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1、 1/21 2023 年年 9 月月 4 日日 行業行業|深度深度|研究報告研究報告 行業研究報告 慧博智能投研 城中村改造深度：城中村改造深度：經濟意義經濟意義、市場空間、市場空間、產產業業機會與相關企業深度梳理機會與相關企業深度梳理 今年以來政治局會議、國常會多次提出在超大特大城市推進城中村改造，這是當前階段站在中國式現代化戰略全局高度做出的具有重大而深遠意義的工作部署，是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的重要舉措。城中村改造有利于改善城中村居民的生活條件，釋放其消費潛力，并推動房地產行業向新發展模式轉型。此外，城中村改造的深入推進，也將拉動消費建材、電梯、木門、馬桶衛浴、家電等下游

2、行業需求，地方國有地產企業或將從中優先受益。以下我們就將對城中村改造話題展開論述分析，城中村改造走過了怎樣的歷史發展階段？當前呈現怎樣的市場現狀？當下政策環境怎么樣？其對市場的經濟意義如何？產業涉及哪些參與主體與市場機會？將利好產業鏈哪些相關企業？對應的市場空間有多大？以下我們將對相關問題逐一分析。目錄目錄 一、行業概況.1 二、行業發展歷程.4 三、市場現狀.6 四、政策環境.8 五、經濟意義.11 六、參與主體與市場機會.14 七、利好產業鏈及相關企業.16 八、市場空間.19 九、參考研報.21 一、行業概況一、行業概況 1、城中村改造不同于棚改、舊改城中村改造不同于棚改、舊改 舊改舊改

3、：可以是廣義的“舊城改造”，也可以是狹義的“老舊小區改造”?！袄吓f小區改造”則是對小區環境、道路水電、外墻等的修繕與整改；“舊城改造”為更大的概念，包含“老舊小區改造”、“棚改”、“城中村改造”等。棚改棚改：棚改面向的棚戶區，指城市建成區范圍內、平房密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建筑面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環境衛生臟、亂、差的區域，需要拆除重建。2/21 2023 年年 9 月月 4 日日 行業行業|深度深度|研究報告研究報告 城中村改造城中村改造：從狹義上說，城中村是指農村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演

4、變成的居民區，亦稱為“都市里的村莊”。從廣義上說，城中村是指在城市高速發展的進程中，滯后于時代發展步伐、游離于現代城市管理之外、生活水平低下的居民區。城中村改造與棚改、舊改不同，具體來看，它們之間的區別可大致分為以下幾個方面：改造對象方面改造對象方面，城中村改造針對的是超大特大城市城中村；舊城改造的對象是舊城鎮、舊廠房、舊村莊等；棚改則是城鎮中不符合整體居住水平的危舊住房。改造模式方面改造模式方面，城中村改造為“留拆改增”，即以保留為主，拆除危房和公共短板嚴重的空間，同時增加公共服務設施，以政府引導、市場主導，企業實施為主，偏向市場化；棚改是政府為改善住房條件而推出的一項民心工程，以政府為主導

5、，通過國企實施，整體偏向政策化；舊改則是綜合整治模式，政府引導，市場開發商主導，整體方向更加市場化、商品化。改造周期方面改造周期方面，城中村改造要求“成熟一個推進一個，實施一項做成一項”，整體周期較長；舊改也因其有較為明確的流程管理，有較長的建設周期；而棚改則大拆大建，并因三四線城市拆遷較為容易而進展迅速。資金來源方面資金來源方面，城中村改造主要通過財政補貼、專項債等方式解決，同時鼓勵和支持民間資本參與，以可持續運營為導向；棚改除中央補助資金、地方政府投入資金外就是地方平臺借貸，并進行滾動拆改，這同時產生了較大的債務；舊改資金由政府與居民、社會力量合理共擔，各地區有細化規定。2、城中村具農村與

6、城市的雙重屬性，可釋放消費潛力和內需城中村具農村與城市的雙重屬性，可釋放消費潛力和內需 fYqRzQuNtQ9W8O8QaQpNrRpNtQfQpPvMkPpPsP6MpOoOMYoPmQMYtRrN 3/21 2023 年年 9 月月 4 日日 行業行業|深度深度|研究報告研究報告 城中村具有農村與城市的雙重屬性城中村具有農村與城市的雙重屬性。在經濟高速發展過程中，城市周圍農業用地被合并劃入規劃發展范圍，原居住民住宅被城市包圍，形成新的特殊區域，即城中村。因其與城市規劃割裂，整體土地利用低效、發展不均。此外，城中村房屋通常為簡陋且臨時性的結構，建筑安全性較低，缺乏基本公共服務設施，如供水、排

7、水、電力、垃圾處理等。城中村人口密度高、結構復雜，居住條件與治安皆無法得到保障。然而因城中村聚集了大量的小商販、小作坊和小企業，成本較低，業態接地氣，也形成了獨特的經濟活力。自自 2020 年年“十四五規劃十四五規劃”提出提出“城市更新行動城市更新行動”以來，我國大力推動舊城區功能性改造以來，我國大力推動舊城區功能性改造。近段時間，城中村改造成為我國城市發展的重要議題，其對于提升城市整體形象具有重要作用。目前我國許多城市啟動了大規模城中村改造項目，以期完善基礎設施與公共服務。因其涉及到大量居民的遷移和社會穩定問題，且需要充足的改造資本，是復雜而長期的過程。城中村改造可強化城市硬支撐城中村改造可

8、強化城市硬支撐，提升城市軟實力，同時釋放消費潛力和內需提升城市軟實力，同時釋放消費潛力和內需。隨著城市人口增加和經濟發展，城市拓展需求增加，但土地資源有限，城中村改造可有效利用城市內部空間，提升土地利用效率，提高城市規劃和管理水平。此外，改造后的城中村將引入更多商業和服務設施，吸引更多企業和人才進駐，促進城市經濟的發展，釋放消費潛力和內需。3、城中村改造耗時長、資金占用城中村改造耗時長、資金占用長長 城中村改造耗時長、難度大城中村改造耗時長、難度大。整體規劃制定，拆遷補償談判、回遷方案談判、居民拆遷安置等流程復雜。許多城中村改造項目的時間跨度大于 10 年。例如，深圳市在 1998 年首次把大

9、沖列入舊改規劃，到2022 年后，可以說大沖的改造才算全面完成。而且隨著時間的推移，新的城中村改造的耗時時間甚至要多于歷史上的水平。較長的時間跨度使得其對資金的占用時間較長，和房地產開發拿地后最快半年就可以帶來資金回流不同。當然，政策出臺之后，城中村改造的速度政策出臺之后，城中村改造的速度或或將有所提升，資金占用過長的局面將有所提升，資金占用過長的局面或或將有所變化將有所變化。4/21 2023 年年 9 月月 4 日日 行業行業|深度深度|研究報告研究報告 4、城中村改造為當前趨勢，具備長城中村改造為當前趨勢，具備長周期性特征周期性特征 從歷史進程和政策演變來看，舊改棚改率先全面鋪開，城中村

10、改造是當下趨勢從歷史進程和政策演變來看，舊改棚改率先全面鋪開，城中村改造是當下趨勢。棚戶區改造對象為城鎮中歷史遺留的集中成片危舊住房、破房爛院，2015 年關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見提出補償模式由實物安置和貨幣安置并重轉向貨幣化安置優先，對三四線城市定向貨幣寬松，自此激活三四線城市的庫存去化。然而此種模式同時推高了房價，對社會補償資金需求較高，加重了居民與地方政府債務負擔，容易影響其他城市建設發展。因此自 2018 年起，國家調整大拆大建的棚改政策，自此規?？s緊。目目前進入城中村改造階段，城中村改造更加溫和，顯示出長周期性特征前進入城中村改造階段，城

11、中村改造更加溫和，顯示出長周期性特征。城中村改造的對象與模式決定了資金投入速度穩的特點，但其可有效解決規劃缺位問題，注重生態環境保護與城市可持續發展，同時以多渠道方式融資，并形成供給端與需求端的有效對接，將以細水長流的方式拉動新一輪城市更新。二、行業發展歷程二、行業發展歷程 1、第一階段（第一階段（1979-1988）：萌芽期）：萌芽期 1978 年1988 年，中國改革開放初期，開發用地主要為集體所有的耕地，或者是由政府分配給國有制造型企業的專項工業用地，這些地區往往缺乏充足的規劃經驗，對城市更新理解不足。國家重新明確了城市建設方針，要求城市政府要集中力量搞好城市的規劃、建設和管理?；诖?，

12、城市規劃體系快速發展，城市更新活動開始在各地廣泛開展。因缺少市場化機制，這一階段的城市更新仍由政府主導，主要以舊城改造方式完善城市的綜合功能，并逐步建立城市更新理論基礎，全國的城市更新進程整體上較為緩慢。這一階段，城市更新工作開展主要是為了解決住房緊張、改善居住條件、優化出行交通，以及償還城市基礎設施欠債等問題。全國各地開展了較大規模和類型多樣的城市更新活動，代表性的工作包括沈陽舊 5/21 2023 年年 9 月月 4 日日 行業行業|深度深度|研究報告研究報告 城改造、合肥舊城改造、天津舊城改造、上海南京東路改建、南京市中心綜合改建、蘇州桐芳巷小區改造和北京菊兒胡同整治等。在這個階段，城市

13、更新沒有真正意義上的主題，開發商或投資者通常處于主導地位，有時甚至直接與政府進行磋商，缺少社區層面的溝通。2、第二階段（第二階段（1989-2007 年）：探索期年）：探索期 1989-2007 年，社會主義市場經濟體制建立，改革開放進入高潮，香港澳門回歸，國企改革，中國加入WTO 等一系列重大事件，讓工業化、城鎮化也進入高速發展期，人口紅利、土地紅利得到充分釋放。城市發展的主題，是充分激活市場經濟，大力發展二、三產業；城市居住方面，繼續推進城鎮住房的商品化和社會保障化。這個階段的工業化進程促使許多農村人口進城，城市化進入高速增長期，房地產也迎來了高速發展時期。中國城市更新進入了市場機制主導的

14、實踐探索和創新時期。在這個階段，伴隨土地有償使用和住房商品化改革，過去進展緩慢的舊城更新獲得了強大的政治經濟動力。各大城市借助土地有償使用的市場化運作，通過房地產業、金融業與更新改造的結合，推動了以“退二進三”為標志的大范圍舊城更新改造，城市更新全面提速。所以，這個階段的城市更新，主要是以房地產行業為市場載體而發展起來的。代表性的案例有上海世博會驅動的江南造船廠地區更新、北京 798 藝術區更新、上海田子坊創意區更新，以及南京老城保護更新、蘇州平江歷史街區保護整治、杭州城市有機更新和常州舊城更新等，涉及包括舊居住區更新、城中村改造、老工業基地改造、重大基礎設施更新，以及歷史街區保護與整治等多種

15、實踐類型的探索。3、第三階段（第三階段（2008-2020 年）：爆發期年）：爆發期 2008-2020 年，國內外宏觀環境發生著深刻變化，中國先后經歷了 08 年金融危機、四萬億計劃、10 年上海世博會、16 年棚改政策、17 年房住不炒首次提出、20 年新冠疫情突然襲來等，中國經濟經歷了從10%的高速增長向 6%中高速增長的轉變，經濟結構持續深度調整，新的經濟增長模式不斷探索。這 13 年，是房地產行業從超常態的高速增長逐漸回歸到常態和理性發展的過程。2011 年我國城鎮化率突破 50%，截至 2020 年已達到 63.89%，按照城市發展的客觀規律和歷史經驗，任何國家的城鎮化進程進入到一

16、定階段后，都將會面臨“城市更新”這一重要問題。隨著上一階段城市更新的提速，本階段的大規模棚改，以及房地產行業的高速發展，中國城市更新也進入了爆發期。各地城市更新政策密集出臺，珠三角、長三角的城市更新走在全國前列，也分別代表了不同的更新模式。本階段的城市更新，主要還是以房地產行業為市場載體，得到了快速發展。在解決很多城市問題的同時，也帶來了一些新的發展問題。以城市更新為主業的房企，也主要是在這個階段發跡的。4、第四階段（第四階段（2021 年開始年開始-至今）：成熟期至今）：成熟期 2021 年，中國處于“兩個一百年”的歷史交匯點。6/21 2023 年年 9 月月 4 日日 行業行業|深度深度

17、|研究報告研究報告 這一年，中國實現了第一個百年奮斗目標，全面建成小康社會；開始向第二個百年奮斗目標邁進，開啟全面建設社會主義現代化國家新征程。發展的主題是經濟的高質量增長和人民的共同富裕，所以要平衡好公平與效率的關系，這也是為什么近兩年國家對部分行業大力整頓的底層原因。同時，中國的人口危機到來，生育率持續下降，出生人口有跌至 1000 萬以下的可能，國家三孩政策也因此放開。前十幾年的城市更新，因為有房地產行業作為重要的市場載體而得到了快速發展。但隨著城市發展成熟，城市更新的內涵也在不斷升級，城市更新逐漸步入成熟期。從存量上看，我國城市已經進入城市更新重要時期，由大規模增量建設轉為存量提質改造

18、和增量結構調整并重。下一步將采取多方面措施，推進住房供給側結構性改革、實施城市更新行動、實施鄉村建設行動。從目前政策導向看，城市更新正從粗暴轉向精細，從重市場轉向重民生，以及探索更科學的城市更新市場機制?，F階段，政府和市場仍都在探索，清晰的路徑還沒完全顯現。在未來，城市更新會不會完全去房地產化，沒有官方定論。但是有一點可以確認，重民生的屬性決定了國企一定會深度介入城市更新。三、市場現狀三、市場現狀 1、城中村改造模式多樣城中村改造模式多樣（1）按實施主體不同可分為政府主導、企業主導、集體主導三種模式按實施主體不同可分為政府主導、企業主導、集體主導三種模式 按照實施主體不同，城中村改造可分為政府

19、主導、企業主導、集體主導三種模式按照實施主體不同，城中村改造可分為政府主導、企業主導、集體主導三種模式。政府主導型政府主導型，政府通過完善拆遷補償、土地儲備、土地出讓等制度，通過購買服務的方式選定企業參與改造，并在立項、拆遷、安置、建設、管理等環節發揮主導作用，政府可直接投資，也可借助企業或村集體投資，通過土儲機構完成土地一級整理后，出讓并進行二級開發；企業主導型企業主導型，由政府做出整體規劃，企業負責市場化運作并賺取開發利潤，企業在實施方案和運營模式上擁有較大的自主權，該模式較為依賴企業自身的資金實力與開發經驗；集體主導型集體主導型：由村集體籌資并主導改造，政府在基礎設施建設方面給予適當補助

20、。三種模式各有優劣三種模式各有優劣。政府主導型可以對區域進行統一的規劃建設，但交易成本較高，且效率相對低下；開發商主導型效率高，但是往往優先開發回報率高的部分，而難改造的部分始終難以解決，同時過于依賴企業自身資金實力，若資金鏈斷裂則會造成項目停工；村集體主導型有利于充分調動集體的積極性，保障村民的基本利益，但往往存在缺乏規劃、資金不足的問題，土地利用效率低下。三種模式各有優劣，不同城市、不同村莊各有自身特殊情況，往往因地制宜對模式進行選擇。7/21 2023 年年 9 月月 4 日日行業行業|深度深度|研究報告研究報告（2）按實施方式不同可分為拆除重建、綜合整治兩種模式）按實施方式不同可分為拆

21、除重建、綜合整治兩種模式按照實施方式不同，城中村改造可分為拆除重建類和綜合整治類按照實施方式不同，城中村改造可分為拆除重建類和綜合整治類。盡管各個城市對于城中村改造的劃分標準有些差異，但整體來看，可以劃分為拆除重建和綜合整治兩個類型。拆除重建類拆除重建類：是指將建筑結構差、年久失修、功能不全、存在安全隱患且無修繕價值的舊住房，予以拆除、重新建設；綜合整治類綜合整治類：是一種綜合輔助性設施加建、功能改變、局部拆建等手段的有機更新方式，旨在消除城中村安全隱患、改善居住環境和配套服務改善以及保留歷史文化特色。綜合整治或將成為未來城中村改造的主流方式綜合整治或將成為未來城中村改造的主流方式。2021

22、年住建部發文表示在老城區更新單元內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的 20%，要嚴格控制大規模增建。2023 年住建部再次發文明確城市更新底線要求，堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，鼓勵小規模、漸進式有機更新和微改造，防止大拆大建。綜合整治或將成為未來城中村改造的主流方式。部分城市由于歷史原因，依然需要通過一定的拆建來進行城市更新，如濟南表示二環以內、城市建設重點片區和城市重大設施建設涉及的城中村采取拆除重建方式，其他一般地區的城中村，通過綜合整治方式，長沙也提出要以全面改造為主，綜合整治為輔的改造方式。不過在防止大拆大建的背景下，預計這些城市也將向綜合整治為主逐步過渡。2、多渠道籌措

23、資金，吸引民間資本參與、多渠道籌措資金，吸引民間資本參與棚改貨幣化資金主要來源于政策性銀行借款、棚改專項債和政府支出棚改貨幣化資金主要來源于政策性銀行借款、棚改專項債和政府支出。政策性銀行借款政策性銀行借款：2014 年央行創設抵押補充貸款（PSL），支持國開行為棚戶區改造等重點項目提供貸款，2015 年將貸款對象擴展至農發行和進出口銀行，20152018 年間，PSL 規?？焖僭鲩L，4 年累計新增 3 萬億元，成為支持棚戶區改造的重要資金來源；棚改專項債棚改專項債：2018 年財政部、住建部發文在棚戶區改造領域試點，推進發行地方政府棚戶區改造專項債券，2019 年發行規模達 7032 億元，

24、成為接力 PSL 支撐棚戶區改造的重要資金來源；政府支出政府支出：政府通過購買棚改服務或通過 PPP 模式引入社會資本以支持棚戶區改造。相比于前期的棚戶區改造，本輪城中村改造融資方式將更為多元相比于前期的棚戶區改造，本輪城中村改造融資方式將更為多元。國常會指出要多渠道籌措資金，除傳統的政策性銀行借款、專項債、政府支出外，預計還將使用多種金融工具為城改項目融資，如廣州發文鼓勵金融機構通過貸款、企業債、公司債等其他金融工具對城中村改造的做地主體予以做地資金支持。此外，國常會指出，要積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與城中村改造，其民間資本的參與主要有兩種模式：房企通過自籌資金房企通過自籌資金，

25、參與到城中村改造當中；吸引民間資本參與城市更新基金吸引民間資本參與城市更新基金，城市更新項目所需資金體量大，當前多地政府鼓勵由國企牽頭，聯合社會資本成立城市更新基金，投入到城中村改造項目當中。3、經營性收入有望成為資金平衡新的補充、經營性收入有望成為資金平衡新的補充 8/21 2023 年年 9 月月 4 日日行業行業|深度深度|研究報告研究報告 以往的城中村改造，主要通過土地出讓收入和住宅銷售收入實現資金平衡以往的城中村改造，主要通過土地出讓收入和住宅銷售收入實現資金平衡。在過去的城中村改造模式中，對于拆除比例并無限制，可以通過土地平整、政府收儲的模式進行土地出讓，用土地出讓收入平衡前期的資

26、金投入，該模式常見于政府主導的城中村改造當中。又或者通過拆遷安置完成后，新建商品房的銷售收入來平衡，該模式常見于企業主導和集體主導的城中村改造當中。未來可持續的經營性收入有望成為新的補充未來可持續的經營性收入有望成為新的補充。國常會提出努力發展各種新業態，實現可持續運營，把城中村改造與保障性住房建設結合好，盤活改造各類閑置房產。未來住房租賃收入、停車場收入、臨街商鋪等經營性收入或將成為平衡前期投入的重要補充，保租房 REITs 和消費基礎設施 REITs 的逐步成熟，也有助于增強實施主體意愿。四、政策環境四、政策環境 1、城中村改造作為城市更新的組成部分，國家層面從、城中村改造作為城市更新的組

27、成部分，國家層面從 2020 年開始大力提倡年開始大力提倡 城中村改造作為城市更新的組成部分，國家層面的政策脈絡始于城中村改造作為城市更新的組成部分，國家層面的政策脈絡始于 2020 年年，本次超大特大城市城中村改造工作由何立峰副總理主持。城中村改造是“十四五”規劃中城市更新的組成部分，國家層面的政策脈絡起始于 2020 年黨的十九屆五中全會明確提出實施城市更新并使其成為國家戰略。2021 年 3 月舉行的兩會上，城中村改造作為城市更新的組成部分被寫進“十四五”規劃綱要，隨后國家層面關于城中村改造的政策迅速推進。今年以來，中央高級別會議更是多次提及城中村改造問題今年以來，中央高級別會議更是多次

28、提及城中村改造問題：4 月 28 日，政治局會議明確提出，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，規劃建設保障性住房。國家金融監督管理總局局長李云澤在 6 月份舉行的第十四屆陸家嘴論壇上曾表示，強化對投資的融資保障，支持超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施等重大項目建設。9/21 2023 年年 9 月月 4 日日 行業行業|深度深度|研究報告研究報告 7 月 5 日，住建部關于扎實有序推進城市更新工作的通知中仍然強調堅持“留拆改”并舉、以保留利用提升為主，鼓勵城市“微改造”和防止“大拆大建”，劃定項目范圍主要為既有建筑改造、城市生態修復等。7 月 14

29、 日，國常會審議通過關于積極穩步推進超大特大城市“平急兩用”公共基礎設施建設的指導意見。會議指出，在超大特大城市積極穩步推進“平急兩用”公共基礎設施建設。要充分發揮市場機制作用，加強標準指引和政策支持，充分調用民間投資積極性，鼓勵和吸引更多民間資本參與“平急兩用”設施的建設改造和運營維護。7 月 19 日，中共中央、國務院關于促進民營經濟發展壯大的意見出爐。其中提到，支持民營企業參與全面加強基礎設施建設，引導民營資本參與新型城鎮化、交通水利等重大工程和補短板領域建設。7 月 21 日，審議通過關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見。會議指出，要堅持城市人民政府負主體責任，加強組織實

30、施，科學編制改造規劃計劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設結合好。要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發展各種新業態，實現可持續運營。2、多城市具備城中村改造長期經驗，已形成適應本地實踐的政策體系多城市具備城中村改造長期經驗，已形成適應本地實踐的政策體系 各大城市在長期推進城中村改造的過程中積累豐富經驗，已形成適應本地實踐的政策體系各大城市在長期推進城中村改造的過程中積累豐富經驗，已形成適應本地實踐的政策體系。以廣州、武漢、鄭州為代表的

31、一二線城市，早在本世紀初便已開始著手進行城中村改造工作，在長期的實踐中，已各自形成適應本地城中村改造推進的政策體系。其中，廣州從 2000 年便開啟城中村改造工作，在 2010 年開啟“三舊”改造，2016 年形成三舊改造的“1+3”政策體系，2020 年形成“1+1+N”的城市更新政策體系，2023 年 7 月對城中村改造條例征集意見，是全國首個將出臺的專門針對城中村改造的地方性法規條例。10/21 2023 年年 9 月月 4 日日行業行業|深度深度|研究報告研究報告 武漢的首個城中村改造綱領性文件于 2004 年發布，2013 年首次在武漢市政策文件層面提出“三舊”改造概念，2020 年

32、武漢城市更新領導小組成立，2003 年發布武漢市城市更新行動方案，武漢市的政策脈絡起步于“城中村”改造政策，逐步整合了“三舊”改造政策，并向更具廣度和深度的城市更新政策轉變。鄭州的城中村改造工作起始于 2003 年，2011 年鄭州市城中村改造管理辦法印發，2014 年關于加快推進棚戶區改造工作的通知等文件密集出臺，指導鄭州四環內的城中村改造大規模啟動。2017 年以來鄭州市區范圍內的城中村基本改造完畢，政府不再審批新的城中村改造項目。2023 年政策向城市更新領域進行迭代，鄭州市城市更新實施辦法（試行）印發。11/21 2023 年年 9 月月 4 日日 行業行業|深度深度|研究報告研究報告

33、 五、經濟意義五、經濟意義 1、改善民生，實現人居環境高質量發展改善民生，實現人居環境高質量發展 改善居民生活環境改善居民生活環境。新時期住房發展方向，是在高質量發展中滿足人民的美好生活需要。但是，當前城中村“臟亂差”的現實，與人民“住好房”需求相背離。建筑老舊，存在安全隱患建筑老舊，存在安全隱患。城中村存在較多年久失修建筑，房屋逐漸破損老化，且私搭亂建、擅自加層等違法改擴建現象嚴重，不滿足基本的建設標準，由此引發嚴重安全隱患，如長沙“429”特別重大居民自建房倒塌事故，造成 54 人死亡、9 人受傷，此類事故嚴重的威脅到了人民群眾的生命財產安全。城中村房屋還存在分布高密、電路老化、私拉亂接、

34、物品堆放占用疏散通道和安全出口等問題，留下用電和消防隱患。住房基礎設施不完善，居住條件差住房基礎設施不完善，居住條件差。由于建筑規劃缺乏監督指引，房屋成套率低，缺少水電燃氣等基礎設施配套，存在道路狹窄、排水不暢、缺乏固定的垃圾存放場所等問題導致居住環境差。缺乏公共服務配套缺乏公共服務配套。城中村位于城市建成區內，但未被城市公共服務覆蓋。大量青年人、新市民居住于此，為城市發展做出自己的貢獻，卻無法享受城市發展帶來的紅利，因此造成城市發展中公共服務配套的二元分割。城中村改造是實現居民城中村改造是實現居民“住好房住好房”的高效路徑的高效路徑。一是改造老舊房屋，提升居住安全性一是改造老舊房屋，提升居住

35、安全性。城中村自建房往往缺乏專業設計不符合安全規范，抗災害能力低，對于存在嚴重安全隱患的城中村房屋，可拆除新建；對于失養失修失管的存在一定安全隱患、居民改造意愿強烈的老舊房屋，實施修繕加固及升級改造，提升居住條件。同時，可以對隱患房屋采取定期巡查、重點監測等方式，進一步強化日常安全監管?？梢酝ㄟ^疏通防火通道與安全出口，設置合理防火分隔，增加符合技術標準要求的充電裝置，對防火、供用電安全進行專項整治。12/21 2023 年年 9 月月 4 日日 行業行業|深度深度|研究報告研究報告 二是完善基礎設施建設，提升居住舒適性二是完善基礎設施建設，提升居住舒適性。根據必要性以及可實施情況，可以通過重建

36、改造住房格局，提高房屋成套率；對于不滿足成套條件的住房可以規劃建立公共廚房、公共廁所等滿足居住必備需求；可優先考慮為城中村居民補齊水電燃氣等基礎設施配套短板，滿足日常生活所需；可進行市政設施更新改造如雨污分流、三線入地、增加垃圾回收站等，改善城中村居住環境；可增加便民設施，如推進無障礙和“適老化”改造，為老舊樓房加裝電梯，以及優化園林綠化，劃定開放共享區域滿足民眾戶外活動需求，建設“口袋公園”、綠道、林下空間等。三是增設公共服務配套，提升居民生活便利性三是增設公共服務配套，提升居民生活便利性。二十大報告強調，“健全基本公共服務體系，提高公共服務水平，增強均衡性和可及性，扎實推進共同富?！?。建立

37、高品質的公共服務體系，提升人民群眾的獲得感、幸福感和安全感，對公共服務設施的供需均衡提出了更高要求。通過城中村改造，可以重新對城中村區域進行規劃設計，增設公共服務設施配套?？蛇_性是評價公共服務供需是否平衡的主要方式，可根據城市居住區規劃設計規范中公共服務設施控制千人指標，設置教育、醫療、文體、商業等配套，為居民打造“十五分鐘生活圈”，使區域內涉及幼兒園、物業、菜市場、商業等公共服務配套設施，滿足居民的生活需求。2、形成有效需求，推動經濟高質量發展形成有效需求，推動經濟高質量發展 城中村改造涉及項目立項、規劃審批、安置、征城中村改造涉及項目立項、規劃審批、安置、征地、開發建設等環節，流程復雜地、

38、開發建設等環節，流程復雜。對于某個城中村改造項目，第一步是前期項目立項、規劃設計、審批；第二步是拆遷人員的安置房項目供地和建設；第三步是安置，包括貨幣化安置和實物安置（房票安置）等形式，分為原地安置和異地安置；第四步是土地整理，由各地方的土地儲備機構對城中村改造土地進行征收，由于“必須凈地出讓”，因此還需完成如“七通一平”等土地開發前期工作；第五步是土地出讓，經營性用地主要通過招拍掛或帶方案出讓等方式；最后一步是土地二級開發建設等，在改造地塊上建設商品房、安置房、一定比例的保障性住房等地上建筑物和其他附著物。2023 年 7 月 28 日超大特大城市積極穩步推進城中村改造工作部署電視電話會議召

39、開，強調城中村改造要從實際出發，采取拆除新建、整治提升、拆整結合等不同方式分類改造。城中村改造拉動內需主要涉及四大方向：一是新建商品房銷售和投資，包括為拆遷戶提供的安置商品房、貨幣化安置的業主非定向再置業、改造地塊騰退后供應的新建商品房、騰退后新增保障性住房；二是住房租賃消費，供給端有村民將富余的安置房出租，需求側有異地安置期間村民階段性過渡租賃和原有租戶再租賃；三是房地產相關產業鏈的消費和投資，帶動建筑業、機械工業、電器機械、電子及通信設備制造業等房地產上下游產業；四是配套基礎設施建設投資，包括教育、醫療等公共服務設施，公共交通、水電氣熱、污水垃圾處理等城市基礎設施。13/21 2023 年

40、年 9 月月 4 日日行業行業|深度深度|研究報告研究報告 3、消除城市建設治理短板，促進城市高質量發展、消除城市建設治理短板，促進城市高質量發展城中村改造是城市發展從增量擴張轉向存量品質提升的必然選擇城中村改造是城市發展從增量擴張轉向存量品質提升的必然選擇，本質上也是一種房地產業土地要素的供給側改革，有利于提供區位合適、職住平衡的高品質有效住房供應，緩解超大和特大城市住房的供求矛盾，促進房地產市場的平穩健康發展。城中村改造可加快補齊城市建設治理短板，提高城市承載力、宜居性，推動城市高質量發展城中村改造可加快補齊城市建設治理短板，提高城市承載力、宜居性，推動城市高質量發展。從城市規?？磸某鞘幸?/p>

41、?？?，“十四五”新型城鎮化實施方案提出，積極破解“大城市病”，推動超大特大城市瘦身健體。我國過去許多中心城市進行“攤大餅”式的發展，城鎮化不徹底，過度追求擴張，導致交通、人口、生態環境等方面問題突出。從城市管理效率看從城市管理效率看，城中村的用地性質主要為集體土地，長期游離于城市規劃之外，村民、村集體自發推進經營粗放、用地不規范，甚至出現違法建筑狀況，城市整體空間規劃割裂、管理效率低，導致發展不均衡、質量不高。從城市功能看從城市功能看，好的城市風貌應該是職住平衡、有完備的產業配套，能解決部分居住區就業。但當前城中村大多是簡單的雜亂居住區，產業缺失或老化，亟待升級。城中村改造是促進城市高質量發展

42、的一項重要舉措城中村改造是促進城市高質量發展的一項重要舉措。引導城市集約化發展引導城市集約化發展。通過城中村改造，完善城市產業結構，使城市發展模式由追求“大而全而散”轉向追求“特而強而優”，從而約束城市規模。提高城市管理效率提高城市管理效率。通過對土地性質重新規劃，使城中村納入城市發展規劃，提高土地資源的有效利用，推動城市公共資源向更加緊湊、高效的方向發展。植入產業植入產業。以城中村改造為契機，結合城中村自身情況，發展合適產業。對無產業型城中村，依據城中村自身資源建立合適產業；針對產業型城中村，進行產業升級。因地制宜利用資源優勢發展先進產業，緩解居民就業壓力，帶動經濟發展。促進城市可持續發展促

43、進城市可持續發展。核心區地塊騰挪出來后，可選擇優質合作單位，綜合評價出讓、帶設計方案出讓。通過引入相關產業或城中村原有產業升級，帶動居民就業與周邊物業價值提升，增加持續性利稅收入。14/21 2023 年年 9 月月 4 日日行業行業|深度深度|研究報告研究報告 六、參與主體與市場機會六、參與主體與市場機會 1、參與主體、參與主體本輪城中村改造中城市政府及相關部門或為統籌主導方，地方國企、市場化機構或作為實施方、出資方共同參與本輪城中村改造中城市政府及相關部門或為統籌主導方，地方國企、市場化機構或作為實施方、出資方共同參與?？紤]到本輪城中村改造明確要求以市場化為主導，相關機構認為在城市政府做好

44、配套政策支持、并對市域內城中村改造項目進行一盤棋統籌的基礎之上，在項目“經濟賬”能算的過來的前提下，市場化的實施主體和資金方亦有望參與進來。具體而言：統籌主導方：城市政府及相關部門統籌主導方：城市政府及相關部門。政府在城中村改造中的統籌職責包括但不限于：出臺配套政策和規范性文件來就城中村具體實施細則做出指導，從而使產權收攏、拆賠補償、實施管理等關鍵環節均有法可依；摸排市域內城中村項目數量、分布、面積和人口規模等，編制初步的改造計劃，據此統籌市域內改造項目所需的資金和規劃指標；做好村民工作，啟動改造前需征求村民意愿，之后需就改造方案、補償安置方案等與其協商；算好改造的經濟賬，確保資金綜合平衡、動

45、態平衡，并通過多元化渠道籌措改造資金；監督整體改造流程，確保按既定規劃和時間表推進。實施主體：地方國企、其他開發商等實施主體：地方國企、其他開發商等。在城市政府一盤棋統籌之下，城中村改造的具體實施方或為地方城投、其他市屬國企，市場化的開發商亦可通過招投標等方式參與，主要負責拆除原有建筑物、土地整理、新建安置房保障房及其他可售或自持物業。除執行既有的改造計劃以外，實施方亦可參與城中村改造方案的設計環節，甚至通過入股的方式來從項目中進一步獲得潛在經濟利益。具備以下條件的主體有望作為實施方參與本次城中村改造：在當地有過住宅開發項目，對當地的產業、人口、城市規劃等情況有較多了解；具備一定國資背景，或能

46、與城市政府順暢對接；此前有過城市更新相關經驗；具備一定資金實力，考慮到項目前期或需墊付一定拆賠費用?；谏鲜鰲l件，地方國企背景開發商參與城中村改造并受益的確定性相對更高，如越秀越秀、城建城建、首開首開、華發華發等。需要說明的一點是，民企開發商此前在大灣區的城市更新中相對活躍，典型如時代中國時代中國、合景泰富合景泰富、龍光龍光、富力富力等，通過本土優勢獲取項目資源，巔峰時期相關潛在貨值達數千億元。上述房企的參與方式亦靈活、輕重資產模式均涉及，即重資產模式下公司前期自籌資金對村民進行補償、并實施拆遷復建等，15/21 2023 年年 9 月月 4 日日 行業行業|深度深度|研究報告研究報告 輕資產

47、模式下則主要作為咨詢顧問，協助村民和政府制定改造方案。但往前看，考慮到本次城中村改造強調城市政府履行主體責任、統籌規劃市域內項目，且不少此前從事城市更新較多的民企當前面臨一定債務兌付壓力、未必能有資金孵化城中村改造項目，該類民企或更多為協助的角色；不過未來或能通過引入地方國企入股其現有項目來加速推進孵化進程。資金方：中央與城市政府資金方：中央與城市政府、社會資本、社會資本。除常規的財政、專項債資金以外，若本輪城中村改造能夠提供相對合理的回報率和較高確定性的改造周期，則社會資本亦有望參與進來，從而降低財政壓力。其中，社會資本包括但不限于具備開發能力的實施主體、具備資金成本和久期優勢的財務投資者如

48、保險資金、產業方資金。2、市場機會、市場機會（1）開發商參與城中村綜合治理）開發商參與城中村綜合治理 城中村的治理主要分兩部分：一部分涉及公共安全、市政基礎設施整治，該部分整治費用由區財政承擔；另一部分涉及村屬產權及私有產權部分的水、電、氣和消防設備等，該部分是由產權人承擔。因此，城中村治理實際上既涉及“公有”部分，也有涉及“私有”部分?！肮小辈糠謶撚烧鲗Р⒂韶斦Y金支付，“私有”部分由權利人主導，而費用由其自籌，開發商可與權利人形成協議安排通過承擔改造工程而換取后續物業運營的權利。關于城中村的治理形式，深圳市及各區和城中村治理行動計劃對城中村治理的模式，也進行了原則性的規定，主要模式

49、包括“治理+運營”、“代建+運營”、“街道自建”、“統一代建”等方式，以萬科萬科新圍仔項目和深業水圍村項目的經驗為基礎，結合現行政策，開發商參與城中村綜合治理的模式主要有以下三種形式：委托代建委托代建+統租運營模式統租運營模式。該模式下存在兩層法律關系，一層是開發商與政府的委托代建關系；另一層是開發商與城中村物業權利人的租賃運營關系。該模式項下，開發商可與政府簽訂委托代建協議，承接公共部分的維修改造，改造費用由政府承擔，但開發商不收代建費；同時，開發商與城中村物業權利人簽署改造和租賃協議，統一改造并統一承租改造范圍內的物業。16/21 2023 年年 9 月月 4 日日行業行業|深度深度|研究

50、報告研究報告“EPC+O”模式”模式。該模式也存在兩個不同的法律關系：一是承包方與政府間的設計、采購、施工承包關系；二是承包方與物業權利人間的運營權承包、轉移或讓渡合同。在該模式下，開發商與政府和物業權利人簽署“EPC+O”的一攬子協議或者開發商和政府簽署 EPC 協議，而同時與權利人簽署物業運營管理協議。代建模式代建模式。該模式下不包含運營這部分內容，只是接受政府委托對城中村項目進行全過程代建管理，南山區政府規定代建單位需要有房地產開發企業資質，并應該同時具備同等規模的同類工程經驗。隨著城中村治理工作的深入開展，城中村的居住環境和營商環境將得到根本改變，在長租公寓政策的刺激下，開發商參與城中

51、村綜合治理將成為一種有意義的探索和嘗試。（2）城中村改造帶動建材需求）城中村改造帶動建材需求城中村改造范圍大致可以劃分成三類城中村改造范圍大致可以劃分成三類：?；镜呐涮自O施?；镜呐涮自O施，例如和居民生活直接關系的水、電、氣、路等市政基礎設施的維修完善等；提升類的基礎設施提升類的基礎設施，例如停車場、活動室、物業用房等公共活動場地；完善公共服務類的內容完善公共服務類的內容，包括完善社區的養老、撫幼、文化室、醫療、助餐、家政、快遞、便民、便利店等設施。在大的框架下，各個區域改造有細微差距，部分地區還對改造范圍做了更細的劃定。具體到建筑材料層面，建筑涂料（用于外墻粉刷）、水泥（用于道路整治、地下

52、修繕）、塑料管道（用于地下修繕、管線整治等）在老舊小區改造使用較多，防水材料（用于屋面防水）、保溫材料（含配套的玻纖網格布等，用于節能改造）、內墻涂料（樓道內墻粉刷）、建筑五金（各類綜合修繕）等材料同樣也會在部分地區的改造中涉及。隨著城中村改造不斷推進，有望帶動我國建筑材料的需求，未來將給相關行業帶來發展機遇隨著城中村改造不斷推進，有望帶動我國建筑材料的需求，未來將給相關行業帶來發展機遇。七、利好產業鏈及相關企業七、利好產業鏈及相關企業 1、利好產業鏈、利好產業鏈城中村改造利好建筑相關產業鏈城中村改造利好建筑相關產業鏈。在城中村改造項目持續推進的過程中，與城市更新相關的規劃設計咨詢、園林工程、

53、基建、房建、裝修裝飾等板塊或將迎來投資機會，尤其是改造的重點區域的地方國企和當地的優質龍頭建筑企業更有望受益。2、相關企業、相關企業（1）華潤置地：）華潤置地：深耕大型城市，具備優秀的資產運營能力深耕大型城市，具備優秀的資產運營能力公司經營深耕大型城市，2022 年一二線城市（含香港）合計銷售占比約 87%，簽約金額前 10 名的城市銷售額合計占比 61%。2023 年全年一二線城市供貨比重 89%。對布局大型城市高度聚焦，是公司受益于城中村改造的前提。其次，公司也具備最為優秀的資產運營能力。預計城中村改造中投資性物業占比較高，但當前市場具備不動產綜合運營能力的企業不多，公司積累的優異不動產管

54、理能力，既可以為地方政府擦亮當地名片，又可以幫助公司取得更好的 IRR 水平。公司不動產運營能力的壁壘，有助于提升公司參與老舊小區改造的競爭力和盈利水平。17/21 2023 年年 9 月月 4 日日行業行業|深度深度|研究報告研究報告 此外，公司具備較低的融資成本，2022 年底公司加權平均融資成本 3.75%，雖然較 2021 年底的 3.71%有小幅提升，但仍然位于行業低位水平，融資成本優勢仍然明顯，也有利于公司在較長的改造周期中依然保持較高的 IRR。（2）萬物云：物業服務進軍城市綜合治理先行者）萬物云：物業服務進軍城市綜合治理先行者萬物云在行業內較早提出城市管家概念，公司在 2018

55、 年提出中國物業企業走向城市管理的行業策略，并采用少數股權操盤方式落地城市運營業務。截至 2022 年 12 月 31 日，公司已經在全國 36 個城市落地84 個城市空間整合服務項目。公司也積累了一批標桿項目，例如萬物云目前正在服務的南頭古城項目。南頭古城位于深圳市南山區深南大道，又名新安故城，始建于東晉年間，距今將近 1700 年歷史，現有建筑約 1100 棟，按保護等級及建成年代大致可分為歷史文物建筑、清末，民國風格建筑、50 年代風格建筑、80 年代水刷石材料建筑和現代建筑，現代建筑比重最大。改建策略上，結合政府和市民對于古城的期待和前期城市研究結果，提出古城歷史文化街區風貌改造策略，

56、從尊重歷史原真性出發，對建筑風貌重新梳理，有機保留各個年代的文化層和歷史記憶。萬物云作為項目的后期城市運營提供者，為項目提供 VI 體系打造、游客服務、環衛清潔、設施設備管養、安保服務、公共資源運營等服務，讓“老”與“新”充分有機結合。（3）城建發展：深耕北京優勢顯著，棚改布局逐步兌現）城建發展：深耕北京優勢顯著，棚改布局逐步兌現背靠北京領軍國企，資源優勢顯著背靠北京領軍國企，資源優勢顯著。城建發展成立于 1998 年，于 1999 年 2 月在上交所上市。目前已形成地產開發、對外股權投資和商業地產經營三個板塊的全面協調發展的良好局面，公司以房地產開發為主業，開發業態豐富，以龍樾和國譽府系列為

57、高端品牌。2022 年末，公司總資產規模達到 1388 億元。城建集團作為北京建筑行業的領軍企業，是公司控股股東，持有公司 41.9%股權。其隸屬于北京國資委，擁有強大的資源與業務優勢，大力支持公司棚改和一級土地開發。銷售逆勢增長，持續深耕北京市場銷售逆勢增長，持續深耕北京市場。公司銷售增長穩健，2017-2022 年銷售金額 CAGR 高達 16.7%。隨著北京市場的資源和產品競爭力不斷增強，公司在 2022 年實現銷售金額 303 億元，同比增長 18%，位列中國房企銷售額百強榜第 69 名；其中北京房屋銷售量位居北京 2022 年度銷售排行榜第 2 名。根據中指院數據，2023 年 1-

58、7 月公司銷售金額 267 億元，同比增長 61%，位居 TOP50 房企中的前列。公司拿地強度較高，長期重倉北京，2022 年公司在北京的未開工計容建面 380 萬平，占總面積 78.7%；北京在建項目面積 494 萬平，占總面積 72.6%。2023 年于北京獲取 2 宗土地：北京海淀區雙新村棚戶區改造地塊與北京市朝陽區奶西村棚戶區改造土地，權益拿地金額共計 73.5 億元，公司持續深耕北京市場，強化自身優勢。18/21 2023 年年 9 月月 4 日日 行業行業|深度深度|研究報告研究報告 棚改長期布局迎來收獲，奠定未來業績增長基礎棚改長期布局迎來收獲，奠定未來業績增長基礎。公司長期專

59、注重資產棚改項目和一級土地開發業務。截至 2022 年棚改項目總投資額近千億元，其中望壇棚改和臨河村棚改項目總投資額 629 億元資金，預計潛在利潤可觀，隨著項目的完成，在棚改上的長期投資即將得到回報，為長期業績增長夯實基礎。此外，臨河棚改、動感花園等多個項目實現政府債置換自有資金投資。馬池口項目、平各莊 B 地塊實現一級開發成本返還并完成土地入市；海子角項目實現騰退率 100%，安置房已實現開工建設。隨著超大特大城市的城中村改造政策不斷落地，公司有望憑借豐富的棚改操盤經驗率先受益。（4）珠江股份：剝離地產業務輕裝上陣，轉型智慧城市運營服務商珠江股份：剝離地產業務輕裝上陣，轉型智慧城市運營服務

60、商 廣州國企剝離地產業務，輕裝上陣重新出發廣州國企剝離地產業務，輕裝上陣重新出發。珠江股份是廣州國有房地產開發企業，大股東是廣州珠江實業集團。公司于 2023 年 4 月 24 日發布公告稱重組基本完成：作價 28.0 億元將所持有的房地產開發業務相關的資產負債置出，同時作價 7.8 億元置入廣州珠江城市管理服務集團股份有限公司（下稱“珠江城服”）100%股權。重組后公司主營業務將變更為物業管理與文體運營。珠江城服外拓能力強，城市服務業態優勢突出珠江城服外拓能力強，城市服務業態優勢突出。截至 2022 年 8 月，珠江城服在管項目共計 366 個（住宅 141 個、公建 208 個、體育場館

61、17 個），在管面積共計 2845 萬方。349 個住宅及公建項目中，第三方拓展項目占比近 75%，具備優秀的市場外拓能力。城市服務方面：珠江城服是國內文體運營賽道龍頭企業，體育場館在管建面排名第一。目前已簽約體育場館共 20 個，管理資產達 200 億元。公司先發優勢明顯，是國內目前少數成功運營保障過世界級、亞洲級、國家級、省市級大型賽事活動的專業公司之一。由于體育場館項目運營期平均在 15-17 年，公司此塊業務現金流穩定，可持續發展能力強。珠江城服毛利率穩定珠江城服毛利率穩定，業績承諾保障公司未來盈利，業績承諾保障公司未來盈利。珠江城服 2022 年 1-8 月兩大主營業務物業管理和文體

62、運營分別實現營收 6.5 億元和 1.6 億元，毛利率分別為 17.3%和 44.8%，保持在行業較高水平。2023 年 1 月 19 日，珠江股份和珠實集團簽署業績補償協議，承諾 2023-2025 年度，珠江城服的年度凈利潤分別不低于 6800 萬元、7400 萬元、7900 萬元，為珠江股份未來的業績釋放奠定基礎。加強集團協同，乘城中村政策之風，業務擴張可期加強集團協同，乘城中村政策之風，業務擴張可期。作為公司大股東，珠實集團已成為廣州市屬全資國有大型城市運營綜合服務集團、廣州市最大國有住房租賃平臺和城市更新國有土地整備平臺及廣州市屬國企中唯一城市建設運營全產業鏈企業，旗下城市更新平臺廣

63、州城市更新集團，三十多年來先后完成東 19/21 2023 年年 9 月月 4 日日行業行業|深度深度|研究報告研究報告 風路等廣州市中心城區主干道沿線及周邊區域的征拆改造，開發多個安居小區和寫字樓宇；打造 46 萬平方米菠蘿山保障房項目。珠江股份重組后通過加強與珠實集團的協同，在本輪特大超大城市城中村改造中，有機會承接大量母公司及兄弟單位項目的物業服務，助力在管規模進一步擴張。（5）越秀地產：成長型廣州地產國企，集團股東參與廣州舊改優勢明顯）越秀地產：成長型廣州地產國企，集團股東參與廣州舊改優勢明顯越秀地產深耕廣州，成長性優異越秀地產深耕廣州，成長性優異。越秀地產是廣州市屬明星企業越秀集團旗

64、下的重要地產開發平臺，近年來業績銷售實現較快增長，憑借著非公開拿地優勢，結合市場化方式積極擴充土儲。2022 年公司實現營收 724.2 億元，同比增長 26.2%；實現核心凈利潤 42.4 億元，同比增長 2.1%。2023 年前 7 月公司實現銷售金額 921.0 億元，同比增長 67.9%，增速在 TOP20 房企中排名第一；前 7 月拿地總價 213.1 億元，其中一線城市占比達 69%。母公司越秀集團在廣州舊改中極具優勢，公司有望深度參與城中村改造母公司越秀集團在廣州舊改中極具優勢，公司有望深度參與城中村改造。廣州城中村改造的做儲結合模式中，政府將前期土地整理工作指派給特定國企，并由

65、其自行籌措資金，整理完成后交由土儲機構收儲并進行土地出讓。越秀集團是廣州政府認定的土地做儲主體之一，公司作為其旗下的重要地產開發平臺，有望深度參與廣州城中村改造。目前，越秀地產參與的廣州首個舊城混合改造項目越秀區南洋電器廠及周邊更新改造項目一期的居民簽約工作已正式啟動；此外，番禺區的里仁洞舊改項目也由越秀地產操刀，項目進展速度較快，總投資預計將超 200 億元，預計 2026 年完成。八、市場空間八、市場空間 1、城中村改造市場空間廣闊、城中村改造市場空間廣闊根據住房和城鄉建設部于 2022 年 10 月公布的2021 年城市建設統計年鑒，截至 2021 年末，全國共有超大城市 8 個，分別為

66、上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢。全國特大城市 11 個，分別為杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟南、合肥、沈陽、青島、長沙、哈爾濱。今年以來，已有廣州、深圳、杭州、青島等城市相繼發布了城中村改造的細則要求或支持政策。在一線城市中，廣州市計劃 2023 年推進 127 個城中村改造項目（含 46 個續建項目，12 個新開工項目，69 個前期項目），預計完成城中村改造固定資產投資 983 億元，占全年城市更新固定資產投資 2000 億元目標的 49.15%；上海計劃在 2023 年至 2025 年新啟動 30 個城中村改造項目，每年 10 個，面積不少于 400 萬平方米；深圳今年計

67、劃推進 4.9 萬套（間）城中村保障房規?；焚|化改造提升項目，選取 10 個宜居、宜業、宜 20/21 2023 年年 9 月月 4 日日行業行業|深度深度|研究報告研究報告 游的“三宜小村”精品示范項目。根據初步測算，本次城中村改造涉及的固定資產投資規?；驅⑦_到萬億級別，市場空間廣闊。2、預計、預計 19 城城中村建面城城中村建面 19.4 億方，改造成本億方，改造成本 3.9 萬億元萬億元根據測算，根據測算，19 個超大特大城市城中村建筑面積約個超大特大城市城中村建筑面積約 19.4 億方億方。根據各地公布數據，深圳、廣州、濟南、長沙城中村面積總計 5.69 億方；東莞、合肥、西安、成都

68、、青島城中村數量分別為 242、104、114、31、69 個，據此測算城中村面積 3.26 億方；珠三角城市由于歷史原因城中村面積占建成區面積比重較高，廣州、深圳、東莞三城平均占比為 21.7%，濟南、長沙、合肥、西安、成都、青島占比平均為 4.0%，假設其他 10 城城中村面積占建成區比例也為 4.0%，則 10 城城中村面積總計為 3.97 億方。綜上，19 城城中村面積 12.9 億方，城中村建筑密度高，但樓層往往較低，假設平均容積率 1.5，則對應總建筑面積19.4 億方。經測算城中村改造總投資約經測算城中村改造總投資約 3.9 萬億元萬億元。根據住建部關于在實施城市更新行動中防止大

69、拆大建問題的通知（征求意見稿），按照拆除面積 20%，拆建比 2 測算，拆除面積為 38744 萬方，新建面積為77489 萬方，假設建筑拆除、土地平整、房屋新建、綜合整治的單方成本分別為 500、1000、2500、1000 元，同時假設拆除房屋（面積）對應的原容積率為 1.5，則對應總投資約為 3.9 萬億元。21/21 2023 年年 9 月月 4 日日行業行業|深度深度|研究報告研究報告 九、參考研報九、參考研報 1.長江證券-非金屬建材行業：城中村改造影響幾何？2.財通證券-建筑材料行業城中村改造專題報告：穩增長，擴內需，新改造，新期盼3.中信建投-房地產行業：地產產業鏈迎新機遇，重視城中村改造投資機會4.廣發證券-房地產行業：穩步推進城中村改造，在手資源充沛房企受益5.國海證券-城中村改造的四大經濟意義6.中信證券-房地產行業產業鏈專題研究報告：城中村改造，哪些企業受益7.東吳證券-房地產行業深度報告：如何看待城中村改造帶來的機遇與挑戰？8.中金公司-不動產與空間服務行業：城中村改造四問四答9.銀河證券-建筑行業月報：穩增長信號釋放，城中村改造積極推進免責聲明：以上內容僅供學習交流，不構成投資建議。