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1、證券研究報告請務必閱讀正文后免責條款行業評級：地產 強于大市（維持）保障房“廈門藍本”有何經驗保障房“廈門藍本”有何經驗保障性住房系列報告之二保障性住房系列報告之二2024年3月3日證券分析師楊侃投資咨詢資格編號：S1060514080002鄭茜文投資咨詢資格編號：S10605200900031核心摘要核心摘要首提首提“社會性保障房社會性保障房”概念概念，住房保障體系日臻完善住房保障體系日臻完善。為解決兩大“夾心層”住房保障問題，2006年廈門首次提出“社會性保障房”概念，推出配租的保障性租賃房和配售的保障性商品房，并在2009年出臺了全國首部住房保障地方性法規廈門市社會保障性住房管理條例，且

2、針對過程中發現的新問題及時代的新變化，不斷完善各項制度，僅保障性商品房管理辦法就歷經三次大幅修訂，在申請門檻、配售定價、退出機制等方面持續優化，已形成分層次、全覆蓋的住房保障體系。嚴準入與重管理嚴準入與重管理，配售與回購定價相對合理配售與回購定價相對合理。廈門保障性商品房采取多級審核公示制度，對5年內擁有房產轉讓行為等六大類人群限制申請，最大限度讓真正需要保障人群受益?；诒１句N售原則，按照項目市場評估價45%定價，測算可覆蓋項目基準地價及建設成本，且廈門雙職工工作5年左右僅靠公積金可基本覆蓋70平保障性商品房首付、每月公積金可基本覆蓋貸款月供，實現項目資金可平衡、工薪收入群體可負擔。從退出機

3、制來看，5年內封閉管理，可申請由政府按照1.43%年折舊率（對應70年產權）回購，考慮廈門1%-2%的租金房價比，回購價格具有一定合理性；滿5年可上市交易，但應當按原購房價與提交申請時房屋市場指導價的差價的55繳交土地收益等相關價款。推出規模與申購率受樓市景氣度影響推出規模與申購率受樓市景氣度影響。根據以需定建、充分發揮保障性商品房市場調節功能的原則，廈門歷年保障性商品房推出規模與商品房市場走勢呈現一定負相關。如在2018H1和2021H1樓市走弱后，2019年和2022年社會批次保障性商品房推出規模為0。同時盡管保障性商品房定價僅為評估價的45%，但申請戶數仍受樓市景氣度影響，如樓市降溫的2

4、018年，9000套保障性商品房首批次申請通過僅2835戶，有效申購率僅31.5%。1WkUkZtXjWcZtQaQ9R6MsQqQoMmQjMnNsRiNoOmQ7NqRtPuOnNrPuOsPoR2對商品房市場影響不明顯對商品房市場影響不明顯，短期或有所加大短期或有所加大。2017-2023年廈門合計推出配售的保障性商品房（社會批次）2.1萬套，僅占同期廈門商品房成交套數的6.3%，規模相對有限，加上廈門常住人口持續增加，廈門樓市量價走勢與全國趨勢基本一致，并未因保障性商品房政策出臺，走出獨立行情。根據廈門“十四五”保障性住房建設規劃，估算2022-2025年保障性商品房開工規模分別約為1

5、.3萬套、2.6萬套、1.95萬套和0.65萬套，按照開工到預售1年估算，隨著2023、2024年保障性商品房開工項目逐步入市，短期對商品房市場的分流及沖擊或將有所加大。投資建議：投資建議：隨著2023年“14號文”出臺，國內保障房發展步入新階段，短期保障房有望迎來一輪建設小高峰，為下滑的地產投資提供一定對沖；中期來看，按照“以需定建”的原則，參考廈門保障性商品房經驗，建設規模及對商品房市場分流或相對可控，后續需密切關注各地保障房建設規劃、資金來源、配套政策細則等。從房地行業來看，短期樓市量價下行仍將持續壓制板塊估值，積極關注政策端變化；中長期來看，建議逢低關注資產質量優化、歷史包袱減輕的房企

6、如保利發展、招商蛇口、華發股份、越秀地產、濱江集團等等，同時關注物管（招商積余、保利物業）、代建（綠城管理控股）、經紀（貝殼）等細分領域龍頭。風險提示：風險提示：1）樓市量價調整幅度大于預期的風險：若市場下行持續蔓延，房企減值壓力、資金壓力將超出預期；2）個別房企流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險：若政策發力、樓市修復不及預期，資金壓力較高企業仍可能出現債務違約/展期情形；3）保障性住房建設規模及進度不及預期風險：若各地建設規模、落地進度不及預期，對全國房地產投資支撐將低于預期。核心摘要（續）核心摘要（續）3前言（前言（1/2）自2006年以來，廈門大力推進社會保障性住房建設，首次提出“社會

7、性保障房”概念，并在2009年出臺了全國首部地方性法規廈門市社會保障性住房管理條例，歷經多年實踐和制度完善，已經形成配租的公租房、保障性租賃住房和配售的保障性商品房為主的住房保障體系。2023年8月國務院審議通過關于規劃建設保障性住房的指導意見（即“14號文”），未來國內保障性住房將分為配租與配售型保障房兩大類，與廈門當前保障房構成有相同之處。同時目前已經有廣州、杭州等多個城市披露2024年配售型保障房建設任務，市場普遍關心新一輪保障房建設潮對商品房市場的影響。對比“14號文”與廈門保障性商品房相關規定，兩者在保障房建設規模與資金使用原則、選址要求等多個方面有類似之處，為此本篇報告我們詳細梳理

8、及分析了廈門保障房制度出臺的背景、主要特點、實施影響與效果。同時考慮此前市場對保租房的研究已較多，報告將更側重對廈門配售的保障性商品房分析，為投資者評估全國配售型保障房建設帶來的影響提供一些參考。重點城市重點城市20242024年配售型保障房籌集規劃（套）年配售型保障房籌集規劃（套）資料來源：各城市2024年政府工作報告，平安證券研究所020004000600080001000012000廣州杭州寧波南京大連沈陽4前言（前言（2/2）“1414號文”與廈門保障性商品房相關規定對比號文”與廈門保障性商品房相關規定對比“14號文”號文”廈門保障性商品房管理辦法廈門保障性商品房管理辦法出臺背景著力解

9、決工薪收入群體買不起商品住房、保障性住房又供工薪收入群體買不起商品住房、保障性住房又供給不足給不足的突出問題解決不屬于原經濟適用住房申請對象（即中等及中等偏上收入家庭），又買不起市場原經濟適用住房申請對象（即中等及中等偏上收入家庭），又買不起市場商品住房的“夾心層”群體商品住房的“夾心層”群體住房保障問題對象住房有困難且收入不高的工薪收入群體住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要的引進人才保障性商品房為政府提供優惠，限定戶型、面積和銷售價格，向本市無住房家庭無住房家庭，以出售方式提供申請原則以家庭為單位，保障對象只能購買一套保障性住房一個申請家庭只能申請一套保障性商品房。建設規模堅持

10、穩慎有序、堅持以需定建以需定建以需定建以需定建原則面積定位按照?；颈；镜脑瓌t，合理確定城鎮戶籍家庭、機關事業單位人員、企業引進人才等不同群體的保障面積標準以統一裝修、經濟實用為原則，滿足住戶的基本住房需求基本住房需求資金要求工薪收入群體可負擔可負擔、項目資金可平衡可平衡、發展可持續體現其保障性功能，在保障對象的經濟承受能力范圍之內，不嚴重增加財政負擔經濟承受能力范圍之內，不嚴重增加財政負擔配售價格保本微利保本微利原則配售；配售價格按基本覆蓋劃撥土地成本和基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定按照保本銷售保本銷售的原則，主要由建造成本、基準

11、地價和相關稅費建造成本、基準地價和相關稅費構成用地來源由城市人民政府按劃撥方式供地和負責建設配套設施，保障性住房以劃撥方式劃撥方式供應土地，僅支付相應的土地成本保障性商品房的用地可采取出讓、劃撥出讓、劃撥等方式供應。以政府組織統一建設為主，兼顧多種方式統籌社會保障性住房房源，并實行房源統籌安排，由政府實行統一分配選址原則優先安排在交通便利、公共設施較為齊全交通便利、公共設施較為齊全的區域。防止因位置偏遠、交通不便等造成房源長期空置。選址應當統籌規劃、結合產業發展布局、新城和園區建設，在交通較便捷、教育配套交通較便捷、教育配套較完善、生活設施較齊全較完善、生活設施較齊全的區域，要防止把社會保障性

12、住房建在偏遠、交通不配套、給群眾生活帶來諸多不便的地方退出管理封閉管理，政府回購封閉管理，政府回購5年內封閉管理、考慮折舊等因素政府回購封閉管理、考慮折舊等因素政府回購；滿5年可上市交易，購房人應當按原購房價與提交申請時房屋市場指導價的差價的差價的55繳交土地收益繳交土地收益等相關價款。信貸支持支持利用住房公積金向繳存職工發放購買保障性住房的個人住房貸款購買保障性商品房可按規定提取個人住房公積金和辦理住房公積金貸款。資料來源：關于規劃建設保障性住房的指導意見，廈門市社會保障性住房管理條例、廈門市保障性商品房管理辦法、平安證券研究所5CONTENTCONTENT目錄目錄廈門保障性住房制度發展歷程

13、廈門保障性住房制度發展歷程第一部分廈門保障性商品房有何特點第二部分廈門保障性商品房對樓市影響第三部分投資建議第四部分6出臺背景：房價大幅上漲加劇供求關系惡化出臺背景：房價大幅上漲加劇供求關系惡化0%2%4%6%8%10%12%14%2005/72005/112006/32006/72006/112007/32007/72007/11圖表標題廈門新房價格單月同比70城住宅單月同比20052005-20062006年廈門房價漲幅遠高于重點城市年廈門房價漲幅遠高于重點城市 房價持續上漲加劇區域供求關系惡化。房價持續上漲加劇區域供求關系惡化。2005年以來，廈門房價持續上漲，2005、2006年廈門新

14、房價格同比上漲4.7%和9.1%，遠高于同期70個大中城市房價漲幅（0.7%、0.6%），持續快速上漲的房價加劇當地住房供求關系惡化。資料來源：Wind，平安證券研究所7出臺背景：“夾心層”住房保障問題逐步凸顯出臺背景：“夾心層”住房保障問題逐步凸顯 隨著房價快速上漲，房價及收入增速差越來越大，原有的廉租房、經適房體系并不能完全解決居民住房問題。一方面，廉租住房僅針對最低收入家庭，同時由于廉租房租金標準實行政府定價，由政府提供資金補貼，使得地方政府投入動力較小、覆蓋面小，供應量有限；經適房只售不租，隨著價格上漲，2006年全國經適房價格較2000年上漲44%，對很多中低收入家庭經濟壓力亦較大。

15、而商品房價格居高不下，對中等收入及剛工作的中高收入人群也難以承受（2006年全國商品住宅價格較2000年上漲60%）。在這種背景下，逐漸形成了兩個住房政策的“夾心層”：第一個“夾心層”第一個“夾心層”，是不屬于廉租住房申請對象，符合經濟適用住房申請條件但又買不起經濟適用住房的中低收入群體；第二個“夾心層”第二個“夾心層”，是不屬于經濟適用住房申請對象（即中等及中等偏上收入家庭），又買不起市場商品住房的群體。全國經適房與商品住宅價格持續上漲全國經適房與商品住宅價格持續上漲050010001500200025003000350040004500500019971999200120032005200

16、72009商品房住房價格經適房價格元/平資料來源：國家統計局，平安證券研究所；注：2007年前廉租房主要覆蓋最低收入人群，2007年擴大到低收入人群82006年首提“社會保障房概念”，著力解決“夾心層”居住困難年首提“社會保障房概念”，著力解決“夾心層”居住困難 2005-2006年，針對“夾心層”群體住房困難問題，廈門在借鑒中國香港、新加坡等地的先進經驗并結合廈門市實際情況基礎上，在全國首次提出了“社會保障性住房”的概念和解決住房政策“夾心層”問題的思路:對第一個夾心層解決思路是：推出有補貼租得起的租賃型政策房，即保障性租賃房。對第一個夾心層解決思路是：推出有補貼租得起的租賃型政策房，即保障

17、性租賃房。對第二個夾心層解決思路是：推出總價小買得起的銷售型政策房，即保障性商品房。對第二個夾心層解決思路是：推出總價小買得起的銷售型政策房，即保障性商品房。2006年，廈門高林居住區、萬景公寓和觀音山公寓等保障性住房陸續動工。萬景公寓外景圖萬景公寓外景圖資料來源：廈門住房保障中心公眾號，平安證券研究所92006年：配售保障房封閉流轉，政府回購年：配售保障房封閉流轉，政府回購 根據2006年發布的廈門市社會保障性商品房配售管理辦法（試行），購買保障性商品房需要本市戶籍、且個人不能申請，購買后不得上市轉讓、出租，但可向市建設與管理局申請回購，回購價格按原成交價格結合成新確定。不得上市轉讓、出租，

18、但可向市建設與管理局申請回購，回購價格按原成交價格結合成新確定。主要內容主要內容對象1）申請人及其共同申請的家庭成員必須具有本市城鎮戶籍必須具有本市城鎮戶籍，在本市工作和生活，且其中至少有1人取得本市戶籍時間滿3年；2）家庭收入符合中低收入家庭收入標準；3）家庭資產在中低收入家庭收入標準上限的6倍以下；4）無房戶或住房困難戶；5）個人不得申請購買社會保障性商品房個人不得申請購買社會保障性商品房禁止人群1）申請之日前五年內有購買或出售房產的；2）通過購買商品房或作為商品房代理人取得本市城鎮戶籍的；3）以投靠子女方式取得本市城鎮戶籍的；4）離異前已享受過政府住房優惠政策的；4）離異時間不足2年的。

19、房源、規模市建設與管理局制定項目配售方案，包括房源情況、戶型比例、配售價格、配售對象等，并向社會公布。配售原則符合購房條件的申購人按住房面積、落戶時間、家庭結構、婚齡等方面進行評分，以分數高低順序輪候配售。價格、戶型社會保障性商品房的銷售價格由市建設與管理局會同財政部門、國土房產部門制定，報市政府批準公布執行。原則上四人以上（含四人）配三房型，三人（含三人）以下配兩房型，并結合家庭結構、房源供應等情況配售。退出方式社會保障性商品房不得上市轉讓、出租，但可向市建設與管理局申請回購，回購價格按原成交價格結合成新確定不得上市轉讓、出租，但可向市建設與管理局申請回購，回購價格按原成交價格結合成新確定。

20、20062006年年關于廈門市社會保障性商品房配售管理辦法（試行）的通知關于廈門市社會保障性商品房配售管理辦法（試行）的通知主要內容主要內容資料來源：廈門市住房和建設局，平安證券研究所102006年：保租房政府投資，按收入分級補貼租金年：保租房政府投資，按收入分級補貼租金主要內容主要內容定義是指政府向中低收入家庭和特定對象提供的，限定建設標準和租金補助標準，具有保障性質的租賃住房。房源、規模社會保障性租賃房由政府投資建設和籌集，并實行房源收儲制度資金建設和籌集房源的資金來源為一定比例的土地出讓凈收益、財政專項撥款、財政投融資、接受社會捐贈等；中低收入家庭承租的社會保障性租賃房的租金補助金由市、

21、區財政按財政體制分成比例共同承擔對象1）申請人及共同申請的家庭成員均應具有本市城鎮戶籍，在本市工作和生活，且其中至少有1人取得本市戶籍時間滿3年；2）家庭收入符合中低收入家庭收入標準；3）家庭資產在中低收入家庭年收入標準上限的4倍以下；4）無房戶或住房困難戶。租金1）家庭收入為中低收入家庭收入標準上限0.5倍及以上的，補助房屋租金的70%；2）家庭收入為中低收入家庭收入標準上限0.5倍以下的，補助房屋租金的80%。其中屬于最低生活保障對象的，補助房屋租金的90%。廈門社會保障性租賃房由政府投資建設和籌集，并實行房源收儲，建設資金主要來自一定比例的土地出讓凈收益、財政專項撥款、財政投融資、接受社

22、會捐贈等；根據申請人群的家庭收入標準，給與不同的租金補貼，補貼資金由市、區財政按財政體制分成比例共同承擔。20062006年年廈門市社會保障性租賃房管理辦法廈門市社會保障性租賃房管理辦法(試行試行)主要內容主要內容資料來源：廈門市住房和建設局，平安證券研究所11主要內容主要內容相比相比2006年變化年變化（一）家庭具有二人或二人以上本市戶籍，且其中至少一人取得本市戶籍滿三年；（二）無房戶。單身居民滿35周歲的，可以個人名義申請購買保障性商品房。取消了收入限制，放開個人申請購房取得產權未滿5年的，不得直接上市交易，確需轉讓的，可向市建設與管理局申請回購，回購價格為原購房價格并結合成新計算；購房取

23、得產權滿5年后上市轉讓的，應按原購房價格與屆時相應地段社會保障性住房上市交易指導價格的差價的60%向政府繳交土地收益等價款，政府可優先回購。放開轉讓限制具有本市戶籍的市屬、區屬及省部屬機關、事業單位在編在崗人員可以公務人員身份申請保障性商品房，實行單列申請、輪候，并按本辦法進行配售管理。放開公務人員申請市國土房產部門應協助核實申請家庭成員房產狀況，向市住宅辦提供申請家庭成員在權籍登記、房產交易、拆遷安置、危房改造、房改、公房等方面的房產信息。市建設與管理局應核實申請家庭成員購買統建房、解困房、經濟適用房等方面的信息。市僑務部門應協助核實申請家庭成員有關落實僑房政策，向市住宅辦提供僑房安置方面的

24、信息。申請家庭成員戶籍地和居住地社區居委會應協助對其居住情況和戶籍地、實際居住地住所房產情況等進行核實。申請家庭成員所在單位應提供本單位住房分配證明。公安戶籍管理部門應為相關申請人出具常住人口登記信息表，或協助提供申請家庭成員戶籍的取得原因和變動原因等多部門核查2008年：配售保障房取消收入門檻，放開轉讓限制年：配售保障房取消收入門檻，放開轉讓限制20082008年年廈門市保障性商品房配售管理辦法（試行）廈門市保障性商品房配售管理辦法（試行）2008年廈門市保障性商品房配售管理辦法（試行）發布，2009年正式版發布，相比2006年取消了收入限制、放開個人申收入限制、放開個人申請，同時持有請，同

25、時持有5 5年后可以轉讓年后可以轉讓，但應按原購房價格與屆時相應地段社會保障性住房上市交易指導價格差價的60%向政府繳交土地收益等價款，政府可優先回購。資料來源：廈門市住房和建設局，平安證券研究所122009年：第一部住房保障地方性法規出臺年：第一部住房保障地方性法規出臺 2009年全國第一部住房保障地方性法規廈門社會保障性住房管理條例出臺，對保障房定義、對象、準入與退出、資金來源等均提出明確的規定。主要內容主要內容定義及類型指政府提供優惠，限定戶型、面積、租金標準和銷售價格，向本市住房困難家庭住房困難家庭，以出租或者出售方式提供的，具有保障性質的政策性住房。包括廉租住房、保障性租賃房、經適房

26、、保障性商品房等。對象優先解決低收入家庭住房困難，對其中屬于最低生活保障對象的住房困難家庭實行應保盡保準入和退出購買社會保障性住房不滿五年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓社會保障性住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買社會保障性住房滿五年，購房人上市轉讓社會保障性住房的，應當按照原購房價格與屆時相應地段社會保障性住房上市交易指導價格的差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例及社會保障性住房上市交易指導價格由市人民政府確定，政府可以優先回購。用地、區位應當統籌規劃、合理布局、配套建設，充分考慮住房困難家庭對交通、就醫、就學等配套設施充分考慮住

27、房困難家庭對交通、就醫、就學等配套設施的要求。堅持小戶型、統一裝修、經濟實用的原則，滿足住戶的基本住房需求。資金來源1）年度財政預算安排的專項建設資金；2）提取貸款風險準備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額；3）土地出讓凈收益中按照不低于10%安排的資金；4）中央和省級財政預算安排的社會保障性住房專項建設補助資金；5）社會保障性住房售房款；6）社會保障性住房購房人上市交易繳納的土地收益等；7）社會保障性住房建設融資款；8）捐贈資金；9）其他方式籌集的資金。資金用途1）新建、改建、回購社會保障性住房；2）收購其他住房用作社會保障性住房；3）社會保障性住房分配之前所需的維護和管理；4）償付社會

28、保障性住房建設融資本息。申請與分配社會保障性住房實行輪候分配制度，按輪候號先后順序配租或者配售。售價與租金社會保障性住房的銷售價格由市住房保障行政管理部門會同市物價、財政和其他行政管理部門。保障性商品房的銷售價格主要由基準地價、建設成本和相關稅費基準地價、建設成本和相關稅費構成。社會保障性住房實行入住備案制度。20092009年年廈門市社會保障性住房管理條例廈門市社會保障性住房管理條例資料來源：廈門市住房和建設局，平安證券研究所13 廈門社會保障性住房管理條例的出臺，從法律上建立和完善廈門社會保障性住房制度，明確政府在社會保障性住房工作應承擔的職責，以立法形式破解“住房難”的問題。廈門逐步形成

29、包括廉租住房，保障性租賃房，經濟適用房，保障性商品房以及其他用于保障用途的住房在內、分層次、全覆蓋的住房保障體系。20092009年廈門主要保障房類型及保障對象年廈門主要保障房類型及保障對象2009年：分層次、全覆蓋的住房保障體系逐步形成年：分層次、全覆蓋的住房保障體系逐步形成保障房類型保障房類型保障對象保障對象租金或售價租金或售價廉租住房、保障性租賃房本市低收入住房困難家庭及其他特定對象，政府按不同保障對象給予不同的租金優惠或租金補貼政策經濟適用住房本市低收入住房困難家庭銷售價格由政府根據建設成本（主要包括建造成本和區域平均征地拆遷費用）確定。保障性商品房本市無住房家庭銷售價格由政府按建造成

30、本、基準地價和相關稅費組成的價格確定其他用于保障用途的住房本市公務人員提供的過渡性租賃住房，為企事業單位人才提供的人才住房等資料來源：廈門社會保障性住房管理條例，平安證券研究所142017年：明確配售保障房優惠力度，覆蓋范圍擴大至高層次人才年：明確配售保障房優惠力度，覆蓋范圍擴大至高層次人才 2017年出臺的廈門市保障性商品房管理辦法明確保障性商品房銷售價格按每批次房源的市場評估價測算，并給予一定優并給予一定優惠，原則上優惠惠，原則上優惠55%55%；明確了各戶型具體面積段。同時申請人群范圍擴大至高層次人才，對面向高層次人才的建筑面積控制標準可以適當上調。20172017年關于保障性商品房的原

31、則與房源籌集規定年關于保障性商品房的原則與房源籌集規定20172017年關于保障房性商品房各戶型面積段規定年關于保障房性商品房各戶型面積段規定20172017年關于保障性商品房申請流程年關于保障性商品房申請流程資料來源：廈門市數據管理局，平安證券研究所15 2022年新修訂的保障性商品房管理辦法，在2017年的基礎上，在房源籌集、房型面積、保障范圍等方面進行修改。同時明確保障性商品房和普通商品住房在同一小區的，納入所在小區統一管理，并享受同等服務、承擔同等義務納入所在小區統一管理，并享受同等服務、承擔同等義務。建設單位或者物業管理單位不得在保障性商品房和普通商品住房之間設置物理隔離進行區別對待

32、。2022年：放寬戶籍限制，優化戶型標準，明確同等權益（年：放寬戶籍限制，優化戶型標準，明確同等權益（1/2）保留現有的劃撥供地、事業單位建設分配模式基礎上，新增協議出讓用地、企業建設模式。即政府通過協議出讓用地給具有房地產開發資質的企業集中新建，并由企業配售、運營管理模式。新增房源籌集新增房源籌集方式方式提高到二房型70平左右，三房型80平和95平左右。新增“人口與面積相掛鉤”條款，如二孩及以上家庭和經人社部門認定的骨干人才，可申購95平左右的保障性商品房。優化房型面積優化房型面積標準標準對于在廈穩定就業滿5年，具有普通全日制本科及以上學歷等不受戶籍限制。放寬符合一定學歷、職稱且在廈穩定就業

33、滿5年的單身申請人年齡限制，從年滿35周歲下調至30周歲。擴大擴大保障范保障范圍圍20222022年保障性商品房管理變化主要變化年保障性商品房管理變化主要變化保障性商品房和普通商品住房在同一小區的，納入所在小區統一管理，并享受同等服務、承擔同等義務。建設單位或者物業管理單位不得在保障性商品房和普通商品住房之間設置物理隔離進行區別對待。明確同等明確同等權益權益數據來源：政府官網，平安證券研究所162022年：放寬戶籍限制，優化戶型標準，明確同等權益（年：放寬戶籍限制，優化戶型標準，明確同等權益（2/2）20222022年年廈門市保障性商品房管理辦法廈門市保障性商品房管理辦法主要內容主要內容主要內

34、容主要內容定義限定戶型、面積和銷售價格，向本市無住房家庭，以出售方式提供的，具有保障性質的政策性住房原則統一裝修、經濟實用為原則，滿足住戶的基本住房需求；配售遵循公開、公平、公正的原則，實行嚴格的準入與退出機制房源及戶型新建、配建、收購、調整新建、配建、收購、調整政策性住房等方式籌集房源70平方米左右的二房型，80平方米左右的三房型，95平方米左右的三房型用地及選址選址應當統籌規劃、結合產業發展布局、新城和園區建設，在交通較便捷、教育配套較完善、生活設施較齊全的區域，選擇已完成土地收儲的地塊優先安排。用地可采取出讓、劃撥出讓、劃撥等方式供應。定價原則保障性商品房銷售價格按批次房源的市場評估價的

35、45確定分配原則實行批次輪候配售制度。權益保障性商品房和普通商品住房在同一小區的，納入所在小區統一管理，并享受同等服務、承擔同等義務同等服務、承擔同等義務。建設單位或者物業管理單位不得在保障性商品房和普通商品住房之間設置物理隔離進行區別對待退出機制交付起未滿5年，不得上市交易。購房人因特殊原因確需退回保障性商品房的，向市住房保障中心或者原售房單位提出申請，由市住房保障中心或者原售房單位按原購房價并考慮折舊、稅費等因素依法依規辦理。交付時間起滿5年，且已辦理不動產權屬登記的，購房人如需上市轉讓或者轉為普通商品住房的，購房人應當按原購房價與提交申請時房屋市場指導價的差價的55繳交土地收益等相關價款

36、。資料來源：廈門市住房和建設局，平安證券研究所17總結：制度法規持續完善，覆蓋范圍不斷擴大總結：制度法規持續完善，覆蓋范圍不斷擴大20062008-20092017戶籍要求收入門檻封閉流轉取消收入門檻放開個人申請放寬轉讓限制放開公務人員申請明確價格優惠明確戶型面積段覆蓋高層次人才2022新增房源籌集方式提高房源戶型面積擴大保障范圍、放開申請門檻明確同等權益廈門市保障性商品房配售管理制度持續優化，不斷完善廈門市保障性商品房配售管理制度持續優化，不斷完善 總結來看，自2006年以來，廈門保障房各項制度法規不斷完善，僅保障性商品房配售制度在2006年推出后，就經歷了2008-2009、2017、20

37、22年的大幅修訂，在戶型及定價等細則上更加明確化，同時適應新時代背景的變化，申請門檻逐步放寬，保障范圍不斷擴大。資料來源：廈門市住房和建設局，平安證券研究所18CONTENTCONTENT目錄目錄廈門保障性住房制度發展歷程第一部分廈門保障性商品房有何特點廈門保障性商品房有何特點第二部分廈門保障性商品房對樓市影響第三部分投資建議第四部分19特點一：面積小、功能全、動態優化特點一：面積小、功能全、動態優化 面積小、功能全且動態優化。面積小、功能全且動態優化。保障房建設目的為“?；尽?，強調“雪中送炭”而非“錦上添花”，即旨在解決中低收入居民的居住需求，為沒有經濟能力或短期內沒有能力購買商品房的居民

38、提供比較穩定的居所。因此廈門保障房戶型定位堅持小戶型、經濟實用、節能省地的原則。同時隨著申請家庭生活水平的日益提高以及三胎政策的施行，申請家庭對住房面積標準及房型的需求也日益增長，廈門保障房制度持續動態優化。2022年新修訂的廈門市保障性商品房管理辦法規定，保障性商品房面積由此前的一房型45平左右、二房型60平左右、三房型70平左右，提高到二房型70平左右，三房型80平和95平左右。位置較好，交通便利。位置較好，交通便利。廈門創造性地提出保障性住房“地鐵社區”模式，即“地鐵站點+保障性住房”。以“區位好、配套好、品質好、環境好、規模大”的“四好一大”理念為指導，一次規劃、分期實施，全面推進地鐵

39、社區建設，進一步提升保障性住房功能品質，避免由于位置偏遠導致無人申購、資源浪費。如2021、2023年推出的保障性商品房均為地鐵社區。廈門廈門20232023年社會性保障性商品房均為地鐵社區年社會性保障性商品房均為地鐵社區項目及位置項目及位置套數套數翔安區新店保障房地鐵社區二期390翔安區新店保障房地鐵社區林前綜合體660同安區祥平保障房地鐵社區一期1530海滄區馬鑾灣保障房地鐵社區一期420海滄區馬鑾灣保障房地鐵社區二期1000廈門馬鑾灣地鐵社區二期廈門馬鑾灣地鐵社區二期資料來源：廈門市住房和建設局，平安證券研究所20特點二：嚴準入、重管理特點二：嚴準入、重管理 嚴格準入門檻，多級審核公示制

40、度。嚴格準入門檻，多級審核公示制度。廈門社會保障性住房推行多級審核公示制度，多部門參與審核，加強準入把控，建立完善的使用監管機制，讓社會保障性住房真正保障有需求的家庭。根據2009年廈門社會保障性住房管理條例，在申請時建立了嚴格的“五級審核、兩級公示”的制度，即由社區居委會、街道辦事處（鎮人民政府）、區民政部門、市公房管理中心（市住宅辦）、市國土房產部門（建設部門）五級審核，社區居委會組織在社區和相關部門組織在全市報紙、網站上公示。對5年內擁有房產轉讓行為等六大類人群限制申請，同時將贈與、家庭析產、以房抵債等方式轉移房產權屬的行為包括在內，最大限度讓真正需要保障的人群受益。申請之日前5年內在本

41、市有房產轉讓行為購買商品住房取得本市戶籍未滿15年作為商品住房委托代理人者通過投靠子女落戶未滿10年離異前家庭本市擁有住房，且離異未滿5年被法院列入失信被執行人等已購本市保障性住房上市轉讓或者轉為普通商品住房的保障性商品房采取多部門審核（保障性商品房采取多部門審核（20172017年）年）六大類型不得申請購買保障性商品房（六大類型不得申請購買保障性商品房（20222022年）年）資料來源：廈門市住房和建設局，廈門市數據管理局，平安證券研究所21特點三：定價合理，項目資金可平衡特點三：定價合理，項目資金可平衡 定價考慮四大功能，基于保本銷售原則。定價考慮四大功能，基于保本銷售原則。根據2009年

42、出臺的廈門社會保障性住房管理條例官方解讀，保障性商品房定價考慮四個功能：一是體現其保障性功能，二是要在保障對象的經濟承受能力范圍之內，三是不嚴重增加財政負擔，體現社會公平，四是可以發揮保障性商品房的市場調節功能，平抑一般商品房市場價格的巨幅波動。具體來看，按照保本銷售的原則，保障性商品房的銷售價格主要由基準地價、建設成本和相關稅費基準地價、建設成本和相關稅費構成。自2017年以來，明確按照每批次房源的市場評估價測算的45%定價。從政府角度來看，項目本身資金可平衡。從政府角度來看，項目本身資金可平衡。以海滄區馬鑾灣保障房地鐵社區一期項目為例，按評估價45%定價為14610元/平，根據廈門市城鎮土

43、地基準地價（2023年版）區域基準地價為9500元/平，按照重點7個城市2022年高層平均造價2843元/平估算廈門建安成本，不考慮稅費合計成本12343元/平，項目售價可完全覆蓋，實現項目本身資金平衡，降低對地方財政依賴。20212021年與年與20232023年主要保障性商品房評估價年主要保障性商品房評估價2600027000280002900030000310003200033000翔安區新店保障房地鐵社區一期工程翔安區新店保障房地鐵社區二期翔安區林前綜合體保障性商品房同安區祥平保障房地鐵社區一期海滄區馬鑾灣保障房地鐵社區一期海滄區馬鑾灣保障房地鐵社區二期20212023元/平資料來源：

44、廈門市住房和建設局，Wind，廈門市規劃局，平安證券研究所廈門住房保障公共財政支出占比并不高廈門住房保障公共財政支出占比并不高05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,500上海北京南京天津成都杭州廣州平均值元/平米0.8%1.8%4.4%2.5%0.8%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%4.5%5.0%20182019202020212022廈門住房保障公共財政支出/總公共財政支出全國住房保障公共財政支出/總公共財政支出20222022年重點城市高層住宅單位建安工程造價年重點城市高層住宅單位建安工程造價22特點三：

45、定價合理，保障對象可負擔特點三：定價合理，保障對象可負擔 雙職工家庭僅靠公積金，即可大致覆蓋保障房支出。雙職工家庭僅靠公積金，即可大致覆蓋保障房支出。2023年5個保障性商品房小區評估價均值31342元/平，按照45%定價原則對應為14104元/平。按照70平、首付20%、公積金30年貸款，對應首付及月供為19.7萬和3375元。按廈門統計局披露的2022年平均工資、7%公積金繳納比例估算，5年內雙職工公積金存款達17萬，可覆蓋首付的86%，月公積金為2837元，可覆蓋月供84%?？紤]居民收入的增長，意味著5年左右雙職工僅靠公積金可基本覆蓋一套70平保障性住房的首付、每月公積金可覆蓋貸款月供。

46、同時廈門在2021年推出大學生“五年五折租房”政策，即實現工作前五年享租房補貼、五年后公積金購買保障性商品房的全周期保障。項目項目雙職工家庭收入廈門2022年城鎮非私營單位平均工資（元/月）10137雙職工月公積金（按公司及個人各7%，元）2837雙職工5年累積公積金余額（元）170297保障型商品房房價與月供保障性商品房面積（平米）70定價（按2023年保障性商品房的45%）（元/平）14104總房價（元）987280首付（按20%，元）197456公積金貸款月供（30年，元）3375資料來源：廈門市住房和建設局，廈門市統計局，平安證券研究所23特點四：退出機制完善，回購價格符合保障房定位特

47、點四：退出機制完善，回購價格符合保障房定位 退出機制完善，回購機制實現保障性住房有效流轉。退出機制完善，回購機制實現保障性住房有效流轉。相比過去的經適房等安居工程，廈門保障房退出機制完善，具有明確的政府回購制度。一方面，利于消除申請人對后續退出的擔憂和分歧；另一方面，回購機制實現保障房房源流轉，讓保障性住房滾動起來，滾動著解決居民住房困難問題，減少持續大規模建設保障房帶來的財政壓力?；刭弮r格符合保障房定位，具有一定合理性?；刭弮r格符合保障房定位，具有一定合理性。廈門保障性商品房上市5年內不能上市交易，購房人因特殊原因確需退回保障性商品房的，向市住房保障中心或者原售房單位提出申請回購?；刭弮r格原

48、購房價原購房價年折舊率房屋交付年限，年折舊率按1.43（對應70年產權）執行，不考慮房屋升值，相當于購房人按1.43%的租金回報率向政府租賃房屋，考慮當前廈門1%-2%的租金房價比，回購價格具有一定合理性。同時若滿5年后上市流通交易，需繳納一定土地收益款，土地收益等相關價款（上市交易指導價不動產登記面積-原購房價）55。0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%2014/92015/92016/92017/92018/92019/92020/92021/92022/92023/9租金房價比廈門二手房租金房價比廈門二手房租金房價比廈門廈門20232023年各月保障性商品房退出情況年各月保障

49、性商品房退出情況0204060801001202023/012023/032023/052023/072023/092023/11套保障性商品房退出套數數據來源：廈門市住房和建設局，Wind，平安證券研究所24特點五：相比共有產權房，保障性商品房進一步讓利特點五：相比共有產權房，保障性商品房進一步讓利 不同于共有產權房，保障性商品房總價打折、回購機制導致其對購房者更友好。不同于共有產權房，保障性商品房總價打折、回購機制導致其對購房者更友好。以一套市場價100萬保障房為例，若作為共有產權房，對應45%份額初始購房款為45萬，與保障性商品房一致。假設5年后該房源房價上漲至120萬，若均市場化退出，

50、共有產權房及保障性商品房購房者獲利分別為9萬和33.75萬；若市場價下跌至70萬，對應獲利分別為-13.5萬和11.25萬。同時考慮保障性商品房可回購，若按照5年后下跌至30萬，市場化退出對應虧損分別31.5萬和6.75萬，但若保障性商品房選擇政府回購，則僅損失折舊費用3.22萬?？梢钥吹皆诟鞣N情形中，保障性商品房獲利均好于共有產權房，一個重要原因在于保障性商品房初始房屋總價是打折的，相當于直接提供了55%的下跌安全墊，同時回購機制某種意義提供了保底機制，均最大限度讓利購房者。共有產權房（共有產權房（45%份額）份額）保障性商品房（總價的保障性商品房（總價的45%）商品房總價100100保障房

51、購房款4545若5年后市場價上漲至120萬，市場化退出時獲利或虧損120*45%-45=9（120-45）*45%=33.75若5年后市場價下跌至70萬，市場化退出時獲利或虧損70*45%-45=-13.5（70-45）*45%=11.25若5年后市場價下跌至30萬，市場化退出時獲利或虧損30*45%-45=-31.5市場化退出：（30-45）*45%=-6.75政府回購，僅損失5年折舊費用：45*1.43%*5=3.22以市場價以市場價100100萬、共有產權房萬、共有產權房45%45%為例（退出時為例（退出時不考慮其它費用、稅收等；單位：萬元不考慮其它費用、稅收等；單位：萬元）資料來源：平

52、安證券研究所25CONTENTCONTENT目錄目錄廈門保障性住房制度發展歷程第一部分廈門保障性商品房有何特點第二部分廈門保障性商品房對樓市影響廈門保障性商品房對樓市影響第三部分投資建議第四部分26廈門樓市量價走勢與全國趨勢基本一致廈門樓市量價走勢與全國趨勢基本一致-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2010/122012/112014/102016/92018/82020/72022/6廈門商品房銷售套數增速全國商品房銷售面積增速-5%0%5%10%15%20%25%30%35%2011/122013/92015/62017/32018/122020/92022/6圖表標題廈

53、門房價增速百城房價增速廈門與全國商品房銷售增速對比廈門與全國商品房銷售增速對比廈門與百城房價走勢對比廈門與百城房價走勢對比 從樓市表現來看，廈門樓市量價走勢與全國趨勢基本一致，并未因保障性商品房政策出臺，走出獨立性行情，部分年份（2013-2017年）房價漲幅超過百城房價增速。我們認為重要原因在于近年來廈門常住人口穩步上漲,2012-2022年常住人口連續十年增加，累計增加128萬，占2022年常住人口的24%，為廈門商品房市場提供有效增量購買力。7.9%4.9%3.7%5.5%2.9%2.4%2.8%3.8%3.2%1.2%1.9%0.5%0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%010020

54、03004005006002010201220142016201820202022廈門常住人口（萬人）同比廈門常住人口穩步上漲廈門常住人口穩步上漲資料來源：國家統計局，Wind，平安證券研究所27保障性商品房規模整體占比不高，僅個別年份影響較大保障性商品房規模整體占比不高，僅個別年份影響較大 另一方面，從歷年廈門保障性商品房推出規模來看，2017-2023年廈門合計推出配售的保障性商品房（社會批次）2.1萬套，僅占同期廈門商品房成交套數的6.3%，規模相對有限。其中2018年最大，達到9000套，占當年商品房成交的33%，影響相對較大，當年廈門新房房價表現明顯弱于百城。廈門近年社會批次保障性商

55、品房供應規模廈門近年社會批次保障性商品房供應規模資料來源：廈門市住房和建設局，Wind，平安證券研究所0%5%10%15%20%25%30%35%01000200030004000500060007000800090001000020172018202020212023套社會批次保障性商品房供應量占當年商品房成交比例28推出規?？紤]市場景氣度，發揮逆周期調節功能推出規?？紤]市場景氣度，發揮逆周期調節功能 保障性商品房推出規模充分發揮其市場調節功能。保障性商品房推出規模充分發揮其市場調節功能。在2009年關于貫徹落實廈門市社會保障性住房管理條例有關問題的通知中，廈門市政府明確探索建立保障性住房“

56、以需定建以需定建”新機制，充分發揮保障性商品房市場調節功能。從歷年保障性商品房推出規模與廈門商品房市場走勢對比來看，呈現一定負相關。在商品房市場下行周期，保障房推出規模明顯萎縮，如2018H1廈門樓市走弱，2019年保障性商品房推出規模為0；2021H1樓市走弱后，2022年僅推出針對人才的小規模保障性商品房，大規模的社會批次保障性商品房再度為0。保障性商品房申購率同樣受樓市景氣度影響。保障性商品房申購率同樣受樓市景氣度影響。盡管保障性商品房采取輪候配售制度、且價格僅為市場評估價的45%，但申購率仍受到市場景氣度的影響。根據廈門市住房和建設局公示信息，在樓市景氣度較高的2017年，2002套保

57、障性商品房，首批申請通過1663戶（1743戶申請），有效申購率達83%；而樓市降溫的2018年，9000套保障性商品房首批次申請通過僅2835戶（3017戶申請），有效申購率僅31.5%。保障性商品房申請戶數受樓市景氣度影響保障性商品房申請戶數受樓市景氣度影響200290001663283501000200030004000500060007000800090001000020172018社會批次保障性商品房推出規模（套）首批申請通過戶數（戶）資料來源：廈門市住房和建設局，平安證券研究所29迎來保障性商品房開工高峰，未來對樓市影響或加大迎來保障性商品房開工高峰，未來對樓市影響或加大 根據廈門

58、“十四五”保障性住房建設規劃，截至2022年10月，“十四五”期間廈門已通過多種渠道籌集保障性住房12萬套（間），其中保障性租賃住房8.6萬套（間），公租房2.4萬套（間），保障性商品房1萬套（間），未來將新增保租房、公租房、保障性商品房各12.4萬套（間）、1萬套及6.5萬套。其中2022-2025年公租房/保障性商品房計劃開工按照2:4:3:1分布，估算對應保障性商品房開工規模分別約為1.3萬套、2.6萬套、1.95萬套和0.65萬套，按照開工到預售1年估算，隨著2023、2024年保障性商品房開工量上升，對商品房市場分流或將有所加大。值得注意的是，考慮本輪樓市持續降溫，實際開工量及入市規

59、模存在低于預期可能。廈門公租房與保障性商品房年度開工計劃（單位：套）廈門公租房與保障性商品房年度開工計劃（單位：套）房源類型房源類型已供應（已供應（截至2022年10月）仍需供應仍需供應合計合計保障性租賃住房8.612.4（新選擇建設10.9）21公租房2.413.4保障性商品房16.57.5合計1219.931.9行政區2022年2023年2024年2025年思明區0000湖里區0000海滄區3300660049501650集美區3600720054001800同安區3100620046501550翔安區50001000075002500合計1500030000225007500廈門廈門“十

60、四五”“十四五”規劃目標（單位：萬套（間）規劃目標（單位：萬套（間）資料來源：廈門市住房和建設局，平安證券研究所30CONTENTCONTENT目錄目錄廈門保障性住房制度發展歷程第一部分廈門保障性商品房有何特點第二部分廈門保障性商品房對樓市影響第三部分投資建議投資建議第四部分31 投資建議：投資建議：隨著2023年“14號文”出臺，國內保障房發展步入新階段，短期保障房有望迎來一輪建設小高峰，為下滑的地產投資提供一定對沖；中期來看，按照“以需定建”的原則，參考廈門保障性商品房經驗，建設規模及對商品房市場分流或相對可控，后續需密切關注各地保障房建設規劃、資金來源、配套政策細則等。從房地行業來看，短

61、期樓市量價下行仍將持續壓制板塊估值，積極關注政策端變化；中長期來看，建議逢低關注資產質量優化、歷史包袱減輕的房企如保利發展、招商蛇口、華發股份、越秀地產、濱江集團等等，同時關注物管（招商積余、保利物業）、代建（綠城管理控股）、經紀（貝殼）等細分領域龍頭。風險提示：風險提示：1）樓市量價調整幅度大于預期的風險：若市場下行持續蔓延，房企減值壓力、資金壓力將超出預期；2）個別房企流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險：若政策發力、樓市修復不及預期，資金壓力較高企業仍可能出現債務違約/展期情形；3）保障性住房建設規模及進度不及預期風險：若各地建設規模、落地進度不及預期，對全國房地產投資支撐將低于預期。投

62、資建議與風險提示投資建議與風險提示平安證券綜合研究所投資評級：平安證券綜合研究所投資評級：股票投資評級股票投資評級:強烈推薦（預計6個月內，股價表現強于市場表現20%以上）推薦（預計6個月內，股價表現強于市場表現10%至20%之間）中性（預計6個月內，股價表現相對市場表現在10%之間）回避（預計6個月內，股價表現弱于市場表現10%以上）行業投資評級行業投資評級:強于大市（預計6個月內，行業指數表現強于市場表現5%以上）中性（預計6個月內，行業指數表現相對市場表現在5%之間）弱于大市（預計6個月內，行業指數表現弱于市場表現5%以上）公司聲明及風險提示：公司聲明及風險提示：負責撰寫此報告的分析師（

63、一人或多人）就本研究報告確認：本人具有中國證券業協會授予的證券投資咨詢執業資格。平安證券股份有限公司具備證券投資咨詢業務資格。本公司研究報告是針對與公司簽署服務協議的簽約客戶的專屬研究產品，為該類客戶進行投資決策時提供輔助和參考，雙方對權利與義務均有嚴格約定。本公司研究報告僅提供給上述特定客戶，并不面向公眾發布。未經書面授權刊載或者轉發的，本公司將采取維權措施追究其侵權責任。證券市場是一個風險無時不在的市場。您在進行證券交易時存在贏利的可能，也存在虧損的風險。請您務必對此有清醒的認識，認真考慮是否進行證券交易。市場有風險，投資需謹慎。免責條款：免責條款：此報告旨為發給平安證券股份有限公司（以下

64、簡稱“平安證券”）的特定客戶及其他專業人士。未經平安證券事先書面明文批準，不得更改或以任何方式傳送、復印或派發此報告的材料、內容及其復印本予任何其他人。此報告所載資料的來源及觀點的出處皆被平安證券認為可靠，但平安證券不能擔保其準確性或完整性，報告中的信息或所表達觀點不構成所述證券買賣的出價或詢價，報告內容僅供參考。平安證券不對因使用此報告的材料而引致的損失而負上任何責任，除非法律法規有明確規定?？蛻舨⒉荒軆H依靠此報告而取代行使獨立判斷。平安證券可發出其它與本報告所載資料不一致及有不同結論的報告。本報告及該等報告反映編寫分析員的不同設想、見解及分析方法。報告所載資料、意見及推測僅反映分析員于發出此報告日期當日的判斷，可隨時更改。此報告所指的證券價格、價值及收入可跌可升。為免生疑問，此報告所載觀點并不代表平安證券的立場。平安證券在法律許可的情況下可能參與此報告所提及的發行商的投資銀行業務或投資其發行的證券。平安證券股份有限公司2024版權所有。保留一切權利。