《房地產行業城中村系列研究報告（一）：城改規?？善谟型麕油顿Y-230914（22頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《房地產行業城中村系列研究報告（一）：城改規?？善谟型麕油顿Y-230914（22頁）.pdf（22頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、證券研究報告請務必閱讀正文最后的中國銀河證券股份有限公司免責聲明 Table_Header行業深度報告房地產行業深度報告房地產 2023 年年 09 月月 14 日日 Table_Title城改城改規模規?？善?，有望帶動投資可期，有望帶動投資 城中村系列研究報告（一）城中村系列研究報告（一）核心觀點核心觀點：Table_Summary城中村含義：城中村含義：城中村是指城市建成區范圍內仍保留的實行農村集體所有制和農村經營體制的地區，即城市中的村莊。隨著城鎮化的推進，城市框架拉大，一些村落被劃入城市行政范圍內，城中村的數量因此提升。由于城中村包含的宅基地和自留地屬于集體所有。根據國家統一的土地征收

2、步驟，城中村相關的土地征收涉及到的步驟較多，包括發布征收土地預公告、開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估、對擬定征地提出補償安置方案、與村民簽訂征地補償安置協議等。以廣州海珠區印發的相關規定，城中村改造項目合作企業在合作協議簽訂之日起 9 個月內完成片區策劃方案等審批、30 個月內啟動首期復建安置房開工建設。若考慮到前期規劃到后續表決等各個步驟，改造全周期（從改造規劃到農民回遷）或許耗時8 年左右。若待改造村規模較大，耗時或延長。城中村特點：城中村特點：簡城中村原為本地人居住的村莊，隨著城市發展，外來人口逐漸進入城市，因此具有如下特點。1）人口密度大：人口密度大：城中村的建筑密度大，房屋之

3、間距離較窄，村民自建房屋并不規范，但是由于城中村多數位于城市內部，交通相對便利、周邊的配套相對齊全，因而在此居住的人員較多，相應的人口密度較大。2）租金價格低：租金價格低：城中村的房屋不規范，屋內和屋外的居住條件整體相對較差，租金價格相對低廉，對部分租房群體有價格吸引力，大量低租金城中村住房為中低收入家庭和新就業家庭提供了低價便利的居住空間。3）流動人口多：）流動人口多：隨著城中村人口規模變大，城中村區域和流動人口聚集面積變大，流動人口比例提高。城中村改造規模：城中村改造規模：我們按照城中村對應的村民戶數預估城中村存量規模和城中村改造總投資額。根據 7 月 24 日提到的政策關于在超大特大城市

4、積極穩步推進城中村改造的指導意見，在超大特大城市積極穩步實施城中村改造。目前我國共有 21 個超大特大城市，包括超大城市：上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津；特大城市：武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連等，城區總戶籍數共有 7218 萬戶。我們按照青島目前共有 11 萬戶成匯總村居民、總戶籍數為 274 萬戶計算，城中村戶數占比為 4%，考慮到其他部分城市的城中村數量和密度較大，我們假設 21 個超大特大城市的平均城中村戶數占比為 5%，即共有 393 萬戶城中村居民。根據青島披露，2023 年青島啟動城中村改造項目 19 個，按照相應的

5、投資額測算 21 個城市的城中村改造總投資額約 10.72 萬億元，對應平均每年城中村改造投資金額約為 1.19 萬億元。城中村改造模式：城中村改造模式：城中村改造屬于城市更新范疇內。城市更新的范疇主要為舊城、舊村、舊廠改造等，改造方式主要為全面改造（拆除重建為主）、微改造（維持現狀建設格局基本不變的前提下，以局部拆建等方式整治）、混合改造（全面改造和微改造相結合）。不同城市對于城中村改造的模式不盡相同：1）廣東）廣東采用政府主導改造、政府出資+企業改造、政府指導+多方出資改造、政府引導+企業出資改造等模式；2）上海）上海采用土地儲備、農村集體經濟組織改造、公益性項目建設等模式等。城中村改造補

6、償：城中村改造補償：公城中村改造的補償方式或以貨幣化安置（包括房票）為主，根據我們的不完全統計，近期已有南京、鄭州、青島等地提到以貨幣化安置、房票制度為城中村改造安置的主要方式。不同城市房票票面金額的計算方式不同，部分城市會將獎勵款合并算入房票面值中。投資建議：投資建議：2023 年 7 月關于在超大特大城市積極穩步推進城中古城你改造的指導意見 提到在超大特大城市積極穩步實施城中村改造。近年來，城中村改造的政策支持力度逐漸加大，根據我們的測算 21 個超大特大城Table_Summary 城中村含義城中村含義：城中村是指城市建成區范圍內仍保留的實行農村集體所有制和農村經營體制的地區，即城市中的

7、村莊，隨著城鎮化的推進，城市框架拉大，一些村落被劃入城市行政范圍內，城中村的數量因此提升。城中村包含的宅基地和自留地屬于集體所有。根據國家統一的土地征收步驟，城中村相關的土地征收涉及到的步驟較多，包括發布征收土地預公告、開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估、對擬定征地提出補償安置方案、與村民簽訂征地補償安置協議等。2021 年廣州海珠區印發相關規定，城中村改造項目合作企業在合作協議簽訂之日起 9 個月內完成片區策劃方案等審批、30 個月內啟動首期復建安置房開工建設等。若考慮到前期規劃到后續表決等各個步驟，改造全周期（從改造規劃到農民回遷）或耗時8 年左右。若待改造村規模較大，耗時或延長。城

8、中村特點城中村特點：城中村原為本地人居住的村莊，隨著城市發展，外來人口逐漸進入城市，因此具有如下特點。1）租金價格低：租金價格低：城中村的房屋不規范，屋內和屋外的居住條件整體相對較差，租金價格相對低廉，對部分租房群體有價格吸引力，大量低租金城中村住房為中低收入家庭和新就業家庭提供了低價便利的居住空間。2）流動人口多：流動人口多：隨著城中村人口規模變大，城中村區域和流動人口聚集面積變大，流動人口比例提高。3）人口密度大：人口密度大：城中村的建筑密度大，房屋之間距離較窄，村民自建房屋并不規范，但是由于城中村多數位于城市內部，交通相對便利、周邊的配套相對齊全，因而在此居住的人員較多，相應的人口密度較

9、大。城中村改造規模城中村改造規模：我們按照城中村對應的村民戶數預估城中村存量規我們按照城中村對應的村民戶數預估城中村存量規模模和城中村改造總投資額。和城中村改造總投資額。7 月 24 日中提到 關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見，在超大特大城市積極穩步實施城中村改造。目前我國共有 21 個超大特大城市，包括超大城市：上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津；特大城市：武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連等，以上城區總戶籍數共有 7856.74 萬戶。我們按照青島目前共有 11 萬戶城中村居民、總戶籍數為 274 萬戶計算，城中村戶

10、數占比為 4%；考慮到其他部分城市的城中村數量和密度較大，我們假設 21 個超大特大城市的平均城中村戶數占比為 5%，即共有 392.84 萬戶城中村居民。根據我們整理，2023 年青島啟動城中村改造項目 19 個，按照相應的投資額測算 21 個城市的城中村改造總投資額約 10.72 萬億元，對應計算得到平均每年城中村改造投資金額約為 1.19 萬億元。城中村改造模式城中村改造模式：城中村改造屬于城市更新范疇內。城市更新的范疇主要為舊城、舊村、舊廠改造等，改造方式主要為全面改造（拆除重建為主）、微改造（維持現狀建設格局基本不變的前提下，以局部拆建等方式整治）、混合改造（全面改造和微改造相結合）

11、。各個城市對于城中村改造的模式不盡相同：1）廣東）廣東采用政府主導改造、政府出資+企業改造、政府指導+多方出資改造、政府引導+企業出資改造等模式；2）上海）上海采用土地儲備、農村集體經濟組織改造、公益性項目建設等模式等。Table_IndustryName房地產房地產Table_InvestRank推薦推薦(維持維持)分析師分析師 Table_Authors胡孝宇胡孝宇：huxiaoyu_分析師登記編號：S0130523070001 Table_IndustryData行業數據行業數據 2023-09-13 Table_Chart資料來源：中國銀河證券研究院 相關研究相關研究 Table_Re

12、search【銀河地產】行業點評_三部門明確“認房不認貸”，剛需和改善需求受益_20230825-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%房地產滬深300請務必閱讀正文最后的中國銀河證券股份有限公司免責聲明。2 Table_ReportType證券研究報告證券研究報告/行業深度報告行業深度報告 城中村改造補償方式城中村改造補償方式：城中村改造的補償方式或以貨幣化安置（包括房票）為主。根據我們的不完全統計，近期已有南京、鄭州、青島等地提到以貨幣化安置、房票制度為城中村改造安置的主要方式。不同城市房票票面金額的計算方式不同，部分城市會將獎勵款合并算入房票面值中。投資建議投資建議：2023

13、 年 7 月關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見提到在超大特大城市積極穩步實施城中村改造。近年來，城中村改造的政策支持力度逐漸加大，根據我們的測算 21 個超大特大城市每年城中村改造投資額或達到約 1.19 萬億元。城中村改造有望成為城鎮化進程中重要的環節，一方面利于城市提升城市管理效率，另一方面改善居民整體生活質量?？紤]到城中村改造項目所需資金較大，項目周期較長，我們認為具有城中村改造、舊改等相關經驗、具有項目儲備的頭部公司或因此受益。相關公司包括城建發展、光明地產、城投控股、中華企業、中國海外發展、萬科 A、越秀地產、珠江股份、保利發展、華潤置地、沙河股份、金地集團等。風險提

14、示：風險提示：政策推進不及預期、宏觀經濟不及預期、改造模式多樣性低于預期。BVoPQViW8ZpXqUpX8O9RaQoMqQmOsRiNnNwPkPqRqN6MqRrRMYpPsMwMmPnQ請務必閱讀正文最后的中國銀河證券股份有限公司免責聲明。3 Table_ReportType證券研究報告證券研究報告/行業深度報告行業深度報告 目目 錄錄 一、城中村改造周期較久一、城中村改造周期較久.5（一）城中村含義（一）城中村含義.5（二）城中村改造步驟（二）城中村改造步驟.6（三）城中村改造持續政策支持（三）城中村改造持續政策支持.8 二、城中村改造提升居住環境二、城中村改造提升居住環境.10（一

15、）租金價格低（一）租金價格低.10（二）流動人口多（二）流動人口多.10（三）人口密度大（三）人口密度大.11 三、城中村改造有望拉動投資三、城中村改造有望拉動投資.12 四、城中村改造模式多元四、城中村改造模式多元.14（一）廣東模式（一）廣東模式.16 1、廣東城中村改造采用多種模式、廣東城中村改造采用多種模式.16 2、深圳的統租改造、深圳的統租改造.16 3、廣州城中村改造流程、廣州城中村改造流程.16（二）上海模式（二）上海模式.17 1、土地儲備方式、土地儲備方式.17 2、農村集體經濟組織改造方式、農村集體經濟組織改造方式.17 3、采取公益性項目建設方式、采取公益性項目建設方式

16、.18 五、貨幣化安置、房票或為城中村改造的主要補償方式五、貨幣化安置、房票或為城中村改造的主要補償方式.19 六、主要相關公司六、主要相關公司.20 七、風險提示七、風險提示.20（一）政策推進不及預期（一）政策推進不及預期.20（二）宏觀經濟不及預期（二）宏觀經濟不及預期.20（三）改造模式多樣性低于預期（三）改造模式多樣性低于預期.21 請務必閱讀正文最后的中國銀河證券股份有限公司免責聲明。4 Table_ReportType 證券研究報告證券研究報告/行業深度報告行業深度報告 插圖插圖目錄目錄 圖 1：合肥市瑤海區龔大塘城中村舊貌.5 圖 2：我國城鎮化率.6 圖 3：廣州海珠區舊村莊

17、更新改造項目合作企業主要任務考核的時間節點.7 圖 4：“城中村”現狀圖.10 圖 5：深圳租房成本.10 圖 6：深圳 2018 年租金上漲幅度.10 圖 7：深圳市城中村出租住房占總租賃住房比.11 圖 8：深圳市城中村房屋出租周期.11 圖 9：深圳寶安區城中村人口占比.11 圖 10：深圳寶安區城中村面積占比.11 圖 11：深圳寶安區城中村人口密度.12 圖 12：城市更新具體類型.15 圖 13：“三舊”改造方式.15 圖 14：深圳“水圍村”改造后.16 圖 15：廣州沙溪村改造方案流程.17 圖 16：上海蟠龍天地項目公司股權架構.18 表表 格格 目目 錄錄 表 1：我國土地

18、類別.5 表 2：我國土地征收步驟.6 表 3：廣州市海珠區舊村莊更新改造項目合作企業任務考核時間節點.7 表 4：歷年政策文件對“城中村”改造的表述.8 表 5：部分城市近年對于“城中村”改造的表述.12 表 6：21 個超大特大城市的人口和戶籍數.13 表 7：21 個超大特大城市的城中村居民戶數測算.14 表 8：青島城中村改造單戶投資額測算.14 表 9：21 個超大特大城市的城中村改造年均投資額測算.14 表 10：部分城市近年對于“城中村”改造的表述.19 表 11：東陽市和南京市“城中村”改造安置方案.19 請務必閱讀正文最后的中國銀河證券股份有限公司免責聲明。5 Table_R

19、eportType 證券研究報告證券研究報告/行業深度報告行業深度報告 一、一、城中村改造周期較久城中村改造周期較久 （一）城中村含義（一）城中村含義 “城中村”指的是城市建成區范圍內仍然保留的實行農村集體所有制和農村經營體制的地區，即城市中的村莊。根據我國土地管理法，城市市區的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。因此，雖然“城中村”在城市規劃區范圍內，但若按土地性質劃分，“城中村”包含的宅基地、自留地屬于集體所有。表表 1：我國土地類別：我國土地類別 土地類別土地類別 所有權所有權 城市市區 國家

20、所有 農村和城市郊區的土地 除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有 宅基地和自留地、自留山 農民集體所有 資料來源：中國人大網，中國銀河證券研究院 城中村是城鎮化的產物。隨著城鎮化的推進，城市框架拉大，一些村落被劃入城市行政范圍內，市區城中村數量因此提升。由于“城中村”保留農村建制，村民在各自的宅基地上建房，一方面滿足自身居住需求，另一方面可將建筑內其他房間對外出租，以獲取租金收益。但是由于所建房屋并不規范，城中村內建筑密度大、公共空間易被侵占，居住環境相對較差，居民生活質量較低，城市形象同樣受到影響。因此，城中村改造一方面提升城市管理效率，另一方面改善居民整體生活質量。圖圖1：合肥

21、市瑤海區龔大塘城中村舊貌合肥市瑤海區龔大塘城中村舊貌 資料來源：瑤海發布，中國銀河證券研究院 請務必閱讀正文最后的中國銀河證券股份有限公司免責聲明。6 Table_ReportType 證券研究報告證券研究報告/行業深度報告行業深度報告 圖圖2：我國城鎮化率我國城鎮化率 資料來源：Wind，中國銀河證券研究院（二）城中村改造步驟（二）城中村改造步驟 我們按照國家國家統一的土地征收看，“城中村”相關的宅基地/自留地等土地征收涉及到如下主要步驟：1）發布征收土地預公告、2）開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，如查明土地位置、面積、對地上附著物、青苗等的權屬、種類、數量進行調查；3）對擬定征地

22、提出補償安置方案；4）與村民簽訂征地補償安置協議；5）提出征收土地申請；6）發布征收土地公告；7）制定補償分配辦法等。表表 2：我國土地征收步驟：我國土地征收步驟 土地征收步驟土地征收步驟 具體征收環節具體征收環節 征收土地預公告 征收范圍、征收目的、開展土地現狀調查的安排 開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估 土地現狀調查：查明土地的位置、權屬、地類、面積，以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的權屬、種類、數量等情況；社會穩定風險評估：對征收土地的社會穩定風險狀況進行綜合研判，確定風險點，提出風險防范措施和處置預案。擬定征地補償安置方案 縣級以上地方人民政府應當依據社會穩定風險評估結

23、果，結合土地現狀調查情況，組織自然資源、財政、農業農村、人力資源和社會保障等有關部門擬定征地補償安置方案 簽訂征地補償安置協議 縣級以上地方人民政府根據法律、法規規定和聽證會等情況確定征地補償安置方案后，應當組織有關部門與擬征收土地的所有權人、使用權人簽訂征地補償安置協議 提出征收土地申請 縣級以上地方人民政府完成本條例規定的征地前期工作后，方可提出征收土地申請 發布征收土地公告 公布征收范圍、征收時間等具體工作安排，對個別未達成征地補償安置協議的應當作出征地補償安置決定，并依法組織實施 制定補償分配辦法等 省、自治區、直轄市應當制定公布區片綜合地價，確定征收農用地的土地補償費、安置補助費標準

24、，并制定土地補償費、安置補助費分配辦法 資料來源：中國政府網，中國銀河證券研究院 由于城中村內土地、經濟涉及到集體所有制，因而在土地征收時的具體步驟流程較復雜，由于城中村內土地、經濟涉及到集體所有制，因而在土地征收時的具體步驟流程較復雜，城中村改造的整體周期相對較長，各個村之間的改造周期存在差異。城中村改造的整體周期相對較長，各個村之間的改造周期存在差異。如廣州黃埔區蘿峰舊村改0102030405060702000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年

25、2019年2020年2021年2022年(%)城鎮化率請務必閱讀正文最后的中國銀河證券股份有限公司免責聲明。7 Table_ReportType證券研究報告證券研究報告/行業深度報告行業深度報告 造在 2014 年進行村代表表決，2019 年蘿峰舊村項目實施方案正式獲得區人民政府批復，從批復到全面建設階段用時 2 2 年半年半；廣州處于天河區和越秀區交接位置的楊箕村，2009 年開啟拆遷工作，2016 年村民回遷至復建房，耗時 7 7 年年。按照 2021 年廣州市海珠區印發的廣州市海珠區舊村莊更新改造項目公開引入合作企業及合作意向企業工作指引，城中村改造項目有明確的考核時間：合作協議簽訂之日

26、起，9 個月內完成片區策劃方案等審批；30 個月內啟動首期復建安置房開工建設等。若考慮到前期規劃出臺到后續表決等各個步驟，整個改造周期（從改若考慮到前期規劃出臺到后續表決等各個步驟，整個改造周期（從改造規造規劃到農民回遷）或需耗時劃到農民回遷）或需耗時 8 8 年左右，若待改造村規模較大，耗時或延長年左右，若待改造村規模較大，耗時或延長。圖圖3：廣州海珠區舊村莊更新改造項目合作企業主要任務考核的時間節點廣州海珠區舊村莊更新改造項目合作企業主要任務考核的時間節點 資料來源：廣州市政府，中國銀河證券研究院 表表 3：廣州市海珠區舊村莊更新改造項目合作企業任務考核時間節點：廣州市海珠區舊村莊更新改造

27、項目合作企業任務考核時間節點 合作企業需完成事項合作企業需完成事項 時間節點（簽署相應協議后）時間節點（簽署相應協議后）簽署協議類型簽署協議類型 區住建局、屬地街道、村集體經濟組織、合作意向企業應當簽訂改造項簽訂改造項目監管協議目監管協議 3 個月內 簽訂合作意向協議，有效期源自上不超過 2 年 對于已啟動基礎數據調查的舊村已啟動基礎數據調查的舊村，配合村集體經濟組織完成公開招商引入合作企業等工作 18 個月內 對于未啟動基礎數據調查的舊村未啟動基礎數據調查的舊村，配合村集體經濟組織完成公開招商引入合作企業等工作 24 個月內 區住建局、屬地街道、村集體經濟組織、合作企業應當簽訂改造項目監改造

28、項目監管協議管協議 明確城中村改造中教育、醫療等公共設施的建設和運營要求，明確導入產業企業類型、數量和經濟效益、達產時間、達產標準等具體要求，約定銀行履約保函繳交事宜，并指定相應的部門加強事中、事后監管，確保合作企業履約 3 個月內 簽訂合作協議 完成片區策策劃方案、詳細規劃修改方案審批劃方案、詳細規劃修改方案審批 9 個月內 完成實施方案審批、補償安置方案表決并啟動補償安置協議簽約實施方案審批、補償安置方案表決并啟動補償安置協議簽約 18 個月內 完成首期復建安置地塊上房屋的補償安置協議簽約協議簽約 24 個月內 啟動首期復建安置房開工建設首期復建安置房開工建設 30 個月內 完成全部復建安

29、置地塊上的房屋動遷交房 36 個月內 全部復建安置房開工建設 40 個月內 基本完成復建安置房建設復建安置房建設 60 個月內 資料來源：廣州市政府、中國銀河證券研究院 請務必閱讀正文最后的中國銀河證券股份有限公司免責聲明。8 Table_ReportType證券研究報告證券研究報告/行業深度報告行業深度報告（三）城中村改造（三）城中村改造持續持續政策支持政策支持近年來，我國持續支持城中村改造。根據我們的整理，2015 年前，針對城中村改造的政策表述相對簡短，如 2006 年“十一五規劃”中提到“穩步推進城市為救住房和城中村改造，保障拆遷戶合法權益。2015 年開始，“城中村”改造的表述逐漸具

30、體化，提及的頻率逐漸提高，“城中村改造”的重要程度逐漸凸顯。如 2015 年，關于進一步座號城鎮棚戶區和城鄉危房改造集配套基礎設施建設有關工作的意見中，明確提到“20152017 年改造包括城市危房、城中村在內的各類棚戶區住房 1800 萬套（其中 2015 年 580 萬套）”；2020 年在2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務中，提到“改造一批城中村，探索在政府引導下工商資本與農民集體合作供應模式”；2023 年 8 月在國常會中提到“在超大特大城市積極穩步實施城中村改造”。表表 4：歷年政策文件對“城中村”改造的表述歷年政策文件對“城中村”改造的表述 時間時間 政策政策/文件文

31、件 表述表述 2006 年3 月 十一五規劃 穩步推進城市危舊住房和“城中村”改造“城中村”改造，保障拆遷戶合法權益。2013 年7 月 國務院關于加快棚戶區改造工作的意見 在加快推進集中成片城市棚戶區改造的基礎上，各地區要逐步將其他棚戶區、城中村改造城中村改造，統一納入城市棚戶區改造范圍，穩步、有序推進。2014 年9 月 中共中央國務院印發國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）加快推進集中成片城市棚戶區改造，逐步將其他棚戶區、城中村改造統一納入城市棚戶區改造范圍，到 2020 年基本完成城市棚戶區改造任務。2015 年6 月 國務院印發關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設

32、施建設有關工作的意見 按照推進以人為核心的新型城鎮化部署，實施三年計劃，20152017 年改造包括城市危房、城中村在內的各類棚戶區住房 1800萬套（其中 2015 年 580 萬套），農村危房 1060 萬戶（其中 2015年 432 萬戶），加大棚改配套基礎設施建設力度，使城市基礎設施更加完備，布局合理、運行安全、服務便捷。鼓勵農業發展銀行在其業務范圍內對符合條件的實施主體，加大城中村改造、農村危房改造及配套基礎設施建設的貸款支持 2016 年2 月 中共中央國務院印發關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見 大力推進棚改安居。深化城鎮住房制度改革，以政府為主保障困難群體基本住房需求

33、，以市場為主滿足居民多層次住房需求。大力推進城鎮棚戶區改造，穩步實施城中村改造穩步實施城中村改造，有序推進老舊住宅小區綜合整治、危房和非成套住房改造，加快配套基礎設施建設，切實解決群眾住房困難。打好棚戶區改造三年攻堅戰，到2020 年，基本完成現有的城鎮棚戶區、城中村城中村和危房改造。2016 年3 月 十三五規劃 基本完成城鎮棚戶區和危房改造任務。將棚戶區改造與城市更新、產業轉型升級更好結合起來，加快推進集中成片棚戶區和城城中村改造中村改造，有序推進舊住宅小區綜合整治、危舊住房和非成套住房改造，棚戶區改造政策覆蓋全國重點鎮。2017 年2 月 國務院關于印發全國國土規劃綱要（2016-203

34、0 年）的通知 推動低效建設用地再開發。堅持統籌規劃、明晰產權、利益共享、規范運作，以棚戶區和城中村改造、城區老工業區搬遷改造為重點，積極穩妥推進低效建設用地再開發。以大中城市周邊區域為重點，分類開展城中村改造分類開展城中村改造，改善生產生活條件，增加建設用地有效供給。嚴格保護具有歷史文化和景觀價值的傳統建筑，保持城鄉特色風貌。請務必閱讀正文最后的中國銀河證券股份有限公司免責聲明。9 Table_ReportType 證券研究報告證券研究報告/行業深度報告行業深度報告 2018 年3 月 發改委關于實施 2018 年推進新型城鎮化建設重點任務的通知 促進城市產城融合、職住平衡，實現住宅、辦公、

35、商業、休閑等功能區相互交織，有序推進“城中村”有序推進“城中村”、老舊小區改造改造，2018 年改造各類棚戶區 580 萬套，推進部分商品住房庫存量大的三四線城市和縣城去庫存。2019 年5 月 中共中央國務院關于建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見 推動城中村推動城中村、城邊村、村級工業園等可連片開發區域土地依法合等可連片開發區域土地依法合規整治入市規整治入市；支持城市搭建城中村改造合作平臺，探索在政府引探索在政府引導下工商資本與村集體合作共贏模式導下工商資本與村集體合作共贏模式，發展壯大村級集體經濟。2020 年4 月 發改委關于印發2020 年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務

36、的通知 加快推進城市更新。改造一批城中村，探索在政府引導下工商資本與農民集體合作共贏模式。2021 年3 月 十四五規劃和 2035 年遠景目標綱要 加快推進城市更新，改造提升老舊小區、老舊廠區、老舊街區和城中村等存量片區功能，推進老舊樓宇改造，積極擴建新建停車場、充電樁。資料來源：中國政府網，發改委官網，中國銀河證券研究院 請務必閱讀正文最后的中國銀河證券股份有限公司免責聲明。10 Table_ReportType 證券研究報告證券研究報告/行業深度報告行業深度報告 二、二、城中村城中村改造提升居住環境改造提升居住環境 城中村原為本地人居住的村莊，隨著城市發展，外來人口逐漸進入城市，而部分城

37、中村的房屋的居住環境相對較差，租金相對較低，因此外來人口開始入住城中村，城中村的人口密度逐漸提升。圖圖4：“城中村”現狀圖“城中村”現狀圖 資料來源：上海松江，中國銀河證券研究院 （一）（一）租金價格低租金價格低 城中村的房屋并不規范，屋內和屋外的居住條件整體相對較差，租金價格相對低廉，對部城中村的房屋并不規范，屋內和屋外的居住條件整體相對較差，租金價格相對低廉，對部分租房群體有價格吸引力。分租房群體有價格吸引力。按照 2018 年數據看，深圳市商品房租金當年平均水平為 80 元/平方米，城中村租金基本穩定在 40 元/平方米，是全市商品房平均租金的 50%。因此大量低租金城中村住房為中低收入

38、家庭和新就業家庭提供了低價便利的居住空間。圖圖5：深圳租房成本深圳租房成本 圖圖6：深圳深圳 2018 年租金上漲幅度年租金上漲幅度 資料來源：深圳市人大，中國銀河證券研究院 資料來源：深圳市人大，中國銀河證券研究院（二）（二）流動人口多流動人口多 城中村的人口結構中流動人口占比逐漸提高。城中村的人口結構中流動人口占比逐漸提高。隨著城中村人口規模變大，城中村區域和流40800102030405060708090城中村全市商品房(元/平米)租金成本7.90%6.80%6.0%6.5%7.0%7.5%8.0%城中村全市商品房租金上漲幅度請務必閱讀正文最后的中國銀河證券股份有限公司免責聲明。11 T

39、able_ReportType證券研究報告證券研究報告/行業深度報告行業深度報告 動人口聚集面積也越來越大，流動人口比例越高。以深圳市為例，根據 2018 年數據，深圳市各類出租住房約 783 萬套，其中城中村租賃住房約 490 萬套，占全市租賃住房的 62.6%，空房時間一般為 1-3 周，較商品住房 2-4 周空房時間短，流轉快，出租率高，印證了較高的人口流動率。圖圖7：深圳市城中村出租住房占總租深圳市城中村出租住房占總租賃住房比賃住房比 圖圖8：深圳市城中村房屋出租周期深圳市城中村房屋出租周期 資料來源：深圳市人大，中國銀河證券研究院 資料來源：深圳市人大，中國銀河證券研究院（三）（三）

40、人口密度大人口密度大城中村中建筑密度大，房屋之間距離較窄，村民自建房屋并不規范，但是由于城中村多數城中村中建筑密度大，房屋之間距離較窄，村民自建房屋并不規范，但是由于城中村多數位于城市內部，交通相對便利、周邊的配套（如醫院、菜場、超市等）相對齊全，因而在此居位于城市內部，交通相對便利、周邊的配套（如醫院、菜場、超市等）相對齊全，因而在此居住的人員較多，相應的人口密度較大。住的人員較多，相應的人口密度較大。以深圳市寶安區為例，根據公開信息整理，截至 2020年 11 月，寶安區共有 432 個城中村：從人口占比看，從人口占比看，城中村人口高達 208 萬，寶安區全區常住人口為 449 萬，全區的

41、城中村人口占比達到 46.3%；從面積占比看，從面積占比看，城中村面積為 27.6 平方公里，寶安區轄區面積 396.41 平方公里，城中村面積占比為 6.96%；對應計算的寶安區城中村人口密度人口密度為 7.5 萬人/平方公里，而寶安區轄區對應的人口密度為 1.13 萬人/平方公里，即寶寶安區的城中村人口密度是寶安區轄區人口密度的近安區的城中村人口密度是寶安區轄區人口密度的近 7 倍。倍。圖圖9：深圳寶安區城中村人口占比深圳寶安區城中村人口占比 圖圖10：深圳寶安區城中村面積占比深圳寶安區城中村面積占比 資料來源：澎湃網，寶安區統計年鑒，中國銀河證券研究院 資料來源：澎湃網，寶安區統計年鑒，

42、中國銀河證券研究院 62.60%37.40%城中村非城中村340246城中村住房商品房住房(周)出租周期46%54%城中村人口占比非城中村人口占比6.96%93.04%城中村面積占比非城中村面積占比 請務必閱讀正文最后的中國銀河證券股份有限公司免責聲明。12 Table_ReportType 證券研究報告證券研究報告/行業深度報告行業深度報告 圖圖11：深圳寶安區城中村人口密度深圳寶安區城中村人口密度 資料來源：澎湃網，寶安區統計年鑒，中國銀河證券研究院 三、三、城中村城中村改造有望拉動投資改造有望拉動投資 作為城市更新進程中不可或缺的一環，城中村改造在各個城市發展規劃中的重要性逐漸凸顯。我們

43、整理了 2022-2023 年多個城市對于城中村的規劃和投資計劃（僅包含涉及城中村的表述），如廣州、上海等地陸續提出關于“城中村”改造的目標：廣州 2023 年計劃推進 127 個城中村改造項目，預計完成固定資產投資 983 億元，占全年城市更新固定資產投資目標的 49%。表表 5：部分城市近年對于“城中村”改造的表述：部分城市近年對于“城中村”改造的表述 城市 時間 政策內容 廣州 2023 年 2023 年全市城市更新年度固定資產投資目標將達 2000 億元，同比增長超過 60%。今年，廣州市計劃推進 127 個城中村改造項目，包括 49 個續建項目、20 個新開工項目和 58 個前期項目

44、。城中村改造是今年廣州城市更新的重頭戲，其中，計劃計劃推進的推進的 127127 個城中村改造項目，預計完成個城中村改造項目，預計完成固定資產投資固定資產投資 983983 億元，占全年城市更新固定資產投資目標的億元，占全年城市更新固定資產投資目標的 49%49%。上海 2023 年 未來三年（2023-2025 年），上海將啟動“城中村”改造項目 30 個，改造老舊村（居）民房屋面積不少于 400 萬平方米，受益村（居）民不少于 1.3 萬戶。其中，今年將啟動“城中村”改造項今年將啟動“城中村”改造項目目 1010 個，改造老舊村（居）民房屋面積不少于個，改造老舊村（居）民房屋面積不少于 1

45、30130 萬平方米，受益村（居）民不少于萬平方米，受益村（居）民不少于 40004000 戶戶。深圳 2023 年 深圳全市計劃通過城中村規?；焚|化改造提升，籌集保障性住房 5.2 萬套（間），約占全市城中村租賃住房總量的 1%。成都 2023 年 用好城中村改造引導資金池，改造城中村改造城中村 24482448 戶戶、棚戶區 3062 戶、老舊院落 616 個，新啟動片區有機更新項目 20 個，疏解提升老舊商品交易市場 20 個。杭州 2022 年 2016-2020 年全市共實行 266 個城中村改造，征遷住戶約 14.01 萬戶，開工安置房項目 406 個（35.73 萬套、6300

46、 萬平方米），完成回遷安置約 6.5 萬戶，騰出近 10 萬畝建設用地，土地節約集約利用水平顯著提高，居住環境顯著改善。濟南 2022 年 城中村主要分布在小清河沿線及二環西路兩側，宅基地總占地面積約 23.7 平方公里，涉及約7.27 萬戶村（居）民。青島 2023 年 青島計劃啟動城中村改造項目 19 個、1.4 萬戶，年底前基本完成簽約；同步推進續建項目 66 個，3.7 萬戶，年底前竣工回遷 16 個。計劃完成安置區總投資 175 億元（新啟動項目新啟動項目 3131 億元、續建億元、續建項目項目 144144 億元億元）東莞 2023 年 未來未來 5 5 年推動年推動 9090 個

47、舊村改造。個舊村改造。5 年內全面改造 30 個，以拆為主、重塑城市功能形態；整治提升30 個，拆治興并舉，提供低成本生活空間；保護活化 30 個，繡花式微改造，打造體現鄉愁的特色空間 資料來源：廣東省政府，上觀新聞，成都市政府，杭州市政府，濟南市政府，魯網，東莞時間網，中國銀河證券研究院整理 012345678城中村全區平均(人/平方公里)人口密度 請務必閱讀正文最后的中國銀河證券股份有限公司免責聲明。13 Table_ReportType 證券研究報告證券研究報告/行業深度報告行業深度報告 由于對于城中村的總量統計較少，根據我們的不完全統計：截至 2023 年初，廣州共有城中村存量 272

48、 個，對應面積 535 平方公里；截至 2020 年 7 月，深圳共有 1836 個城中村；截至2022 年底，上海共有 679 個城中村點位（點位非城中村個數）；截至 2021 年 11 月，長沙共有74 個城中村。由于地方或城中村之間對于行政、地理等基本要素的劃分和分類并不一致，因由于地方或城中村之間對于行政、地理等基本要素的劃分和分類并不一致，因而各城市的各城中村面積均值等或不具有可類比性。我而各城市的各城中村面積均值等或不具有可類比性。我們在城中村投資規模測算中，按照估們在城中村投資規模測算中，按照估算的城中村對應村民戶數預估城中村規模和城中村改造總投資額算的城中村對應村民戶數預估城中

49、村規模和城中村改造總投資額。根據 7 月 24 日提到的政策關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見，在超大特大城市積極穩步實施城中村改造。按照國務院 2014 年下發的關于調整城市規模劃分標準的通知，城區常住人口 1000 萬以上的城市為超大城市，城區常駐人口 500 萬以上 1000萬以下的城市為特大城市，根據第七次人口普查結果，目前我國共有 21 個超大特大城市，包括超大城市：上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津，特大城市：武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。21 個超大特大城市的城區總人口數戶籍總戶數約為 7856.74

50、萬戶。表表 6：21 個個超大特大城市超大特大城市的的人口人口和和戶籍戶籍數數 城市城市類別類別 城市城市 城區人口（萬人）城區人口（萬人）戶籍數（萬戶）戶籍數（萬戶）超大城市超大城市 上海 1987 568.27 北京 1775 560.73 深圳 1744 116.64 重慶 1634 1285.38 廣州 1488 322.11 成都 1334 579.20 天津 1093 426.38 特大城市特大城市 武漢 995 341.96 東莞 956 73.00 西安 928 321.21 杭州 874 261.95 佛山 854 147.63 南京 791 260.51 沈陽 707 29

51、4.20 青島 601 274.00 濟南 588 283.04 長沙 555 354.86 哈爾濱 550 393.00 鄭州 534 415.20 昆明 534 351.48 大連 521 226.00 合計合計 2104321043 7856.747856.74 資料來源：求是網，Wind，中國銀河證券研究院 盡管城中村的居住人口密度較大，但是改造、安置涉及到的居民均以城中村的戶籍人口為準，如安置房、補償款均按照戶籍確定。作為特大城市，青島目前共有 11 萬戶城中村居民，截至 2019 年末，青島共有戶籍 274 萬戶，計算相應的城中村戶數占青島總戶數的 4%，考慮到廣州、深圳等城市的城

52、中村數量和密度較大，我們假設 21 個超大特大城市的平均城中村戶數占比為 5%，即按照全國 21 個超大特大城市共有 7857 萬戶計算，共約有 392.84 萬戶城中村請務必閱讀正文最后的中國銀河證券股份有限公司免責聲明。14 Table_ReportType證券研究報告證券研究報告/行業深度報告行業深度報告 居民。表表 7：21 個超大特大城市的城中村居民戶數測算個超大特大城市的城中村居民戶數測算 青島城中村戶數（萬戶）青島城中村戶數（萬戶）青島青島城中村城中村總戶數（萬戶）總戶數（萬戶）青島城中村戶數占比青島城中村戶數占比 11 274 4.01%2121 個超大特大城市的城中村居個超大

53、特大城市的城中村居民戶數（萬戶）民戶數（萬戶）2121 個超大特大城市的總戶數（萬個超大特大城市的總戶數（萬戶）戶）假設假設 2121 個超大特大城市的城中村個超大特大城市的城中村居民戶數占比居民戶數占比 392.8392.84 4 7856.74 5%資料來源：鄒平市政府辦公室官方公眾號，Wind，中國銀河證券研究院 由于城中村改造落實到居民戶由于城中村改造落實到居民戶改造某城中村，村內的每戶居民會得到安置（貨幣化改造某城中村，村內的每戶居民會得到安置（貨幣化安置或遷回原址安置等方式），因此我們根據居民戶數進行投資規模的測算。安置或遷回原址安置等方式），因此我們根據居民戶數進行投資規模的測算

54、。2023 年青島計劃啟動城中村改造項目 19 個，涉及 1.4 萬戶，新啟動項目涉及安置區總投資 31 億元；同步推進續建 66 個項目，涉及 3.7 萬戶，涉及投資額 144 億元。我們按照從項目啟動至改造結束需我們按照從項目啟動至改造結束需 8-10 年完成估算，即平均每戶居民涉及的投資額約為年完成估算，即平均每戶居民涉及的投資額約為 227.47 萬元。萬元。表表 8：青島城中村改造單戶投資額測算：青島城中村改造單戶投資額測算 城中村改造戶數城中村改造戶數（萬戶）（萬戶）對應安置區投資對應安置區投資金額（億元）金額（億元）單戶投資金額單戶投資金額（萬元）（萬元）預計投資周期預計投資周期

55、（年）（年）單戶估算投資總單戶估算投資總額（萬元）額（萬元）單戶估算投資均單戶估算投資均額（萬元）額（萬元）1.4 31 22.14 10 221.43 227.47227.47 3.7 144 38.92 6 233.51 資料來源：魯網，中國銀河證券研究院 按照如上的測算，青島按照城中村改造涉及的戶數計算得來的平均投資額為 227.47 萬元/戶，考慮到北京、上海、深圳等城市的建設成本、人力成本等相對較高，我們給予平均 20%的溢價，即全國 21 個超大特大城市的平均投資額為 272.97 萬元/戶。按照 21 個超大特大城市的城中村戶數規模為 392.84 萬戶計算，全國 21 個超大特

56、大城市的城中村改造投資總額有望達到10.72 萬億元；考慮到項目進程，按照平均 9 年的周期估算，即每年的投資額有望達到 1.19 萬億元。由于城中村改造或涉及到多個子區域，如同一個城中村涉及改造區、安置區等多個區域，因此改造涉及的總投資金額或較測算更多。表表 9：21 個超大特大城市的城中村改造年均投資額測算個超大特大城市的城中村改造年均投資額測算 青島戶均投資額（萬元）21 個超大特大城市戶均投資額（萬元）21 個超大特大城市的城中村戶數規模（萬戶）基于青島測算的21 個超大特大城市城中村改造投資額（億元）城中村改造平均周期（年）平均每年城中村平均每年城中村改造投資金額改造投資金額（億元）

57、（億元）227.47 272.97 392.84 107230.79 9 11914.5311914.53 資料來源：Wind，魯網，中國銀河證券研究院 四、四、城中村改造模式城中村改造模式多元多元 海外的城市更新發展的較早：受益于工業革命，海外部分城市出現工業發達地區，勞動力涌入這部分區域，促使城市擴張，人口增長。而在二次世界大戰后，由于部分城市遭受戰損，城市的工業受到較大影響，城市更新運動逐漸展開。我國的城市更新主要從舊房更新開始。我國大規模的城市更新制度開始于 2010 年前后，廣州、北京逐漸開展特色城市更新，包括廣州 請務必閱讀正文最后的中國銀河證券股份有限公司免責聲明。15 Tabl

58、e_ReportType 證券研究報告證券研究報告/行業深度報告行業深度報告 的“三舊改造”、北京的舊城保護等。隨著城市更新的進程推進，城市更新從棚改逐漸發展至城中村改造，從產業升級逐漸發展至歷史街區保護、工業遺址再開發等。圖圖12：城市更新具體類型城市更新具體類型 資料來源：翁源縣舊城鎮舊廠房舊村莊改造實施細則，中國銀河證券研究院 參考廣州出臺的文件，“三舊”改造方式主要分為三種：1）全面改造以拆除重建方式拆除重建方式對“三舊”用地進行再開發，或者對“三舊”用地實施生態修復、土地復墾；2）微改造在維持現狀建設格局基本不變的前提下，以建筑局部拆建、改變功能、裝飾修繕、完善公共設施等方式對“三舊

59、”用地進行綜合整治；3）混合改造全面改造和微改造相結合的類型。圖圖13：“三舊”改造方式“三舊”改造方式 資料來源：廣州住建局，中國銀河證券研究院 請務必閱讀正文最后的中國銀河證券股份有限公司免責聲明。16 Table_ReportType證券研究報告證券研究報告/行業深度報告行業深度報告（一）廣東模式（一）廣東模式1、廣東城中村改造采用多種模式廣東城中村改造采用多種模式 廣東省的城中村改造采用了多種模式，如“政府主導改造”、“政府出資+企業改造”、“政府引導+企業出資改造”、“政府指導+多方出資改造”等方式。廣州天河區獵德村以“政府指導+多方出資”的模式，按照 1/3 的土地用于村民安置區建

60、設、1/3 的土地用于商業開發、1/3 的土地用于村集體經濟發展進行土地開發利用。在全面改造后，獵德村擁有了花園式小區、商場和酒店，同時配套了學校、文化活動中心、衛生服務中心等公共服務設施。在改造后，綠化率由 5%提高到 30%，建筑密度由 60%降至 28%，環境改善明顯。城中村內存在集體所有的產業，廣東城中村的第二、第三產業較多，如加工制造業、商貿零售業等，這些產業的整體附加值較低。因此在城中村改造過程中，產業升級和產業轉型同樣必不可少。以廣州市白云區馬務村為例，在改造前，村內主要以生產工藝品為主，在改造后，多家國營企業舊廠房改造成創意產業集聚區，建成科技創意園、文化創意園、產業轉型升級展

61、示長廊等。2、深圳的統租改造深圳的統租改造 深圳市福田區水圍村的改造是政府、企業、村集體政府、企業、村集體三方合作，采取“統租運營+物業管理+綜合整治”的方式，利用水圍村地理位置優越、交通方便的優勢，將水圍村內住房改造成青年人才公寓。在改造后，一方面，公寓的設施齊全，如引入管道燃氣、擴容電力設施、新增安防監控等；另一方面，公寓內的配套完備，如家具電器、獨立衛生間，公共區域配有健身房、圖書館等，居住的便利性、安全性、舒適度大幅提升。圖圖14：深圳深圳“水圍村”“水圍村”改造后改造后 資料來源：中國建設新聞網，中國銀河證券研究院 3、廣州城中村改造流程廣州城中村改造流程 以廣州市目前正推進的沙溪村

62、城中村改造為例：1）由區政府批準公布整治規劃，并且公布的規劃中需劃定紅線范圍和批準整治面積；2）由于城中村改造中部分地塊為融資地塊，因 請務必閱讀正文最后的中國銀河證券股份有限公司免責聲明。17 Table_ReportType 證券研究報告證券研究報告/行業深度報告行業深度報告 此涉及到地塊價值的評估；3）需調查待改造的村基礎情況，包括房屋分布、房屋明細、土地調查成果、人口、產業用地、歷史保護要素、市政與共建配套設施、古樹名木等要素統計；4）引入合作企業，村委會表決選擇改造合作企業，在公示無異議后，待改造村與合作企業簽訂合作協議；5）經專家審議后，由城市更新局出具改造實施方案的批復，明確改造

63、范圍、村內基本情況、改造主體和改造模式、復建安置、改造和復建資金、實施規模等。圖圖15：廣州沙溪村改造方案流程廣州沙溪村改造方案流程 資料來源：廣州市番禺區政府，中國銀河證券研究院整理 注：注：根據根據截至截至2023年年8月披露的流程月披露的流程整理整理（二）上海模式（二）上海模式 上海城中村改模式包括土地儲備、農村集體經濟組織改造、公益性項目建設等方式。1、土地儲備方式、土地儲備方式 區政府通過土地儲備方式（市級土地儲備機構不參與），對“城中村”地塊實施土地征收、補償安置和必要的基礎設施建設。經營性土地形成“凈地”后，公開招標、拍賣、掛牌出讓，由受讓人按照規劃開發建設。在以土地儲備方式改造

64、城中村的過程中，政府完成土地使用權收回和房屋拆遷補償前的土地是“毛地”，與之相對的為“凈地”土地權力清晰、安置補償落實到位、沒有法律經濟糾紛、地塊位置、使用性質、容積率等規劃條件明確、具備動工開發所必需的其他基本條件。2、農村集體經濟組織改造方式、農村集體經濟組織改造方式 這是一種以農村集體經濟組織為改造主體，可引入合作單位共同改造開發的改造方式。改造方案在有關部門指導下，經村民集體討論確定后，由農村集體經濟組織或合作單位自籌資金改造開發，其中農村集體經濟組織參股比例必須不少于 10%，以成本價回購不少于 10%的商請務必閱讀正文最后的中國銀河證券股份有限公司免責聲明。18 Table_Rep

65、ortType證券研究報告證券研究報告/行業深度報告行業深度報告 業配套用房。這種由集體經濟組織引入合作單位共同開發的模式是目前引入社會資本進行“城中村”這種由集體經濟組織引入合作單位共同開發的模式是目前引入社會資本進行“城中村”改造的途徑之一。改造的途徑之一。以上海市寶山區廟行鎮康家村為例，康家村是上海第一批“城中村”改造項目，全村土地總面積 1950 畝，其中城中村范圍面積約 912 畝，共有（居）農民約 650 多套?？导掖甯脑觳捎棉r村集體經濟組織改造的方式，由集體經濟和開發商共同成立項目公司，合作開發。2023 年新開業的蟠龍天地商業項目也是上海城中村改造的成果之一，項目公司同樣由集體

66、經濟徐涇資產公司、瑞安集團開發商和政府主體上海西虹橋商務開發有限公司三方共同出資成立，出資比例分別為 10%、80%（瑞安全資子公司間接持有）、10%。上海浦東新區三林鎮金光村改造項目同樣采用農村集體經濟組織改造方式，實施主體分別由上海市浦東新區房地產交易市場有限公司、集體經濟上海三林集鎮開發建設有限公司合資成立，其中上海浦東新區房地產交易市場有限公司占 90%股份、上海三林集鎮開發建設有限公司占 10%股份。圖圖16：上海蟠龍天地項目公司股權架構上海蟠龍天地項目公司股權架構 資料來源：瑞安房地產，西虹橋公司官網，上海市青浦區政府，中國銀河證券研究院 3、采取公益性項目建設方式采取公益性項目建

67、設方式“城中村”地塊規劃建設為公益性項目的，可通過組織實施公益性項目建設，對“城中村”地塊進行改造，以改善和提高區域生態環境質量。公益性項目通常和經營性項目共同開發根據上海市 2018 年印發的本市全面推進土地資源高質量利用的若干意見中提到的“鼓勵土地混合利用”中提到，“完善混合用地實施機制，探索不同行業公共服務設施和市政基礎設施的建設投資機制，建立有利于復合兼容的相關行業標準，實行公益性和經營性設施混合的土地供應制度”。以上海市浦東新區北蔡鎮老集鎮“城中村”改造項目為例。在北蔡鎮老集鎮“城中村”改造的過程中，北蔡鎮老集鎮、同福村和三林鎮東明村三個“城中村”的改造項目共 4 個地塊，其中部分地

68、塊為經營性地塊，其余為公建配套地塊，相應待建的配套為中學、綠地等。請務必閱讀正文最后的中國銀河證券股份有限公司免責聲明。19 Table_ReportType證券研究報告證券研究報告/行業深度報告行業深度報告 五、五、貨幣化安置、房票或為城中村改造的主要補償方式貨幣化安置、房票或為城中村改造的主要補償方式 城中村的補償方式或以貨幣化安置（包含房票）為主，根據我們的不完全統計，近期已有南京、鄭州、青島提到貨幣化安置、房票制度為城中村改造安置的主要方式。表表 10：部分城市近年對于“城中村”改造的表述：部分城市近年對于“城中村”改造的表述 城市城市 安置方法安置方法 表述表述 鄭州 貨幣化安置 城

69、中村改造、城市更新中涉及的房屋征收，通過購買商品住房、發放安置房票等貨幣化為主的方式實施安置。未開工建設的安置房，原則上以貨幣化安置為主。青島 貨幣化安置、放票制度 鼓勵各區（市）棚戶區和城中村改造征收補償貨幣化安置，試點房票制度 南京 房票制度 出臺南京市征收集體土地涉及住宅房屋房票安置暫行辦法 資料來源：鄭州市政府，中房網，南京自然規劃局，中國銀河證券研究院整理 根據浙江省東陽市 2018 年發布的 城中村改造貨幣化安置實施細則，我們整理了貨幣化安置相關的三種具體安置方式，居民可單獨選擇其中一種安置方式，也可以選擇組合安置方式：1）貨幣安置：給予居民貨幣安置款，居民可自行處置貨幣安置款；2

70、）房票安置：為居民提供房票，居民可自行在本市行政區域內合法開發樓盤中選購商品房；3）收購商品房安置：為居民提供房票，居民可憑房票自行在項目責任主體提供的商品房中選購商品房。表表 11：東陽：東陽市市和南京市“城中村”改造安置方案和南京市“城中村”改造安置方案 城市城市 東陽東陽 南京南京 安置方式安置方式 貨幣安置貨幣安置 房票安置房票安置 收購商品房安置收購商品房安置 房票安置房票安置 貨幣安置款貨幣安置款或房票面值或房票面值 回購款+獎勵款，獎勵款=回購款*15%回購款+獎勵款，獎勵款=回購款*30%房票票面金額=房票安置面積*參照征收范圍周邊地塊安置房市場交易價格評估的單價 回購款=回購

71、價*可安置建筑面積，回購價=平面式住宅安置房市場價-平面式住宅安置房綜合成本價（根據征收規劃安置點區塊類似商品房的市場價格評估確定或征收區塊周邊類似商品房的市場價格評估確定）房票票面金額與征收補償款差價部分納入征收成本 資料來源：東陽發布，南京市自然規劃局，中國銀河證券研究院整理 不同地區的房票面值計算方式并不統一。東陽市的房票安置和收購商品房安置涉及到的房票面值按照房票面值=回購價*可安置建面*1.3計算得出，其中回購款=回購價*可安置建面，獎勵款=回購款*0.3。若房票使用后剩余房票面值，剩余面值扣除相應獎勵款后，按照回購款給予兌現，其中房價不得低于房票面值的 60%。南京市出臺的征收集體

72、土地涉及住宅房屋房票安置暫行辦法中提到房票面值按照安置面積*評估單價計算，購房后的房票余額不可兌付現金。請務必閱讀正文最后的中國銀河證券股份有限公司免責聲明。20 Table_ReportType證券研究報告證券研究報告/行業深度報告行業深度報告 六、六、主要相關公司主要相關公司 城建發展：北京城建投資發展股份有限公司，實控人為北京市國資委；目前在手棚戶區改造項目 8 個，一級開發項目 4 個，二級開發項目 49 個，擁有土地儲備超過 1000 萬方；2023年 8 月 1 日公告參與北京市海淀區雙新村項目合作開發。光明地產：光明房地產集團股份有限公司，原上海海博股份有限公司與農工商房地產（集

73、團）股份有限公司通過重大資產重組形成，近年參與上海奉賢區泰日城中村項目、上海金山海光城中村項目等。城投控股：上海城投控股股份有限公司，前身是上海市原水股份有限公司。公司地產開發業務范圍涵蓋城市舊區改造、城中村改造、成片土地開發等。近年參與上海金山朱涇鎮城中村改造項目、上海閔行區七寶社區九星村城中村改造項目等。中華企業：中華企業股份有限公司，前身為中華企業公司，是專業從事房地產開發經營的國有企業。參與上海市城中村改造項目中企云翠森林項目（三林楔形綠地改造）。中國海外發展：實控人國務院國資委，隸屬于中國建筑集團。近年參與上海市普陀區紅旗村改造項目。萬科 A：萬科企業股份有限公司，近年參與廣州市白云

74、區田心村城中村改造項目等。越秀地產：實控人是廣州市國資委，積極布局城市更新等業務領域。近年參與廣州市里仁洞村等項目改造。珠江股份：廣州珠江發展集團股份有限公司，實控人為廣州市國資委。近年參與廣州市增城區荔城蔣村改造項目。保利發展：實控人中國保利集團有限公司，曾參與廣州琶洲村改造等項目。近年參與廣州市紅衛聯社城中村改造項目等。華潤置地：實控人國務院國資委，是華潤集團旗下的地產業務旗艦。曾參與深圳市大沖村改造項目等。沙河股份：沙河實業股份有限公司，實控人為深圳市國資委，曾參與深圳市鶴塘嶺花園城市更新項目。金地集團：金地（集團）股份有限公司，曾參與西安高家堡城中村改造項目。七七、風險提示風險提示 （

75、一）政策推進不及預期（一）政策推進不及預期 由于城中村改造的流程相對復雜，單個城中村改造周期較長。若推進力度不及預期，則城中村改造進程或受到影響，如周期延長、安置方案弱于預期、投資減少等。（二）宏觀經濟不及預期（二）宏觀經濟不及預期由于城中村改造需要大量的投資，若宏觀經濟不及預期，相應的參與方或受到影響，改造項目推進力度和相應投資上或受到負面影響。請務必閱讀正文最后的中國銀河證券股份有限公司免責聲明。21 Table_ReportType 證券研究報告證券研究報告/行業深度報告行業深度報告 （三）改造模式多樣性低于預期（三）改造模式多樣性低于預期 由于目前尚未出臺城中村改造的總體具體細則，文中

76、所提的改造模式和改造方法為目前各城市的改造模式。若改造模式和改造方法的多樣性不及預期，參與主體、改造進度或同樣受到影響，上市公司獲取的城中村改造方案數量或受影響。請務必閱讀正文最后的中國銀河證券股份有限公司免責聲明。22 Table_ReportType證券研究報告證券研究報告/行業深度報告行業深度報告 分析師承諾及簡介分析師承諾及簡介 Table_AuthorsRxplain本人承諾以勤勉的執業態度，獨立、客觀地出具本報告，本報告清晰準確地反映本人的研究觀點。本人薪酬的任何部分過去不曾與、現在不與、未來也將不會與本報告的具體推薦或觀點直接或間接相關。胡孝宇胡孝宇,房地產行業分析師，3 年房地

77、產研究經驗，美國東北大學碩士，同濟大學金融學學士，曾就職于天風證券，2023 年 7 月加入中國銀河證券研究院 評級標準評級標準 Table_RatingStandard行業評級體系行業評級體系 未來 6-12 個月，行業指數相對于基準指數（滬深 300 指數）推薦：預計超越基準指數平均回報 20%及以上。謹慎推薦：預計超越基準指數平均回報。中性：預計與基準指數平均回報相當?；乇埽侯A計低于基準指數。公司評級體系公司評級體系 未來 6-12 個月，公司股價相對于基準指數（滬深 300 指數）推薦：預計超越基準指數平均回報 20%及以上。謹慎推薦：預計超越基準指數平均回報。中性：預計與基準指數平均

78、回報相當?；乇埽侯A計低于基準指數。免責聲明免責聲明 Table_Avow本報告由中國銀河證券股份有限公司（以下簡稱銀河證券）向其客戶提供。銀河證券無需因接收人收到本報告而視其為客戶。若您并非銀河證券客戶中的專業投資者，為保證服務質量、控制投資風險、應首先聯系銀河證券機構銷售部門或客戶經理，完成投資者適當性匹配，并充分了解該項服務的性質、特點、使用的注意事項以及若不當使用可能帶來的風險或損失。本報告所載的全部內容只提供給客戶做參考之用，并不構成對客戶的投資咨詢建議，并非作為買賣、認購證券或其它金融工具的邀請或保證?？蛻舨粦獑渭円揽勘緢蟾娑〈晕要毩⑴袛?。銀河證券認為本報告資料來源是可靠的，所載

79、內容及觀點客觀公正，但不擔保其準確性或完整性。本報告所載內容反映的是銀河證券在最初發表本報告日期當日的判斷，銀河證券可發出其它與本報告所載內容不一致或有不同結論的報告，但銀河證券沒有義務和責任去及時更新本報告涉及的內容并通知客戶。銀河證券不對因客戶使用本報告而導致的損失負任何責任。本報告可能附帶其它網站的地址或超級鏈接，對于可能涉及的銀河證券網站以外的地址或超級鏈接，銀河證券不對其內容負責。鏈接網站的內容不構成本報告的任何部分，客戶需自行承擔瀏覽這些網站的費用或風險。銀河證券在法律允許的情況下可參與、投資或持有本報告涉及的證券或進行證券交易，或向本報告涉及的公司提供或爭取提供包括投資銀行業務在

80、內的服務或業務支持。銀河證券可能與本報告涉及的公司之間存在業務關系，并無需事先或在獲得業務關系后通知客戶。銀河證券已具備中國證監會批復的證券投資咨詢業務資格。除非另有說明，所有本報告的版權屬于銀河證券。未經銀河證券書面授權許可，任何機構或個人不得以任何形式轉發、轉載、翻版或傳播本報告。特提醒公眾投資者慎重使用未經授權刊載或者轉發的本公司證券研究報告。本報告版權歸銀河證券所有并保留最終解釋權。聯系聯系 Table_Contacts 中國銀河證券股份有限公司中國銀河證券股份有限公司 研究院研究院 機構請致電：機構請致電：深圳市福田區金田路 3088 號中洲大廈 20 層 深廣地區：程 曦 0755-83471683 chengxi_ 蘇一耘 0755-83479312 suyiyun_ 上海浦東新區富城路 99 號震旦大廈 31 層 上海地區：陸韻如 021-60387901 luyunru_李洋洋 021-20252671 liyangyang_ 北京市豐臺區西營街 8 號院 1 號樓青海金融大廈 北京地區：田 薇 010-80927721 唐嫚羚 010-80927722 tangmanling_ 公司網址：