《世邦魏理仕：2024年第三季度深圳房地產市場回顧報告（21頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《世邦魏理仕：2024年第三季度深圳房地產市場回顧報告（21頁）.pdf（21頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、新增供應依然充沛，四個甲級辦公樓共29.0萬平的新增供應于三季度進市場，分別分布在前海，華和福保三個區。與此同時，個別存量項出租轉，在本季退出租賃市場。需求，經濟修復不及預期以及若積租戶搬總部導致本季辦公樓需求環放緩，單季共錄得10.4萬平的凈吸納量，同及環均有下降，但對疫情2020年和2022年的多個季度仍有改善。受新增供應影響，整體市場空置率環上升0.6個百分點22.2%。細分需求來看，科技需求持續活躍，以28.9%的占位居榜，多來前海、后海及新園區，其中過半需求貢獻軟件系統開發板塊，主要源于智能、智能家居、機器和云計算及運類企業的新租。此外，平臺互聯和電商類的需求占相當，分別主要來數據和

2、跨境電商，本季錄得了新加坡跨境電商在福的租賃案例。值得提的是，在以企業管理咨詢和信息服務咨詢為主的咨詢類企業擴張的帶動下，本季專業服務趕超融成為第需求來源，占為15.8%，環上升了1.5個百分點。融業需求位居第三，占為14.1%，主要分布于前海、新園和福中區三個區，以傳統融需求表現更勝籌，占為65.0%。受個本地保險企業總部升級搬遷的宗交易帶動，保險業貢獻了融需求的半壁江。搬遷需求依然為主要成交類型，占超7成與上季度持平，且其中過半來升級搬遷，低租窗期下企業的搬遷為更多追求品質提升。本地企業繼續以超6成占成為市場主軍，但與此同時，外資企業需求持續復蘇，占提升1.6個百分點9.3%，細分業覆蓋電

3、商、財富管理、銀和咨詢等。成交分布區域，在新增供應帶動的需求集中市下，前海為第成交區域，為全市貢獻了過半的凈吸納量，細分需求主要來保險業。此外核區域的梅林、坂和筍崗也錄得了共4成的凈吸納量。租，經濟復蘇緩慢以及企業降本增效持續背景下，業主以價換量策略延續，因此導致市場平均租環繼續下跌1.2%每每平168.4元，跌幅環有所升。三季度為供應旺季，四個項共計49.5萬平新增供應于本季市，包括運天地、坂萬科場、寶安沙井萬豐海岸城以及華強時代場。得益于前期良好的預租，新項開業駐率均在90%以上。市場供應不斷增多的情況下，新項定位各具特，更注重主題營造和場景打造，如社交型、熊出沒主題和公園的Mall等。雖

4、有量新增供應市，但得益于新項良好的駐表現以及存量項空置率的繼續改善，當季共錄得51.8萬平的凈吸納量，為2022年以來的單季最，整體市場空置率環改善0.5個百分點4.1%，保持低位。新項密集交付帶動整體市場需求活躍度井噴，當季共錄得超千家商戶市，環及同均倍增有余。存量項來看，三季度需求活躍度環亦明顯上升，商家總數增近半，均主要貢獻各區的品質購物中，如壹城、萬象天地、深業上城、萬象匯等。業態，在新項驅動下，零售依然位居市場需求的位，占近5成。值得注意的是餐飲在本季依然保持4成以上的需求份額，活躍度持續，其中港北上消費的助因素不可忽視。零售，新項開業帶動服飾類例有所上升，同及環均增了2個百分點18

5、%。珠寶飾以9%位居第，同及環基本持平。電產品類需求占同及環均有增，位列第三位需求。汽類商家擴張依然較為平淡。服飾業態，得益于新項強的招商能以及競爭差異化策略，外資品牌增迅速，除熱度較的國外連鎖品牌外，部分調性單品類品牌，如全球第三家韓國服飾HAUSNOWHERE以及新蘭戶外品牌Ice Breaker也在本季進深圳。餐飲，消費修復緩慢令簡餐在三季度以11%需求占創年內新，品類以粉類居多，品牌分散度，稍顯活躍的有和府撈和遇，特餐飲需求環持平。與此同時，新項集中開業以及品質購物中的租戶升級帶動店經濟表現搶眼，共錄得了13家店市，不但包括深圳店和華南店，更錄得了若全國店。羲和臻品、George Je

6、nsen、蒼嶼翠、TASOW桌游戲、泰星樂分別于光華、萬象城、壹城和皇庭場開出了全國店，業態涵蓋餐飲、珠寶和體驗類。租，購物中不斷增多令項間競爭加劇，租戶租談判能增強；與此同時消費端修復緩慢也令部分零售細分業態商家業績表現不佳，雙重因素影響下，市場平均租繼續環下跌0.8%每天每平18.6元。深圳2024年第三季度新增供應市，也項退出市場，整體市場平穩運，空置率保持在0.8%的市場低位。進出貿易的快速增令存量項需求保持穩定，2024年1-8，深圳進出總額的同增例均在20%以上的位，從令市場供應中的多數保稅倉保持時間的滿倉運。保稅倉得益于龐數量的城市配送需求，出租率也極。與此同時，市場尋租需求保持

7、定活躍度，主要來制造業（電連接器）和醫藥類的戰略布點。在此情況下，整體市場租環上漲0.8%每每平49.7元。東莞三季度共有兩個新項共計31.7萬平的新增供應市，分別為位于東莞鳳崗和謝崗鎮，受新增供應影響，整體市場空置率短暫上升4.4個百分點4.8%，但依然保持較低平。需求來看，第三物流為本季的主需求，此外也錄得部分來跨境電商的需求。租，跨境電商預租雖然在持續推進，但在租期呈現定的波動性。由此導致業主穩商態趨強，更傾向于尋求穩定性更的制造業和三物流的租戶，因對于租增率的要求有所降低。受此影響，本季市場平均租環上漲0.5%每每平49.9元，租漲幅有所放緩?；葜萑径刃略龉桓?，存量項駐率表現分化

8、，部分項駐率得以進步改善，但個別項因頭部電商需求收縮空置率有所升。整體來看，全市空置率環持平，保持在0.4%的極低平，當季內的需求主要源第三物流。租，受跨境電商需求預租積縮減以及未來兩年深圳鄰惠項交付預期對惠州物流需求分流的影響下，存量項傾向于穩定現有租戶以及快速填補空置，因此降低了對租增的要求，本季市場平均租漲幅環有所降低，增0.5%每每平36.9元。深圳優質產業園市場三季度未錄得新增供應市，單季共錄得19.8萬平的凈吸納量，同及環均顯著上漲。在此帶動下，整體市場空置率明顯改善，環下降2.7個百分點13.2%。本季需求主要貢獻研發辦公市場，以深圳本地企業為主，業聚焦于零售貿易和專業服務，占分

9、別為17.7%、13.3%。其中，零售貿易細分需求主要來3C電產品，專業服務則以企業管理咨詢為主。此外，以軟件與信息服務和電商為主的科技板塊需求位列第三位。房類市場本季需求亦主要來零售貿易和科技兩板塊，具體為電產品貿易和智能類公司。業辦公樓，消費服務、房地產建筑和專業服務為三需求主，三者需求例共52.0%。市場平均租環下降0.7%每每平89.8元。各個市場租均出現了不同程度下調。房市場受個別項的價格調整影響，租環下降0.8%每每平45.1元。研發辦公市場則因個別項退租影響，租微跌0.2%每每平72.1元。業辦公樓市場中業主以價換量模式的持續，令平均租環下降1.2%每每平138.6元。2024年

10、第三季度深圳市場共錄得兩宗宗交易，成交額共18.9億元，環下降明顯，但同上升34.0%，包括宗辦公樓和宗購物中。從交易額來看，辦公樓依然為市場成交主流，占為76.0%。2024年前三季交易總額超100億元，同提升亦較為明顯。辦公樓交易為關聯交易，以股權交易的形式達成。具體為新世界發展集團向股東周福出售了周福融廈30%的股權，作價14.4億幣，在該筆交易完成后，周福企業將擁有該物業100%股權。交易標的為棟位于前海的甲級辦公樓，建筑積共12.57萬平，總43層，交易折合單價為每平3.8萬元，顯著低于區內同品質辦公樓的售價。購物中交易則以資產包的形式達成，通過將部分股權出售給信托基實現資本退出。具體為中信證券和泰康壽以資產包的形式聯合購買了深圳崗萬科場44%的股權，總價為4.5億元。背景為萬科攜中信泰康成了個Pre-REITs，作為萬科不動產退出渠道，盤活存量資產。市場參與主體，當季賣均為開發商，買則分別企業和機構買家，交易形式均為股權交易。鏈接瀏覽下載完整報告年第三季度深圳房地產市場回顧