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1、2023 年第三季度，由于施工進程緩于預期，或業主視市場情緒重審策略，部分樓宇延遲交付，故成都優質寫字樓市場無新增供應。需求方面，宏觀環境不明朗的延續令季內租賃活躍度進一步降溫，加之數筆大面積退租從另一方面抵消市場去化，最終凈吸納量錄得負值。截至季末，成都優質寫字樓市場整體空置率環比上升 0.5 個百分點至 24.9%；其中甲級寫字樓空置率環比上升 0.7 個百分點至31.1%。但金融城板塊憑借產業韌性空置率環比下降 0.1 個百分點。值得注意的是，季內退租案例反映出租戶就辦公策略的調整季內退租案例反映出租戶就辦公策略的調整。從季內 2,000 平方米及以上的大面積退租案例來看，企業尋求降本增

2、效占比 89.5%；其中，搬遷至商務園區或如獨棟商業等非標辦公項目的退租占比過半；回遷至自建或自有樓宇的退租占比 38.9%。而因業務縮減或經營不善導致的退租僅占 10.5%。因此，在目前的經濟周期之下，出于成本控制，企業或將更積極的調整房地產策略，除傳統的樓內縮減面積、樓宇搬遷降級、或全市整合面積外，多樣化的載體供應也給企業提供了更多選擇，繼而分流租賃需求。相應地，鑒于市場活躍度回升不達預期，累計的壓力令業主在季內采用更為激進的招租策略，導致優質寫字樓平均租金環比下跌 1.3%，其中甲級寫字樓平均租金環比下跌 1.5%。新增需求按行業來看，金融業領銜季內需求增長，占比 25.9%；TMT 及

3、專業服務業緊隨其后，分別占比 15.6%及 13.0%。宏觀環境的不確定性猶存，個人對于短期財務流動性及長期風險管理的意識不斷增強，推動普惠金融及保險的消費需求增長。同期，政策端促消費的激勵舉措，以及目前相對較低的資金成本亦從供給側推動相關領域的企業加速發展。因此，以普惠金融為代表的非傳統金融行業主導季內金融業需求，占比達 53.0%；且傳統保險公司與線上保險經紀平臺同步擴張，貢獻 23.6%的需求；此外，上述企業亦展現出對大面積的偏好，共占季內 1,000 平方米及以上面積段總需求的 53.3%。工業互聯網以 81%的占比繼續主導季內 TMT 的需求增長。而專業服務業方面，商務咨詢、律所分別

4、占比 52.4%及 27.6%，為主力支撐。展望 2023 年第四季度，需求端有望隨著年內在談項目于年末相繼落地而實現一定的改善，但同期約26 萬平方米的新建樓宇計劃交付，市場去化壓力仍存。因此，市場或將維持以價換量的基調。2023 年第三季度，成都零售物業市場未錄得新增供應。著眼需求端，暑假疊加大運會，消費市場的暑假疊加大運會，消費市場的復蘇步伐在復蘇步伐在 7 7、8 8 月提速月提速。統計數據顯示，大運會期間成都全市零售業銷售收入增長 21.6%，住宿業、餐飲業銷售收入分別增長 57%、42%。隨后的中秋國慶隨后的中秋國慶“超級黃金周超級黃金周”更是交出完美的消費更是交出完美的消費“答卷

5、答卷”。來自成都市文廣旅局的數據顯示，雙節期間，成都接待人次和旅游收入全面超越 2019 年水平，全市共接待游客 2,586.8 萬人次，實現旅游收入 237.8 億元，同比分別增長 86.9%、170.6%，按可比口徑較 2019 年分別增長 12.2%、6.8%。聚焦零售物業，全市空置率顯著改善，環比下降 0.7 個百分點至 10.9%。但從市場調研來看，季內積極補位的業態仍然是餐飲，而零售則維持謹慎，且餐飲品牌入駐購物中心的樓層或店鋪亦不斷趨優，甚至個別購物中心首層昭示性最佳店鋪也通過引入餐飲品牌來填補零售的空缺。統計數據顯示，按新增門店數看，季內餐飲業態占比超過零售，達季內餐飲業態占比

6、超過零售，達 45%45%，而這一數據在次級商圈中更是攀升至，而這一數據在次級商圈中更是攀升至 45.9%45.9%；前三季度，餐飲業態占比 38.4%，在次級商圈中占比 44%。相應地，全市購物中心首層平均租金環比繼續下行，跌幅達 0.2%；其中，次級商圈跌幅達 0.4%。上述策略調整和租金走勢無疑反映出市場招商壓力仍存，主要原因有三。其一，旅游消費對核心商圈的復蘇刺激作用更大。旅游帶來的消費更多投落在文旅、街鋪，或者是演唱會等演藝經濟上。因此，除游客必打卡的核心商圈春鹽、交子公園外，其余區域型商圈對游客的吸納效應相對有限。其二，居民的日常消費才是零售物業的核心需求來源，但這部分消費增長仍受

7、限于經濟環境不明朗的延續。其三，可塑性、靈活性更高的非標商業項目密集供應，分流品牌資源。2023 年成都將迎來 22 個非標商業共計約 92 萬平方米的商業體量，首次超過購物中心和百貨的供應量，目前已開業項目 10 個。其中，季內新開業位于天府新區的 WAVEBOX 海浪公園，商業體量 10 萬平方米，并以 100%入駐率且擁有20多個零售潮牌的西南或區域首店的態勢開業；而在百年春熙路，由城守街連接到聯升巷的RE:X春臺亮相，多個品牌的西南首店、旗艦店陸續開業，營造傳統與潮流共生的新場景。隨著 CityWalk（街頭漫步）方興未艾，成為消費、旅游的新風尚，這類散落在城市脈絡的社區商業、公園街區

8、、歷史街區等非標商業，預計將保持消費流量。新增需求按細分品類來看，零售業態占比 44.6%，服飾繼續聚焦垂直品類，如極簡主義 TOTEME，男裝領域 Homme Plisse Issey Miyake、Barbour，以及辣妹潮牌 Mardi、Chic Park 等；同時，黃金珠寶和專業運動亦相對活躍，如周生生、周六福、Snow Peak、MAIA Active 等品牌相繼拓店。簡餐引領餐飲業態的擴張，占比超 62%，除 Gaga、蔡瀾港式點心、達美樂等外來品牌外，約 90%為滿足剛需的高性價比小餐飲品牌；此外，茶飲咖啡及酸奶保持活躍，季內 Peets Coffee、BlueglassYogu

9、rt 及茉莉奶白均新設數店。體驗業態占比 8.6%，以美發、兒童教育、娛樂品類為主。主力店占比 1.9%，繼續由新能源汽車所主導。展望 2023 年第四季度，鑒于部分項目推遲交付，年底僅有 3 個項目合計約 33.7 萬平方米的新增供應計劃開業，均位于次級商圈的城南方向，且天府新區將占約且天府新區將占約 79%79%，市場規模進一步擴張。因此，存量項目，特別是次級商圈，仍面臨較大市場競爭，或將繼續通過降低入駐門檻來回填空置率。然受然受益于旅游消費的復蘇，核心商圈租金有望在年內率先企穩。益于旅游消費的復蘇，核心商圈租金有望在年內率先企穩。2023 年第三季度，豐樹眉山物流園的交付為市場帶來約 6

10、.8 萬平方米的新增供應。雙十一節前備貨帶動三方物流、電商等需求擴張，季內凈吸納量由負轉正，錄得約 10 萬平方米。因此，全市高標庫整體空置率環比下降 0.8 個百分點至 10.9%。按細分行業來看，快遞快運領銜季內需求增長快遞快運領銜季內需求增長，占比占比 42.2%42.2%；汽車及零部件緊追其后，占比 26.0%。截至 2023 年 8 月底，成都汽車保有量超 630 萬輛，居全國第一；其中新能源汽車保有量突破 55 萬輛，位居全國城市第六、非汽車限購城市第一。消費市場的強勁支撐亦帶動本地汽車產能的釋放消費市場的強勁支撐亦帶動本地汽車產能的釋放。近年來成都汽車產業保持高位平穩發展，整車產

11、能規模達 147.4 萬輛，年產量連續 8 年超過 100 萬輛；2022 年，成都汽車產業實現產量 100.3 萬輛，位居全國第 8 位，其中新能源汽車產量 4.3 萬輛，汽車產業規上工業企業主營業務收入 1,715.4 億元；預計到 2025 年，新能源汽車保有量達 80 萬輛，產量達 25 萬輛。得益于此，汽車及相關零部件的倉儲需求有望穩步增長，汽車及相關零部件的倉儲需求有望穩步增長，20232023 年前三季度該類租年前三季度該類租戶的新增需求已達戶的新增需求已達 20222022 全年總量的全年總量的 1.21.2 倍即為佐證倍即為佐證。租賃策略方面，市場降本增效的主基調延續市場降本

12、增效的主基調延續，并由此引發租戶的擴倉或搬遷更傾向于高性價比物流園并由此引發租戶的擴倉或搬遷更傾向于高性價比物流園。季內，按成交案例看，搬遷需求占比達 15.6%；龍泉、新津和青白江的租賃活躍最高，分別占比 52.2%、22.4%和 10.3%。相應地，全市高標庫的平均租金環比下跌 0.2%。展望 2023 年第四季度，成都倉儲物流市場暫無新增供應，加之年底購物高峰有望令倉儲需求提速增長，市場供需壓力預計將繼續改善。2023 年第三季度，成都投資市場共錄得兩筆大宗交易，總成交金額達 2.9 億元，環比下降 39.6%。盡管如此，邁入三季度，在談項目的進程繼續提速，尤其是更多重點項目的談判進程在季內實現實質性的推進。標的物方面，季內達成交易的項目兼有商業及工業類資產；買家構成方面，均為本地企業。從投資策略來看，季內自用型投資延續活躍態勢，而以法拍為代表的不良資產投資在成都甚至是全國范圍內均呈現活躍度抬升的趨勢。究其原因，法拍類資產的待售物業數量持續攀升，達到歷史較高水平，并吸引投資者擇買方市場之機入局，配置資產。