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1、房地產房地產 請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明 1/24 房地產房地產 2024 年 09 月 13 日 投資評級：投資評級：看好看好（維持維持）行業走勢圖行業走勢圖 數據來源：聚源 銷售投資規模收縮，毛利率進入底部區間，格局重塑優質企業凸顯2024 上 半 年 房 地 產 行 業 綜 述-2024.9.9 二手房成交面積同比增長，湘潭支持住房套內面積計價行業周報-2024.9.8 住建部明確公共賬戶屬性，南京進一步優化公積金貸款政策行業周報-2024.9.1 保障房系列報告保障房系列報告三三：配售型保障房配售型保障房加速推進加速推進，多，多個二個二線城市落地線城市落地 行業深度報告行業

2、深度報告 齊東（分析師）齊東（分析師）胡耀文（分析師）胡耀文（分析師） 證書編號：S0790522010002 證書編號：S0790524070001 保障房建設如火如荼，建設目標陸續發布保障房建設如火如荼，建設目標陸續發布 為加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求，各地正加緊籌建配售型保障房。據住建部數據，截至 6 月底，全國已建設籌集保障性住房 112.8 萬套，完成年度計劃的 66.2%，完成投資 1183 億元。5 月央行宣布設立 3000 億元保障性住房再貸款以來，截止 2024Q2，保障房再貸款資金累計使用額僅 121 億元，整體表現不及預期。據財匯數據統計，按各大城市

3、公布的 2024 年計劃，35個大中城市累計籌建配售型保障性住房 15.82 萬套，大部分可比城市配售型保障房對商品房占比在 10%左右，對商品房影響程度不大。多城開啟配售型保障房認購多城開啟配售型保障房認購，價格普遍較周邊商品房折價，價格普遍較周邊商品房折價 40%左右左右（1）鄭州：7 月首批 1999 套配售型保障性住房正式啟動公開配售，8 月 1099套房源共計搖中 1242 個家庭，三項目均位于鄭州市區，戶型以 90-120 平小戶型為主，價格在 7000 元/平左右，價格為周邊商品房的 50-70%。（2）廣州：正加快推進 13 個項目，籌建房源超 1.4 萬套，準入條件較其他城市

4、更為嚴苛，同時明確了戶型在 90 平以下。（3）大連：首批配售型保障房源于 8 月開放購房申請，共計 3 個項目、334 套房源，整體申購套數較少，整體折扣比例約 5 成。（4）青島：首批兩項目有逾 8000 人申請登記，共有房源 3613 套，戶型 75-95 平，明確了售價為周邊商品房價格的 50%-60%。新加坡和中國香港新加坡和中國香港居者有其屋經驗參照居者有其屋經驗參照 新加坡和中國香港均有配售型保障房建設經驗：其中新加坡超過 80%的家庭居住在政府提供的組屋內，組屋所有權歸政府所有，購房者有收入限制，房價根據收入確定，較市場價折扣較大，約五年后可轉售。中國香港居屋占存量屋宇比例約1

5、5%，為了緩解公屋輪候時間，政府 2017 年來開始重新新建居屋，居屋對于白表申請家庭的月收入及資產有明確限制，售價約為市場價 7 折。投資建議投資建議 2024 年以來，在中央加大保障性住房建設和供給的號召下，各地政府陸續發布配售型保障房建設目標，部分城市已完成具體項目的認購。我們認為保障房建設可以滿足工薪群體剛性住房需求，完善市場+保障住房供應體系，促進房地產市場平穩健康發展。一方面，國企收購已建成商品房用作保障房可以推動市場去庫存，另一方面保障房或將稀釋剛需商品房購買力，主打改善型、高品質、好口碑的房企將持續受益，我們持續看好投資強度高、布局區域優、機制市場化的強信用房企。受益標的：（1

6、）保利發展、招商蛇口、中國海外發展、建發股份、越秀地產等優質央國企；（2）萬科 A、綠城中國、濱江集團新城控股等財務穩健的民企和混合所有制企業。風險提示：風險提示：宏觀經濟下行、資金到位不及預期、行業競爭加劇。-48%-36%-24%-12%0%12%2023-092024-012024-05房地產滬深300相關研究報告相關研究報告 開源證券開源證券 證券研究報告證券研究報告 行業深度報告行業深度報告 行業研究行業研究 行業深度報告行業深度報告 請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明 2/24 目目 錄錄 1、保障房建設如火如荼，建設目標陸續發布.4 2、各地籌建速度加快，多城開啟配售型保障房

7、認購.7 2.1、鄭州：整體進展迅速，三項目已搖號結束.8 2.2、廣州：供應房源超萬套，部分項目區位優勢顯著.10 2.3、大連：三項目開放購房申請，整體配售套數較少.13 2.4、青島：兩項目新開工，超 8000 戶輪候登記.15 3、新加坡和中國香港配售型保障房模式簡析.16 3.1、新加坡：組屋“居者有其屋”的廣泛保障.16 3.2、中國香港：居屋新建增多緩解公屋輪候周期.19 4、投資策略.21 5、風險提示.22 圖表目錄圖表目錄 圖 1：央行設立 3000 億元保障房再貸款資金.5 圖 2：核心城市 2024 年陸續披露配售型保障房供應套數（套）.6 圖 3：福州、大連和深圳 2

8、024 年配售型保障房套數對商品房沖擊較大.6 圖 4：35 城配售型保障房供應套數均值為 3.7 套/萬人.7 圖 5：鄭州配售型保障房選房周期約 2 個月.9 圖 6：鄭州首批配售型保障房均位于主城八區.10 圖 7：鄭州 2024 年配售型保障房占商品房比例約 10%.10 圖 8：2024 年新開工 3 個項目位于廣州較為核心的區域.12 圖 9：廣州新滘西配售型保障房戶型設計結構方正合理.13 圖 10：大連首批配售型保障房區位分布相對較核心.14 圖 11：大連 2022 年以來住宅成交以二手房為主導.14 圖 12：青島京口路項目可建設房源 1801 套.15 圖 13：青島開封

9、路項目可建設房源 1812 套.15 圖 14：青島 2024 年新房成交套數明顯下降.16 圖 15：新加坡住房持有率自 1990 年來保持在 90%左右.16 圖 16：新加坡 2022 年組屋戶數占比 77.9%.17 圖 17：新加坡住房形成了階梯化供應體系.17 圖 18：新加坡組屋歷經 80 年發展更加注重配套和創新智能化.18 圖 19：新加坡組屋建設與城市規劃連為一體.18 圖 20：中國香港永久性屋宇數量保持增長.19 圖 21：中國香港永久性屋宇中各類型房屋占比保持穩定.19 圖 22：2023 年中國香港新建屋宇數量下降（套）.20 圖 23：2017 年以來中國香港新建

10、居屋數量有所回升（套）.20 圖 24：中國香港居屋家庭月收入中位數位于私人住宅和公屋之間（港元）.20 表 1：十四五期間保障房完成情況（單位：萬套）.4 表 2：十四五期間一線城市保障房規劃套數占比均超過 50%（單位：萬套）.4 表 3：央行三項涉房結構性工具投放情況.5 9ZcViYcXjXoZhUwVdYiZ8YeXjZcXaQ9R7NsQqQmOmQjMqQzQjMqRwP8OrRyRxNpOsOMYmNwP行業深度報告行業深度報告 請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明 3/24 表 4：多個城市 2024 年開始推進配售型保障房建設.7 表 5：多個城市配售型保障房配售價格較周

11、邊市場價優惠較大.8 表 6：鄭州對配售型保障房的申請和回購條件進行了明確說明.8 表 7：鄭州首批配售型保障房折價率較高.9 表 8：廣州配售型保障房準入條件較其他城市更為嚴苛.11 表 9：廣州配售型保障房較共有產權房和經適房有所不同.11 表 10：廣州安居集團籌建推進的配售型保障房超 1.4 萬套.12 表 11：2024 年新開工 3 個項目位于中心城區較為核心的區域.12 表 12：大連配售型保障房主申請人沒有戶籍滿三年的年限要求.13 表 13：大連首批三個配售型保障房項目折扣比例約 5 成.14 表 14：大連配售型保障房主申請人沒有戶籍滿三年的年限要求.15 表 15：青島首

12、批配售型保障房項目預計提供房源 3600 套.15 表 16：新加坡組屋與國內配售型保障房存在明顯區別.18 表 17：中國香港居屋申請條件和轉讓方式與新加坡組屋類似.21 表 18：中國香港居屋對于白表申請者的月收入及資產有明確限制.21 表 19：中國香港居屋綠表和白表都有明確的選樓次序.21 表 20：受益標的為融資有優勢、投資強度高、布局區域優、機制市場化的房企.22 行業深度報告行業深度報告 請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明 4/24 1、保障房建設如火如荼，建設目標保障房建設如火如荼，建設目標陸續發布陸續發布“十四五”期間我國計劃建設籌集保租房 870 萬套（重點 40 城

13、650 萬套，其中一線四城 207 萬套），預計可解決 2600 多萬新市民、青年人的住房困難，可完成投資 3 萬億元左右。據住建部數據，截至 6 月底，全國已建設籌集保障性住房 112.8萬套（間），占年度計劃 170.4 萬套（間）的 66.2%，完成投資 1183 億元。表表1：十四五期間保障房完成情況（單位：萬套）十四五期間保障房完成情況（單位：萬套）時間時間 開工建設和籌集開工建設和籌集 口徑口徑 年度原計劃年度原計劃 完成度完成度 2021 94.2 保障性租賃住房 93.6 101%2022 265 保障性租賃住房 240 110%2023 213 保障性租賃住房 204 104

14、%2024H1 112.8 保障性住房 170.4 66%合計 685 數據來源：住建部、中國經營報、中國青年報等、開源證券研究所 從重點城市住房規劃來看，一線城市保障房規劃套數占比均超過 50%，保租房規劃套數均超 40 萬套。表表2：十四五期間十四五期間一線城市保障房規劃套數占比均超過一線城市保障房規劃套數占比均超過 50%（單位：萬套）（單位：萬套）城市城市 保障性租賃住保障性租賃住房房 公租房公租房 共有產權住房共有產權住房 商品房商品房 城市合計城市合計 北京 40 6 6 48 100 上海 47 未提及 23 40 110 深圳 60 6 8 35 109 廣州 60 3 3 6

15、5 131 一線城市合計 207 15 40 188 數據來源：住建部、開源證券研究所 5 月 17 日，央行宣布設立 3000 億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法制化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。貸款利率 1.75%，期限一年，可展期 4 次，發放對象包括 21 家全國性銀行，預計將帶動銀行貸款 5000 億元。根據中指研究院統計，鄭州、濟南、蘇州、重慶等城市均有“國企收儲未售新房”（改作租賃住房）的相關實踐。從資金使用情況來看，截止 2024Q2，保障房再貸款資金累計使用額僅 121億元，整體表現不及預期。行業深度報

16、告行業深度報告 請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明 5/24 圖圖1：央行設立央行設立 3000 億元保障房再貸款資金億元保障房再貸款資金 資料來源：新華社、開源證券研究所 表表3：央行三項涉房結構性工具投放情況央行三項涉房結構性工具投放情況 涉房的結構性貨幣政策工具涉房的結構性貨幣政策工具 保交樓貸款支持計劃保交樓貸款支持計劃 房企紓困專項再貸款房企紓困專項再貸款 租賃住房貸款支持計劃租賃住房貸款支持計劃 保障性住房再貸款保障性住房再貸款 支持領域 向已售逾期難交付住宅項目發放保交樓貸款 對受困房地產企業項目并購化險 試點城市收購存量住房（重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津）

17、支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房用作保障性住房 發放對象 工農中建交、郵儲，可擴展至 18 家全國性金融機構 5 家全國性資產管理公司 工農中建交、郵儲、開發銀行 21 家全國性金融機構 利率（1 年期）0%1.75%1.75%1.75%創設時間 2022 年 12 月 2023 年 1 月 2023 年 2 月 2024 年 6 月 額度（億元）2000 800 1000 3000 資金支持比例 100%50%100%60%時間時間 發布日期發布日期 累計使用額（億元）累計使用額（億元）累計使用額（億元）累計使用額（億元）累計使用額（億元）累計使用額（億元）累計使用額（億元）

18、累計使用額（億元）2023Q1 2023/4/24 5 0 0-2023Q2 2023/7/19 5 0 0 2023Q3 2023/10/25 56 0 0 2023Q4 2024/1/26 56 0 0 2024Q1 2024/4/23 86 209 20 2024Q2 2024/7/24 141 209 不再實施，并入保障性住房再貸款 121 資料來源：央行、開源證券研究所 行業深度報告行業深度報告 請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明 6/24 據財匯數據統計，按各大城市公布的 2024 年計劃，35 個大中城市累計籌建配售型保障性住房 15.82 萬套，預計年總投資額超過 1000

19、 億元。從數量看，福州計劃籌建套數最多，為 1.24 萬套；北京、上海、廣州、深圳和西安五城市均計劃籌建 1 萬套，杭州、濟南、青島計劃籌建 6000 套，成都、昆明、重慶計劃籌建 5000 套，其他大部分城市計劃籌建量都在 2000 套以上。圖圖2：核心城市核心城市 2024 年陸續披露配售型保障房供應套數（套）年陸續披露配售型保障房供應套數（套）數據來源：財匯數據、開源證券研究所 我們以部分城市 2024 年配售型保障房與 2023 年商品房成交套數的比值作為保障房對商品房的影響程度估算。大部分可比城市配售型保障房對商品房占比在 10%左右，對商品房影響程度不大，但福州超 73%，大連、深

20、圳超 30%，若年內保障房源入市將對商品房市場有較大沖擊。圖圖3：福州、大連和深圳福州、大連和深圳 2024 年配售型保障房套數對商品房沖擊較大年配售型保障房套數對商品房沖擊較大 數據來源：Wind、財匯數據、開源證券研究所 02000400060008000100001200014000福州北京上海廣州深圳西安杭州濟南青島成都昆明重慶合肥南寧寧波太原鄭州貴陽無錫武漢東莞佛山贛州廈門南京常州長春沈陽大連南昌烏魯木齊哈爾濱天津長沙三亞配售型保障房供應套數0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%福州大連深圳無錫西安北京寧波廣州廈門東莞合肥濟南杭州贛州

21、上海青島佛山南京南寧鄭州成都武漢配售型保障房套數/2023年商品房成交套數行業深度報告行業深度報告 請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明 7/24 從配售型保障房供應套數和常住人口的關系來看，35 城供應均值為 3.7 套/萬人，部分城市也存在供需錯配問題，總體四個一線城市和福州、西安等地籌建套數較充足。圖圖4：35 城配售型保障房供應套數均值為城配售型保障房供應套數均值為 3.7 套套/萬人萬人 數據來源：Wind、財匯數據、開源證券研究所 2、各地籌建速度加快，多城開啟配售型保障房認購各地籌建速度加快，多城開啟配售型保障房認購 為加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求，各地正

22、加緊籌建配售型保障房，深圳、廣州、西安、杭州等城市已開工建設一批配售型保障性住房項目。福州、鄭州、西安、長春已啟動當地首批配售型保障性住房的申購配售工作。截至 9 月中旬，鄭州、長春、無錫、昆明、大連等城市已出臺配售型保障性住房實施方案或管理辦法。表表4：多個城市多個城市 2024 年開始推進配售型保障房建設年開始推進配售型保障房建設 城市城市 建設進度建設進度 配售型保障房供應套配售型保障房供應套數數（套）（套）2023 年新建商品房銷年新建商品房銷售套數（套）售套數（套）占比占比 廣州 加快推進 13 個項目，籌建房源超 1.4 萬套 10000 72295 14%深圳 2023 年底開工

23、 13 個項目 10000 30747 33%西安 2 個項目共 2710 套房房源已登記 10000 62158 16%重慶 首批將開工 5 個項目 2900 套房源 7000-青島 首批兩項目 3613 套房源開工建設 6000 104659 6%杭州 已累計開工 7500 套房源 6000 65225 9%濟南 三個項目 2333 套房源已公布 6000 59233 10%昆明 8 個項目年內開工建設 5000-福州北京上海廣州深圳西安杭州濟南青島成都昆明重慶合肥南寧寧波太原鄭州貴陽無錫武漢東莞佛山贛州廈門南京常州長春 沈陽大連南昌烏魯木齊哈爾濱天津長沙三亞y=3.6715x020004

24、000600080001000012000140000500100015002000250030003500配售型保障房供應套數（套）常住人口（萬人）行業深度報告行業深度報告 請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明 8/24 城市城市 建設進度建設進度 配售型保障房供應套配售型保障房供應套數數（套）（套）2023 年新建商品房銷年新建商品房銷售套數（套）售套數（套）占比占比 成都 首批 7 個項目全面開建 5000 145967 3%鄭州 三個項目 1099 套房源已進行搖號選房 3700 97332 4%無錫 三項目均由共有產權房轉化而來 3517 20896 17%長春 首個項目 2040

25、 套房源已開啟認購 2210-大連 三個項目 334 套房源開始申購 2170 5361 40%福州 首個項目 701 套房源已開通申購 1300 17095 8%資料來源：財匯數據、人民網、上官新聞等、開源證券研究所 從已公布 6 座城市的配售型保障房價格來看，福州配售價格為周邊商品房 5 折，西安配售價格為周邊商品房 5 折以內，鄭州配售價格為周邊商品房 5-7 折，整體折讓力度較大，價格層面或將對周邊商品房造成一定沖擊。表表5：多個城市配售型保障房配售價格較周邊市場價優惠較大多個城市配售型保障房配售價格較周邊市場價優惠較大 城市城市 建設進度建設進度 首批配售套數首批配售套數（套）（套）

26、配售價格配售價格（元（元/平）平）西安 2 個項目已登記 2710 約 7500 昆明 8 個項目年內開工建設-不超過 8000 鄭州 三個項目已進行搖號選房 1099 6470-7283 長春 首個項目已開啟認購 2040 5900 大連 三個項目開始申購 334 5955-7428 福州 首個項目已開通申購 701 5200-5400 資料來源：財匯數據、人民網、上官新聞等、開源證券研究所 2.1、鄭州：鄭州：整體進展迅速，整體進展迅速，三項目已三項目已搖號結束搖號結束 鄭州市配售型保障性住房主要面向市內八區戶籍住房有困難且收入不高的工薪收入群體和城市需要引進人才等群體，實施封閉管理，不得

27、進行除房屋按揭貸款外其他抵押，不得上市交易，可由運營公司回購。7 月 29 日，鄭州市首批 1999 套（包含配售項目和預配售項目）配售型保障性住房正式啟動公開配售。8 月 12 日，鄭州市出臺鄭州住房公積金配售型保障性住房貸款管理辦法（試行）（征求意見稿），提出在鄭州市行政區域內認購保障房，且符合公積金貸款申請條件的，可申請保障房貸款。表表6：鄭州對配售型保障房的申請和回購條件進行了明確說明鄭州對配售型保障房的申請和回購條件進行了明確說明 政策政策 內容內容 配售型保障房定義 指政府提供優惠政策，限定套型、面積和銷售價格，實施封閉管理（不得進行除房屋按揭貸款外其他抵押，不得上市交易，可由運營

28、公司回購），面向本市市區（中原區、二七區、金水區、管城回族區、惠濟區、鄭東新區、鄭州經開區和鄭州高新區）戶籍住房有困難且收入不高的工薪收入群體和城市需要引進人才等群體配售的政策性住房。申請條件 家庭 申購家庭應選取 1 人作為主申請人。主申請人應具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括配偶和未成年子女，一個家庭只能購買一套。（1）主申請人應取得本市市區戶籍 3 年以上；取得本市市區戶籍不滿 3 年的，須在本市市區連續繳納養老保險 36 個月以上；（2）主申請人及其家行業深度報告行業深度報告 請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明 9/24 政策政策 內容內容 庭成員在本市市區范圍內無自有住房，或

29、家庭人均住房建筑面積不足 20 平方米。住房含簽訂買賣合同并經網簽備案的所有類型住房。（3）國家、省、市規定的其他條件。單身 單身戶家庭申請人應達到法定結婚年齡 回購價格 每年折舊 1%?；刭弮r格=（原購買價格）1-（交付使用年限1%）房屋專項維修資金余額（購房人自行裝修部分，不予補償）能否購買其他房產 配售型保障性住房簽訂買賣合同滿兩年后，購房人及家庭成員可購買其他房產。是否享有商品房政策 配售型保障性住房家庭享有商品住房同等落戶、子女入學等政策。資料來源：鄭州發布、開源證券研究所 圖圖5：鄭州配售型保障房選房周期約鄭州配售型保障房選房周期約 2 個月個月 資料來源：鄭州發布、開源證券研究所

30、 8 月 20 日，鄭州市首批配售型保障性住房開始搖號，1099 套房源共計搖中 1242個家庭（含替補），9 月 2 日至 3 日，按照搖號產生的順序號短信通知選房時間依次選房。從三個配售型保障房項目具體情況來看，整體區位均位于鄭州市區，戶型以90-120 平小戶型為主，交房時間均在 2024 年內，價格在 7000 元/平左右，精裝成本在 800 元/平左右，相較于周邊 20 年以內房齡二手房價格，折扣比例在 5-7 折左右。表表7：鄭州首批配售型保障房折價率較高鄭州首批配售型保障房折價率較高 配售項目配售項目 套數套數（套）（套）價格價格（元（元/平米）平米）戶型戶型（平）（平）裝修價格

31、裝修價格（元（元/平米）平米）周邊二手房均價周邊二手房均價（萬元（萬元/平）平）折扣比例折扣比例 交房時間交房時間 配售項目（1099 套）沁河苑項目 570 6752 90/120 854 0.82-1.3 52%-82%現房 惠康佳苑項目 322 6470 90/100/120 800 0.67-1.4 46%-97%2024/12/31 鄭住雪松苑 207 7283 90 771 1.3-1.6 46%-56%2024/12/31 預配售項目（900 套）中建瀾溪苑 900 5750 79/89/107/118 750 0.75-0.79 73%-77%2025/6/15 數據來源：河南

32、省房地產業商會公眾號、開源證券研究所 行業深度報告行業深度報告 請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明 10/24 圖圖6：鄭州首批配售型保障房均位于主城八區鄭州首批配售型保障房均位于主城八區 資料來源：奧維地圖、開源證券研究所 根據鄭州市披露的鄭州市 2024 年住房發展年度計劃，鄭州預計 2024 年供應配售型保障房 37 萬平方米（約 3700 套），約占主城八區商品房供應面積的 10%，建設的配售型保障房為紫荊花園和紫英花園兩項目，計劃總投資額 20.35 億元，預計2027 年底交房。圖圖7：鄭州鄭州 2024 年配售型保障房占商品房比例約年配售型保障房占商品房比例約 10%數據來源

33、：鄭州日報、開源證券研究所 2.2、廣州：廣州：供應房源超萬套，部分項目區位優勢顯著供應房源超萬套，部分項目區位優勢顯著 廣州配售型保障房同樣是針對無房戶籍人口和人才的住房，禁止以任何方式變更為商品住房流入市場，準入條件較其他城市更為嚴苛，同時明確了戶型在 90 平以下。2024 年 1 月 13 日，廣州黃埔區開建廣州首個配售型保障房項目；在 7 月上旬，廣州安居集團在多區開工建設配售型保障房，將籌建超 1 萬套房源；8 月 6 日，廣州主城八區商品房,375配售型保障房,37其他縣市商品房,195行業深度報告行業深度報告 請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明 11/24 市住建局起草了廣

34、州市配售型保障性住房管理辦法（試行）（征求意見稿）（下稱意見稿），6 日起公開征求意見。表表8：廣州配售型保障房準入條件較其他城市更為嚴苛廣州配售型保障房準入條件較其他城市更為嚴苛 配售要點配售要點 具體內容具體內容 籌集方式 劃撥用地集中新建 據實際在商品住房、城中村改造、城市更新等項目中配建 存量房轉化：產權清晰、位置適宜、面積適中等符合條件的存量房經批準后，由專營機構收購轉化為配售型保障性住房。企事業單位可以利用自有存量建設用地與專營機構合作建設配售型保障性住房，部分房源可以優先向本單位符合條件的職工供應。選址 按照職住平衡的原則，優先選址于公共交通便利、市政基礎設施和公共服務設施較為齊

35、全的區域。準入條件 需有本市戶籍、在本市無房且申購前 3 年內在本市無自有產權住房轉移記錄、未享受購房優惠政策、累計繳納社保滿 3 年，單身申請人須年滿 30 周歲；申請人屬于本科及以上學歷、中高級專業技術職稱、高技能人才以及廣州市人才綠卡主卡持卡人，可以不受戶籍和年齡限制，同時縮短社保年限（高層次人才和博士無社保年限要求、碩士 1 年、本科 2 年）。戶型面積 新建項目單套建筑面積原則上控制在 90 平方米以下，以兩房、三房為主。銷售價格 銷售基準價綜合考慮住房保障政策、房地產市場情況，結合土地取得成本、建安成本、財務費用、銷售管理費用、合理利潤以及相關稅費等因素，按照同地段普通商品住房市場

36、評估價格的一定比例確定。流轉方式 實施封閉管理。禁止以任何方式違法違規將配售型保障性住房變更為商品住房流入市場。購買配售型保障性住房后另行擁有自有產權住房的，必須退出配售型保障性住房。資料來源：廣州日報、開源證券研究所 廣州在 2024 年之前陸續推出過安居房、經適房和共有產權房，相較于之前的保障房類型，配售型保障房明確規定優先選址于公共交通便利、市政基礎設施和公共服務設施較為齊全的區域，整體質量有所提升，但也明確規定了不能上市流通。表表9：廣州配售型保障房較共有產權房和經適房有所不同廣州配售型保障房較共有產權房和經適房有所不同 共有產權住房共有產權住房 經濟適用房經濟適用房 配售型保障性住房

37、配售型保障性住房 定價原則 為市場商品房價格的50%-85%，購房人產權份額不低于 50%保本微利 低于商品房價格 保本微利 低于商品房價格 申請人群 本市（戶籍 10 年）和非本市無房家庭，已婚者不限年齡，單身者需滿 30 周歲 廣州戶籍無房者，家庭年人均收入小于 18287 元，人均住房面積小于 10 平方米 本市戶籍、人才家庭等 無收入限制 流通方式 取得不動產權證后 2 年，可轉讓給同樣條件的購買者 5 年限售期后，補差價后可流通 不能上市流通 資料來源：羊城晚報、開源證券研究所 廣州配售型保障房主要由廣州安居集團負責推進建設，安居集團結合近五年 5萬套配售型保障性住房的規模需求（其中

38、 1 萬套已選址），未來規劃 4 萬套配售型保障性住房，截至 2024 年 8 月末正加快推進 13 個項目，包括 5 個存量轉化項目、5個新開工建設項目，后續還將推進 3 個“按需定建”項目，籌建房源超 1.4 萬套、總建筑面積約 175 萬平方米，總投資超 170 億元。行業深度報告行業深度報告 請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明 12/24 表表10：廣州安居集團廣州安居集團籌建推進的配售型保障房超籌建推進的配售型保障房超 1.4 萬套萬套 項目類型項目類型 2024 開工新建項目開工新建項目 存量轉化項目存量轉化項目 按需定建項目按需定建項目 房源數量（套）5600 超 6100

39、超 2500 房源信息 荔灣區葵蓬南 2300 海珠區新滘西路 1200 天河區奧體新城 800 番禺區新造二期 500 白云區馬瀝站北側 800 嘉翠苑 鴉崗一期 蘿崗和苑一期 蘿崗和苑二期 石豐路二期 白云區廣龍路 廣龍路西側 太和站南側 資料來源：南方都市報、開源證券研究所 表表11：2024 年新開工年新開工 3 個項目位于中心城區較為核心的區域個項目位于中心城區較為核心的區域 區域區域 項目項目 容積率容積率 建筑面積（萬方）建筑面積（萬方）房源套數房源套數（套）（套）項目亮點項目亮點 海珠區 新滘西項目 6.24 12.7 1200 海珠區中部，南側為海珠濕地上涌科學園，北側緊鄰合

40、生新天地商圈、東側為萬達廣場商圈。荔灣區 葵蓬南項目 5.11 16.05 2300 灣區西部與佛山市交界處葵蓬村內 天河區 奧體新城項目 3.88 8.3 800 北臨天河智谷片區，距離珠江新城 8.5 公里，廣州國際金融城 1.5 公里 資料來源：廣州日報、開源證券研究所 圖圖8：2024 年新開工年新開工 3 個項目位于廣州較為核心的區域個項目位于廣州較為核心的區域 資料來源：奧維地圖、開源證券研究所 根據廣州日報發布的新滘西項目戶型圖，配售型保障性住房戶型以實用緊湊型的兩居室、三居室成套住房為主，兩房和三房戶型比較方正，結構設計合理。行業深度報告行業深度報告 請務必參閱正文后面的信息披

41、露和法律聲明 13/24 圖圖9：廣州廣州新新滘滘西西配售型保障房戶型設計結構方正合理配售型保障房戶型設計結構方正合理 資料來源：廣州日報 2.3、大連：大連：三項目三項目開放購房申請開放購房申請，整體配售套數較少，整體配售套數較少 大連于 2024 年 8 月 15 日發布大連市配售型保障性住房管理辦法（試行）的通知，配售型保障房相較其他城市準入門檻更低，主申請人需要滿足為本市戶籍且處于社保參保狀態，沒有戶籍滿三年的年限要求。表表12：大連配售型保障房主申請人沒有戶籍滿三年的年限要求大連配售型保障房主申請人沒有戶籍滿三年的年限要求 配售要點配售要點 具體內容具體內容 定義 政府提供土地、財稅

42、、金融等政策支持，由政府選定的保障性住房經營管理單位通過新建或收購、盤活等方式籌集，限定保障對象、套型面積、配售價格、處分權利，面向符合條件家庭封閉配售、具有保障屬性的住房。保障對象 本市住房困難工薪收入群體、引進人才、來連留連學生、農民工群體，以及市政府規定的其他群體等，并根據供給能力進行動態調整，逐步將范圍擴大到整個工薪收入群體。準入條件 以居民家庭為單位申購，以居民家庭為單位申購，家庭人均自有住房（農房除外）建筑面積應低于 17 平方米，主申請人為本市戶籍并處于參保繳費狀態，各類人才不受限制。配售價格 按照基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則進行核算，最終銷售均價不得高于

43、核定的配售均價。戶型面積 新建項目單套住房建筑面積以 70-90 平方米戶型為主，原則上不超過 120 平方米，收購、盤活、轉化的存量項目可適當放寬標準。流通方式 實行嚴格的封閉管理，不得以任何方式違法違規將保障性住房變更為商品住房流入市場，不得設定除購房貸款擔保外的抵押權。實行封閉流轉和回購方式退出保障，辦理不動產權證滿 5 年的，原則上通過封閉流轉方式面向符合保障條件的對象轉讓。資料來源：大連發布、開源證券研究所 大連首批配售型保障房源于 8 月 28 日開放購房申請，共計 3 個項目、334 套房源，整體申購套數較少，區位分布相對較核心，根據我們對項目新房二手房的價格估算，整體折扣比例約

44、 5 成。行業深度報告行業深度報告 請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明 14/24 表表13：大連首批三個配售型保障房項目折扣比例約大連首批三個配售型保障房項目折扣比例約 5 成成 區域區域 項目項目 套數（套）套數（套）戶型（平米）戶型（平米）配售均價（元配售均價（元/平）平）銷售均價（元銷售均價（元/平）平）折扣比例折扣比例 甘井子區 金地城項目 215 85-86 5955 13000 46%甘井子區 招商 1872 項目 72 87-88 7428 16000 46%沙河口區 綠清南園項目 47 61-91 6556 14000 47%數據來源：大連發布公眾號、開源證券研究所 圖圖

45、10：大連大連首批首批配售型保障配售型保障房房區位分布相對較核心區位分布相對較核心 資料來源：奧維地圖、開源證券研究所 大連樓市自 2022 年以來基本以二手房成交占主導地位，在二手房價格走低的趨勢下，2023 年下半年來，二手房成交套數遠高于新房，2024 年前 8 月新房和二手房月均成交套數分別為 911 和 3351 套，配售型保障房超 300 套的供應整體對于商品房市場的沖擊不大。圖圖11：大連大連 2022 年以來住宅成交以二手房為主導年以來住宅成交以二手房為主導 數據來源：Wind、開源證券研究所 01,0002,0003,0004,0005,0006,000大連:商品房成交套數:

46、住宅:當月值大連:二手房成交套數:住宅:當月值行業深度報告行業深度報告 請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明 15/24 2.4、青島：青島：兩項目新開工，超兩項目新開工，超 8000 戶輪候登記戶輪候登記 作為全國首批啟動規劃建設配售型保障性住房工作的城市，青島統籌推動配售型保障性住房政策制定、項目落地等各項工作取得了積極進展。青島配售型保障房準入條件與大連類似，同樣僅需本地戶籍，不需要滿三年的年限要求，同時明確了售價為周邊商品房價格的 50%-60%。表表14：大連配售型保障房主申請人沒有戶籍滿三年的年限要求大連配售型保障房主申請人沒有戶籍滿三年的年限要求 配售要點配售要點 具體內容具體

47、內容 保障對象 從最困難群體做起，逐步將保障范圍擴大到整個工薪收入群體 準入條件 申請家庭應至少 1 人具有本市戶籍，單身申請人應具有本市戶籍，家庭人均住房建筑面積不超過 13 平方米 配售價格 按照保本微利原則確定銷售價格（土地成本和建安成本,加 2%管理費和 3%利潤的原則核算確定），約為周邊商品房價格的 50%-60%戶型面積 采取劃撥方式供地，以建筑面積 65-95 平方米的中小戶型為主 流通方式 實施嚴格的封閉管理、不得上市交易，就是說房源僅可由政府按規定予以回購或按規定轉讓給輪候庫內符合條件的家庭。資料來源：青島日報、開源證券研究所 青島 2024 年計劃開工建設配售型保障性住房

48、6000 套，2024 年首批 2 個保障性住房項目已分別于 3 月、4 月開工建設，共有房源 3613 套，均以 75-95 平方米左右中小戶型為主，預計 2027 年建成，兩項目具有區位優勢、公共配套設施齊全和交通便捷等優勢，截至 9 月初兩項目工程均處于土石方及基坑支護施工階段。表表15：青島首批配售型保障房項目預計提供房源青島首批配售型保障房項目預計提供房源 3600 套套 區域區域 項目項目 容積率容積率 房源套數（套）房源套數（套）建設單位建設單位 優勢優勢 李滄區 京口路項目 2.7 1801 青島城發 緊鄰地鐵 3 號線振華路站，靠近滄口、李村兩大商圈 市北區 開封路項目 2.

49、87 1812 青島安居 規劃有地鐵 5 號線環灣大道站、鎮平路站 資料來源：青島日報、開源證券研究所 圖圖12：青島青島京口路項目可建設房源京口路項目可建設房源 1801 套套 圖圖13：青島開封青島開封路項目可建設房源路項目可建設房源 1812 套套 資料來源：青島新聞網 資料來源：青島新聞網 行業深度報告行業深度報告 請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明 16/24 青島首批配售型保障性住房已于 7 月 19 日正式啟動輪候登記，截至 9 月初，已有逾 8000 人（戶）申請登記。青島 2024 年新房成交套數明顯下降，二手房成交套數同比有所回升，基本維持在月均超過 5000 套的規模

50、，6000 套配售型保障房對青島商品房市場的影響有限。圖圖14：青島青島 2024 年新房成交套數明顯下降年新房成交套數明顯下降 數據來源：Wind、開源證券研究所 3、新加坡和中國香港配售型保障房模式簡析新加坡和中國香港配售型保障房模式簡析 3.1、新加坡：新加坡：組屋組屋“居者有其屋”的廣泛保障“居者有其屋”的廣泛保障 新加坡住房市場以廉價組屋為核心，超過 80%的家庭居住在政府提供的組屋里，超過 90%的家庭擁有組屋產權。新加坡組屋租房的唯一供應方為新加坡建屋發展局(HDB)，1960 年為解決中低收入居民的居住問題而成立，致力于提供廉價住房。成立至今，HDB 組屋覆蓋家庭戶數至 198

51、0 年后超過 80%，新加坡家庭住房自有率從1980 年不足 60%到 2022 年達 89.3%，處于世界領先水平。圖圖15：新加坡住房持有率自新加坡住房持有率自 1990 年來保持在年來保持在 90%左右左右 數據來源：Wind、開源證券研究所 05,00010,00015,00020,00025,00030,000青島:商品房成交套數:住宅:月青島:二手房成交套數:住宅:月50.0055.0060.0065.0070.0075.0080.0085.0090.0095.00100.0019801982198419861988199019921994199619982000200220042

52、00620082010201220142016201820202022新加坡家庭住房自有率（%）新加坡家庭住房自有率:政府組屋（%）行業深度報告行業深度報告 請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明 17/24 圖圖16：新加坡新加坡 2022 年組屋戶數占比年組屋戶數占比 77.9%數據來源：Wind、開源證券研究所 新加坡住房模式的核心是價格較低的組屋體系，由此形成廉租房、廉價房和高端私人住宅為一體的階梯化供應體系。新加坡的組屋保障以收入為標準，一方面可以照顧低收入居民的居住需求，另一方面可以嚴格將高收入和擁有住房的家庭排除在組屋市場外，確保組屋不能成為高收入家庭資產升值的工具。這種模式成功

53、的關鍵在于政府大力扶持、低價和獨家供應保障住房供給充足、價格低廉，并且監管嚴格。私人住宅由于能享受資產增值的收益、配套設施和服務更好，是高收入群體的選擇。圖圖17：新加坡住房形成了新加坡住房形成了階梯化供應體系階梯化供應體系 資料來源：HDB 官網、開源證券研究所 新加坡組屋歷經 80 余年發展，成立之初以保障基本住宿，到之后更加注重配套和生活環境，至今開始打造創新和智能化住宅。新加坡政府在組屋規劃時，以居民的生活需求為考量，配置了社區商業、學校、社交和娛樂設施。每個組屋群中心都設有一個商業和活動中心，圍繞中心分布 4000-6000 個住宅單元，同時組屋規劃了全0.0%10.0%20.0%3

54、0.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%100.0%0200000400000600000800000100000012000001980198219841986198819901992199419961998200020022004200620082010201220142016201820202022新加坡政府組屋家庭戶數（戶）組屋戶數占比行業深度報告行業深度報告 請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明 18/24 面的交通基礎設施，包括自行車和行人網絡，每個社區都連通了巴士站或地鐵站/輕軌站，一般組屋中心就是交通樞紐中心。圖圖18：新加坡組屋歷經新加坡組屋歷經

55、 80 年發展更加注重配套和創新智能化年發展更加注重配套和創新智能化 資料來源：HDB 官網、開源證券研究所 圖圖19：新加坡組屋建設與城市規劃連為一體新加坡組屋建設與城市規劃連為一體 資料來源：HDB 官網 對比新加坡組屋和國內共有產權房，二者有較多相似之處，相同之處在于都是政府劃撥供地，申請條件嚴格，價格較市場價折扣較大；不同之處在于國內配售型保障房居住屬性更加強烈，整體覆蓋規模也較小，因此申請條件更為嚴苛，且完全封閉管理，不能在市場上流通，失去了金融功能，僅僅滿足居住屬性。表表16：新加坡組屋與國內新加坡組屋與國內配售型保障房配售型保障房存在明顯區別存在明顯區別 新加坡組屋新加坡組屋 配

56、售型保障房（以廣州為例）配售型保障房（以廣州為例）土地供應 政府是唯一供應主體，組屋供地遠低于市場價（1）政府劃撥供地，土地價格低于市場價（2）存量房轉化 申請條件（1）新加坡公民，家庭年滿 21 歲，單身年滿 35 歲（2）永久居民可以購買二手組屋（3）組屋一個家庭只能申請兩次（1）本市戶籍，在本市無房且申購前 3 年內無自有產權房轉移記錄，累計繳納社保滿 3 年（2）單身申請人須年滿 30 周歲，高層次人才可以不受戶行業深度報告行業深度報告 請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明 19/24 新加坡組屋新加坡組屋 配售型保障房（以廣州為例）配售型保障房（以廣州為例）（4）對于不同申請類型設

57、置了家庭月收入上限 籍和年齡限制，同時縮短社保年限（3）一個家庭只能購買一套（4）沒有收入限制 價格 新組屋價格根據收入確定，二手組屋價格買賣雙方商定 基本為周邊市場均價的 5-7 折 產權 所有權歸屬政府，購房者只有使用權 購買后另行擁有自有產權住房的，必須退出配售型保障房 覆蓋規模 覆蓋超過 80%的新加坡居民 占商品住宅比例約 10%二次銷售 五年后可轉售 禁止以任何方式違法違規將配售型保障性住房變更為商品住房流入市場 監管和處罰 信息不實者，罰款、監禁或兩者并施 取消購買資格或解除購房合同 資料來源：HDB 官網、廣州日報、開源證券研究所 3.2、中國香港：中國香港：居屋新建增多緩解公

58、屋輪候周期居屋新建增多緩解公屋輪候周期 根據中國香港政府統計處，中國香港屋宇可分為三大類：私人樓宇、公營租住房屋和資助出售房屋。私人樓宇包括私人住宅、別墅、村屋、員工宿舍及非住宅用屋，公營租住房屋（簡稱“公屋”）是房委會和房屋協會為低收入群體提供的保障性租賃住房，資助出售房屋（簡稱“居屋”）為是房委會和房屋協會為中低收入家庭提供的可售房屋。整體來看，公屋類似于配租型保障房，居屋類似于配售型保障房。截至 2023 年末，中國香港樓宇達 302 萬套，2004 年以來基本保持 1%左右年漲幅。分結構看，私人房屋、公屋和居屋套數占比分別為 57%、28%、15%。圖圖20：中國香港永久性屋宇數量保持

59、增長中國香港永久性屋宇數量保持增長 圖圖21：中國香港中國香港永久性屋宇中永久性屋宇中各類型房屋占比保持穩定各類型房屋占比保持穩定 數據來源：Wind、開源證券研究所 數據來源：Wind、開源證券研究所 中國香港 2014 年以來 10 年間年均新落成屋宇約 3.2 萬套，以公屋和私人樓宇為主，其中 2023 年下降至 2.3 萬套。從新建居屋數量來看，2002 年特區政府宣布結束公私合營的房屋發展模式，并停售居屋，居屋建設基本陷入停滯狀態，2017 年以來新建套數有所回升，平均每年新落成數量超 5000 套。0%1%2%3%4%5%050100150200250300350199820002

60、0022004200620082010201220142016201820202022中國香港永久性屋宇單位數量（萬套）yoy0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1998200020022004200620082010201220142016201820202022私人房屋公營租住房屋資助出售單位行業深度報告行業深度報告 請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明 20/24 圖圖22：2023 年中國香港新建屋宇數量下降（套）年中國香港新建屋宇數量下降（套）圖圖23：2017 年以來中國香港新建居屋數量有所回升（套）年以來中國香港新建居屋數量有所回升（套）數據來源：

61、Wind、開源證券研究所 數據來源：Wind、開源證券研究所 中國香港自二十世紀五十年代火災后為災民重建提供安置性住房開始發展公屋，至 1972 年，新任港督麥理浩公布了名為“十年建屋計劃”的公營房屋政策，為滿足中低收入家庭的購房需求，居屋開始出現。截至 2024 年 6 月底，香港公屋一般申請者平均輪候時間下降 0.2 年至 5.5 年；當中長者一人申請者的平均輪候時間回落 0.1年至 3.7 年。為了緩解公屋輪候時間，政府近年來開始新建資助出售單位供合資格申請者購買。從三種類型屋宇家庭月收入中位數來看，居屋家庭平均月收入中位數位于私人住宅和公屋之間，整體經濟實力定位為中低收入家庭。圖圖24

62、：中國香港居屋家庭月收入中位數位于私人住宅和公屋之間中國香港居屋家庭月收入中位數位于私人住宅和公屋之間（港元）（港元）數據來源：Wind、開源證券研究所 中國香港居屋申請條件和轉讓方式與新加坡組屋類似，申請人可為綠表和白表兩大類，綠表是符合申請公屋要求的人或基層公務員，白表是不符合公屋要求的人，居屋對于白表申請家庭的月收入及資產有明確限制。以 2023 年居屋計劃為例，綠表及白表申請者的配額比率為 40:60，一方配額未用盡則劃撥到另一方申請者。020,00040,00060,00080,000100,000120,000199820002002200420062008201020122014

63、2016201820202022公營租住房屋資助出售單位私人房屋05,00010,00015,00020,00025,0001998200020022004200620082010201220142016201820202022居屋：小于40平居屋：40-69.9平05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,0002005-092006-062007-032007-122008-092009-062010-032010-122011-092012-062013-032013-122014-092015-062016-032016-122

64、017-092018-062019-032019-122020-092021-062022-032022-122023-092024-06公營租住房屋資助出售單位私人永久性房屋行業深度報告行業深度報告 請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明 21/24 表表17：中國香港居屋申請條件和轉讓方式與新加坡組屋類似中國香港居屋申請條件和轉讓方式與新加坡組屋類似 資格資格 具體要求具體要求 申請資格 綠表 房委會轄下公屋的住戶 房協轄下甲類出租屋邨或年長者居住單位的住戶 持有由房屋署市區重建局發出有效綠表資格證明書的人士 房委會“長者租金津貼計劃”的受惠者 白表 需要符合每期出售計劃推出前所公布有關年

65、齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額，以及擁有物業限制等詳細申請資格準則 價格 市場價格的 7 折 用途 業主只可將該單位作私人住宅用途，并確保將由其本人及名列購買該單位申請表上的全部家庭成員居住 轉讓 房委會有權保留一筆相等于售價百分之五的款額，業主須向房委會繳付補價，以解除單位的轉讓限制，才可把單位在公開市場出租、出售或轉讓 資料來源：中國香港房屋署、開源證券研究所 表表18：中國香港居屋對于白表申請者的月收入及資產有明確限制中國香港居屋對于白表申請者的月收入及資產有明確限制 家庭人數家庭人數 入息限額（萬港元）入息限額（萬港元）資產限額（萬港元）資產限額（萬港元）1 人 3 6

66、1.5 2 人及以上 6 123 數據來源：中國香港房屋署、開源證券研究所 表表19：中國香港居屋綠表和白表都有明確的選樓次序中國香港居屋綠表和白表都有明確的選樓次序 綠表選樓次序綠表選樓次序 白表選樓次序白表選樓次序 1、參加“家有長者優先選樓計劃”的家庭申請者 1、參加家有長者優先選樓計劃的核心家庭申請者 2、其他家庭申請者 2、其他核心家庭申請者 3、一人申請者 3、非核心家庭申請者 4、一人申請者 數據來源：中國香港房屋署、開源證券研究所 中國香港政府繼“居屋 2023”及“出售綠表置居計劃單位 2023”所推售合共約12000 個單位后，將于 2024 年第四季推出“居屋 2024”

67、計劃，推售 5 個新建居屋發展項目，合共超過 7100 個居屋單位，實用面積介乎約 17.3 平方米至約 47.4 平方米，將以市價七折出售，售價介于 143 萬港元至 467 港元，平均售價大約為 270 萬港元。4、投資策略投資策略 2024 年以來，在中央加大保障性住房建設和供給的號召下，各地政府陸續發布配售型保障房建設目標，部分城市已完成具體項目的認購。我們認為保障房建設可以滿足工薪群體剛性住房需求，完善市場+保障住房供應體系，促進房地產市場平穩健康發展。一方面，國企收購已建成商品房用作保障房可以推動市場去庫存，另一方面保障房或將稀釋剛需商品房購買力，主打改善型、高品質、好口碑的房企將

68、持行業深度報告行業深度報告 請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明 22/24 續受益，我們持續看好投資強度高、布局區域優、機制市場化的強信用房企。受益標的：（1）保利發展、招商蛇口、中國海外發展、建發股份、越秀地產等優質央國企；（2）萬科 A、綠城中國、濱江集團新城控股等財務穩健的民企和混合所有制企業。表表20：受益標的為融資有優勢、投資強度高、布局區域優、機制市場化的房企受益標的為融資有優勢、投資強度高、布局區域優、機制市場化的房企 股票代碼股票代碼 公司名稱公司名稱 評級評級 總市值總市值（億元）（億元）歸母凈利潤歸母凈利潤（億元）（億元）P/E 2024/9/12 2023A 2024

69、E 2025E 2026E 2023A 2024E 2025E 2026E A 股 600048.SH 保利發展 買入 896.6 120.7 132.0 142.5 151.6 7.4 6.8 6.3 5.9 000002.SZ 萬科 A 增持 690.9 121.6-60.5 0.8 27.5 5.7-11.4 916.0 25.1 001979.SZ 招商蛇口 買入 782.9 63.2 63.9 70.3 74.3 12.4 12.2 11.1 10.5 600153.SH 建發股份 買入 218.7 131.0 50.5 64.3 78.0 1.7 4.3 3.4 2.8 60115

70、5.SH 新城控股 買入 221.3 7.4 11.8 16.7 21.6 30.0 18.8 13.2 10.2 600383.SH 濱江集團 買入 158.5 25.3 30.8 38.3 44.1 6.3 5.1 4.1 3.6 港股 0688.HK 中國海外發展 買入 1,109.1 256.1 278.8 298.5 316.5 4.3 4.0 3.7 3.5 1908.HK 建發國際集團 買入 190.8 43.4 53.2 64.5 78.3 4.4 3.6 3.0 2.4 0123.HK 越秀地產 買入 150.3 31.9 35.2 39.7 44.3 4.7 4.3 3.8

71、 3.4 3900.HK 綠城中國 買入 135.5 30.9 36.5 44.0 50.7 4.4 3.7 3.1 2.7 數據來源：Wind、開源證券研究所（截至 2024 年 9 月 12 日，港元匯率 1 港元=0.91 人民幣）5、風險提示風險提示（1）宏觀經濟下行：經濟下行或將導致收入和購買力下降，購房需求受到沖擊。（2）資金到位不及預期：各地配售型保障房建設資金不到位，整體建設進度滯后。（3）行業競爭加?。焊偁幖觿】赡軐е聝r格下行，侵蝕企業利潤，行業分化加劇。行業深度報告行業深度報告 請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明 23/24 特別特別聲明聲明 證券期貨投資者適當性管理辦

72、法、證券經營機構投資者適當性管理實施指引（試行）已于2017年7月1日起正式實施。根據上述規定，開源證券評定此研報的風險等級為R3（中風險），因此通過公共平臺推送的研報其適用的投資者類別僅限定為專業投資者及風險承受能力為C3、C4、C5的普通投資者。若您并非專業投資者及風險承受能力為C3、C4、C5的普通投資者，請取消閱讀，請勿收藏、接收或使用本研報中的任何信息。因此受限于訪問權限的設置，若給您造成不便，煩請見諒！感謝您給予的理解與配合。分析師承諾分析師承諾 負責準備本報告以及撰寫本報告的所有研究分析師或工作人員在此保證，本研究報告中關于任何發行商或證券所發表的觀點均如實反映分析人員的個人觀點

73、。負責準備本報告的分析師獲取報酬的評判因素包括研究的質量和準確性、客戶的反饋、競爭性因素以及開源證券股份有限公司的整體收益。所有研究分析師或工作人員保證他們報酬的任何一部分不曾與，不與，也將不會與本報告中具體的推薦意見或觀點有直接或間接的聯系。股票投資評級說明股票投資評級說明 評級評級 說明說明 證券評級證券評級 買入（Buy）預計相對強于市場表現 20%以上；增持（outperform）預計相對強于市場表現 5%20%；中性（Neutral）預計相對市場表現在5%5%之間波動；減持（underperform）預計相對弱于市場表現 5%以下。行業評級行業評級 看好（overweight）預計行

74、業超越整體市場表現；中性（Neutral）預計行業與整體市場表現基本持平；看淡（underperform）預計行業弱于整體市場表現。備注：評級標準為以報告日后的 612 個月內，證券相對于市場基準指數的漲跌幅表現，其中 A 股基準指數為滬深 300 指數、港股基準指數為恒生指數、新三板基準指數為三板成指（針對協議轉讓標的）或三板做市指數（針對做市轉讓標的）、美股基準指數為標普 500 或納斯達克綜合指數。我們在此提醒您，不同證券研究機構采用不同的評級術語及評級標準。我們采用的是相對評級體系，表示投資的相對比重建議；投資者買入或者賣出證券的決定取決于個人的實際情況，比如當前的持倉結構以及其他需要

75、考慮的因素。投資者應閱讀整篇報告，以獲取比較完整的觀點與信息，不應僅僅依靠投資評級來推斷結論。分析、估值方法的局限性說明分析、估值方法的局限性說明 本報告所包含的分析基于各種假設，不同假設可能導致分析結果出現重大不同。本報告采用的各種估值方法及模型均有其局限性，估值結果不保證所涉及證券能夠在該價格交易。行業深度報告行業深度報告 請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明 24/24 法律聲明法律聲明 開源證券股份有限公司是經中國證監會批準設立的證券經營機構，已具備證券投資咨詢業務資格。本報告僅供開源證券股份有限公司（以下簡稱“本公司”）的機構或個人客戶（以下簡稱“客戶”）使用。本公司不會因接收人收

76、到本報告而視其為客戶。本報告是發送給開源證券客戶的，屬于商業秘密材料，只有開源證券客戶才能參考或使用，如接收人并非開源證券客戶，請及時退回并刪除。本報告是基于本公司認為可靠的已公開信息，但本公司不保證該等信息的準確性或完整性。本報告所載的資料、工具、意見及推測只提供給客戶作參考之用，并非作為或被視為出售或購買證券或其他金融工具的邀請或向人做出邀請。本報告所載的資料、意見及推測僅反映本公司于發布本報告當日的判斷，本報告所指的證券或投資標的的價格、價值及投資收入可能會波動。在不同時期，本公司可發出與本報告所載資料、意見及推測不一致的報告?？蛻魬斂紤]到本公司可能存在可能影響本報告客觀性的利益沖突，

77、不應視本報告為做出投資決策的唯一因素。本報告中所指的投資及服務可能不適合個別客戶，不構成客戶私人咨詢建議。本公司未確保本報告充分考慮到個別客戶特殊的投資目標、財務狀況或需要。本公司建議客戶應考慮本報告的任何意見或建議是否符合其特定狀況，以及（若有必要）咨詢獨立投資顧問。在任何情況下，本報告中的信息或所表述的意見并不構成對任何人的投資建議。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本報告中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。若本報告的接收人非本公司的客戶，應在基于本報告做出任何投資決定或就本報告要求任何解釋前咨詢獨立投資顧問。本報告可能附帶其它網站的地址或超級鏈接，對于可能涉及的開源證券網站以外的地

78、址或超級鏈接，開源證券不對其內容負責。本報告提供這些地址或超級鏈接的目的純粹是為了客戶使用方便，鏈接網站的內容不構成本報告的任何部分，客戶需自行承擔瀏覽這些網站的費用或風險。開源證券在法律允許的情況下可參與、投資或持有本報告涉及的證券或進行證券交易，或向本報告涉及的公司提供或爭取提供包括投資銀行業務在內的服務或業務支持。開源證券可能與本報告涉及的公司之間存在業務關系，并無需事先或在獲得業務關系后通知客戶。本報告的版權歸本公司所有。本公司對本報告保留一切權利。除非另有書面顯示，否則本報告中的所有材料的版權均屬本公司。未經本公司事先書面授權，本報告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷貝、復印件或復制品，或再次分發給任何其他人，或以任何侵犯本公司版權的其他方式使用。所有本報告中使用的商標、服務標記及標記均為本公司的商標、服務標記及標記。開開源證券源證券研究所研究所 上海上海 深圳深圳 地址：上海市浦東新區世紀大道1788號陸家嘴金控廣場1號 樓3層 郵編：200120 郵箱： 地址：深圳市福田區金田路2030號卓越世紀中心1號 樓45層 郵編：518000 郵箱： 北京北京 西安西安 地址：北京市西城區西直門外大街18號金貿大廈C2座9層 郵編：100044 郵箱： 地址：西安市高新區錦業路1號都市之門B座5層 郵編：710065 郵箱：