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1、泰森多邊形數理方法之商業應用市場研究中國|2023年10月成都商業地產GISGIS地理信息研究報告成都商業地產GIS地理信息研究報告回顧中國商業地產領域研究歷程，不難發現行業研究仍以“定性”研究方法為主流，“定量”分析的方法論在業界應用相對較少，學術界也鮮有文獻關注此領域。究其原因，筆者發現幾點原因。首先，商業地產從投資開發到招商運營各個環節，涉及諸多不可控的人為因素，流程較難量化，例如招商的業態和品牌不只關系數量的多少，定位和品質更加重要卻難以量化。其次，中國商業地產市場的透明度和數據可得性并不支持現階段的業界研究大范圍采用定量分析的方法論，例如購物中心的業態數據、租戶數據、租約數據、資產表

2、現數據均無須在政府監管機構備案，絕大多數非上市公司不會披露相關信息，因此給定量分析的數據可得性增添不小難度。再者，中國房地產與商業地產開發歷經二十余載的發展紅利期，長期的牛市行情讓多數開發主體和運營主體對商業地產往往容易忽略系統性、前瞻性研究的重要性，這一時期的研策更關心投資拿地與銷售回現，對資產經營的長線關注度不足。然而，近年來開發商現金流不堪重負，商業地產招商運營壓力陡增日漸收緊的市場行情倒逼開發商持有資產、關注經營性物業，而其中零售商業實乃重中之重。正因如此，商業地產與資管運營成為時下熱點。在華經營50載，仲量聯行持續關注中國商業地產研究。數十年的數據積累賦予研究團隊以數理視角、定量分析

3、方法研究商業地產的能力。商業地產最重要的是“地段”。依托地理信息系統，我們的研究視角得以下沉至區位、地段這一關鍵因素。本研究報告應用泰森多邊形（Thiessen Polygon）數理方法，結合地理信息系統對目標城市的零售商業市場進行定量分析，研究零售商業地產的地理分布與商圈、業態、品牌及資產表現之間的關聯性，并通過疊加人口、房價等外部市場數據信息，探討商業地產市場的競合關系及未來機遇。報告引用的新方法只是商業地產行研漫長道路上的一場試驗，我們對成都零售商業市場的研究實踐也只是開始。仲量聯行將持續在全國范圍關注零售商業地產，希望與業界同仁攜手同行，為行業研究探索一條定量分析的創新之路。朱建輝資深

4、董事中國區零售地產及消費研究負責人華西區研究部負責人仲量聯行前言目錄成都商業地產GIS地理信息研究報告目錄第一章：泰森多邊形數學原理 研究從“定性”到“定量”，數學乃方法論之源03第二章：“自然邊界”以地理信息視角，度量零售商業的“最短距離”09第三章：“經濟邊界”從“整體”到“局部”，解構零售商業“輻射力”21第四章：“擬合邊界”理論結合實踐，商業地產輻射力之雙面性34第五章：“組團邊界”“1+12”，零售商業之“競合”41正文目錄專題研究一：流動性問題 商場營收高低與消費力跨區流動的相關性15專題研究二：動線問題 高架和鐵路切割商業外部動線32專題研究三：組團問題“組團邊界”，商圈商業離散

5、度研究53專題研究四：口岸問題 以動態視角重新定義商業“假口岸”54專題目錄目錄泰森多邊形數學原理 研究從“定性”到“定量”，數學乃方法論之源成都商業地產GIS地理信息研究報告泰森多邊形（Thiessen Polygon）又名馮洛諾伊圖（Voronoidiagram），是一組由連接兩鄰點線段的垂直平分線組成的連續多邊形。氣候學家AHThiessen提出了一種根據離散分布的氣象站的降雨量，來計算平均降雨量的方法，即將所有相鄰氣象站連成三角形，作這些三角形各邊的垂直平分線，將每個三角形的三條邊的垂直平分線的交點（也就是外接圓的圓心）順次連接繪制一個多邊形。用這個多邊形內所包含的一個唯一氣象站的降雨

6、強度來表示這個多邊形區域內的降雨強度，并稱這個多邊形為“泰森多邊形（Thiessen Polygon）”。泰森多邊形的應用可以延伸至商業地產的分析與選址。因為泰森多邊形所構成的邊界是任意兩個頂點（即外心，外接圓的圓心）的地理直線距離的中點，所以泰森多邊形上的任意一點到對應的兩個頂點的距離相等。那么，此方法論便從數學邏輯上實現對多個目標商業地產項目、零售門店等研究對象的地理分界區別?；诖?，再進一步納入地形、交通等影響因素，商場或店鋪的客流、輻射范圍分析更能體現出系統度和科學性。泰森多邊形的數學原理 什么是泰森多邊形？五個購物中心按一定順序相連每三個點生成外接圓生成外接圓的圓心即外心，亦是三角形

7、垂直平分線的交點再依次找到所有三角形的外心按三角形生成順序，繪制每個三角形的垂直平分線去掉作為輔助線的三角形，剩下的垂直平分線即泰森多邊形的邊界，五個購物中心的輻射邊界即可確定成都商業地產GIS地理信息研究報告泰森多邊形的數學原理丨40 仲量聯行2023年版權所有將泰森多邊形方法應用于零售商業市場，泰森多邊形的離散點（外心）代表每一個研究對象的點位，本報告專指符合仲量聯行定義的零售商業市場樣本中的購物中心，即圖中所示的A、B、C、D、E五個離散點。泰森多邊形的邊界線即為相鄰兩個購物中心的地理邊界，如L(ab)線上的任意一點到A、B兩個購物中心的距離相等。此外，泰森多邊形的交點，如O(abe)到

8、A、B、E三個購物中心的距離相等。在不考慮地面實際交通的理想假設下，且假定所有購物中心對消費者的吸引力同質，那么A、B、C、D、E五個離散點代表的購物中心各自的輻射范圍邊界便可通過該方法進行界定?；谏鲜龇治?，在不考慮各個購物中心差異條件及環境因素，報告將基于泰森多邊形數學方法繪制而成的理論邊界，稱之為“自然邊界”。自然邊界單純依據泰森多邊形的數學算法計算而得，用以識別各個購物中心組成的輻射范圍，且輻射范圍具有不重疊、完備互斥（collectively exhaustive）的數學特征。定義一“自然邊界”基于泰森多邊形數學原理生成的項目輻射范圍三大定義構筑泰森多邊形在商業地產領域的應用基礎成都

9、商業地產GIS地理信息研究報告50丨泰森多邊形的數學原理 仲量聯行2023年版權所有“自然邊界”的定義主要測算的是輻射邊界的理論值，即不考慮購物中心自身運營狀況、業態組合、品牌吸引力等。而與之相對，基于購物中心自身實際狀況生成的輻射范圍，我們將其定義為“經濟邊界”。因此，影響經濟邊界的因素必然五花八門、紛繁復雜，筆者歸納出主要的影響因子包括且不限于：零售商業的商業體量、區位條件、項目定位、業態組合、品牌組合、經營現狀等。在此，我們仍不考慮外部交通動線、商圈等外生變量因素，這一部分內容將在后文進行深入探討。那么，“經濟邊界”的影響因子則主要源自購物中心的自身條件及運營現狀。下圖示意不同零售商業項

10、目因自身條件實現的不同程度的經濟邊界，經濟邊界存在相交或不相交兩種情形，例如圖中僅A、B兩個項目的輻射范圍相交，其他任意兩點均不相交。在更極端的情況下，B項目的輻射范圍可以完全覆蓋A項目，而不局限于相交。定義二“經濟邊界”基于零售商業項目自身實際狀況生成的輻射半徑三大定義構筑泰森多邊形在商業地產領域的應用基礎成都商業地產GIS地理信息研究報告泰森多邊形的數學原理丨60 仲量聯行2023年版權所有我們定義“擬合邊界”等于“自然邊界”與“經濟邊界”的交集，即綜合泰森多邊形算法并疊加考慮購物中心實際運營現狀兩大因素，所繪制而成的輻射范圍。以B點購物中心的分析為例，“自然邊界”即上圖L(ab)、L(b

11、e)、L(bc)形成的泰森多邊形；而“經濟邊界”則是上圖B點為圓心形成的圓，求交集后生成的“擬合邊界”則是下圖B點所在的灰色不規則區域，部分邊界沿用泰森多邊形，部分則是圓形邊界?！皵M合邊界”綜合“自然邊界”和“經濟邊界”兩大邊界的所有限制性條件，最終得出的范圍邊界更接近于對商業地產實際輻射范圍的擬合效果。三大定義構筑泰森多邊形在商業地產領域的應用基礎定義三“擬合邊界”基于泰森多邊形算法疊加零售商業項目自身實際狀況生成的綜合輻射范圍，即“自然邊界”與“經濟邊界”的交集。成都商業地產GIS地理信息研究報告70丨泰森多邊形的數學原理 仲量聯行2023年版權所有“自然邊界”與“經濟邊界”求交集“以泰森

12、多邊形數學原理的介紹作為開篇，是全文GIS研究分析的理論基礎。報告對“自然邊界”、“經濟邊界”和“擬合邊界”進行逐一定義，是后續成都零售商業市場實證研究的前置條件?！白匀贿吔纭笔翘┥噙呅蔚睦碚摶A，“經濟邊界”考慮零售商業實際情況，而“擬合邊界”綜合理論與現實兩大因素，更接近于真實值。雖然商業地產市場的任一問題都很難用單一模型的量化分析進行解答，一事一議、因地制宜的研究思路早已是行業慣例。但筆者認為，抽絲剝繭各個主要影響因素，對商業地產市場分析、招商運營、資產管理仍具有舉足輕重的研究價值。成都商業地產GIS地理信息研究報告泰森多邊形的數學原理丨80 仲量聯行2023年版權所有“自然邊界”以地

13、理信息視角，度量零售商業的“最短距離”成都商業地產GIS地理信息研究報告以“自然邊界”重繪成都商業格局數據來源：仲量聯行研究部，2023年10月丨成都零售商業“自然邊界”全景圖過去二十年，成都商業地產市場高速發展，優質零售商業（后文“零售商業”代指符合仲量聯行定義的優質零售商業）總存量已突破1,100萬平方米，成為全國第三個存量過千萬、僅次于京滬的中國“商業第三城”。截至2023年第三季度，成都零售商業項目總數高達108個，其中核心商圈27個，次級商圈57個，近郊商圈24個。如下圖所示，依據泰森多邊形方法論，以零售商業項目為中心點繪制其輻射范圍的“自然邊界”。以城市環線分析，零售商業項目的現狀

14、與競爭具有明顯的環狀特質，且單個項目的自然邊界隨中心城區向近郊區域不斷增大。一環內，春熙路、鹽市口、天府廣場等區域的分布最密集，因此單個項目所分得的“自然邊界”必然最小，意味著項目之間的競爭也更激烈。但現實情況是，項目集中區域往往能形成商圈整體的協同效應，提升商圈作為一個整體對于客群的輻射能力，產生“1+12”的效果，組團分析內容將在報告第五章詳細呈現。一二環之間的環狀區域，由于傳統老城區可開發土地有限，且距離春熙路較近，面臨來自核心商圈巨大的虹吸效應，因此單打獨斗零售商業項目仍面臨“腹背受敵”的競爭格局。二三環區域則呈現出“百花齊放”的局面。伴隨早期城市化而至的住宅開發，大量外來人口涌入加上

15、本地人改善用房需求釋放，二三環率先承接成都人口增長帶來的商業紅利，這也為零售商業集中開發創造出有利條件，在各個方位逐漸形成一定規模的次級商圈。項目之間的距離分布更加均衡，單個項目的自然邊界也更廣闊，項目之間競爭壓力隨市中心向外逐環遞減。三四環區域的商業發展與這座城市的發展主方向保持一致，城南商業布局密度明顯高于其他方位，高新南區一路高歌猛進的產業與人口流入，也逐步形成了成都第二個核心商圈。四環外區域的零售商業分布則相對松散、星羅棋布，項目的自然邊界也最廣。成都商業地產GIS地理信息研究報告自然邊界丨10北 仲量聯行2023年版權所有成都零售商業“自然邊界”全景圖成都“雙核”商業格局與“三級”商

16、業體系成型成都零售商業“自然邊界”演變史丨成都零售商業“自然邊界”全景圖演變歷程從時間維度分析，成都零售商業市場歷經“初期發展”、“快速擴張”、“規模顯現”和“散點加密”四個發展階段，逐漸形成以春熙路商圈和交子公園商圈為“雙核”的商業地產格局以及核心商圈、次級商圈、近郊商圈“三級”商業體系。階段1：2012年以前 初期發展 次級商圈快速崛起，核心商圈逐漸勢微。2012年，春熙路商圈零售存量仍穩居全市第一，但傳統百貨的數量占比高達75.5%，購物中心的發展方興未艾，尚未成規模。彼時，消費者偏好正迎來快速轉變，消費不再局限于購物本身，更加注重消費體驗。因此，消費體驗更加豐富多元的一站式購物中心逐步

17、受青睞。這一時期新開的購物中心廣泛分布于一環以外的區域，如萬象城、金牛萬達廣場、來福士廣場等，為次級商圈的快速崛起奠定基礎。從2012年泰森多邊形“自然邊界”格局圖中可以看出，此時次級商圈項目能夠獲得更大的“自然邊界”，競品項目施加的競爭壓力相對更小。相反，在IFS、太古里開業前的春熙路核心商圈，因商業載體老舊，其客流面臨次級商圈截留、虹吸的嚴峻挑戰，亟待煥新升級消費載體。2012年2017年2022年2026年(預測值)319319萬平米存量；4949個項目763763萬平米存量；8383個項目(新增34個)1,1241,124萬平米存量；107107個項目(新增34個)1,4011,401

18、萬平米存量；132132個項目(新增25個)成都商業地產GIS地理信息研究報告11丨自然邊界數據來源：仲量聯行研究部，2023年10月北北北北 仲量聯行2023年版權所有040801201602005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026階段2：2013-2017年 快速擴張 地標入市重塑核心商圈競爭力，人口外溢近郊商圈初現。2013-2017年，成都零售商業開發提速。截至2017年末，全市零售商業市場總存量達763萬平方米，較2012年翻了一倍多，項目數量新增34

19、個，市場進入高速發展期。這一時期的新開業商業遍布城市各個方位，市場呈現百花齊放的發展態勢。期間，最值得關注的是IFS和太古里兩大地標項目的入市，引發核心商圈商業重心東移，并重新確定春熙路商圈之于成都的核心地位。兩大地標招引的大量國際品牌和區域首店，為成都日后競爭中國零售第三城奠定堅實基礎。同期，次級商圈開始面臨集中供應帶來的競爭壓力，且核心商圈與近郊板塊同步發力，腹背受敵的競爭壓力迫使不少缺乏商業運營經驗的商業項目面臨危機。這一時期，單個項目的自然邊界因項目加密而不斷壓縮，競爭壓力增大，客群分流，市場出現兩級分化。伴隨城市規模擴大，產業和人口進一步向近郊區縣外流，二圈層迎來商業發展新契機，競爭

20、壓力相對更小、輻射空間更廣的發展機遇吸引地產商的商住開發下沉至二圈層，近郊商圈的初代商業項目在這一時期開始出現。階段3：2018-2022年 規模顯現 “雙核”格局成型，高存量加速商業煥新迭代，百貨大范圍退市。2018-2022年，成都零售商業不斷加密且持續外擴。截至2022年末，全市零售商業市場總存量達1,124萬平方米，較2017年增加361萬平方米。同樣，五年間成都新增34個零售商業項目，與2013-2017年間持平。新南天地和金融城（交子公園商圈）以74.1萬平方米的新增供應位居全市各子市場首位。尤其在SKP開業后，交子公園商圈迎來首個重奢商業，并覆蓋不同定位、不同規模、不同梯級的商業

21、產品線，與春熙路商圈共同形成成都“雙核”商業新格局。此時，全市存量已破千萬平方米，市場競爭進一步加劇，百貨關店潮蔓延，市場發展進入轉型調整期，部分項目招商壓力激增，市場出現高空置開業的負面情況。加上疫情三年對經濟和消費的沖擊，零售商業空置率持續上行。仲量聯行數據顯示，2019年底成都優質商業空置率僅7.3%，而在2023年一季度疫后首個恢復季，空置率已一路攀升至13.0%。這一時期，城市發展不再頭重腳輕，商業開發視角回歸老城區，城市更新與老舊改造更受重視，以萬科猛追灣城市更新為代表的一批舊改商業項目、以源野為代表的創新消費空間陸續亮相，成為觸達年輕人消費的全新場景。2022年，成都商業地產發展

22、規模在全國緊追京滬兩大一線城市，且甩開第四第五位的重慶、武漢一定距離?！吧虡I第三城”的成都邁入高質量發展的蝶變時期，本土品牌開始崛起，消費產業鏈延伸且影響力與日俱增。從消費觸點到消費場景、再到消費內容，成都已開始引領中國消費與零售商業發展新風潮。階段4：2023-2026年 散點加密 商業開發重回成熟區域，消費場景營造走向“無界”，消費無處不在。2023-2026年，仲量聯行預計成都零售商業市場總存量有望在期末達到1,401萬平方米，較2022年增加277萬平方米，增長24.7%，新增項目數25個。2026年泰森多邊形自然邊界格局圖顯示，這一時期新開業的零售商業悄然停止無限向外擴張的發展策略，

23、相反轉向既有開發區域的布局加密。此外，早期產業和人口已具備一定規模的近郊區域未來將迎來商業綜合體的集中交付，天府新區、龍泉等區域便是未來四年新增供應主要發力點。新項目入市將不斷壓縮現有項目的自然邊界，擠壓生存空間，導致項目之間、區域之間的競爭更加白熱化。新項目的密集布點使得居民的日常消費需求在小區周邊即可滿足，社區消費需求的便利性要求會水漲船高，成為未來商業成敗的關鍵。在競爭加壓的預期下，屬于商業項目自身的核心競爭力打磨是關鍵。同質化的業態組合、空間設計已無法有效吸引線下客流到訪。伴隨成都“三城三都”戰略的推進，大運會、世運會的舉辦，成都演藝經濟、賽事經濟等消費新場景更受時下年輕人歡迎。消費正

24、在突破傳統載體，走向“無界”。未來四年的商業開發也將突破傳統開發思維，商業地產的競爭力須與時代發展的熱點、流量結合度更高。未來，市場不再有一勞永逸的商業開發策略，持續更新的商業定位是常態思維。丨2005-2026年成都零售商業市場新增供應平均值預測成都商業地產GIS地理信息研究報告自然邊界丨12建筑面積（萬平方米）數據來源：仲量聯行研究部，2023年10月 仲量聯行2023年版權所有估算城市商業空間的市場飽和度“自然邊界”之環路空間結構根據2023年9月前成都已開業的108個零售商業項目的地理分布，通過ArcGIS算出全市所有項目的平均距離，約等于1.2公里，再計算全市108個項目的“自然邊界

25、”的平均商業面積等于10.4萬平方米。將平均距離除以平均商業面積得到一個比值。此比值衡量開發規模與競爭程度的關系：比值越低，單位面積開發規模對應的市場競爭激烈程度更高；反之競爭程度越低，發展機會亦更優。從右表可以看出，單個項目開發面積從市中心向4環逐步增加，即越郊區的商業項目面積越大。但從比值看，并非按環路單調遞增，一環內的核心區域以及3-4環區域的競爭程度更高。而成都兩大核心商圈 春熙路和交子公園商圈則分別位于上述兩大區域。平均距離（米）平均面積*（平方米）比值*（米/平方米）全市范圍*1,187 104,398 0.01137一環455 68,321 0.006661-2環2,311 84

26、,442 0.027362-3環1,099 103,565 0.010613-4環866 113,451 0.007634環外2,453 128,443 0.01910依據仲量聯行定義城市商業地產空間飽和度的計算方法，報告繪制出以全市平均飽和度和分環路平均飽和度兩個類別飽和度地圖，如下圖所示。重要說明的是，該飽和度僅代表對商業地產供給側的衡量刻度，需求側未納入分析。左圖顯示，共計36個區域顯示顏色，即顏色越深的區域代表其市場飽和度更高，競爭更加激烈。高飽和度區域主要集中在春熙路商圈、交子公園商圈及新南天地、建設路、萬年場等板塊。右圖顯示按照環路的項目均值進行計算各個區域項目的相對飽和度水平。商

27、業地產的核心就是地段，核心商圈雖然供給側飽和度較高，但是需求側也同樣更旺。因此，全市均值層面的分析并未能體現地段的異質性，而分環路的分析則更能反映不同區域商業地產項目的真實壓力。上表結果顯示，一環內商業地產項目的平均距離等于455米，一環至二環區域的項目平均距離等于2,311米，二環至三環區域的項目平均距離等于1,099米，三環至四環區域的項目平均距離等于866米，四環即繞城區域外的項目平均距離則最高，高達2,453米?；诖?，右圖基于環路均值計算的飽和度數據顯示，商業地產空間相對飽和度共計35個顯色區域，相較于左圖新增城南的大源和天府新區的商業項目，減少人民南路、城北、外雙楠等區域的項目。丨

28、成都零售商業空間飽和度（對比全市均值）丨成都零售商業空間飽和度（對比各環路均值）*平均面積為所有項目的平均零售商業面積；*比值=平均距離/平均面積；*全市范圍僅代表優質商業項目所在區域成都商業地產GIS地理信息研究報告13丨自然邊界數據來源：仲量聯行研究部，2023年10月圖例-1 00 0.18 0.18 1.241.24 3.53.5 5.675.67 8.178.17 19.8519.85 211.2 仲量聯行2023年版權所有圖例-1 00 0.6 0.6 2.172.17 4.054.05 5.875.87 10.4710.47 36.8936.89 71.8觀察1 1：區域不均衡性

29、（GeographicGeographic ImbalanceImbalance）成都商業地產發展呈現地域不均衡性，“南向”為發展主方向。成都優質商業總存量穩居全國第三，規模已超千萬平方米。盡管如此，城市內優質商業的布局仍不均衡，商業地產開發優先適配城市發展主導方向。三環內老城區及中軸線往南的區域是現階段成都商業發展最為密集的區域。首先，三環內區域是傳統商業商務區，人口密度與產業聚集度更高。伴隨開發加密，各商業項目的自然邊界受迫擠壓、不斷縮小，市場競爭壓力隨之激增。以春熙路商圈為極核的單一中心格局早已無法滿足城市發展的消費需求。商業地產走向“雙核心”與“多中心”的未來乃大勢所趨。目前，成都已形

30、成以春熙路與交子公園兩大核心商圈主導的發展格局?！俺啥枷蚰稀?、“國際城南”都是成都市民對這座城市發展的普遍認知。成都坐擁全世界最長的南北中軸線，以中軸線從天府廣場向人民南路、天府大道不斷“南向”延伸，人口、產業同步聚集，因此商業地產開發同步沿中軸線往南實現有序擴張。以空間飽和度結論分析，顏色較深的區域主要集中在春熙路、新南天地、交子公園等商圈，這也是成都產業與人口導入相對較早的先行區域。觀察2 2：環路衰減失效（MonotonousMonotonous DecayDecay FailureFailure）中心向外環狀遞減的商業地產發展邏輯失效，一二環的開發密度不及二三環、三四環區域。成都是中國

31、地理教科書上最典型的“環形放射狀”城市，往往城市的中心是資源稟賦最集中、最豐富的區域，且資源稟賦在各個方向從內向外逐步衰減。但一座城市實際的發展情況往往更復雜，更需適配當地的特殊性。成都的雙核多中心城市格局決定了這種理論上按環衰減的發展走勢必然失效。以一二環為例，作為傳統老城區的重要居住區，受限于地理空間及土地可獲取性，過去二十年該區域的商業地產開發空間不足，難以形成強有力的商業中心。反過來，由于距離核心商圈過近，區域內消費更易被春熙路核心商圈虹吸。這便是商業“假口岸”出現的普適邏輯，后文我們將用專題分析呈現成都假口岸商業的來龍去脈。相較而言，二三環區域則面臨截然不同的發展機遇。早期相對充裕的

32、可開發土地，讓二三環能夠實現大規模商業地產和住宅開發，區域性大型商業借此快速生長，萬象城、天街、大悅城、凱德廣場等產品線均已落子這一環狀帶。供給側讓一座城市商業煥然一新。在2014年IFS、太古里開業以前，二三環區域內凱丹廣場、萬象城一期等項目相繼開業，極大分流春熙路商圈；直至兩座城市地標入市，春熙路才真正坐穩成都第一商圈這把交椅。觀察3 3：局部不飽和性（LocalLocal UnsaturationUnsaturation）城市內仍存在商業地產發展的潛力區域，適配產業發展、人口導入，未來商業發展仍具可能性。觀察1總結的城市商業發展主軸線、主脈絡與觀察2闡釋的環路特征是觀察3觀點的基礎。正是

33、由于城市必然有一至兩個主導發展方向，并非均衡發展，同時城市的發展需要適配區域空間的可能性及土地開發可獲得性。因此，不同區域必然存在商業開發在局部地區的不飽和性。理論模型推導結果顯示，在看似密集的商業布局中有不少尚未飽和的“淺色區域”，存在商業開發的可能性。再考慮實際土地可獲取性等現實條件，我們發現三環以內的區域雖然存在一定數量的“淺色區域”，絕大多數并不具備現實開發的條件。但三環以外的城市界面仍相對較新，仍有部分“淺色區域”已實現人口導入，但商業配套尚且不足。尤其在成都二圈層的近郊區縣，商業地產發展主要集中于特定區域，社區商業的發展相對滯緩。從這個角度分析，成都三級商業體系中，社會商業的發展仍

34、方興未艾，且即時回現的銷售型商業因后期運營管理水平低，已無法適配當前居民近距離消費對社區商業的要求?？傮w而言，局部商業發展的不飽和性及供需兩側的不匹配性，是未來成都商業地產開發持續迭代的前提。成都商業地產GIS地理信息研究報告自然邊界丨14 仲量聯行2023年版權所有專題研究一：流動性問題商場營收高低與消費力跨區流動的相關性隨著我國人口出生率以及自然增長率呈下降趨勢，零售商業開發從下沉至三四線城市，又逐漸回到人口更加聚集的頭部重點城市，未來仍會在頭部城市尋找開發機會。成都作為人口超兩千萬的超大型城市，本地居民擁有較高的邊際消費傾向，以及包容開放的消費理念，成為各大零售開發企業的必爭之地。盡管從

35、城市商業規模來說，成都商業發展已經從增量市場過渡到存量市場。但從細項指標來看，2023年第三季度，成都人均優質零售面積約等于0.54平方米/人，在21個頭部城市中位居第8?？罩寐史矫?，成都優質零售市場空置率位于1.5線城市的中間水平報12.0%，低于重慶、武漢等長江中下游城市，但是高于蘇州、杭州、南京等東部城市。綜上，成都零售市場發展相對穩健，商業開發仍有一定空間。那么，成都消費市場留給零售開發的“潛力區域”在哪里呢？接下來，我們將通過用泰森多邊形生成項目的“自然邊界”，結合人口、居民支出、項目營業額等數據，來解析商業地產開發的區域價值潛力。為了量化研究具體哪些區域有發展潛力，我們對供需雙方的

36、情況進行數據分析。在需求方面，我們通過計算得出每個項目在“自然邊界”內實際輻射人口的總購買力，計算出居民在購物中心消費的理論營業額。在供應方面，根據公開信息發布的商業項目實際營業額，將理論值與實際值比較，可以得出哪些項目所覆蓋的區域是有消費力跨區流動的。居民消費總支出篩出居民商品服務類消費支出線上消費額線下消費額（A）非商場載體消費商場載體消費購物中心營業額理論值（B）營業額公布值或估算值購物中心營業額實際值(C)成都零售商業項目“自然邊界”商業潛力指數方法論*V.S.123成都商業地產GIS地理信息研究報告15丨自然邊界 仲量聯行2023年版權所有數據來源：仲量聯行研究部，2023年10月購

37、物中心“自然邊界”擬合營業額理論值計算方法12021年成都城鎮居民家庭人均消費性支出*2項目購買力估算 3居民支出部分在購物中心消費的比例支出項目金額（元）食品煙酒10,631.13衣著2,534.5生活用品及服務1,736.47醫療保健1,801.46交通2,983.22通訊761.91教育文化娛樂服務3,144.32居住6,789.98其他用品和服務1,197.95合計合計31,580.94線上占比約25%*5,001元/人/年線下占比約75%*15,005元/人/年居民商品服務類的人均支出20,006元/人/年2前提假設城鎮居民人均支出近似于全市人均支出；社零總額與居民商品服務消費支出近

38、似相等；不考慮購物中心直播等線下轉線上的銷售額。*人均支出數據僅更新至2021年，故城鎮居民家庭人均支出采用2021年數據。*為剔除線上消費的影響，我們采用全國線上商品零售占社零總額的占比約25%近似替代。以成都龍湖北城天街為例：188,824 人“自然邊界”人口*15,005 元/人/年人均支出=28.3 億元/年項目購買力“自然邊界”內居民線下總支出：A供給側估算：2021年成都社會消費品零售總額=9,251.8億元2021年優質購物中心消費在廣義口徑社會零售中占比約等于9%*成都優質購物中心營業額大概為9,251.8 9%=832.7 億元需求側估算：2021年成都常住人口 2,119.

39、2萬人；城鎮化率79.48%；2021年城鎮人均線下支出金額大約為15,005 元2021年農村人均線下支出金額大約為 9,949 元線下消費場景總支出=(2,119.2 79.48%15,005+2,119.2(1-79.48%)9,949)10,000=2,960.0 億元以成都龍湖北城天街為例：832.7 億元2,960.0 億元購物中心營業額線下消費場景總支出額28.1%=居民支出在購物中心消費的比例 28.3 億元/年28.1%項目購買力估算購物中心占比8.0 億元=項目“自然邊界”內居民在購物中心支出 購物中心營業額理論值：B*人口數據來源worldpop.org，數據更新至202

40、0年。*中金公司洞察商管IV：中國購物中心總量潛力幾何？。成都商業地產GIS地理信息研究報告自然邊界丨16 仲量聯行2023年版權所有數據來源：國家統計局、成都統計局、worldpop.org、中金公司，仲量聯行研究部，2023年10月丨成都優質零售項目“自然邊界”人口密度圖成都商業地產GIS地理信息研究報告17丨自然邊界圖例北 仲量聯行2023年版權所有人口密度低數據來源：worldpop、仲量聯行研究部，2023年10月“自然邊界”消費“流出型”項目識別條件：實際值 理論值，即C 理論值，即C B 類型一：自然流出型核心商圈對市域范圍的強大輻射力，導致部分居民消費支出外流，尤其以奢侈品消費

41、最具代表性。類型二：競爭流出型因商業項目自身競爭力相對不足，消費被周邊競品項目虹吸，導致消費支出無法留在項目輻射半徑內。尤其是區域性大型商業綜合體對3-5公里范圍內的虹吸效應十分顯著，導致其他區域消費大量外流。類型三：外溢流出型區內人口充裕，消費力強。相比較，區內缺乏優質商業，商業能夠承載的消費力有限，導致消費必然外溢。此類區域具備商業開發潛力。類型一：相對流入型，即BCA當項目的實際營業額C大于理論值B，但小于“自然邊界”內居民線下總支出A時，存在兩種可能性：其一，“自然邊界”輻射范圍外的消費流入本購物中心。其二，相對流入型的消費還可能來自同一區域內的其他消費場景，例如街區、底商的消費向購物

42、中心轉移。兩種可能性不是非此即彼的關系，是共同作用產生了相對流入型的零售項目。類型二：絕對流入型，即BA C當項目的實際營業額既大于理論營業額，且大于“自然邊界”內居民線下總支出時，一定存在部分消費從其他區域流入。這說明，購物中心實際營業額已經超出“自然邊界”所能產生的消費支出的上限，外來消費的流入是必然。絕對流入型項目首先通常建立在商圈能級基礎上。一座城市核心商圈的輻射能力不用過多贅述，必然能夠誕生大量的絕對流入型購物中心和百貨商場。位于非核心商圈的零售項目如果也能夠達到絕對流入型的條件，說明項目自身的運營能力十分強大，品牌組合及業態構成高度適配區域消費需求，因此能夠從其他區位虹吸消費流入，

43、晉升為絕對流入型的商業項目?！白匀贿吔纭眱鹊木用窬€下總支出：A購物中心理論營業額:B購物中心實際營業額:C流出項目“自然邊界”消費流出示意圖“自然邊界”內的居民線下總支出：A購物中心實際營業額:C購物中心理論營業額:B流入項目“自然邊界”消費流入示意圖“自然邊界”外的居民線下支出購物中心實際營業額:C購物中心理論營業額:B流入“自然邊界”內的居民線下總支出：A項目“自然邊界”居民消費流入示意圖成都商業地產GIS地理信息研究報告自然邊界丨18 仲量聯行2023年版權所有經上述方法論估算，我們將零售項目營業額的理論值與實際值進行對比，可以看出繪制出全成都優質零售項目的“自然邊界”，以及自然邊界內的

44、消費流入流出情況，對各個零售項目進行“流入型”和“流出型”及其細分類別進行精準識別?；诖说乩斫Y論，成都各個區域的消費潛力及現階段商業地產發展現狀一目了然，對后續商業開發、招商、運營和資管均具有指導意義。如下圖所示，成都優質零售項目“流入型”與“流出型”自然邊界圖中的沙色代表實際值小于理論值的“流出型”區域，全市共計34個項目屬于此類“流出型”。這也說明，此類零售商業項目仍具備進一步挖掘區域內消費力的空間，留住本該屬于此購物中心的消費者及其購買力。在三種“流出型”項目中，“自然流出型”無法避免。三級商業體系之所以成型，便在于消費力的跨區域流動，各級商業各司其職，滿足不同類型居民的消費需求。因此

45、，我們的關注點在于“競爭流出型”和“外溢流出型”項目?！案偁幜鞒鲂汀保喉椖靠傮w運營不及競品或其他類型商業載體，導致消費力外流。首先，競品是“競爭流出型”項目存在的外部主因。以科華北路的泛悅mall為例，其周邊客流在一定程度上被王府井購物中心和錦華萬達廣場虹吸，導致其整體營業收入不及預期。其次，街區、底商乃至城市更新衍生出的其他商業載體也可能完全改變區內消費格局。尤其是餐飲占比較高的社區周邊，街區和底商是消費者普遍習慣的就餐地，那么購物中心的餐飲業態必然面臨街區餐飲門店的競爭，導致營業額分流。例如，位于金沙光華商圈的西單商場周邊的街區商業和底商非常成熟，這一帶的居民十分偏好臨街餐飲門店的日常消費

46、。相較于中國多數城市而言，成都的街區餐飲業十分發達，街區商業對購物中心的分流向來不可忽視。但此類區域的商業發展具有潛力，購物中心須持續不斷調整招商運營，保持競爭力，適配周邊居民的消費需求?！巴庖缌鞒鲂汀保簠^內人口充裕、消費旺盛，單一項目不足以承載區內消費，導致消費力外溢。出現這種現象的原因較多，其中一種可能性源自項目早期開發階段的預期不足。在商業地產早期拿地研判階段，開發商對區域人口導入、消費力預判不足，早期商業規劃面積難以滿足區域內持續性的人口流入，進而導致現階段消費力出現外溢現象。以凱德廣場魅力城店所在的成渝立交板塊為例，其項目的“自然邊界”覆蓋估算約23萬人，偏社區商業的體量規?，F階段已

47、難以完全滿足周邊居住客群的消費需求。另一案例便是位于外光華的鵬瑞利青羊廣場，其“自然邊界”覆蓋人口估算約18.7萬人，同樣面臨類似的問題?；诖?，我們認為這類區域是非核心商圈區域中，具有商業發展潛力的地理板塊。丨成都優質零售項目“流入型”與“流出型”自然邊界圖成都商業地產GIS地理信息研究報告19丨自然邊界數據來源：四川省連鎖商業協會、仲量聯行研究部，2023年10月圖例0.1 2.52.5 5.35.3 7.97.9 12.212.2 16.516.5 26.326.3 66.766.7 84.9北 仲量聯行2023年版權所有-12.3-12.3-12.3-9.6-9.6-7.6-7.6-5

48、.8-5.8-4-4 -2.2-2.2-0.8-0.8-0.1實際值與理論值的差額如前文地圖所示，成都優質零售項目“流入型”與“流出型”自然邊界圖中藍色代表實際值大于理論值的“流入型”區域，全市共計有74個項目?！傲魅胄汀绷闶垌椖繑颠h超“流出型”項目，說明成都零售商業市場的整體發展水平較高、品質較優。另一方面，結論揭示出一座城市的商業地產市場絕非“零和博弈”；共生共榮，將市場推向高質量、可持續發展的階段，是行業長期發展、惠及本地市民的主旋律?！傲魅搿毙屯瑯哟嬖凇跋鄬α魅胄汀焙汀敖^對流入型”的差異?！跋鄬α魅胄汀保?.項目能較好覆蓋周邊居民消費，同時還能從其他消費場景或競品項目處獲得額外消費流入

49、。這類項目通常是區域型購物中心，在成都以萬達、龍湖、凱德等經驗豐富的運營商的商業產品線為主，能夠較好滿足周邊居民消費。同時，項目體量普遍較大、品牌覆蓋度和業態豐富性更優，存在分流周邊競品的可能性。但正因如此，區內商業飽和度往往較高，未來空間有限。2.項目周邊競品集中，擠壓“自然邊界”范圍，消費流入是維持項目生存的必選項。這類項目通常位于成熟度較高且項目集中度高的次中心商圈，如建設路萬年場等。由于項目集中，單個項目的“自然邊界”被擠壓，覆蓋范圍較小，其常規經營便不可能只覆蓋其狹小的“自然邊界”內的消費者。后文，我們將在“組團分析”中對該問題進行詳細闡釋?！敖^對流入型”：1.核心商圈的全域輻射能力

50、，決定了消費的絕對流入。核心商圈商業項目聚集度高且發展成熟，品牌和業態覆蓋更加全面，交通配套完備、通達性強，便于各個區域的人匯集于此，因此核心商圈內的零售項目大多都屬于消費絕對流入型。在商業潛力方面，由于核心商圈商業集中且競爭激烈，同時拿地和改造成本不低，要想獲得較好的生存狀況需面臨諸多競爭，但優勢是可以借助核心商圈本身強大的客流吸附力，因此這類區域是有商業潛力但對零售運營商提出更高要求。2.非核心商圈項目各顯神通，形成區域即輻射力，實現對競品的虹吸與分流。這類商業項目不具備核心商圈的絕對競爭力優勢，而是通過項目自身的“努力”實現從其他區域的客流導入。一方面，這類項目必須從眾多競品中脫穎而出，

51、無論在建筑設計、動線、業態、品牌乃至運營推廣等各個維度都應該是區域內的標桿。另一方面，在與核心商圈中的競爭中，如何留住本地消費者，讓其不再“舍近求遠”，仍是成敗關鍵。3.與“相對流入型”原因2類似，“自然邊界”范圍過小，消費的絕對流入是必然結果。在此，報告不再贅述。成都商業地產GIS地理信息研究報告自然邊界丨20 仲量聯行2023年版權所有數據來源：仲量聯行研究部，2023年10月從“整體”到“局部”，解構零售商業“輻射力”成都商業地產GIS地理信息研究報告“經濟邊界”“自然邊界”勾勒出基于泰森多邊形算法下零售項目的地理輻射范圍，而本章詳解的“經濟邊界”則從零售商業實際情況出發擬合項目的地理輻

52、射范圍。根據仲量聯行零售商業及消費研究市場經驗，零售項目的“經濟邊界”不只是對單個項目的獨立研究，而是對整個城市商業格局的全景分析?！敖洕吔纭比皥D直觀呈現各區域商業分布的疏密程度、市場競爭激烈程度、重疊程度?！敖洕吔纭钡墓罍y也為后文進一步推導零售項目的“擬合邊界”奠定了基礎。一個零售商業的實際輻射范圍事實上很難在行業中達成共識，往往備受爭議。其輻射范圍與項目自身的商業體量、區位條件、業態構成、品牌組合、經營現狀等諸多因素休戚相關。為確定各零售項目的“經濟邊界”，筆者對每個因素進行數據標準化處理，再賦予權重，計算出每個項目的“經濟邊界”輻射半徑。構建成都零售商業“經濟邊界”指數體系“經濟邊

53、界”指數體系由五大要素、22個二級指標構成。五大要素包括：商業開發規模度、區位交通聚合力、商業經驗影響力、資產運營盈利性，品牌業態引領力；二級指標詳見左圖。結果顯示，“經濟邊界”前十的項目分差較大，第一名與第十名的分差高達34分，而第11名與第20名的分差僅為3.3分，排名越往后的項目間分差越小。以此可以看出，頭部項目“經濟邊界”范圍一騎絕塵，且中端項目的輻射邊界差異并不明顯。108 個覆蓋項目92個購物中心，16個百貨1,149 萬平方米零售面積核心商圈占23.6%，非核心商圈占76.4%71 家運營商省內19家、省外37家外資及港資、臺資15家2023年成都優質零售市場樣本商業開發規模度權

54、重 15%零售商業面積綜合體總開發檔次與規模配套辦公樓等級與規模零售商業定位與類別區位交通聚合力權重 15%項目所處商圈能級地鐵通達性指數地面交通通達性指數停車便捷性指數商業經驗影響力權重 10%項目運營周期運營商經驗指數商業產品線指數本土市場經驗指數資產運營盈利性權重 30%項目入駐率及波動性租金指數及波動性物管推廣收益指數項目營收指數項目坪效指數品牌業態引領力權重 30%零售業態占比頭部品牌滲透率高端品牌滲透率首店經濟指數商業活動指數丨零售項目“經濟邊界”指數體系成都商業地產GIS地理信息研究報告經濟邊界丨22數據來源：仲量聯行研究部，2023年10月 仲量聯行2023年版權所有成都零售商

55、業“經濟邊界”測算商業開發規模度開發規模是決定零售商業項目輻射能力的前置硬件條件。大體量一站式購物中心更能夠保障消費業態及品牌組合的多元豐富度，以此吸引更遠距離、不同年齡及各類喜好的消費客群。開發規模還與綜合體的非商業業態構成強相關：高品質的超甲辦公樓、國際品牌酒店、長租公寓等業態同樣有助于反哺零售商業客流，為其輸送穩定的消費力。區位交通聚合力零售商業的核心是“地段”。項目本身所處商圈能級及項目地面、地下交通的通達性都是影響客流導入的關鍵因素。一座城市核心商圈的輻射范圍往往覆蓋整個市域范圍，甚至對周邊城市亦具有不小吸引力。對于大型商業而言，“停車難”可能誘發的客流問題十分致命，因此停車是否便捷

56、也是決定客流達到的重要因素。商業經驗影響力零售商業是否成功離不開背后商業運營商及其團隊的經驗與能力。能力建設是多維度的，招商、運營、推廣乃至前置于建筑設計都源于數十年商業開發與運營累積的經驗與資源，資源且不局限于品牌商家資源，商業團隊的人才亦是行業的寶貴財富。因此，一個成功的商業項目需要具備長期開發運營經驗的運營商，且需要適配本土商業市場的能力。上述皆為零售商業項目成功的前置條件，也是形成項目輻射能力邊界的開始。資產運營盈利性零售商業的輻射能力與項目資產的盈利能力正相關，相輔相成，互為因果。資產運營的盈利性離不開項目穩定的入住率、穩定的租金收益、吸睛引流的商業推廣活動，最終才能形成穩定的營收。

57、因商業地塊區域與規模不同，單位面積產生的收入同樣是衡量經營效率的重要指標。品牌業態引領力商業地產是消費的載體，而業態及品牌為消費者提供最終的消費內容。換言之，消費最終形成的關鍵仍是消費內容。因此，商業項目的業態構成和品牌組合也是最終決定其是否成功、客流輻射能力強弱的重中之重。雖然體驗消費早已不是新鮮事，但回歸購物仍是消費及零售商業的本質與基因。具有號召力、獨一無二的品牌資源是客流到訪最直接的原因。正因如此，首店經濟、大牌經濟、首發商品、大展大秀等具有排他性的商品零售和推廣活動往往極具人氣，也是決定商業輻射能力的關鍵。丨成都零售商業“經濟邊界”測算指標體系超市域級經濟邊界市域級經濟邊界區域級經濟

58、邊界成都IFS國際金融中心 成都太古里 成都SKP萬象城 銀泰中心in99新世紀環球購物中心 仁和新城 世豪廣場 大悅城 錦華萬達廣場商業開發規模度 新世紀環球購物中心成都國際金融中心萬象城銀泰中心in99招商大魔方區位交通聚合力成都國際金融中心成都太古里銀石廣場新世紀環球購物中心成都SKP商業經驗影響力成都國際金融中心成都太古里成都SKP萬象城銀泰中心in99資產運營盈利性成都太古里成都國際金融中心成都SKP萬象城銀泰中心in99品牌業態引領力成都SKP成都國際金融中心成都太古里萬象城銀泰中心in99成都商業地產GIS地理信息研究報告23丨經濟邊界 仲量聯行2023年版權所有五大指標“經濟邊

59、界”商業開發規模度商業面積及綜合體開發規模與零售商業的“經濟邊界”范圍呈正相關大型商業綜合體的零售商業面積往往高達20-30萬平方米以上，進駐商家數量龐大，甚至有少量購物中心的商家數超過500個。零售商業面積越大，商戶數越多，業態越豐富，載體所能承載的商業活動便更多元，進而吸引更遠、更廣闊的消費群體?；诖?，項目的“經濟邊界”必然越寬廣。完善且高品質的商業綜合體為零售商業提供配套，為商業輸入穩定客流。尤其是在重要商務區，工作日的商務客流往往成為零售商業的關鍵支撐。商務客群流動的潮汐性也無形中延伸商業“經濟邊界”的輻射范圍。早期開發的商圈，小體量商業占比高，單一商業影響力有限，須抱團發展以春熙路

60、商圈及其周邊區域為例，商業建筑面積在5萬平方米以下的項目占比約六成，其中一半以上是百貨。當然，這樣的商業形態構成由商圈的歷史沿革和時代特性決定。盡管春熙路商業普遍規模偏小，但商圈步行街將不同商業體與臨界商鋪串聯起來，形成有機整體，大幅提升商業集中度?！岸嗪弦弧钡倪壿?，讓核心商圈形成組團效應。對于消費者而言，春熙路不僅是一條商業步行街，更是一個商業資源的集合體，代表成都商業發展現階段的最高水平。因此，雖然核心商圈小體量商業項目數量多，但抱團發展使各個獨立商業受益于核心商圈作為成都首位商圈的輻射力、吸引力，發展仍普遍較好。因此，傳統核心商圈單一項目的“經濟邊界”不能以單個項目進行界定。整體而言，五

61、個老城區的商業規模普遍較小，而高新區、天府新區以及二圈層的商業體規模相對更大。以成都第二核心商圈交子公園商圈為例，其項目體量在10-20萬平方米的占比超六成。新區充裕的土地儲備讓城南商業在過去十年間快速發展，2013年后區域市場迎來集中供應，大體量項目不斷上新。銀泰中心in99、環球中心、仁和新城、成都SKP等大型商業體陸續開業，各自在區域市場乃至全市均有不小影響力，其“經濟邊界”普遍較廣。Top 1新世紀環球購物中心 Top 2成都IFS國際金融中心Top 3萬象城Top 4銀泰中心in99Top 5招商大魔方丨成都各商圈零售商業項目建筑面積分布13%42%29%33%20%20%60%33

62、%50%25%67%20%63%25%43%33%67%40%30%17%20%67%25%25%33%100%60%25%17%14%33%20%20%33%13%13%100%20%8%14%33%10%33%50%13%8%20%20%17%7%龍泉驛郫都雙流溫江新都青白江大源東大路建設路萬年場金沙光華雙楠人民南路天府新區城北交子公園*春熙路小于5萬5-10萬10-15萬15-20萬大于20萬注：四舍五入可能導致加總不等于100%*交子公園商圈涵蓋新南天地板塊項目核心次級近郊成都商業地產GIS地理信息研究報告經濟邊界丨24數據來源：仲量聯行研究部，2023年10月 仲量聯行2023年版權

63、所有丨成都地鐵網絡與零售商業項目分布圖50.3%23.6%12.2%23.1%17.1%21.2%10.0%12.0%2.5%9.4%3.4%4.7%非地鐵接駁地下地鐵接駁地下兒童娛樂服務百貨/專業賣場生活餐飲時尚超市“經濟邊界”區位交通聚合力Top 1成都IFS國際金融中心Top 2成都太古里Top 3銀石廣場Top 4新世紀環球購物中心 Top 5成都SKP區位和交通是相關但又不盡相同的兩大因素。核心區位的交通條件往往較好，地鐵四通八達，地面交通通達全市。但在日益堵車的城市中，核心商圈的“開車堵、停車難”問題也成為縈繞核心商圈商業發展的一大痛點。從區位分析，春熙路和交子公園商圈的地段區位最

64、優，其“經濟邊界”亦更廣闊。結果顯示，區位交通聚合力排名前五的項目均位于兩大核心商圈。但不可否認，尤其是春熙路商圈的地面交通擁堵，也日漸成為制約商圈發展的重大關切，未來仍需持續優化。地鐵接駁延伸商業“經濟邊界”，改變商業地鐵聯通層的業態配比近年來中國城市地鐵建設提速，地鐵網路成型加密并延伸至近郊區域。日趨完善的地鐵網絡已逐步替代其他公共交通出行方式，成為市民日常通勤和出行的首選。據官方消息，成都軌道交通分擔率已達到60%的水平。因此，地鐵已成為零售商業不可忽視的客流導入渠道，地鐵上蓋、無縫接駁能夠激活原本人流到達較難的地下商業面積，提升商業營收。據仲量聯行統計，接駁地鐵的地下商業聯通層的超市主

65、力店面積占比顯著低于非接駁項目26.7個百分點，相反服飾類時尚業態占比提升10.9個百分點。主力店被時尚零售業態替代，有利于項目租金創收；且更具靈活性的商業條款，亦更有利于后期地下商業租戶迭代與升級，避免對大型主力店產生過度依賴。截至目前，在成都500多公里的地鐵網絡覆蓋下，16.7%的項目已實現地鐵無縫接駁地下商業層。丨地鐵接駁與商業地下層業態占比地鐵接駁地下非地鐵接駁地下10.9ppt成都商業地產GIS地理信息研究報告25丨經濟邊界數據來源：成都地鐵，仲量聯行研究部，2023年10月 仲量聯行2023年版權所有地鐵無縫接駁商業500米內有地鐵500米內無地鐵16.7%57.4%25.9%地

66、鐵聯通占比圖例“經濟邊界”商業經驗影響力Top 1成都IFS國際金融中心Top 2成都太古里Top 3成都SKPTop 4萬象城Top 5銀泰中心in99“雙頭部化”地產開發與商業運營存量時代，地產開發向頭部企業聚集。同樣，頭部企業反向輸出商業運營管理經驗，市場份額不斷增加。商業運營經驗是一項綜合指標，是對商業資源、運營能力、營銷推廣等能力的綜合判斷。在成都本地市場，“經濟邊界”排名前十的項目多來自九龍倉、太古、北京華聯、華潤等頭部零售運營商。頭部開發商的商業資源對于一個座城市商業發展的價值不言而喻。2014年開業的成都IFS國際金融中心和成都太古里為成都本地帶來豐富的國際一線商業資源，吸引主

67、力品牌開設高能級門店，例如全球限量的路易威登之家。2022年，成都SKP的開業又為國際城南帶來真正意義上國際品牌的集合地。三大地標項目之所以受消費者追捧，與其豐富獨家的商業資源密不可分。因此，集團的商業運營能力和在地經驗的累積是項目形成一定規?！敖洕吔纭钡那疤岜Ｕ?。截至報告發布，30強頭部開發商的持有商業面積占成都零售商業總體量的比例高達63.2%，占比居全國前三。分商圈看，春熙路、金沙光華等商圈的頭部企業占比相對較低。30家代表性頭部開發商在成都各商圈的項目存量份額丨頭部開發商其他開發商圖例以開發面積進行計算圓圈大小代表市場總量北63.2%全市頭部開發商占比位居全國前三交子公園建設路萬年場

68、城北春熙路東大路郫都雙流大源天府新區新都金沙光華雙楠龍泉驛溫江人民南路百聯、寶龍、保利、北京華聯、華潤、合景泰富、紅星美凱龍、龍湖、融創、世茂、天虹、萬達、萬科&印力、王府井、新城、銀泰、中海、中糧、招商蛇口中資（19個）外資（11個）恒隆、九龍倉、嘉里、凱德、瑞安、太古、新鴻基、香港置地、新世界、新光三越、永旺樣本：30家中外資商業地產頭部開發商成都商業地產GIS地理信息研究報告經濟邊界丨26數據來源：仲量聯行研究部，2023年10月 仲量聯行2023年版權所有“經濟邊界”資產運營盈利性Top 1成都IFS國際金融中心Top 2成都太古里Top 3成都SKPTop 4萬象城Top 5銀泰中心

69、in99我們對資產表現的衡量維度包括零售商業的入駐率、租金收益、單位坪效、物管及推廣收益等指標及其時間維度方差。上述指標反映零售資產的綜合運營能力。波動性在一定程度與風險相關聯，筆者在此強調資產表現的穩定性同樣是衡量一項資產是否具有穩健收益的重要因素。良好的資產運營能力和盈利能力與項目的“經濟邊界”的輻射范圍正相關，同樣互為因果。資產表現越優異的零售項目的輻射范圍亦越廣闊，“經濟邊界”也就更大。因此，在衡量零售商業的“經濟邊界”時，資產表現是至關重要的指標。丨成都零售商業營業額與入駐率數據來源：四川省連鎖商業協會，仲量聯行研究部，2023年10月成都商業地產GIS地理信息研究報告27丨經濟邊界

70、 仲量聯行2023年版權所有40%50%60%70%80%90%100%01020304050607080902022年成都零售項目營業額（億元）2023年第三季度末成都零售項目入駐率72.6%20.8%3.8%2.8%各營業額段項目數量占比“經濟邊界”品牌業態引領力Top 1成都SKPTop 2成都IFS國際金融中心Top 3成都太古里Top 4萬象城Top 5銀泰中心in99數據來源：仲量聯行研究部，2023年10月0%20%40%60%80%萬象城王府井購物中心成都太古里成都國際金融中心成都SKP0%10%20%王府井購物中心銀泰中心in99成都國際金融中心成都太古里成都SKP0%50%

71、100%仁和新城世豪廣場成都國際金融中心成都太古里成都SKP丨時尚零售業態面積占比丨奢侈品牌面積占比丨國際品牌面積占比在仲量聯行的定義中，服飾鞋包、珠寶手表、美妝個護和配飾等實物商品消費被歸為時尚零售業態。實物商品的銷售是零售商業的根本，也是檢驗2023年一座城市消費復蘇成色的試金石。時尚零售業態的占比高，品牌豐富度高，商業吸引的客群更多元。奢侈品牌在城市開設門店既是對這座城市商業資源和品質的提升，也是對這座城市消費力的認同。頭部品牌在一座城市的門店通常較少，多數只有1-2家門店。因此，單店的客群輻射范圍基本是市域乃至省域以上，周邊省份和衛星城市的目標消費客群也屬于其輻射范圍。盡管國貨崛起乃大

72、勢所趨，越來越多的國內消費者開始青睞性價比高、更具本土文化IP的品牌。但從數據分析出發，國際品牌占比高低在多數情況下與項目整體檔次與運營狀況仍在統計上呈現顯著的正向關系。因此，從結果出發，我們仍將國際品牌的占比作為一個“結果導向”指標納入考量范疇。時尚零售業態極大決定消費最終形成奢侈品牌的稀缺性、排他性增強商業輻射力國際品牌抬升商業氣質“零售為本”，業態和品牌是吸引消費者到訪形成最終消費的根本。這一指標中，最能體現項目競爭力的三個因素包括：時尚零售業態、奢侈品牌、國際品牌。成都商業地產GIS地理信息研究報告經濟邊界丨28注：奢侈品牌特指符合仲量聯行定義的品牌樣本。仲量聯行2023年版權所有成都

73、零售商業“經濟邊界”全景圖在“自然邊界”范圍內，任一點到該多邊形中心點的距離小于到相鄰多邊形中心點的距離，即在購物中心以泰森多邊形繪制的“自然邊界”內的任何消費者離本購物中心的距離，相比于相鄰購物中心更近。因此，當控制其他變量時，本購物中心所在“自然邊界”區域的消費者理所應到偏好本購物中心。然而，紛繁復雜的現實情況遠超于泰森多邊形方法論對此經濟現象的擬合能力。從商業視角出發，購物中心的輻射能力受太多因素共同影響，實際的輻射范圍或大于或小于其“自然邊界”定義的輻射范圍?！吧峤筮h”實屬消費行為的常態。本章綜合考慮開發規模、區位通達、商業經驗、資產表現和業態品牌五大因素后，繪制的“經濟邊界”是從現

74、實角度對商業項目輻射范圍的刻畫。盡管范圍的絕對精度必然存在市場爭議，但項目之間的相對關系仍有助于對市場競合關系的全景分析。下圖擬合出成都零售商業“經濟邊界”全景圖。需要說明的是，任何一個商業項目的輻射邊界并非是簡單用數學公式可以簡單計算出結果的，邊界以外的消費力必然存在流入的可能性。因此，全景圖的意義在于：第一，“經濟邊界”的范圍與商業輻射能力正相關，但邊界大小體現的是相對關系，而非絕對邊界的精準刻度；第二，“經濟邊界”刻畫的是“常態化”消費流入，偶發性消費不屬于“經濟邊界”的度量范圍。第三，“經濟邊界”的重疊與切割反映商業資源的規模、密度和格局，是市場全景分析的基礎。結果顯示，全域市場的“經

75、濟邊界”主要集中于春熙路、交子公園兩大核心商圈，近郊區域的“經濟邊界”離散度較高，商業資源相較于廣袤的土地略顯稀疏。三大地標項目“經濟邊界”輻射范圍最大，近乎覆蓋主城區大部分區域?！敖洕吔纭钡闹丿B度折射出局部區域較強的競合關系，最具代表性的是IFS和太古里。丨成都零售商業“經濟邊界”全景圖成都商業地產GIS地理信息研究報告29丨經濟邊界數據來源：仲量聯行研究部，2023年10月北 仲量聯行2023年版權所有頭部視角 “經濟邊界”Top10“雙核”格局在“經濟邊界”前十大零售商業項目中，兩個位于在春熙路商圈，四個分布于交子公園商圈。這一視角再次驗證成都“雙核”商業格局。作為成都第一商圈春熙路“

76、主外”，經過長時間的沉淀和培育，商業氛圍濃厚，成為外地游客必打卡地。相反，坐落于高新南區的交子商圈則“主內”。在2022年成都SKP開業后，交子公園實現從“潮奢”到“重奢”的高端品牌矩陣全覆蓋，成為城南高凈值人群的購物首選。右圖顯示，十大項目的“經濟邊界”互有重疊，預示著輻射范圍的交織。相同定位的項目之間盡管存在一定的距離，但競爭關系是難以避免的。以奢侈品消費為例，成都SKP開業必然會分流IFS和太古里的客流，尤其是武侯區的客群，距離兩大商圈的距離十分接近。但一座城市的商業必然走向多核多極的格局，這是國際化都市的必經之路。未來，兩大商圈協同互補，推動成都國際消費中心城市建設?！澳舷颉卑l展右圖顯

77、示出，成都商業伴隨城市發展步伐，一路向南?！澳舷颉鄙虡I整體品質更優、規模更大，對客流的吸引力同樣更強，其“經濟邊界”更廣闊。產業是城市擴張、人口導入的前置性條件，同樣也是商業得以可持續發展的根基。不得不說，產商互為因果，相輔相成。城南的商業主要由地域性居民和商務人士支撐發展，商務區內的商業具有較強的潮汐性，也跟商業運營帶來不小挑戰。老城商業待煥新顏在老城區內、春熙路商圈外，僅萬象城、大悅城、錦華萬達三個項目入圍“經濟邊界”Top10榜單。中國各大城市面臨“舊城換新顏”的普遍需求，城市更新仍是老城區商業發展的破題之道。丨成都零售商業“經濟邊界”Top10概況丨成都零售商業“經濟邊界”Top10全

78、景圖地標級商業“走出”成都這座城市成都IFS、太古里和SKP三大地標項目的“經濟邊界”最廣闊，且遠超其他零售商業項目。實際上，三大重奢定位零售商業項目的輻射范圍早已超出成都這座城市，豐富且獨家的商業資源具有極強的排他性，加上強大的商業運營能力，其輻射的消費力可謂覆蓋整個中國西部地區，云貴川渝乃至陜西等城市的消費者都存在到訪消費的可能性。因此，本報告定義的“經濟邊界”更多刻畫的是“常態化”客流到訪的輻射范圍，且這種地理定量關系的模擬更接近“對比關系”的定性表達，而非“絕對關系”的定量結論?！暗貓D序號商業項目環線區位商圈/子市場開業時間1成都IFS國際金融中心一環內春熙路（核心）2014年2成都太

79、古里一環內春熙路（核心）2014年3成都SKP三四環交子公園（核心）2022年4萬象城二三環建設路萬年場2012年一期/2020年二期5銀泰中心in99三四環交子公園（核心）2017年6新世紀環球購物中心三四環交子公園（核心）2013年7仁和新城三四環交子公園（核心）2018年8世豪廣場四環外大源2014年9大悅城二三環雙楠2015年10錦華萬達廣場二三環東大路2007年成都商業地產GIS地理信息研究報告經濟邊界丨30數據來源：仲量聯行研究部，2023年10月北 仲量聯行2023年版權所有環線視角 成都“環狀”商業體系一環內資源聚集度高，梯度覆蓋廣立足于城市之核心地帶，成都一環內區域已形成成熟

80、的商圈。一環鐫刻城市發展的歷史記憶，百貨商場存續二三十年，但沒落于年久失修，輻射力日漸式微。IFS和太古里比鄰而立，煥新核心商圈商業活力，其商業輻射能力早已超出成都這座城市，成為內陸地區最重要的商業地標。核心商圈強大的虹吸效應也讓商圈周邊一兩公里的商業口岸面臨巨大壓力，“假口岸”的業界質疑縈繞多年。一環至二環受虹吸制約，發展受限成都一二環之間坐落老城區星羅密布的老式住宅社區。開發空間受限且距離城市中心過近，客流受虹吸，發展被局限。一二環商業的輻射能力遠不及其相對中心的地理區位條件。相反，多數商業僅輻射周邊居民，淪為偏社區定位的商業體，進退兩難，甚是可惜。二環至三環城市化進程的首波紅利，區域型商

81、業密集在成都第一波城市化進程開啟時，二三環區域便迎來商業地產開發潮。人口外溢、居住升級，二三環成為早期富人外遷的必經之地，并孕育出多個商業中心，形成次級商業熱點聚集區。與核心商圈的距離感恰到好處，商業生存空間更加充分。區內28個優質零售項目實屬成都各環線數量最多的環狀帶。二三環商業的整體規模和品質優于一二環，且輻射范圍更加廣闊。三環至四環商業發展具有方向性，呈“項鏈”式分布高新南區是三四環區域發展的領頭羊，產城一體，人口導入，消費力從量變到質變?！绊楁湣毙螒B正是三四環商業格局的最佳描述：“鏈身”由近郊的點狀項目構成，“鏈墜”代表城南第二核心商業集群。成都SKP開業助力交子公園商圈實現各能級消費

82、力全覆蓋。但相對寬松的街區尺度，雖有利于地面交通效率，缺對商業外部動線造成切割，不利于商業體形成集群效應。四環外組團式發展，二圈層區縣各自的“春熙路”成都商業邁向郫都、新都、龍泉等近郊商圈，天府新區后來居上將成都商業版圖進一步向南擴張。產業是近郊區縣發展的起點，而步伐更晚的零售商業則相對稀缺、次第布局。除城南外，四環外商業普遍受限于項目定位與招商運營，其消費輻射力往往難以與城區商業相媲美。但因競品項目相對較少，四環外商業獲得相對均衡的發展空間，打造各自區縣的下沉商業中心。成都商業地產GIS地理信息研究報告31丨經濟邊界 仲量聯行2023年版權所有專題研究二：動線問題高架和鐵路切割商業外部動線2

83、013年5月，成都二環高架通車，全長28.3公里，共設有47個匝道出入口和28個快速公交站點。新二環在當時極大改善老城區的道路交通條件，但同時也對二環沿線商業產生不同程度或利或弊的影響。二環從地面道路升級為高架線路后，改變了沿線商業項目的外部動線。以車流為例，商業車庫出入口往往采取“進出分離”的原則，因此高架上下道的閘道設置必然影響商業車流的外部動線和通達性。下文，我們以現實案例剖析二環高架對沿線商業的影響。高架匝道改變沿線商業外部動線。二環高架沿線商業眾多，但高架能夠設置的匝道數量必然有限，且順時針與逆時針方向的匝道位置并不完全一致，甚至存在一定距離。在高架通車后，可謂幾家歡喜幾家愁。以成華

84、SM廣場為例，商場本就緊鄰二環路；但在二環高架通車后，商場并不臨近高架匝道口。因此，SM廣場的車行客流容易被臨近的兩個匝道所在動線的商場截獲。如左下圖所示，距離成華SM廣場北面最近的匝道布局在龍湖三千集北側，距其南面最近的匝道則是杉板橋立交，下道后車流直行便可達到龍湖濱江天街、萬科天薈、東郊記憶等商業，這種設置極易影響開車出行的客流的商業目的地選擇偏好。事實上，成都二環高架的修建造成對沿線商場外部動線的切割，進而改變消費客流的到訪。距離高架匝道較遠或距離BRT站點較遠的沿線商業，容易在本輪外部動線變化中失去競爭的主動權。SM廣場只是其中一個案例，如右下圖所示，沿線商業或多或少、或利或弊都受到二

85、環高架影響。城市快速路高架定向延伸商業輻射力。高架匝道和BRT站點的設計必然考慮過基于現實交通環境的工程施工可能性以及沿線商業的訴求和居民出行的需求。具有城市快速路屬性并疊加BRT的二環高架能夠有效延伸周邊零售項目對遠距離客群的輻射力，商業的通達性隨二環高架得以延伸。在重要商場附近設置匝道出入口和快速公交站點，以便于消費客流的到達。例如，萬象城周邊的BRT站點和高架匝道，對于車流到訪大有裨益，有助于提升該項目對二環沿線居民的消費輻射能力。從這種角度講，二環高架在外部通達性上也是對商業影響力的加持。整體而言，二環高架有弊有益。右下圖呈現的二環高架匝道與商業分布，清晰描繪出沿線商業在二環高架建成后

86、的“受益者”與“失落者”形象。丨二環高架對商場外部動線的切割示意圖丨成都二環高架各站點示意圖成華SM廣場龍湖濱江天街天薈萬科廣場龍湖三千集印象城伊藤洋華堂匝道匝道成溫立交營門口立交北新立交刃具立交杉板橋立交雙橋子立交紅星路立交人南立交永豐立交雙楠立交永立王府井discovery印象城購物中心伊藤洋華堂建設路店SM廣場萬象城成都文華廣場錦華萬達廣場王府井購物中心萊蒙都會伊藤洋華堂雙楠店仁和春天百貨光華店藍潤摩里中心成都沙灣印象匯龍湖三千集圖例匝道出口匝道進口立交橋商業項目圖例匝道進出口泰森與經濟邊界交集二環高架商業項目成都商業地產GIS地理信息研究報告經濟邊界丨32數據來源：仲量聯行研究部，20

87、23年10月 仲量聯行2023年版權所有基于泰森多邊形方法論得出的“自然邊界”，在現實中不一定適用于所有場景?！白匀贿吔纭笨赡鼙坏匦蔚孛睬懈?，如湖泊、山脈等。例如，重慶的山勢地形地貌大概率造成此方法在現實應用中失效。同時，商業的理論輻射范圍也可能被鐵路和高速公路等物理障礙限制，成都火車南站周邊的商業受鐵路阻隔即為一例。從下圖可以看到，鐵道穿過新南天地板塊多個商業項目的毗鄰區域，對項目的“自然邊界”造成分割，如下圖柵格區塊所示。受此影響，商業項目的實際輻射范圍被切割壓縮，單純以泰森多邊形定義輻射半徑的方法論便已失效。對商業運營實操而言，鐵路切割會導致兩個問題：一是對項目輻射范圍的擠壓。如新南天地

88、商圈的凱德天府、蘇寧廣場城市奧萊等項目，其“自然邊界”的范圍被火車南站沿線鐵路軌道切割，鐵道以北區域的消費者驅車或騎行前往新南天地商圈的難度明顯增加。所以，商圈內商業項目對鐵道以北的實際輻射范圍便受迫縮小。二是對消費客流到達外部動線的改變。以凱德天府為例，地鐵1號線、7號線和18號線在此換乘。若消費者選擇地鐵出行，從H1口或J口出，可直達商場入口。但居住南站以北的消費者選擇駕車甚至步行、騎車前往，天河西二街的下穿隧道實乃必經之路。而下穿隧道對于步行、騎行而言，體驗感較差，往往勸退消費者，進而影響消費目的地選擇。泰森多邊形的應用聚焦一座城市商業格局的全貌呈現。但從實際狀況著手，商業的輻射半徑仍需

89、重點考慮地形地貌或外部交通條件的影響。如果一個區域希望發展商業中心，那么在前期區域規劃中就需盡量規避外部交通環境對商業發展的負面影響。例如，成都大悅城的一個車庫入口便開在鐵路下穿隧道內，以此提升車流入庫效率。凱德天府火車南站地鐵站H1出口J出口丨凱德天府項目“從北向南”外部動線示意圖鐵路軌道地鐵到達動線駕車到達動線丨新南天地部分商業受鐵道切割外部動線示意圖鐵道軌道受鐵軌切割的“自然邊界”范圍成都商業地產GIS地理信息研究報告33丨經濟邊界數據來源：仲量聯行研究部，2023年10月 仲量聯行2023年版權所有從北向南高架線路從北向南下穿隧道線路鐵路切割從北向南的外部動線圖例圖例理論結合實踐，商業

90、地產輻射力之雙面性成都商業地產GIS地理信息研究報告“擬合邊界”成都零售商業“擬合邊界”全景圖依據定義，“擬合邊界”等于“自然邊界”與“經濟邊界”的交集，兩者取小?！皵M合邊界”依據泰森多邊形的數理理論算法并結合仲量聯行對成都各大商業項目的評估，最終輸出的重疊范圍更接近對現實情況的模擬。下圖即為成都商業“擬合邊界”全景圖，從地理空間呈現成都商業空間的飽和度。如圖所示，深色即現有項目能夠完全輻射的區域，淺色表示“距離目標客群最近的商業項目”并未完全輻射該區域，區內消費者存在“舍近求遠”消費的可能性。右圖呈現各行政區單位土地上的商業開發密度，結果與泰森多邊形疊加圖的結論類似。首先，中心五城區及高新南

91、區的商業開發密度顯著高于二圈層區縣。其次，高新南區的商業密度略高于錦江區，并高于其他四個老城區，印證前文提出的“雙核”商圈格局的觀點。丨成都零售商業“擬合邊界”全景圖丨成都各行政區零售商業面積與轄區土地面積比0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%高新區錦江區青羊區成華區武侯區金牛區郫都區溫江區新都區天府新區雙流區龍泉驛區青白江區商業占比全市平均成都商業地產GIS地理信息研究報告35丨擬合邊界數據來源：成都統計局，仲量聯行研究部，2023年10月北 仲量聯行2023年版權所有“虹吸”與“截留”商圈輻射能力研究將商業項目的“自然邊界”“經濟邊界”和“擬合邊界”匯總至商圈級，得到商

92、圈的三大邊界范圍?；诖?，報告將對成都各大商圈的輻射力和飽和度進行分析，探討不同能級、圈層和方位的商圈在遠距離消費力的“虹吸”輻射能力，以及對周邊近距離消費力的“截留”輻射能力?；仡櫱拔亩x，厘清三個概念：第一，“自然邊界”面積是各個商業項目在泰森多邊形自然切割后所生成的最直接的輻射范圍；第二，“經濟邊界”面積是反映各個商業項目綜合吸引力的實際輻射范圍；第三，“擬合邊界”面積則是疊加前兩個邊界之后重疊的輻射范圍，如右圖所示?；谏鲜龈拍?，我們計算出每個項目“自然邊界”“經濟邊界”和“擬合邊界”的面積，并以所在商圈對項目的三大面積進行加總，計算出每個商圈的三大面積。為分析每個商圈對遠距離消費的虹

93、吸能力及其對周邊消費力的截留能力，報告提出兩個全新定義：外向“虹吸”輻射能力和內向“截留”輻射能力。A：外向“虹吸”輻射能力=“經濟邊界”面積/“自然邊界”面積=a/b衡量商圈在不受泰森多邊形自然分割約束下，所有項目的實際輻射面積與泰森多邊形生成的自然分割面積的比值，是一種對商圈“向外”輻射能力的測量。比值大于1，說明商圈的實際輻射面積超過商圈自然分割的面積范圍。以春熙路商圈為例，其“外向虹吸輻射能力”計算值等于54.9倍，位居成都各商圈首位，這說明春熙路商圈的地理空間受一環內密集開發的商業項目擠壓，導致自然分割的輻射半徑非常??；但由于核心商圈輻射全市，其實際輻射能力遠超自然分割的輻射半徑，因

94、此其實際輻射面積是自然分割面積的54.9倍之多。相反，排名末位的新都板塊，其自然分割的輻射半徑極高，而商業項目開發密度則相對有限，其實際輻射面積僅為自然分割面積的12%，說明大量面積及其對應的消費力有待開發。B：內向“截留”輻射能力=“擬合邊界”面積/“自然邊界”面積=c/b衡量商圈在受泰森多邊形自然分割約束下，所有項目實際輻射面積占泰森多邊形生成的自然分割面積的比例，是一種商圈“對內”輻射覆蓋能力的測量。這個比值小于等于1，不可能大于1。成都有兩個商圈的“內向截留輻射能力”等于100%，即商圈內的商業對商圈所在區域及周邊實現全覆蓋。相反，同樣以新都為例，由于自然分割面積過大，區內商業的實際輻

95、射能力有限，因此只能覆蓋區域內7%的面積所對應的消費力。項目位置“經濟邊界”-a“自然邊界”-b“擬合面積”-c丨成都商圈級商業輻射力測算商圈等級A 外向“虹吸”輻射能力B 內向“截留”覆蓋能力春熙路核心54.9倍100%交子公園核心12.2倍100%人民南路次級5.5倍97%建設路萬年場次級5.0倍92%雙楠次級1.7倍94%大源次級1.6倍88%東大路次級1.1倍66%城北次級89%84%金沙光華次級85%78%溫江近郊37%26%郫都近郊26%18%雙流近郊19%15%天府新區次級15%11%龍泉驛近郊14%12%新都近郊12%7%注：龍泉驛、新都、雙流、溫江、郫都、天府新區，由于外延面

96、積過大，對分布在最外層的項目覆蓋的自然面積按緩沖區10做了合理化縮減。成都商業地產GIS地理信息研究報告擬合邊界丨36數據來源：仲量聯行研究部，2023年10月 仲量聯行2023年版權所有成都商業地產GIS地理信息研究報告春熙路5055交子公園人民南路建設路萬年場雙楠大源東大路051015金沙光華城北溫江郫都雙流天府新區龍泉驛新都0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%二圈層近郊商圈（含天府新區）仲量聯行三級商圈定義倍A 100%B=100%A 100%B 100%A 100%B 100%第一類：第二類

97、：第三類：一圈層核心商圈一圈層次級商圈成都商圈輻射力坐標系A100%且 B=100%基于前文成都各個商圈消費輻射力測算表，我們將結果轉換至坐標系，如上圖所示。按照商圈（A）外向“虹吸”輻射能力及（B）內向“截留”輻射能力兩大維度，對所有商圈進行劃分，分別是：但結果顯示，暫無商圈屬于A100%且B=100%，因此后文不予討論。需要說明的是：有些組團按商業地產業內慣例尚未達到“商圈”的行業標準，更多是組團或者板塊，考慮報告用詞的一致性，本章仍沿用“商圈”二字指代所有商業組團。后文不再贅述，請讀者知悉。A100%且 B100%A100%且 B100%A100%且 B=100%12337丨擬合邊界(A

98、)外向“虹吸”輻射能力(B)內向“截留”輻射能力數據來源：仲量聯行研究部，2023年10月 仲量聯行2023年版權所有1成都商業地產GIS地理信息研究報告高能級商圈丨A100%且 B=100%“經濟邊界”不小于“自然邊界”且“擬合邊界”等于“自然邊界”此類商圈能級高，其對遠距離消費者的虹吸能力較強，尤其是春熙路和交子公園兩大核心商圈的輻射力覆蓋全市。核心商圈地處城市中心，往往“自然邊界”小，需要截留的區內消費者本就不多，所以必然對區內消費力實現全覆蓋。自然邊界擬合邊界丨“自然邊界”與“擬合邊界”春熙路丨“自然邊界”與“擬合邊界”交子公園2區域級商圈丨A100%且 B100%“經濟邊界”不小于“

99、自然邊界”且“擬合邊界”小于“自然邊界”此類商圈能級低于第一類，屬于區域級商圈，共計五個，分別是人民南路、大源、建設路萬年場、雙楠、東大路。區域級商圈的向外“虹吸”輻射能力雖低于第一類，但仍相對較高。由于項目所處區位往往是城市新區等非核心區域，商圈的“自然邊界”往往過大，造成商圈內項目難以輻射“自然邊界”的所有角落，導致“擬合邊界”無法覆蓋全部所屬“自然邊界”。這意味著商圈可能對周邊消費力的“截留”存在空間空白。但需要注意的是，此類商圈仍對周邊區域具有相當輻射力，空白的“經濟邊界”只能說明其輻射的真空地帶具有方向性，并不對應商圈輻射能力的強弱關系。例如，大源板塊的項目主要集中于天府大道以西區域

100、，因此對于最東邊的住宅區域的輻射可能存在真空。自然邊界擬合邊界丨“自然邊界”與“擬合邊界”雙楠丨“自然邊界”與“擬合邊界”大源擬合邊界丨38數據來源：仲量聯行研究部，2023年10月北北北北 仲量聯行2023年版權所有3內生級商圈丨A100%且 B 80%）：第一梯隊商圈的外向“虹吸”輻射能力仍明顯強于第二梯隊，但是商圈所在區位“自然邊界”范圍大，導致“經濟邊界”和“擬合邊界”均難以超過“自然邊界”范圍。因此，雖然商圈對周邊或一定距離外的消費力仍具有輻射力，但仍難以全覆蓋區內“自然邊界”的每個角度。因此，從飽和度來看，此類商圈仍存有待開發的空間。內生級商圈第一梯隊僅有2個商圈，分別是金沙光華（

101、含外光華）和城北。由于金沙光華覆蓋外光華區域，因此“自然邊界”如圖所示十分廣袤。而商業開發主要集中在老城區內，因此難以輻射全面覆蓋“自然邊界”的空白地帶。城北商圈的情況類似，但城北項目離散程度更高，且項目單體規模更大，仍對周邊具有較強的輻射力。自然邊界擬合邊界丨“自然邊界”與“擬合邊界”金沙光華（含外光華）丨“自然邊界”與“擬合邊界”城北第二梯隊（A 2”，零售商業之“競合”成都商業地產GIS地理信息研究報告組團分析從項目“競爭”到商圈“外競內合”以商業項目“個體”微觀視角切入本報告是研究分析成都商業地理空間格局的基礎，微觀視角呈現格局的細致肌理。然而，這種單一視角仍存在極大的局限性。零售商業

102、之間的“競合”關系不應過度強調“競爭”而忽略“合作”以共贏的可能性。以春熙路商圈一街之隔的IFS和太古里為例，在項目建成初期，兩個定位幾近相同的商業地標直面商業資源的“二選一”激烈爭奪，Louis Vuitton、Chanel、Dior等品牌進駐IFS，Herms、Gucci等品牌則選擇太古里。時至今日，兩大地標與強大的商業資源共同支撐起成都這一核心商圈在全國不容小覷的商業地位。察覺到成都商業潛力與商機的國際大牌，爭先恐后在春熙路兩大地標落子“雙店”。截至報告發布，Louis Vuitton、Chanel、Dior、Gucci等品牌均已同時進駐IFS和太古里，“雙店”布局引領奢侈品牌在華擴張新

103、模式。由此可見，以單一“競爭”關系為基底去定義零售商業的輻射半徑，有失偏頗，還尚不足以刻畫真實商業環境中商業聚集性和商業競合關系的普遍規律。如左下圖所示，商業項目之間本就天然具有“競爭”性；但商圈的存在又需要商業項目“合作”共贏，通過商業資源集聚形成組團，發揮聚合效應，適配多元多變的消費需求，即從“純競爭”格局發展為“外競內合”的雙重關系，這便是商圈的本質特性，即右下圖所示。以下圖所示，在“一定距離”內，項目之間通過外部動線形成紐帶，多個項目形成組團，進而發展為“商圈”，與其他商圈或單個獨立項目進行客流競爭。商圈的存在需要多項條件，其中“一定距離”是前提，后文定義為“閾值”。超出這個閾值即消費

104、者普遍可以接受的步行最大距離，商業項目之間的連絡便會被打破。因此，一個商圈可以是后天精心打造的，也可以是先天自發生長而成。但無論是先天的還是后天的，距離感都是商圈是否能聚勢發力、共榮共生的關鍵?；诖诉壿?，接下來報告將引入“聚類算法”，深入討論商業項目形成聚合效應的臨界距離，并從聚合商圈視角重新繪制“商圈”的“自然邊界”“經濟邊界”與“擬合邊界”。引入商圈后的三大邊界，才能完整模擬成都零售商業的真實現狀。丨商圈“外競內合”之組團示意圖純競爭“外競內合”競爭合作合作合作成都商業地產GIS地理信息研究報告組團分析丨42 仲量聯行2023年版權所有成都商業地產GIS地理信息研究報告我們采取 DBSC

105、AN 聚類算法（Density-Based Spatial Clusteringof Applications with Noise）進行組團運算。DBSCAN是一種基于“密度”的聚類算法，在某個空間中給定的一組點內，只要其鄰近區域內點的密度大于特定的閾值，即將其納入與之相鄰的同一類別中，并繼續重復聚類過程，不斷將緊密堆積的點組合在一起；同時，將單獨位于低密度區域（其最近鄰居距離太遠）的點標記為“異常值”。以此可見，這種方法論是根據密度閾值來控制類的增長。如前文所述，在商業地產領域，商圈是一個城市商業發展的先行區，決定這座城市商業發展的高度。但現階段行業對商圈的研究盡管很多，但絕大多數都屬于定

106、性研究。什么叫商圈？什么叫子市場？這是行業研究長期以來本就答案模糊的問題。對商圈的定義長期存在諸多難以清晰量化界定的條款。通過DBSCAN聚類算法的引入，報告希望通過科學的算法定義，探索商業地產組團效應的“自然規律”，找到商業體形成商圈的數理邏輯，提升泰森多邊形方法論在商業地產領域應用的實操性，為全文提出的最終結論奠定基礎。組團算法 DBSCAN聚類算法重要定義點的領域：空間中任意點p的領域是以p為圓心、以e為半徑的區域內所包含的點的集合。密度：空間中任意點p的密度是以p點為圓心、以e為半徑的圓區域內包含點的數量。閾值MinPts：用以定義核心點、邊界點、離群點時，對密度最小值的設定標準。核心

107、點和邊界點：空間中任意點p的密度如果大于某一給定閥值MinPts，將該點定義為核心點，否則定義為邊界點。直接密度可達：點p從點q直接密度可達，須滿足p點處于q點領域中，q點即是核心點。密度可達：點p從點q密度可達，須滿足若p(1)、p(2)p(n)，其中p(1)=p、p(n)=q，且p(i)從P(i+1)直接密度可達。密度連接：若對于任意點o，使得點p和點q都從點o密度可達，則點p和點q密度連接。離群點（噪聲點）：它是數據庫D中既不屬于核心點、也不屬于邊界點的點w。方向性：兩點之間的直接密度可達和密度可達具有方向性，可雙向亦可單向。43丨組團分析 仲量聯行2023年版權所有成都商業地產GIS地

108、理信息研究報告pqpqo(A)核心點和邊界點(B)直接密度可達(C)密度可達(D)密度連接定義：p邊界點q核心點w離群點MinPts=5p從q直接密度可達q不從p直接密度可達MinPts=5p從q密度可達q不從p密度可達MinPts=5p和q通過o密度相連MinPts=3pqpqw定義組團在組團運算中，如果p點是一個核心點，與其直接密度可達或密度可達的所有點即可形成一個“組團”。每個組團至少包含一個核心點，核心點之間相互直接密度可達，非直接密度可達、僅密度可達的點屬于可達點?？蛇_點同樣屬于組團，它們形成核心點的“邊緣”，超出此邊緣的點不再可達，即屬于離群點（噪聲點）。因此，一個組團包括一個或多

109、個核心點和數量不定的可達點，離群點不屬于組團范圍。丨丨核心點、可達點、離群點和組團示意圖假設閾值MinPts=3紅點為核心點，如點A，每個紅點周圍半徑e的區域至少包含3個點（含紅點本身）。紅點之間可以通過直接密度可達相互訪問，因此紅點形成一個組團。藍點為可達點，如點B和點C。因藍點半徑e內包含的點數量未達到閾值MinPts，即3個，因此不是核心點。但藍點可以從紅點通過其他核心點密度可達（非直接密度可達），被稱為可達點，也屬于組團。紫點為離群點（噪聲點），如點N。它既不是核心點，也不可密度可達，因此不屬于組團。ABCN組團分析丨44 仲量聯行2023年版權所有基于DBSCAN空間聚類算法，對成都

110、零售商業進行組團分析，并得出每個商業組團的“組團邊界”。因為聚類算法生成的結果對半徑e和閾值MinPts的條件設置十分敏感，所以為增強最終結果的穩健性（Robustness），我們將從“結構視角”和“后驗視角”對條件設置的合理性進行驗證。以聚類算法定義商業“組團邊界”成都商業地產GIS地理信息研究報告結構視角結構視角以實踐出發，進行正向邏輯推演。通常人的步行時速約為3.0-6.0公里，換算成10分鐘的步行距離約等于500-1,000米，即1公里以內?；诖?，如果同一組團商業項目之間的距離超過1公里，那么消費者的步行時間大概率會超過10分鐘。從商業運營的實踐反饋可知，超過1公里或10分鐘的步行距

111、離對于多數消費者而言，往往會極大削弱消費者前往下個商業目的地的步行動力，那么所謂商圈的外部動線便已失效?；谶壿嬐茖?，報告將組團半徑分別設置為500米和1,000米，對成都零售商業項目進行組團分析，劃定“組團邊界”。同時考慮到成都環形放射狀的城市發展格局，且外圍商業快速崛起，報告將組團所需最小項目數的閾值MinsPts設為2，那么形成的組團數即為在給定半徑下所能形成的最大組團數。當閾值MinPts被設定為大于2的正整數時，所能形成的組團數必然更少。因此，閾值MinPts等于2的情況描繪出成都零售商業組團數的“最優情形”。后驗視角后驗視角則驗證不同假設條件設定生成最終結果的數據穩健性。若數據結果

112、對假設條件的敏感度下降，即不同的假設條件所得到的數據結果大致相同，此時的結果更具穩健性，結論更具有現實指導意義。當半徑等于500米且閾值等于2時，運算結果顯示：成都108個商業項目可以形成12個組團，組團內涵蓋38個項目，下頁以不同顏色的點集表示；剩余70個離群點項目，即不被納入任何組團。當半徑不變且閾值等于3時，形成的組團數從12個大幅降低至6個，即減少6個。當半徑等于1,000米且閾值等于2時，運算結果顯示：17個組團形成，涵蓋58個項目，以不同顏色的點集表示；剩余50個離群點項目，即不被納入任何組團。當半徑不變且閾值等于3時，形成的組團數從17個大幅降低至5個，即減少12個?；谏鲜稣?/p>

113、推演和反向驗證視角的雙重論證，我們得到以下結論：1.當項目數閾值設定為3個時，半徑設定為1,000米，全市共錄得5個組團，分別是：春熙路、交子公園、新南天地、建設路、金沙光華五個商圈或子市場。這五個子市場數據較穩定，當項目數閾值增至5個時，僅春熙路和交子公園兩個核心商圈，才能形成組團，其他三個非核心商圈則達不到組團要求。當項目數閾值增至8個時，全市僅春熙路一個商圈能夠形成組團。2.當項目數閾值降至2個時，相鄰距離不超500-1,000米的項目形成“迷你組團”，即組團內項目數僅為兩個，例如新都的七一國際廣場與蘇寧易購廣場、大豐的錦宸天街與保利大都匯等。如果以500米半徑為要求，新增7個迷你組團；

114、如果以1,000米半徑為要求，新增12個迷你組團。3.項目閾值等于2個且半徑設為1,000米所得到的組團數是目前成都108個商業項目所能形成組團的數量上限。但從實際出發，項目閾值等于2個且半徑設為1,000米的數據結果更符合市場對組團即“商圈”的認知。如果項目閾值等于2個且半徑設縮小為500米所得到的組團格局，有助于分析到商圈內的“小組團”。例如，春熙路商圈又可以分為“春熙路步行街-大慈寺板塊”和“天府廣場-鹽市口板塊”。因此，在不同條件的設定下所輸出的“組團分析”結果，有助于從更宏觀或更微觀兩方視角對商業組團進行深度解析。下一頁報告將以地圖形式呈現四種最常見的組團格局。項目數閾值MinPts

115、半徑500米生成組團數半徑1,000米生成組團數2417365423522612712811911丨成都聚類算法商業組團生成數穩健性檢驗45丨組團分析數據來源：仲量聯行研究部，2023年10月 仲量聯行2023年版權所有丨應用聚類算法生成不同假設下的成都零售商業“組團”半徑500米且閾值不低于2個項目108個項目形成12個組團，剩余70散點項目半徑500米且閾值不低于3個項目108個項目形成6個組團，剩余82散點項目半徑1,000米且閾值不低于2個項目108個項目形成17個組團，剩余50散點項目半徑1,000米且閾值不低于3個項目108個項目形成5個組團，剩余74散點項目成都商業地產GIS地理

116、信息研究報告注：圖中沒有顏色的點為散點即離群點項目，其他顏色為組團項目。組團分析丨46數據來源：仲量聯行研究部，2023年10月北北北北 仲量聯行2023年版權所有1 組團視角的“自然邊界”組團視角：納入“組團邊界”的三大邊界成都商業地產GIS地理信息研究報告基于聚類算法生成商業的“組團邊界”后，再以泰森多邊形方法論重繪成都零售商業“自然邊界”全景圖，并與第二章基于原始散點生成的“自然邊界”進行比較，其變化具有啟示性。發現1：納入“組團邊界”后的“自然邊界”更接近商業市場競合關系的現實情況當“組團邊界”引入分析后，以組團條件“閾值2個項目且半徑1,000米”為例，在生成組團后的項目點位數從原1

117、08個散點減少到17個組團加50個散點，共計67個點位數。多數組團地處相對核心的區位，例如三環內的老城區?，F實中，零售商業市場絕非只是各自為政、惡性競爭的關系，組團內及組團間多呈現“外競內合”的市場格局。以春熙路商圈為例，生產組團前的“自然邊界”描述更多是商圈內項目之間的競爭關系；而生成組團后的“自然邊界”更能直觀反映春熙路商圈作為一個整體在成都零售商業市場的核心地位及其與其他商圈或獨立項目之間的競合關系。發現2：以“組團邊界”定義“商圈”及其邊界一直以來，業界對商圈的定義本就含糊不清，行業尚難達成共識，更難言定量分析。依據仲量聯行對成都零售商業子市場的定義，在原108個散點項目中，所有不能被

118、劃入商圈的散點也被強制歸入某子市場。例如春熙路和交子公園商圈可能更符合業內對“商圈”的普遍認知；相反有些區域板塊則很難用“商圈”二字去形容，例如人民南路、雙楠便更像一個區域市場或子市場。在引入聚類算法生成“組團邊界”前，商圈的邊界是一種定性描述。政府與商圈管委會、開發商及運營商、研究機構等行業主體基于不同立場，對商圈的邊界界定自然不同。但聚類算法是生成的“組團邊界”清晰界定出每一個組團乃至每一個商圈的邊界?；诖?，行業對重要商圈的認知更具科學性、更加清晰。對于非商圈的子市場而言，區內商業的離散程度同樣得以清晰度量。發現3：“組團邊界”具有層級性與嵌套關系每個商業組團都具有層級性。設定不同的輻射

119、半徑，即可形成不同規模的組團。以春熙路商圈為例，以1,000米半徑為標準，那么春熙路商圈便可視作一個整體，參與全市競爭。作為成都的商業核心，春熙路商圈的“組團邊界”是“自然邊界”疊加的結果，范圍倍數放大。但若以500米半徑為標準，那么春熙路商圈又由不同的小組團構成，“春熙路紅星路”和“天府廣場鹽市口”是春熙路商圈的兩大重要組團。不難看出，春熙路本不只是一條街道，它作為步行街、組團、商圈的定義具有截然不同的內涵與外延。因此，“組團分析”進一步揭示出商圈之間及商圈內部的商業地緣“競合”關系。丨引入“組團邊界”后的“自然邊界”全景圖丨引入“組團邊界”前的“自然邊界”全景圖47丨組團分析數據來源：仲量

120、聯行研究部，2023年10月北北 仲量聯行2023年版權所有閾值=2且半徑=1,000米成都商業地產GIS地理信息研究報告2 組團視角的“經濟邊界”“組團”在地理上具有聚合效應，即所謂的“組團效應”?！敖M團效應”本身亦非簡單的地緣概念，更多仍需從組團的“經濟效應”出發進行分析。那么，生成組團后的“經濟邊界”刻畫出商圈“1+12”的經濟意義。假設組團條件為“閾值2且半徑1,000米”，結果可生成17個組團，并繪制組團級“經濟邊界”。那么，單個項目的“經濟邊界”與所在組團的“經濟邊界”存在如何的數理關系呢？我們引入“要素衰減法”對組團的“經濟邊界”進行計算。這便是“組團邊界”繼“自然邊界”后的第二

121、層含義，即在“經濟邊界”的應用?；谏鲜鏊惴ǘx，左下圖生成以“閾值2且半徑1,000米”為條件的17個組團的經濟邊界。通過與原始散點的“經濟邊界”全景圖對比可以發現，納入“組團邊界”的“經濟邊界”規模遠超散點。其中兩個“大圓”格外引人注目，即春熙路商圈（包含春熙路步行街、紅星路、天府廣場、鹽市口等板塊）內15個項目共同組成全市最大的組團級“經濟邊界”。城南板塊，交子公園商圈及附近的7個項目形成的“經濟邊界”僅次于春熙路商圈，亦近乎覆蓋全城。兩大核心商圈的“經濟邊界”規模遠超其他能級的商圈，亦符合成都零售商業市場的現狀。在第三章“經濟邊界”的方法論介紹中，我們選取了商業規模、交通通達、運營經驗

122、、資產盈利、品牌業態五大要素衡量商業項目的“經濟邊界”。上述兩個核心商圈組團各自覆蓋全成都最高能級、最具人氣的地標商業，IFS、太古里和SKP，其“經濟邊界”如前文所述被定義為“超市域級經濟邊界”，即全城乃至臨近省市。此外，兩個組團覆蓋的商業項目數量和體量領銜17個組團，規模優勢凸顯。一個商圈需要實現合作共贏，前文所述的“外競內合”關系是主流趨勢。規模優勢讓品牌組合具有梯度性，吸引各色需求的消費者。以春熙路商圈為例，既有IFS和太古里提供的高端消費，亦有步行街親民的商業資源，多元業態與消費場景構建起符合兼容并包的商業環境。在非核心組團中，諸多背靠背的“兩項目”組團更能體現唇齒相依的紐帶關系。例

123、如杉板橋的濱江天街與萬科天薈、北一環的金牛萬達與上城天街、溫江的新光天地及合生匯，皆是如此。單純從“經濟邊界”的規模尺度來看，組團后的新“經濟邊界”往往是單個項目的數倍有余?，F實中，商業“抱團取暖”在現階段經濟環境下亦大勢所趨，做大區域，做強自己，方能實現逆周期經濟環境下的周期穿越。丨引入“組團邊界”后的“經濟邊界”全景圖丨引入“組團邊界”前的“經濟邊界”全景圖組團的經濟邊界指數Cluster Effect則是單個項目指數的加權平均數，權重以衰減系數計。設Xi為單個項目的經濟邊界指數，Xi以指數從大倒小排序。D為衰減系數（Decay Index），D即為0-1之間的小數；經驗證，系數在70-8

124、0%更符合，本文所有計算以80%為系數。=s.t.D 0,1Xi 以絕對值遞減組團分析丨48數據來源：仲量聯行研究部，2023年10月北北 仲量聯行2023年版權所有閾值=2且半徑=1,000米成都商業地產GIS地理信息研究報告3 組團視角的“擬合邊界”組團序號組團涵蓋項目個數“自然邊界”組團后面積減組團前面積“擬合邊界”組團后面積減組團前面積“自然”“擬合”變化方向組團內代表項目116負負同向成都IFS國際金融中心、成都遠洋太古里、銀石廣場、王府井百貨總府路店等22正正同向金牛萬達廣場、龍湖上城天街32負負同向成都文華廣場、環貿ICD44負負同向SM廣場、印象城購物中心等52負正反向星悅廣場

125、、華宇旭輝錦繡廣場62負負同向濱江天街、天薈萬科城市廣場72負負同向優客城市廣場84負負同向藍潤摩里中心、城西優品道廣場等92負正反向悅尚中心、犀浦百倫廣場102負負同向武侯萬達廣場、武侯吾悅廣場112負負同向王府井購物中心、泛悅Mall122正正同向合生匯、新光天地132負正反向成都七一國際廣場、新都蘇寧易購廣場142負正反向龍湖錦宸天街、大都匯保利廣場153正正同向凱德天府、凱德新南等167負負同向仁和新城、悠方等172正正同向成都銀泰中心in99、高新招商花園城丨“自然邊界”與“擬合邊界”范圍組團前后變化表普遍關系：生成組團必然導致商圈的“自然邊界”面積變化，或增或減；“擬合邊界”受“自

126、然邊界”影響，兩者通常呈現同方向變化的關系。數據顯示，納入組團分析后，17個組團中有13個組團的“擬合邊界”面積與“自然邊界”面積增減方向相同，只有4個出現反方向變化。在組團的項目中，多數項目在組團之前自身的“經濟邊界”已經能夠完全覆蓋所在區域的“自然邊界”，因此當“自然邊界”變大或變小時，“擬合邊界”也會發生同方向變化，如春熙路、金融城、建設路等組團。需要說明的是，春熙路等核心組團“自然邊界”的縮小，主要是“多點合一”后，泰森多邊形由散點的多面積加總變為組團的單一點位的泰森多邊形面積，因此變大變小不具有太多的經濟意義，無需過度解讀“自然邊界”或“擬合邊界”單一變化，分析的焦點應在于兩大邊界變

127、化方向的一致性。特殊關系：當生成組團前的項目“經濟邊界”未能完全覆蓋“自然邊界”，在組團后有可能實現“擬合面積”的擴大。另外出現反方向變化的4個組團，在“自然邊界”縮小時，仍能實現“擬合邊界”增大。這主要得益于項目所在區位“自然邊界”較大，組團前單個項目的“擬合邊界”對“自然邊界”的覆蓋程度不高。因此，在組團后通過多個項目的“經濟邊界”疊加，顯著放大整體的輻射范圍，提高對“自然邊界”的利用效率。此類組團都位于二圈層，如新都鐘樓和大豐、郫都犀浦。于商業而言，“擬合邊界”增大說明商業聚集度提高能夠實現“1+12”的經濟效益。其一，品牌資源聚集度的提升，形成規模效應，增強商圈作為一個整體對消費者的吸

128、引力。其二，商業配套資源聚集度提升，例如停車場利用效率、共享外部交通設施等。其三，共建良好的購物環境，有效利用公共空間，打造開發性的消費新場景，提升商圈的消費連續性、多元性。49丨組團分析數據來源：仲量聯行研究部，2023年10月 仲量聯行2023年版權所有成都商業地產GIS地理信息研究報告3 組團視角的“擬合邊界”丨引入“組團邊界”后的“擬合邊界”全景圖丨引入“組團邊界”前的“擬合邊界”全景圖組團分析丨50數據來源：仲量聯行研究部，2023年10月北北 仲量聯行2023年版權所有閾值=2且半徑=1,000米組團項目圖例散點項目高新南區錦江區成華區青羊區金牛區武侯區郫都區雙流區新都區溫江區天府

129、新區(成都直管區)龍泉驛區青白江區00.10.20.30.40.50.60.70.80.9103,0006,0009,00012,00015,00018,000050100150200250300商業與人口成都商業地產GIS地理信息研究報告人口導入與城市的產業和商業相輔相成。泰森多邊形繪制的“自然邊界”呈現出零售商業覆蓋人群的地緣關系與競爭壓力。但是實際情況的復雜性仍與消費客群的結構和消費力密切相關，地理分布結構便是其中一項主因。即便某些區位商業開發密度低，但若現階段人口導入滯緩，那么短期商業開發的壓力仍較高。因此，如下圖所示，將成都常住人口熱力圖疊加成都商業“自然邊界”更便于挖掘未來發展的機

130、遇點。根據第七次全國人口普查，成都全市常住人口為2,093.8萬人，較2010年增加581.9萬人，累計增長38.5%，年均增長3.3%。2022年，成都常住人口增至2,126.8萬人，較2020年增長僅33.0萬人，其中2022年當年新增人口僅7.6萬人。數據說明，成都人口盡管仍在凈流入，但流入增速按年收緊較快。從分布看，一圈層行政區的人口密度高且零售商業存量規模也高，相反二圈層區縣兩者均低，且差距不大。正相關數據體現出現階段成都商業開發雖然規模大，但仍具地緣合理性。下圖顯示，商業組團及周邊的人口密度更密；相反“自然邊界”廣闊的區域往往人口密度低，進而影響區域周邊商業加密開發的投資動力。伴隨

131、城市逐步外擴，建成區從“環狀”分布變為“塊狀”分布，尚未連成片。而人口導入仍是商業投資決策的關鍵指標。因此，對于待建成區，商業投資仍需謹慎；尤其在人口流入增速收縮的預期下，增量商業的人口基數及其結構性分布是投資決策的前置考量。優質零售存量（萬平方米）人口密度（人/平方公里）一圈層行政區二圈層行政區（含天府新區）丨2022年成都市各行政區人口密度和優質零售存量丨“自然邊界”疊加人口密度地圖人口密度高組團項目圖例散點項目人口密度低北51丨組團分析數據來源：仲量聯行研究部，2023年10月 仲量聯行2023年版權所有商業與房價成都商業地產GIS地理信息研究報告城市的商業發展與消費力密不可分，消費力的

132、高低與房價高低同樣相關聯。以時間視角分析，高企的房價擠出消費者的當期消費，房價與消費負相關。而截面視角的結果不同，高房價地區的消費者往往消費力的確更強，消費觀念更新，更能夠支撐零售商業的發展，房價又與消費正相關。因此，將房價作為檢驗商業發展合理性的指標，具有兩面性。本章節將以后者截面視角為依據，借助成都二手房價來大致模擬城市人口的消費力地理分布特征，判斷消費力的強弱分布特征。如下圖所示，成都零售商業的密度與二手房價的高低呈現正向關系，商業密度高的區域往往二手房價也越高。結果顯示，市中心、南延線以及三環內高房價區域仍是商業開發的高密度地區。區級數據顯示，錦江區和高新南區即兩大核心商圈所在的行政區

133、的房價和商業密度都更高；相反，近郊區縣二者皆更低。對比人口和房價對商業地產存量的擬合結果可以看出，房價數據的擬合度反而優于人口數據。這說明，人口雖然是消費的底層支撐，但是人口數據本身具有結構性，真正影響購物中心消費的目標客群分布與常住人口分布或具有一定的差異。相反，房價與消費力的正相關性極強，作為模擬消費力的優秀“代理變量”，房價反而可以更好說明區域消費力的極限和可能性。因此，從這個角度分析，住宅房價可以作為商業地產開發的前置輸入條件，進行投資開發研判。丨“自然邊界”疊加房價水平地圖房價高組團項目散點項目房價低丨2022年成都各行政區二手房均價和優質零售體量高新南區錦江區成華區青羊區金牛區武侯

134、區郫都區雙流區新都區溫江區龍泉驛區青白江區00.10.20.30.40.50.60.70.80.910.00.51.01.52.02.53.0050100150200250300優質零售存量（萬平方米）備注：人均社零總額基于七普人口數據 核心商圈所在行政區北組團分析丨52數據來源：仲量聯行研究部，2023年10月二手房均價（萬元/平方米）仲量聯行2023年版權所有圖例專題研究三：組團問題“組團邊界”，商圈商業離散度研究廣義商圈與狹義商圈成都的兩個核心商圈春熙路與交子公園都存在廣義和俠義的范圍邊界。以春熙路商圈為例，廣義范圍泛指傳統市中心涵蓋天府廣場、鹽市口、春熙路、大慈寺等區域的總和，而狹義的

135、春熙路商圈主要是春熙路步行街至大慈寺板塊。因此，廣義的春熙路商圈可以分解為幾個小組團。如右圖所示，如果以500米為半徑，春熙路紅星路、天府廣場鹽市口、順城大街分屬三個不同的小組團。應用同樣的方法對尺度感更大的交子公園商圈進行劃分，錦城廣場和交子大道兩個組團的“組團邊界”清晰；而更靠北的新南天地受三環快速路切割，更是獨立在外；in99等余下項目則各自為政。商圈的“外競內合”商圈內商業資源鋪排的連續性是關鍵，是吸引人流能夠在商圈內形成完整內部動線、規避商業死角的關鍵。春熙路商圈主要以大約150-180家臨街門店串聯商圈主要商業綜合體，實現消費人流在商業項目之間的流動。但這種連續性很難從春熙路步行街

136、延伸至天府廣場，城南錦城廣場的客流更難觸達交子大道。從這個角度講，廣義的交子公園商圈更像是商圈的“集合”，而非“一個”完整的商圈。一方面，高品質的商業資源難以鋪排過長的外部動線；另一方面，超過1公里的步行距離對于多數消費者而言，難以接受。因此，商圈“外競內合”的理論核心肯定了商圈作為一個整體“一榮俱榮、一損俱損”的共同利益；但商圈內的多個組團仍同時面臨客流競爭。如果商圈內的商業資源不能與商圈的外部動線有效連接，便極大可能淪為業內常說的商業“假口岸”，存活概率反而大幅降低。我們將在下一頁聚焦這一商業常見問題。商圈尺度感影響消費體驗雖然商圈的發展符合“二八”定律，頭部頂級商業體引領商圈發展并伴生大

137、量中小商業配套。商圈之所以是商圈，其商業資源的集中度決定了商圈的完整性。因“高新區”的早期定位，交子公園商圈所在的金融城早期以特定產業的導入優先，零售商業發展滯后于商務辦公。辦公樓存量在各個階段幾乎是商業規模的2倍水平。鱗次櫛比的辦公樓和寬闊的天府大道凸顯出交子公園商業的離散感，且大尺度街區規劃讓消費步行距離過長。密集的辦公樓將錦城廣場組團與交子大道組團分割開來。即便在組團內部，從環球中心走到SKP、再到大魔方，這條動線的步行距離同樣也會勸退不少消費者。而在交子大道從雙塔到網紅天橋，再到沿街“盒子”商業的打造，皆是為了提升整條街區的商業資源密度、激活區內消費者的流動性。而今在本應伴有潮汐客流的

138、交子大道，夜間同樣人流如織，打卡雙塔、逛夜市、聚會就餐的人絡繹不絕，街區尺度感在商業資源的加密中縮小，消費體驗顯著提升。丨交子公園（金融城）商圈優質辦公樓和零售商業存量備注：優質辦公樓包含甲級和乙級辦公樓樣本01002003004002011201220132014201520162017201820192020202120222023Q3優質辦公樓優質零售商業丨春熙路商圈“組團邊界”丨交子公園商圈“組團邊界”離散點組團點北北成都商業地產GIS地理信息研究報告53丨組團分析存量（萬平方米）數據來源：仲量聯行研究部，2023年10月 仲量聯行2023年版權所有成都商業地產GIS地理信息研究報告組

139、團分析丨54 仲量聯行2023年版權所有專題研究四：口岸問題以動態視角重新定義商業“假口岸”何謂“假口岸”？零售商業中存在一種綜合地理區位看似優越，但實際情況往往面臨客流不足、營業額不及預期的困難，此類區位常被稱為商業“假口岸”。以春熙路商圈為例，截至2023年三季度末，春熙路商圈廣義范圍的平均空置率竟高達15.1%。高空置率往往有悖于社會對春熙路高人氣的認知。究其原因，春熙路商圈如前文定義的廣義范圍和狹義范圍的商業人氣和資產表現大相徑庭，人氣爆棚的太古里掩蓋不住鹽市口商業的沒落。春熙路商圈狹義范圍的平均空置率僅5.7%，證實商圈內項目表現的巨大差距。這種差距讓我們不得不反思春熙路商圈廣義范圍

140、內必然存在“假口岸”的風險區域，風險區內項目面臨核心區位的“虹吸效應”，其經營往往舉步維艱?！凹倏诎丁碧卣魇紫?，毗鄰核心商圈或重要商業集群；且所在區位的商業吸客力不如前者，競爭處于下風。其次，與核心組團之間的步行范圍往往達到500-1,000米以上，導致消費者“點到點”的步行時間過長。第三，商圈的外部動線存在切割，步行動線中的商業資源不具有連續性。最后，也是最需要明晰的要點，所謂的“假口岸”是一個相對且具有時間約束的概念。換言之，如若此口岸通過改造升級后來居上，在客流吸引力方面超越目標口岸，那么“假口岸”的帽子便會易主。因此，“假口岸”是在特定時間、特定環境下所形成的概念，存在后期變化的可能性

141、。COSMO 成都時尚活動周“假口岸”如何破局？市場是變化的，口岸是相對的。如何在逆境中尋找適配自身發展的經營策略，讓“假”口岸或一躍變身“真”口岸，于商業地產而言，不破不立。所謂真假口岸之爭，與其說是對區位商業條件的評估，不如說是對不同組團的商業資源和運營能力的“動態”對比。成都商業歷經數十載，厚積薄發乃至逆襲的成功案例并不鮮見：十年前看似老態龍鐘的商場，而今卻又煥發新生；而過去往往人流爆棚的人氣項目，而今門可羅雀的亦非少數。那么，如何實現商業價值的逆襲，破局“假口岸”帶給商業運營的風險呢？1.從“過境”消費到“目的”消費的蝶變?！凹倏诎丁钡某梢虮揪碗x不開客流到訪的難題。如第一點的闡釋，如果

142、商業項目自身缺乏足夠的競爭力，那么客流便亟需其他的導入途徑，即是“過境”消費的痛點。而“假口岸”的區位風險又讓這種客流導入的難度增大，難以捕獲核心商圈的客流紅利。但如果項目本身就對特定消費客群具有強吸引力，是目標客群的終極目的地，那么所謂“假口岸”區位風險便有機會被弱化。以鹽市口的COSMO財富中心為例，歷時三年的改造，從一個超市引流的商業，一躍升級為成都時尚潮流的匯集地。項目在內部空間預留活動展覽空間，引入“策展型商業”概念，前一頁展示的“成都時尚活動周”即為近期活動案例。項目品牌招商方向同樣給人耳目一新的感覺：瞄準潮人圈層的招商，主攻主理人潮流品牌。以此可見，今天的商業地產引流的方式已不再

143、是主力店走天下的時代，各色新奇的消費觸點都可能幫助身處“假口岸”風險的商業項目逆襲翻身。2.串聯商業資源，讓客流“走”起來。通過升級步行街商業條件、增加街區商業密度或新增街頭藝術裝置、個性指示牌等方式，將商圈動線上的商業資源串聯起來，增強消費者在步行過程的消費體驗，減少途中乏味感，進而弱化“點到點”之間的步行疲憊感，進而延伸商圈動線至更多散點項目，實現商業組團的“擴容”。如前文所述，交子大道的整體改造便是在核心商務區中發展零售商業的一項成功范例。3.主力租戶作為商業“鏈主”，決定商場競爭力上限。以銀泰中心in99為例，項目無地鐵接駁其距離交子公園商圈核心組團約有一站地鐵的步行距離。以現狀來看，

144、項目較難與周邊商業有效連接，區位相對獨立。隨著交子公園與錦城廣場兩大組團的快速崛起，金融城“組團式”的商業格局基本成型。組團之間的割裂感十分強烈，進而影響客流的跨組團流動。正因如此，in99區位條件的優劣眾說紛紜，在業界具有一定的爭議性。雖然毗鄰城市中軸線，但相對落單的商業區位也給商場經營帶來一定風險。然而近年來，商場首層主力品牌的補位、高區餐飲的迭代煥新，in99作為城市高端商業的完整性得以體現。據媒體披露，in99在2022年的營收接近30億，較2019年大幅提高約2倍水平。營收的提升離不開首層“鏈主”品牌的引入：一方面，主力租戶是經營性收益的基礎保障；另一方面，作為“鏈主”的主力租戶對項

145、目整體招商的正向價值。在有限的商業資源下，資源的導入仍是此消彼長的競爭關系。往往最具價值的“真”口岸就一個；花落誰家，除天生的區位交通條件外，商業資源與運營能力仍決定成敗之關鍵所在。丨交子公園商圈商業組團與散點分布圖丨春熙路商圈商業組團與散點分布圖離散點組團點“假口岸”風險區域北北成都商業地產GIS地理信息研究報告55丨組團分析數據來源：仲量聯行研究部，2023年10月 仲量聯行2023年版權所有回顧全文#關鍵詞衰減與方向#關鍵詞結構性機遇成都零售商業歷經十余年的快速發展，與全國主要城市相比，發育程度優，消費輻射強，商業密度大，消費理念開放，是中國零售商業名副其實的“第三城”。商業密度呈現從中

146、心向近郊衰減的規律，但衰減速度呈現方向性。商業地產的方向性指向城市“第一”新區的發展方向?，F狀來看，城南的商業密度相對更高，與市中心傳統核心商圈共同構建城市商業的“南北雙核”格局。盡管“南核心”的發育程度和輻射能力與“北核心”尚不可同日而語，但假以時日或能勢均力敵。雖然成都已邁入商業發展的“高存量”時代，但未來開發仍具有結構性機會。商業發展機遇與城市的產業和人口導入相伴相生、相輔相成?？此骑柡偷膮^域不見得就一定“供過于求”，而看似商業真空的地方一定存在“商業死角”的背后邏輯。開發投資須謹慎，但謹防過度悲觀，以免錯失投資機會。大城市的高房價雖會擠出消費者的當期消費，但房價地圖更似一份投資指南，高

147、房價地段往往同步指向高消費力的集合，預示著商業投資的可能性。#關鍵詞商圈完整度#關鍵詞商業“假口岸”商圈是商業地產“競合”關系的一面鏡子，但業界對于商圈的定義通常以“定性”描述為主，“定量”界定相對空白。以聚類算法生成的商業組團從“廣義”和“狹義”兩個維度對商圈及邊界進行重新定義，揭示商圈不同規模和層級的組團的“連通性”和“競爭性”。商圈之所以稱之為“商圈”，其完整度對商業資源密度及其地理鋪排提出一定要求，街區的尺度感和商業的連貫性是商圈客流能否高效觸達商圈內非主力商業標的的關鍵。成功的商圈始于點狀的商業地標，興于消費場景與商業資源的帶狀串聯，“以點及面”激活商圈內商業載體的全面興旺?！巴飧們?/p>

148、合”，核心商圈的完整度決定這座城市商業發展的高度。地段是商業地產成敗之根本。每座城市往往也存在一些區位條件優劣程度似是而非的模糊區域，讓業界疑惑。這些區域通常毗鄰核心商圈或城市次中心，但其消費客流和運營表現往往不及投資預期，因此通常被冠以“假口岸”的帽子?！凹倏诎丁憋L險區域直面核心商業組團的客流虹吸效應，但自身的商業運營能力仍是決定成敗的關鍵，不可完全歸因于區位條件本身?！凹倏诎丁北揪褪且粋€具有時間約束的相對概念。當你足夠強時，別人就會淪為“假口岸”。逆襲的成功案例正激勵承壓資產勇于突破傳統商業運營的范式，以破釜沉舟之心尋求破局之道。成都商業地產GIS地理信息研究報告回顧全文丨56 仲量聯行2

149、023年版權所有photo結語給本報告寫結語頗具挑戰性。長期以來，仲量聯行發布的研究報告內含大量獨有的商業地產數據，基于此報告的結論順理成章，便是基于詳實數據的趨勢歸納與未來研判。而本報告更側重于方法論的介紹與應用，為讀者提供方法論所帶來的全新研究視角。從這個角度講，成都零售商業市場更像是報告的案例。方法論具有廣泛的適用性，能適配并應用于不同環境的市場和不同類型的載體。尤其針對奶茶店、咖啡店、健身房、便利店乃至銀行等同質化程度較高的零售門店，泰森多邊形方法論完全適用于線下開店策略及網絡優化方案。從筆者視角出發，這份報告之于商業地產的行業研究又有哪些啟示呢？首先，商業地產的未來行研仍需更多的“定

150、量”分析。在中國房地產發展的黃金時期，地產研究的精準度對于投資決策和資產運營而言影響遠不及今時今日。高增長時代帶給每個投資者的市場紅利，讓行業研究最多只影響其投資收益的高低，而非投資決策的盈虧和成敗。但處于現今市場的投資者，對每個投資機遇的謹慎程度已無需多言，回報率的浮虧或真實來自于研策端數據的精準度。未來商業地產的行研必定離不開精準的“定量”分析，盡管道阻且長、批評聲不斷，但吾將上下而求索。其次，區位是商業地產的第一要素?！暗囟?、地段，還是地段”看似是多年來地產同仁掛在嘴邊的口頭禪，實則也是大實話般的經驗之談。但行業對區位的研究往往依賴于描述性的“定性”研究，何謂“核心”，何謂“新興”，也只

151、是營銷端口常見的推廣話術。本報告所應用的數理方法和地理信息系統便是對商業地產區位研究的一次全新嘗試。數學模型的優勢便在于推導的嚴謹性和結論的穩健性，“似是而非”造成錯誤研判的后果不應被容忍。再者，物極必反、過猶不及，“定量”分析的終途仍是回歸實踐應用。數學模型的前提假設往往是“定量”分析長期被詬病的影響。假設前提的不適用或失效，自然導致結論的無效乃至錯誤。因此，應用數學模型的前提仍是對假設條件適用性與嚴謹性的嚴格論證，所輸出的結論也需要從實踐端反復驗證其穩健性，不應盲目推翻經驗之談。所謂“實踐是檢驗真理的唯一標準”，數學模型的科學性不僅在于方法論本身的科學性，還應重視其實踐應用的科學性與合理性

152、。最后，從理論研究到實踐應用，筆者在報告中插入四個專題研究，旨在展現方法論的實戰應用成果。四個專題研究雖然內容不盡相關，但都基于方法論的創新，提出或驗證報告結論提及的新觀點、新趨勢。有些看似簡單的結論在過去往往源于一種行業共識，尚難有嚴謹的論證推導過程。就好比最簡單的數學公式往往是最難證明的科學難題一樣，報告輸出的結論或早已被行業所熟知，但報告提出的論證方法，筆者相信具有原創性。筆者也希望借此報告，讓更多基礎方法論的學習成為業界從業者或研究員的必修課。商業地產的發展正在經濟周期輪轉，但行業更迭周而復始，不變的是成功者背后破局求新的決心與穿越周期的韌性。成都商業地產GIS地理信息研究報告57丨結

153、語甘甜 Tina Gan研究部高級分析師吳曉川 Jonathan Wu研究部高級分析師龍倩 Rebecca Long研究部助理經理作者成都商業地產GIS地理信息研究報告朱建輝 Jacky Zhu研究部資深董事中國區零售地產及消費研究負責人華西區研究部總監盧曉曦 SissiLu研究部董事仲量聯行官方微信仲量聯行小程序關于仲量聯行200多年來，作為全球領先的商業地產服務和投資管理公司，仲量聯行（紐交所交易代碼：JLL）始終致力于協助客戶投資、建造、租賃和管理各類辦公、工業、酒店、住宅和零售等物業。作為財富500強企業，公司2022財年收入達209億美元，業務遍及全球80多個國家，員工總數超過103

154、,000人。我們秉承“塑造房地產的未來，讓世界更美好”的企業宗旨，整合全球平臺資源并深耕本地市場，攜手客戶、員工和社群“向光而為”。JLL是仲量聯行的品牌名稱以及注冊商標。更多信息請瀏覽仲量聯行大中華區分公司北京北京市朝陽區針織路號國壽金融中心層郵政編碼100004電話+86 10 5922 1300成都四川省成都市紅星路3段1號成都國際金融中心1座29層郵政編碼 610021電話+86 28 6680 5000傳真+86 28 6680 5096重慶重慶市渝中區民族路188號環球金融中心45樓郵政編碼 400010電話+86 23 6370 8588傳真+86 23 6370 8598廣州廣

155、東省廣州市天河區珠江新城珠江東路6號廣州周大福金融中心2801-03單元郵政編碼 510623電話+86 20 2338 8088傳真+86 20 2338 8118杭州浙江省杭州市上城區新業路228號杭州來福士中心辦公樓802室郵政編碼 310000電話+86 571 8196 5988傳真+86 571 8196 5966南京江蘇省南京市中山路18號德基廣場辦公樓2201室郵政編碼 210018電話+86 25 8966 0660傳真+86 25 8966 0663 青島山東省青島市市南區香港中路61號遠洋大廈座2308室郵政編碼 266071電話+86 532 8446 8816傳真+8

156、6 532 8579 5801上海上海市靜安區石門一路288號興業太古匯香港興業中心一座22樓郵政編碼 200041電話+86 21 6393 3333傳真+86 21 6393 3080沈陽遼寧省沈陽市沈河區北站路61號財富中心座21層郵政編碼 110013電話+86 24 3195 8555深圳廣東省深圳市福田區中心四路1號嘉里建設廣場第三座19樓郵政編碼 518048電話+86 755 8826 6608傳真+86 755 2263 8966天津天津市和平區南京路189號津匯廣場座3408室郵政編碼 300051電話+86 22 5901 1999武漢湖北省武漢市硚口區京漢大道688號武

157、漢恒隆廣場辦公樓3908-09室郵政編碼 430030電話+86 27 5959 2100傳真+86 27 5959 2155西安陜西省西安市雁塔區南二環西段64號凱德廣場2202-03室郵政編碼 710065電話+86 29 8932 9800傳真+86 29 8932 9801香港香港鲗魚涌英皇道979號太古坊一座7樓電話+852 2846 5000傳真+852 2845 .hk澳門澳門南灣湖5A段澳門財富中心16樓H室電話+853 2871 8822傳真+853 2871 .mo臺北臺灣臺北市信義路5段7號臺北101大樓樓之1郵政編碼 11049電話+886 2 8758 9898傳真+886 2 8758 .tw