世邦魏理仕：大中華區2030年展望報告：應運而勝（29頁）.pdf

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1、大中華區 年展望報告 應運而勝應運而勝 應運而勝 I 大中華區2030年展望報告 世邦魏理仕研究部 | 2020 CBRE, INC. P R E F A C E前言 長風破浪 揚帆遠航 新的十年已經拉開帷幕，走出疫情陰霾的中國經濟新的十年已經拉開帷幕，走出疫情陰霾的中國經濟 將以城市化和內循環為核心開啟可持續增長和轉型將以城市化和內循環為核心開啟可持續增長和轉型 升級之路，商業地產也將隨之迎來波瀾壯闊的新格升級之路，商業地產也將隨之迎來波瀾壯闊的新格 局和新機遇。局和新機遇。 一場新冠疫情以所有人都猝不及防 的方式拉開了新十年的帷幕。 目前全球累計確診人數已逾2500萬， 超過200個國家和

2、地區的生產和商 務活動因此出現數周乃至數月的停 擺。世邦魏理仕預測，2020年全球 經濟將下跌5.2%。 中國在此次疫情中首當其沖，而此 后我們全國一心、協力戰疫的表現 也堪稱當仁不讓。四周之內新確診 案例的增長就基本得到控制，二季 度中國GDP增速大幅反彈至3.2%， 先進制造業、金融業和信息技術服 務業表現尤為強勁。 商業地產市場在經受疫情沖擊后也 迎來曙光。二季度以來寫字樓吸納 量由負轉正，商場客流已恢復至疫 情前八成水平，物流倉儲需求更是 在電商、第三方物流等推動下錄得 100%以上的同比增長。 中國經濟在危機中再次體現出超乎 尋常的韌性，并引領全球復蘇。但 未來十年的前行之路并非一片

3、坦途。 因疫情而激化的逆全球化思潮、地 緣沖突、供應鏈重整等外部不確定 性將對中國未來的經濟發展產生持 續性的影響。在國內，勞動力紅利 減退、地域發展不平衡、氣候和環 境問題等挑戰也亟待解決。 未來十年，中國將進一步加速改革 開放，同時以城市化和內循環為核 心推動經濟的可持續發展和轉型升 級。同時，更完善的基礎設施、更 智慧宜居的城市將使我們的生活更 加美好。 商業地產也將隨之迎來新格局和新 機遇?？沙掷m理念將滲透到生活的 每一個環節，綠色建筑向零碳建筑 進化；科技創新和人口結構演變將 推動未來工作場所向靈活化、響應 式發展；新的一線城市、新的房地 產類型蘊藏巨大的投資潛力。 駛向2030年的

4、航程已經起錨。下一 個十年，長風破浪，揚帆遠航。 如需閱覽全球如需閱覽全球20302030報告報告 請點擊連接請點擊連接 2 應運而勝 I 大中華區2030年展望報告 世邦魏理仕研究部 | 2020 CBRE, INC. T A B L E O F C O N T E N T S 新 十 年新 十 年 新 地 產新 地 產 新 趨 勢新 趨 勢 新 機 遇新 機 遇 G R O W 01 具有影響力的 中國企業 PAGE 5 02 戰略性 新興產業 PAGE 6 03 城市群 與智慧城市 PAGE 7 L I V E 04 可持續發展標準 納入投資和租賃策略 PAGE 10 05 零碳建筑時代

5、 來臨 PAGE 11 06 綠色建筑更高的 投資收益 PAGE 12 W O R K 07 靈活辦公成為 新常態 PAGE 15 08 Z世代入場 5G+的工作新場景 PAGE 16 09 辦公場所日趨多元 車上辦公成為新場景 PAGE 18 I N V E S T 10 創新與融合 金融賦能地產 PAGE 22 11 新的資產類別 新的一線城市 PAGE 23 12 城市更新 迎來爆發式增長 PAGE 26 目 錄 3 G R O W 01 持續增長持續增長 為了給疫后經濟復蘇持續輸送動力，中國通過相應的為了給疫后經濟復蘇持續輸送動力，中國通過相應的 刺激手段和政策來提高經濟彈性，釋放新動

6、能，真正刺激手段和政策來提高經濟彈性，釋放新動能，真正 增強中國經濟“免疫力”增強中國經濟“免疫力” 得益于出色的疫情防控，中國經濟在二 季度實現V型反轉，從眾多經濟體中脫穎 而出。IMF發表報告稱中國將是唯一一個 可以在全球遭受疫情的情況下，做到經 濟上升的國家。 而要實現下一個十年的持續增長，中國 經濟一方面仍需進一步對外開放，加快 構建新型國際經貿關系；另一方面，中 國企業能否在引領未來的新經濟領域奮 力爭先，提升其在全球價值鏈的影響力 將成為釋放中國經濟升級潛能的關鍵之 匙；而集聚優質創新資源的城市群將是 經濟增長的核心動能所在。 得益于出色的疫情防得益于出色的疫情防 控，中國將是控，

7、中國將是20202020年年 唯一實現持續增長的唯一實現持續增長的 主要經濟體。主要經濟體。 應運而勝 I 大中華區2030年展望報告 世邦魏理仕研究部 | 2020 CBRE, INC. 0 30 60 90 120 150 180 2007201020152020 具有影響力的 中國企業 中國正在培育具有全球競爭力的世界一中國正在培育具有全球競爭力的世界一 流企業，為中國和全球的可持續發展貢流企業，為中國和全球的可持續發展貢 獻智慧與解決方案獻智慧與解決方案 G R O W 2020年是財富雜志連續第26年發布世界500強榜單。今年中國 上榜企業數量達到133家，連續第二年超過美國位列第一

8、。但中國 上榜企業總體收入為8.74萬億美元，與美國上榜企業的9.81萬億美 元仍有一定差距。 中國企業規模和大公司的數量不斷增長，是中國經濟快速發展的寫 照。但從入榜企業的行業分布來看，其中80%以上來自于金融、建筑 與房地產、能源、制造貿易等行業。這也充分說明了過去10年、20 年里中國創造的經濟奇跡所依賴的成長路徑 制造和投資驅動。 未來十年，面對人口紅利的逐漸褪色，國際地緣政治和經貿關系的 復雜多變，土地、人力以及環境成本的日益升高，無論是中國經濟 還是中國企業都需要找到新的增長引擎。 美國 中國 德國 日本 數據來源：2020年財富世界500強排行榜，世邦魏理仕研究部，2020年8月

9、 圖表一：財富世界500強中各主要國家的企業數量 排名財富世界500強前20名中國企業行業 1中國石油化工集團公司能源 2國家電網公司公共設施 3中國石油天然氣集團公司能源 4中國建筑集團有限公司工程與建筑 5中國平安保險（集團）股份有限公司金融 6中國工商銀行金融 7鴻海精密工業股份有限公司電子電氣設備 8中國建設銀行金融 9中國農業銀行金融 10中國銀行金融 11中國人壽保險（集團）公司金融 12華為投資控股有限公司網絡、通訊設備 13中國鐵路工程集團有限公司司鐵路 14上海汽車集團股份有限公司汽車 15中國鐵道建筑集團有限公司工程與建筑 16中國海洋石油總公司能源 17中國移動通信集團公

10、司電信 18太平洋建設集團工程與建筑 19中國交通建設集團有限公司工程與建筑 20中國華潤有限公司多元化控股 5 應運而勝 I 大中華區2030年展望報告 世邦魏理仕研究部 | 2020 CBRE, INC. PAGE HEADING 戰略性新興產業 在部分領域中國已經具有國際競爭力。新能源發電裝機量、新能源汽車 產銷量、智能手機產量、工業機器人產量、海洋工程裝備接單量等均位 居全球第一。在新一代移動通信、核電、光伏、高鐵、互聯網應用、基 因測序、納米技術等領域也具備世界領先的研發水平和應用能力。 中國企業已經在新興領域嶄露頭角，其中5G、電子商務、高鐵等行業的 巨頭已入圍世界500強。此外，

11、大量涌現的獨角獸企業顯露出中國發展創 新經濟的潛力。2020胡潤全球獨角獸榜顯示，在全球586家獨角獸企 業中，中國占227席。北京、上海、深圳、杭州、南京躋身擁有10家以上 獨角獸企業的十座城市，且六家中國企業進入估值榜前十。 節能環保、新一代信息技術、生物科技、高端裝備制造、新能源、新材料 以及新能源汽車，這七大戰略性新興產業將為中國經濟向更高能態的躍遷 提供能量。國務院關于加快培育和發展戰略性新興產業的決定中提到， 2020年戰略新興產業增加值占全國GDP的比重將力爭達到15%；而在一些 創新領先的城市，比如深圳，我們看到這一比重已經接近40%。 圖表二：中國產業升級路線圖 20209

12、6 應運而勝 I 大中華區2030年展望報告 世邦魏理仕研究部 | 2020 CBRE, INC. 戰略性新興產業，以及金融、房地產建筑、交通運輸等支柱型產業的龍頭企業，超過95%都分布在七個未來 中國最重要的城市群，它們是長三角、京津冀、粵港澳大灣區、長江中游城市群、中原城市群、成渝城市 群和關中平原城市群。這些區域囊括了國務院認定的所有9個國家中心城市，居住著全國近60%人口，貢獻 全國經濟總量的70%。 未來的十年里， 這七大城市群，尤其是其中的核心城市，會源源不斷地吸引優質企業和人口涌入，在激發 新的就業、商業機會和房地產需求的同時，日益增長的城市規模也必然會對城市治理水平、人居環境提

13、出 更高的要求。要讓這樣的增長在未來十年成為可持續的趨勢，科技的力量不可或缺，5G的應用推廣將成為 開啟智能城市的鑰匙。 9.3% GDP 8.1% 北京 / / 天津 19.8% GDP 11.0% 9.2% GDP 9.1% 6.4% 7.2% 12.0% 4.5% 2.3% 2.9% 8.1% GDP 13.6% 七大城市群 國家級城市群 57% 全國人口占比 全國GDP占比 7 68% 7 應運而勝 I 大中華區2030年展望報告 世邦魏理仕研究部 | 2020 CBRE, INC. 中國是智慧城市全球最大的試驗場，目前試點城市和區 域已經超過500個。杭州的城市大腦預計可以將城市的

14、道路通行效率提升10%以上，上海的智能消防感知系統 說明高層建筑實現“零火災”，智慧路燈桿的實時空氣監 測提升了北京的空氣治理效率。 從公共安全到智慧出行，從智慧能源到智慧建筑，智慧 城市正在改變我們生活和工作的方方面面，這個過程可 能會比大家想象得快，舉個例子，微信從上線到今天還 沒有滿10年。未來的10年里，物聯網、人工智能、無人 駕駛等科技的普及會讓我們的城市變得更安全、更便捷、 更綠色。 而在房地產領域，正如我們在今年的全球2030專題報告 中所提出的那樣， RESPONSIVE REAL ESTATE，響應式 房地產的時代即將到來，這意味著房地產的價值維度將 不僅取決于區位，房地產對

15、環境和人的影響和互動也會 變得非常重要。 應運而勝 I 大中華區2030年展望報告 世邦魏理仕研究部 | 2020 CBRE, INC. 8 應運而勝 I 大中華區2030年展望報告 世邦魏理仕研究部 | 2020 CBRE, INC. 疫情的爆發重塑了人們對于健康疫情的爆發重塑了人們對于健康 和可持續發展的理念，和可持續發展的理念， 也讓“宜居”成為未來城市發展的關鍵詞也讓“宜居”成為未來城市發展的關鍵詞 宜居中國宜居中國 L I V E 02 城市與日俱變的發展是把雙刃劍，人 類將直面因發展帶來的各類環境問題。 “可持續性”將成為未來十年共同探討 的話題。 房地產行業也將迎來“綠色”時代：

16、循 環能源、節能材料、ESG標準和零碳 建筑等關鍵詞將更多地從理念轉為實 踐，變為現實。 綠色、健康的樓宇標準將被更多租戶 納入選址考量，投資者也會因項目的 綠色基因獲取更好的回報和收益?？?技的持續賦能將給城市添加“智慧”， 宜居中國的夢想不再遙遠。 綠色、健康的樓宇標準將被綠色、健康的樓宇標準將被 更多租戶納入選址考量，投更多租戶納入選址考量，投 資者也會因項目的綠色基因資者也會因項目的綠色基因 獲取更好的回報和收益。獲取更好的回報和收益。 應運而勝 I 大中華區2030年展望報告 世邦魏理仕研究部 | 2020 CBRE, INC. PAGE HEADING 可持續發展標準納入 投資和租

17、賃策略 L I V E 城市日新月異的發展也對居住的環境產生負面影響，如空氣污染、 二氧化碳的排放、極端氣候的出現，以及海平面上升等環境問題。 中國氣象局氣候變化中心研究顯示，中國年平均氣溫每10年升高 0.24，升溫速率明顯高于同期全球平均水平。而根據環球氣候研 究中心Climate Central的數據預測，如果全球變暖的速度不減慢， 中國的三大經濟中心在2030年都可能會面臨較嚴重的水患風險。 中國已采取了具有前瞻性的預防措施，特別是發展新能源。到2030 年，全國會有四分之一的能源來自可再生能源。 房地產行業耗能巨大，占全球二氧化碳排放量的40。近年來越來 越多的投資者或租戶開始提升有

18、關ESG（Environmental, Social and Governance）和企業可持續發展的標準，并增加對此類投資策略的 關注度。 世邦魏理仕2020年大中華區投資者意向調查顯示，37%的投資者已 經把ESG納入投資要求中，另有37%考慮采用ESG標準，這比率在疫 情后有增無減。 同時，疫情后有超過半數的中國租戶表示他們更偏好綠色和健康建 筑，該比率高于亞太區的平均水平13個百分點。 已采用ESG標準 37% 考慮采用ESG標準 37% 會在未來3-5年內 采用ESG標準 11% 不太可能采用 ESG標準 15% 圖表三：計劃采用ESG標準的投資者比例 圖表四：疫情后，租戶在長期的房

19、地產策略中選取具有綠色和健康認 證的樓宇偏好 44%44% 54%54% 2%2% 57%57% 42%42% 1%1% 增加不變減少 亞太區中國 10 應運而勝 I 大中華區2030年展望報告 世邦魏理仕研究部 | 2020 CBRE, INC. PAGE HEADING 但其發電量僅為使用量的1-3%左右，遠遠不能滿足樓宇運作的正常供電。但 如若樓宇能夠連接至可再生能源電網的整個通路中時，零碳建筑的時代才真 正的到來。 Google在彰化已投用亞洲范圍內第一個利用可再生能源的數據中心，其將每 小時用電量與無碳電力匹配，并在混合電網中接入無碳資源，如核能、太陽 能和風能。此外，中國節能環保集

20、團總部園區將通過建筑設計創造陰涼空間， 以減少辦公塔樓內部因制冷所消耗的能源。設置在屋頂和大樓立面的光伏電 池還可以為整個園區供能，從而減少25%的能源消耗。 讓城市更加綠色、宜居，將會成為未來房地產開發 和運營的重要理念。 綠色建筑將成為未來房地產的關鍵詞之一。世邦魏理仕數據顯示， 新建樓宇“綠色化”遠高于市場整體水平，大中華區內一線城市過去 五年新樓的綠色建筑占比約60%，其中臺北市場所有的新樓均為綠色 建筑，香港、北京和上海也有半數以上的樓宇為綠色建筑。 2030年，節能不再是綠色建筑的衡量指標，更多探討和實踐將會是 有關“零碳”。盡管目前已有可自行發電或能量轉換的綠色建筑建成， 32%

21、 15% 26% 29% 31% 23% 100% 73% 67% 53% 39% 36% 臺北香港北京上海深圳廣州 整體市場綠色建筑占比 新建樓宇綠色建筑占比 圖表五：大中華區主要寫字樓市場綠色建筑占比* 數據來源：世邦魏理仕研究部，2020年8月 *注：近五年新交付項目，凈辦公面積大于10,000平方米。獲得LEED認證或已注冊申請 11 應運而勝 I 大中華區2030年展望報告 世邦魏理仕研究部 | 2020 CBRE, INC. 綠色建筑更高的投資收益 以財務的角度來看綠色建筑也是一項不錯的投資。世邦魏理仕數據顯 示，具備“綠色”認證的寫字樓在一線城市具有較為顯著的租金溢價。其 中，深

22、圳錄得最高值的25%，香港綠色建筑比例高達73%，但租金溢價 率僅為6%。由此看來，在綠色建筑普及率較低的市場，租金溢價更高。 與此同時，除了為樓宇添加“綠色”標簽外，業主越來越多地通過場景營 造（placemaking）來為項目增值，如設置更多的配套設施，推出共享 空間、節能環保、疫情管控和訪客管理等等服務。 新冠疫情爆發后，樓宇標準業已發生新的演變。在美國，Well Building Institute已推出新的樓宇標準“Well Health-Safety Rating ”。 0%0% 10%10% 20%20% 30%30% 40%40% 50%50% 60%60% 70%70% 80

23、%80% 0%0% 5%5% 10%10% 15%15% 20%20% 25%25% 30%30% 39% 36% 67% 53% 73% 圖表六：主要一線城市綠色建筑租金溢價率* 數據來源：美國綠色建筑委員會，世邦魏理仕研究部，2020年8月 場景營造為物業增值 更多配套設施靈活辦公空間綠色和健康 節能環保訪客管理疫情管控 *注：過去五年新交付的寫字樓，凈辦公面積大于10,000平方米。包括已獲得認證或注冊 申請的LEED項目 12 應運而勝 I 大中華區2030年展望報告 世邦魏理仕研究部 | 2020 CBRE, INC. 宜居中國的 未來愿景 展望未來十年，“健康中國、綠 色中國、智慧

24、中國”的理念將在 包括房地產行業在內的諸多領域 得以踐行，更多的樓宇將實現綠 色健康、節能零碳的標準。5G不 僅啟動了數字化進程的新時速， 也為智慧城市的崛起構筑起萬物 互聯的基礎設施。 13 應運而勝 I 大中華區2030年展望報告 世邦魏理仕研究部 | 2020 CBRE, INC. W O R K 03 未來辦公未來辦公 疫情下辦公模式進入新常態，靈活性成疫情下辦公模式進入新常態，靈活性成 為主題詞，人口結構變革和房地產科技為主題詞，人口結構變革和房地產科技 創設創設5G+5G+工作新場景工作新場景 疫情的爆發不僅在短期內改變了企業的工 作模式，也讓靈活和彈性制度成為未來辦 公的長期議題

25、。 隨著靈活辦公模式被更廣泛地采用，年輕 世代和智能設備源源不斷地加入工作場所， 房地產租賃策略也將迎來的新的變革。 未來十年，辦公場所將實現靈活化、場景 化、智能化、定制化的“新四化”標準。 未來十年，辦公場所未來十年，辦公場所 有望實現靈活化、場有望實現靈活化、場 景化、智能化、定制景化、智能化、定制 化的“新四化”標準?；摹靶滤幕睒藴?。 應運而勝 I 大中華區2030年展望報告 世邦魏理仕研究部 | 2020 CBRE, INC. 疫情后，靈活辦公 成為新常態 靈活辦公模式的廣泛采用將持續作用于靈活辦公模式的廣泛采用將持續作用于 辦公空間的革新辦公空間的革新 W O R K 2020

26、年初爆發的新冠病毒疫情讓商務活動停滯，在此期間很多企 業為保持業務的連續性紛紛采取居家辦公的模式。世邦魏理仕亞 太區租戶調查顯示，在中國內地，86%的企業在疫情期間實施了遠 程/居家辦公。 改變或將不僅局限于疫情高發時，越來越多的企業也考慮將靈活 辦公模式（包括遠程辦公、無固定工位、輪班制、彈性工作制等） 作為長期租賃策略的一部分，73%在中國的企業租戶將增加采 用靈活辦公，并有70%的企業將會增加科技投入以支持遠程工作。 未來十年，靈活辦公將成為辦公新常態的一部分。 圖表七：新型疫情爆發將在多大程度上改變貴司的長期租賃考量 數據來源：世邦魏理仕亞太區租戶調查-中國內地，2020年8月 15

27、應運而勝 I 大中華區2030年展望報告 世邦魏理仕研究部 | 2020 CBRE, INC. PAGE HEADING 2020年，第一群Z世代的年輕人開始就業。在未來十年間，大中華區域內預 計有2.58億的Z世代將加入工作群體，占整體勞動力人口的32%?！熬W生代”是 此類群體的顯著特征，在中國82%Z世代渴望使用尖端科技，96%認為我們正 在進入人機合作的新時代*。 然而在未來十年，我們也將面臨日益嚴重的老齡化境況。根據聯合國預測， 大中華地區是近年來老齡化加劇的區域之一，到2030年，退休人口撫養比將 從2020年的29%上升至46%。與此同時，生育率也呈逐年下降趨勢，2019年 中國內

28、地的生育率錄得新低10.48。政府正在研究延遲退休年齡的可行性： 如果我們把退休年齡推遲十年，在大中華區域內，勞動人口預計將增加2.1億。 由此，企業對于辦公場所的規劃是否可以容納未來5G+的工作人群成為重要 的議題，更完善、更具前瞻性并兼顧靈活性的空間規劃至關重要。未來幾年， 我們將看到很多總部大樓以及總部園區的項目落成投用，其中，很多辦公空 間都將推行“辦公場所策略”以配合不斷創新和追求卓越的企業文化。 在未來十年間，大中華區域內預計有2.58億的Z世代 將加入工作群體，占整體勞動力人口的32% Z世代入場，5G+的工作新場景 除了疫情對辦公場所的影響，未來10年勞動力人口的巨大變革也將引

29、領全新 的工作場景我們將其定義為“5G+”，即包括嬰兒潮、X世代、千禧一代、 Z世代以及自動化和數字化革命帶來的人工智能和機器人作為新興“勞動力”。 *注：信息來源為2018年發布的戴爾科技集團Z世代調查 16 應運而勝 I 大中華區2030年展望報告 世邦魏理仕研究部 | 2020 CBRE, INC. 辦公場所助力企業 人才戰略 未來的企業競爭力很大程度上將取決于優秀人才的吸引和 留存。先進自動化的廣泛使用將繼續減少重復性勞動、行 政工作和流程管理工作，反之增加對高技能專家的需求， 如軟件和網絡工程職業，數據科學，人工智能，增強現實、 自動化和其他新興領域。 人才需求在一些行業將尤為旺盛。

30、根據獵聘網發布的 2019年高端人才報告顯示，互聯網科技行業的人才需求 明顯高出其他行業。我們不難感知到，疫情爆發后互聯網 行業非但沒有受到沖擊，相反地，諸多子行業如遠程辦公、 網上教育、機器人應用等獲得巨大增長。與此同時，無論 是疫情后疫苗的研發還是長期疾病的治療都讓生物醫療領 域處于高端人才緊缺的狀況。 這些行業的企業年輕員工占比較高，并越來越多地把辦公 場所作為吸引和留住新生代人才的重要手段。根據世邦魏 理仕2019年對多家科技領軍企業辦公場所訪談結果顯示， 超過九成的受訪者表示未來3年將提升辦公空間的布局和 功能，強化工作場所體驗和科技元素。 0% 10% 20% 30% 圖表八：20

31、19年不同行業的人才供需 數據來源：獵聘網，世邦魏理仕研究部，2020年8月 17 應運而勝 I 大中華區2030年展望報告 世邦魏理仕研究部 | 2020 CBRE, INC. PAGE HEADING 2040年 該比例將升至 13% 2030年 中國無人駕駛乘用車在 全部行駛里程中的占比約 66% 數據來源：How China will help fuel the revolution in autonomous vehicles，麥肯錫，2019年1月 18 應運而勝 I 大中華區2030年展望報告 世邦魏理仕研究部 | 2020 CBRE, INC. PAGE HEADING 辦公人

32、群結構的演變、新科技的持續投入必將對房地產租賃策略產生深遠 的影響，我們看到： 從租戶角度來看，企業將面臨由不確定性帶來的新挑戰。其一，工作地點 的多元化成為趨勢，彈性工作制將被廣泛采納。 其二，靈活性是開啟未來辦公的鑰匙。企業可考慮“核心+靈活”的房地產 策略來迎合新的辦公模式。與業主簽訂彈性租賃條款 （如在固定租賃條 款下，設置一定的彈性條件來適應業務的快速變化及人員增減）。其三， 繼續推進辦公室科技運用，更好地銜接不同的物理空間，及與數字化虛擬 空間的交互。 最后還需重視“首席空間運營官（Chief Places Officer）”這 一新職能的作用。 投資者將突破傳統的租賃模式，根據租

33、戶業務的快速發展提供彈性的租賃 條件。與此同時，在樓宇中配備裝修房或共享辦公空間作為常規辦公空間 的補充。后疫情時代下，樓宇的綠色和健康元素將帶來增值效益。 投資者在成本投入適當且契合樓宇租戶定位的前提下，也可提供更為多樣 的配套設施，如咖啡廳、健身房、休息室或宴會廳。讓此類服務和設施成 為項目營收的一部分。綜合體可以通過運用科技來打通辦公、商業或者住 宅之間的信息使用，從而增加“交叉銷售”的可能性。 企業需要針對不同業務部門的工作場景作出未來工 作場所的規劃和配置（Scenario Planning） 未來辦公新常態對租戶和業主的啟示 19 I N V E S T 05 投資之道投資之道 新

34、的一線城市和物業類型，城市更新新的一線城市和物業類型，城市更新 疊加金融創新，中國商業地產投資正在開啟疊加金融創新，中國商業地產投資正在開啟 充滿機遇的新十年充滿機遇的新十年 全球流動性盛宴和中國經濟全球流動性盛宴和中國經濟 率先復蘇的背景下，中國優率先復蘇的背景下，中國優 質商業地產將成為全球資本質商業地產將成為全球資本 配置的重要標的。配置的重要標的。 二季度經濟數據的強勁反彈令中 國繼2008年金融危機后再次成為 全球經濟復蘇的引領者。世邦魏 理仕認為，未來6-18個月，中國 優質商業地產有望成為全球資本 配置的重要標的。 2020年上半年，新冠疫情爆發令商業 地產租賃市場短期承壓，跨境

35、投資活 動大幅受限，國內大宗商業地產交易 金額因此同比下滑35%。 但各國央行在疫情爆發后開啟了史無 前例的流動性盛宴，其中美聯儲今年 已擴表超過2.8萬億美元，是全球金融 危機期間的2倍以上。巨量流動性投放 以及由此產生的更長期、更低的利率 環境，令房地產基金的募資保持活躍。 2020年上半年，亞太區封閉式房地產 基金的募集總額達到116億美元，和去 年同期基本持平。 應運而勝 I 大中華區2030年展望報告 世邦魏理仕研究部 | 2020 CBRE, INC. PAGE HEADING 中國成為亞太最大的 商業地產投資市場 20302030年，中國將成為亞太地區最大的商業地產投資年，中國將

36、成為亞太地區最大的商業地產投資 市場，交易金額有望達到每年市場，交易金額有望達到每年65006500億元億元 I N V E S T 國際經驗表明， 大宗商業地產市場的規模與經濟體量和發達程度 密切相關。2019年，中國大宗商業地產投資金額占GDP的比重僅 為0.2%，而歐美發達經濟體的這一比例在1.6-2.3%之間。 隨著中國經濟的服務業占比和人均GDP逐漸提升，世邦魏理仕預 計，2030年中國內地將成為亞太區最大的商業地產投資市場：可 投資商業地產總價值將大幅增長至約80萬億元；同時，商業地產 大宗交易金額有望較當前水平增長兩倍左右至每年近6500億元。 未來十年中國商業地產投資將呈現出以

37、下趨勢和機會： 地產與金融的進一步融合； 新的一線城市涌現； 蓬勃發展的另類投資； 存量時代下的城市更新加速 0% 10% 20% 30% 40% 50% 20182030 數據來源：世邦魏理仕研究部，2020年8月 圖表九：亞太區主要國家可投資商業地產總價值占比（2018 VS 2030） 注：圖中可投資商業地產總價值已按交易流動性進行調整。 21 應運而勝 I 大中華區2030年展望報告 世邦魏理仕研究部 | 2020 CBRE, INC. 創新與融合 金融賦能地產 公募公募REITsREITs試點是地產金融化的突破性一試點是地產金融化的突破性一 步；險資和人民幣基金對商業地產的配置步；險

38、資和人民幣基金對商業地產的配置 提升潛力可觀提升潛力可觀 2020年，業內期待已久的公募不動產投資信托基金（REITs） 揚帆起航。盡管試點范圍短期內將局限于基礎設施和產業地 產領域，并未涵蓋資產池最為龐大的商辦類地產，但這無疑 是在近年來CMBS、類REITs快速發展的基礎上， 國內房地產 資產證券化的突破性一步。REITs不僅在拓寬融資渠道、加速 資本循環、提升投資回報等方面具有積極作用，而且是成熟 市場中商業地產的長期投資者之一：過去十年，在美國、日 本、澳大利亞等市場上，REITs在大宗交易金額中的占比在 10-20%之間。 人民幣地產基金在未來十年也將迎來長足的發展。2015年以后，

39、人民幣地 產基金的募投活動均進入高速發展期。過去5年人民幣地產基金的募集總額 約1.9萬億元， 但我們的分析顯示其投向以住宅開發、舊城改造、基建等為 主，僅10%左右投向商業地產領域。隨著地產行業進入存量時代，以及QFLP （合格境外有限合伙人）等金融開放創新的不斷深化，未來人民幣地產基 金將在商業地產投資市場扮演更重要的角色。 國內保險機構是另一個商業地產投資的主力。根據我們的測算，目前國內 險資的不動產類（含基建與債權投資計劃）投資約為其總資產的7-8%， 其 中房地產占保險總資產比重約5%，當前低利率環境下仍有較大的提升意愿 和空間。2019年中國保險業總資產已超過20萬億，且繼續以10

40、%以上的速度 增長。保守估計，國內險資每年可以投向房地產領域的資金在1000億以上。 此外，全球跨境地產投資者對中國市場的配置預計將進一步提升。2030年， 中國GDP占全球比重預計將超過20%，而目前大部分的歐美房地產機構投資 者對中國市場的配置低于5%。 房地產配置僅5%，提 升潛力較大 人民幣地產基金國內保險機構 公募REITs 跨境資本 數據來源：世邦魏理仕研究部，2020年8月 近5年募資約1.9萬億元， 僅10%投向商業地產 2020年，在基建和產 業地產領域啟動試點 大部分歐美機構資本 目前對中國的配置5% 22 應運而勝 I 大中華區2030年展望報告 世邦魏理仕研究部 | 2

41、020 CBRE, INC. PAGE HEADING 另類資產 漸成主流 消費和科技這兩大投資主線將推動未來十年另類地產投消費和科技這兩大投資主線將推動未來十年另類地產投 資的蓬勃發展資的蓬勃發展 I N V E S T 未來十年，城鎮化和內循環是推動中國經濟轉型升級和中高速增 長的重要趨勢。映射在商業地產市場上，世邦魏理仕認為消費升 級和科技創新這兩大投資主線將呈現出多元化的投資機遇。 這包括在疫情中受損嚴重的零售物業和酒店的逆周期投資，近幾 個月我們已經注意到跨地域出行受限所引發的都市酒店、高端購 物中心和奧特萊斯的銷售出現補償性反彈。更值得指出的是，數 據中心、冷鏈物流、長租公寓等結構

42、性投資將迎來快速增長，世 邦魏理仕2020年中國投資者意向調查報告的調研結果已經證 實了這一趨勢。 作為數字時代的基礎設施，數據中心是當前最為熱門的另類投資。 在我們的調查中，46%的投資者表示出數據中心領域的投資意愿。 5G時代的到來以及AR/VR、物聯網、智慧城市、自動駕駛等新技 術和商業模式隨之興起意味著數據流量和數據中心需求將迎來新 一輪的爆發，而新冠疫情期間我們也注意到在線教育、在線會議、 在線醫療等行業的快速增長。 46% 38% 27% 27% 20% 14% 14% 12% 12% 9% 30% 31% 37% 25% 18% 12% 11% 9% 14% 12% 數據來源：世

43、邦魏理仕研究部，2020年8月 圖表十：中國另類房地產投資意向（2020 VS 2019） 2020 2019 23 應運而勝 I 大中華區2030年展望報告 世邦魏理仕研究部 | 2020 CBRE, INC. PAGE HEADING 冷庫相關的租賃需求已經快速提升到全部倉庫需求的15%。從長期來看，冷 鏈需求將隨著經濟發達程度和居民收入水平的上升而持續增長。目前中國人 均冷庫容量不足日本的1/2，僅為美國的1/4左右，未來有很大的成長空間。 數據中心和冷鏈物流具備高租金回報率、長租期、抗周期性的特點，能為中 長期投資者提供穩定的現金流。但與此同時，其所需的高資本和運營支出、 專業化的運營

44、能力以及市場上稀缺的可投資項目意味著投資者面臨較高的進 入門檻。投資者可選擇與專業運營商合作，靈活采用定制化開發、物業改造、 售后返租等多種投資策略，并優先考慮在消費和經濟活動強度較高的大都市 圈布局。此外，受益于城市化和消費升級的長租公寓、由老齡化推動的醫養 地產、承載產業創新的科技園區都是未來十年值得關注的新賽道。 另類資產漸成主流 在人口眾多和經濟活躍的城市群，數據中心需求強勁。以萬國數據（GDS） 為例，截至2020年二季度末，其位于環京地區、環滬地區、大灣區和成渝都 市圈的數據中心出租率均接近或超過90%，且在建項目的預租率超過60%。香 港數據中心需求同樣備受看好，7月中國移動在眾

45、多投標者中以創工業地價 新高的56億港幣競得一幅位于沙田的工業地塊，用于興建數據中心。 冷鏈物流是另一個廣受關注的領域，尤其在新冠疫情后，由生鮮、藥品和中 央廚房帶來的冷庫需求明顯加速增長。我們的研究數據顯示，今年上半年與 圖表十一：2019年以來另類資產平臺型投資和資金募集典型案例 數據來源：世邦魏理仕研究部，2020年8月 24 應運而勝 I 大中華區2030年展望報告 世邦魏理仕研究部 | 2020 CBRE, INC. 新的一線城市 涌現 杭州、南京、蘇州、成都和武漢杭州、南京、蘇州、成都和武漢 將成為商業地產投資的新一線城市將成為商業地產投資的新一線城市 2030年，中國的城市化率預

46、計將提升到70%左右，這意味著 未來十年將新增2億以上的城市人口。隨著中國經濟轉向創 新驅動，世邦魏理仕預計人口將加速向我們前文所提及的七 大城市群流入 - 這些區域擁有全國80%的專利申請數和985 大學，60%的三甲醫院，80%以上的中國財富500強企業總部， 提供集聚度最高的創新要素、最多的優質工作機會和最好的 生活品質。上世紀70年代的美國同樣出現過人口從芝加哥、 底特律等傳統工業城市向西海岸硅谷一帶轉移的趨勢。 新的一線城市將會在這些城市群中涌現。如果用GDP和人均 GDP這兩個指標來對經濟規模和經濟質量做一個簡單的衡量， 我們發現未來10年間杭州、南京、蘇州、武漢和成都最有希 望成

47、為新的一線城市 這五個城市僅需保持年均5%的名義增 長即能夠邁入目前一線城市的門檻。再者，這五個城市在經 濟結構上均已進入第三產業主導的階段，正如世邦魏理仕此 前在邁向2020：后千億時代投資戰略報告中所預期，上 述城市將全面進入商業地產投資的成熟期。 新一線城市的出現將令中國商業地產投資的地理格局逐漸分散化，有利于 投資者的資產組合構建。中國過去5年的商業地產大宗交易超過80%集中于 北上廣深；而同期紐約、洛杉磯、舊金山、華盛頓特區等六大都市區占美 國全國交易總額的比重僅約30%。世邦魏理仕認為未來十年北上廣深仍是 商業地產投資的主流市場， 但同時新一線城市的商業地產租賃和投資需 求將出現大

48、幅度的增長，并由此推動資產價格的提升，尤其是位于核心區 位的優質物業。 圖表十二：主要二線城市2019年經濟指標與一線城市之比 數據來源：世邦魏理仕研究部，2020年8月 注：圖中一線城市基準采用廣州2019年GDP和人均GDP數據。 南京 杭州 蘇州 成都 武漢 20% 40% 60% 80% 100% 120% 20%40%60%80%100%120% 25 應運而勝 I 大中華區2030年展望報告 世邦魏理仕研究部 | 2020 CBRE, INC. PAGE HEADING 城市更新迎來 爆發式增長 I N V E S T 未來十年，城市更新主題下的商業地產投資機會將在一二線城市出 現

49、爆發式的增長。世邦魏理仕的分析數據顯示，2020-2030年期間， 全國18個主要城市里樓齡逾20年且單一業權的商辦面積將從不足 1500萬平方米快速增長至5000萬平方米左右，這些項目中約70%位 于城市的核心區位，投資和改造價值巨大。 新冠疫情的爆發在一定程度上為城市更新投資提供了新的契機和方 向，例如世邦魏理仕今年的租戶調查顯示，57%的企業租戶表示將 “優先考慮綠色和健康認證樓宇”作為其長期租賃策略的一部分。 綠色和健康并非人們對于未來地產的全部訴求。隨著物聯網、人工 智能等科技的不斷發展普及，響應式地產將登上舞臺，降低項目運 營成本，積極響應用戶需求，從而提升物業價值。 寫字樓將打造酒店化服務和復合空間滿足用戶更靈活和多元化的需 求；購物中心將通過大數據和智能設備更好的連接商戶和消費者； 物流設施將全面數智化和自動化以提升運作效率。 2030年，樓齡逾20年的 單一業權商辦物業體量將達到 5000萬平方米 26 應運而勝 I 大中華區2030年展望報告 世邦魏理仕研究部 | 2020 CBRE, INC. PAGE HEADING 近年來，國內部分城市結合當地情況并局部借鑒新加坡和香港等成熟市場經 驗，頒布了地方性