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1、房地產的使命影響力第7期 2024韌性城市ESG資質提升較小城市排名表現 p08地緣政治和投資在不確定性中的跨境貿易現狀如何？p48何處搜尋人才技能人才匯集在世界新興據點 p38全球房地產的未來轉折點全球房地產市場不斷演變，但各種因素交會預示今年將出現拐點2024年會否是轉折點？文：MARK RIDLEY 第一太平戴維斯集團全球CEO 歡迎打開本期 影響力。適逢我們的年度?？瞥鲋畷r，面對金融、政治和相應行為的變化，2024年的房地產市場似乎正迎來一個轉折點。全球范圍內許多市場仍然因經濟前景疲軟而不穩定，緊張的地緣政治局勢又加劇這一狀況。然而，這一年仍為地產投資者、開發商和租戶帶來了謹慎的樂觀

2、情緒，因為我們終于看到經濟將逐步復蘇的預期，未來的道路將更加坦蕩。環境、社會和治理（ESG）已成為決策過程中的一個重要考量，其中的“社會”因素也越來越受到關注。房地產的社會影響是一個多層面的概念。它可能意味著在新的城市開發項目中提供多用途社區空間，或為改造人員重新就業提供機會。投資者和租戶愈加青睞具有積極社會影響和環境韌性的建筑。我們本期的主題就是“轉折點”，因為房地產行業正準備迎接充滿機遇的新時代。樂觀的理由我們在哪里可以找到樂觀的依據呢？從宏觀角度看，主要經濟體的通脹率已達到頂峰，加息進程也應隨之放緩。我們對今年的經濟復蘇充滿希望，部分市場已經整裝完畢并顯示出穩定跡象。不過，雖然經濟環境有

3、所改善，利率仍將居高不下，這將對經濟增長造成壓力，使融資工作面臨挑戰。2024年及以后的房地產還需要其他因素提供發展動力，而一系列環境、社會和人口趨勢則是完美的變革催化劑。房地產仍將是我們努力適應變化的核心。氣候的緊迫性氣候變化不可避免地在推動進步方面發揮著重要作用。近年來，對可持續建筑的需求一直引導著地產投資和入駐率，但2023年的氣溫突破了迄今為止的最高紀錄，這使得氣候問題緊迫性持續抬升。影響力 全球房地產的未來能夠獲得穩定可靠的潔凈水供應在國家、城市和建筑層面都是日益緊迫的問題。面對這一重大挑戰，防洪和排水等保護水源的新方法也已出現。ESG中的“環境”已經成為房地產開發的一項指導原則，規

4、劃師們也開始尋找創新的方法來管理珍貴而相對不可控的供水。城市應對在這些因素的作用下，城市將繼續開展疫情后的應對。2024年，我們預計將加速提供更健康、更環保、更具包容性的城市環境，吸引企業和居民重返城市中心。我們已經在寫字樓市場看到了這一趨勢。目前的高端寫字樓正向更可持續、更靈活、更多元化的建筑轉變。這個轉折充滿可能性，將有助于提高房地產作為韌性資產類別的聲譽。對于業主和投資者來說，改造和重新規劃低級別樓宇將是一個重大機遇。在無法進行升級的情況下，改造利用可以創造價值，煥新樓宇，同時幫助城市應對住宅負擔方面的挑戰。新的住宅概念、體驗式零售、沉浸式休閑，以及實驗室或教育空間，都是重新利用的方向，

5、且也是已經實現增長的領域。與此同時，我們認為更優惠的價格和更低的利率將促使更多企業考慮在今年升級或擴大其辦公空間，在能夠充分利用人工智能革命持續發展的城市和行業，情況尤為突出?；A設施的重要性當然，機遇不會平均分配，不同的城市面臨其各自的挑戰。在我們的韌性城市增長中心綜合指數中，表現最出色的城市展現了一系列深厚的品質和特征，使它們能夠經受住近期也可能是未來的挑戰。全球的經濟和財富趨勢表明，南亞、東亞和中東地區的房地產市場重要性突顯。區域內，從港口設施到數據中心，能源、技術、可持續發展和交通基礎設施方面的重大投資助推了住宅和商業開發的激增，而更成熟的市場則需要擴建升級現有基礎設施以適應未來的需求

6、。推動大型基礎設施項目不斷增長的勢頭只是使2024年成為房地產轉折點的一個因素。正如本期 影響力 想所示，在經濟不穩定的背景下，這些長期趨勢正在為投資者和租戶另辟蹊徑。希望您喜歡本期雜志。更優惠的價格將促使企業考慮升級或擴大其辦公空間Meet the authorsAUTHORSEri MitsostergiouDirector,World ResearchConnor ChiltonAnalyst,World ResearchOlivia SutcliffeAssociate,Social ValueCharlotte RushtonAnalyst,World ResearchPaul To

7、stevinDirector,World ResearchJoe LloydAssociate,Rural ResearchOliver SalmonDirector,World ResearchThis report is for general informative purposes only.It may not be published,reproduced,or quoted,in part or in whole,nor may it be used as a basis for any contract,prospectus,agreement or other documen

8、t without prior consent.While every effort has been made to ensure its accuracy,Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use.The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written pe

9、rmission from Savills Research.Savills has a dedicated team with an unrivalled reputation for producing well-informed and accurate analysis,research and commentary across all sectors of the global property market.For over 160 years,Savills has been helping people thrive through place and spaces.List

10、ed on the London Stock Exchange,we have more than 40,000 professionals collaborating across over 70 countries,delivering unrivalled coverage and expertise to the world of commercial and prime residential real estate.By applying world research data and trends to local and global settings,were able to

11、 empower our clients with insights from the forefront of the industry bringing their aspirations to life through innovative,tailor-made solutions.Whether we are working with a global corporate looking to expand,an investor seeking to sustainably optimise their portfolio,or a family trying to find a

12、new home,we help our clients make better property decisions.Printed by Park Communications.Impacts is produced for Savills by Highbrook Media,Vox Studios,1-45 Durham Street,London SE11 5JHKelcie SellersAssociate Director,World Research2024年 第7期0808 韌性城市 排名前十的城市均呈現強勁基本面，但ESG因素提升了較小城市的表現 16 世界新秩序 新冠疫情

13、帶來了一段宏觀經濟波動的時期。房地產業適應得如何？22 寫字樓平衡 工作新模式，辦公室需更新或改造以求生存28 水資源安全 政府和開發商如何協作確保城市可持續水資源供應？32 住宅負擔 為何提高住宅供應是對抗高房價/租金的基礎？38 人才磁石 第一太平戴維斯未來勞動力指數揭示人才新興熱點 44 社會價值 環境因素已成為房地產規劃的關鍵考量。社會影響能否緊隨其后？482248 跨境投資 地緣政治不確定性如何影響跨境貿易？54 東部崛起 第一太平戴維斯增長中心指數是世界發展速度最快的城市的指南，亞洲城市主導了榜單60 發展道路 為何大型基建成為房地產投資吸鐵石16文：Paul TosTevin&C

14、harloTTe rushTon韌性城市 Impacts The fuTure of global real esTaTe新樣態 韌性城市 9第一太平戴維斯韌性指數顯示城市規模和人才仍然是保持韌性的關鍵，但也有部分小型城市在大力培育ESG的背景下靈活取勝 在經歷了疫情的考驗后，世界城市又重振旗鼓，但也面臨經濟環境緊縮和房地產投資減少的新挑戰。積極面同樣存在：全球旅游和人口流動已經全面復蘇，ESG問題持續獲得更多關注。在第一太平戴維斯韌性城市指數排名中，紐約穩居第一，前20名中有七個美國城市上榜。不過相比2021年，美國的整體優勢有所下降，當時共12個美國城市居于靠前位置。自那時起，美國房地產市

15、場也經歷了更為嚴峻的形勢。在其他地區，亞洲和歐洲城市的排名有所上升，變動較大的包括東京上升了三位，排名第二；巴黎上升了四位，排名第七。首爾上升兩位，排名第四，新加坡上升六位，排名第六。規模小一點的城市（人口不足兩百萬），如赫爾辛基、惠靈頓、奧斯陸和愛丁堡，均表現出色，平均上升了六位。這些都是宜居的中心城市，擁有宏大的氣候目標，并以開放的心態容納各類居民和就業人群?？傮w而言，經濟基本面與抗風險能力之間仍然存在密切聯系。反過來，房地產投資者繼續關注大城市，經濟基礎深厚而廣泛的城市尤為重點。無論是會談、合作、產業協同還是豐富的娛樂活動，大城市，尤其是排名前五的大城市，作為建立各種聯系的中樞正在重新獲

16、得吸引力。隨著融資環境改善、房地產投資回升，城市發展很可能在2024年出現轉折點。然而，隨著氣候變化沖擊和其他ESG因素影響擴大，以犧牲一切為代價的經濟增長方式日益受到挑戰。文：Paul TosTevin&CharloTTe rushTon11MELBOURNE+133LONDON-112SYDNEY+319AMSTERDAM+210TORONTO+1614CHICAGO-18SAN FRANCISCO-415DALLAS-59BOSTON-11NEW YORK020STOCKHOLM+54SEOUL+22TOKYO+36SINGAPORE+616HELSINKI+127PARIS+45LOS

17、 ANGELES-217ATLANTA-8韌性城市指數北美城市主導了今年韌性城市指數但一些規模較小的城市也因較高的ESG水平提升了排名來源：第一太平戴維斯研究部北美亞太歐洲2023年榜單前20名642指數得分紐約1東京2倫敦3首爾4洛杉磯5新加坡6巴黎7舊金山8波士頓9多倫多10墨爾本11悉尼12柏林13芝加哥14達拉斯15赫爾辛基16亞特蘭大17哥本哈根18阿姆斯特丹19斯德哥爾摩20舊金山洛杉磯達拉斯多倫多芝加哥亞特蘭大紐約波士頓11MELBOURNE+133LONDON-112SYDNEY+319AMSTERDAM+210TORONTO+1614CHICAGO-18SAN FRANCIS

18、CO-415DALLAS-59BOSTON-11NEW YORK020STOCKHOLM+54SEOUL+22TOKYO+36SINGAPORE+616HELSINKI+127PARIS+413BERLIN-618+4COPENHAGEN韌性城市 倫敦巴黎東京首爾新加坡哥本哈根斯德哥爾摩阿姆斯特丹赫爾辛基柏林墨爾本悉尼 影響力 全球房地產的未來geTTY images指標排名經濟基本面城市 排名東京 1紐約 2深圳 3新加坡 4首爾 5倫敦 6圣何塞（美國）7洛杉磯 8舊金山 9廣州 10大阪-京都 11新德里 12指標排名知識經濟與技術城市 排名首爾 1倫敦 2北京 3舊金山 4上海 5巴黎

19、 6波士頓 7新加坡 8紐約 9大田 10洛杉磯 11深圳 12第一太平戴維斯認為，能夠在經濟、社會、環境和技術變革的背景下，支持居民和就業群體福祉、實現成功的城市可認定為韌性城市。這樣的城市能夠吸引到投資者和租戶，尤其是在投資和企業擴張提出ESG等更廣泛的要求的情況下。第一太平戴維斯韌性城市指數包括四大指標：經濟基本面、知識經濟與科技、ESG和房地產。經濟基本面經濟基本面凸顯了東京和紐約在整體指數中的強勁表現。在外來移民和個人財富的支持下，這些城市的經濟強勁多元，不斷增長。新加坡和首爾GDP增長強勁，在這些傳統基本面的推動下也躋身前十。而新加坡的優勢與移民人數的大幅增加密不可分。知識經濟與技

20、術 在數字時代，能夠培養、吸引并留住技術人才的城市將擁有競爭優勢。首爾在知識經濟和科技指數方面遙遙領先，這得益于其一流的大學、深厚的國內人才儲備以及從研發到生產的持續良好表現。韓國持有全球最高的人均專利數。是什么造就了韌性城市？geTTY images韌性城市 房地產在排名前20的城市中，房地產投資總額為2,620億美元，與2021年的5,740億美元相比下降了54%。在房地產指數排名前12位的城市中，有七個位于美國，反映了美國市場的持續深入發展。多倫多、巴黎、新加坡和東京的房地產排名大幅提升。盡管投資額下降了14%，但受工業和辦公樓板塊大宗交易的推動，多倫多在房地產指標下的排名從第35位躍至

21、第8位。指標排名房地產城市 排名紐約 1 洛杉磯 2 新加坡 3 東京 4 巴黎 5 倫敦 6 達拉斯 7 多倫多 8 邁阿密 9 舊金山 10 柏林 11 亞特蘭大 12指標排名ESG城市 排名卑爾根 1奧斯陸 2坦佩雷 3雷克雅未克 4赫爾辛基 5威靈頓 6奧克蘭 7基督城 8奧胡斯 9哥本哈根 10哈利法克斯 11堪培拉 12EsG城市的環境、社會和治理（ESG）得分如何？這日益成為影響個人選擇生活和工作地點的關鍵因素，并因此影響投資者的資金分配。在這項指標中，規模較小的城市大放異彩：所有排名前12位的城市人口均少于200萬。其中，哥本哈根、格拉斯哥和愛丁堡等幾個城市的凈零排放目標比所在

22、國家走的更前面。卑爾根和奧斯陸在ESG排名中遙遙領先，這得益于挪威對可再生能源的依賴，以及其公平的社會政策和保護措施。加拿大和新西蘭的城市得分也很高。雖然這些城市的環境資質不是很強，但它們的空氣污染水平較低，社會保護力度大，覆蓋人口比例高。房地產指標的前12座城市中有7座美國城市來源：第一太平戴維斯研究部引用牛津經濟研究院數據0100,000-300,000200,000-200,000300,000-100,000202320222021202020192018首爾洛杉磯新加坡倫敦東京紐約疫情后城市恢復人口遷入 年度凈人口遷入前6的韌性城市年度人口遷入掃碼了解更多房地產趨勢解讀 影響力 全球

23、房地產的未來舊金山2023:第8|2021:第4這座科技重鎮的排名下降了4位，投資額從2021年的400億美元降至2023年的130億美元?？缇迟Y本占總額的2%，低于2021年的15%，表明了國際投資者對這座城市的謹慎態度。盡管如此，舊金山仍然是卓越的全球科技中心，擁有世界上最發達的風險投資生態系統。在知識經濟和技術指標中，舊金山是排名最高的美國城市，總排名第四，并在風險投資排行榜上列為第一。但在經歷2021年疫情期間的科技熱潮后，這座城市又回到了2016年的排名?？萍蓟A的多樣性或支持舊金山在未來幾年繼續保持韌性。紐約 2023:第1|2021:第1紐約再次榮登榜首這證明，除了規模之外，城市

24、韌性還取決于是否擁有優秀的人才隊伍幫助城市適應不斷變化的商業環境。第一太平戴維斯三州總裁David Goldstein說：“多元的想法就是為頭腦創造一個互助基金。我們的員工能夠帶來不同的想法，并不斷相互碰撞，進行創新因為在紐約這個舞臺上，無論你從事哪個行業，競爭都非常激烈?！备甑滤固瓜嘈?，紐約市可以克服房地產課稅基礎減少帶來的挑戰，同時應對工作模式變化帶來的沖擊。紐約強大的交通系統為全市的知識型員工提供了便利的通勤服務。廣泛的非營利組織、醫院和大學網絡更使其具備抵御大多數不利環境的良好條件。Goldstein說：“當把這些行業聯結在一起時，就創造了一個非常強大的平臺，可以在不同的經濟周期中實現

25、持續增長。當然，這是達到全球第二高風險投資（VC）水平的堅實基礎。雖然已從2021年600億美元投資額的水平上下落，2023年，紐約的房地產投資額仍達到350億美元，并超過洛杉磯成為投資額最高的城市。今年整體指數排名變動墨爾本2023:第11|2021:第24宜居性是墨爾本韌性的具體表現。墨爾本在指數中的排名從第24位躍至第11位，是因為這座城市從疫情長期封鎖中恢復了過來。墨爾本是一座經濟富裕、教育發達的城市，其教育水平在全球名列前茅，并以舉辦大型活動而聞名，對國際投資者尤其具有吸引力，跨境投資一直占投資總額的40%左右。澳大利亞第一太平戴維斯住宅部維多利亞州董事Michael Lang說：“

26、雖然解決住房負擔能力仍是一個挑戰，但我們城市的發展前景依然強勁，即使在近期經濟逆行的情況下也能持續吸引國際投資者，而現在不利因素也在逐漸消退?！敝笖店P鍵組成經濟基本面ESG知識經濟與科技房地產得分最大值0韌性城市 東京 2023:第2|2021:第5作為一座為抵御地震和其他自然災害而建造的城市，東京在實體韌性方面有著豐富的經驗，但東京在今年指數中的表現在很大程度上也歸功于其經濟實力。東京已經擺脫了長期的通貨緊縮，通脹和工資增長均創下歷史新高。日元走軟也廣泛引起了國際關注，促進了旅游業的發展，吸引了全球投資者的目光。東京的韌性在很大程度上來自自身規模。東京都擁有3,600萬人口，與首爾、上海和紐

27、約等城市相比有過之而無不及。此外，東京還是全球第三大最有價值的房地產市場。雖然2023年的房地產投資額比2021年下降了25%，但這一降幅沒有全球投資總額54%的降幅那么明顯，這也是促使日本在投資額維度上的排名從第16位上升到第4位的一個因素。由于日本在疫情后花了很長時間才重新開放，受抑需求釋放所帶來的好處現在開始顯現。第一太平戴維斯日本執行董事兼研究與咨詢部主管Tetsuya Kaneko表示，東京市場波動性較小，這在市場低迷的時候提供了支撐，也是其韌性的一個組成部分?！胺€定的國家在日益不確定的世界中會更加耀眼。日本的地位不會有太大變化，但當其他國家經濟放緩時，它就會變得更有吸引力?！比毡究?/p>

28、能在全球科技競爭中處于落后地位，但它在消費技術、精密制造、半導體和自動化領域卻表現出色，具有深厚的技術基礎。這使日本在世界重新整合其供應鏈、企業尋求提高生產力的過程中處于有利地位。新加坡2023:第6|2021:第12流入新加坡生活和工作的人潮推動這個城市國家在指數中攀升了6位。2021年至2023年之間，新加坡人口從凈流出轉向凈流入，核心住宅租金大幅上漲了42%。與此同時，房地產投資額保持穩定，這在經濟不確定性和全球經濟放緩的大環境下并非易事?？萍碱I域的競爭力也為新加坡的未來奠定了良好的基礎：盡管全球風險投資額整體下降，新加坡的風險投資從2021年的82億美元增加到2023年94億美元。巴黎

29、2023:第7|2021:第11今年夏天，2024年巴黎奧運會即將舉辦，全世界的目光都將聚焦于此?；A設施建設與全球體育賽事并行推進，地鐵11號線六站延長線計劃于2024年開通。此外，巴黎還計劃修建四條全新的線路以及14號線的延長線。這些新線路統稱為“大巴黎快線（Grand Paris Express）”，將使人們無需進入巴黎市中心即可在大巴黎圈內旅行，項目預計將于2030年完工。巴黎充滿吸引力，是歐洲最大的房地產市場之一。核心寫字樓的租金上漲了4.7%，而中央商務區的空置率僅為1.9%。第一太平戴維斯歐洲研究部總監Lydia Brissy說：“巴黎的吸引力從未如此之高，巴黎市中心與周邊城市的

30、租金差距也拉到了最大?！眾W運會結束后，巴黎郊區的許多場館將被改建為住宅，從而部分緩解住宅供不應求的局面。就目前而言，巴黎預計今年晚些時候酒店和餐飲業將出現良好的增長。與此同時，辦公室的占用率可能會短暫下降巴黎市政府建議巴黎人民在今年夏天世界人潮涌入之際居家辦公。影響力 全球房地產的未來新冠疫情開啟了利率上升和宏觀經濟波動加劇的新時代。房地產投資者如何應對這一拐點？接下來又會發生什么？文：OLiver SALMON在未來回看的時候，疫情之前的十年可能會被視為商業地產投資的黃金時代。彼時資金低廉且充裕，宏觀經濟背景也維持穩定。許多規模最大、信譽最好的全球機構以低于通貨膨脹率的利率籌集資金實際上是以

31、資金撬動資金。對于房地產投資商來說，極低的實際借貸利率支撐了杠桿式地產回報和超常利潤。與此同時，宏觀經濟和地緣政治的低水平波動幾乎沒有帶來任何結構性變化，無從打破相對被動的買入-持有-賣出的投資策略。因此，作為一種資產類別，商業地產熱度快速上升。由于全球央行都為努力解決長期停滯的問題而壓低利率，追求收益的投資者可選擇的創收途徑相對較少。風平浪靜之時“過多的資金追逐過少的商品”，諾貝爾獎經濟學家是這樣描述通脹原因的，而這正是這一時期在商業地產領域發生的情況。機構對商業地產的部署目標上升了約兩個百分點，全球過剩的儲蓄流入了少數幾個足以吸納這些儲蓄的市場。在截至2019年的十年間，封閉式商業地產基金

32、適應世界新秩序getty 全球板塊表現 17 影響力 全球房地產的未來在地緣政治、人口、氣候變化和科技進步等長期趨勢的支撐下，我們正處于向更高資本成本過渡的階段在全球募集的資金翻了兩番，相當于每年增長15%以上。所有這些流入該行業的資金推高了資產價值，并鼓勵投資者在更多新興行業和市場追逐回報，承擔更大的風險。風險偏好的增加和全球資本流動壁壘的下降，促進了跨境交易的增長。2018年，跨境交易額達到峰值，約占全球商業地產投資交易額的30%。在此期間，房地產投資在投資領域的層次結構中占據有利地位。在高風險溢價（房地產收益率與無風險利率之間的差額）的支持下，它的回報率穩坐于上市股票和固定收益之間。證券

33、市場和私募市場都是如此，而私募地產基金由于流動性較低、波動性低于上市公司股票，也因此享有了更高的風險調整回報。然而，近年來，支撐這一黃金時期的基本條件已基本消失，取而代之的是利率上升和宏觀經濟波動加劇。在這兩種情況下，我們都有充分的理由期待一些穩定性。持續走高？過去兩年，全球主要央行為應對全球通脹壓力的飆升而在疫情期間的釋放寬松政策，導致利率急劇上升。在此期間，我們看到了政策的代際交替；自2021年底以來，G7經濟體（不包括日本）的利率平均上升了近500個基點，這是自20世紀70年代以來最顯著的緊縮周期。目前的政策利率過高，無法維持穩定的經濟增長，隨著通脹率恢復到目標水平，政策利率將會回落?，F

34、在的問題只是，到底是在“持續走高”的預期下逐步下降，還是通脹和增長動態轉負，敦促央行視情況應對。無論短期動態如何，普遍觀點認為，在地緣政治、人口、氣候變化和科技進步等長期趨勢的支撐下，我們正處于向更高資本成本過渡的階段，利率將長期調整至更高水平。而當這一切趨于穩定，發達經濟體的長期債券收益率預計將保持在高于疫情前的水平亞太地區高于50-100個基點，北美為100-150個基點，歐洲為150-200個基點。所有資產類別的回報情況都將受到影響。資本資產定價模型的核心是無風險收益率的概念，這是所有資產定價的基準。因此，無風險收益率更高也意味著較高風險投資的預設回報率也更高。從短期來看，適應高利率環境

35、的過程正在推動一系列的估值調整。我們1 夏普比率是金融市場常用的風險調整收益指標，它以相對于無風險利率的超額收益和這些收益的波動性為基準。來源：第一太平戴維斯研究部引用Macrobond及標普全球數據。私有商業地產以無杠桿收益為基礎。美國資產收益比較：年度總收益，2014-2019年1.0股票私有商業地產上市商業地產基礎設施高收益企業債券投資級企業債券0.50-0.5年度變化夏普比率夏普比率（右軸）1總收益15%10%5%0%-5%-10%黃金指數掛鉤政府債券政府債券現金大宗商品 可以通過收益率變動看到這對歐洲優質商業地產投資的影響。盡管存在一定的離散性“最佳擬合”線解釋了約32%的數據變化但

36、總體而言，在政策緊縮周期開始時收益空間最小的物業在過去兩年中的升幅最大。這導致寫字樓和物流板塊價值調整幅度更大，而收益率較高的零售板塊則更好地適應了利率的上升。盡管有所調整，但很明顯，過去幾年房地產收益率的外移并沒有完全適應無風險收益率的上升。在歐洲，優質資產收益率的平均外移幅度約為80-100個基點（零售倉儲和購物中心）到140個基點（寫字樓）不等。與歐元區10年期政府債券平均收益率250個基點的漲幅相比，很明顯商業地產的風險溢價受到了擠壓。收益率是不同物業、板塊和地區均可比較的具體時間點的回報估算。簡單來說，收益率就是租金收入除以物業的當前價值。因此，在其他條件相同的情況下，房產收益率的上

37、升表明房產價值的下降。然而，商業地產收益率的一個持久魅力在于它同時具有固定收益和股票的特征（因此收益率曲線介于兩者之間）。分子和分母都會隨著供需基本面的變化而變化。這些基本面在很大程度上反映了全球經濟的廣泛韌性。本輪周期的獨特之處在于，雖然資本價值下降，但在整個經濟低迷時期，許多板塊的租金還在持續增長，尤其是市場的核心板塊。這在一定程度上抵消了利率驅動的收益率擴張對資本價值的影響，也部分解釋了為什么盡管風險溢價較低，但許多投資者仍在這一時期繼續買入。此外，值得注意的是，與其他資產類別相比，在本輪周期的這個節點上，總體而言，房地產投資再一次在很大程度上填補了股票和固定收益之間的缺口大幅波動隨著利

38、率的持續走高，制度環境也會發生變化，兩者并不相互排斥。由于宏觀經濟和地緣政治環境相對穩定，過去40多年因此被定義為“大穩全球板塊表現 19歐洲核心商業地產收益率變化（部分城市），Q1/2022-Q4/2023產業&物流零售倉儲&購物中心寫字樓住宅2022年第一季度核心收益率截至2023年第四季度收益率變化來源：第一太平戴維斯研究部0.5%0.0%1.0%1.5%2.0%8%7%6%5%4%3%2%健”時期（盡管曾被全球金融危機短暫打斷）。在此之前，20世紀60年代和70年代經歷了一段波動時期，之后被成為“大通脹”時期。1985年到2019年之間，美國GDP年增長率的平均偏差約為第二次世界大戰后

39、前四十年一半的水平。其中的大部分時間，核心商業地產各板塊的來源：第一太平戴維斯研究部。平均租金基于主要地區市場的簡單平均值。指數 2020=100美國寫字樓150100500歐洲寫字樓歐洲物流美國物流2023202220212020亞太寫字樓亞太物流核心商業地產平均租金 影響力 全球房地產的未來回報率幾乎沒有分散?，F在，地緣政治、氣候變化和科技進步等推動利率上升的結構性趨勢正在引發更廣泛的制度變革。這導致核心商業地產各板塊的回報率波動加大，同時也推動了數據中心等新興行業的出現。截至2019年的40年間，美國四大核心商業地產板塊的年回報率平均偏差為 2.8%。自2020年以來，這一偏差增加了三倍

40、。零和游戲商業地產的結構性變化在某種程度上是一場零和游戲。一個板塊的下行往往會催生其他板塊的強勁回報。作為一種資產類別，商業地產的價值來自于其支持經濟產出的能力；而隨著經濟變化，所需的商業地產類型也發生變化。電商的增長曾重創了美國的實體零售業，其次是歐洲的實體零售業，然而卻是過去十年間產業和物流板塊發展的助力順風。遠程辦公導致寫字樓的出租率下降，卻支持了部分市場郊區實體零售的復蘇這樣的城市中心空心化被稱為“甜甜圈效應”?？萍嫉倪M步更推動了這些趨勢的發展，需要更多的設施來處理和存儲數據。與此同時，氣候變化也在分化不同板塊的表現，支持擁有綠色認證的優質建筑獲得回報，而環保程度較低的老舊房地產則會受

41、到沖擊。這個“大波動”的新時代，存量選擇至關重要，投資者行為已經受到影響在這個“大波動”的新時代，存量選擇至關重要，投資者行為已經受到影響。從根本上說，沒有跡象表明全球投資者在減少對商業地產的投資配置。相反，他們似乎正在調整不同商業地產類別的投資，以配合宏觀環境中這些重大主題的轉變。十年前，寫字樓約占全球商業地產投資的40%，其次是零售業，占22%，住宅占20%。去年數據顯示，22%的商業地產投資在寫字樓，住宅和產業與物流占到一半以上。投資意向調查顯示，這一重新分配的趨勢在未來幾年將進一步顯現。轉折點商業地產投資的光輝歲月很可能已經過去，取而代之的是利率走高、宏觀經濟更加動蕩的新時代。從近幾年

42、的情況來看，市場也在迅速適應這種新常態。在房地產收益率外移的支撐下，估值已經在很大程度上適應了較高的利率環境。展望未來，關鍵的問題是：當利率回調時，市場將如何定價未來的風險溢價？有一種觀點認為，鑒于支持有力回報的各種利好因素，過去十年并不是風險溢價的合適基準。然而，波動意味著更多的風險，投資者希望為此得到補償。不斷加劇的市場波動性導致各板塊之間及板塊內部的相關回報更加分散。在這個新時代，商業地產將一如既往地發揮重要來源：第一太平戴維斯研究部引用Macrobond數據。以無杠桿投資為基礎。產業&物流零售寫字樓公寓20%0%-5%5%10%15%1980s1990s2000s2010s2020s年

43、度增長率美國商業地產各板塊回報率 商業地產投資的光輝歲月很可能已經過去，取而代之的是利率走高、宏觀經濟更加動蕩的新時代全球板塊表現 21來源：第一太平戴維斯研究部引用投資INREV/ANREV意向調查。產業&物流住宅零售寫字樓受訪者比例100%0%25%50%75%歐洲20192024亞太20192024投資意向：未來1224 個月投資偏好板塊 作用，但投資者為應對波動，正轉向配置那些更符合長期結構性增長動力的板塊，同時也在探索更多新興的商業地產領域，為降低被淘汰的風險也變得更加精于運營。站在更遠的未來回望我們所處的時代，如何應對投資格局中的這一轉折將是其中的點睛之筆。利率出現60年來最高的漲

44、幅，再加上戰爭和高通脹水平，我們行業的長繁榮周期已戛然而止。造成當前嚴峻形勢的并非“房地產”資產類別本身，而是更廣泛的宏觀經濟形勢。資本市場的交易活動非常低迷，而租戶市場卻朝著另一個積極的方向發展。盡管在板塊和地域上存在差異，租金表現一直非常強勁。從收購的角度來看，我們仍然仔細甄選，保留資金儲備，以便充分利用市場錯位進行反周期投資。我們的重點仍然是更有韌性的資產類別，如物流、住宅和以食品為主的零售業等高度穩AdAm IrnyI Union investment Real estate全球投資管理部主管定、多樣化、具備持續現金流且易于管理的資產類別。我們繼續看好寫字樓板塊，雖然行業正經歷分化，面

45、臨著疫情期間實施的居家辦公所帶來的挑戰。符合esG資質且交通便利、設施齊全的優質寫字樓將繼續受益于強勁的租金表現。隨著各企業紛紛制定戰略，讓員工回到辦公室工作，我們認為基金中“合適的”寫字樓物業仍具有吸引力。盡管投資市場并不景氣，我們一直在積極出售資產，通過篩選或場外交易退出非戰略性資產或業務計劃已完成的物業，并將銷售收益納入我們的流動性持倉。目前，房地產市場的模式正在發生轉變。近年來，我們通過遠期交易專注于新開發項目，但如今對現有物業的投資愈發重視。我們愈加重視對現有物業進行改造，以擴大規模、改善環境和esG認證，從而吸引并留住高質量的租戶。資產管理的要求更嚴格，因此也變得更加重要。辦公場所

46、、購物中心和酒店需要更新服務才能滿足用戶的需求，而將用戶需求與可持續發展相結合尤其需要創造力。影響力 全球房地產的未來全球范圍內雇員已經把靈活性融入到工作生活中。寫字樓需要適應不斷變化的勞動力需求以保持價值未來辦公室找到平衡圖：jake 近年來我們在寫字樓市場上看到的結構性轉變并不僅僅是疫情期間推行“居家辦公”的結果，還是雇員普遍調整優先事項和生活方式、以及ESG問題緊迫的反映。全球現有的大部分寫字樓都需要進行調整，以滿足企業、個人和城市不斷變化的需求，而業主需要對此做出相關決策。對區位優越的存量寫字樓有信心的業主仍需要創新來吸引雇員。而對于不甚理想的物業，則需要賦予空間第二次生命，重新改造以

47、提升價值。不管是哪種選擇，都是在經濟活力不足的情況下強烈要求達到較高的環境標準，既要回應租戶的關切，又要滿足不斷提高的法規要求。全球差異盡管關于辦公室不斷變化的討論是全球性的，但其影響卻局限于當地。文化差異、住房成本、通勤費用和社會規范影響著歐洲、亞洲和美洲的動態。文：Eri MitsostErgiou寫字樓平衡 23亞洲的寫字樓出租率最高，平均達到88%，歐洲緊隨其后。美國落后，舊金山和洛杉磯等城市的出租率還在50%以下。第一太平戴維斯亞太區和新加坡辦公場所戰略主管Simon Raper說：“即使在同一企業內部，也需要靈活應對。不同國家之間的文化存在差異，因此在不同的國家和地區需要進行相應調

48、整?！薄捌髽I必須了解這些差異，尤其是因為工作場所設計要求更改而考慮搬遷，或是因為監管更加嚴格而進行環境升級，又或是因經濟復蘇而產生新雇傭需求的時候?！迸e例來說，在中國大陸和香港地區，由于多代人共同居住及居住面積較小，人們更愿意在辦公室內辦公。而由于通勤成本高昂，日本傳統與靈活辦公并存，年輕一代也很樂于接受靈活安排。在歐洲，德國和法國的文化偏好面對面的交流與合作，因此盡管年輕一代正在推動靈活辦公，人們還是主要留在辦公室工作。相 影響力 全球房地產的未來工作，也認識到辦公室作為團隊聚集地的重要性。在采納靈活辦公的同時也使辦公室成為一個賦能員工、促進聯系的工作場所，提供可選擇的工作空間、可調節的工位

49、以及便利包容的社區區域。鄉村憩息在葡萄牙，Quinta da Fonte辦公園區現在的“鄉村”環境比1995年建成時更具賣點。園區內的生態系統提供了設施豐富的環境，優先考慮工作與生活的平衡。其中包括七家餐廳，還有健身房、水療中心和醫療保健設施，通過鼓勵周邊公司融入，促進社區的繁榮發展。在美國，投資管理公司Jamestown將科技化公共空間、酒店式設施和創意空間營造相結合，開發出豐富多彩的辦公場所。北卡羅來納州的羅利煉鐵廠把歷史悠久的鋼廠和倉庫改造融合為一個創新的社區中心，擁有購物、餐飲和生活空間等多種設施配套，辦公室員工也成為社區的一部分。這對工作場所的變革需求已在大多數主要市場掀起了一股翻新

50、熱潮。隨著人們對氣候變化愈加關注，改造工程必須符合環保法規，才能滿足租戶對高質量、可持續發展空間日益增長的需求。在倫敦西區，翻新占在建開發面積的比例預計將從35%（疫情前十年平均值）增至43%（五年平均值，2023-2027年）。西海岸辦公室文化的風吹進了第一太平戴維斯紐約總部，吸引員工回到辦公室?？偛课挥谑兄行墓珗@大道399號的辦公室面積63,000平方英尺（5,850平方米），配備新鮮冷飲、高端咖啡機、綠植墻、冥想室及健身房。站立式辦公桌、11間視頻會議室、隔音通話間等一應俱全，還有各種協作空間、討論室和播客工作室。Q1 2024Q1 2023各地區寫字樓平均使用率來源：第一太平戴維斯研究

51、部平均寫字樓使用率100%0%25%50%75%亞太84%88%歐洲55%59%北美49%53%暮氣沉沉且人員流失的辦公室可以投入更有生機活力的用途，從而帶動人氣反，在瑞典，“周五不開會”等新政策也更多肯定了工作場所的自主性和靈活性?！巴ㄇ谥档谩痹诔銮诼嗜蜃畹偷拿绹?，公司努力通過豐富辦公室設施和福利來讓“通勤變得更值得”。在這里，通勤時間和房價是關鍵因素，因為疫情期間很多人都搬遷到經濟負擔更小的區域、選擇更大的房子居住。要在這一背景中間取得成功，企業辦公室需要成為能夠吸引并留住人才的磁石。創建能與員工需求產生共鳴的空間是一項戰略要務。年輕一代的員工把健康、職業發展和有意義的體驗放在首位如果希

52、望他們常來辦公室，辦公室必須具備這些品質。如果一家企業把靈活度、人性化尺度和社區作為辦公空間設計的重點，那么他們的招聘、留用、生產效率和目標都有望得到改善。包括第一太平戴維斯（見方框）在內的許多公司已經在采用并推廣這些趨勢。在新加坡的慕尼黑再保險公司（Munich Re）創建了一種“一起工作”的方法，支持遠程在當前的市場條件下，把資本支出投入現有存量的需求還是有挑戰的。這一點在歐洲市場更為明顯，因為這里存量物業通常較為陳舊盡管在大多數地區，“核心”的定義范圍已經大幅縮小，以至于很大一部分樓齡較短的存量寫字樓也需要升級才能滿足未來的環境標準。翻新還是改造？提高租金的前景對業主來說是一個強大的激勵

53、因素，也符合核心租金增長的預期趨勢。然而，并非所有寫字樓都能遵循這一軌跡。對于等級較低的寫字樓而言，按照新標準進行改造可能成本過高：在不太理想的商業地段，寫字樓可能永遠無法吸引到租戶，因此也無法吸引到租金，也就無法證明投資的合理性。在這種情況下，改造物業以投入新的用途顯然是唯一的選擇。英國第一太平戴維斯寫字樓代理主管James Evans說：“企業的動力來自于怎樣才能夠吸引最優秀的人才。如今，一流的建筑可以吸引一流的人才，但二流的建筑就不行了那么該如何處理這些物業呢？”西海岸辦公室文化的風吹進了第一太平戴維斯紐約總部第一太平戴維斯紐約總部吸引員工回到辦公室?？偛课挥谑兄行墓珗@大道399號的辦公

54、室面積63,000平方英尺（5,850平方米），配備新鮮冷飲、高端咖啡機、綠植墻、冥想室及健身房。站立式辦公桌、11間視頻會議室、隔音通話間等一應俱全，還有各種協作空間、討論室和播客工作室。寫字樓平衡 25“這對現在的業主來說是個挑戰但也可能令人振奮。我們觀察到市中心出現了一些有趣的用途改造實例，尤其圍繞教育領域和酒店物業。暮氣沉沉且人員流失的辦公室可以投入更有生機活力的用途，從而帶動人氣，也更少受到區域地段的限制?！钡谝惶酱骶S斯對全球六大寫字樓市場的供需動態進行了分析，預計到2033年，每年需要對0.7%到0.9%的寫字樓總存量進行重新規劃改造，才能實現市場平衡。按2023年的價值計算，這

55、相當于現有近1萬億平方英尺存量中的840萬到1050萬平方英尺，也就是每年需要改造三到四座帝國大廈。然而，各城市所需的改造水平并不一致。紐約的轉型幅度最大，每年需要將1.1%到1.3%的辦公空間調整為其他用途，才能在2033年實現平衡。相比之下，悉尼（0.3%-0.7%）和新加坡（0.2%-0.5%）的要求要低得多。改造的規模是一個挑戰，但改造目的范圍在不斷擴大：住宅、酒店、生命科學和教育都是重點。在悉尼，一個印尼家族辦公室在把溫亞德火車站附近原為中國銀行的15層寫字樓重新改造為酒店，耗資3000萬澳元。在倫敦，Oxford Properties與英國實驗室專家Pioneer Group合作，

56、將Bloomsbury Square 年均寫字樓改造需求，截至2033年 來源：第一太平戴維斯研究部紐約倫敦城倫敦西區大巴黎地區（IDF）悉尼（CBD）新加坡平均0%0.5%1%1.5%存量比例 影響力 全球房地產的未來紐約市正在從兩個方面應對寫字樓目前的困境，支持寫字樓優化和希望改造的需求。對于現有的存量寫字樓，紐約市經濟發展公司和紐約市工業發展局推出了曼哈頓商業振興計劃（M-Core）。M-Core為曼哈頓寫字樓業主提供稅收優惠，支持改造最高1,000萬平方英尺表現不佳的寫字樓空間。符合條件的建筑面積必須超過25萬平方英尺，建于2000年之前，且位于第59街以南。市政府的目標在于引進重大技

57、術改進的項目，如新的建筑系統和節能措施（確保符合第97號地方法設定的碳排放目標），以及租戶尋求的新布局、便利設施和健康因素。首批獲得M-Core稅收減免的物業包括水街175號，建筑將升級為混合功能項目，以促進高增長的時尚、藝術、創意和技術租戶社區的發展；第三大道850號將轉型為可持續發展的TOD項目，在街道上更為矚目，以吸引更多租戶。紐約市還通過重新調整建筑用途的方式來解決長期存在的住房短缺問題。如果業主把寫字樓改建為提供50個或以上住宅單元，紐約市寫字樓轉換加速器計劃（City Office Conversion Accelerator）將簡化這個許可程序。計劃還提供財政獎勵和技術支持，幫助

58、開發商應對復雜的改建問題。目前已有52棟建筑參與，市長辦公室估計，將有1.35億平方英尺的辦公空間改造為約2萬個住房單元。第一太平戴維斯駐紐約東區研究部副總裁Marisha Clinton說：“正是像加速器和M-Core等地方政府計劃才能夠在建筑改造和翻新方面發揮更有意義的作用。M-Core讓樓宇更具可持續性，也對企業和員工更具吸引力?！奔~約市：支持翻新及改造 30萬平方英尺（27,870平方米）的Victoria House三分之二以上的面積改建為濕性實驗室生命科學空間。公共部門的支持任何將存量寫字樓成功轉型為更廣泛用途的項目都需要公共部門的支持。通過提供激勵措施、改變土地用途、支持可持續發

59、展的城市環境，政府、城市管理、政策制定和城市規劃部門將在塑造未來辦公空間方面發揮關鍵作用，還可通過更多提供財政激勵措施，鼓勵開發商重新思考老化辦公樓存量的利用。紐約為公共部門如何支持城市寫字樓的生命周期提供了一個很好的范例（見方框）。與此同時，新加坡政府正在通過“Green Plan 2030”推動變革，為提升城市可持續性和韌性作出長期路徑規劃。由于人們紛紛涌向更可持續的新建筑，導致CBD內使用時間更長的物業空置率不斷上升，建筑改造被納為其中的一個重要組成部分。政府為建筑的綠色升級提供補助及規劃激勵措施，意在鼓勵提高多功能開發項目中建筑面積的集約利用。這樣做的另一個好處是項目在周末和下班后也能

60、提供多種用途，保持CBD的活力。新加坡第一太平戴維斯研究與咨詢部執行董事Alan Cheong說：“無論是舊建筑綠化還是寫字樓改造，都離不開政府的作用。新加坡已經在部分地區提供激勵措施，希望這些地區的老舊建筑可以重新改造或重建為混合用項目，在周末和晚上為CBD注入更多活力?！边@種面向未來的思維方式需要應用到全世界的工作空間去，以滿足雇主、員工及城市不斷變化的需求。隨著未來工作方式的演變，協作式工作空間、靈活的工作安排和可持續的環境將成為常態。一個積極促進各方面福祉的工作環境能夠增強員工的歸屬感，賦能員工全力發揮。我們構思慕尼黑再保險的新加坡新辦公室的時候，設想的是讓空間滿足員工不同需求，讓他們

61、感到相互聯系且受到支持。走進辦公室，您可以靈活選擇工作地點。這里有用于團隊會議的協作空間，也有用于安靜專注的專注艙。包容性也是一個重要的考慮因素；可調節高度的標準工位、自動入口門、無接觸出口按鈕及高度降低的茶水間桌面都是一些微小但重要的調整，確保辦公場所內所有人都可以無障礙使用。我們承諾的不僅僅是辦公場所的功能性，還有可持續性。在選擇大樓的時候，就選中了和我們的業務可持續發展理念相似的物業。為了更有效地管理能源消耗，我們在辦公室安裝了傳感器和照明定時器。茶水間安裝了漏水傳感器，會在發生漏水的時候立即切斷供水。我們的廢物收集點也反映了大樓的廢物管理流程。通過這些共同努力，我們有望在未來五年內將碳

62、足跡減少30%。Tobias Frenz CEO,新加坡慕尼黑再保險寫字樓平衡 27 新加坡政府正在通過“Green Plan 2030”推動變革GeTTY imaGes 影響力 全球房地產的未來可持續水管理是城市面臨的最緊迫的問題之一。根據聯合國預測，截至2050年，世界人口的68%，也就是63億人將居住在城市里，相比2021年增長了57%。高速城鎮化繼續席卷全球，城市尋找清潔用水的新來源，但廢水排放也在增加。這對周邊社區和生態系統都造成了影響。與此同時，氣候變化對水源供應和衛生狀況的影響比往日更為嚴峻，干旱、洪災及污染事件也減少了可用水源。在過去二十年里，不能獲得安全處理的飲用水的城市居民

63、人數增長了50%以上。為氣候變化做準備然而，城市規劃的速度并沒有跟上人口增長的速度。為應對氣候變化，城市發展戰略需要把水源管理放到和污染管控、建筑環境和廢物處理同等重要的位置上。城市規劃需要采用創新的方式來節約用水、保障水質、限制城鎮化對供應的影響。每個人都能為保護這珍貴的資源做出努力?，F在已經存在一些有效的解決方案，不同城市也開始構思相關對策，改善水源系統的長期韌性。構建一個能夠對水資源回收再利用的“循環”系統是關鍵。把經過處理的廢水重新引入產業或澆灌系統可節約用水，支撐城市供應的韌性。水資源稀缺的國家可以向中國等成功實踐的國家學習經驗（見框內）。城鄉協作人口增長帶來了更多的飲用水以及相應的

64、食物生產用水的需求。其他挑戰還有氣候變化沖擊、取水及環境保護等。研究指出，2050年人口可能達到98億，為滿足用水需求，世界還需多生產50-60%的食物然而由于全球變暖，糧食產量預計要削減3-12%。城市中心及農業部門必須協同合作，在優化資源管理、確保農林不過度占用水資源的同時保護城市?！?015年中國宣布啟動 海綿城市 建設，捕捉暴雨徑流，而不是放任其回歸河海，”亞太第一太平戴維斯可持續及ESG部門主管Sam Crispin說道?！斑@一概念旨在應對國內不同區域的水資源問題。中國北方一般比較干旱，因此北京、西安等城市需要盡可能最大化雨水利用以緩解抽取地下水的壓力。而如武漢等其他城市則面臨洪水頻

65、發的問題，這一情況下海綿城市則優先捕捉蓄水，以供日后使用?！盋rispin還強調，在水庫周邊鞏固土地價值、開發旅游休閑用途及推進灰水利用等也能夠帶來額外的經濟利益。文：Joe LLoyd城市人口增長 供水管理再構想水源管理是城市發展戰略的關鍵組成部分可持續發展人人有責水資源管理 29illustration:Kari MoDn英國國家水資源管理框架，以協作的方式英國政府制定了一個國家框架，旨在應對水資源規劃方面的挑戰并發掘相關機遇?？蚣芤幎藚^域團體如何將水務公司和那些對水資源韌性感興趣的群體（如農民、環境保護團體和能源生產商）聯合起來，以滿足長期的水資源需求。費利克斯托水循環項目（Felix

66、stowe Hydrocycle）就是水資源合作的一個范例，由環境署、薩?？丝ぷh會、東薩?？藘炔颗潘瘑T會、東英吉利大學和一些農民合作開展。項目在多余的水到達沿海鹽沼之前將其收集起來，從而達到保護鹽沼的目的。通過一系列管道，這些水流被重新引入農場的蓄水池，可以用來灌溉農作物，也可以釋放到經過管理的含水層補給系統中，維持地下水位。當地企業獲得可持續的供水，農民應對氣候變化的能力也得到提高。通過將多余的排水引離鹽沼和其他敏感環境，項目同時也保護了沿海生態系統和野生動物。中國的水資源管理規劃面對嚴峻的干旱問題及快速增長的工業化及人口增長需求，中國發布了 “十四五”水安全保障規劃 等計劃，并在節水方面

67、已獲得重要成果。水安全五年計劃主要有以下四個目標，即水旱災害防御能力、水資源節約集約安全利用能力、水資源優化配置能力、河湖生態保護治理能力進一步加強。該計劃把節水措施納入城市規劃，以緩解很多城市用水緊張的問題。其中海綿城市計劃，通過濕地、雨水花園和綠色屋頂等自然資源和基礎設施來管理雨水和防止洪水，同時補充枯竭的地下水資源。城市將雨水徑流用于灌溉、街道清潔或消防用途，并開發利用再生廢水和咸水等非常規水源。計劃同時在農業部門推進先進灌溉技術、推廣節水型作物、采用新技術等提高用水效率。savills.coM/iMPacts 農業的關鍵角色從土地監督和改善土壤健康，到提高儲存能力和實施以自然為本的解決

68、方案來改善水質和水資源，農業在實施水資源管理方面發揮著核心作用。水源稀缺不僅僅阻礙了城市發展，還給全球糧食生產造成威脅。農業占到世界淡水使用量的70%，因此水源供應也是食品保障問題的一部分強降雨周期也是。在英國，氣候變化的影響偏向于夏天更干旱，冬天更多雨，英格蘭南部近期就面臨1836年以來降水最多的二月。雨量增加將加劇土壤侵蝕，后續影響糧食生產和水質量。干燥天氣及干旱周期延長對糧食產區也有影響，因而也構成食物保障問題。水源可持續性得分更高的國家（見右圖）往往從得分更低的國家進口新鮮農產品，而后者或許不能維持未來供應。這在西方國家是個普遍的問題，而日漸進展的地緣政治環境提高了供應中斷的風險，體現

69、了生態環境問題交織的復雜性。全球共同努力勢在必行城鎮化、人口增長及日益嚴峻的極端天氣改變了我們對水資源的看法?！拔覀儽仨氄J識到這是一種有限的資源，因此需要明智地加以管理?！钡谝惶酱骶S斯鄉村及研究項目部董事Kelly Hewson-Fisher說：“這需要一種微妙的平衡及行為上的改變，以確保城市和農業部門擁有支持健康人口所需的水資源?！北M管挑戰重重，但只要認真規劃，就能找到行之有效的解決方案。合作至關重要：沒有任何一個部門能夠獨自解決這些挑戰，但我們可以共同保護對我們的城市長期韌性至關重要的資源。影響力 全球房地產的未來加利福尼亞的水資源交易加利福尼亞面臨著持續的水資源危機。氣候變化、過度用水

70、和日益增長的需求加劇了長達數十年的干旱，導致其主要水源之一科羅拉多河的水庫枯竭。這條河流還能產生水電，灌溉供應全國大部分冬季蔬菜農場。由于圣華金河谷的土地因過度抽取而下沉，農民可抽取的地下水量越來越有限。加利福尼亞州的水市場是保障水資源的有效分配和恢復能力，是一種可應用于世界其他地方的管理稀缺水資源供應的方法。買賣雙方通過不同的機制進行水權交易。在干旱期間，臨時租賃協議把水權轉移到最需要的地區，而長期租約可適應人口增長或經濟發展帶來的水需求結構性變化。賣方也可以永久轉讓水權。在加利福尼亞州，約有150萬英畝英尺（近兩立方千米）的水進行交易，相當于整個州城市和農場用水總量的4%。缺乏可靠供水的農

71、場獲得支持，但他們更有可能成為重要賣家，因為他們持有的水權約為城市的四倍。中部河谷和加利福尼亞南部不斷發展的城市地區則是主要買家。南加利福尼亞城市近15%的供水來自水權交易。購水還有助于環境保護，包括野生動物保護區、果園、漁業并降低索爾頓湖的鹽度。掃描進入深度閱讀 了解和環境的共生關系水資源管理 31水資源可持續性第一太平戴維斯全球水資源可持續發展指數采用耶魯大學2022年環境表現指數中的農業、水資源、衛生與飲用水指標對各國進行排名。指數并不衡量資源可用性或消耗量，而是重點標注那些意識到水資源限制并已采取措施保障未來供應的地區?？傮w而言“西方國家”地區的平均得分最高，在前十名中占據主導地位。其

72、中22個國家中，有20個排名在前四分之一（90%）。東歐位居第二，大中東地區緊隨其后。撒哈拉以南非洲是得分最低的地區，但也有一些例外津巴布韋、南非和埃斯瓦提尼均位居榜單的上半部分。為了獲得納菲爾德農業獎學金（Nuffield Farming Scholarship），我希望前往水資源嚴重緊張的地區，觀察能夠改善水安全的方法和技術，并了解影響這些方法采用的主要障礙。在旅行中我觀察到的成功解決水安全的方案包括：直接使用處理后的廢水或將廢水補給地下蓄水層、大規模收集雨水、利用數據為灌溉系統提供信息、如地下滴灌等節水灌溉、作物育種以提高用水效率、淡化水、供應鏈水彈性管理，以及整體景觀級別的土壤管理。所

73、有這些方法都減少了使用者對傳統水源的依賴，同時也對有限的資源進行更有效的管理。這些方案的實施過程普遍遇到了多重阻礙，包括投資的財務風險、利益相關方拒絕變革、缺乏對替代方法的行業知識、創新受到法規限制、跨學科工作挑戰以及長期規劃缺乏等。然而，我也看到許多利益相關方沖破這些障礙最終實施了水資源韌性項目的例子。這些成功案例的主要模式包括：利益相關方推動項目發展；政府支持和長期規劃；跨學科工作；以及當地對問題的自主權和本地化解決方案的交付。鑒于問題的復雜性，解決水安全問題需要采取整合的方法。沒有一個解決方案是可以直接實施的，而是需要行業、政府和供應鏈對水資源管理的態度發生重大轉變。Tom Young

74、博士菲爾德農業學者savills.coM/iMPacts 來源：第一太平戴維斯研究部以耶魯大學2022年環境表現指數為依據。水資源可持續性指數20406080100指數得分前 10末 101丹麥中非共和國2瑞典厄立特里亞3芬蘭所羅門群島4奧地利布隆迪5德國尼日爾6盧森堡博茨瓦納7澳大利亞巴布亞新幾內亞8英國乍得9瑞士利比里亞10法國海地0 影響力 全球房地產的未來全球住房供應滯后于人口增長速度，房租和房價變得難以承受。任何減輕住房負擔的策略必須以提高供應水平為核心 GETTY IMAGES在報紙頭條、社交媒體和咖啡館的談話中，住房負擔都是一個難以回避的話題。無論是銷售還是租賃，發達國家幾乎每個

75、大城市都存在住房成本高昂的問題。自2013年以來，10個主要經濟體的房價上漲了70%以上，而同期收入僅增長了23%。自2022年以來，全球大多數市場的購房和租房人群還不得不面對利率上漲的問題。選民們對此并不滿意：全國范圍內的民意調查顯示，41%的澳大利亞人和47%的加拿大人認為住房成本是他們最關心的三大問題之一。減輕住房負擔不僅僅是讓人開心而已，更牽涉到城市能否吸引到更多居民及企業入駐。第一太平戴維斯科技城市研究顯示，人口和企業正在從高成本的大城市向丹佛、布里斯托爾和塔林等生活成本更低的小城市轉移。在我們分析的大多數國際市場中，供應短缺是導致房價難以承受的原因。在過去十年中，住房供應一直跟不上

76、人口增長的步伐。由于許多市場供應長期短缺的累積，租金和房價已被推到了難以負擔的水平。雖然發達市場面臨相似的供應問題，但在房屋交付和市場監管方面采取的方法卻有所不同。歐盟國家的租賃住房比例往往較大，且行業受到監管。美國和澳大利亞等國家的公共或社會租賃住房存量較少，監管也較少。文：Paul TosTevin&Connor ChilTon住房負擔供應解決問題住房負擔 33住房負擔問題 影響力 全球房地產的未來歐盟：租賃監管荷蘭實行“自由化”和“非自由化”（受到監管）兩級租賃制度，后者占到四分之三。這些非自由化的存量住房大部分歸住房協會所有，協會有義務提供居民能夠負擔得起的住房。荷蘭看守政府提議，通過

77、對房產的能效等各種因素進行評分，將更多出租房納入“非自由化”范圍，低于評分標準的房屋將劃分為“受管制”的房屋。不過，目前還不確定這項法規提案能否在荷蘭眾議院獲得多數票。瑞典的出租公寓受到法律的嚴格監管。所有房東每年都會和瑞典租戶聯盟（Swedish Union of Tenants）協商租金。雖然與其他歐洲國家相比，瑞典的住房短缺問題相對較小，但在建筑和融資成本上漲的背景下政府取消了補貼，新開發項目已經放緩。第一太平戴維斯瑞典分公司研究部主管Maryrose David說：“以前的住房補貼計劃主要在住房供應端提供給支持，尤其是在區域城市層面，使得供應和人口保持同步增長。而目前計劃取消則為租賃住

78、房的發展帶來了更多挑戰。不過，人口增長的減緩則意味著缺口應該會得到控制?！蔽靼嘌赖淖赓U市場監管也很嚴格，但與同類市場相比，公共住房的比例要小得多（僅占總存量的1.6%）。2023年出臺的新立法進一步規范市場，鼓勵提供租賃住房。市政府向資助經濟適用房的私營公司提供開發用地和有時限的控股權。不過長期來看，這些土地仍將是公共用地。第一太平戴維斯歐洲生活研究部主管Richard Valentine-Selsey表示，監管通常被視為新增租賃住房供應的障礙，但事實未必如此?！皺C構投資者需要監管的確定性來承擔投資，”Selsey說?！巴顿Y者面臨的最大挑戰是監管的不確定性。如果他們無法確定監管環境，就會等到確

79、定性明晰之后再進行投資。監管機構還應注意，在房屋交付和管理的過程中，投資者是需要獲得回報的?！?,000,0000-2,000,0004,000,000200219922012198220221972英國200220121992-3,000,000-2,000,000-1,000,000-4,000,000-5,000,000020221982澳大利亞供需不匹配：累計住宅供應相對于人口增長不同國家水平的簡單對比新加坡201220142010-750,000-500,000-250,000-1,000,000-1,250,000202219940日本5,000,00010,000,00015,0

80、00,00020,000,0002022199502008亞太地區英語圈平均收入增長與住宅價格增長對比，自2013年始 10個主要經濟體*平均值,名義值，指數 2013=100來源：第一太平戴維斯研究部引用國際清算銀行、經濟合作與發展組織數據。*國家：澳大利亞、加拿大、德國、日本、西班牙、荷蘭、瑞典、新加坡、英國及美國平均收入住宅價格指數 2013=10017090110130150201220142016201820202022200820100住房負擔 35SAvIllS.coM/IMPAcTS 英語國家圈內監管較輕澳大利亞、加拿大和美國等英語國家市場有著相似的特點：對出租物業的監管較輕，

81、公共住房計劃規模較小。加拿大和澳大利亞對外國購房者實施限制。英國市場則采取了更廣泛的盎格魯圈和歐盟的做法。社會住房在歷史上發揮了很大的作用，在高峰時期為一半的人口提供住房，但現在比例已經下降到17%。英國的經濟適用房供應大多依據（1990年城鎮和鄉村規劃法）第106條的協議，即要求每個新開發項目必須提供一定比例的經濟適用房。來源：第一太平戴維斯研究部使用國家統計數字國家供應及需求指標比較收入增長對比房價增長人口增長對比住宅供應增長來源：第一太平戴維斯研究部引用國際清算銀行及國家數據。*表示住宅起始數據滯后于供應增長20152022 供應增長20152022 人口增長20152022 房價增長

82、20152022 收入增長供應及人口增長（百萬）德國美國加拿大澳大利亞英國西班牙荷蘭新加坡*瑞典房價與收入增長20%30%40%50%60%70%80%90%0%10%46810121402英語圈歐洲-20,000,000-40,000,000-60,000,00020091996198320221970美國加拿大-6,000,0000-4,000,0000-,2000,000-8,000,00002002199220121982202219722,000,0003,000,0004,000,0001,000,00005,000,000德國201220222001201320030500,00

83、0-500,000-1,000,0001,000,00020221993西班牙瑞典750,000500,000750,0000-250,0001,000,000196619531980202219391994 2008-200,000-100,000-300,000-400,0000020172019201520222012荷蘭0 影響力 全球房地產的未來然而，第一太平戴維斯英國住宅研究部總監Emily Williams說：“當前面臨的困難是過去18個月整體交付速度減慢，開發商出資建造的經濟適用房數量將有限?！薄叭绻胍ㄟ^第106條交付更多經濟適用房，重點應該是增加土地供應。與此同時，住

84、房協會和地方政府需要明確的長期補助資金計劃和社會租金設定政策，堅定投入開發的信心?！眮喼薜牟煌瑒討B本文所介紹的亞洲市場彼此之間及與其他國際市場之間存在很大差異，但它們面臨著相似挑戰。中國一個特點是，在過去十年內建造了大量住宅，但人口增長卻停滯不前。然而，城市化進程仍在推進，特別是勞動人口持續往北京、上海等一線城市遷移。鑒于此，第一太平戴維斯中國研究部主管James Macdonald表示，住房負擔在中國并不是一個全國性的問題?！斑@是一二線城市面臨的問題。跟許多具有全球競爭力的城市一樣，大多數企業傾向于在少數幾個城市聚集，以創造就業機會和吸引優秀勞動力?！彼硎?，推高房價的另一個原因是，在投資選

85、項有限的情況下，住房是一項首選投資。持有房產的成本極低，因此許多投資者買下房屋后并不介意將其空置。中國正在努力解決這些問題，采取鼓勵發展租賃住房等措施。和中國一樣，住房負擔在日本也是個受限于地域的問題。雖然總人口在下降，但東京、大阪等充滿活力的大城市人口卻在增長：去年東京的凈遷入人口增加了超過12.5萬。盡管全國范圍內提供了大量新住房，東京的房租和房價持續上漲，且有限的區域供應量可能還會加速這一趨勢。此外，由于日本的住房存量還在不斷拆除和重建，新房入市也并沒有增加總量，因此整體情況比較復雜。新加坡是世界上兩級市場分化最嚴重的國家之一，四分之三以上的人口居住在國家建屋發展局（HDB）建造的住房中

86、。HDB建造公共住房用于出售，使90%的公民擁有自己的住房。私人住房或“公寓”市場受到監管，保障公民和永久居民權益：外國人購買房產必須支付60%的印花稅。然而，疫情以來的人口增長推動了公寓市場租金和價格的大幅上漲。住房投資的必要性這些例子表明，在增加住房供應和減輕負擔方面，沒有單一的解決方案。顯然，不論是公有部門還是私有部門，都不能單獨應對住房負擔的問題。國家資產負債表已經捉襟見肘，利率上升意味著通過借貸來開發社會住房更加困難。與此同時，私營部門還需要應對建筑、勞動力和融資成本的通脹。通過合作，私營部門可以帶來資金和專業知識，而公共部門則可以提供土地和透明的商業環境。如果經濟適用租賃住房能夠為

87、機構投資者提供合適的回報，數百億的投資資本將可以得到釋放。第一太平戴維斯針對管理資產總額超過7000億歐元的房地產投資管理人進行了一項調查，其中僅這些投資者就計劃在未來三年內向歐洲居住板塊投入638億歐元。世界各地的國家和城市都有宏大的去碳化目標。經濟適用房的供應機構可以通過資產升級和廢舊物業改造（如辦公室或購物中心）來幫助實現這些目標，規劃和法規也予以支持。集約化和空間營造對于經濟適用房供應也至關重要。市政府應努力把土地所有者聯合起來，對區域進行整體更新。通過重建可以在更小的占地面積上提供可持續的住宅，以及共享的便利設施和開放空間。國家或城市面臨住房供給不足的情況越久，住房負擔問題就會變得更

88、加復雜因此，公共部門和私營部門應該盡早在這方面開展規?；献?。不論是公有部門還是私有部門，都不能單獨應對住房負擔的問題xSAvIllS.coM/IMPAcTS GETTY IMAGES投資者期待租賃住房表現機構投資者看到了居住板塊的投資機會，供需不平衡為投資打下堅實基礎。租賃住房能為保守型投資者帶來長期可靠的高質量收入。同時，許多國家都存在供應短缺問題，這意味著建設或資助住房開發將是一項回報豐厚的投資戰略。投資者需要考慮規劃風險、建設成本和時間以及投資的退出途徑?，F有存量短缺和需求高企導致許多市場的租金急劇上漲，這也增加了政策干預的可能，即針對租金負擔水平采取某些監管。雖然這是一個挑戰，但我們

89、認為，租金監管并非不可避免，而且只要監管保持一致透明，也不一定不利于投資。如果投資者能夠承擔風險并提供市場渴求的住房，開發可能會帶來回報，也將為核心投資者帶來穩定的收益。這表明，居住板塊應成為機構投資者的首選目標。Andrew Allen第一太平戴維斯投資管理全球首席投資官維也納：城市所有權讓一些人負擔得起租金即使在社會住房普遍存在的歐洲，維也納也是不同尋常。這個城市將四分之一的人口安置在22萬套城市所有權公寓中。此外還有20萬棟合作公寓，這意味著該市一半以上的居民都居住在有補貼的公寓中。城市公寓向任何已在城市居住兩年、收入低于57,600歐元的人開放。然而如果收入超過這一水平，也不會有人被驅

90、逐。市政府不會出售公共住宅房產，還為社會住房保留土地。此外，任何居住面積超過5,000平方米（53,800平方英尺）的住宅開發項目都必須有三分之二分配給補貼住房。盡管如此，維也納仍有一部分人必須在價格更為高昂的公開租賃市場尋找住房，至少在補貼公寓有空出的房間之前。解決方案具體城市具體分析城市之間面臨的住房負擔問題各不相同。解決方案包括激勵開發商建造小戶型住宅和推進公共所有權住房負擔 37明尼阿波利斯：集約利用提高供應量 城市無序擴張是美國大多數城市的特點，郊區有大量獨棟住宅。明尼阿波利斯市認識到，這種土地使用方式（占區劃面積的70%）是房價上漲的關鍵原因。2019年，市政府決定著手解決城市無序

91、擴張問題，通過限制單戶住宅區域來提高住宅密度。它還簡化了公寓開發規劃流程，并撥款3.2億美元用于經濟適用房補貼。在政策影響下，2024年2月的房價同比增長率降至1.5%。自2015年以來，該市房租上漲了32%，而全國的漲幅達到60.2%。具備技能的人才往往聚集在出乎意料的新領域內。第一太平戴維斯未來勞動力指數展示了世界各地現今及新興的人才熱點 人才資源未來的技能人才從哪來？文：Kelcie sellersGETTY IMAGES SAvIllS.coM/IMPAcTS 人才熱點 39TorontoAustinDallasSeattleSan JoseLos AngelesHoustonSao

92、PuloNew YorkLondonCairoRiyadhAddis AbabaAstanaChengduWuhanBeijingDelhiMumbaiBengaluruPerthMelbourneSydneyBrisbaneChennaiHo Chi Minh CityManilaShenzhenFoshanGuangzhouSuzhouHangzhouShanghaiHefeiTokyoSeoulJakartaKuala LumpurKolkataDhakaKigaliKampalaParisBostonCalgary 影響力 全球房地產的未來全球人才分布 研究方法第一太平戴維斯未來勞動力

93、指數使用目前和截至2033年的預測數據，分析了世界900個地點以下維度的表現就業（現狀及預測）人口（現狀及預測）經濟（現狀及預測）法規環境（現狀）生活方式（現狀）教育（現狀）韌性（現狀）新的工作方式、科技的進步、新興產業和地點涌現在過去十年改變了全球范圍內工作的面貌。在新環境中，由于工作需求的變化，全球勞動力的地理多元化高于以往。那么企業和組織可以在哪里找到他們渴求的技能人才呢？第一太平戴維斯未來勞動力指數顯示了世界各地人才聚集的幾個地點，其中包括傳統的技能人才中心，如東京、紐約、洛杉磯及倫敦。德里、上海及雅加達屬于后來崛起的新興市場；而基加利和圣保羅則體現了南半球的聚集趨勢。圖表比較龐雜，反

94、映了指數的幾個變量范圍。越來越追求遠程或混合辦公模式的移動型勞動力愈加重視生活質量，因而生活質量也成為一個關鍵考量。諸如性別平等等因素也影響了指數上各中心的排名。全球勞動力對比同類相較是未來勞動力指數或任何全球指數的一大挑戰。因此，我們的指數涵蓋五個相互補充的方面。最主要的指數覆蓋所有的國家，而其余的則按照聯合國的四個收入組來劃分，即高收入（美國、法國、日本等發達國家市場）、中等偏上收入（中國、印度、巴西等）、中等偏下收入（如印度和越南）和低收入（主要分布在撒哈拉以南）。在這些分組中，評判優異表現的標準大致相同，只是有時會受到其他影響而抵消。龐大且仍在擴張的勞動力人口是一個加分項，但如果這一條

95、件不存在，凈人口遷入也可以補足。經濟增長至關重要，但監管環境也彌足珍貴，這在高增長的新興經濟體中更為難尋。指標上名列前茅的中心各指標得分都比較均衡。例如，最出色的區域白領和藍領就業均錄得高增長。這意味著頂尖高等院校也是個重要優勢，總體教育水平，尤其是完成各種高等教育的人數水平，也很重要。未來人才榜 前10 1 東京2 紐約3 首爾4 深圳5 倫敦6 德里7 洛杉磯8 上海9 墨爾本10 馬尼拉圣保羅紐約波士頓多倫多洛杉磯圣何塞西雅圖達拉斯奧斯汀休斯敦卡爾加里圣保羅TorontoAustinDallasSeattleSan JoseLos AngelesHoustonSao PuloNew Yo

96、rkLondonCairoRiyadhAddis AbabaAstanaChengduWuhanBeijingDelhiMumbaiBengaluruPerthMelbourneSydneyBrisbaneChennaiHo Chi Minh CityManilaShenzhenFoshanGuangzhouSuzhouHangzhouShanghaiHefeiTokyoSeoulJakartaKuala LumpurKolkataDhakaKigaliKampalaParisBostonCalgarySAvIllS.coM/IMPAcTS 遠程辦公不受地域限制 即便不能到達，科技也能夠幫助打

97、開這一區域的人才市場。尤其結合遠程辦公這一模式，員工和公司都能擺脫區域的限制。非洲在過去五年一直努力提高生產力，也可能是這一模式最大的受益者。在2030年代以前，三個新進入勞動力市場的人中就有一個會居住在非洲。受到這一人口紅利的吸引，國際投資者把眼光投向這塊大陸?；永奶貏e經濟區誕生了非洲第一家疫苗生產商BioNTech，這樣的就業中心展現出其潛力。日本仍處在科技發展的前沿，還有很大潛力帶來汽車產業的變革，進而驅動經濟增長。日本還創新地使用科技手段開發醫療器械及“護理機器人”以緩解人口老齡化的問題。名列勞動力指數榜首的東京在經濟實力、法規監管和生活質量方面都獲得高分，持續吸引年輕人才。與此同

98、時，中國則面臨勞動力縮減的問題，并加大自動化及電子化的投入緩解形勢。隨著人口老齡化，中國也在關注傳統產業現代化并生產附加值更高的產品。即便不能到達，科技也能夠幫助打開這一區域的人才市場聯合國國家收入分組人才集中程度低高高收入中等偏上收入中等偏下收入低收入來源：第一太平戴維斯研究部引用牛津經濟研究院、世界銀行、聯合國、SpeedTest、Transparency International、QS及Numbeo數據雅加達吉隆坡廣州深圳佛山上海杭州蘇州合肥北京武漢成都倫敦巴黎利雅得珀斯阿斯塔納 首爾東京悉尼墨爾本布里斯班馬尼拉胡志明市班加羅爾欽奈孟買德里達卡加爾各答開羅基加利坎帕拉亞的斯亞貝巴圣保羅

99、 影響力 全球房地產的未來放眼世界，從基加利到東京，勞動力趨勢不斷演化。彈性是一個關鍵詞。不管是新型的辦公空間還是吸引人才聚集的新興區域，這在房地產趨勢上都有所反映。印度：不乏年輕勞力根據咨詢公司安永的解釋，印度青年人口平均29歲，經濟增長強勁，在未來十年將提供世界四分之一的勞動力增量。聯合國估計印度已經超過中國成為人口最多的國家。隨著中國人口老齡化且經濟增長放緩，未來數年印度將成為世界第三大經濟體?！坝《仁芤嬗谒娜丝诩t利，”孟買第一太平戴維斯研究與咨詢部董事長Arvind Nandan表示?！俺擎倕^域將是最大的受益者，而印度面臨的長期挑戰則在于如何管理從鄉村遷往城市的人口?！边@些因素使德里

100、領先于許多高收入國家的城市而位居第六。印度其他的亮點還包括家庭收入增長及未來十年資本支出占GDP的比例將翻一倍?！百Y金都流入了基建領域，尤其是綠色基建，未來十年預計增長500%，”Nandan說。沙特阿拉伯：瞄準外國投資為在石油以外產業進行多元化經濟發展并吸引外資，沙特阿拉伯在2024年1月1日引入了區域總部計劃（Regional Headquarters）。計劃規定，希望競標政府合同的公司必須將其地區總部設在沙特阿拉伯。計劃目標為在2030年前吸引480家跨國公司設立總部。除此之外，沙特阿拉伯還希望在2030年前FDI能夠占到GDP比例的5.7%。截至目前設立總部的公司已達180家，超出最初

101、設定的160家的目標?！笆聦嵶C明這一戰略對于提振投資者信心和經濟活動非常有效，”沙特阿拉伯第一太平戴維斯主管Ramzi Darwish表示?！敖谛嫉膮^域總部30年稅收減免政策更是吸引跨國企業的有力激勵措施?！盌arwish表示，新增的寫字樓需求，尤其是跨國企業的入駐需求，更突出了沙特阿拉伯的潛力。2023年第四季度近78%的咨詢來自跨國企業，其中美國企業又占到總需求的40%。隨著沙特阿拉伯經濟國際化提升，現代化程度也有所提高?！半S著區域總部計劃的開展以及作為沙特 2030愿景 的一部分，不同部門的企業也開始迎合職場媽媽的需求，”Darwish說?！霸谏程?，一些辦公室裝修的時候日托中心已經成

102、為配套設施的一個優先事項?！泵绹耗昙o較長 教育程度更高 需要移民勞力 美國勞動力趨于更年長、更多元且教育程度更高。年齡65歲及以上的群體在過去二十年增長了117%，勞動力的男女比例也近于平衡。同時就業參與度下降、就業群體縮減，移民對于人才吸納的重要性更為突出。遠程辦公需要更多IT支持而導致相關需求上漲，諸如此類的結構性變化也影響了勞動力的就業區域。對教育及技能培養（包括AI技能）的日益重視更強調了知識經濟，使紐約、洛杉磯、達拉斯、休斯敦、波士頓、芝加哥和圣何塞等創新中心從中受益。美國第一太平戴維斯全球租戶服務部高級副總裁Amy Fobes表示，“追求質量成為一種趨勢，一線城市擁有強大的知識型

103、員工、人才持續涌入、人口多元，同時提供注重ESG和健康設施的寫字樓，因而在吸引并留住頂尖人才方面始終保持著競爭力?！毕胍畈l展，員工和企業都需要接受遠程辦公和人工智能給美國就業市場帶來的變化。Fobes說：“企業不能坐等恢復常態，也不能等到了解競爭對手是怎么吸引或留住人才的。在相互關聯的全球經濟中人才競爭持續加劇的新常態已經出現。所有執行管理層都意識到，他們必須利用市場具體的社會經濟指標狀況和勞動力數據來了解如何把握其品牌差異、財務目標和各自的成功指標。每個組織，甚至是同一行業的公司，都有其各自的成功驅動因素?！庇《让媾R的長期挑戰則在于如何管理從鄉村遷往城市的人口GETTY IMAGES人工

104、智能（AI）：大有裨益？AI是未來辦公場所和影響全球多元化人才聚集地的一個關鍵因素。今年的未來就業報告“Future of Jobs”指出75%的企業計劃在2027年前采用AI技術，80%的企業同期計劃加速自動化進程。但是，不必擔心人力勞動會變得冗余。世界經濟論壇的一項調查表明近半（49%）的受訪者認為AI會催生新的職業。一種有力觀點認為，AI將會是一種提高人類生產效率的工具，而不是人類產出的替代。使用得當，AI甚至有可能消除世界各地的不平等現象。在發達經濟體中，它可以彌補勞動力老齡化的問題，而在新興市場，它可以彌補醫療和教育方面的差距。這可以幫助發展中經濟體實現跨越式發展。新興經濟體中移動電

105、話的廣泛應用就推動了這些國家的發展，而現在移動電話還為AI技術提供了入口，重要性也隨之提升。這也取決于網絡覆蓋程度，所以移動寬帶也納入指數的考量。當然，通過人工智能消除不平等還需要對技術進行合理分配。如果能夠使用AI的人取代了不能使用AI的人，AI則可能加劇不平等。因此，對發展中國家的基礎設施和教育進行投資需要確保工人也能獲益。國際貨幣基金組織的研究表明，發展中國家的人工智能解決方案必須適應當地的環境和文化才能行之有效。人才熱點 43 影響力 全球房地產的未來十年前環境問題可能處于房地產規劃的邊緣，而現在已成為一個核心。開發商和投資者什么時候才會正視這個問題呢？社會價值成為房地產新內核？文：E

106、ri MitsostErgiou&olivia sutcliffE2026年，倫敦移民博物館將在其倫敦的永久地址上開業，跨越三層樓共30000平方英尺的場館將打造為一個展陳及活動空間，主題為遷移至英國及幫助塑造了這個國家的人們。除了咖啡廳和商店以外，博物館的學生住宿空間也是一個亮點。開發商Dominus房地產將承擔博物館運營前三年的費用同時捐款50萬英鎊覆蓋員工這一部分開支。從不同層面來說，這一項目都走在了地產社會影響力的前沿，它的社會目的一開始就融入了藍圖中。然而，許多開發商、投資人和利益相關方還沒有經歷這一心態上的轉變，把社會價值當成一項投資而不是開支。社會價值接納的四個階段我們很難給房地

107、產的社區價值這樣無形的東西標上價格，但十年前ESG的環境問題看起來也遙不可及且無法量化，現在已經是業務上的當務之急。第一太平戴維斯認為社會價值接納過程有四個階段。 12ESG的社會方面在房地產業內的重要性有所提升接受度：從“錦上添花”到必不可少過去環境方面的擔憂總是引來質疑，然而隨著人類活動與地球退化之間的聯系愈加無法忽視，這一質疑已經消除。推動了觀念改變的是基準工具的開發，這些工具可以評估和比較環保建筑對資產價值和表現的影響?，F在還不承認建筑對環境影響的投資者面臨著落后于競爭對手的風險。未來幾年，社會價值也可能會出現類似的情況。能夠認識到投資解決社會問題重要性的人或將走在時代的前列就像第一批

108、獲得BREEAM認證建筑的投資者和建筑師一樣。自上而下的認可，即認識到服務當地社區的需求既能帶來經濟效益，也能帶來社會效益，將有助于實現這一目標同時也能推動租戶的需求。同時，開發商允許在長期租戶入駐之前暫時或通過“快閃”方式使用空間，將有助于項目在進入規劃階段之前就吸引到當地社區的參與。這一舉措可提高房地產業的聲譽，也有助于與當地社區建立信任和積極的關系。重要性：回應需求認識到氣候變化及地球資源不斷減少使環境可持續獲得更多關注，包括房地產部門在內，每個人都需要環境可持續看作整體的一部分?，F在ESG的社會方面在房地產業內的重要性也有所提升。貧困、住宅負擔、社會不平等等全球范圍內的社會問題讓所有有

109、關方面都認識到自己的投資可能產生深遠的積極影響。對社會負責的實踐可以也應當嵌入房地產業務運營及物業管理的方式中去?！敖ㄖ沫h境足跡這一概念已廣泛傳播，我們現在是需要認識到房地產的社會足跡也是同等重要的理念，”第一太平戴維斯社會價值部董事Wesley Ankrah表示?！巴顿Y者怎么才能促進包容且有活力的社區，促進社會平等、解決住房負擔甚至醫療、教育和就業資源獲取的問題？”在商業地產中，社會價值可能是通過招聘實現的。例如，在辦公場所增添托兒設施，鼓勵女性產假后會到崗位。正在經歷疫情后過渡時期的寫字樓也可以增添更多靈活性，吸引開始以社會價值為基準考量雇主的年輕的專業人才。美國Alliance的先租后

110、買計劃讓中等收入群體有機會以低于市場價20%的價格租到房子。最初二到五年之間省下來的錢可用作房貸的押金。Alliance開發的目標區域主要為藍領和灰領提供就業機會、位于學區且交通便利，但缺少優質住宅的地區。通過把社會因素與地產策略結合，投資者可以提高聲譽和開發項目品牌價值，打造可持續的宜居環境，也為房地產業創造價值。通過展示社會價值和影響力，還在規劃階段的未來項目開發風險也得以規避。社會價值 45 影響力 全球房地產的未來衡量量化：亟需突破 如何衡量社會價值是一個棘手的問題。第一太平戴維斯區域可持續性及ESG部門高級董事Sam Crispin評論說，在亞洲，雖然開發商和資產管理公司長期以來一直

111、在努力投資當地社區，但“在目標設定、投入衡量和成果記錄方面，還缺少更具戰略性的方法”。在英國，按照財政部綠皮書中評估政策、計劃和項目的指導，針對不同的社會價值領域有多種的方法，但方法并不兼容也造成了混亂。衡量社會價值的TOM（Themes,Outcomes and Measures）系統是一個有效計算成本的基礎工具，得到地方政府的廣泛使用，但它還不能對社會影響進行更深入的評估。另外還有住房協會慈善信托（Housing Association Charitable Trust，HACT），作為社會住宅領域的慈善機構，它使用英國社會價值銀行（UK Social Value Bank）作為其量表，并

112、將個人福祉作為社會影響的最大決定因素。Loop也是一個社會價值計算工具，幫助企業使用國家社會價值標準（National Social Value Standard）來制定社會價值戰略。而Thrive則是一個以影響評估標準（Impact Evaluation Standard）為依據的軟件平臺，它涵蓋121項指標，幫助企業為其社會價值活動確定更具體的價值目標。然而，由于這些指標可能并不是和所有項目相關，因此也不具可比性，覆蓋面和實用性都很有限。環境影響的評估比較二元化，而社會價值則涉及的是對社區的益處每個社區都不盡相同。有些國家也已啟動了開源社會價值銀行。澳大利亞社會價值銀行（ASVB）2017

113、年由非營利性社會組織聯盟社會企業（Alliance Social Enterprises）推出，制定了一套迄今為止一致性最高的社會價值指標。2022年，墨爾本建筑師Hayball與ASVB合作開展了一項獲獎的試點研究，利用定量和定性數據來展示設計是如何影響建筑使用者的。在意大利，意大利社會價值協會（Social Value Italian Association）重點關注以文化為主導的城市復興計劃，確保其對城市街區產生的是持久的賦活影響。協會發現，能夠領導城市復興的通常是一個組織（一般是非營利組織），而不是一個聯合企業。協會還列舉了位于廢棄的古老教堂內的iMorticelli這一項目。項目創建

114、了充滿活力并兼具社會使命感的文化中心，因而成為一個杰出范例。背后的三位建筑師不僅僅是設計建筑，而是關注“居住和創造空間”的人們。如何衡量社會價值是一個棘手的問題 社會價值歷程 開發商和投資者需要把社會價值貫穿項目的生命周期。從開始構思直到搭建、運營和最終投入使用，項目總體上應該造福社會。將這一理念融入企業還需要文化上的轉變。企業必須與更廣泛的社區保持一致，在戰略中優先考慮社會價值。企業的關鍵在于通過真正參與和投資社區福利來實現社會價值，如通過收費停車場或捐贈一定比例的居民服務費來資助社區活動。這些活動都能為社區提供資金，并促進居民直接、持續的參與。監管治理：如何避免：“社會價值漂洗”在環境領域

115、內，如果企業進行“漂綠”操作，則面臨巨額罰款。大眾就曾因“柴油門”事件被罰300億美元。為了避免“社會價值洗白”的陷阱，ESG的社會部分也需要走類似的道路。為此，一致的社會影響研究方法和數據收集實踐至關重要。不具備這些條件就會助長對項目社會價值的虛假宣傳或誤導信息。一旦社會價值擁有和環境方面相當的監管框架，有意義的項目社會價值報告就可以與環境指標并列。這種透明度將鼓勵所有房地產領域的組織投資于社會價值，確保建筑物的積極社會影響得到認可。和環境領域一樣，這樣又反過來可能增加社會價值投資的回報。從項目一開始就對社會價值進行投資就是保障項目未來的可行性和盈利能力。從一開始就考慮到社會價值和未來用途的

116、空間設計，要比事后再創造合適的空間容易得多，也更具成本效益。租戶的期望將最終決定商業地產成功與否。許多十幾年前沒有考慮到環境問題的商業建筑，現在已被租戶舍棄，已經無法獲得高租金。業主現在需要對這些建筑進行翻新或改變用途以保持商業價值。未來，沒有把社會影響當作核心的建筑也可能遭遇類似的命運，而現在就投資于社會價值的企業將成為創新前沿領導行業。社會價值 474掃描閱讀更多房地產社會價值影響內容點。它是中長期投資投資者通常按照五到十年的商業計劃進行投資且通常涉及直接所有權，會對資產有一些運營投入。由于回報的主要驅動因素相似，它和FDI也步調一致?？偟膩碚f，和投資組合流動（與利率差密切相關）不同，兩者

117、都以經濟增長為基礎。不過，房地產也表現出證券投資的特點。它比FDI更加“國際化”，在這方面大致與金融市場類似，并由私人和機構資金經理主導策略通常是分散上市投資風險，提高風險調整后的回報?？缇惩顿Y者過去通常偏愛大型的較新的資產，并向門戶城市傾斜。英國建筑性能評估體系（BREEAM）和能源與環境設計先鋒獎（LEED）等環境認證為非國內投資者提供了建筑質量的有效標識，減少了與國內機構競爭時的信息不對稱。在過去十年中，跨 影響力 全球房地產的未來我們正處于全球宏觀經濟及地緣政治的轉折點上?？缇惩顿Y者的動態將如何影響房地產投資市場的演變？文：OLiver SALMON&ChArLOtte ruShtON

118、根據MSCI Real Capital Analytics的數據，去年，按照價值計算，跨境投資者占全球商業地產交易的20%（歐洲超過40%，亞太地區約25%，北美10%），在2010年代中期曾達到近30%的峰值。然而數據只考慮了買方所在地，通過第三方資產管理公司間接進入市場的全球資本被忽略?？缇惩顿Y者如何應對全球宏觀經濟和地緣政治環境的拐點，將是房地產資本市場未來發展的關鍵?；旌腺Y產類型 跨境投資主要有兩種類型：一種是直接投資（FDI），通常是長期投資，一般涉及對企業權益的所有權；另一種是組合投資，時長較短、被動性較強，一般僅限于購買上市證券和其他金融資產?？缇撤康禺a兼具這兩種投資的特跨境投資

119、及未來房地產市場境投資者在這些認證建筑的全球市場中所占份額平均超過45%。由于機構資金占主導地位，這些投資者的策略往往具有明確主題，尤其是長途1資本。這一點從近期的投資配置變化中可見一斑，隨著相對回報率的變化，長途資本從寫字樓轉向物流業，走在了投資的前列?！奥蚧倍侨ト蚧?全球金融危機結束了1990年中國加入世界貿易組織（WTO）后開啟的“超全球化”時期。此后，隨著貿易自由化步伐放緩，全球一體化停滯不前，地緣政治緊張局勢加劇，經濟增長停滯不前，人們對全球化的熱情也隨之減退。部分跨境交易如直接投資目前顯示出放緩或去全球化的跡象。而其他一體化程度更高的全球貿易市場 geTTy images

120、地緣政治風險 49 影響力 全球房地產的未來（以及作為其基礎的復雜價值鏈），則更適合用“慢全球化”來描述。房地產市場屬于后一類。作為全球GDP的一部分，跨境地產投資在2010年代上半期持續上升，然后在在更廣泛的FDI流量萎縮的下半期趨于穩定。近期的投資下降很大程度上可以用周期性因素而非結構性因素來解釋。鑒于房地產市場的不透明性，跨境活動高度集中在規模最大、流動性最強、透明度最高的市場。這些市場通常營商便利度更高、企業管理充分、法規更加完善。過去十年中，超過三分之二的非國內投資發生在對房地產沒有明顯法規限制的市場2。然而，這種情況正在發生變化。在過去十年中，盡管總體上趨于平緩，但跨境投資者已進入

121、多元化的新市場。2014年，世界最大的五個城市（倫敦、紐約、巴黎、悉尼和東京）集中了全球30%以上的非國內交易。但去年，這些城市僅獲得了18%的全球資本。在此期間，二線市場日趨成熟，投資者變得更加成熟和多樣化，推動全球投資廣泛分散，這一趨勢很可能還會延續。隨著市場成熟，跨境投資者也提高了風險偏好。雖然私人資本繼續偏好核心資產（盡管不同板塊會有差異），但私募股權和其他機構資本正更多尋求擁有和/或創造優質資產，而不論其國籍如何。長途資本的短期投資在全球交易分布方面，房地產與其他市場大致相同。研究表明，距離是預測跨境投資時的核心變量。這與預測廣泛的全球貿易、移民和資本流動的“引力”模型一致。這是可以

122、直接觀察到的。與國內投資者相比，海外投資可能缺乏機構房地產直接參與上市股權來源：第一太平戴維斯研究部使用MSCI Real Capital Analytics及經濟合作與發展組織數據。數據為最新可用數據。境外投資占整體投資比重70%60%50%40%30%20%10%中國美國澳大利亞日本法國加拿大西班牙德國新加坡英國01 在本文中，“長途”定義為任何區域外的資本流動，如美洲到歐洲、中東和非洲地區或亞太地區。2 以經濟合作與發展組織FDI監管限制指數為依據。境外資本在各國公開及私有市場參與情況來源：第一太平戴維斯研究部使用MSCI Real Capital Analytics及Macrobond

123、數據。數據匯總自十大跨境地產市場：澳大利亞、加拿大、中國、法國、德國、日本、新加坡、西班牙、英國和美國。四季度移動平均值。占GDP百分比占GDP百分比4%3.0%2.0%1.0%0.1%0.4%0.5%0.2%0%0%0.3%FDI資金流跨境商業地產（右軸）2010201220142016201820202022外商直接投資（FDI）及跨境房地產投資 地緣政治風險 51知識，因此風險更大。文化和商業慣例、語言等方面的障礙往往會隨著距離的增加而增大，這些信息不對稱可能會隨著距離的增加而加劇。隨著風險增長，波動性也會增加。長途資本通常比短途資本更容易變化，因此在面臨當前風險環境的拐點時更容易出現極

124、端偏差。這在全球金融危機、疫情期間和近期利率驅動的經濟衰退中都很明顯。在不確定性加劇的時期，跨境資本也傾向于轉向避險市場。作為最大、流動性最強的市場，美國也是全球房地產的避險市場。在當前全球跨境投資周期性下滑的背景下，北美機構已經縮減了其全球活動，轉而將重點放在國內部署上。這一在寫字樓板塊最為明顯；盡管美國國內市場的基本面也處于低谷，2023年美國的對外投資仍比疫情前下降了近90%。有意識的脫鉤 地緣政治緊張的局面帶來高昂的代價。國際貨幣基金組織（IMF）估計，在最壞的情況下，地緣經濟分裂造成的全球GDP損失可達7%，相當于英國和日本經濟規模的總和。除了直接沖突之外，中美這兩個超級經濟大國的脫

125、鉤也是主要的催化劑，過去十年中，這兩個國家實施的大多數政策干預措施共同影響了全球經濟。然而，房地產市場明確脫鉤的直接證據有限。中國的資本賬戶保持相對“封閉”。2017年針對受限行業（包括房地產）“非理性”對外投資的管制收緊，以阻止資本外流并支持人民幣。這是中國對外房地產投資活動明顯下滑的主要驅動因素（而不是因為美國地緣政治局勢緊張）。對外房地產投資從2017年每年超過300億美元的高峰（其中大部分部署在美國），下降到去年23億美元的低點，其中只有11%部署在遠距離市場。相比之下，入境投資則保持了相對韌性。在2017年特朗普政府挑起貿易戰期間，美國投資者仍繼續購買中國房地產，而亞太地區投資者則大

126、幅增加了對中國大陸和中國香港的投資，資金來源沒有明顯的“中國傾向”或“美國傾向”之分。近期對中國的投資放緩主要由于其結構性經濟放緩和國內房地產行業疲軟，而非地緣政治因素，雖然確實因此中國作為投資目的地對某些機構更具挑戰?？缇惩顿Y活動未來展望房地產資本市場不太可能受到去geTTy images 影響力 全球房地產的未來世界日益分化，經濟增長疲軟，行業未來回報也會受到影響$1450億 2023年跨境地產投資價值64%的全球投資者認為地緣政治是影響其2024年投資決策的關鍵因素全球化或地緣經濟分化的重大干擾。雙邊跨境投資通常是在“友方”之間進行的，意味著現有地緣政治緊張局勢加劇的所造成的沖擊有限。而

127、全球貨物貿易、直接投資或移民則不然。然而，由于房地產是與GDP掛鉤的資產類別，世界日益分化，經濟增長疲軟，行業未來回報也會受到影響。與敏感行業相關的資產也面臨地緣政治事件的風險，例如，物流中心對具有重要戰略意義的商品流通不可或缺；生命科學對提供醫療服務至關重要；住宅板塊也具有政治敏感屬性等。但是，風險和機遇是同一枚硬幣的兩面，同樣的板塊既為跨境資本提供投資機會，也使其接觸到這些地緣政治趨勢 （如近岸外包/在岸外包等），并實現本國市場以外的多元化。隨著風險情緒改善（尤其是長途資本），全球投資者對投資非本土市場的愿望提升，這將支持跨境投資的周期性復蘇。近年來，中國對全球一體化的態度變得更加保守，放

128、松資本管制并促使對外投資復蘇的可能性較低在高峰時期，中國對外投資約占全球跨境交易活動的10%。但是，隨著價值回歸、投資者認識到美國以外地區投資回報的差異，預計美國大型私募股權投資集團將重返全球市場和寫字樓板塊。第一太平戴維斯跨境投資主管Rasheed Hassan預計，中國資本的缺席將被其他投資來源的增長所彌補。他說：“其他地區的主要資金管理方，如澳大利亞養老基金，目前仍專注國內地產投資，但未來將需要來源：第一太平戴維斯研究部使用2023年機構房地產配置監測數據受訪者比例70%100%60%90%50%80%40%30%20%10%美洲EMEA亞太20182019202020212022202

129、30%計劃進行境外投資的機構 “多元化始終是探索新市場的 一個有力的根本理由”雖然房地產投資者的動態可能不會明顯體現去全球化的溢出效應，但地緣政治的緊張局勢仍舊會產生影響。由亞洲非上市房地產投資協會（ANREV）、歐洲非上市房地產投資協會（INREV）和養老地產協會（PREA）開展的一項調查顯示，64%的全球投資者認為地緣政治是影響其2024年投資決策的關鍵因素，重要性僅次于利率和通貨膨脹?；仡欉^去，我們可以看到地緣政治事件是如何直接影響投資的。2016年英國脫歐公投后，盡管英鎊匯率大幅下跌帶來了積極的貨幣套利，英國在歐洲跨境入境投資中所占的份額仍從35%左右下降到2019年的20%以下。雖然

130、同時還有其他因素作用，但由于英國脫歐的實際意義不明，部分在英投資情緒仍受到抑制。自2020年（英國脫歐）以后，英國重新成為歐洲突出的跨境市場。在其他地區，2022年俄烏沖突爆發后，很多投資者停止在區域內的活動，與烏克蘭、白俄羅斯和俄羅斯接壤的歐洲市場投資急劇下降。2023年，這些市場的投資與10年平均水平相比共下降了72%，而同期全球總投資僅下降了34%。地緣政治風險 53拓至本國市場以外，進行多元化投資，”Hassan表示?！凹幽么箴B老基金也可能繼續擴大在歐洲和亞太市場的業務?！敝袊酝獾膩喼尥顿Y者更有可能拓展其全球業務。與美國和歐洲的機構相比，區域內的機構在房地產方面的配置普遍偏低，而且在

131、配置中普遍表現出較少的本土偏好。Hassan說：“總體而言，我認為找到投資者還未涉足的空白還是相對容易，但要找到他們未來方向的模式及原因比較困難。他最后強調：“多元化始終是探索新市場的一個有力的根本理由，但進入某些地區市場仍然充滿挑戰。例如，在亞洲，只有少數幾個市場既容易投資，又能為長期投資者提供讓人信服的回報，而美國市場雖然規模龐大，但如果沒有強大的當地合作伙伴，也很難進入?！眮碓矗旱谝惶酱骶S斯研究部使用MSCI Real Capital Analytics數據20222020英國脫歐公投201820162014201220102008202445%40%35%30%25%20%15%10

132、%5%0%脫歐后英國重新成為優秀的歐洲跨境市場英國在歐洲的跨境投資比例地緣政治問題 影響力 全球房地產的未來第一太平戴維斯增長中心指數是全球發展速度最快的城市中心指南，亞洲城市主導了榜單 東部文：Paul TosTevin&CharloTTe rushTon宏大的愿景和對技術的關注是推動經濟發展的關鍵，這一點在亞洲體現得最為明顯。眾多亞洲城市財富不斷增長、經濟持續擴大，城市開發和商業擴張潛力提升。在第一太平戴維斯增長中心指數的前15位中，有14個是亞洲城市。增長中心指數是第一太平戴維斯韌性城市指數（見第8-15頁）的配套指數，主要關注韌性城市指數中的經濟因素，衡量的是截至2033年有實力超越競

133、爭對手的城市。印度和孟加拉城市在這十年里的GDP增長預計將達68%以上，在報告中占有重要地位。印度的班加羅爾在“增長型城市”中遙遙領先，越南的胡志明市緊隨其后。亞洲崛起亞洲經濟基礎的轉型日益重視以科技為驅動力，因而區域內城市能夠在排名中占據主導地位。然而，規劃的基礎設施投資以及改善交通、提高商業競爭力的戰略也是關鍵因素。隨著整個亞洲地區個人財富的大幅增長，大部分亞洲城市的中產階級也將不斷擴大。getty images盡管如此，區域內傳統制造業的競爭力仍然是增長的關鍵基礎?！皞鹘y制造業的驅動力不可忽視，”位于香港的第一太平戴維斯研究與咨詢部高級董事Simon Smith說?！斑@些因素依然重要，尤

134、其是在傳統的低成本土地和勞動力市場變得越來越昂貴，迫使產業考慮外遷的情況下。推動遷移的不僅僅是成本因素，還有企業在地區內多樣性發展的彈性需求?！眳^域內制造業從中國向東南亞的轉移正是引人關注的一幕?！氨眮?，如韓國，正以驚人的速度老齡化。但東崛起 韌性城市：增長中心 55南亞和印度仍然年輕，城市化仍在進行，”Smith補充道。創新和新城市的崛起 隨著全球增長重心進一步從西方偏向東方，房地產對城市的影響也成倍增加。新的創新中心將成為企業成長擴張的聚集地，支撐對寫字樓、制造業、物流空間以及住宅的需求。與此同時，個人財富和可支配收入的增長將為零售和休閑發展帶來新機遇?？焖僭鲩L并不容易管理。Smith說:

135、“如果城市化能夠得到妥善管理，這意味著更理想的健康狀況、就業前景、教育成果，甚至更好的環境狀態；但如果管理不當，就會出現貧困、犯罪、貧民區形成和健康水平下降等社會問題。未來的增長中心可以進行可持續發展，從今天的挑戰中吸取經驗教訓。公共交通網絡需要投資和擴建，房地產各業態需要保證長期活力，使所有居民受益。有些國家正通過開發全新的城市，如沙特阿拉伯的新未來城（Neom）和埃及的新行政首都，來實現這一目標。對現有城市而言，發展可能會受到行政管理的阻礙例如，中國的戶口制度限制了人口向一線城市遷移。從經濟表現和人口增長的角度來審視城市，可以很好地說明十年后哪些城市可能會蓬勃發展。但是，今天的全球增長中心

136、不會自動變成明天的韌性城市。為此，各城市需要考慮自己的發展道路，以實現更環保的可持續發展，提升教育水平和勞動力參與。促進穩定、透明和流動性強的房地產市場也是需要考慮的。影響力 全球房地產的未來指數如何計算？增長中心指數以韌性城市指數為基礎，預測230個城市2033年的各經濟因素表現，以確定增長最快的城市。這些因素包括：經濟：未來實力2033年城市GDP和未來信用評級 經濟：增長2023-2033年城市GDP增長百分比 20232033個人財富：增長2023-2033 年城市人均GDP增長百分比和收入超過70,000美元的家庭數量增長百分比 人口和移民增長2023-2033年城市人口和移民增長百

137、分比 人口：未來撫養比2033年受撫養人與勞動適齡人口之比 城市數據來自牛津經濟研究院。未來信用評級為國家級別。只有2023年GDP達到500億美元及以上的城市才被納入分析范圍。來源：第一太平戴維斯研究部人口和移民增長 人口：未來撫養比經濟增長未來經濟實力個人財富增長指數得分60402000$8000億$4000億2033年城市GDP班加羅爾，印度東莞，中國武漢，中國達卡，孟加拉蘇州，中國加爾各答，印度利雅得，沙特阿拉伯孟加拉，菲律賓孟買，印度廣州，中國河內，越南海得拉巴，印度深圳，中國德里，印度胡志明市，越南第一太平戴維斯韌性城市：增長中心，前15基于經濟、人口、財富狀況，截至2033年增長

138、最快的主要城市在韓國、新加坡和中國外來投資的支持下，越南的科技制造基地不斷發展壯大。越南第一太平戴維斯中央管理部副執行董事Troy Griffiths說：“越南產業已經從最簡陋的傳統制造業轉變為高科技、集約型、第三產業制造業。這些都是具有長尾效應的活動，會擴散到更廣泛的經濟領域?！边@意味著太陽能電池板、電動汽車、芯片、筆記本電腦電池、電話、顯示器和所有相關下游部件的生產。然而，越南依賴于幾個關鍵產業：三星占越南GDP的10%-30%之多，LG公司也在越南占有一席之地。去年4月，越南總理范明政向全國63個省市的代表發表了講話，啟動了國家總體行動計劃，強調高科技發展和改善規劃。計劃的實施將引入土地

139、越南：收入及基礎設施投資不斷增長 越南有兩個城市進入榜單前15名。胡志明市的強勁前景預測來自高收入家庭數量的最大漲幅，而河內則是基于個人財富的增長和中產階級的擴大。通過在基礎設施、監管和規劃方面的逐步變革，越南將繼續奠定發展基礎，充分利用未來十年強勁流入的外國直接投資。約6%的GDP用于基礎設施建設這是區域內的最高水平。建設項目包括胡志明市東部的隆城國際機場，以及綿延數千公里的新修公路和深水港。政府還制定了一項耗資1,347億美元的計劃減少對煤炭的依賴，并加快通過新法律，以提高國家的競爭力、治理水平和社會公正。 韌性城市：增長中心 5755%2033年前南亞城市人均GDP增長率。這些城市將引領

140、個人財富榜。其次是東南亞城市，增長率達 44%。越南、印度、菲律賓等國家達到年薪70,000美元以上的中產家庭數目將快速增長。29%2033年前撒哈拉以南非洲人口增長率。這些城市撫養比也最高，達到0.65,主要是由于近期產生新一代的高生育率。2023-2033年之間印度及孟加拉城市的預計平均GDP增長率。越南、菲律賓、馬來西亞、印度尼西亞、泰國和新加坡城市的增長率預計將達創紀錄的60%。全球增長前景：未來十年驅動因素10%西班牙、葡萄牙、意大利和希臘等城市的預計GDP增長率。這些城市的預計GDP增長率最低。11%南亞城市人口增長率。東南亞城市增長率為9%，而東亞及中歐城市人口將出現溫和下降。2

141、033年人口撫養比最低的地方將會在中東（0.4）、南亞（0.45）和東南亞（0.47），意味著大量人口處于勞動年齡內。南歐城市的老齡撫養比最高。目前排名前15的城市中10個城市的人口總量。截至2033年，除利雅得（920萬人）外，其他城市人口都將達到這個大城市門檻。影響力 全球房地產的未來為奇。德里為其中之一，由于移民人數激增，預計到2050年，德里將成為世界上人口最多的城市。在受過高等教育的年輕勞動力的支持下，服務業將繼續保持強勁的發展勢頭，進而推動銀行、金融業的進步，同時更多推動科技的發展。這些行業將使班加羅爾和孟買等主要中心城市以及科技中心海得拉巴受益預計在未來10年內，海得拉巴人均GD

142、P增長率將我們分析的230個城市中名列前茅。與此同時，在政府政策支持和精簡稅收結構的推動下，與工程和制造業相關的第二產業也在復蘇，與服務業相得益彰。印度第一太平戴維斯分公司首席執行官Anurag Mathur說：“這兩股經濟力量將繼續增長，疊加上印度巨大的人口紅利，且大部分增長將涌向這五大城市?！庇捎谟《戎挥?5%的人口生活在城市環境中，因此預計大量人口遷移將出現在二線和三線城市以及小城鎮和農村地區。雖然這對大城市有利，但也帶來了過度擁擠等挑戰政府希望通過大型基礎設施投資來緩解這些問題。印度城市的增長對房地產產生了全面影響。2023年，印度一線城市的辦公空間和倉儲空間都打破了使用記錄。預計到2

143、030年，印度將新建9,600萬平方英尺的生命科學地產空間，大片科技相關空間也在醞釀之中。其他傳統行業也在同步增長。在新冠疫情席卷之前，住宅板塊在2019年有所回升，酒店業也受到了國內強勁需求的推動。國際航空運輸協會的數據顯示，2023年3月，國內航空客運分區使用，并促進急需的交通發展。胡志明市一直是外商投資的門戶。市內寫字樓出租率高達92%，寫字樓市場強勁，但甲級寫字樓存量不足。在強勁的國內需求推動下，城市傳統商鋪現代化不斷推進，零售業蓬勃發展。河內近期也贏得了大量高科技制造業的機會，但其不足之處在于空氣質量。河內地處三角洲，三面環山，容易滯留污染；城市最近高居全球污染最嚴重城市榜首。然而，

144、隨著基礎設施改善，周邊一小時車程內也能擁有清潔自然的環境，有望抵消了城市的污染問題?？傮w而言，基礎設施投資有望改變國家的工業格局。這些新項目周邊還將劃撥土地用于住宅開發以及配套服務和設施建設。中國：基礎設施完備，科技創新雄心勃勃盡管中國經濟增速放緩，但仍有五個城市（深圳、廣州、蘇州、武漢和東莞）躋身全球前15增長中心。中國的增長都是大規模的：粵港澳大灣區擁有8600萬人口，占中國總人口的5%，深圳、廣州和東莞都是大灣區的一部分。政府搭建了基礎設施，便利通勤，并鼓勵企業在區域內協同發展?！爸袊谙蛞约夹g為主導的新經濟領域轉型。太陽能電池板、半導體和電動汽車等基本上所有與硬科技相關的領域都涵蓋在

145、內。培育 新質生產力 并將創新放在首位都是國家目前的主要目標，而有些城市在這一轉變上擁有天然優勢，”中國第一太平戴維斯策略顧問服務部主管朱鋒表示。擁有790萬人口的小城東莞是傳統的低端制造業中心，但由于毗鄰深圳和廣州，也有志打造成為一個創新中心。與此同時，位于中國中部樞紐的武漢地位也舉足輕重。無論是本土還是國際企業，想要深耕東西部中國市場，武漢顯然是一個理想之地。中國的經濟增長正在放緩，但這也反映了其未來的規劃?！斑@不僅是增長放緩，而是不同模式的增長，”朱說，“過去幾十年的經濟增長都是由房地產、金融和消費主導的，而這些領域的放緩或將需要更多的其他規劃和發展?！庇《龋簭妱诺姆諛I與工程/制造業復

146、蘇相得益彰印度加快了城市化步伐，有五個城市躋身全球前15增長中心也不足胡志明市一直是外商投資的門戶。市內寫字樓出租率高達92%，寫字樓市場強勁，但甲級寫字樓存量不足 量已超過了疫情前的水平，彌補了國際航空客運量的不足。沙特阿拉伯：支持人口激增的超大型基礎設施項目利雅得是全球15大增長中心中唯一不在亞洲的城市。它的潛力和人口增長趨勢密不可分，城市預計將迎來26的人口增長，10年內城市人口將從590萬增加到920萬。韌性城市：增長中心 59人口增長是沙特的經濟目標的一部分，預計政府將繼續在大型基礎設施項目上投入資金，改善設施和服務，以適應不斷增長的人口。勞動人口就是沙特的堅實基礎?！吧程匕⒗畵碛?/p>

147、約3600萬人口，令人驚訝的是，其中35歲以下的人口達到67%，”迪拜戰略咨詢公司中東地區專業服務與咨詢主管Richard Paul說?！拔磥硎?，這部分人口的就業潛力和最終消費能力是巨大的?！眳^域總部的需求繼續推動著寫字樓市場的發展，而旅游業的增長則增加了熱門旅游景點附近零售業的需求。目前外資在市內持有資產還是有條件的，但近期建議取消這些限制的法律可能會使新的資本流入這座城市。在當前全球創新的大環境下，印度城市正成為技術和商業未來交匯的關鍵樞紐。班加羅爾、海德拉巴、孟買、欽奈、德里和浦那等城市人才濟濟，創造了蓬勃發展的創新生態系統。城市內的一流大學與不斷發展的科技行業之間的協同作用，從而創造

148、了巨大的機遇，營造出培養聰明才智的環境。這對希望在競爭激烈的全球市場中處于領先地位的企業來說至關重要。在印度招聘的成本優勢為投資提供了一個令人信服的理由尤其是經濟效率并不會以犧牲人才質量為代價。此外，這些科技中心與當地社區的融合以及對可持續增長的承諾，也是它們保持活力的關鍵。它們展示了未來城市是如何平衡經濟愿景與環境、社會責任的。從根本上說，全球商業和創新的未來不可否認地與印度城市的發展息息相關。它們在全球秩序中的角色不僅僅是競爭者，更是塑造知識經濟的領導者。Ramesh NaiRCEO,MindspaCE產業園區REiTQuaiseR PaRvezCEO,nuClEus辦公園區城市的潛力推動

149、了印度經濟的增長。班加羅爾、孟買和德里擺脫了工業化時代，成為數字時代的新基地，擁有年輕、受過教育和充滿活力的勞動力。孟買堅韌不拔的精神支撐著印度的金融和房地產企業，而班加羅爾則像硅谷一樣，在技術創新方面蓬勃發展，創造了一個吸引人才和投資的生態系統。印度城市講述的不僅僅是簡單的快速增長的故事。這是一場城市革命，人才噴涌和高價值產業欣欣向榮。然而，真正考驗這一增長的是應對基礎設施、住房、公共服務和可持續發展方面的挑戰。孟買堅韌不拔的精神支撐著印度的金融和房地產企業，而班加羅爾則在技術創新方面蓬勃發展利雅得是全球15大增長中心中唯一不在亞太地區的城市 Impacts The fuTure of gl

150、obal real esTaTe未來數十年，數萬億美元將投資在交通、能源、數字及可持續項目上，而基礎設施的發展將帶動房地產的發展房地產未來發展的基礎文：Paul tostevin&connor chilton全球大規?；?今年一月份，資產管理公司貝萊德以125億美元的價格收購了基礎設施基金Global Infrastructure Partners。這家全球最大的資產管理公司已洞悉到商機。預計到2040年，基礎設施投資缺口將達到15萬億美元。隨著政府和企業認識到對新一代面向未來的設施需求日益增長，基礎設施投資在2024年迎來了轉折點。這些設施包括綠色能源發電、水資源保護、公共交通網絡和數字連

151、接解決方案等。投資需求基礎設施可以保障公共利益（如清潔水），也可以促進經濟活動（如新建港口設施），或者兩者兼而有之。但此類項目大多需要巨額的前期支出，而效益可能需要數年才能實現。在這種情況下，公共資金作用有限，通常需要私有投資來填補支出缺口。2023年，為基礎設施投資籌集的資金約為1206億美元，比2013年增加了43%。雖然與其他資產類別一樣，基礎設施的籌資額低于2022年的水平，但該行業的長期需求仍然很大。2023年10月的國際貨幣金融機構論壇（OMFIF）調查顯示，40%的公共養老基金預計將在未來12-24個月內增加對基礎設施的投資分配?；A設施項目能夠創造就業機會無論是在最初的建設，還

152、是在隨之興起的業務過程中。這些項目還改善了流動性和通勤條件，增加獲得服務的機會。同時，電網和數字化改善也有利于企業擴張?；A設施投資還可以通過綠色能源項目、升級現有基礎設施減少碳足跡及碳捕獲和儲存設施等多種方式，幫助各國實現氣候目標。藍色/綠色投資，如優化水資源管理系統，可以幫助減輕極端天氣的影響。當然，并非所有的基礎設施都是氣候友好型的，但綠色項目正日益成為政府和私人投資者偏好分配資金的選擇?？的螤柎髮W對機構投資者的投資意向的一圖：jake read 影響力 全球房地產的未來綠色能源及綠色轉型多格灘多格灘位于英格蘭東北海岸，將建為世界最大的海上風力發電場。項目預計將于2025-2026年建成

153、，共 277臺渦輪機，提供的綠色能源足以為600萬戶家庭供電。在施工階段，多格灘選擇與當地供應商合作，帶動制造業和倉儲空間的發展，從而振興當地的經濟。而項目完工后將為發電站和維護人員提供就業機會，同時提供家庭和企業所需的可持續電力。北極光（Northern Lights）碳捕集與封存北極光是挪威的一個大型碳捕集與封存項目。它從污染工業煙囪附近的空氣中捕捉碳排放，并將其泵入地下深處枯竭的天然氣儲氣庫。北極光公司通過船運將二氧化碳運達儲存區，再用管道將其輸送到地下儲存。其他碳捕集計劃則使用管道進行長途的碳運輸。無論哪種情況，工業因為便于通往港口和管道終端的原因，一般聚集在沿海地區。第一太平戴維斯國

154、家基礎設施規劃部主管、董事Rob Asquith說：“對于以船舶為基礎的運輸，當出現新的散裝貨物需求時，將需要港口的物業資產來儲存和裝載二氧化碳?！薄霸诖坏竭_之前，需要有儲存設施存放能夠讓船滿載的碳。除了碳捕集工廠，如果二氧化碳不通過管道運輸，則還需要液化設施。排放源頭一般會聚集在這些基礎設施周邊，以確保其碳排放能夠有效地與其他源頭的碳排放匯集并輸送到地下封存?！表椪{查顯示，40%的受訪者表示在未來幾年內可能會將更多資金投入到可再生能源和轉型項目中。房地產機遇基礎設施支出與房地產開發之間的聯系顯而易見。四通八達的商業中心能吸引熟練勞動力，促進發展。新建港口設施創造了出口機會。超高速寬帶推動了

155、數字經濟的發展。新建的基礎設施往往會吸引新的企業和勞動力，形成產業集群。在基礎設施的帶動下，寫字樓、倉庫、商店和住宅開發通常會隨之而來。即便是在早期階段，資金充足的交通或能源項目也能向地產開發商和投資者展示確定性，讓他們能夠推進自己的計劃。對于當前和潛在的租戶而言，基礎設施投資顯示了對其所在區域的信心。而基礎設施投資的風險往往集中在其長期環境中政治和經濟條件可基建支出占GDP百分比10%14%6%2%8%12%4%歐洲拉丁美洲北美大洋洲亞洲中東非洲基建投資占GDP的百分比，2020年安哥拉埃塞俄比亞坦桑尼亞盧旺達塞內加爾柬埔寨阿塞拜疆摩洛哥越南中國肯尼亞巴拉圭秘魯印度尼西亞尼日利亞約旦印度緬甸

156、突尼斯貝寧巴基斯坦阿根廷孟加拉克羅地亞哈薩克斯坦埃及澳大利亞馬來西亞菲律賓巴西幾內亞南非 科特迪瓦羅馬尼亞波蘭加納烏拉圭西班牙哥倫比亞韓國智利日本泰國厄瓜多爾土耳其新西蘭加拿大法國沙特阿拉伯意大利英國墨西哥美國德國新加坡來源：第一太平戴維斯研究部引用Global Infrastructure Hub數據0%全球大規?；?63 數字化孟買和欽奈的數據中心數字基礎設施讓個人和企業能夠充分參與數字經濟，但滿足這一需求卻很困難。印度每天產生的數據量已達1萬億兆字節，而部分企業還是難以獲得所需的容量。為了緩解這一問題，孟買和欽奈正在建設兩個新的 “超大型”數據中心。它們將與全球300個中心相連接，推動

157、印度的數字化建設。超高速數據中心讓企業能夠利用云、機器人、人工智能和其他先進技術隨意擴展業務，并提供電商設施。這一切都會推動經濟增長。數字基礎設施還能促進更偏遠地區的經濟發展，帶來對住宅和辦公空間的更多需求。布魯克菲爾德/英特爾半導體工廠 美國政府正通過立法和財政激勵措施來鼓勵關鍵半導體制造的在岸外包。補貼措施包括向芯片制造商英特爾直接支付85億美元，以提高其在亞利桑那州的半導體產能。英特爾也與資產管理公司博楓基礎設施合作，確保私營部門的投資。半導體對高科技產業至關重要，美國的制造商將從穩定的在岸供應中獲益。工業可能會遷移到半導體制造中心周邊范圍。材料和部件需要倉儲和運輸設施，員工也需要住房。

158、水管理濱海堤壩在地球變暖的情況下，水源保護和供應至關重要。濱海堤壩項目為新加坡的安全飲用水供應提供保障，同時也帶來了與水供應相關的其他益處。堤壩隔離了濱海灣的部分區域作為全島淡化雨水的匯集點，形成了一個大型飲用水水體。濱海灣還具有防洪的功能，保護低洼地區的房地產開發。濱海堤壩對新加坡的未來非常重要。新加坡約有三分之一的地區在海平面以上不到16英尺，部分最有價值的商業中心就位于海岸線上。濱海堤壩等項目將在減輕洪水風險的同時保證淡水供應。能在五年或十年內發生顯著變化，導致項目被擱置、降級或出現財務問題。投資者和開發商在選擇資金投向時，還應考慮氣候變化帶來的風險。發展中國家的機遇基礎設施的相關機遇規

159、模巨大，因此這些風險不會讓任何人望而卻步。在發展中國家尤其如此，即便這些國家有時缺乏日常生活和經濟活動的基本必需品。這類國家的基礎設施投資往往在GDP中占比較高，為投資者提供了多種進入市場的選擇。我們的研究顯示，在GDP中基礎設施支出占比最高的10個國家中，有6個在非洲，3個在亞洲，1個在中東。在發展中國家投資基礎設施回報更高但風險也更大。在發達國家中，基礎設施項目通常側重于替換、升級或維護已有設施，或促進可持續發展。但無論在哪里，基礎設施投資并不一定是一種被動的活動。在許多案例中，專業投資者會積極參與到項目中，幫助提高設施的可持續表現或效率，同時提升投資價值。shuTTersT 交通“海洋花

160、環”計劃（Sagarmala）“海洋花環”是一項全國性計劃，旨在梳理印度港口和水路并進行現代化，通過降低成本和便捷交通來促進出口。這一龐大工程由839個獨立項目組成，其中234個項目意圖實現港口現代化，279個項目將港口與內陸經濟中心實現更好的連接。還有81個項目將加強印度廣闊海防線周邊的經濟活動。沿海航運和內陸水道運輸占到另外的231個項目，其中14個項目側重于以港口為主導的工業化。在此之后，新開發項目或將涵蓋圍繞港口現代化的倉庫和物流企業集群，國內和國際市場更好的連通也將惠及企業擴張。印度第一太平戴維斯產業與物流部董事長Srinivas N說：“海洋花環計劃旨在將印度港口與工業集群連接起來

161、，改善運輸、交通和物流?！薄斑@項計劃將促進出口、降低運輸成本、實現港口能力現代化、發展沿海經濟區并加強海上安全。沿海各邦將直接從計劃中受益，而通過增加工業和倉儲活動，其余各邦也將間接受益?！甭〕菄H機場越南基礎設施支出的GDP占比已從2016年的2.5%提高到2020年的6%，國家還承諾到2045年建成一個全國范圍的綜合運輸網絡。該網絡將包括5000公里的高速公路、一個深水港和兩條高速鐵路線。胡志明市附近的隆城機場將是這張交通網的基石。這個新建的國內和國際航班樞紐，每年可運送1億名旅客和500萬噸貨物。項目四期的第一期將于明年啟用，機場預計將于2035年全面投入運營。越南日益重要的旅游地產開發

162、已得到該項目的推動。32層的西貢希爾頓酒店于2023年底開業。隨著機場投入運營，預計該市及周邊地區將開發更多的酒店和奢侈品零售業。額外的貨運能力也將為制造業和物流業帶來便利，從而帶動對產業和倉儲空間的需求?；ㄍ顿Y增長，1990-2023年來源：第一太平戴維斯研究部引用Realfin數據總集資（十億）基金平均籌集資金（百萬）$1250$250$750$1000$150$200$500$100$250$50001990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220

163、132014201520162017201820192020202120222023總集資平均基金集資（右軸）2023年為基礎設施投資籌集的資金約為1206億美元，比2013年增加了43%影響力 全球房地產的未來結語 生態、政治和經濟環境不斷變化，房地產業正處于轉折點。投資者、開發商和租戶都需要參與到可持續和韌性城市環境轉變的過程中去。我們了解這些問題，也了解問題的解決方案。我們必須迎接城市多中心化的未來，以減少長時間通勤的必要。我們必須融合住宅、商業和文化地產的使用。我們必須尊重歷史遺產，限制城市無序擴張。我們必須通過綠色創新和基礎設施來實現低碳甚至零碳的目標。我們必須采用能夠兼顧零碳排放且

164、優先考慮經濟承受能力的創新建筑技術。我們的社區參與必須采用從項目構思貫穿到融資的整體方法。能夠從城市發展項目中獲取價值的融資模式將保證公共投資的利潤重新投入到當地社區，培養社區所有權意識并直接受益。實際上，我們的方法需要從根本上轉向包含長期社會和環境回報的融資模式。根據碳減排和當地就業改善情況等可衡量的影響為項目提供資金，即以結果為導向的融資模式應該更加普遍。公共和私營部門之間的有力合作不可或缺?！氨O管沙箱”非常有效，它能讓私人參與者承擔風險，允許失敗，并分享從失敗中汲取的經驗教訓。它營造了一個提倡協作的靈活的發展環境，允許在安全和規范的空間內進行實驗和創新。正如本期 影響力 所展示的，通往可

165、持續和未來韌性的道路由創新思維和共同協作鋪就。我們展示的項目說明了什么是可能實現的，但要做的還有很多。采取行動就是現在。對所有利益相關方的行動號召非常明確。我們必須合作、創新、轉型，以實現一致目標：打造能夠應對未來挑戰的城市環境。只要我們齊心協力，就能將這些挑戰轉化為機遇，使欣欣向榮的后氣候變化時代成為現實。房地產烏托邦（Utopias in Real Estate）作者 Claire Flurin Bellec我們需要徹底變革城市開發的方式結語 城市可持續未來始于足下savills Contributors Impacts The fuTure of global real esTaTeal

166、an cheong executive Director of research and Consultancy,singaporeamy Fobes senior Vice President,global occupier services,usanurag mathur Chief executive officer,India arvind Nandan Managing Director,research&Consultancy,IndiaDavid Goldstein President,Tri-state,New YorkEmily Williams residential re

167、search Director,uKHuynh thi Houong Giang head of research,VietnamJames Evans National head of office agency,uKJames macdonald head of research,ChinaKelly Hewson Fisher head of rural research,uKLydia Brissy european research Director,francemarisha clinton regional research senior Director,New Yorkmar

168、yrose David head of research,swedenmichael Lang residential Projects state Director,MelbourneNicky Zhu head of strategic advisory services,ChinaRamzi Darwish head of Kingdom of saudi arabia Rasheed Hassan head of global Cross border InvestmentRichard paul head of Professional services&Consultancy,Mi

169、ddle eastRichard Valentine-selsey residential research Director,uKRob asquith environmental Planning&Infrastructure Director,uKsam crispin Management services limited senior Director,hong Kongsimon Raper head of Workplace strategy,aPaCsimon smith regional head of research and Consultancy,aPaCsriniva

170、sa Reddy Industrial&logistics Director,Indiatetsuya Kaneko research&Consultancy Managing Director,Japantroy Griffiths Deputy Managing Director,VietnamWesley ankrah social Value Director,uKinsights in your inboxIf you found the insights in this issue useful and thought-provoking,why not subscribe to regular Impacts updates?Youll receive news on the trends shaping the world of real estate and be the first to hear about upcoming events hosted by Savills research experts and real estate