區既有“千園一面”的共性，又有定位和業態的特色和差異。因此在智慧產業 園區規劃建設過程中，需要以產業園區的規劃戰略為導向，充分開展實地調研，結合實地場景的需 求來進行智慧產業園區建設的總體數字化規

66、劃。目前，業界對智慧園區建設目標提法形式不一，但本質核心是一致的，即設備智能化、運營數 字化、產業生態化，設備智能化是基礎，數字化運營是工具，產業生態化是目標，該理念獲得了業 界廣泛認可和應用，其中飛企互聯最早吸收該理念提出了智慧園區的三大建設目標:建設園區智能 化基礎設施、打造園區數字化管理體系、構建智慧園區產業生態圈。服務對象政府/監管機構園區經營/管理方園區企業園區公眾園區應用智慧運營中心綜合可視化大屏業務聯動應用智能決策支持大數據共享園區管理物業管理能耗管理資產管理應急管理企業服務辦公服務咨詢服務商務服務中介服務產業服務眾創空間金融服務企業畫像電商服務政務服務工商代理質檢管理稅務代辦資

67、助申請生活服務餐飲服務停車服務社交圈子租賃服務經營分析應用智慧大屏智慧會議室招商服務大數據服務數字平臺AI分析平臺大數據平臺云計算平臺能源監控平臺公共服務平臺資源存儲平臺公有云、私有云、混合云信息通信基礎設施通信網絡設施邊緣節點信息機房感知執行建筑設備管理類消防類安全技術防范類智慧設備設施信息設施類機房工程類綠色健康類安全運維運營資料來源：全國智標委（SAC/TC426)前瞻產業研究院整理智慧園區建設框架智慧園區的發展現狀智慧園區的發展現狀我國自 1979 年深圳設立第一個產業園蛇口工業區開始，從“搭框架”到“精裝修”，產業園區的運營也從“1.0”到“4.0”正在不斷的顛覆傳統的思維模式。園區

68、功能正在由低級向高級，由單一向綜合園區發展。通過產業結構升級和服務內容升級，打 造綜合服務平臺，加強新興信息技術運用，強化后期運營增值服務，加快園區智慧化轉型。目前我們正處于產業園區 4.0，它的特點:開始充分地豐富化，為滿足“人”的需求的功能紛紛出現，如日常消 費、娛樂休閑、生活居住等功能開始在產業園區發展。相應地，除了原先的廠房、辦公樓、商務酒 店之外，商業、公寓、學校、醫院等形態大量出現。除了園區物理空間配套完善外，通過移動互聯網，提升園區虛擬空間配套，即線上連接、線下經營的企業社群;營造全球鏈接的社交空間，形成 內外開放、資源整合的產業生態圈。通過智慧園區平臺建設，可以將分散的各種園區

69、資源和功能平 臺整合起來，充分發揮并放大各種資源和平臺的價值，打造有生命力的產業園區。本章節資料來源：京東科技解決方案中心購物中心業務行業解決方案、前瞻研究院、贏商網等商業地產消費者畫像Chapter 03一、二線城市女性在各個類型的商業占比重均顯著高于其他線級城市，分別占61.6%和63.0%；但在相同城市線級的情況下，項目類型對客流的促進作用并不大。圖表圖表1 1：各各線線級級城市女性客群占比城市女性客群占比一線城市二線城市三線城市四五線城市61.6%63.0%57.5%50.3%61.4%62.4%56.4%49.6%61.4%62.6%55.3%48.7%*本章注釋：本章客群畫像、客群

70、行為偏好、客群業態偏好均基于Mob數據庫內上億級客群性別樣本進行機器學習建模和標簽管理，進一步通過樣本客群中手機上傳的APP及線下位置數據分析預測得出，主要反應訪客群特征而非消費情況。性別特征：性別特征：女性仍是客流主力女性仍是客流主力，其客群占比隨城市線級升高而升高。，其客群占比隨城市線級升高而升高。城市型區域型社區型隨著“她經濟”的崛起，女性撐起了大半邊天，越來越不差錢的她們，白天是公司優秀員工，晚上是商場最靚的仔。城市線級對女性客流有較明顯的促進作用，年齡特征年齡特征：2525-3434歲人群是各線級城市商業主力軍；歲人群是各線級城市商業主力軍；在低線城市中，越年輕的人群對時尚度的追求越

71、高。在低線城市中，越年輕的人群對時尚度的追求越高。圖表圖表：一線城市各類項目到訪客群主要年齡段占比一線城市各類項目到訪客群主要年齡段占比圖表圖表：二線：二線城市各類項目到訪客群主要年齡段占比城市各類項目到訪客群主要年齡段占比9.29%14.75%30.35%17.95%27.66%9.43%14.34%30.61%17.96%27.66%9.66%14.43%30.39%18.07%27.44%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%18歲以下18-24歲25-34歲35-44歲45歲以上城市型區域型社區型13.17%16.68%24.89%

72、19.48%25.77%12.51%16.33%25.63%19.23%26.29%13.41%17.79%24.99%19.13%24.69%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%18歲以下18-24歲25-34歲35-44歲45歲以上城市型區域型社區型從各年齡段的偏好來看：25-34歲人群后更偏愛區域型項目；45歲以上人群在城市型、區域型項目的占比高于社區型商業。在一線城市中，25-34歲人群是商業主力客群，占比均超過30%，而45歲以上人群同樣不容小覷，占比超過27%左右。從商業偏好來看，35-44歲愛逛城市型項目，25-34歲、45歲以上人群偏

73、好選擇區域型項目，18歲以下、18-24歲更愛光顧社區型型項目。在二線城市中，25-34歲人群依然是主力人群，但相較一線城市，其客流占比明顯更低，而18歲以下、18-24歲，尤其是18歲以下的占比明顯更高。圖表圖表：三線：三線城市各類項目到訪客群主要年齡段占比城市各類項目到訪客群主要年齡段占比12.33%20.73%25.43%16.74%24.76%11.08%24.24%25.28%15.58%23.81%10.67%22.82%24.26%16.14%26.11%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%18歲以下18-24歲25-34歲35-44歲

74、45歲以上城市型區域型社區型圖表圖表：四五線：四五線城市各類項目到訪客群主要年齡段占比城市各類項目到訪客群主要年齡段占比13.34%28.23%26.27%12.78%19.37%12.35%22.24%41.44%12.83%18.44%7.94%19.96%40.43%12.93%18.74%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%18歲以下18-24歲25-34歲35-44歲45歲以上城市型區域型社區型而18-24歲人群則對能夠滿足他們購物、餐飲、休閑、娛樂和商務活動需求的區域型項目情有獨鐘。在三線城市中，25-34歲依舊是關鍵客群。由于45歲以上人群對商業

75、時尚度較不敏感，并且對生活型消費需求較高，因此使得能滿足社區居民“開門七件事”的社區型項目客流增加；既能滿足多元消費需求，同時具備一定時尚度，價格也相較實惠的區域型項目是優選。而對于四五線城市來說，城市型項目受到追求時尚的年輕群體以及具備一定消費能力的兩類人群的追捧，而對于剛步入職場以及逐漸擔起生活重任的25-34歲人群來說，家庭特征家庭特征：高線級城市中，區域型商業項目更受家庭客群：高線級城市中，區域型商業項目更受家庭客群青睞；而低線級城市中，社區型商業項目更受偏愛。青睞；而低線級城市中，社區型商業項目更受偏愛。在三線城市中，區域型相對城市型/社區型項目對家庭客群占比反而更低。在四五線城市中

76、，社區型商業項目家庭客群比例明顯上升，占比高達71.84%。圖表圖表：一線一線&二二線線城市已婚客群占比城市已婚客群占比圖表圖表：三線：三線&四五線城市已婚客群占比四五線城市已婚客群占比在一線城市中，區域型商業的家庭客群占比略高于城市型/社區型項目。相較于一線城市，二線城市家庭客群比例略有降低，區域型項目家庭客群占比最高，城市型項目緊隨其后。70.48%社區型區域型71.93%城市型71.66%區域型73.77%城市型73.58%73.58%社區型一線城市二線城市71.84%社區型區域型59.86.%城市型58.03.%區域型65.05%城市型67.73%69.53%社區型四五線城市三線城市以

77、家庭客群為主要目標群體，不斷吸納品牌、時尚元素，向高線城市拉齊，市場供應刺激了消費習慣的轉變，可以明顯看到，在三線城市中，城市型商業項目已經呈現出明顯的家庭屬性，相信在不遠的未來，四五線城市也將涌現出更多優秀案例。無論在哪個線級城市，任何類型項目中，已婚客群都高于未婚群體，而隨著“三孩”生育政策的放開疊加城市化，近年來各線級城市紛紛加大了對三四五線城市商業類型的布局，針對原先這些城市消費能力偏弱的百貨商超、購物街等集中整改、盤活，職業特征：高知職業特征：高知&白領與城市能級成正相關白領與城市能級成正相關，低線城市更喜歡帶娃逛街，享受親子時光低線城市更喜歡帶娃逛街，享受親子時光圖表圖表：各線各線

78、城市客群職業分布占城市客群職業分布占比比48.94%48.94%一線城市|企業白領45.85%45.85%二線城市|企業白領40.31%40.31%三線城市|企業白領42.58%42.58%四五線城市|企業白領10.91%10.91%一線城市|在讀學生14.36%14.36%二線城市|在讀學生18.38%18.38%三線城市|在讀學生18.35%18.35%四五線城市|在讀學生11.79%11.79%一線城市|服務業人員10.10%10.10%二線城市|服務業人員11.81%11.81%三線城市|服務業人員10.80%10.80%四五線城市|服務業人員6.31%6.31%一線城市|工人8.73

79、%8.73%二線城市|工人9.24%9.24%三線城市|工人10.90%10.90%四五線城市|工人一一線線城城市市二二線線城城市市三三線線城城市市四四五五線線城城市市圖表圖表：各線各線城市客群學歷分布占城市客群學歷分布占比比一線一線城市城市二二線線城市城市三三線線城市城市四五四五線線城市城市高高知知人人群群占占比比學歷學歷一線城市一線城市二線城市二線城市三線城市三線城市四五線城市四五線城市高中及以下高中及以下53.00%67.78%70.82%75.57%?？茖？?9.36%13.72%11.34%11.28%本科本科23.67%15.82%15.87%11.95%碩士及以上碩士及以上3.9

80、6%2.67%1.97%1.20%*高知人群：本科及以上學歷人群白白領領人人群群占占比比而到訪人群重占比最大的是高中及以下學歷人群，排除成人自身學歷因素以外，大部分商業到訪人群應為年齡較小的在讀學生，在低線級城市最多。一線城市高知客群（本科及以上）占比遠高于其他線級城市，達到13.82%；二線高知客群占比略高于三線高知客群，分別占9.25%和8.92%；四五線城市在高知人群占比上有明顯落差，占6.58%。而三線、四五線城市商場訪客人群中在讀學生占比較高，分別占18.38%和18.35%，是商場消費的潛力人群之一。在各線級城市中，公司白領成為眾多到訪客群職業中最為普遍的職業，占比均超過40%，其

81、中尤以一線城市為最；行為習慣特征二行為習慣特征二：1 1-2h2h是大眾最能接受的逛街用時，是大眾最能接受的逛街用時，再多就累了；二線城市消費者在商場中花的時間更多再多就累了；二線城市消費者在商場中花的時間更多行為習慣特征一行為習慣特征一：有錢有閑，小城居民更愛逛：有錢有閑，小城居民更愛逛gaigai圖表圖表：各線城市到訪客群月到訪頻次統計各線城市到訪客群月到訪頻次統計（單位：次單位：次/月月）*月到訪頻次計算說明：為各級城市月均到訪任意商業項目的總次數；人均停留時長占比計算說明：為各級城市人群單次到訪商業項目停留時長占總人群的比例；圖表圖表：各線城市到訪客群人均停留時各線城市到訪客群人均停留

82、時長占比統計長占比統計（單位單位：小時：小時h h）2.52.52.72.73.03.03.43.4一線城市二線城市三線城市四五線城市停留時長停留時長一線城市一線城市二線城市二線城市三線城市三線城市四五線城市四五線城市0.5h2.10%1.81%1.98%2.10%0.5-1h8.43%7.50%8.05%8.34%1-2h45.30%43.27%44.44%46.15%2-3h18.56%18.89%18.22%18.70%3-4h10.86%11.87%11.23%10.70%4-5h8.19%9.29%8.89%7.79%5h6.56%7.36%7.19%6.21%另外三四五線城市規模、

83、人口規模相對較小，商業集中度較高，居民逛街更加方便和集中，到訪頻次隨之增加。相比一二線城市，低線級城市的生活節奏比較緩慢，人們有更多時間去逛商場購物，而且低線級城市物價及生活成本相比高線級城市更低，商品價格親民，吸引更多消費者進行復購。相較于其他城市，二線城市消費者更愿意在商場中流連，其在2-3h、3-4h、4-5h、5h的停留時段中均占比最高。各線城市的消費者人均停留時長主要集中在1-2小時之間，其中四五線城市的比例最高，達到46.15%，其次是一線城市和三線城市分別為45.30%和44.44%。行為習慣特征三行為習慣特征三：用餐用餐時段時段是客群到訪的高峰時段是客群到訪的高峰時段，四五線城

84、市夜經濟最繁榮四五線城市夜經濟最繁榮圖表圖表：各線城市：各線城市到訪客群到訪商業項目時段曲線圖到訪客群到訪商業項目時段曲線圖0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10:0011:0012:0013:0014:0015:0016:0017:0018:0019:0020:0021:0022:0023:000:001:002:00一線城市二線城市三線城市四五線城市*到訪時段計算說明：各級城市各等級項目客群到訪時段為各級城市各等級項目客群到訪商業項目各時段的次數占比三線城市作為眾線級城市中逛商場開始最早的城市，客流量減少的也比別的城市更早一些，20：00開始客流量下滑趨勢相比較大；而在四五

85、線城市，雖然10：00-20：00的客流相比較低，但客流高峰從14：00就已開始，一直持續至20：00，20：00往后的的客流量相較其他城市更高，夜經濟繁榮。一線城市中，客流在17：00-19：00時間段達到最高，并在21：00后降幅明顯。由于一線城市白領較多，因此飯點過后逛商場的人并不多；在二線城市，晚餐時段（16：00-19：00）是客流增長高峰時段；餐飲時段于二線城市商業而言格外重要，尤其是晚餐時段的峰值在各線城市中最高。而四五線城市消費者對商場餐飲需求相比較小，因此客流起伏相對平穩。整體來看，除四五線城市外，其他各線城市到訪客群均在18:00到達客流進場的高峰，四五線城市高峰時段相比較

86、前（16：00：17：00）?？土髡w起伏趨勢相似，然而對比后仍能發現二線城市客流在一天中的起伏更明顯，行為習慣行為習慣特征特征四四：民以食為天，餐飲在除了四五線城市外：民以食為天，餐飲在除了四五線城市外的各線級、各商業類型中都是的各線級、各商業類型中都是C C位位44.54%34.29%5.25%6.06%9.85%44.99%33.84%5.15%6.08%9.94%44.57%33.44%5.00%6.53%10.46%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%餐飲零售親子生活配套休閑娛樂城市型區域型社區型圖表圖表：一線城市各類項目業態到訪客群占比：一線城市各

87、類項目業態到訪客群占比43.74%34.80%5.45%6.75%9.25%43.30%35.37%5.16%6.20%9.96%42.34%34.90%5.24%7.02%10.49%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%餐飲零售親子生活配套休閑娛樂城市型區域型社區型圖表圖表：二線城市各類項目業態到訪客群占比：二線城市各類項目業態到訪客群占比針對三種商業類型進行橫向對比，各業態分布較均衡，并未出現某一業態尤其高或尤其低的現象出現，體現一線城市商業基礎設施完備，三種商業類型都能提供滿足客群需求的業態。在一線城市中，餐飲是主要業態，而區域型商業類型中的餐飲尤其受歡

88、迎，占44.99%；零售業態次之，親子業態占比最少。選擇多樣的城市型類型就餐，而在休閑娛樂則遵從就近原則，偏向于選擇社區型類型。在二線城市中，整體占比與一線城市類似。細分業態上，客群會選擇去品類完備、46.66%34.33%4.57%6.82%7.61%47.52%31.08%5.97%6.17%9.26%45.37%34.02%4.96%6.92%8.74%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%餐飲零售親子生活配套休閑娛樂城市型區域型社區型圖表圖表：三線：三線城市各類城市各類項目業態到項目業態到訪客訪客群占群占比比25.66%63.44%2.05%3.50%5

89、.35%32.39%53.34%3.05%6.79%4.43%26.92%68.39%1.95%1.76%0.98%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%餐飲零售親子生活配套休閑娛樂城市型區域型社區型圖表圖表：四五線：四五線城市各類城市各類項目業態到項目業態到訪客訪客群占群占比比在三線城市中，餐飲仍是主要業態，且客群在餐飲、親子以及休閑娛樂等活動中傾向于區域型商業類型，追求一個性價比。因此就餐場景主要集中在家里或是食堂；即使外出就餐也更多會選擇性價比更高的區域型商業類型，但他們會選擇去品種齊全的城市型商業類型挑選零售商品。而在四五線城市中，零售成為了一匹黑馬，超過餐飲成為客

90、群占比最高的業態，究其原因主要是因為四五線人群生活節奏較慢，有更多的空閑時間進行烹飪，商業地產會員經營洞察Chapter 04根據項目日常會員經營的工作內容及需要，本章分析維度由會員成長會員成長、會員消費會員消費、會員活躍會員活躍、積分運營積分運營四個大類組成，每個維度下的各項指標將展示行業標準值，部分指標將標注優秀值及標桿值，提供健康度自測標準。一、分析維度一、分析維度本章評價指標的詳細釋義可參見下表。二、指標解釋二、指標解釋類別類別核心指標核心指標指標定義指標定義會員成長會員總量統計期內會員數量的累計值會員新增統計期內新增會員的數量值會員消費消費會員在統計期內至少有過一次消費積分的會員人數

91、新增消費會員開卡時間在統計期內且至少有過一次消費的會員新增會員消費轉化率新增且至少消費一次的會員/會員增量會員消費額會員所產生的消費金額絕對值人均消費額項目會員消費額/消費會員數人均消費天數統計期內會員平均消費天數客單價消費金額/消費人天筆單價消費金額/消費次數連單率消費次數/消費人天會員復購統計期內至少有過兩次消費的消費行為會員活躍線上活躍人數統計期內至少在2個不同日期打開過應用界面的人數積分運營積分消耗比統計期內積分消耗量/積分獲得量指標指標定義定義標準值優秀值標桿值所選樣本在當前維度的平均值當前維度排名前20%樣本的門檻值所選樣本在當前維度的最高值2022年各商業項目依舊非常重視私域流量

92、的經營，在會員拉新方面持續投入。在所有524個有效樣本中，其中有5個項目會員總量超百萬，會員總量超過50萬的項目數量占比為4.7%；20-50萬會員量的項目數量占比20.79%；會員量10-20萬的項目數量占比為18.75%，仍有55.76%項目會員量不足10萬?！緢D表 1】展示了各線城市與各商業類型的綜合統計值，普遍遵循著城市線級越高，商業能級越高，平均會員存量越高的規則。其中，通過標桿值及優秀及標準值的對比可以看出，2022年，高級城市的標桿項目主力地位不變；按城市等級來看，一線城市實力強勁，二線城市潛力十足，三線城市市場不斷被挖掘，四、五線城市有所放緩（可參考2023年商業擬開業的項目）

93、也表明此觀點。會員總量會員總量-超超5 5成項目會員量不足成項目會員量不足1010萬人萬人圖表圖表 1 1：20222022年平均年平均會員總量（人）會員總量（人）城市線級城市線級參考值參考值都市型都市型區域型區域型社區型社區型線級城市平均線級城市平均一線城市標準值25.88萬13.82萬5.99萬15.37萬優秀值41.29萬22.58萬10.62萬標桿值136.94萬139.40萬63.98萬二線城市標準值21.45萬15.05萬6.18萬15.87萬優秀值38.22萬25.99萬13.37萬標桿值87.76萬73.71萬28.33萬三線城市標準值18.69萬11.97萬3.22人12.6

94、2萬優秀值30.95萬20.04萬2.51人標桿值48.06萬31.81萬17.79人四/五線城市標準值15.11萬8.91萬2.59萬8.15萬優秀值23.22萬16.54萬4.12萬標桿值40.44萬24.84萬8.62萬商業類型平均23.64萬13.16萬5.49萬14.41萬會員經營，流量創造和持續增長是基礎前提。商業項目在會員量的積累和表現，也是評價項目商業潛力和區域商業熱度的重要指標之一?！緢D表 2】及【圖表 3】分別呈現了不同商業不同城市在2022年各季度會員增長表現；從各季度來看，第三季度會員新增人數最高；從各類型商業不同季度的新增會員量來看，都市型商業Q2及Q4季度新增量較低

95、，或是疫情對都市型商業的影響最大；從各線級城市平均新增會員量來看，一線、二線、新增季度新增會員量相差不大，表明一線城市的商業日益飽和，會員競爭激烈，二線會員新增高速增長，三線，四五線城市會員有待挖掘。會員新增會員新增-一線城市新增會員量日趨飽和一線城市新增會員量日趨飽和圖表圖表 2 2：各類型商業平均新增會員（人）：各類型商業平均新增會員（人）2022Q12022Q22022Q32022Q4都市型1245010206124729991區域型6842628790937172社區型358341984385370402000400060008000100001200014000圖表圖表 3 3：各線

96、級城市平均新增會員（人）：各線級城市平均新增會員（人）圖表圖表 4 4：20222022年平均年平均新增會員量（人）新增會員量（人）城市線級城市線級參考值參考值都市型都市型區域型區域型社區型社區型線級城市平線級城市平均均一線城市標準值4.73萬3.30萬1.58萬3.28萬優秀值8.52萬5.59萬2.44萬標桿值42.37萬38.98萬22.27萬二線城市標準值4.87萬2.56萬2.05萬3.25萬優秀值8.90萬3.85萬4.63萬標桿值21.86萬11.92萬10.57萬三線城市標準值3.29萬2.84萬0.91萬2.76萬優秀值5.44萬4.30萬1.81萬標桿值12.88萬8.19

97、萬1.97萬四五線城市標準值2.59萬2.22萬1.11萬1.96萬優秀值3.89萬3.87萬1.97萬標桿值10.28萬9.69萬3.27萬商業類型平均4.52萬2.94萬1.55萬3.07萬2022Q12022Q22022Q32022Q4一線城市8213723694477899二線城市7587778099157186三線城市7701617180625689四/五線城市4941428055814782020004000600080001000012000新增消費會員新增消費會員-新會員消費熱情回升，消費會員占比維穩新會員消費熱情回升，消費會員占比維穩2022年的消費會員數量從城市等級及商業等

98、級來看，仍是城市等級越高，商業能級越高，消費人數越大。同時，消費人數各商業差距較大，都市型商業的消費人數仍大幅領先于其他商業類型，聚消費集效應仍然十分顯著。從單個項目的標桿值看，在都市型及區域型商業中，各個項目的會員消費人數差別較大，在社區型商業中這種趨勢有所減弱，同時，城市等級越高，消費人數差異也越大，表明高線城市的標桿商業對會員的吸引力極強。消費會員消費會員-高線城市標桿商業吸引力極強高線城市標桿商業吸引力極強圖表圖表 5 5：20222022年平均年平均消費會員量（人）消費會員量（人）城市線級城市線級參考值參考值都市型都市型區域型區域型社區型社區型線級城市平均線級城市平均一線城市標準值4

99、.75萬2.39萬0.75萬2.78萬優秀值9.1萬3.37萬1.41萬標桿值21.50萬33.55萬4.68萬二線城市標準值3.68萬2.50萬1.12萬2.69萬優秀值7.53萬7.01萬1.88萬標桿值19.51萬10.92萬5.28萬三線城市標準值2.06萬2.13萬0.08萬2.06萬優秀值4.07萬3.26萬0.13萬標桿值6.45萬6.27萬0.13萬四五線城市標準值1.43萬1.28萬0.24萬1.11萬優秀值1.41萬2.25萬0.17萬標桿值6.15萬8.11萬1.70萬商業類型平均4.08萬2.22萬0.74萬2.49萬新增消費會員指2022年新增會員且發生至少一次消費的

100、會員，接下來我們聚焦2022年度新增消費會員的指標表現?！緢D表 6】展示的【新增會員消費比例】公式為新增消費會員/新增會員*100%；代表的是在全年新增會員中，發生消費的群體占比，這個指標更偏重于對短周期內消費轉化率的測量，也更容易發生數據波動?？傮w來看，隨著城市等級越高，商業能級越高，新增會員消費比例越高；經研究，會員在注冊的當日（一個月）內消費轉化的效果最好，建議引導新注冊會員進行消費轉化；貓酷的樣本商場中，部分商場新增會員消費比達到83%，此類商場注重商場新會員的營銷，故消費轉化較好。圖表圖表 6 6：20222022年年新增會員消費比例新增會員消費比例城市線級城市線級參考值參考值都市型

101、都市型區域型區域型社區型社區型線級城市平線級城市平均均一線城市標準值24.65%18.30%16.74%19.82%優秀值44.06%34.61%34.53%標桿值74.27%82.55%69.62%二線城市標準值22.61%14.90%16.65%17.49%優秀值53.48%26.73%41.55%標桿值69.44%61.12%69.68%三線城市標準值13.48%20.90%6.28%18.65%優秀值21.11%30.68%23.24%標桿值51.08%40.93%23.24%四五線城市標準值11.87%14.68%4.00%11.78%優秀值30.83%24.45%5.92%標桿值3

102、4.25%69.51%19.64%商業類型平均22.37%17.67%14.68%18.36%【圖表 7】展示的【消費會員新增比例】的計算方式是新增消費會員/消費會員*100%；其實際意義為在所有消費會員中，當年新增會員的所占比例。值越高則代表消費會員更多由新會員組成，老會員消費占比小，反之亦然。高值也同樣意味著對老客戶的運營能力不足，客戶的粘性較低，商場更加難以持續保持現在的消費轉化率。對比圖表6發現，消費會員新增比例較新增會員消費比例高，表明會員消費人數比會員新增人數少。按城市等級來看，一線城市的消費會員新增比例最高，表明一線城市的新會員消費轉化較好；同時，二三線城市的消費會員新增比例較低

103、，也有可能是老會員維護較好，故單看此指標意義不大。圖表圖表 8 8：20222022年年消費會員轉化率消費會員轉化率標準值標準值都市型都市型區域型區域型社區型社區型城市平均城市平均一線城市20.75%22.11%22.84%21.89%二線城市17.85%13.10%19.35%15.48%三線城市17.18%16.10%12.10%16.12%四五線城市17.08%18.28%24.51%19.61%商業類型平均19.54%18.68%22.24%19.62%圖表圖表 7 7：20222022年年消費會員新增比例消費會員新增比例【圖表 8】的【消費會員轉化率】定義為（消費會員/會員總量*10

104、0%），代表會員中有消費的人數占比；表中，有個別項目值比較高，是由于需要用戶消費才能入會；整體來看，除四五線城市外，城市等級越高，其值越小，結合消費會員量看，城市等級越高，會員總量越大即分母越大，導致該指標越小。城市線級城市線級參考值參考值都市型都市型區域型區域型社區型社區型線級城市平均線級城市平均一線城市標準值12.97%10.03%9.48%10.86%優秀值20.08%17.85%16.59%標桿值43.08%48.30%69.63%二線城市標準值12.83%10.77%11.66%11.54%優秀值24.35%18.13%26.44%標桿值38.64%56.57%40.67%三線城市標

105、準值8.46%14.21%1.91%12.54%優秀值14.42%20.07%5.35%標桿值21.07%36.73%5.35%四五線城市標準值5.93%9.70%4.48%7.95%優秀值11.24%14.81%5.47%標桿值15.22%44.29%29.84%商業類型平均12.14%11.08%8.86%10.92%衡量一個項目是否優秀、商業是否繁榮，銷售額毫無疑問是最直接也是最有效的判斷指標?！緢D表9】及【圖表10】反應了2022年各月份會員消費額的變化情況，整體來看，由于疫情3-5月對上海超一線城市的影響，導致總體的平均會員銷售額下降；其他月份，在8月及10月份有小幅度的上升，是由于

106、國慶及暑假帶動消費，表明商業由節慶節點帶動的效果明顯。會員消費額會員消費額-銷售額受疫情影響明顯，看好銷售額受疫情影響明顯，看好20232023復蘇行情復蘇行情圖表圖表 9 9：各線城市項目月度平均會員消費額（元）：各線城市項目月度平均會員消費額（元）圖表圖表 1010：各商業類型項目月度平均會員消費額（元）：各商業類型項目月度平均會員消費額（元）012345671月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月十億十億一線城市二線城市三線城市四五線城市012345671月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月十億十億都市型區域型社區型圖表圖表 1111：20222022年平均

107、年平均會員消費額（元）會員消費額（元）城市線級城市線級參考值參考值都市型都市型區域型區域型社區型社區型線級城市平均線級城市平均一線城市標準值4.71億0.70億0.17億1.82億優秀值5.07億0.89億0.31億標桿值76.08億17.97億1.13億二線城市標準值3.03億0.59萬0.26億1.32億優秀值5.05億1.08萬0.73億標桿值24.73億2.56億0.92億三線城市標準值0.46億0.44億55萬0.43億優秀值0.96億0.77億101萬標桿值1.38億1.21億101萬四五線城市標準值0.42億0.28億334萬0.24億優秀值0.59億0.67億185萬標桿值1.

108、30億1.11億0.28億商業類型平均3.70億0.57億0.16億1.36億從【圖表11】展現的全年平均數據來看，各線城市及商業類型在2022年度的平均消費額對比2021年基本持平。從各城市等級看，一二線城市平均消費額較低線城市高不少，表明高線城市的消費力仍較強勁，低線城市的消費仍需挖掘及引導；同理，都市型商業平均消費額遠超區域型及社區型，表明都市型商業的標桿引領效果明顯?！緢D表12】的【消費額新增會員貢獻比】公式為新增會員消費額/消費總額*100%，這個指標可以與【圖表7】的【消費會員新增比例】比對觀察，可以發現新增會員的消費金額占比較高，表明新會員消費力較高、更容易收到營銷影響。標準值標

109、準值都市型都市型區域型區域型社區型社區型城市平均城市平均一線城市33.98%37.86%37.95%36.69%二線城市33.20%24.08%44.79%29.76%三線城市35.23%38.82%57.72%38.66%四五線城市30.18%39.64%49.58%40.27%商業類型平均33.74%35.60%40.88%35.96%圖表圖表 1212：20222022年年消費額新增會員貢獻比例消費額新增會員貢獻比例【圖表 13】和【圖表 14】展示了近兩年年度個人消費額的變化情況，對比兩年的數據表現，各線級城市及各商業類型人均消費整體穩中有升；按上升比例來看，二線城市的都市型、三四五線

110、城市的社區型增長比例最大，表明隨著時間的增長，二線城市的都市型及低線級的社區型的消費逐漸崛起。一線和二線都市型商業的人均消費額較區域型、社區型高很多，主要是由于一二線的高客單的高奢品牌帶動。個人消費個人消費-消費能力穩中有升消費能力穩中有升，低線社區商業消費崛起，低線社區商業消費崛起圖表圖表 1313：20222022年年人均消費額（元）人均消費額（元）圖表圖表 1414：20212021年年人均消費額（元）人均消費額（元）提示：此處的人均消費額是根據所選各樣本的人均消費額進行算數平均所得。8549709725833442438225532062219324593001519907010002

111、0003000400050006000700080009000一線城市二線城市三線城市四五線城市市級區級社區級77824317174125783587204816481708203320352344700100020003000400050006000700080009000一線城市二線城市三線城市四五線城市市級區級社區級5.0 6.8 4.9 4.56.0 6.6 6.2 66.5 5.8 6.3 4.10.01.02.03.04.05.06.07.08.0一線城市二線城市三線城市四五線城市市級區級社區級由【圖表 15】、【圖表 16】的對比可以看到2022年消費頻率的有小幅提升；對比三四五

112、線社區商業人均消費金額的指標，2022年消費筆數增幅明顯，也驗證了低線級城市社區商業的崛起?？傮w來看，2022年的消費筆數在4.5-6.5之間。一般來看，商業等級越高，年消費頻次越低（區域型/社區型商業相對高頻而低消，主要承擔居民的日?；拘枨螅?，但2022年二線城市卻呈現相反的趨勢。圖表圖表 1616：20212021年消費年消費筆數筆數4.6 5.4 3.9 4.25.6 6.7 5.5 5.15.9 5.3 1.7 2.10.01.02.03.04.05.06.07.08.0一線城市二線城市三線城市四五線城市市級區級社區級圖表圖表 1515：20222022年消費筆數年消費筆數客單價客單

113、價/筆單價筆單價/連單率連單率-不同能級商業階梯不同能級商業階梯明顯明顯，三四五，三四五線差距減小線差距減小標準值標準值都市型都市型區域型區域型社區型社區型城市平均城市平均客單價（元）一線城市353715146801966二線城市20305766211043三線城市982507118585四五線城市1182570318603商業類型平均282910146151447筆單價（元）一線城市26308535031329二線城市1528424477782三線城市72236290422四五線城市900422252453商業類型平均21076194601002連單率（次）一線城市1.451.471.361

114、.44二線城市1.381.371.311.36三線城市1.371.411.231.40四五線城市1.321.381.271.35商業類型平均1.421.421.341.41圖表圖表 1717：20222022年年會員平均客單價會員平均客單價/筆單價筆單價/連單率連單率【圖表 17】數據呈現了2022年會員平均客單價/筆單價/連單率數據。從城都市型別來看，客單價/筆單價/連單率基本與城市線級呈現正相關關系（即城市線級越高，客單價/筆單價/連單率越高），基本符合商業發展規律；但值得注意的是，三線城市與四五線城市的客單及筆單差不多，表明三線城市的商業發展不足。從商業類型來看，都市型商業和區域型商業客

115、單價/筆單價差距較為明顯，由于都市型商業多由高端品牌帶動，導致高客單；區域型商業與社區型商業客單/筆單相差在減小，表明區域型和社區型在品牌檔次上慢慢接近，未來競爭越來越激烈，標準值標準值都市型都市型區域型區域型社區型社區型城市平均城市平均一線城市38.89%38.23%37.55%38.29%二線城市42.88%52.34%43.74%48.24%三線城市42.28%58.95%41.18%55.83%四五線城市31.91%50.75%37.84%45.74%商業類型平均39.70%46.73%38.64%43.47%圖表圖表 1818：20222022年年復購會員占比統計復購會員占比統計【圖

116、表 19】及【圖表 20】的分布區間以目前行業中使用最為廣泛的各會員卡級的年消費門檻進行分類劃分，各區間的消費人數占比能夠為項目的會員建制規劃提供一定的參考依據。消費分布消費分布-二八二八現象，超現象，超8 8成會員消費不足成會員消費不足30003000元元個人消費區間個人消費區間都市型都市型區域型區域型社區型社區型1000元以下48.33%65.89%70.01%1001-3000元21.19%19.28%17.99%3001-6000元10.12%7.07%5.98%6001-20000元12.01%5.84%4.73%20001-50000元5.38%1.45%0.95%50001-10

117、0000元1.73%0.29%0.20%100001-300000元0.96%0.14%0.12%300001-1000000元0.23%0.03%0.02%1000000元以上0.05%0.00%0.00%圖表圖表 1919：20222022年年各商業類型各消費金額區間人數分布各商業類型各消費金額區間人數分布【圖表 18】表示的是會員復購率，其計算公式為在2021年和2022年都至少有過一次消費的會員人數/2022年的消費會員人數*100%。按城市等級來看，復購率最高的三線城市，且結合前文來看，三線城市的消費力不足，表明三線城市商業消費還停留在滿足基本生活消費需求階段（此階段的特點是消費客單

118、價低，消費頻次高，復購率高）；高線城市的復購率對比較低，滿足商業的一般規律。從商業等級來看，一般商業等級越高，復購率越低，而2022年區域型商業復購率最高，其次是都市型，社區型商業復購率最低，社區型商業面對競爭環境的變化，更容易被新的商業項目所替代，再加上本身運營成本有限，銷售收入主要由固定的群體所創造。會員復購會員復購-年度復購率不足五成年度復購率不足五成根據【圖表 18】所展示的數據，超過八成的會員年消費額度低于3000元，其中消費小于1000元的人數近六成，消費構成仍以小額消費為主，相比2021年中低端消費占比甚至有所增長。表明目前用戶的消費實際趨于保守，但是由于高端消費市場的強勁表現，

119、總體來看平衡了消費市場。從性別分類來看，消費越趨高端，女性所占比重比男性占比呈現倍數級增長，女性是無可爭辯的主要消費群體；從年齡分類上看，30-39歲群體是主要的消費群體，占比超過一半，其次是18-29歲的青年群體則接近三成，這兩個年齡段也是消費市場的主力軍。圖表圖表 2121：20222022年年各年齡各年齡&性別消費會員消費金額分布性別消費會員消費金額分布個人消費區間個人消費區間一線城市一線城市二線二線城市城市三線三線城市城市四五四五線城市線城市1000元以下56.49%57.73%66.29%62.84%1001-3000元19.85%20.40%19.92%22.23%3001-600

120、0元8.57%8.64%7.11%8.01%6001-20000元9.33%8.77%5.29%5.63%20001-50000元3.79%3.03%1.10%1.05%50001-100000元1.15%0.87%0.18%0.17%100001-300000元0.64%0.45%0.08%0.07%300001-1000000元0.16%0.10%0.01%0.01%1000000元以上0.03%0.02%0.00%0.00%圖表圖表 2020：20222022年年各線級城市各消費金額區間人數分布各線級城市各消費金額區間人數分布消費消費分布分布10001000元元以下以下10011001-

121、30003000元元30013001-60006000元元60016001-2w2w元元2000120001-5w5w元元5000150001-10w10w元元100001100001-30w30w元元300001300001-100w100w元元100w100w元元以上以上男24.09%8.05%3.21%3.26%1.24%0.37%0.21%0.05%0.01%女29.44%12.91%6.13%6.80%2.75%0.86%0.47%0.12%0.02%消費消費分布分布10001000元元以下以下10011001-30003000元元30013001-60006000元元6001600

122、1-2w2w元元2000120001-5w5w元元5000150001-10w10w元元100001100001-30w30w元元300001300001-100w100w元元100w100w元元以上以上18歲以下 2.22%0.79%0.32%0.30%0.08%0.02%0.01%0.00%0.00%18-29歲 15.66%5.38%2.29%2.52%1.09%0.33%0.18%0.04%0.01%30-39歲 26.22%10.49%4.70%5.02%1.95%0.60%0.33%0.08%0.02%40-49歲7.03%3.19%1.51%1.70%0.70%0.25%0.14

123、%0.04%0.01%50-59歲1.79%0.77%0.36%0.42%0.17%0.07%0.04%0.01%0.00%60歲以上 0.53%0.22%0.11%0.14%0.07%0.03%0.02%0.00%0.00%【圖表 22】的線上活躍人數定義為在2022年內打開過商場應用（公眾號/小程序）的人數；該指標對比2021年，月活躍人數有所提升，一方面，疫情期間，各大商場發力線上活躍/運營，故線上活躍人數上升；其次，隨著線上運營的深入，越來越多的商場注重線上會員的運營，線上運營方式/活動越來越豐富，線上月活人數穩步提升。按城市等級來看，二線/三線城市的月活躍人數高于一線城市；或可能是因

124、為一線城市的用戶生活節奏快，花在線上的時間精力不足導致；相反，二三線城市生活節奏稍慢，用戶有更多的時間花在線上活躍上。線上活躍線上活躍-全國全國項目平均月活躍項目平均月活躍人數人數超過超過1010萬萬圖表圖表 2222：20222022年平均年平均線線上月活躍上月活躍人數（人）人數（人）城市線級城市線級參考值參考值都市型都市型區域型區域型社區型社區型線級城市平均線級城市平均一線城市標準值20.6萬13.3萬5.9萬13.8萬優秀值39.4萬22.9萬11.6萬標桿值105.9萬100萬51.1萬二線城市標準值23.3萬16.8萬6.7萬17.7萬優秀值51.7萬31.4萬11.5萬標桿值89.

125、4萬59.8萬21.9萬三線城市標準值17.9萬15.7萬1.9萬15.5萬優秀值29.9萬26.5萬3.8萬標桿值67.1萬41.8萬3.8萬四五線城市標準值13.2萬12.6萬4.1萬10.1萬優秀值26.3萬29.4萬9.2萬標桿值36.8萬57.8萬14.0萬商業類型平均20.6萬14.4萬5.5萬14.4萬從【圖表 23】對比2021年積分渠道分布可以看出：無感積分的占比越來越高，其中一線城市對新業務接受度高，其無感積分的占比較高，對比2021年，拍照積分逐漸降低（效率低、程序相對繁瑣）二線、三線、四/五線城市POS積分仍占第一渠道；從不同城市的渠道分布來看，無感積分/掃碼積分占比隨

126、著城都市型別的下降而下降，而POS機積分/拍照積分客服臺積分的占比則隨著城都市型別的升高而升高；表明無感積分等快速積分渠道仍需要在低線城市進行推廣。積分渠道積分渠道-快速積分逐漸替代客服臺快速積分逐漸替代客服臺/拍照積分拍照積分一線城市一線城市二線二線城市城市三線三線城市城市四五四五線城市線城市平均平均pos機19.97%42.95%62.98%59.80%31.92%客服臺積分11.93%11.71%17.58%21.61%12.99%拍照積分31.28%17.17%8.87%9.35%24.54%掃碼積分16.62%9.10%0.45%0.76%12.33%支付寶/微信積分20.20%19

127、.07%10.13%8.47%18.21%都市型都市型區域型區域型社區型社區型平均平均pos機17.14%45.45%13.05%31.82%客服臺積分12.51%13.32%16.25%13.16%拍照積分30.62%18.31%36.86%24.50%掃碼積分20.14%6.86%5.63%12.29%支付寶/微信積分19.59%16.06%28.20%18.24%圖表圖表 2323：20222022年年各線級城市會員獲得各線級城市會員獲得積分人數積分人數的渠道分布的渠道分布圖表圖表 2424：20212021年各商業類型會員獲得年各商業類型會員獲得積分人數積分人數的渠道分布的渠道分布從【

128、圖表 24】可以看出：都市型商業拍照積分占比最高，其次是掃碼及支付寶/微信積分占比相當；區域型商業的POS占比最高，其次是拍照及支付寶/微信積分；社區型商業拍照積分占比最高，其次是支付寶/微信積分占比較高；從平均數來看，掃碼、客服臺積分占比逐漸下降，快速積分渠道（POS、支付寶/微信積分）占比提升。圖表圖表 2525：20222022年年積分消耗比統計積分消耗比統計每個項目的積分價值并不相同，發分與耗分的渠道也并不相同，因此直接比較積分的量并沒有什么意義。但在發分量達到一個可觀的體量之后，客戶消耗積分的比例某種程度可以反映積分對于客戶的價值感知程度，通常更加有吸引力的積分兌換渠道除了可以提升平

129、臺應用的曝光量，甚至可以增強用戶粘性，進而反哺積分獲取?！緢D表 25】積分消耗比的定義為：2022年內積分消耗量/2022年內積分獲取量，積分消耗比隨城市等級下沉而遞減，高線城市的都市型/區域型商業相對有著更強的管理能力、采購資源/渠道、客戶運營預算，會員經營成熟度高。而四五線城市各商業普遍低水平，會員經營成熟度低，積分的價值難以體現，整體來看每年商場依舊會有一半以上的發放積分，最終被清零。積分消耗比積分消耗比-“小”積分蘊含的大“學問”“小”積分蘊含的大“學問”標準值標準值都市型都市型區域型區域型社區型社區型城市平均城市平均一線城市49.30%50.44%40.22%47.71%二線城市48

130、.23%67.61%32.73%55.61%三線城市50.13%45.02%15.25%44.70%四五線城市36.01%38.15%33.28%36.56%商業類型平均48.37%50.88%37.3%47.53%圖表圖表 2626：20222022年會員流失率年會員流失率表明多數商場對會員的維護較差，前期拉新激進，后期維護跟不上；總體來看，城市等級越高，競爭越激烈，部分會員是多家購物中心會員，故其流失率越高，其次商業能級越高，流失率越低，一方面，商業越大，其會員總量大，即分母大；其次，社區商業的可替代性比都市型商業大，故其穩定性低?！緢D表 26】會員流失率的定義為：會員流失人數（年度未消費

131、會員）/截至到年底會員的總人數，總體流失率近89%，較2021年有所下降，一方面是由于分母的基數變大導致，故此并不能說明會員的流失率在降低，2022年會員的流失量對比2022年新增會員量，多數商場的流失會員比新增會員多，會員流失率會員流失率-拉新重要，維護客戶更重要拉新重要，維護客戶更重要標準值標準值都市型都市型區域型區域型社區型社區型城市平均城市平均一線城市86.76%89.71%90.44%89.04%二線城市87.35%89.34%88.84%88.64%三線城市91.75%85.58%96.50%87.40%四五線城市94.06%89.85%95.50%91.76%商業類型平均87.7

132、6%88.86%91.13%89.02%【圖表 27】高價值會員流失率的定義為：高卡級會員流失人數（年度未消費會員）/截至到年底高卡級會員的總人數，總體流失率近13%，對比會員流失率，高價值會員的忠誠度比一般會員高很多，其流失量較少；四五線城市的會員流失率最高，但高價值在四五線城市的都市型商業的流失率最低，表明低線城市的都市型商業不足，消費的可替代性少，一旦成為高價值會員，忠誠度較高。圖表圖表 2828：20222022年會員次年留存率年會員次年留存率【圖表 28】次年留存率的定義為：2021年內新增且有消費記錄的會員在2022年仍有消費的人數/2021年內新增且有消費的會員人數，該指標代表會

133、員的忠誠度，從開卡連續兩年保持消費，指標越高，表明項目上的會員忠誠度越高。從都市型商業來看，除了一線城市，等級越高，該指標越高，一線城市都市型商業多，用戶有更多選擇，都市型次年留存率次年留存率-會員的運營會員的運營強化強化標準值標準值都市型都市型區域型區域型社區型社區型城市平均城市平均一線城市12.98%19.08%31.07%18.72%二線城市17.67%13.82%27.39%16.03%三線城市10.62%9.77%21.34%9.91%四五線城市9.60%16.43%18.67%15.70%商業類型平均13.80%15.28%24.36%15.81%商業中的會員忠誠度不及二線城市；其

134、次，從區域型商業來看，四五線城市的會員忠誠度高于二線城市，是由于四五線城市區域型商業競爭不強，故會員的忠誠度高；從商業類型來看，商業等級越高，會員的忠誠度越低，是由于區域型/社區型商業滿足日常高頻消費需求，故此滿足商業的一般規律。圖表圖表 2727：20222022年高價值會員流失率年高價值會員流失率標準值標準值都市型都市型區域型區域型社區型社區型城市平均城市平均一線城市12.98%12.50%13.79%12.87%二線城市17.67%13.82%11.48%14.83%三線城市10.62%9.77%-9.91%四五線城市9.59%16.42%-15.69%商業類型平均13.80%12.64

135、%13.38%13.04%商業地產品牌洞察Chapter 05業態偏好特征一業態偏好特征一：城市消費能力差異，低級城市以滿足生：城市消費能力差異，低級城市以滿足生活消費需求為主活消費需求為主圖表圖表 1 1：一線城市城市客群業：一線城市城市客群業態偏好態偏好37.31%50.07%55.07%43.60%25.84%17.25%14.36%21.63%7.48%9.74%10.15%8.57%0%20%40%60%80%100%都市型區域型社區級總計2022年一線城市消費業態偏好占比餐飲美食服裝鞋帽生活服務國際精品兒童母嬰珠寶配飾美妝個護商超數碼電子家居家用休閑娛樂圖表1-4表示各城市等級業態

136、消費人數的占比；各業態消費人數占比排名來看，餐飲業態消費人數占比最高，其次是服裝鞋帽排第二；從不同業態的占比率來看，不同城市等級呈現不同的規律；例如，城市等級越高，在生活服務、國際精品的消費越高，此類業態，客單價較高，需要有一定消費實力的會員消費，在一線城市中，生活服務、國際精品分別排名第三及第四；再如餐飲業態，城市等級越高，其經濟水平越高，餐飲消費人數占比越高，對餐飲的品質要求更高；除三線城市外，其他城市餐飲消費占比：社區型區域型都市型;，商業能級越低，越滿足客群基本生活消費需求，其餐飲消費占比越高；四五線城市的都市型商業餐飲消費占比較低，表明低線城市的都市型商業還是以傳統百貨類為主，餐飲業

137、態占比較少。6.97%37.60%52.73%34.68%61.63%21.45%21.60%25.92%13.86%8.73%10.48%9.36%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%都市型區域型社區型總計2022年四五線城市消費業態偏好占比餐飲美食服裝鞋帽兒童母嬰珠寶配飾商超生活服務美妝個護數碼電子休閑娛樂家居家用國際精品44.07%42.29%16.18%42.46%27.06%17.25%19.65%18.79%9.07%9.53%10.79%9.46%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%都市型區域型社區型總計2022年三線城

138、市消費業態偏好占比餐飲美食服裝鞋帽生活服務國際精品兒童母嬰珠寶配飾美妝個護商超數碼電子家居家用休閑娛樂34.26%44.72%50.78%40.66%26.64%15.98%22.38%20.57%7.55%6.65%5.77%6.98%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%都市型區域型社區型總計2022年二線城市消費業態偏好占比餐飲美食服裝鞋帽兒童母嬰生活服務珠寶配飾國際精品美妝個護商超數碼電子休閑娛樂家居家用圖表圖表 2 2：二線城市城市客群業：二線城市城市客群業態偏好態偏好圖表圖表 3 3：三線城市城市客群業：三線城市城市客群業態偏好態偏好圖表圖表 4 4：四

139、五線城市城市客群業：四五線城市城市客群業態偏好態偏好業態偏好業態偏好特征二：特征二：20222022年疫情給生活服務年疫情給生活服務/商超帶來新機遇商超帶來新機遇圖表5表示2022年與2021年各業態消費人數的增長及減少分析；11個業態中，其中有7個業態2022年消費人數較2021年有增長，分別是生活服務、商超、珠寶配飾、數碼電子、國際精品、服裝鞋帽、休閑娛樂；有4個業態2022年消費人數較2021年有下降，分別是餐飲美食、美妝個護、兒童母嬰、家居家用；上頁雖然說明餐飲業態消費人數占比在各業態中排名第一，但從2022年與2021年的消費對比來看，餐飲業態消費人數下降最多，原因或是由于2022年

140、疫情對線下人員集中度高的餐飲業態影響較大，導致消費人數減少較多；從餐飲業態細分來看，除了簡餐/快餐有增長，其余餐飲都下降，其中正餐、火鍋下降最多（此類餐飲類一般人員比較聚集），從側面也驗證了聚集性的餐飲人數減少最多；消費人數增長的業態中，生活服務、商超、珠寶配飾新增人數較多，此類業態對抗電商的沖擊力比較強，同時，2022年由于疫情，消費者面臨供應鏈短缺，加上多地居家辦公，導致日常用品需求增加，這種需求給商超、生活服務行業帶來了機遇；生活服務細分業態中，配套零售的新增人數最多，得益于新開的便利店的較多，且便利店有往下沉市場發展的趨勢；其他業態如家居家用、兒童母嬰、美妝個護類2022年消費人數較2

141、021年有些許下降，一方面由于2022年疫情帶來的影響，線下消費受阻；另一方面，新生兒出生人口的下降，導致兒童母嬰類消費下降，2023年此趨勢或更明顯。(400,000)(200,000)0200,000簡餐/快餐自助餐飲品烘焙燒烤火鍋正餐2022年&2021年餐飲消費人數對比分析(100,000)100,000300,000配套零售書店音像房產金融其他服務醫療健康婚慶攝影教育教培通訊交通運動健身鮮花萌寵家政維修2022年&2021年生活服務消費人數對比分析(600,000)(500,000)(400,000)(300,000)(200,000)(100,000)0100,000200,000

142、300,000400,000生活服務商超珠寶配飾數碼電子國際精品服裝鞋帽休閑娛樂家居家用兒童母嬰美妝個護餐飲美食2022年&2021年各業態消費人數增長/減少分析圖表圖表5 5：20222022年與年與20212021年各業態消費人數對比分析年各業態消費人數對比分析（人人）圖表圖表6 6：20222022年與年與20212021年各生活服務業態年各生活服務業態消費人數對比分析消費人數對比分析（人人）圖表圖表7 7：20222022年與年與20212021年各餐飲業態消費年各餐飲業態消費人數對比分析人數對比分析（人人）02E+104E+10國際精品服裝鞋帽珠寶配飾餐飲美食數碼電子生活服務兒童母嬰

143、美妝個護家居家用商超休閑娛樂2022年各業態消費金額-3E+10-1E+102021年各業態消費金額圖表圖表8 8：20222022年與年與20212021年各業態消費金額對比分析年各業態消費金額對比分析（元元）業態偏好業態偏好特征三：特征三：“低頻高消“的國際精品銷售額以高客單增長明顯“低頻高消“的國際精品銷售額以高客單增長明顯圖表8表示2022年及2021年各業態會員消費金額的對比；從2022年各業態的消費金額來看，國際精品、服裝鞋帽、珠寶配飾排名前三，對比的消費人數及人均消費次數，此類業態屬于低頻高消業態，高客單帶動消費的增長；從2022年各業態的消費金額對比分析，6個業態消費金額有上升

144、；國際精品的消費額最高，主要得益于客單價的增長；“高客單、高收益”的消費模式，使得其消費額排名NO1。3.22 2.13 2.11 1.99 1.99 1.87 1.83 1.75 1.73 1.66 1.45 0.001.002.003.004.00商超美妝個護生活服務餐飲美食數碼電子休閑娛樂家居家用兒童母嬰服裝鞋帽珠寶配飾國際精品2022年各業態會員消費人均次數2.952.082.091.941.822.051.611.711.671.571.47-4.00-3.00-2.00-1.000.002021年各業態會員消費人均次數圖表圖表9 9：20222022年與年與20212021年各業態

145、人均次數對比分析年各業態人均次數對比分析（次次）業態偏好業態偏好特征四：特征四：20222022年會員忠誠度有所提升年會員忠誠度有所提升圖表9表示2022年及2021年各業態消費人均次數的對比；總體來看，目前統計的11個業態中有9個業態消費的人均次數有提升，僅國際精品和休閑娛樂人均消費次數有下降，表明2022年多數業態會員忠誠度有所提升；從2022年各業態對比分析，商超的人均消費次數最多，其次是美妝個護、生活服務、餐飲等，由于商超、生活服務、餐飲等是滿足基本生活需求，人均消費次數多，國際精品、珠寶配飾客單價較高，人均消費次數較低，滿足商業的一般規律。7,973 3,911 2,602 2,23

146、4 2,183 897 767 758 544 298 102 02000400060008000 10000國際精品家居家用數碼電子生活服務珠寶配飾兒童母嬰美妝個護商超服裝鞋帽休閑娛樂餐飲美食2022年各業態客單價6,9103,3311,9991,2851,787995715829562251102-8000-6000-4000-200002021年各業態客單價圖表圖表1010：20222022年與年與20212021年各業態客單價對比分析年各業態客單價對比分析（元元）業態偏好業態偏好特征五：消費格局分化加劇，高客單業態上漲較多特征五：消費格局分化加劇，高客單業態上漲較多圖表10表示2022

147、年及2021年各業態會員客單價的對比；總體來看，2022年消費客單價較2021年有提升；分業態來看，目前統計的11個業態中有7個業態客單價有提升，3個業態的客單價有稍微下降；客單價top5的業態中，其客單價上漲率也最高，究其原因，或是疫情三年，中高收入和高收入人群在增長，低收入人群也在增長，也就是說，兩極分化的情況會越來越明顯；所以高客單業態增長較多，反之，低客單業態無增長或增長較少。2,704,133 1,029,996 674,629 661,082 407,615 323,550 168,313 135,222 94,474 70,003 58,894 01000000200000030

148、00000餐飲美食服裝鞋帽生活服務商超兒童母嬰珠寶配飾美妝個護國際精品休閑娛樂數碼電子家居家用2022年各業態復購會員人數3,020,8531,082,062605,108526,047435,686260,345216,875123,605110,93164,84662,718-4000000-3000000-2000000-100000002021年各業態復購會員人數圖表圖表1111：20222022年與年與20212021年各業態復購會員人數對比分析年各業態復購會員人數對比分析（人人）業態偏好業態偏好特征六：提升復購，會員價值的挖掘機特征六：提升復購，會員價值的挖掘機圖表11表示2022

149、年及2021年各業態會員復購人數的對比；隨著獲客成本的增加，提升會員復購人數成為商場經營中的重要部分，從下圖表分析發現，2022年，僅5個業態會員復購人數有提升；圖表12-13表示2022年復購會員的人均消費次數及復購會員的人均消費金額；對比一般會員，復購會員的消費次數、人均消費金額明顯高于一般會員的，復購會員的價值高于一般會員；按業態細分看，數碼電子類復購會員的忠誠度更高，復購的人均次數/人均消費比最高。7.11 6.76 5.44 5.19 5.15 5.07 5.07 4.94 4.69 4.57 3.59 0.001.002.003.004.005.006.007.008.00復購會員

150、人均消費次數國際精品家居家用數碼電子珠寶配飾生活服務美妝個護商超服裝鞋帽兒童母嬰休閑娛樂餐飲美食所有會員人均消費額26,435 17,265 7,378 6,504 6,488 3,759 2,474 1,990 2,412 984 337 復購會員人均銷售額64,151 43,020 25,143 17,231 14,782 8,634 7,488 5,531 5,146 2,636 861 復購會員人均消費/所有會員人均消費2.43 2.49 3.41 2.65 2.28 2.30 3.03 2.78 2.13 2.68 2.55 圖表圖表1212：20222022年復購會員人均消費次數分

151、析（次）年復購會員人均消費次數分析（次）圖表圖表1313：20222022年復購會員人均消費金額分析（元）年復購會員人均消費金額分析（元）業態偏好業態偏好特征七：在人生不同階段，消費偏好會隨之變化特征七：在人生不同階段，消費偏好會隨之變化圖表14-16表示不同性別的客群消費業態占比；從消費人數上看，女性在消費人數上遠高于男性，是消費的主力客群；從不同性別上消費業態占比看，業態消費占比差異不大，餐飲消費最多，其次是服裝鞋帽、生活服務等；在各業態的消費比例上，男性在餐飲消費占比更高，女性在服裝上的消費占比更高，符合不同性別的消費偏好規律。圖表15-17表示不同性別客群消費增長的TOP10業態；從不

152、同性別細分業態增長來看，客群在配套零售、超市上增長人數最多，表明2022年，客群消費回歸基礎日常消費；男性在醫療健康上比女生越來越注重，其次，女性在男裝的購買上較2021年增長較多，表明男性在服裝購買上，主要由女性主導。圖表18表示不同年齡段的客群消費業態占比；從消費人數上看，18-39歲是主力的消費客群；從各年齡段消費業態占比分析，年紀越大，餐飲的消費占比率越低，相反，在兒童母嬰上消費占比越高，表明在嬰幼兒產品上，孩子的爺爺奶奶、外公外婆主導的老年市場越來越大；服裝鞋帽，年紀越大，消費占比越少，反之，商超占比年紀越大，占比越高，符合不同年齡群體的消費規律；圖表19表示不同年齡段客群消費人數增

153、長TOP10業態；從不同年齡段消費人數增長業態來看，年紀越大，在超市、黃金珠寶、數碼單品消費增長較多，表明年紀越大，回歸家庭消費，其次年紀越大，具備一定的消費能力，愿意購買黃金珠寶、數碼單品等商品；反之，年紀越小，在配套零售、快餐/簡餐消費增長較多。47%19%8%6%4%5%3%2%3%2022年男性會員消費業態占比餐飲美食服裝鞋帽生活服務兒童母嬰珠寶配飾商超國際精品美妝個護數碼電子休閑娛樂家居家用39%23%9%7%6%5%4%3%2%2022年女性會員消費業態占比餐飲美食服裝鞋帽生活服務兒童母嬰珠寶配飾商超國際精品美妝個護數碼電子休閑娛樂家居家用圖表圖表1414：男性會員消費業態占比：男

154、性會員消費業態占比5916642640232752046411221100493406329131362231020000 40000 60000 80000超市配套零售快時尚黃金珠寶數碼單品奢品成衣鞋包飲品烘焙書店音像奢品美妝個護醫療健康2022年對比2021年男性消費人數增長TOP10業態111692101968510233523024704149639144912476375206050000100000 150000配套零售超市黃金珠寶快時尚奢品成衣鞋包數碼單品男裝奢品美妝個護書店音像數碼集合2022年對比2021年女性消費人數增長TOP10業態圖表圖表1515：男性會員消費人數增長：

155、男性會員消費人數增長TOP10TOP10業態業態圖表圖表1616：女性會員消費業態占比：女性會員消費業態占比圖表圖表1717：女性會員消費人數增長：女性會員消費人數增長TOP10TOP10業態業態43.32%43.38%41.92%41.01%37.63%39.56%20.37%20.53%20.73%24.31%28.00%23.89%9.61%8.59%8.77%7.92%5.92%5.90%0%20%40%60%80%100%18歲以下18-29歲30-39歲40-49歲50-59歲60歲及以上2022年各年齡段消費業態偏好占比餐飲美食兒童母嬰服裝鞋帽國際精品家居家用美妝個護商超生活服務

156、數碼電子休閑娛樂珠寶配飾圖表圖表1818：不同年齡段消費業態占比：不同年齡段消費業態占比消費人數差NO1NO2NO3NO4NO5NO6NO7NO8NO9NO1060歲及以上超市數碼單品奢品美妝個護潮玩快閃 房產金融 教育教培 運動養生其他業態消費人數下降50-59歲超市黃金珠寶 配套零售 數碼單品奢品美妝個護快時尚通訊交通 婚慶攝影 潮玩快閃 房產金融40-49歲超市配套零售 黃金珠寶 數碼單品快時尚奢品成衣鞋包奢品美妝個護男裝房產金融 潮玩快閃30-39歲超市配套零售 黃金珠寶 數碼單品奢品成衣鞋包快時尚奢品美妝個護書店音像 運動服飾 潮玩快閃18-29歲配套零售 簡餐/快餐超市飲品烘焙快時

157、尚黃金珠寶奢品成衣鞋包兒童零售 數碼單品奢品美妝個護18歲以下簡餐/快餐 配套零售超市黃金珠寶快時尚飲品烘焙 數碼單品 醫療健康 數碼集合 書店音像圖表圖表1919：20222022年對比年對比20212021年不同年齡段消費人數年不同年齡段消費人數增長增長TOP10TOP10業態業態商業地產行業案例Chapter 06Mallplus貓酷科技合作案例Mallplus數字化用戶經營系統出海賦能海外實體商業電商新思路01項目背景IOI地產集團有限公司（“IOIPG”）IOIPG的物業投資組合主要包括零售及寫字樓，總面積約242,000平方米。其主要投資物業包括IOI城市購物中心（位于布城IOI度

158、假城），IOI購物中心（位于富種，雪蘭莪州和古來，柔佛州新山），IOI廣場一號和二號（位于布城IOI度假城），蒲種金融企業中心和位于雪蘭莪州PUCHONG的IOI大道，廈門的IOI公園灣和IOI棕櫚城。項目屬地電商入駐現狀入駐成本高、流程繁瑣硬件成本硬性支出（設備押金月租成本）交易抽傭高、超額銷售額外抽傭積分擔成本、商戶積極性弱VS國內電商優勢線上一鍵入駐，省心便捷積分方式線上化，優化體驗交易低抽傭或免傭，商戶友好積分成本商場擔，商戶積極性高人、貨、場的數字化全新思考數字化工具體系搭建人人-消費者消費者了解客群分析客群定制權益貨貨-供應鏈供應鏈商戶激勵商品價格把控渠道穩定配送及時場場-場氛圍場

159、氛圍線下打造活動氛圍線上營造活動爆點2線下用戶感受會員權益3線下商戶商品線上銷售4構建IOI線上會員體系閉環1線上用戶體驗電商平臺后臺管理營銷功能APP功能營銷游戲私域社群外賣團購數據庫安全餐廳預定功能陸續建設中，更多驚喜敬請期待！點餐系統流量轉化Mallplus貓酷科技合作案例綜合體大會員實踐心得商業及物業的會員體系通02項目背景開業前籌備期項目，位于城市副中心地區的社區型商業，含配套住宅、酒店、寫字樓、文旅、開放式街區等業態。將打造美好生活新聚場，側重于綜合體大會員體系規則建設，通過數字化能力系統的支撐，應用到未來的會員經營服務中。01 當地市場會員規則現狀02 綜合體大會員規則建制策劃綜

160、合體大會員規則建制落地03 預算管理機制建議新開業項目會員規則體系建制研究流程當地商業成熟參考項目同類社區型商業參考項目綜合體大會員參考項目地產大會員行業成熟案例預算科目模板積分訂單化系統能力統一結算規則積分規則身份規則權益策劃一、購物中心收入/支出科目三、積分訂單化能力輸入規則路徑落地預期價值內部內部VOCVOC行業案例行業案例統一綜合體大會員規則建制階段一：優先實現商業、物業業態會員跨業態打通、統合階段二：后續具備條件后打通辦公、酒店等業態，實現綜合體內會員全業態打通、統合經營1.行業案例2.綜合體大會員體系：打通物業及商業（本案主要業態）、多業態會員規則建制策劃3.預算結算管理機制項目層

161、面：達成樣板試點，閉環跑通沉淀單項目實踐案例公司層面：形成范式，為實現多地、多項目、快速復制打好基礎及構建能力二、物業/商業發分場景Mallplus貓酷科技合作案例東方造夢之旅NFT數字藏品賦能商業新營銷03活動介紹活動期間，會員至第三方NFT平臺購買賦能身份卡（NFT數字藏品）后，獲得對應的相關權益賦能。其中針對不同人群設置了三類活動，分為高階版/中階版賦能身份卡：直接獲得對應返券；經典款賦能身份卡：以滿返形式賦能。亮點一：跨界活動貓酷、購物中心、第三方NFT平臺跨界聯動，優勢互補，營銷力max亮點二：租戶聯動積極性高活動力度較大且活動目的明確，商戶認可度較高，現場銷售效果遠大于宣發效果。亮

162、點三：會員精細化運營通過活動實現會員分層，便于后續精準化營銷。高階版（699元/個）BOP賦能身份卡：寶力豪健身季卡（2999元）、北京東方君悅大酒店房券（1460元）、東方新天地黑卡權益MALLS賦能身份卡：寶力豪健身季卡、百老匯影院電影包場、東方新天地黑卡權益中階版（39元/個）（周邊寫字樓可掃碼現場領?。㎡ffice賦能身份卡：寶力豪健身月卡（999元）、Tims咖啡券APT賦能身份卡：綠洲俱樂部健身次卡、福奈特洗衣券經典款滿返促銷售（進店人、平臺帶來的人）根據商場標簽設定8檔滿返活動，每個標簽1000張滿返禮券，顧客擁有賦能身份卡即可參與指定品牌滿返活動：*活動期內每個ID每店僅限參與

163、一次10w+人次參與3.5w+新增會員270w+小程序頁面訪問量35%訪問量同比上升跨界京東科技，技術賦能+資源整合的智慧營銷新玩法三大產品線 四大項目聯動京東科技首個獨立命名的智能科技品牌京魚座京魚座智能生態產品中的AI音箱、智能鬧鐘、智能體脂秤等IOT（物聯網）智能家居好物都進行了實體陳列，而卓越商業會員掃碼即可領取專屬優惠券，最高可優惠1,000元。卓越商業會員用100積分=1元的比例為無家可歸的流浪寵物捐贈糧食，捐贈成功即可隨機獲得一枚萌寵數字藏品這個數字藏品，便是卓越商業與京東公益聯手打造的萌寵數字藏品。卓越商業會員積分，可按一定比例兌換成京東金幣，會員可在京東金幣樂園挑選京東供應鏈

164、的禮品，通過兌換后的金幣領取，實現會員積分權益破圈。V V笑能量充電站笑能量充電站梅林梅林 卓悅匯（主會場卓悅匯（主會場）-V笑美妝卡包，99.9秒殺價值300元卡包福田福田 卓悅卓悅 INTOWNINTOWN-茶飲自由卡、IN福餐包（包含多個場內餐飲商家的套餐）；前海前海 卓悅卓悅 INTOWNINTOWN-茶飲自由卡、IN福餐包（包含多個場內餐飲商家的套餐）；沙井沙井 卓悅卓悅時光時光-以籌開期間新增會員注冊送好禮活動為主。本次營銷活動，卓越商業與京東公益聯手打造三款萌寵數字藏品，并且號召卓越商業會員為流浪動物捐贈愛心糧食，超70007000人人參與活動，共募集積分70w70w。同時聯動深

165、圳NGO動物保護組織，在卓悅匯、福田卓悅INTOWN開展愛心領養公益活動，搭建愛寵社群。該營銷活動為卓越商業深圳項目帶來280280萬客流量、萬客流量、16w16w線上線上小程序瀏覽量，同比提升小程序瀏覽量，同比提升90%90%；會員銷售；會員銷售52005200萬，消費占比提升萬，消費占比提升30%30%。亮眼成績Mallplus貓酷科技合作案例卓越v笑節數字化探索實現營銷創新046w+上線10天用戶突破人數3000+人/天新用戶增速和塘社群三大運營關鍵點01 01 深挖用戶價值深挖用戶價值 解開線上線下運營結界解開線上線下運營結界利用頭部品牌的優質用戶，構成了和塘的用戶，不僅客群龐大，且穩

166、定性和粘性俱佳。02 02 從逗留到停留從逗留到停留 用內容撬動線上存量用內容撬動線上存量從內容定位上來看，從內容定位上來看，基于自身商業定位“天府新區中產生活方式中心”，所引進的品牌、合作的商家，都是中產階級生活當中高頻使用的頭部品牌，由此生成與客群高匹配的內容。從內容打造上看，從內容打造上看，和塘吸引、整合、精選價值觀一致、定位相符的內容創作者進駐，無論商戶還是用戶，都在一個圈層和話語體系下。從內容產能上看，從內容產能上看，總刷總有的優質內容讓會員經常登陸和塘，不同商家和創作者的內容被精準分發給不同興趣的會員，在和塘的內容分發機制下，越優質的內容越能搶奪和塘的公域流量。03 03“去中心化

167、”共創“去中心化”共創 最大程度驅動共贏最大程度驅動共贏去去中心化中心化。徹底“放權”開放共享購物中心流量、不替代商戶原有渠道，激發商戶主觀能動性創作內容、鏈接用戶，自主轉化公域流量；平臺不參與內容決策和審核，把創作權和自主運營權徹底交給商戶。去中間商。去中間商。和塘不額外抽傭掙錢，商家簽約入駐即享線上平臺的增值服務，與購物中心共創共贏?！北镜鼗?。本地化。首批邀請入駐的百名小紅書博主，都是本地卓越生活的創作者，將與卓越生活的創造者（品牌、店鋪、主理人）一起源源不斷地提供成都本地的、涵蓋多種興趣的中產生活內容。（各大品牌紛紛入駐）首批入駐整合頭部優質商家首批入駐整合頭部優質商家內容興趣社區內容興

168、趣社區+電商，打造本地生活平臺電商，打造本地生活平臺商家自主運營，項目商家自主運營，項目KOLKOL賦能，共創共贏賦能，共創共贏和塘和塘x x山姆試物所山姆試物所“和塘”是由京東科技貓酷x天府和悅廣場自主研發打造的社區+電商模式線上平臺小程序，山姆天府店作為主力品牌在平臺上“開塘”，合作推出“山姆試物所”。點擊進入后發現：正值山姆天府店2周年慶，本地百位博主達人紛紛種草分享山姆好物。強強創作者創作者弱弱閱讀者閱讀者弱弱創作者創作者強強閱讀者閱讀者商場內容運營團隊商場內容運營團隊/租戶工作人員租戶工作人員會員會員/用戶用戶亮眼成績Mallplus貓酷科技合作案例和悅內容社群營銷從PGC角度出發的

169、內容社群營銷05蘇河灣萬象天地蘇河灣萬象天地開業時間：開業時間：2022年10月13日規模：規模：上海首座萬象天地6萬方開放式商業空間4.2萬方城市中心綠地638方文保建筑“天后宮”6800方石庫門里弄建筑“慎余里”綜合體內高端住宅及200米超甲級地標寫字樓特色業態：特色業態：各類首店及概念店旗艦店占比超過70%。其中，上海及全國首店約占17%，各類區域首店和概念店旗艦店占64%。新銳時尚設計師零售全時段高能級餐飲輕戶外生活方式寵物友好體驗4 大 核 心 業 態 以“UP WE GO!邁上新景象”藝術裝置為靈感打造的全部衍生品已上架，開賣不到不到1010分鐘便已全部售罄分鐘便已全部售罄，所獲收

170、益將全部用于慈善。商場在空間規劃時沒有以傳統目的性消費為導向，而是由公園綠地將開放式空間分成“東里”集合城市運動體驗、“西里”年輕潮流零售業態兩部分，并平地起“廊”，打造了長達285米的天橋連廊將兩部分在空中鏈接，無論在地上還是地下，顧客都能隨意穿行，體會輕松新奇的都市游逛樂趣。上海蘇河灣萬象天地主打寵物友好，負二層室內部分是上海寵物業態最集中、規模最大且寵物品種最多的商業地塊之一，有諸如你好浣熊君上海首店，柯基專門店基廠Corghaus等，甚至連一些常規店鋪如海馬體照相館都是寵物友好店。建于1932年的慎余里,是上海蘇州河北岸保存最完整的海派石庫門建筑群之一，經過10年修復與萬象天地一起經驗

171、亮相。創意品牌ALLRightsReserved（ARR）聯合國際知名德國藝術家Inges Idee創作的最新藝術項目大型戶外永久藝術裝置“邁上！”及“大象親子樂團”，分別佇立在上海蘇河灣萬象天地西里與東里中庭，縱向跨越兩層商業空間，寓意藝術與商業攜手邁上全新景象，為城市生活帶來賞心悅目的藝術觀賞體驗。夢境里弄慢鏡頭海派石庫門建筑群特色，打造融入文化藝術屬性的設計師買手品牌獨棟旗艦店?！毙落J時尚零售寵物友好體驗以“城市峽谷”為設計概念，結合歷史、現代、未來等多元背景，將歷史人文、綠色生態與零售體驗融合，營造多元場景的開放性與公共性結合的空間。輕戶外生活方式全時段高能級餐飲店鋪多以獨立設計師、時

172、尚買手店、運動潮流風為主，構建了一個屬于Z世代的消費場域，吸引著時髦有態度的年輕人們。項目還引進了PLUTO上海首店、后山上海首店、閩和南歡席上海首店、馥火洋風炭火屋上海首店、顏焗SALTY BISTRO上海首店、洪溪社上海首店、小吊梨湯上海首店、星葉南洋料理區域首店、Xibo 錫伯新疆區域首店等餐飲首店，及LOKAL、luneurs、FASCINO、%、Cellar to table、BoboLEE等一眾網紅輕餐下午茶。亮眼成績Mallplus貓酷科技行業觀察蘇河灣萬象天地地面公園+地下商業打破藝術與商業的邊界06深圳中洲灣深圳中洲灣C C FutureCityFutureCity開業時間：

173、開業時間：2022年12月15日規模：規模：一期商業體量8萬方，結地上三層、地下兩層，搭配以下沉廣場和戶外空間，定位“YOUNG FASHION&ART 年輕時尚與藝術”，打造了一座充滿未來感，兼具科技與藝術的Mall。特色業態：特色業態：5層空間規劃有近150個品牌，其中超過40%面積為品牌首店、旗艦店或概念店。例如TSUTAYA BOOKSTORE蔦屋華南首店、teamLab 共創！未來園中國內地首個常設館、寰映影城首家未來概念店、NARS全國概念店、MINDstyle亞洲首店、Funko亞洲首店、BAIT中國首店、1500or Nothin亞洲首店、Toy Tokyo亞洲首店、Secre

174、tBase中國首店、RCNSTRCT Studio亞洲首店、乾杯福田首店、PUBLIC TOKYO、棟梁DONGLIANG、drivepro、bltexpress精品超市等多業態品牌。Mallplus貓酷科技行業觀察C future City“未來城市”的全新探索07生活方式與藝術7 大 核 心 業 態潮流與運動文化空間香化與美妝國際時尚設計師品牌美食蔦屋華南首店開業期間，日本攝影藝術家、電影導演蜷川實花作品展出，吸引眾多消費者打卡。teamLab共創！未來園內地首個常設館場館面積約1800，擁有“運動森林”與“共創體驗區”，是全球極具影響力的沉浸式展覽館（累計觀展人數超過600萬人次）。全球

175、潮流文化集合店MMC中國首家旗艦店teamLab團隊與植物大師Patrick Blanc一起合作打造了大型瀑布藝術景觀。在商場主入口大堂，從三層傾瀉而下的數字瀑布，會因人走動而呈現不同水流向，teamLab將之命名水粒子世界與因人而現的漩渦。智慧商場賦能經營線上營銷提升粘性異業聯動價值內容營銷活動兔年限定紅包武漢武商夢時代武漢武商夢時代開業時間：開業時間：2022年11月9日規模：規模：坐擁80萬方體量，地上9層，地下4層，純商業面積全球最大。按標準足球場面積來算，相當于112個足球場。全球首家按信息安全等級保護全球首家按信息安全等級保護2.02.0標標準建設的商業體準建設的商業體-配備超20

176、00平方米B級標準機房，信息點位超過3萬個8000個停車位-設有無人值守出入口車牌識別系統和視頻精確車位引導及反向尋車系統，可自助尋車、自動計費扣費商場內設有196部扶梯、47部直達電梯，智能交互系統提供全方位智能化引導，幫助顧客“所想皆可達”商文旅融合商業綜合體武漢首個室內滑雪場，總面積2.5萬平方米，采用北歐冰雪小屋的建筑風格，打造了一座冰雪小鎮。15分鐘，造雪機就可以“下雪”35公分，然后暫停下雪 WSWS熱雪奇跡熱雪奇跡 科技美學給藝術賦能用全新方式看展覽我是天才.達利藝術作品大展致敬達芬奇.全球光影藝術體驗大展如花三生元宇宙藝術展荊楚購.美好生活市集楚漢風味小吃城體量之大藝術之美品牌

177、之多場景之豐600+國際國內品牌刷新華中地區購物、文旅體驗總數不超過10家的華為全球旗艦店、索尼華中直營店，新品第一時間首發國際美妝專業矩陣集聚40+進口美妝陣容本土美食文化打造出的沉浸式美食社交空間“楚風漢味”，總面積3000平方米，聚集了蔡林記、德華樓、四季美、楊永興、田恒啟、福慶和、鹿鳴春、老萬成、芳芳牛雜、小路易生煎館、美猴王、漢香居一眾老味道的新玩法亮眼成績 店鋪開業率達9090%開業3個月高峰期,日客流量超超2020萬萬+,周末客流量平均1717萬萬+以上,工作日超1010萬萬+位于八樓的WS熱雪奇跡，設計接待規模是每天2000人，如今按照30003000人人的上限在運營。Mall

178、plus貓酷科技行業觀察武漢武商夢時代全球最大純商業體,不只是Shopping Mall08在數字藏品、Web3.0等潮流趨勢下，太古地產率先打破商業與虛擬現實、先鋒藝術的壁壘，顯示出卓越的商業敏銳性與引領性，是對“創流不息”精神的深度詮釋。秉承積極革新的精神內核及長遠發展的戰略眼光，期待太古地產持續擴大競爭優勢，筑就精細化運營的護城河，引領商業地產創新高質發展。#YU你定義活動首創UGC鑄造模式，在具體操作層面，消費者可將太古地產購物中心的積分兌換成Me幣，用來購買品牌虛擬裝備及人物五官，并選擇喜歡的場景生成拍照作品，制作虛擬形象作品賀卡。搭配好個性LOOK，消費者到購物中心的線下裝置掃碼后

179、，即可將虛擬形象投射至數字藝術中，鑄造專屬化數字藏品。為使游戲形象更具有審美引領性，#YU你定義在虛擬人物的發型、發色、五官、表情、服飾等方面都增設了潮流元素，酷炫科技感與前沿時尚感結合，細化了設計模塊的顆粒度，有利于激發玩家對網絡內容的感知力與創造力，刺激分享欲望，吸引更多探索者加入。此外，邀請朋友合拍等設置，豐富了游戲的社交娛樂屬性，可助推游戲蔓延滲透至Z世代圈層、二次元圈層、換裝圈層等年輕人聚集的圈層，形成線上虛擬社區，最大化發揮人際傳播效應，構筑多元社交生態圈。藝術資源加持時尚零售場景上圖：數字藝術作品左圖：藝術家Daniel Maltzman和Natalie Wong為慶祝太古地產5

180、0周年，集團還特別邀請了Daniel Maltzman和Natalie Wong兩位藝術家，基于“創流不息”的理念創造了10款數字藝術作品，可供消費者創建專屬數字藏品。運營巧思及延展性游戲玩法一捏臉，可在發型、臉型、眉毛、眼睛、嘴等維度進行造型選擇。提供創作者充足的表達空間。游戲玩法二換裝。今年的換裝服飾來自DESCENTE迪桑特、LI-NING、Maison Kitsun三大品牌，參與者可以選擇自己喜歡的上衣、下衣、鞋履look。真實的品牌為虛擬游戲帶來難得的真實感；對品牌來說，植入會帶來足夠的曝光和關注度。豐富的藝術背景和slogan，外加專屬虛擬形象，可以組成豐富多樣的個性化數字藝術作品

181、。并可邀請朋友一起來合拍。Me幣的獲取方式：每日簽到、首次發布、首次分享合拍、發布作品、首次購買服裝、分享作品、鑄造藏品。六種方式中，三個首次（發布、分享合拍、購買服裝）是必要且核心動作，購買服裝對應著創作專屬虛擬形象；發布和分享合拍，對應著社交表達和二次傳播。而三個常規獲取方式，更是引導性極強發布作品、分享作品、鑄造藏品。游戲的閉環在于，發布作品、分享作品的次數越多，獲得的Me幣就越多，就越能創作出更接近理想狀態的專屬形象。而專屬形象越是能夠表達自我，就越具有社交屬性，分享的可能性就越大。Mallplus貓酷科技行業觀察前灘太古里#YOU你定義 智能虛擬技術+數字游戲09商業地產接駁虛擬現實

182、本次DESIGNVERSE 共攜手九位中國設計師品牌推出虛擬時裝，包括：ANNAKIKI、CHENPENG、FENGYI TAN、HAIZHEN WANG、MASHAMA、SHIE LYU、ZI II CI IEN、5MIN、夾生:HALF-MADE_（根據品牌首字母排序）。2022年4月，瑞安新天地推出首個 XINTIANDI 數字時尚發布板塊，于合作平臺小紅書及旗下數字空間 R-SPACE，為中國設計師品牌提供虛擬時裝概念發布及數字藏品發售，聯合了9位中國設計師利用數字技術打造包容性數字時裝，重新定義虛擬世界與物理空間交互的時尚生活方式。合作背景本次瑞安新天地推出XINTIANDI數字時尚

183、發布板塊，意在面向未來下一代的Digi-Sapiens，為其提供線上線下聯動的未來時尚創意體驗。對品牌方來說，伴隨新冠疫情的發生，品牌實體店、線下SHOWROOM與線下秀場發布會展銷面臨眾多挑戰。品牌本身多元表達形式因此被激發，時裝行業開始思考“如何以線上模式更好地傳遞品牌信息與新系列產品風貌，跨越語言與空間的局限挑戰，”品牌的展示形式逐漸形成虛擬時裝、VR彈窗、3D時裝秀、“云”直播時裝訂貨會等多樣化選擇，讓更多的設計師開始思考和探索多維的創作途徑與時裝文化表達；而上海時裝周則是瑞安新天地十年深度戰略合作伙伴。統一的大環境和對數字時尚的探索成就了各方合作的一拍即合。此次發布概念基于每一位設計

184、師品牌的系列靈感來源與設計理念基因，保留每套時裝的精髓，將不同時裝適配的數字化設計提煉出共同點，分別以賽博超現實主義、賽博超古典主義、賽博后自然主義、賽博摩登風格的數字化設計風格去表達童話孿生虛構劇場編序生長桎梏重塑四大主題版塊。進入線上虛擬時尚作品發布會場18款限量虛擬時裝新品，共分為稀有款、限量款、經典款三類。虛擬試穿3D體驗消費者獲得虛擬時裝后，R-SPACE還將提供超贊的3D體驗，購買任意款虛擬時裝，均可獲得上身效果圖體驗。小紅書還發起了發筆記帶話題#小紅書虛擬時尚計劃#DESIGNVERSE活動。場景君已經在R-SPACE看到了許多時尚潮人曬出自己的虛擬時裝和筆記，解鎖了流量密碼。X

185、INTIANDI數字時尚發布板塊登陸AW22上海時裝周創新玩法一創新玩法二Mallplus貓酷科技行業觀察瑞安新天地XINYTIANDI數字時尚板塊10亮眼成績體驗感+讓消費者玩在一起 春節黃金周，國內7家薈聚租戶總銷售超3 3億億5 5千萬千萬。租戶業績屢創新高：共計449449家家租戶業績排名位列所在城市前三前三，其中319319家家位列城市排名首位首位。根據騰訊大數據，無錫薈聚、北京薈聚春節期間客流表現為所在城市第一城市第一，北京薈聚位列北上廣深購物中心熱度TOP15TOP15榜單首位榜單首位（數據來源：騰訊位置服務）。受益于長沙旅游業的強勁復蘇，長沙薈聚在春節期間吸引了大量異地客流，數

186、據顯示43%43%的到訪者來自長沙以外的其他城市。7座薈聚圍繞“PlayLab薈趣實驗室”的概念，有針對性地推出了趣玩體驗，包括好拍有趣的宜家反重力顛倒屋、宜家海洋館、黑白魔幻視覺屋，好玩有料的魔力哈哈鏡、彩色魔術箱、種子工作坊、糖果實驗室、趣味科學秀，好看好逛的春節主題氛圍和市集活動，及充滿科技未來感的3D體驗區、AI漫畫機和AI象棋大賽等，激發小朋友動腦思考的同時，滿足年輕群體對社交、沉浸式體驗的需求，為孩子和成人創造“玩在一起”的契機。多維互動，賦予商業空間“歸屬感”“PlayLab薈趣實驗室”以玩為主題，連接不同年齡層的消費者，且根據不同節點、不同城市，推出不同的趣玩內容。如：無錫薈聚

187、帶來20+薈趣互動裝置，除了親子互動，還以夢幻西游快閃店滿足二次元圈層的精神需求，精心打造的仙蹤幻境圣誕市集，將特色攤位與藝術展覽結合，極大提升消費體驗；南寧薈聚春節期間帶來的“新春游園市集”，集結了毛絨絨市集、集福運游園、治愈DIY等，節日氛圍與家庭時光氛圍極其濃厚；武漢薈聚圣誕期間帶來智慧樹、種子工作坊、糖果實驗室、巨型扭蛋機、宜家海洋館等趣玩空間，開啟全方位感官體驗探索更多自有概念和體驗可持續生活空間Circuit，提供可循環的商品、維修租賃等服務，及為所在社區提供公共空間和舊物交換商店；位于購物中心內的共享辦公空間Hej!Workshop，攜手宜家對公業務共同打造，提供舒適便捷的共享辦

188、公服務；倡導綠色健康的可持續餐飲文化體驗空間Saluhall，倡導使用本地食材和植物基菜品，致力于實現100%植物基菜單，垃圾零填埋處理和無塑料制品使用；社區服務站Library of Things，提供非常用產品的租賃服務。2022年春節期間，英格卡購物中心以“趣玩”為主題在國內7座薈聚（購物中心）推出了自有趣玩限時體驗空間“PlayLab薈趣實驗室”助力7座薈聚在1月16日至29日迎來客流高峰，總訪客量達400400萬萬。Mallplus貓酷科技行業觀察薈聚購物中心松弛感商業全面提升場景體驗1112打造寵物專區成都成都大悅城大悅城屋頂花園，狗狗們在優美的環境中自在玩耍，更有配套寵物垃圾箱、

189、寵物洗腳池等設施。上海上海AI PLAZAAI PLAZA西岸鳳西岸鳳巢巢免費寵物樂園，秋千、柱子、圈圈等設施一應俱全。每個長椅的下面都有可以拴狗狗的圈圈，也有高中低不同高度的飲水裝置。上海萬象城上海萬象城則將寵物活動區域包含萌趣訓練場、人寵漫步區和戶外露營區，同時設有寵物飲水、拾便及玩具設施。杭州高德置地杭州高德置地廣場廣場全球首個寵物主題街區“寵這里”，囊括了毛孩子的衣食住行、娛樂社交。完善專項配套設施及服務，全方位營造“寵物友好”mall成都大悅城成都大悅城，允許所有類型犬進入購物區域且“下地”。長沙海長沙海信廣場信廣場設置寵物友好服務臺，免費提供隔尿墊、水碗、拾便袋、手套、消毒濕巾等一

190、次性寵物用品，以及寵物牽引繩租借服務；深圳萬象深圳萬象天地天地可免費提供寵物濕紙巾、淚痕棉簽、寵物紙巾應急糧食、寵物雨衣等護理用品，臨時寄養。成都來福成都來福士士設置了城市目前首個寵物友好衛生間。整個衛生間位于“人類洗手間”旁，導視標識顯目。圍繞寵物主題，推出豐富多彩的營銷內容及活動BFCBFC外灘金融中心，外灘金融中心，舉辦過多場寵物主題活動，融合了萌寵、情感、潮流等元素，不僅觸達了潮流生活圈，與潮流范的愛寵人士建立起情感連接和價值共鳴；也為商業開辟出獨有、精致派的“寵物友好”氛圍與形象。上海虹橋麗寶樂園上海虹橋麗寶樂園的客服主任“Bob”（自創小法斗IP），是實打實為商場引流的抖音紅人。在短視頻爆火的2019年，麗寶樂園官方抖音號“Bob想成精”發布的以Bob為主角的原創視頻點贊已超過200萬，商場兩周年慶的抖音話題播放量則超700萬。截至目前，該號的抖音粉底達66.5萬。據艾媒咨詢，2015年至2020年我國寵物市場規模呈持續增長態勢，2020年市場規模為29532953億元億元，預計到2023年該數值將達到59285928億元億元。隨著越來越多人加入“養寵一族”，不少商場推出“寵物友好”服務，允許顧客攜帶小體型寵物進入店鋪和商場公區。Mallplus貓酷科技行業觀察寵物友好型mall，讓吸客力爆表ENDINGENDING感謝觀看感謝觀看