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1、房地產行業的ESG量化：迄今為止的六項經驗總結房地產行業的ESG量化2William Matthews 合伙人兼英國商業研究部主管ESG：是一項集體責任環境、社會和公司治理（ESG）因素如今已成為幾乎所有重要商業房地產決策中的關鍵考量因素。房地產行業已將克服ESG挑戰視為一項集體責任，即使以最挑剔的眼光來看，也能發現房地產行業確實想要造福社會人們雖然已經廣泛認識到解決ESG問題十分重要，但什么才是最佳解決方法？特定措施將對房地產行業產生怎樣的影響？在這些方面業內仍存在較大分歧。這在一定程度上是源于，迄今為止，一些ESG研究也只是提出了善意的觀點。然而，依靠這些觀點不但讓人們難以做出明智的決策，

2、而且更嚴重的是，可能還會導致人們做出糟糕的選擇。在我們的研究中，我們一直在努力避免出現毫無依據的推測。我們已將“必須解決ESG問題”視作已知事實，并且始終在避免只是單純地重申這一觀點。我們暫時擯棄了任何個人或道德的是非判斷，我們堅持以公正的態度分析問題，以清晰無偏見的方式解析結果。最重要的是，我們已確保嚴格開展研究，注重數據分析。在某些情況下，我們會利用復雜的統計方法來排除、剝離特定的影響，而在其他情況下，我們則會運用更為簡單的方法，并通過采用專有數據集或與行業機構合作來確保研究的效力。我們在整個研究過程中始終秉承一個原則：根據數據和分析得出結論。我們的ESG研究涵蓋了我們于近期開展的一系列分

3、析項目，也參考了實際的應用情況以及與客戶相關的考慮因素。我們希望決策者們能夠借助研究所得出的明確結論，在瞬息萬變的發展環境中做出明智的決策。此外，我們也希望研究所提出的觀點能夠引發討論，并開辟出新的探索領域。我們的團隊隨時整裝待發，準備迎接新的難題。我們已采用嚴格的技術方法來量化ESG因素所產生的影響。探索Knight Frank Intelligence Lab，了解我們的所有研究與洞見BREEAM評級售價/租金上漲比例（%）銷售溢價（%）租金溢價（%）BREEAM評級NABERS評分銷售溢價（%）NABERS評分售價上漲比例（%）租金與銷售溢價（按建筑評級劃分）10.5%優秀3.7%非常好

4、4.7%優秀8.3%512.3%杰出17.9%5+10.1%非常好資料來源：萊坊研究部Victoria Ormond 合伙人兼資本市場研究部主管資者和開發商都面對著一個重要問題：綠色評級建筑真的能給他們帶來資金收益嗎？如果能，收益是多少？我們的資本市場研究團隊利用全球首個綠色建筑評級標準英國建筑研究院環境評估方法（BREEAM）完成了開創性研究，其結果顯示與非評級建筑相比，綠色評級建筑在租金和售價上確實都有提升。這一提升幅度可以達到12.3%，這從位于倫敦市中心黃金地段上的最高評級綠色建筑所公布的辦公空間租賃價格中便可見一斑。在澳大利亞，這一溢價幅度甚至還要更高，與相同的棕色建筑相比，符合澳大

5、利亞國家建筑環境評價系統（NABERS）的建筑，其平均銷售溢價可達18%。但實際上與常見的棕色建筑相比，綠色評級建筑往往更新、施工質量更高或者地段了研究結果，探討了這些結果對于投資者和開發商的意義。我們的研究重點考察了BREEAM對倫敦市中心黃金地段租金的影響，解釋了可持續發展是如何實現增值的。獲得BREEAM評級可以讓一棟建筑從整個建筑市場中脫穎而出。對于關注收入和風險緩解的投資者來說，我們的研究揭示了投資最高等級的綠色建筑能夠帶來的價值。對于開發商而言，ESG研究的意義在于能讓他們了解專注于打造BREEAM評級建筑可以如何提升他們的開發價值。目前，倫敦正努力發展成為綠色金融中心與綠色評級建

6、筑中心，因此綠色建筑如何增值這份報告預測，未來人們對綠色評級建筑的需求將會有所增加。更優，因此量化綠色建筑與租金或售價之間的關系是一項復雜的任務。我們結合使用了英國建筑研究院的數據與其數據集，從而成功剝離了綠色認證對倫敦辦公樓租金和售價的影響。在綠色建筑如何增值這份報告中，我們解釋了我們所采用的研究方法是一種可靠的前瞻性思維模式，并且還列出投為此，我們結合使用了英國建筑研究院（BRE）的數據與其數據集，從而成功剝離了綠色認證這一影響因素。綠色建筑如何增值與棕色建筑相比，綠色建筑真的能提升租金或價值嗎？房地產行業的ESG量化3走進實踐 沒有萬能的標準面對五花八門的認證和評級，您該如何選擇？大揭秘

7、WiredScoreBREEAMLEEDSKACyclingScoreFitwelBREEAM（正在使用）NABERSWalkscoreWELLActiveScoreLEED ZeroSmartScoreAirrated為您的資產獲得市場認可積極與租戶互動解鎖綠色溢價聯系我們的ESG咨詢團隊，進一步了解綠色建筑認證。房地產行業的ESG量化4www.knightfrank.co.uk/commercial/energy障礙資料來源：萊坊研究部Antonia Haralambous 資本市場研究部初級合伙人坊2022年財富報告態度調查的最新結果顯示，私人投資者在制定商業投資決策時非常關心ESG因素

8、。雖然這種態度因地理區域而異，但從總體上看，有80%的受訪者認為ESG非常重要。這項年度調查采訪了600位財富顧問，他們的資產管理總額達35,000億英鎊，調查結果發布在ESG相關房地產投資的關鍵驅動因素一文中。這與我們的活躍資本研究的研究結果相一致。這項研究發現，與未評級的同等建筑相比，經BREEAM評定為“優秀”的倫敦市中心黃金地段辦公樓在銷售價格上會有10%的溢價。同樣，在澳大利亞的悉尼和墨爾本，獲得NABERS 5+綠色評級的建筑在銷售價格上會有將近18%的溢價。驅動投資者關注ESG相關房地產投資的主要因素是他們希望確保自己的投資組合能夠抵御未來風險，這在調查中體現為有40%的受訪者非

9、常關心如何保護長期收益，尤其是來自英國、拉丁美洲、俄羅斯和獨立國家聯合體的投資者。排在這一主要驅動因素之后的，分別是對影響力的渴望以及有機會獲得更多收益，這兩個驅動因素分別位列第二名和第三名。與此同時，僅有16%的受訪者指出外部壓力是他們重視ESG的主要原因。對ESG的重視程度也存在地域差異：例如僅有10%的亞洲受訪者認為ESG并不重要，而全球范圍內持這一態度的平均比例為20%?？傮w而言，全球私人投資者顯然非常關心ESG問題，但他們仍然面臨著挑戰，其中包括如何獲取準確的信息和明智的建議以確定尋求投資和綠色融資的最佳機會。調查顯示，五分之四的超高凈值客戶都在關注ESG相關房地產投資，而且超過一半

10、（52%）的受訪者將ESG視為創造與保存財富的機會。萊全球私人投資者顯然非常關心ESG問題，但他們仍然面臨著挑戰。獲得綠色融資擔心被“漂綠”對ESG缺乏了解獲得可靠與可比的信息尋找正確的機會45%42%34%24%10%房地產行業的ESG量化5ESG如何影響房地產私人投資 富豪們在做出投資決策時是否會考慮ESG因素？是否有些國家/地區的富豪對ESG更為關注？資料來源：萊坊研究部何謂擱淺的資產？某個房地產資產可能會因為二氧化碳排放量高而失去價值，最后無法出售。評估資產擱淺風險我們采用CRREM（碳風險房地產監測）擱淺風險工具幫助確保您的資產不存在擱淺風險。這項工具旨在將長期的政治政策轉換為明確的

11、科學目標。CRREM可確定資產或投資組合在12個月里的溫室氣體濃度，并將此濃度與房地產業在以下兩大背景下設置的減碳目標進行對比：20182019202020212022202320242025202620272028202920302031203220332034203520362037全球氣溫上升2C下的CRREM擱淺風險010203040溫室氣體濃度【千克二氧化碳排放/平方米/年】50607020382039204020412042204320442045204620472048204920501.全球氣溫上升1.5C；2.全球氣溫比工業革命前上升2.0C。巴黎協定規定了每個國家/地區、行

12、業、資產類型的溫室氣體排放限額。資產或投資組合必須致力于減少碳排放量，以滿足相關的溫室氣體排放限額；如果超出限額，就會被視為是擱淺的資產或投資組合。下圖是一項建于2016年的資產，將在2030年出現擱淺風險。擱淺風險日期表明，為了確保這棟建筑能滿足溫室氣體排放限額，必須在2030年之前開始對這棟建筑實施改造升級。減排目標超量排放氣候和電網因素校正后的資產表現資產表現基準線房地產行業的ESG量化6走進實踐 投資組合擱淺或過時：如何評估風險租戶對ESG的關注在不斷變化企業真的認為房產是他們減碳策略的重要組成部分嗎？房地產行業的ESG量化7可持續發展資料來源：萊坊研究部Lee Elliott 合伙人

13、兼全球租戶研究部主管于全球40%的碳排放交易傭金來自房地產業，因此企業領導者們認為解決可持續發展問題具有顯著的商業意義，同時也能為品牌推廣創造機會。在這一背景下，我們對將近400家全球企業租戶開展了名為你（我）空間的調查，旨在了解辦公樓租戶對可持續發展和ESG的看法及其所采取的行動。調查結果顯示，全球企業租戶并未普遍認可房地產在其自身的減碳策略中可以起到的作用。最重要的是，那些贊成積極關注ESG問題的企業，他們雖然已設立了宏偉的目標，但目標與行動之間仍存在明顯差距。在這些受訪企業中，有40%已確立凈零排放目標，而這其中又有77%大膽地將實現時間業租戶們均認可了控制碳排放量是非常有必要的。雖然他

14、們希望有所改變，但這并未促成實際行動。部分證據顯示，租戶現已開始對市場提出最低可持續要求，而且推行可持續發展的企業領導者正帶頭尋找可持續建筑。但這仍屬于個別情況，并非當前常態。目前，普遍存在的企業可持續發展問題與房地產業的未來策略之間仍存在嚴重脫鉤，這凸顯出相比投資者來說，企業租戶并未充分認識到ESG問題的重要性。為了重建美好未來，并在對抗氣候變化的過程中發揮恰當的作用，房地產行業需要加強企業客戶的可持續發展教育，提高他們的環保意識，并致力于推動他們投資可持續房地產。定在了2030年距離現在已不足一個房地產周期。不過，只有16%的受訪企業認為他們的凈零排放承諾會從本質上改變自己制定房地產相關決

15、策的方式，同時還有將近60%的受訪企業，他們的全球投資組合中認證建筑的占比不到10%。你（我）空間調查肯定了在后疫情時代辦公樓依然在企業生活中占據重要地位，而且企由那些贊成積極關注ESG問題的企業，他們雖然已設立了宏偉的目標，但目標與行動之間仍存在明顯差距。問題：貴公司設定了凈零排放目標嗎？問題：您認為貴公司的凈零排放承諾將在多大程度上影響自身的房地產決策？13%10%77%2030年或之前2040年或之前2050年或之前17%在很大程度上41%在一定程度上27%在很小程度上15%完全無影響7房地產行業的ESG量化8精簡能源和碳報告（SECR）：SECR政策規定企業必須在董事會報告中記錄當前報

16、告期和以往報告期的能源和碳信息。此外，企業還必須對能效措施和能耗降低方法作出評述。SECR適用于 任何規模的上市企業。成立于英國的大型未上市企業。大型有限責任合伙企業（LLP）。公共機構不屬于新規的管轄范圍，但需要遵守其他法規。節能機會計劃（ESOS）：英國政府借鑒了歐盟的一項指令，推出了ESOS計劃。ESOS是一項強制性能源評估計劃，用于確保英國的大型企業能夠實現節能高效。根據此計劃，英國的大型企業必須每四年評估一次自己的能源使用情況，并尋找新的節能方法。ESOS會影響您的組織嗎？員工人數超過250人；或 營業額超過5,000萬歐元（4,410萬英鎊）或年度資產負債表金額超過4,300萬歐元

17、（3,790萬英鎊）。在英國的員工人數超過250人的海外組織。符合上述任意一項要求的大型組織下屬企業。我們可以幫助您制定專屬的 凈零排放策略，確保您遵守相關法規，例如ESOS和SECR。走進實踐 為何租戶的碳排放報告壓力 與日俱增www.knightfrank.co.uk/commercial/energy房地產行業的ESG量化9各大英國城市的可用辦公樓存量（按EPC評級劃分）*Darren Mansfield 商務研究部合伙人國正在加強房地產減碳的監管框架，其中包括審查建筑的最低能源效率標準（MEES），該標準要求英格蘭和威爾士的辦公樓都要至少達到EPC B級。我們 調查了如果現在實施這項最

18、低要求會影響英國各大城市的多少座辦公樓。調查結果發布在 清潔、健康、環保報告中。除非各座辦公樓目前的EPC評級發生重大變化，否則更嚴格的監管，再加上與日俱增的頂級辦公空間需求，最終將會給市場帶來巨大影響。我們的研究發現，2021年12月在各大英國城市銷售的所有辦公樓中，有82%未能滿足擬定的最低評級要求。這意味著從現在開始一直到2030年，辦公樓翻新項目一定會有所增加。對于那些無力承擔翻新成本的辦公樓來說，則可能需要改變其用途。進一步分析后我們還發現，目前英國的各大上市公司所租用的辦公空間，有80%都沒有達到EPC A級或B級標準。因此，各大企業為了實現自己的ESG目標，都會開始更加關注高評級

19、建筑，并且一定會有越來越多的企業更換辦公空間，而這也將加劇辦公樓供應壓力。已建成的環境和城市對幫助實現凈零排放起到重要作用。城市的碳排放量在全球碳排放總量中占70%，而且目前有五分之四的英國人居住在城市地區。企業對優質資產的爭奪已導致倫敦地區的租金飆升，而且隨著辦公樓的供應量減少，需求量增加，整個英國范圍內可能都會出現租金上漲。如果辦公樓業主能夠投資打造出一棟符合ESG標準的建筑，那么這棟建筑必定會從市場中脫穎而出，成為更具吸引力的投資選擇。已建成的環境和城市對幫助 實現凈零排放起到重要作用。9資料來源：萊坊研究部、英國政府*英格蘭和威爾士D30%E13%B15%A3%C35%日趨嚴格的法規將

20、如何影響辦公樓市場自2022年起，可持續發展便開始成為組織的主要目標。日趨嚴格的法規和報告要求意味著 評估和管理力度越來越大，也意味著房地產行業的發展重點開始轉移。不過，這會對英國各大城市的辦公樓市場產生怎樣的影響？英我們可以幫助您編寫EPC Plus報告，為您提供最符合經濟效益的分析，以指導您制定投資決策，并確保您遵守與最低能源標準相關的各項法規。資產能效評級A+50B房地產行業的ESG量化10目前英國的各大上市公司所租用的辦公空間，有80%都不符合將在2030年推出的EPC標準，僅有18%的可用存量達到了EPC A級或B級。英國政府在去年夏天出臺的修訂版最低能源效率標準（MEES）中確認了

21、，2030年所有商業建筑都必須至少達到EPC B級。除此之外，在2020年能源白皮書中，英國政府還提出了將分步實施這項規定，也就是要求所有商業建筑都必須在2027年達到EPC C級。B26-50C51-75D76-100G150以上EA0-25101-125F126-150走進實踐 適應未來監管變化的 投資組合www.knightfrank.co.uk/commercial/energy房地產行業的ESG量化11經認證的零售地產（按BREEAM可持續標準等級劃分）Emma Barnstable 高級零售研究分析師不到1%的零售地產目前擁有 或正努力獲得可持續評級。探尋零售業的綠色資產零售地產是

22、否環保？哪類門店的綠色認證等級最高？哪些運營商和地區正在引領綠色潮流？11杰出合格非常好優秀良好2%1%22%68%7%ESG與零售：探尋零售業的綠色資產報告中，我們探討了英國零售業的可持續認證。我們在研究中使用了全球公認的BREEAM綠色評級標準，并且研究數據顯示只有不到1%的零售地產目前擁有或正在努力獲得可持續評級。不過，還有少數符合可持續評級的零售空間在可持續等級上已達到“杰出”水平，為市場上的所有行業樹立了典范。在這些擁有可持續認證的門店中，有97%的門店都是新建的，由此可見英國老舊的零售地產已成為影響這項研究結果的重要因素。與一開始就在設計和建造時以ESG認證為標準相比，通過翻新舊建

23、筑來獲得ESG認證會更具挑戰，也會花費更多的成本。這也解釋了為什么我們的研究會發現符合可持續標準的大都是現代購物中心、零售商業區和超市。只有不到1%的綠色認證頒發給了翻新建筑或租戶重裝建筑，但這類建筑卻是振興零售領域不可或缺的一部分。從地理角度來看，倫敦是綠色門店最為密集的城市，占比達到了34%。但在整個英國范圍內，就可持續認證而言，表現出色的建筑包括位于米爾頓凱恩斯的MK1購物休閑中心，其獲得了BREEAM“優秀”評級。作為零售商，The John Lewis Partnership是杰出的可持續發展代表，其擁有的綠色門店數量最多，占比達到了7.3%，緊隨其后的則是“四大”食品雜貨商：Tes

24、co、Asda、Sainsburys和Morrisons。此外，Aldi、Lidl、宜家也與這些零售商一樣，在品牌倫理價值與追求可持續建筑之間形成了協同效應。對于關注能夠適應未來發展的高質量資產的投資者來說，我們的研究報告是一份有深度的閱讀材料，可以為他們帶來投資啟發，而對于租戶來說，如果他們租用的是擁有綠色認證的建筑，那么這將幫助他們實現自己的可持續目標。為了避免被控訴為“漂綠”，支持綠色營銷策略和推廣的零售商們就必須以更加嚴格的標準來審視他們租用的空間。資料來源：萊坊研究部/BRE在房地產行業的ESG量化12與周圍地區相比，位于金絲雀碼頭地區的房地產享有非常高的步行可及性評分Oliver

25、Knight 合伙人兼住宅開發研究部主管我作為商住一體的典范，南岸和國王十字區/尤斯頓這兩個中央商務區享有極高的步行可及評分，其辦公樓租金漲幅為整個倫敦市場平均漲幅的兩倍。步行可及：量化15分鐘城市當人們都在思考如何在后疫情時代建設和管理城市時，15分鐘城市的概念便已開始在房地產業和政壇引發巨大關注們根據這個概念開發出了“城市步行可及測量工具”，這讓我們可以依據不同市場或建筑當前的生活便利設施可及性，來對它們進行對比和評分。對房地產投資者而言，這項研究的意義在于幫助他們深入理解人們希望擁有怎樣的周邊環境，從而能夠在未來開發出理想的辦公樓和住宅。資料來源：萊坊研究部產價值漲幅可觀。此外，具備步行

26、可及性的社區還可以推動社區居民形成健康的生活方式，促進居民之間的社交，加強社區建設，而且也可以幫助開發商和投資者實現ESG目標，這一點十分重要，因為為了能打造一個低碳未來，英國將會越來越強調ESG標準。步行可及性步行可及性最低步行可及性最高我們在2022年倫敦報告中指出15分鐘城市這一概念已日益普及開來，并運用步行可及測量工具衡量了七個位于倫敦市中心的子市場。在整個研究過程中，我們分析了Ordnance Survey AddressBase數據庫中的140,000多個地點，并確定了9,000個應步行可及的便利設施，這些便利設施涉及文化、教育、零售空間等不同領域，然后我們得出的結論是那些能夠有效

27、平衡辦公、零售與住宅空間的市場也能驅動價值增長，而這個結論又進一步證實了一個觀點，那就是未來成功的房地產項目必將是多用途、多收入來源、具備步行可及性，同時還能形成超強社區的項目。事實上，作為商住一體的典范，南岸和國王十字區/尤斯頓這兩個中央商務區享有極高的步行可及評分，其辦公樓租金漲幅為整個倫敦市場平均漲幅的兩倍。與此同時，這兩個市場的地產空置率均低于平均水平，而且地萊坊致力于為客戶提供廣泛的ESG、可持續發展、能源、凈零碳排放建議和支持。這些建議均源自我們的專家團隊，他們可以為客戶提供ESG和凈零碳排放策略、專業估價、交易與項目建議、管理與合規解決方案。除了專家團隊之外，我們還有100多位E

28、SG代表，他們服務于不同的業務領域，致力于在整個房地產行業的發展過程中為客戶提供與ESC策略相關的建議和支持。立即聯系我們的團隊成員Iain Moss 房地產資產管理部ESG主管+44 7500 578 214 Gillian Bowman 估價與咨詢部ESG主管+44 7814 214 933 Tom Heathcote 農業部ESG主管+44 1664 496 981 Patrick Dillon 地理空間部ESG主管+44 208 092 7807 David Goatman 能源、可持續發展和自然資源部主管+44 7825 120 534 Kate Horton 資本市場部ESG主管+

29、44 7443 983 231 Lisa Attenborough 投資咨詢部ESG主管+44 7773 258 673 Laura Beatson 租賃咨詢部ESG主管+44 7771 873 259 William Matthews 英國商務研究部主管+44 7973 621 692 Jonathan Hale ESG咨詢部主管+44 7815 461 428 Harriet Hix ESG高級顧問+44 7811 035 523 Joe Warren ESG高級顧問+44 7989 734 956 Sarah Beattie 企業戰略部ESG主管+44 7929 710 965 Jeni

30、ne Cranston 澳大利亞ESG主管+61 423 781 919 張浚樺 大中華區ESG副董事+852 2846 7417 Knight Frank LLP 2022。本文件只提供一般性信息，不得以任何方式依賴其中的內容。雖然在準備本文件所列之信息、分析結果、觀點和預測內容時已嚴格遵照標準要求，但對于本文件之內容，Knight Frank LLP不對任何人承擔勤勉義務，并且不對因使用、依賴或參考本文件內容所造成的任何損失或損害負任何責任。本文件的內容未必代表Knight Frank LLP對特定物業或項目的觀點。不得以任何方式修改本文件，包括修改其內容、刪除本聲明或任何Knight Frank LLP標志等。在Knight Frank LLP事先未批準復制形式和內容的情況下，不得復制本文件的全部或部分內容。如需獲取萊坊研究報告，請訪問