臻量：2023年第一季度長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽報告（23頁）.pdf

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1、長三角2023年4月研究報告長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽2023年第一季度報告01長三角宏觀經濟綜述02長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽2023年一季度經濟總量約占全國24.5%2022年年底常住人口約占全國16.8%2023年一季度進出口總額約占全國36.0%2023年一季度社零總額約占全國25.8%03長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:國家及長三角各省市統計局，臻量資產管理平臺整理長 三 角 區 域 物 流 市 場 概 覽長三角全域長三角中心區安 徽 省江 蘇 省浙 江 省上 海 市Q1同比名義增長率+5.6%增速較22Q1增速較22Q12019Q1-2023Q1復

2、合增長率+7.5%一季度長三角區域經濟持續快速增長2019年-2023年一季度長三角城市群全域GDP(億元人民幣)04長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:國家及長三角各省市統計局，臻量資產管理平臺整理52,213 49,795 61,213 66,103 69,799 58,082 60,923 69,222 68,142 60,389 63,887 70,055 74,818 65,268 70,109 75,564 81,226 20192020202120222023第一季度第二季度第三季度第四季度一季度長三角區域社零迅速復蘇Q1同比名義增長率+6.2%增速較22Q12019Q

3、1-2023Q1復合增長率+8.1%增速較22Q12019年-2023年一季度長三角城市群全域社零總額(億元人民幣)05長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:國家及長三角各省市統計局，臻量資產管理平臺整理21,692 18,186 27,430 27,874 29,599 21,383 23,756 28,048 25,587 21,865 25,030 26,405 27,946 24,135 28,294 29,580 29,772 20192020202120222023第一季度第二季度第三季度第四季度一季度長三角區域第二產業穩步前進Q1同比名義增長率+1.7%增速較22Q120

4、19Q1-2023Q1復合增長率+6.4%增速較22Q12019年-2023年一季度長三角城市群全域第二產業增加值(億元人民幣)06長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:國家及長三角各省市統計局，臻量資產管理平臺整理20,827 18,238 23,310 26,247 26,697 24,045 24,894 28,708 28,989 23,980 25,756 28,655 31,223 26,119 27,713 31,353 32,660 20192020202120222023第一季度第二季度第三季度第四季度一季度長三角區域貨運量表現韌性Q1同比增長率+4.5%增速較22Q

5、12019Q1-2023Q1復合增長率+4.3%增速較22Q12019年-2023年一季度長三角城市群全域貨運周轉量(億噸公里)07長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:國家及長三角各省市統計局，臻量資產管理平臺整理13,845 13,768 15,659 15,706 16,414 16,117 17,217 18,012 16,687 16,551 16,856 16,952 17,132 16,435 17,104 17,771 17,963 20192020202120222023第一季度第二季度第三季度第四季度上海為長三角區域貢獻了近30%的進出口總額30%作為中國經濟體量第

6、二大的省份，江蘇省在長三角經濟中發揮重要作用2一季度長三角三省一市重點指標對比江蘇29,402(+4.7%)11,992(-6.7%)11,707(+7.8%)安徽10,936(+4.8%)1,773(+1.9%)5,779(+4.8%)浙江18,925(+4.9%)11,326(+4.8%)7,502(+5.4%)上海10,536(+3.0%)10,471(+3.5%)4,611(+5.2%)08長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:國家及長三角各省市統計局，臻量資產管理平臺整理圖例GDP(億元)及同比實際增長率貨物進出口總額(億元)及同比名義增長率社零總額(億元)及同比名義增長率七

7、普期間長三角城市群整體人口吸引力加大2005-2010長三角地區跨省人口流動示意圖長三角城市群流向北京、廣東、天津、新疆、內蒙古、海南等地區的人口數量多于同期上述6省區市流入長三角的人口數量。2015-2020長三角地區跨省人口流動示意圖長三角城市群流向其他各省區市的人口數量均少于同期同一省區市流入長三角的人口數量。人口凈流入人口凈流出09長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:國家及長三角各省市統計局，臻量資產管理平臺整理七普后長三角城市群人口吸引力不減南通773(+0.06%)3,957(+0.5%)蘇州1,275(-0.01%)9,102(+0.8%)無錫748(+0.21%)3,

8、338(+1.0%)嘉興552(+1.94%)2,343(+3.0%)合肥947(+1.01%)5,022(-1.8%)寧波954(+1.32%)4,897(+5.3%)杭州1,220(+2.00%)7,294(+8.2%)紹興534(+0.87%)2,586(+4.4%)上海2,489(+0.04%)16,442(-9.1%)南京942(+1.11%)7,832(-0.9%)珠三角城市群肇慶惠州東莞廣州佛山江門深圳中山京津冀城市群北京天津廊坊保定成都眉山重慶圖例2021年人口數量(萬人)及同比變化率2022年社零總額(億元)及同比名義變化率一線城市衛星城市二線城市三線城市10長三角地區非保稅

9、高標物流地產市場概覽信息來源:臻量研究院、公開信息整理2021年人口數量(萬人)2800,3500)2100,2800)1400,2100)700,1400)0,700)2022年社零總額(億元)12000,18000)9000,12000)6000,9000)3000,6000)0,3000)成渝城市群02長三角物流地產市場格局11長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽長三角物流地產研究范圍為上海、南京、蘇州（含昆山、太倉、常熟、張家港）無錫、南通、杭州、寧波、嘉興、紹興、合肥等長三角重點物流地產市場上海和嘉興、昆山、太倉、常熟、張家港等環滬衛星城市非保稅高標倉總存量2,008萬平方米上海和環

10、滬衛星城占長三角總存量比重49.5%12長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺上海849南京371嘉興500昆山341合肥325無錫300杭州297寧波220南通116南通116張家港25張家港25常熟154紹興109非保稅高標倉存量面積(萬平方米)500.00,1,000.00300.00,500.00)100.00,300.00)0.00,100.00)蘇州*307太倉139存量分布上海及環滬衛星城存量占區域總存量的半數長三角城市群租金環比保持平穩1.22元/平方米/天長三角城市群的14個主要物流市場中有9個城市面臨租金環比下跌9/14 個城市13長三角地區非保稅高

11、標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺上海1.60+0.8%上海1.60+0.8%南京1.01+0.5%南京1.01+0.5%嘉興1.09-0.5%嘉興1.09-0.5%昆山1.33+0.3%昆山1.33+0.3%無錫1.05-3.4%無錫1.05-3.4%杭州1.18-2.4%杭州1.18-2.4%太倉1.23+2.0%太倉1.23+2.0%常熟1.10-2.0%常熟1.10-2.0%張家港1.01-3.9%張家港1.01-3.9%南通0.85-2.6%南通0.85-2.6%合肥0.91+1.3%合肥0.91+1.3%紹興1.04-0.3%紹興1.04-0.3%寧波1.09-2.4%寧

12、波1.09-2.4%2023年第一季度租金平均數(元/平方米/天)及其環比變動1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)蘇州*1.28-1.3%蘇州*1.28-1.3%租金表現超六成長三角城市環比下跌長三角城市群出租率環比保持穩定84.7%長三角城市群的14個主要物流市場中有8個城市面臨出租率環比下跌8/14 個城市14長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺上海86.4%-1.5pp上海86.4%-1.5pp南京82.0%+8.9pp南京82.0%+8.9pp嘉興73.1%-1.3pp嘉興73.1%-1.3pp昆山89.8%-0.7p

13、p昆山89.8%-0.7pp無錫95.9%+4.5pp無錫95.9%+4.5pp杭州78.1%-12.4pp杭州78.1%-12.4pp太倉85.4%+8.4pp太倉85.4%+8.4pp常熟77.8%+5.4pp常熟77.8%+5.4pp張家港50.9%-7.8pp南通81.2%+9.0pp南通81.2%+9.0pp合肥92.2%-2.4pp合肥92.2%-2.4pp紹興84.3%-5.4pp紹興84.3%-5.4pp寧波82.6%+0.6pp寧波82.6%+0.6pp2023年第一季度平均出租率及其環比變動90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,7

14、0.0%)蘇州*92.7%-1.3pp蘇州*92.7%-1.3pp出租率表現長三角城市群整體環比保持相對穩定15長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺上海4.69%-6基點上海4.69%-6基點南京5.49%-6基點南京5.49%-6基點嘉興5.17%-6基點嘉興5.17%-6基點昆山4.83%-6基點昆山4.83%-6基點無錫5.23%-6基點無錫5.23%-6基點杭州5.40%-6基點杭州5.40%-6基點太倉4.96%-3基點太倉4.96%-3基點常熟5.16%-7基點常熟5.16%-7基點張家港5.30%-6基點張家港5.30%-6基點南通5.55%-6基點南通

15、5.55%-6基點合肥5.51%-10基點合肥5.51%-10基點紹興5.52%-9基點紹興5.52%-9基點寧波5.45%-6基點寧波5.45%-6基點2023年第一季度資本化率及其環比變動0.00%,5.00%)5.00%,5.50%)5.50%,5.75%)5.75%,6.00%蘇州*5.01%-6基點蘇州*5.01%-6基點資本化率表現長三角城市群整體環比下跌長三角城市群資本化率環比下跌眾數-6基點長三角城市群的14個主要物流市場中有14個城市資本化率環比下跌14/14 個城市物流市場主要大宗成交2023年隨著經濟的穩步復蘇和疫情管控的放開，市場不確定性逐漸明朗，中國物流租賃需求開始逐

16、步復蘇。然而，租賃方普遍認為大部分區域物流市場供大于求，對租金有更低的期待；同時業主方尚不愿意主動讓渡租金，導致租賃市場陷入膠著狀態，進而推動投資人持觀望態度。但是長三角作為中國經濟發展的核心區域，依舊有不俗的表現，與相對平靜的全國物流大宗交易市場形成鮮明對比。2023年一季度長三角錄得2宗物流資產的交易，主要包括長三角區域優質物流工業資產組合以及新創建收購蘇州工業園區一項物流物業90%股權項目，在全國物流大宗交易整體乏力的情況下，長三角依舊有亮眼的成績，持續吸引投資人的目光。16長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量研究院、公開信息整理交易時間項目名稱位置資產數量總建筑面積平方米

17、交易總價億RMB賣家買家資本化率2023年3月長三角區域優質物流工業資產組合長三角區域N/A450,00023.00境外知名開發企業高麓6.00%+2023年2月新創建收購蘇州工業園區一項物流物業90%股權蘇州1個75,000可租賃面積5.13上海眾集企業管理有限公司新創建N/A2022年7月ESR優質物流及 工業資產組合 減持交易東莞、武漢、長沙、重慶、南京、無錫、沈陽、天津9個873,000賬面價值49.00ESRGIC/ESR JV5.30%-5.80%2022年6月SC Capital-摩根士丹利物流資產包南通、太倉、嘉興3個210,7708.50SC Capital摩根士丹利5.30

18、%2022年5月嘉民-新世界物流資產包成都、武漢6個531,00022.90嘉民新創建NWS5.50%-6.00%2022年5月東百-領展物流資產包常熟、嘉興3個192,1449.47東百領展5.10%-5.50%2022年3月華南城合肥、鄭州 2個物流園合肥、鄭州2個405,70017.10華南城深國際N/A2022年2月DLJ上海及周邊11個物流項目資產包上海、蘇州、昆山、太倉、杭州11個558,33445.00DLJGIC/ESR JV4.50%上海及蘇州*非保稅高標庫子市場當季情況浦東新區奉賢寶山嘉定普陀松江閔行金山青浦姑蘇相城虎丘吳江吳中2023年第一季度非保稅高標倉存量面積(萬平方

19、米)100.00,500.0050.00,100.00)0.00,50.00)17長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺2023年第一季度平均出租率寶山普陀閔行浦東青浦松江金山奉賢吳中吳江姑蘇相城虎丘嘉定90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)2023年第一季度租金平均數(元/平方米/天)寶山普陀閔行浦東青浦松江金山奉賢吳中吳江吳江姑蘇相城虎丘嘉定1.80,2.001.50,1.80)1.20,1.50)0.00,1.20)杭州非保稅高標庫子市場當季情況2023年第一季度平均出租率余杭臨平錢塘90.0%,100.0%

20、80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)18長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺錢塘余杭臨平2023年第一季度非保稅高標倉存量面積(萬平方米)100.00,200.0030.00,100.00)0.00,30.00)2023年第一季度租金平均數(元/平方米/天)余杭臨平錢塘1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)南京非保稅高標庫子市場當季情況六合溧水浦口棲霞江寧2023年第一季度租金平均數(元/平方米/天)1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)六合溧水浦口棲霞江

21、寧2023年第一季度平均出租率90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)19長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺100.00,300.0050.00,100.00)0.00,50.00)2023年第一季度非保稅高標倉存量面積(萬平方米)江寧溧水浦口棲霞六合合肥非保稅高標庫子市場當季情況肥西長豐蜀山肥東包河2023年第一季度平均出租率90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)20長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺100.00,200.005

22、0.00,100.00)0.00,50.00)2023年第一季度非保稅高標倉存量面積(萬平方米)包河肥東肥西長豐蜀山2023年第一季度租金平均數(元/平方米/天)肥西長豐蜀山肥東包河1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)寧波非保稅高標庫子市場當季情況2023年第一季度平均出租率江北慈溪余姚北侖奉化90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)2023年第一季度非保稅高標倉存量面積(萬平方米)100.00,500.0050.00,100.00)0.00,50.00)21長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽信息

23、來源:臻量資產管理平臺北侖慈溪余姚江北奉化2023年第一季度租金平均數(元/平方米/天)江北慈溪余姚北侖奉化1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)03展望總結1 宏觀經濟2023年一季度長三角地區經濟增長動能持續釋放，經濟運行總體呈現回穩向好的積極態勢，多項宏觀經濟指標實現良好增長。一季度長三角零售消費回溫明顯，社零總額實現較快增長；工業運行總體穩步前進，但第二產業增加值增速較去年同期有所放緩。3 租賃表現長三角城市群內物流地產租賃市場的租金以及出租率均基本呈現以上海為中心隨距離遞減的空間布局。一季度超過6成的長三角主要物流城市錄得租金下跌，但區域整體租

24、金較上個季度基本保持平穩；接近6成的長三角主要物流城市出租率呈下跌趨勢，但整體出租率表現平穩。區域內城市間的分化格局進一步加劇。2市場需求第三方物流和傳統電商需求占據長三角物流市場需求的主要位置。進入2023年以來，長三角地區經濟的逐步恢復特別是消費市場的較快增長從一定程度上促進了當地物流地產市場需求增長。展望二季度，隨著經濟活動的進一步恢復以及消費市場的不斷回暖，物流需求進一步得到釋放。4投資市場2023年一季度全國物流大宗交易整體乏力，但長三角仍錄得了2宗物流資產的交易，韌性盡顯的長三角物流市場持續吸引投資人的目光。隨著區域內租賃市場分化格局的持續深入，對于投資人而言，選擇合適投資標的會成

25、為越來越重要的課題。22長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽關注臻量微信公眾號即時獲取最新市場信息關于臻量臻量資產管理平臺由仲量聯行評估團隊自主研發，依托于30余年房地產評估實踐，超過300名自身評估師最新的研究成果及多年積累的行業經驗和數據，協助您洞察投資和商業環境，把握機遇，攻克挑戰。我們的團隊擁有來自房地產、數據分析、財務分析、軟件工程、設計和互聯網等各領域的專家，以專業準確的技術不斷推動臻量資產管理平臺高速發展。聲明：本文由上海嘉量數字科技有限責任公司版權所有，上海嘉量保留所有內容的知識產權及其他所有權利。本文所有內容及表述均從可靠來源所獲得且以善意提供，但上海嘉量對其部分或全部信息的準確性、完整性和適宜性不做任何承諾或保證。任何人不應依賴于本文內容，應當自行查詢并核實其準確性。上海嘉量及其員工、委托人和代理人對由于直接或間接使用、透露或依賴本文內容或信息而造成的任何損失、損害或費用概不承擔任何責任。未經上海嘉量書面同意，不得自行修改本文任何內容，亦不得轉載或使用本文中包含的任何圖片、圖表、模型、影像等。如需轉載本文，請注明出處且必須包含本聲明的全部內容。業務聯系人作者熊建平仲量聯行-臻量平臺代言人J周瑛仲量聯行-臻量平臺臻量研究院總監S