《建發股份-公司研究報告-雙主業齊頭并進穩增長未來可期-230817（30頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《建發股份-公司研究報告-雙主業齊頭并進穩增長未來可期-230817（30頁）.pdf（30頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 評級評級：買入買入（首次首次）市場價格：市場價格：11.11.2626 元元 分析師：分析師：杜沖杜沖 執業證書編號：執業證書編號：S0740522040001 Email： 聯系人：聯系人：邵美玲邵美玲 Email： 基本狀況基本狀況 總股本(百萬股)3,005 流通股本(百萬股)2,844 市價(元)11.26 市值(百萬元)33,838 流通市值(百萬元)32,028 股價與行業股價與行業-市場走勢對比市場走勢對比 相關報告相關報告 公司盈利預測及估值公司盈利預測及估值 指標 2021A 2022A 2023E 2024E

2、 2025E 營業收入（百萬元）707,844 832,812 794,199 861,295 935,187 增長率 yoy%63%18%-5%8%9%凈利潤（百萬元）6,098 6,282 6,377 7,032 7,866 增長率 yoy%35%3%2%10%12%每股收益（元）2.03 2.09 2.12 2.34 2.62 每股現金流量 0.14 5.15 3.98 4.61 5.50 凈資產收益率 4%4%4%4%4%P/E 5.5 5.4 5.3 4.8 4.3 P/B 0.7 0.6 0.5 0.5 0.4 備注：股價為 2023 年 8 月 17 日收盤價。投資要點投資要點

3、控股股東實力雄厚，雙輪驅動行穩致遠控股股東實力雄厚，雙輪驅動行穩致遠。1）控股股東廈門建發集團有限公司為廈門市屬國有企業集團，“世界 500 強”企業，業務涵蓋供應鏈運營、城市建設與運營、旅游會展、醫療健康、新興產業投資等多個領域，綜合實力雄厚。2）主業雙輪驅動，供應鏈運營業務和房地產業務齊頭并進。2017-2022 年，公司營業收入 CAGR 為 30.7%；歸母凈利潤 CAGR 為 13.5%。3）重視員工激勵，治理持續改善。公司分別于 2020、2022年推出首期及第二期限制性股票激勵計劃，累計授予數量約占公司總股本的 6%，充分調動核心員工積極性的同時，彰顯了公司對于未來經營發展的信心

4、。供應鏈供應鏈運營運營業務：業務：行業頭部，發展穩健行業頭部，發展穩健。1)規模持續增長，海外布局提速。2019-2022 年，公司供應鏈運營業務分部營業收入 CAGR 為 34.3%；歸母凈利潤 CAGR 為 36.5%。2022 年，公司實現進出口和國際業務總額超 404 億美元，同比增速約 9%，占供應鏈運營業務的比重達 40.42%；其中，出口業務同比增速超 62%。2）核心品類優勢穩固，上下游認可度提升。2022 年，公司主要大宗商品的經營貨量約 2 億噸，同比增速近 10%，多個核心品類繼續保持行業領先地位；建發鋼鐵集團大型供應商合作量提升近 24%，建發漿紙集團主要供應商合作量提

5、升 27%；下游大客戶數占比提升近 5%，交易額占比提升近 10%。3）復制“LIFT”核心能力，消費品業務增長顯著。2022 年，公司在消費品行業的供應鏈運營業務實現營業收入 467.47 億元，同比增速 42.81%。4）行業發展空間廣闊，龍頭有望強者恒強。目前我國大宗供應鏈行業集中度較低，預計隨著供給側結構性改革的深入推進，產需結構進一步優化，大宗商品采購分銷及配套服務將逐步向高效、專業的大企業聚集，頭部供應鏈企業有望依托其競爭優勢贏得更高的市場份額。房地產房地產開發開發業務：業務：逆勢擴張，逆勢擴張，未來可期未來可期。1）銷售端表現亮眼，后續結算增長或有保障。根據克而瑞研究中心發布的榜

6、單數據，2023 年 1-7 月，建發房產及聯發集團合計實現全口徑銷售金額 1452.1 億元，同比增長 46.8%；其中建發房產全口徑銷售金額 1056.7億元，同比增長 44.4%，位列全國第 9。2）拿地端逆勢擴張，貨源優勢有望逐步凸顯。2022 年，公司共獲取優質土地 62 宗，全口徑拿地金額合計約 1030.25 億元，其中一二線城市拿地金額占比達 92%。根據中指研究院發布的榜單數據，2023 年 1-7 月，建發房產拿地金額為 372 億元，位列全國第 3；全口徑新增貨值 845 億元，位列全國第 3。逆勢擴張的經營策略有望在后續銷售中形成強有力的供貨支撐，業務規模增長可期。3）

7、政策端暖風頻吹，業績彈性或將有所提升。7 月 24 日，中共中央政治局會議指出，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱；7 月 27 日，住房和城鄉建設部明確，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；7 月 31 日，國務院常務會議強調，要調整優化房地產政策，根據不同需求、不同城市等推出有利于房地產市場平穩健康發展的政策舉措。核心一二線城市有望迎來政策助力，公司房地產業務銷售彈性或將有所提升。盈利預測、估

8、值及投資評級：盈利預測、估值及投資評級：預計公司 2023-2025 年實現營業收入分別為 7941.99、8612.95、9351.87 億元，實現歸母凈利潤分別為 63.77、70.32、78.66 億元，每股收益分別為 2.12、2.34、2.62 元，當前股價 11.26 元，對應 PE 分別為 5.3X/4.8X/4.3X。公司“供應鏈運營+房地產”雙主業齊頭并進，成長性較強，當前估值仍有較大提升空間，首次覆蓋給予“買入”評級。風險提示風險提示：宏觀經濟下行風險、大宗商品價格波動風險、房地產業務經營風險、模型假設和測算誤差風險、暫未考慮美凱龍并表及配股影響、信息數據更新不及時風險。雙

9、主業齊頭并進，穩增長未來可期雙主業齊頭并進，穩增長未來可期 建發股份（600153.SH）/交運 證券研究報告/研究簡報 2023 年 8 月 17 日 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -2-研究簡報研究簡報 內容目錄內容目錄 廈門優質國企，主業雙輪驅動廈門優質國企，主業雙輪驅動.-5-高屋建瓴，奮發圖強.-5-雙輪驅動，行穩致遠.-7-重視激勵，完善治理.-9-供應鏈：行業頭部，發展穩健供應鏈：行業頭部，發展穩健.-10-營收規模穩步提升，海外業務布局提速.-10-核心品類優勢穩固，模式復制拓寬領域.-13-行業發展空間廣闊，龍頭有望強者恒強.-18-房地產

10、：逆勢房地產：逆勢擴張，未來可期擴張，未來可期.-19-銷售趨勢向好，行業排名提升.-20-逆勢擴張拿地，土地儲備豐富.-22-拓展服務領域，協同創造價值.-25-盈利預測與估值建議盈利預測與估值建議.-25-風險提示風險提示.-27-圖表目錄圖表目錄 圖表圖表1：公司主要發展歷程：公司主要發展歷程.-5-圖表圖表2：公司股權結構及業務布局示意圖：公司股權結構及業務布局示意圖.-6-圖表圖表3：建發集團主要業務版圖：建發集團主要業務版圖.-6-圖表圖表4：建發集團資產規模領先：建發集團資產規模領先.-6-圖表圖表5：公司：公司2019-2023年年Q1營業收入結構營業收入結構.-7-圖表圖表6

11、：公司：公司2019-2023年年Q1毛利結構毛利結構.-7-圖表圖表7：公司：公司2019-2023年年Q1毛利率情況毛利率情況.-7-圖表圖表8：公司：公司2017-2022年營業收入及同比增速年營業收入及同比增速.-8-圖表圖表9：公司：公司2017-2022年歸母凈利潤及同比增速年歸母凈利潤及同比增速.-8-圖表圖表10：公司：公司2023年年Q1營業收入拆分營業收入拆分.-8-圖表圖表11：公司：公司2023年年Q1營業收入同比增速拆分營業收入同比增速拆分.-8-圖表圖表12：公司：公司2023年年Q1歸母凈利潤拆分歸母凈利潤拆分.-8-圖表圖表13：公司：公司2023年年Q1歸母凈

12、利潤同比增速拆分歸母凈利潤同比增速拆分.-8-圖表圖表14：公司兩期限制性股票激勵計劃授予情況對比：公司兩期限制性股票激勵計劃授予情況對比.-9-圖表圖表15：公司兩期限制性股票激勵計劃業績考核目標對比：公司兩期限制性股票激勵計劃業績考核目標對比.-9-圖表圖表16：供應鏈運營業務服務模式：供應鏈運營業務服務模式.-10-圖表圖表17：鋼材板：鋼材板塊經營模式和供銷鏈條塊經營模式和供銷鏈條.-10-圖表圖表18：供應鏈運營業務：供應鏈運營業務2019-2023年年Q1營業收入及同比增速營業收入及同比增速.-11-圖表圖表19：供應鏈運營業務：供應鏈運營業務2019-2023年年Q1歸母凈利潤及

13、同比增速歸母凈利潤及同比增速.-11-圖表圖表20：“專業化、分級化、流程化專業化、分級化、流程化”的風險管控體系的風險管控體系.-11-0WpY0UTXkUxUaQcM7NnPmMpNnOfQrRxPkPpNoP7NqQwPNZsRwPMYpMmR 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -3-研究簡報研究簡報 圖表圖表21：供應鏈運營業務面臨的主要風險及應對措施：供應鏈運營業務面臨的主要風險及應對措施.-12-圖表圖表22：中國大宗商品價格指數：中國大宗商品價格指數2019-2023年年Q1變化變化.-12-圖表圖表23：供應鏈運營業務：供應鏈運營業務2019-2

14、023年年Q1歸母凈利率及毛利率變化歸母凈利率及毛利率變化.-12-圖表圖表24：供應鏈運營業務：供應鏈運營業務2018-2022年營業收入結構（按業務類型劃分）年營業收入結構（按業務類型劃分）.-13-圖表圖表25：供應鏈運營業務中國際貿易：供應鏈運營業務中國際貿易2018-2022年營業收入及同比增速年營業收入及同比增速.-13-圖表圖表26：中國大宗供應鏈：中國大宗供應鏈CR4國際化業務規模對比國際化業務規模對比.-13-圖表圖表27：供應鏈運營業務發展戰略：供應鏈運營業務發展戰略.-14-圖表圖表28：供應鏈運營業務網絡布局：供應鏈運營業務網絡布局.-14-圖表圖表29：供應鏈：供應鏈

15、運營業務運營業務2019-2023年年Q1營業收入結構（按品類劃分）營業收入結構（按品類劃分）.-15-圖表圖表30：冶金原材料：冶金原材料2019-2023年年Q1銷售收入及同比增速銷售收入及同比增速.-15-圖表圖表31：冶金原材料：冶金原材料2019-2023年年Q1銷售量及同比增速銷售量及同比增速.-15-圖表圖表32：農林產品：農林產品2019-2023年年Q1銷售收入及同比增速銷售收入及同比增速.-16-圖表圖表33：農林產品：農林產品2019-2023年年Q1銷售量及同比增速銷售量及同比增速.-16-圖表圖表34：可定制、強復制性的：可定制、強復制性的“LIFT”供應鏈綜合服務體

16、系供應鏈綜合服務體系.-16-圖表圖表35：供應鏈運營業務發力消費品：供應鏈運營業務發力消費品.-17-圖表圖表36：建發漿紙產業互聯網平臺：建發漿紙產業互聯網平臺.-18-圖表圖表37：2022年我國全部工業增加值超年我國全部工業增加值超40萬億元萬億元.-18-圖表圖表38：2022年我國進出口規模超年我國進出口規模超40萬億元萬億元.-18-圖表圖表39：2016-2022年一帶一路貿易額指數變化年一帶一路貿易額指數變化.-18-圖表圖表40：2018-2022年大宗供應鏈市場規模變化年大宗供應鏈市場規模變化.-18-圖表圖表41：2018-2022年中國大宗供應鏈年中國大宗供應鏈CR4

17、市場體量變化市場體量變化.-19-圖表圖表42：2018-2022年中國大宗供應鏈年中國大宗供應鏈CR4市占率變化市占率變化.-19-圖表圖表43：公司房地產業務布局：公司房地產業務布局.-20-圖表圖表44：建發房產城市布局：建發房產城市布局.-20-圖表圖表45：房地產業務：房地產業務2019-2023年年Q1營業收入及同比增速營業收入及同比增速.-20-圖表圖表46：房地產業務：房地產業務2019-2023年年Q1歸母凈利潤及同比增速歸母凈利潤及同比增速.-20-圖表圖表47：房地產業務：房地產業務2019-2023年年Q1歸母凈利率及毛利率歸母凈利率及毛利率.-21-圖表圖表48：建發

18、房產：建發房產2018-2022年合同銷售金額及同比增速年合同銷售金額及同比增速.-21-圖表圖表49：聯發集團：聯發集團2018-2022年合同銷售金額及同比增速年合同銷售金額及同比增速.-21-圖表圖表50：建發房產及聯發集團：建發房產及聯發集團2023年年1-7月全口徑銷售金額及同比變化月全口徑銷售金額及同比變化.-22-圖表圖表51：建發房產及聯發集團全口徑銷售金額行業排名變化：建發房產及聯發集團全口徑銷售金額行業排名變化.-22-圖表圖表52：2023年年1-7月中國房地產企業銷售榜月中國房地產企業銷售榜TOP10.-22-圖表圖表53：公司：公司2018-2022年權益口徑拿地金額

19、年權益口徑拿地金額.-23-圖表圖表54：公司：公司2018-2022年權益口徑拿地銷售比年權益口徑拿地銷售比.-23-圖表圖表55：建發房產截至：建發房產截至2023年年3月底可售土地儲備規劃建筑面積區域分布月底可售土地儲備規劃建筑面積區域分布.-23-請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -4-研究簡報研究簡報 圖表圖表56：聯發集團截至：聯發集團截至2023年年3月底并表尚余可售項目全口徑規劃建筑面積區域占比月底并表尚余可售項目全口徑規劃建筑面積區域占比.-23-圖表圖表57：2023年年1-7月中國房地產企業權益拿地金額月中國房地產企業權益拿地金額TOP10

20、.-24-圖表圖表58：2023年年1-7月長三角月長三角TOP10企業拿地金額居四大城市群之首企業拿地金額居四大城市群之首.-24-圖表圖表59：2023年年1-7月建發房產位居長三角企業拿地金額榜首月建發房產位居長三角企業拿地金額榜首.-24-圖表圖表60：2023年年1-7月中國房地產企業新增貨值月中國房地產企業新增貨值TOP10.-24-圖表圖表61：房地產業務拓展多元產業邊界：房地產業務拓展多元產業邊界.-25-圖表圖表62：公司：公司2023-2025年營業收入預測表（億元）年營業收入預測表（億元）.-26-圖表圖表63：公司及供應鏈運營業務可比公司估值表：公司及供應鏈運營業務可比

21、公司估值表.-26-圖表圖表64：公司及房地產業務可比公司估值表：公司及房地產業務可比公司估值表.-27-請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -5-研究簡報研究簡報 廈門廈門優質優質國企，主業雙輪驅動國企，主業雙輪驅動 高屋建瓴，奮發圖強高屋建瓴，奮發圖強 廈門建發股份有限公司于 1998 年由廈門建發集團有限公司獨家發起設立并在上交所掛牌上市，建發集團將集團本部與貿易業務相關的進出口業務部門以及全資擁有的四家公司的經營性資產折股投入；1999 年，公司收購聯發集團，占其 75%股份；2006 年，公司持有聯發集團股權增加至 95%，同年開始實施向供應鏈運營商轉型

22、的戰略；2009 年，公司通過股權臵換以及現金購買方式合計持有建發房產 54.654%股權，確立“供應鏈運營+房地產”雙主業格局；2018 年，公司正式發布“LIFT 供應鏈服務”品牌；2021 年，公司入選首批“全國供應鏈創新與應用示范企業”；2022 年，公司供應鏈運營業務在多品類布局的基礎上，成立“七大集團+金融事業部”從事細分品類的經營，深化“專業化”經營戰略。圖表圖表1：公司主要發展歷程：公司主要發展歷程 來源：公司官網、公司公告、中泰證券研究所 廈門廈門優質優質國企，綜合實力雄厚國企，綜合實力雄厚。截至 2023 年一季報，公司控股股東為廈門建發集團有限公司，直接持股比例為 45.

23、15%；實際控制人為廈門市人民政府國有資產監督管理委員會。廈門建發集團有限公司為廈門市屬國有企業集團，位列 2022 年度 財富 雜志世界 500 強第 77 位，業務涵蓋供應鏈運營、城市建設與運營、旅游會展、醫療健康、新興產業投資等多個領域，綜合實力雄厚。截至 2023 年 3 月 31 日，廈門建發集團有限公司總資產規模達到 8330.90 億元，領先于廈門象嶼集團有限公司以及廈門國貿控股集團有限公司。請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -6-研究簡報研究簡報 圖表圖表2：公司股權結構及業務布局示意圖：公司股權結構及業務布局示意圖 來源：同花順、公司公告、公司

24、 2023 年度第一期中期票據募集說明書、中泰證券研究所 注：公司控股股東及實際控制人持股比例數據截至 2023 年 Q1；子公司情況截至 2022 年末，持股比例數據為直接持股比例與間接持股比例合計值。圖表圖表3：建發集團主要業務版圖：建發集團主要業務版圖 圖表圖表4：建發集團資產規模領先：建發集團資產規模領先 來源：建發集團 2023 年度第一期中期票據募集說明書、中泰證券研究所 來源：各集團 2023 年一季度合并資產負債表、中泰證券研究所 注：各集團總資產及凈資產規模數據截至 2023 年 3 月 31 日。請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -7-研究簡

25、報研究簡報 雙輪驅動，雙輪驅動，行穩致遠行穩致遠 公司主業雙輪驅動，供應鏈運營業務公司主業雙輪驅動，供應鏈運營業務和和房地產業務齊頭并進。房地產業務齊頭并進。由于兩大主業經營模式不同，毛利率差異較大，導致公司營收結構與毛利結構區別較大。從營收結構上來看，2019-2022 年供應鏈運營業務貢獻公司主要營業收入，其中 2022 年供應鏈運營業務分部營收占比約為 84%。從毛利結構上來看，2019-2022 年房地產業務貢獻毛利相對較多，2022年房地產業務分部毛利占比約為 63%。圖表圖表7：公司：公司2019-2023年年Q1毛利率情況毛利率情況 來源：公司公告、中泰證券研究所 公司公司營收規

26、模持續增長，盈利能力有所波動營收規模持續增長，盈利能力有所波動。2017-2022 年，公司營業收入由 2186 億元增加至 8328 億元，CAGR 為 30.7%；歸母凈利潤由33.3 億元增加至 62.8 億元，CAGR 為 13.5%。2023 年 Q1，公司實現營業收入 1674.6 億元，同比增長 11.2%；歸母凈利潤 8.0 億元，同比下降 22.7%。公司 2023 年 Q1 歸母凈利潤同比減少 2.33 億元，其中：1）房地產業務分部同比減少 1.57 億元，主要由于 2023 年 Q1 竣工交付的地產項目數量較少，結算的收入和利潤均同比下降；聯發集團上年同期處臵股票取得收

27、益約 0.79 億元，本期無此事項。2）供應鏈運營業務分部同比減少 0.76 億元，主要由于上年同期收購建發新勝（0731.HK）控圖表圖表5：公司：公司2019-2023年年Q1營業收入結構營業收入結構 圖表圖表6：公司：公司2019-2023年年Q1毛利結構毛利結構 來源：公司公告、中泰證券研究所 來源：公司公告、中泰證券研究所 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -8-研究簡報研究簡報 制權產生并購收益，貢獻歸母凈利潤約 1.15 億元，本期無此事項。圖表圖表8：公司：公司2017-2022年營業收入及同比增速年營業收入及同比增速 圖表圖表9：公司：公司20

28、17-2022年年歸母凈利潤歸母凈利潤及同比增速及同比增速 來源：Wind、中泰證券研究所 來源：Wind、中泰證券研究所 圖表圖表10：公司：公司2023年年Q1營業收入營業收入拆分拆分 圖表圖表11：公司：公司2023年年Q1營業收入營業收入同比增速同比增速拆分拆分 來源：公司公告、中泰證券研究所 來源：公司公告、中泰證券研究所 圖表圖表12：公司：公司2023年年Q1歸母凈利潤歸母凈利潤拆分拆分 圖表圖表13：公司：公司2023年年Q1歸母凈利潤同比增速歸母凈利潤同比增速拆分拆分 來源：公司公告、中泰證券研究所 來源：公司公告、中泰證券研究所 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正

29、文之后的重要聲明部分 -9-研究簡報研究簡報 重視激勵，完善治理重視激勵，完善治理 股權激勵激發團隊積極性，股權激勵激發團隊積極性，助力公司持續穩健發展助力公司持續穩健發展。公司分別于 2020年、2022 年推出首期及第二期限制性股票激勵計劃，其中 2022 年限制性股票激勵計劃首次授予對象共計 1066 人（包括公司董事、高級管理人員、中層管理人員及核心骨干人員），首次授予數量共計 11453.69 萬股，覆蓋范圍進一步擴大，業績考核目標與每股收益、營業收入增長率等指標綁定，有助于充分調動核心團隊工作積極性，同時彰顯了公司對于未來發展的信心。圖表圖表14：公司兩期限制性股票激勵計劃：公司兩

30、期限制性股票激勵計劃授予授予情況對比情況對比 20202020 年限制性股票激勵計劃年限制性股票激勵計劃 授予結果授予結果 20222022 年限制性股票激勵計劃年限制性股票激勵計劃 首次授予結果首次授予結果 20222022 年限制性股票激勵計劃年限制性股票激勵計劃 預留授予結果預留授予結果 授予日授予日 2020 年 11 月 3 日 2022 年 2 月 24 日 2022 年 5 月 11 日 授予價格授予價格 5.43 元/股 5.63 元/股 5.63 元/股 授予人數授予人數 278 人 1066 人 321 人 授予數量授予數量 2835.20 萬股 11453.69 萬股 2

31、862.42 萬股 占當時總股本的比例占當時總股本的比例 1%4%0.96%來源：公司公告、中泰證券研究所 圖表圖表15：公司兩期限制性股票激勵計劃業績考核目標對比：公司兩期限制性股票激勵計劃業績考核目標對比 20202020 年限制性股票激勵計劃年限制性股票激勵計劃 2022022 2 年限制性股票激勵計劃年限制性股票激勵計劃 第一個解除限售期第一個解除限售期 業績考核目標業績考核目標 1、2021 年度每股收益不低于 1.18 元/股，且不低于同行業均值或對標企業 75 分位值水平；2、以 2019 年度營業收入為基準，2021 年度營業收入增長率不低于 15%，且不低于同行業均值或對標企

32、業 75 分位值水平；3、2021 年度營業利潤占利潤總額的比重不低于 90%。1、2022 年度每股收益不低于 1.25 元/股，且不低于同行業均值或對標企業 75 分位值水平；2、以 2020 年度營業收入為基準，2022 年度營業收入增長率不低于 30%，且不低于同行業均值或對標企業 75 分位值水平；3、2022 年度營業利潤占利潤總額的比重不低于 90%。第二個解除限售期第二個解除限售期 業績考核目標業績考核目標 1、2022 年度每股收益不低于 1.20 元/股，且不低于同行業均值或對標企業 75 分位值水平；2、以 2019 年度營業收入為基準，2022 年度營業收入增長率不低于

33、 25%，且不低于同行業均值或對標企業 75 分位值水平；3、2022 年度營業利潤占利潤總額的比重不低于 90%。1、2023 年度每股收益不低于 1.30 元/股，且不低于同行業均值或對標企業 75 分位值水平；2、以 2020 年度營業收入為基準，2023 年度營業收入增長率不低于 45%，且不低于同行業均值或對標企業 75 分位值水平；3、2023 年度營業利潤占利潤總額的比重不低于 90%。第三個解除限售期第三個解除限售期 業績考核目標業績考核目標 1、2023 年度每股收益不低于 1.22 元/股，且不低于同行業均值或對標企業 75 分位值水平；2、以 2019 年度營業收入為基準

34、，2023 年度營業收入增長率不低于 35%，且不低于同行業均值或對標企業 75 分位值水平 3、2023 年度營業利潤占利潤總額的比重不低于 90%。1、2024 年度每股收益不低于 1.35 元/股，且不低于同行業均值或對標企業 75 分位值水平；2、以 2020 年度營業收入為基準，2024 年度營業收入增長率不低于 60%，且不低于同行業均值或對標企業 75 分位值水平；3、2024 年度營業利潤占利潤總額的比重不低于 90%。來源：公司公告、中泰證券研究所 注：1、根據2020 年限制性股票激勵計劃（草案）及2022 年限制性股票激勵計劃（草案），上述業績條件中相關財務數據均不含本公

35、司土地一級開發業務中的“后埔-枋湖舊村改造項目”和“鐘宅畬族社區舊村改造項目”。2、根據2022 年限制性股票激勵計劃（草案），每股收益是指基本每股收益。在股權激勵有效期內，若公司發生資本公積轉增股本、派發股票紅利、增發、配股、可轉債轉股等行為，計算每股收益時，所涉及的公司股本總數不作調整，以 2020 年底股本總數為計算依據。3、根據2022 年限制性股票激勵計劃（草案），首次授予和預留授予的限制性股票解除限售業績考核目標均如上所述。請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -10-研究簡報研究簡報 供應鏈：行業供應鏈：行業頭部頭部，發展穩健發展穩健 營收規模穩步提升

36、營收規模穩步提升，海外業務布局提速海外業務布局提速 國內領先的供應鏈運營服務商國內領先的供應鏈運營服務商，盈利方式多元，盈利方式多元化化。服務模式方面，公司針對產業鏈上下游客戶核心訴求，搭建了集資源整合、物流規劃、庫存管理、風險控制、線上交易、成本優化、供應鏈金融、信息咨詢等服務于一體的“LIFT”供應鏈服務體系，為客戶提供以“物流（Logistics）”、“信息（Information）”、“金融（Finance）”、“商務（Trading）”四大要素為基礎的定制化的供應鏈運營服務。盈利模式方面，公司在向客戶提供貿易結算、第三方物流、金融服務、信息服務和方案策劃等服務的基礎上收取合理的增值服

37、務費（均體現在貨物價差中），實現經營利潤。圖表圖表16：供應鏈：供應鏈運營運營業務業務服務模式服務模式 來源：公司公告、中泰證券研究所 圖表圖表17：鋼材板塊：鋼材板塊經營模式和供銷鏈條經營模式和供銷鏈條 來源：公司 2023 年度第一期中期票據募集說明書、中泰證券研究所 營業收入營業收入規模規模持續增長持續增長，上下游客戶認可度提升上下游客戶認可度提升。2019-2022 年，公司供應鏈運營業務分部營業收入由 2874 億元增加至 6963 億元，CAGR為 34.3%；歸母凈利潤由 15.8 億元增加至 40.1 億元，CAGR 為 36.5%。2022 年，在供應商合作方面，建發鋼鐵集團

38、大型供應商合作量提升近 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -11-研究簡報研究簡報 24%，建發漿紙集團主要供應商合作量提升 27%；在客戶合作方面，公司下游大客戶數占比提升近 5%，交易額占比提升近 10%。2023 年 Q1，公司供應鏈運營業務分部實現營業收入 1616 億元，同比增長 13.09%；歸母凈利潤 8.5 億元，同比下降 8.22%，若剔除上年同期收購建發新勝（0731.HK）控制權產生的并購收益的影響，測算歸母凈利潤同比延續增長態勢。風險管控嚴格，風險管控嚴格，業務發展業務發展穩健穩健。風險管控能力是公司多年來保持供應鏈運營業務健康發展的核心

39、競爭力，根據數十年的行業經驗，公司現已形成了“專業化、分級化、流程化”的風險管控體系，用來應對價格風險、信用風險、貨權風險以及匯率風險等主要風險。其中面對持續波動的大宗商品行情，公司靈活運用期貨、期權、掉期、遠期等衍生品工具進行對沖套保，以預案、量化、動態的管控方式合理有效地降低了大宗商品價格波動風險。2019-2022 年及 2023 年 Q1，公司供應鏈運營業務分部歸母凈利率基本穩定在 0.5%-0.6%，相比于毛利率波動較小。圖表圖表20：“專業化、分級化、流程化”的風險管控體系“專業化、分級化、流程化”的風險管控體系 來源：公司公告、中泰證券研究所 圖表圖表18：供應鏈運營業務：供應鏈

40、運營業務2019-2023年年Q1營業收營業收入及同比增速入及同比增速 圖表圖表19：供應鏈運營業務：供應鏈運營業務2019-2023年年Q1歸母凈利歸母凈利潤及同比增速潤及同比增速 來源：公司公告、中泰證券研究所 來源：公司公告、中泰證券研究所 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -12-研究簡報研究簡報 圖表圖表21：供應鏈運營業務面臨的主要風險及應對措施供應鏈運營業務面臨的主要風險及應對措施 來源：公司公告、中泰證券研究所 不斷加快全球擴張步伐，國際化布局走在行業前列不斷加快全球擴張步伐，國際化布局走在行業前列。公司持續完善全球化供應鏈服務體系、拓展國際產業

41、鏈資源，建發農產品集團、建發汽車集團等多家經營單位積極探索海外倉模式，增強貨源控制能力的同時為下游客戶提供更多服務。截至 2022 年末，公司已在 RCEP 成員國、金磚國家及“一帶一路”沿線國家設立了超 30 個海外公司和辦事處，與60 余個“一帶一路”沿線國家建立貿易合作，派駐境外員工與聘用外籍員工超 250 人。2022 年，公司實現進出口和國際業務總額超 404 億美元，同比增速約 9%，占供應鏈運營業務的比重達 40.42%；其中，出口業務同比增速超 62%。圖表圖表22：中國大宗商品價格指數：中國大宗商品價格指數2019-2023年年Q1變化變化 圖表圖表23：供應鏈運營業務：供應

42、鏈運營業務2019-2023年年Q1歸母凈利歸母凈利率及毛利率變化率及毛利率變化 來源：Wind、中泰證券研究所 來源：公司公告、中泰證券研究所 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -13-研究簡報研究簡報 圖表圖表26：中國大宗供應鏈：中國大宗供應鏈CR4國際化業務規模對比國際化業務規模對比 來源：各公司公告、中泰證券研究所 核心品類優勢穩固，核心品類優勢穩固，模式復制模式復制拓寬領域拓寬領域 多品類拓展，專業化經營。多品類拓展，專業化經營。公司目前已與超過 170 個國家和地區建立了業務關系，產品品類深入到國民經濟發展的各個細分領域，涉及金屬材料、漿紙產品、礦

43、產品、農副產品、能源化工產品、機電產品、汽車、家電、輕紡產品、食品、美妝個護等多個品類，初步實現大宗商品至消費品的多品類的全球化布局。在多品類布局的基礎上，公司推行專業化經營的戰略，成立“七大集團+金融事業部”從事細分品類的經營，堅圖表圖表24：供應鏈運營業務：供應鏈運營業務2018-2022年營業收入結年營業收入結構（按業務類型劃分）構（按業務類型劃分）圖表圖表25：供應鏈運營業務中國際貿易：供應鏈運營業務中國際貿易2018-2022年年營業收入及同比增速營業收入及同比增速 來源：公司 2022 年度第三期超短期融資券募集說明書、公司 2023 年度第一期中期票據募集說明書、中泰證券研究所

44、來源：公司 2022 年度第三期超短期融資券募集說明書、公司 2023 年度第一期中期票據募集說明書、中泰證券研究所 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -14-研究簡報研究簡報 持高質量發展，確保資源配臵在提質增效中起到促進作用。全球化、多品類的業務布局能夠滿足制造業企業多元化的商品采銷需求，而公司可以通過規模效應助力客戶降本增效、分享增值收益，同時能夠提升業務發展的抗風險能力和增長速度，有利于平滑周期性。圖表圖表27：供應鏈運營業務發展戰略供應鏈運營業務發展戰略 來源：公司公告、中泰證券研究所 圖表圖表28：供應鏈運營業務網絡布局：供應鏈運營業務網絡布局 來源

45、：公司公告、中泰證券研究所 核心品類優勢穩固，核心品類優勢穩固，多個品類多個品類經營貨量保持行業領先經營貨量保持行業領先。營業收入構成方面，2022 年，冶金原材料業務實現營業收入 3634.00 億元，同比下降0.58%，占供應鏈運營業務營業收入的 52.19%；農林產品業務實現營業 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -15-研究簡報研究簡報 收入 1935.13 億元，同比增長 22.87%，占供應鏈運營業務營業收入的27.79%；其他產品業務實現營業收入 1394.06 億元，同比增長 57.48%，占供應鏈運營業務營業收入的 20.02%。細分品類經營貨

46、量方面，2022年，公司經營的黑色、有色金屬、礦產品、農產品、漿紙、能化產品等主要大宗商品的經營貨量約 2 億噸，同比增速近 10%，多個核心品類繼續保持行業領先地位；其中鋼材經營貨量超 5300 萬噸，同比增長超 17%；農產品經營貨量超 3000 萬噸，同比增長超 9%；紙漿、紙張合計經營貨量超 1300 萬噸，同比增長超 15%。圖表圖表29：供應鏈運營業務：供應鏈運營業務2019-2023年年Q1營業收入結構（按品類營業收入結構（按品類劃分）劃分）來源：廈門建發集團有限公司 2022 年度跟蹤評級報告、廈門建發集團有限公司 2023 年度跟蹤評級報告、公司公告、中泰證券研究所 圖表圖表

47、30：冶金原材料冶金原材料2019-2023年年Q1銷售收入及銷售收入及同比增速同比增速 圖表圖表31：冶金原材料冶金原材料2019-2023年年Q1銷售量及同比銷售量及同比增速增速 來源：廈門建發集團有限公司 2022 年度跟蹤評級報告、廈門建發集團有限公司 2023 年度跟蹤評級報告、中泰證券研究所 來源：廈門建發集團有限公司 2022 年度跟蹤評級報告、廈門建發集團有限公司 2023 年度跟蹤評級報告、中泰證券研究所 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -16-研究簡報研究簡報 復制“復制“LIFT”核心能力，拓寬服務領域打造新增長極”核心能力，拓寬服務領域

48、打造新增長極?；诔墒斓摹癓IFT”供應鏈服務體系，公司可以將供應鏈運營服務以及價值鏈解決方案在其他行業持續復制，目前已成功將服務領域拓展至消費品領域和新能源產業鏈，并取得良好成效。2022 年，公司供應鏈運營業務在消費品行業實現營業收入 467.47 億元，同比增速 42.81%；其中鞋類產品年出貨量超6000 萬雙，同比增長超 15%，鞋類出口總額位列全國前三位；家電業務簽約金額超 3 億元，較上年同比增長約 200%；酒類銷售量超 3400萬瓶，同比增長超 15%，其中原瓶進口葡萄酒的數量和市占率連續多年保持業內領先水平。圖表圖表34：可定制、強復制性的“可定制、強復制性的“LIFT”供

49、應鏈綜合服務體系”供應鏈綜合服務體系 來源：公司公告、中泰證券研究所 圖表圖表32：農林產品農林產品2019-2023年年Q1銷售收入及同銷售收入及同比增速比增速 圖表圖表33：農林產品農林產品2019-2023年年Q1銷售量及同比增銷售量及同比增速速 來源：廈門建發集團有限公司 2022 年度跟蹤評級報告、廈門建發集團有限公司 2023 年度跟蹤評級報告、中泰證券研究所 來源：廈門建發集團有限公司 2022 年度跟蹤評級報告、廈門建發集團有限公司 2023 年度跟蹤評級報告、中泰證券研究所 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -17-研究簡報研究簡報 圖表圖表3

50、5：供應鏈運營業務供應鏈運營業務發力消費品發力消費品 來源：公司公告、中泰證券研究所 向產業鏈上下游延伸，提高精細化服務能力。向產業鏈上下游延伸，提高精細化服務能力。以資源為導向，公司通過介入中游生產加工環節，為下游終端客戶提供定制化的深加工產品，與下游客戶形成需求深度綁定的同時，也將獲得上游供應商的資源和價格傾斜。以漿紙產業鏈為例，在上游環節，公司參股紙漿生產商永豐漿紙，利用當地豐富的竹林資源制造竹漿，2022 年已形成 45 萬噸/年的竹漿生產能力；在下游環節，建發漿紙集團成功參與森信紙業集團（現更名為：建發新勝）（0731.HK）重組，介入漿紙產業鏈的生產制造環節，取得其旗下遠通紙業超

51、40 萬噸/年的涂布白板紙和箱板紙產能，同時通過設立合資公司的方式為下游客戶提供分切、配送等終端精細化服務。持續加快數字化布局持續加快數字化布局，賦能業務經營拓展賦能業務經營拓展。公司致力于運用物聯網、大數據、人工智能等新興技術，推動供應鏈運營業務實現線上化、數字化、移動化和可視化升級，目前已在漿紙行業推出“紙源網”和“漿易通”漿紙產業互聯網平臺；在鋼鐵行業推出“建發云鋼（E 鋼聯）”鋼鐵產業鏈數字化協同平臺；在農產品行業推出“農 E 點”客戶服務平臺；在消費品行業推出食品供應鏈線上購銷服務平臺“E 建單”；在汽車行業推出私域客戶數字化運營解決方案“域建”平臺和“二手車流通全鏈路數字化交易平臺

52、”，為不同行業客戶提供更高效的綜合服務。2022 年，多個線上業務平臺年累計交易額突破 1000 億元。請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -18-研究簡報研究簡報 圖表圖表36：建發漿紙產業互聯網平臺建發漿紙產業互聯網平臺 來源：公司公告、中泰證券研究所 行業發展空間廣闊，龍頭有望強者恒強行業發展空間廣闊，龍頭有望強者恒強 行業發展空間廣闊，國際化迎來新機遇。行業發展空間廣闊，國際化迎來新機遇。制造業特別是大宗商品原輔材料供需兩端制造業的飛速發展催生了對大宗供應鏈服務的龐大需求；同時，隨著“一帶一路”發展格局的不斷深化，中國制造業加速出海，中國大宗商品供應鏈國際

53、化迎來全新機遇，行業發展空間廣闊。2022 年，我國全部工業增加值突破 40 萬億元大關，占 GDP 比重達到 33.2%；其中制造業增加值占 GDP 比重為 27.7%，制造業規模連續 13 年居世界首位。2022 年，我國全年進出口總值首次突破 40 萬億元關口，連續 6 年保持世界第一貨物貿易國地位。圖表圖表37：2022年我國全部工業增加值超年我國全部工業增加值超40萬億元萬億元 圖表圖表38：2022年我國進出口規模超年我國進出口規模超40萬億元萬億元 來源：Wind、中泰證券研究所 來源：Wind、中泰證券研究所 圖表圖表39：2016-2022年一帶一路貿易額指數變化年一帶一路貿

54、易額指數變化 圖表圖表40：2018-2022年大宗供應鏈市場規模變化年大宗供應鏈市場規模變化 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -19-研究簡報研究簡報 當前當前市場市場集中度較低，頭部企業有望強者恒強集中度較低，頭部企業有望強者恒強。海外大宗供應鏈市場集中度遠高于國內市場，寡頭競爭格局基本成形，其中日本頭部五大綜合商社 2021 年貿易體量已占日本對外貿易總額的 31%。2022 年，我國大宗供應鏈市場規模達到 55 萬億元，但 CR4（建發股份、廈門象嶼、廈門國貿、物產中大）市場占有率僅為 4.18%。未來，隨著供給側結構性改革的深入推進，產需結構進一步優

55、化，我國大宗商品采購分銷及配套服務將逐步向高效、專業的大企業集中，頭部供應鏈企業有望依托其競爭優勢贏得更高的市場份額；更進一步，頭部供應鏈企業有望利用其規模效應在采購價格、分銷渠道、物流資源、資金成本、風險控制等多方面形成優勢，持續為客戶提供穩定且高效的服務，助力客戶降本提效并分享增值收益，實現雙贏，進一步鞏固頭部供應鏈企業的行業地位，進而實現業務的良性互利循環。房地產：逆勢擴張，未來可期房地產：逆勢擴張，未來可期 來源：Wind、中泰證券研究所 來源：廈門象嶼公告、中泰證券研究所 注：大宗商品供應鏈服務市場規模=大宗工業企業營收+大宗商品進口額 圖表圖表41：2018-2022年中國年中國大

56、宗供應鏈大宗供應鏈CR4市場體市場體量變化量變化 圖表圖表42：2018-2022年中國年中國大宗供應鏈大宗供應鏈CR4市占率市占率變化變化 來源：Wind、中泰證券研究所 注：圖中為各公司供應鏈板塊營業收入，不包含房地產、金融等。來源：Wind、廈門象嶼公告、中泰證券研究所 注：圖中 CR4 具體指物產中大、廈門象嶼、建發股份、廈門國貿。請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -20-研究簡報研究簡報 銷售銷售趨勢向好趨勢向好，行業排名行業排名提升提升 雙品牌運營，多元化發展雙品牌運營，多元化發展。公司旗下擁有建發房產和聯發集團兩大開發品牌，房地產業務擁有全業態開發

57、經驗，涉及住宅、寫字樓、品牌酒店、會議場館、大型購物商場以及各種類型的公共建筑，同時涵蓋城市更新改造、物業管理、商業管理、代建運營、工程與設計服務、關聯產業投資等業務。公司秉持“布局全國、區域聚焦、城市深耕”戰略，現已布局海西、長三角、長江中游、粵港澳大灣區等核心城市群。2023 年 Q1，公司房地產業務分部實現營業收入 58 億元，同比下降 24.10%；歸母凈利潤-0.5 億元，同比下降 149.25%；受結算節奏及去年同期處臵股票收益影響，一季度業績出現虧損，但毛利率同比增加 2.3 個百分點至 16.5%。圖表圖表43：公司房地產業務布局公司房地產業務布局 圖表圖表44：建發房產城市布

58、局建發房產城市布局 來源：公司公告、中泰證券研究所 來源：建發房產官網、中泰證券研究所 圖表圖表45：房地產業務：房地產業務2019-2023年年Q1營業收入及營業收入及同比增速同比增速 圖表圖表46：房地產業務：房地產業務2019-2023年年Q1歸母凈利潤及歸母凈利潤及同比增速同比增速 來源：公司公告、中泰證券研究所 來源：公司公告、中泰證券研究所 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -21-研究簡報研究簡報 圖表圖表47：房地產業務：房地產業務2019-2023年年Q1歸母凈利率及毛利率歸母凈利率及毛利率 來源：公司公告、中泰證券研究所 2023 年年 1-

59、7 月月銷售銷售表現亮眼表現亮眼，行業排名穩步提升。，行業排名穩步提升。根據克而瑞研究中心的數據，2022 年百強房企累計銷售金額同比降幅達到 42%。2022 年，公司子公司建發房產實現合同銷售金額 1781.99 億元（全口徑），同比增加 1.60%；子公司聯發集團實現合同銷售金額 315.26 億元（全口徑），同比減少 25.26%；銷售金額波動幅度均小于同行業平均水平。2023 年1-7 月，根據克而瑞研究中心的數據，建發房產及聯發集團合計實現全口徑銷售金額 1452.1 億元，同比增長 46.8%；其中建發房產全口徑銷售金額為 1056.7 億元，同比增長 44.4%，位列全國第 9

60、 名，較 2022 年末提升 1 名；聯發集團全口徑銷售金額為 395.4 億元，同比增長 53.7%，位列全國第 26 名，較 2022 年末提升 17 名。圖表圖表48：建發房產：建發房產2018-2022年年合同合同銷售金額及同銷售金額及同比增速比增速 圖表圖表49：聯發集團聯發集團2018-2022年合同銷售金額及同年合同銷售金額及同比增速比增速 來源：公司公告、中泰證券研究所 來源：公司公告、中泰證券研究所 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -22-研究簡報研究簡報 圖表圖表52：2023年年1-7月中國房地產企業月中國房地產企業銷售榜銷售榜TOP10

61、 來源：克而瑞研究中心、中泰證券研究所 逆勢擴張拿地逆勢擴張拿地，土地儲備豐富，土地儲備豐富 積極投資優質標的，積極投資優質標的，夯實土儲安全邊際夯實土儲安全邊際。2022 年，公司以多元化方式獲取優質土地 62 宗，全口徑拿地金額合計約 1030.25 億元，其中一二線城市拿地金額占比達 92%，重點在上海、廈門、北京、杭州等地獲取多個優質項目；在一、二線城市的土地儲備（未售口徑）預估權益貨值占比約 70%，良好的土儲結構為房地產業務的安全發展提供了堅實保障。截至 2023 年 3 月底，建發房產全口徑可售面積 4909.04 萬平方米；聯發集團并表全口徑尚余可售面積（在建總可售+完工總可售

62、）為 384.43萬平方米。圖表圖表50：建發房產及聯發集團建發房產及聯發集團2023年年1-7月全口徑月全口徑銷售金額及同比變化銷售金額及同比變化 圖表圖表51：建發房產及聯發集團：建發房產及聯發集團全口徑全口徑銷售金額銷售金額行業行業排排名名變化變化 來源：克而瑞研究中心、中泰證券研究所 來源：克而瑞研究中心、中泰證券研究所 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -23-研究簡報研究簡報 2023 年年 1-7 月月拿地拿地力度力度位居位居行業行業前列，后續貨源優勢有望凸顯前列，后續貨源優勢有望凸顯。（1）拿地金額方面，中指研究院發布的2023 年 1-7 月中

63、國房地產企業權益拿地金額與面積 TOP100顯示，2023 年 1-7 月，建發房產拿地金額為372 億元，位列榜單第 3 名。（2）區域布局方面，中指研究院發布的 2023年 1-7 月各城市群房地產企業拿地金額 TOP10 顯示，2023 年 1-7 月，長三角 TOP10 企業拿地金額 1550 億元，居四大城市群之首；其中建發房產拿地金額為 222 億元，位居長三角企業拿地金額榜首。（3）新增貨值方面，中指研究院發布的2023 年 1-7 月中國房地產企業新增貨值TOP100 顯示，2023 年 1-7 月，建發房產全口徑新增貨值為 845 億元，位列榜單第 3 名；權益新增貨值為 7

64、04 億元，位列榜單第 3 名。圖表圖表53：公司：公司2018-2022年權益口徑拿地金額年權益口徑拿地金額 圖表圖表54：公司：公司2018-2022年權益口徑拿地年權益口徑拿地銷售比銷售比 來源：公司公告、中泰證券研究所 來源：公司公告、中泰證券研究所 注：權益口徑拿地銷售比=報告期內拿地金額（權益口徑）/權益銷售金額 圖表圖表55：建發房產：建發房產截至截至2023年年3月底可售土地儲備月底可售土地儲備規劃建筑面積區域分布規劃建筑面積區域分布 圖表圖表56：聯發集團：聯發集團截至截至2023年年3月底并表尚余可售月底并表尚余可售項目全口徑規劃建筑面積區域占比項目全口徑規劃建筑面積區域占

65、比 來源：建發房地產集團有限公司 2023 年跟蹤評級報告、中泰證券研究所 注：其他為占比不足 4%區域加總 來源：聯發集團有限公司 2023 年跟蹤評級報告、中泰證券研究所 注：其他區域占比小于 5%請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -24-研究簡報研究簡報 圖表圖表57：2023年年1-7月中國房地產企業權益拿地金額月中國房地產企業權益拿地金額TOP10 來源：中指研究院、中泰證券研究所 圖表圖表60：2023年年1-7月中國房地產企業新增貨值月中國房地產企業新增貨值TOP10 來源：中指研究院、中泰證券研究所 圖表圖表58：2023年年1-7月月長三角長三

66、角TOP10企業拿地金額企業拿地金額居四大城市群之首居四大城市群之首 圖表圖表59：2023年年1-7月月建發房產建發房產位居長三角企業拿位居長三角企業拿地金額榜首地金額榜首 來源：中指研究院、中泰證券研究所 來源：中指研究院、中泰證券研究所 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -25-研究簡報研究簡報 拓展服務領域，協同創造價值拓展服務領域，協同創造價值 公司積極整合優勢資源，完善房地產開發和房地產產業鏈服務布局，發揮在產品研發和增值服務方面的競爭優勢，以“產品+服務”的聯動模式驅動增長：物業服務方面，截至 2022 年末，建發房產和聯發集團旗下物業管理公司在管

67、項目面積達 6404.44 萬平方米，較上年末增加1513.51萬平方米，連續多年位居全國物業服務企業百強前列。商業資產管理業務方面，截至 2022 年末，建發房產和聯發集團在廈門、上海、成都、南寧等多個城市管理 63 個商業項目，管理面積達 226.48萬平方米。其中，建發房產商業管理項目的消費者滿意度達 93%，保持行業領先水平。代建服務領域，建發房產和聯發集團 2022 年新拓展項目 58 個，新增代建面積 249.84 萬平方米，教育、產業園、醫療、大型公建等領域齊發展。醫療養老領域，建發房產參與運營的建發溢佰養老中心 2022 年獲評國家新標執行以來福建省首批五星養老機構。圖表圖表6

68、1：房地產業務房地產業務拓展多元產業邊界拓展多元產業邊界 來源：公司公告、中泰證券研究所 盈利預測與估值建議盈利預測與估值建議 核心假設：核心假設：供應鏈運營業務分部：受國內外宏觀經濟環境變化影響，上半年部分商品價格承壓，預計今年營收有所下滑；后續隨著行業景氣度回升以及市場集中度提高，預計業務規模及盈利能力可進一步增長。綜合以上考慮，假設公司供應鏈運營業務分部 2023-2025 年的營收增速分別為-7%、9%、9%；毛利率分別為 1.6%、1.7%、1.7%。請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -26-研究簡報研究簡報 房地產業務分部：考慮到公司秉持“布局全國、

69、區域聚焦、城市深耕”戰略，堅持在產品力和服務力上構建核心競爭力，今年 1-7 月銷售表現亮眼，投資拿地積極，為后續結算收入增長打下了堅實基礎。綜合以上考慮，假設公司房地產業務分部 2023-2025 年的營收增速分別為 9%、8%、8%；毛利率分別為 14.6%、15.1%、15.6%。盈利預測：盈利預測：基于以上假設，我們預計公司 2023-2025 年營業收入分別為7942、8613、9352 億元，同比增速分別為-5%、8%、9%，實現歸母凈利潤分別為 63.77、70.32、78.66 億元，每股收益分別為 2.12、2.34、2.62 元。圖表圖表62：公司：公司2023-2025年

70、營業收入預測表（年營業收入預測表（億億元）元）2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 營業收入營業收入 7078 7078 8328 8328 7942 7942 8613 8613 9352 9352 yoy 63%63%18%18%-5%5%8%8%9%9%毛利率毛利率 3.6%3.6%3.8%3.8%4.0%4.0%4.2%4.2%4.3%4.3%供應鏈運營業務分部 6115 6963 6449 7007 7624 yoy 74%14%-7%9%9%毛利率 1.5%1.7%1.6%1.7%1.7%房地產業務分部 963 1365 1493 1606 1728 yoy

71、17%42%9%8%8%毛利率 16.8%14.6%14.6%15.1%15.6%來源：Wind、中泰證券研究所 估值與投資建議：估值與投資建議：公司“供應鏈運營+房地產”雙主業齊頭并進，成長性較強。供應鏈運營業務方面，作為行業內龍頭企業，公司核心品類優勢穩固，新興品類積極拓展，海外業務發展可期，市占率有望隨著行業集中度提升進一步增加；房地產業務方面，公司投資拿地意愿較強，銷售趨勢向好，后續結算收入有望持續增長。公司當前估值仍有較大提升空間，首次覆蓋給予“買入”評級。供應鏈運營業務：選取廈門國貿、廈門象嶼、物產中大、浙商中拓作為可比公司，按照2023年8月17日的收盤價，4家可比公司2023年

72、的平均 PE 為 5.2 倍。圖表圖表63：公司：公司及及供應鏈運營業務可比公司估值表供應鏈運營業務可比公司估值表 代碼代碼 名稱名稱 總市值總市值 （億元）（億元）歸母凈利潤（億元）歸母凈利潤（億元）市盈率市盈率 PE 2022A 2023E 2024E 2025E 2022A 2023E 2024E 2025E 600755.SH 廈門國貿 171.07 35.89 31.20 36.31 41.96 4.8 5.5 4.7 4.1 600057.SH 廈門象嶼 181.23 26.37 32.25 39.62 46.61 6.9 5.6 4.6 3.9 600704.SH 物產中大 25

73、6.55 39.11 48.72 55.90 58.91 6.6 5.3 4.6 4.4 000906.SZ 浙商中拓 58.50 10.03 12.98 16.65 20.87 5.8 4.5 3.5 2.8 平均值 6.0 5.2 4.3 3.8 600153.SH 建發股份建發股份 338.38 62.82 63.77 70.32 78.66 5.4 5.3 4.8 4.3 來源：Wind、中泰證券研究所 注：廈門國貿、廈門象嶼歸母凈利潤為中泰交運預測值；其余可比公司歸母凈利潤來自萬得一致預測（180 天）；股價數據為 2023 年 8 月 17 日收盤價。請務必閱讀正文之后的重要聲明部

74、分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -27-研究簡報研究簡報 房地產業務：選取萬科 A、保利發展、華發股份、濱江集團作為可比公司，按照 2023 年 8 月 17 日的收盤價，4 家可比公司 2023 年的平均 PE 為 7.6 倍。圖表圖表64：公司：公司及房地產及房地產業務可比公司估值表業務可比公司估值表 代碼代碼 名稱名稱 總市值總市值 （億元）（億元）歸母凈利潤（億元）歸母凈利潤（億元）市盈率市盈率 PE 2022A 2023E 2024E 2025E 2022A 2023E 2024E 2025E 000002.SZ 萬科 A 1,733.53 226.18 232.72 242.2

75、5 256.39 7.7 7.4 7.2 6.8 600048.SH 保利發展 1,705.79 183.47 207.21 232.17 262.36 9.3 8.2 7.3 6.5 600325.SH 華發股份 226.54 25.78 29.30 33.14 37.21 8.8 7.7 6.8 6.1 002244.SZ 濱江集團 321.10 37.41 45.01 53.91 62.71 8.6 7.1 6.0 5.1 平均值 8.6 7.6 6.8 6.1 600153.SH 建發股份建發股份 338.38 62.82 63.77 70.32 78.66 5.4 5.3 4.8 4

76、.3 來源：Wind、中泰證券研究所 注：可比公司歸母凈利潤來自萬得一致預測（180 天）；股價數據為 2023 年 8 月 17 日收盤價。風險提示風險提示 宏觀經濟宏觀經濟下行下行風險：風險：公司主營業務同宏觀經濟環境聯系緊密，若未來宏觀經濟走勢惡化，業務需求下滑，公司發展速度將不及預期。大宗商品大宗商品價格波動價格波動風險風險：若大宗商品價格出現大幅下跌，將使公司營收承壓，并且可能會出現因客戶違約而產生的存貨和應收款減值損失，對盈利能力產生不利影響。房地產房地產業務業務經營經營風險風險：房地產行業周期性波動較大，具有明顯的需求推動與政策導向特點，影響行業發展的因素較多，若出現銷售規模大幅

77、下滑、結算進度不及預期、資產減值大幅增加等情況，公司業績將會受損。模型假設和測算誤差風險：模型假設和測算誤差風險：實際運營情況可能與預測假設不符。暫未考慮美凱龍并表及配股影響：暫未考慮美凱龍并表及配股影響：暫未考慮收購美凱龍及擬通過配股募集資金對公司造成的影響。信息數據更新不及時風險：信息數據更新不及時風險：研究報告使用的公開資料可能存在信息數據滯后或更新不及時的風險。請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -28-研究簡報研究簡報 盈利預測表盈利預測表 來源：Wind，中泰證券研究所 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -29-研究簡報

78、研究簡報 投資評級說明：投資評級說明：評級評級 說明說明 股票評級股票評級 買入 預期未來 612 個月內相對同期基準指數漲幅在 15%以上 增持 預期未來 612 個月內相對同期基準指數漲幅在 5%15%之間 持有 預期未來 612 個月內相對同期基準指數漲幅在-10%+5%之間 減持 預期未來 612 個月內相對同期基準指數跌幅在 10%以上 行業評級行業評級 增持 預期未來 612 個月內對同期基準指數漲幅在 10%以上 中性 預期未來 612 個月內對同期基準指數漲幅在-10%+10%之間 減持 預期未來 612 個月內對同期基準指數跌幅在 10%以上 備注：評級標準為報告發布日后的

79、612 個月內公司股價（或行業指數）相對同期基準指數的相對市場表現。其中 A 股市場以滬深 300 指數為基準；新三板市場以三板成指（針對協議轉讓標的）或三板做市指數（針對做市轉讓標的）為基準；香港市場以摩根士丹利中國指數為基準，美股市場以標普 500 指數或納斯達克綜合指數為基準（另有說明的除外）。請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -30-研究簡報研究簡報 重要聲明：重要聲明：中泰證券股份有限公司（以下簡稱“本公司”）具有中國證券監督管理委員會許可的證券投資咨詢業務資格。中泰證券股份有限公司（以下簡稱“本公司”）具有中國證券監督管理委員會許可的證券投資咨詢業務

80、資格。本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶。本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶。本報告基于本公司及其研究人員認為可信的公開資料或實地調研資料，反映了作者的研究觀點，力求獨立、客觀和公正，結論不受任何第三方的授意或影響。本公司力求但不保證這些信息的準確性和完整性，且本報告中的資料、意見、預測均反映報告初次公開發布時的判斷，可能會隨時調整。本公司對本報告所含信息可在不發出通知的情形下做出修改，投資者應當自行關注相應的更新或修改。本報告所載的資料、工具、意見、信息及推測只提供給客戶作參考之用，不構成任何投資、法律、會計或稅務的最終操作建議，本公司不就報告中的內容對最終操作建議做出任何擔保。

81、本報告中所指的投資及服務可能不適合個別客戶，不構成客戶私人咨詢建議。市場有風險，投資需謹慎。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本報告中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。投資者應注意，在法律允許的情況下，本公司及其本公司的關聯機構可能會持有報告中涉及的公司所發行的證券并進行交易，并可能為這些公司正在提供或爭取提供投資銀行、財務顧問和金融產品等各種金融服務。本公司及其本公司的關聯機構或個人可能在本報告公開發布之前已經使用或了解其中的信息。本報告版權歸“中泰證券股份有限公司”所有。事先未經本公司書面授權，任何機構和個人，不得對本報告進行任何形式的翻版、發布、復制、轉載、刊登、篡改，且不得對本報告進行有悖原意的刪節或修改。