【研報】房地產行業：多地上調二套房首付比土地出讓新政出臺-20200928（31頁）.pdf

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1、 請務必閱讀正文請務必閱讀正文后的后的聲明及說明聲明及說明 證券研究報告/行業動態報告 多地上調二套房首付比，多地上調二套房首付比，土地出讓新政出臺土地出讓新政出臺 報告摘要報告摘要： Table_Summary 市場表現：市場表現：本周申萬房地產板塊收于 4072.36 點,累計下跌 5.67%, 同 期上證綜指累計下跌 2.94%, 深證成指累計下跌 2.55%, 滬深 300 累計 下跌 2.59%; 橫向對比, 板塊表現位于下游。 公司動態：公司動態：9 月 24 日，恒大集團公告稱近日網上流傳有關公司重組純 屬謠言， 公司已向公安機關報案， 將堅決用法律武器維護公司合法權益。 行業新

2、聞：行業新聞：中辦、國辦印發關于調整完善土地出讓收入使用范圍優先 支持鄉村振興的意見 ，指出各?。ㄗ灾螀^、直轄市）穩步提高土地出 讓收入用于農業農村比例， 一是按當年土地出讓收益用于農業農村資金 占比50%計提 （若計提數出讓收入 8%， 則按出讓收入 8%計提） ； 二是按當年土地出讓收入用于農業農村資金占比10%計提。到十四 五期末，以省為單位核算，土地出讓收益用于農業農村比例50%。 成交市場：成交市場： 9 月 18 日-9 月 24 日， 30 大中城市新房成交面積 426 萬方， 環比+14.4%， 同比+0.6%， 年初至今累計成交 11644 萬方， 同比-8.2%。 其中一線

3、城市成交面積 129 萬方，環比+18.8%，同比+77.4%。 推盤去化：推盤去化：9 月 18 日-9 月 24 日，15 城商品房推盤面積為 639 萬方， 環比+38.4%，同比+88.0%；去化周期為 17.2 月，相比上周減少 0.2 月，批售比（移動平均 3 月）為 1.27，相比上周上升 0.16。 重點事件點評：重點事件點評：近期，包括長春在內，多個熱點城市相繼發布了房貸收 緊政策，其中深圳、無錫、沈陽、常州相繼提高二套房首付比例，分別 調至 80%、60%、50%、60%，首套房首付比例不變；東莞分別下調 首、二套房公積金貸款額度至 90、50 萬元，長春上調二套房公積金貸

4、 款利率至首套房的 1.1 倍。相比于年初以來的政策寬松環境，在疫情得 到有效控制后，部分熱點城市的房貸政策呈現邊際收緊。9 月雖然整體 房貸利率下行趨勢不變，但越來越多的城市房貸利率下行趨勢已現拐 點，且二套房比首套房的利率拐點更為顯著。 個股方面推薦業績確定性強、 資源卓越的一線房企： 萬科 A、 金地集團、 保利地產、華夏幸福和招商蛇口；建議關注二線龍頭房企：濱江集團、 中南建設、藍光發展、金科股份、榮盛發展和旭輝控股集團；持續看好 龍頭物管公司：碧桂園服務、保利物業、永升生活服務和招商積余碧桂園服務、保利物業、永升生活服務和招商積余。 風險提示：風險提示：行業資金面超預期收緊；市場表現

5、超預期下行行業資金面超預期收緊；市場表現超預期下行 Table_CompanyFinance 重點公司主要財務數據重點公司主要財務數據 重點公司重點公司 現價現價 EPS PE 評級評級 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 萬科 A 27.62 3.44 3.91 4.56 8.03 7.06 6.06 買入 保利地產 15.89 2.34 2.76 3.25 6.79 5.76 4.89 買入 金科股份 9.08 1.06 1.34 1.65 8.57 6.78 5.50 買入 榮盛發展 7.71 2.10 2.59 3.04 3.67 2.98 2.54

6、 買入 藍光發展 5.14 1.15 1.65 2.00 4.47 3.12 2.57 買入 優于大勢優于大勢 上次評級： 優于大勢 歷史收益率曲線 漲跌幅（%） 1M 3M 12M 絕對收益 -5.34% 4.91% 4.26% 相對收益 -1.31% -5.51% -13.80% 行業數據 成分股數量（只） 134 總市值（億） 22872 流通市值（億） 19799 市盈率（倍） 8.89 市凈率（倍） 1.96 成分股總營收（億） 25385 成分股總凈利潤（億） 2227 成分股資產負債率（%） 79.17 相關報告 2020年 1-8月房地產數據點評：累計銷售 金額增速轉正，土地市

7、場熱度邊際回落 2020-09-22 東北證券房地產周報：8 月投資銷售持續 火熱，央行副行長表態融資新規 2020-09-22 東北證券房地產周報：泰康戰略入股陽光 城，常州收緊限售限貸 2020-09-14 東北證券房地產周報：8 月房企銷售持續 火爆，沈陽提高二套首付比 2020-09-07 證券分析師：王小勇證券分析師：王小勇 執業證書編號：S0550519100002 18117166023 房地產房地產 發布時間：發布時間：2020-09-28 請務必閱讀正文請務必閱讀正文后的后的聲明及說明聲明及說明 2/31 行業動態報告行業動態報告 目錄目錄 1. 市場表現市場表現 . 5 1

8、.1. 板塊表現 . 5 1.2. 個股表現 . 6 1.3. 重要公告 . 6 2. 行業新聞行業新聞 . 8 3. 土地市場土地市場 . 11 4. 成交市場成交市場 . 13 5. 推盤去化推盤去化 . 19 6. 房企融資房企融資 . 25 7. 事件點評：多地上調二套房首付比，個別城市房貸有所收緊事件點評：多地上調二套房首付比，個別城市房貸有所收緊 . 27 pOpQqPmQrPtPqMtOpNrPtM8O8Q6MsQqQtRrReRoOvMkPmOyQaQqQvNuOsOrOMYtPpP 請務必閱讀正文請務必閱讀正文后的后的聲明及說明聲明及說明 3/31 行業動態報告行業動態報告

9、圖表目錄圖表目錄 圖圖 1：滬深：滬深 300 與申萬房地產板塊與申萬房地產板塊 . 5 圖圖 2：申萬板塊周漲跌幅比較：申萬板塊周漲跌幅比較 . 5 圖圖 3：百城單周土地供應成交面積及供銷比：百城單周土地供應成交面積及供銷比. 12 圖圖 4：分線城市土地供應面積及同環比增速：分線城市土地供應面積及同環比增速. 12 圖圖 5：分線城市土地溢價率數據：分線城市土地溢價率數據 . 12 圖圖 6：百城單周土地成交樓面價：百城單周土地成交樓面價 . 12 圖圖 7：分線城市土地供銷比數據：分線城市土地供銷比數據 . 13 圖圖 8：分線城市土地成交樓面價及同環比增速：分線城市土地成交樓面價及同

10、環比增速 . 13 圖圖 9：百城單周土地成交溢價率：百城單周土地成交溢價率 . 13 圖圖 10：分線城市單周供銷比（移動平均：分線城市單周供銷比（移動平均 3 月）月） . 13 圖圖 11：34 城成交同環比增速情況城成交同環比增速情況 . 15 圖圖 12：重點城市新房本周成交：重點城市新房本周成交. 15 圖圖 13：34 城單周成交面積及同比城單周成交面積及同比 . 15 圖圖 14：一線城市單周成交面積及同比：一線城市單周成交面積及同比 . 15 圖圖 15：二線城市單周成交面積及同比：二線城市單周成交面積及同比 . 16 圖圖 16：三四線線城市單周成交面積及同比：三四線線城市

11、單周成交面積及同比 . 16 圖圖 17：34 城周成交面積城周成交面積 . 16 圖圖 18：34 城月度成交及同環比城月度成交及同環比 . 16 圖圖 19：本周樣本城市城市二手房成交：本周樣本城市城市二手房成交 . 17 圖圖 20：15 城二手房成交同環比增速城二手房成交同環比增速 . 17 圖圖 21：本周：本周 15 城二手房成交城二手房成交 . 17 圖圖 22：本周一線城市二手房成交：本周一線城市二手房成交 . 17 圖圖 23：本周二線城市二手房成交：本周二線城市二手房成交 . 18 圖圖 24：本周三四線城市二手房成交：本周三四線城市二手房成交. 18 圖圖 25：15 城

12、月度成交及同環比城月度成交及同環比 . 18 圖圖 26：2020 年年 8 月住宅價格及同環比增速（元月住宅價格及同環比增速（元/平）平） . 19 圖圖 27：2020 年年 8 月住宅價格指數同環比增速月住宅價格指數同環比增速. 19 圖圖 28：2020 年年 8 月一手住宅價格價值同環比增速月一手住宅價格價值同環比增速. 19 圖圖 29：2020 年年 8 月二手住宅價格指數同環比增速月二手住宅價格指數同環比增速. 19 圖圖 30：本周重點城市商品房推盤、去化情況：本周重點城市商品房推盤、去化情況. 20 圖圖 31：15 城商品房周度庫存、去化情況城商品房周度庫存、去化情況 .

13、 20 圖圖 32：15 城商品房周度推盤情況城商品房周度推盤情況 . 21 圖圖 33：分線城市商品房周度批售比：分線城市商品房周度批售比. 21 圖圖 34：分線城市商品房本周庫存面積及同環比：分線城市商品房本周庫存面積及同環比 . 21 圖圖 35：分線城市商品房本周推盤面積及同環比：分線城市商品房本周推盤面積及同環比 . 21 圖圖 36：分線城市商品房本周去化周：分線城市商品房本周去化周期期 . 21 圖圖 37：15 城商品房批售比城商品房批售比 . 21 圖圖 38：分線城市商品房本月庫存面積及同環比：分線城市商品房本月庫存面積及同環比 . 22 圖圖 39：分線城市商品房本月推

14、盤面積及同環比：分線城市商品房本月推盤面積及同環比 . 22 圖圖 40：分線城市商品房本月去化周期：分線城市商品房本月去化周期 . 22 圖圖 41：分線城市商品房本月批售比：分線城市商品房本月批售比. 22 圖圖 42：本周重點城市住宅推盤、去化情況：本周重點城市住宅推盤、去化情況 . 23 圖圖 43：12 城住宅周度庫存、去化情況城住宅周度庫存、去化情況 . 23 請務必閱讀正文請務必閱讀正文后的后的聲明及說明聲明及說明 4/31 行業動態報告行業動態報告 圖圖 44：12 城住宅周度推盤情況城住宅周度推盤情況 . 24 圖圖 45：分線城市住宅周度批售比：分線城市住宅周度批售比 .

15、24 圖圖 46：分線城市住宅本周庫存面積及同環比：分線城市住宅本周庫存面積及同環比. 24 圖圖 47：分線城市住宅本周推盤面積及同環比：分線城市住宅本周推盤面積及同環比. 24 圖圖 48：分線城市住宅本周去化周期：分線城市住宅本周去化周期. 24 圖圖 49：分線城市住宅本周批售比（移動平均：分線城市住宅本周批售比（移動平均 3 月）月） . 24 圖圖 50：分線城市住宅本月庫存：分線城市住宅本月庫存面積及同環比面積及同環比. 25 圖圖 51：分線城市住宅本月推盤面積及同環比：分線城市住宅本月推盤面積及同環比. 25 圖圖 52：分線城市住宅本月去化周期：分線城市住宅本月去化周期.

16、25 圖圖 53：分線城市住宅本月批售比（移動平均：分線城市住宅本月批售比（移動平均 3 月）月） . 25 圖圖 54：全國首、二套房貸平均：全國首、二套房貸平均利率利率. 29 圖圖 55：全國首、二套房貸平均利率環比變化：全國首、二套房貸平均利率環比變化. 29 圖圖 56：LPR 走勢走勢 . 29 圖圖 57：全國二套房貸平均利率較：全國二套房貸平均利率較 LPR（5 年）年） . 29 表表 1：本周漲跌幅榜：本周漲跌幅榜 . 6 表表 2：地產板塊個股重要公告：地產板塊個股重要公告 . 6 表表 3：行業相關新聞：行業相關新聞. 9 表表 4：政策相關新聞：政策相關新聞 . 10

17、 表表 5：本周土地市場供應、成交、地價概況：本周土地市場供應、成交、地價概況.11 表表 6：本周：本周 30 大中城市成交情況（萬方）大中城市成交情況（萬方） . 13 表表 7：本周重點城市及分線新房成交匯總（萬方）：本周重點城市及分線新房成交匯總（萬方） . 14 表表 8：本周重點城市及分線二手：本周重點城市及分線二手房成交匯總（萬方）房成交匯總（萬方）. 16 表表 9：本周重點城市商品房推盤去化情況：本周重點城市商品房推盤去化情況 . 20 表表 10：本周重點城市住宅推盤去化情況：本周重點城市住宅推盤去化情況 . 23 表表 11：本周房企發債情況：本周房企發債情況 . 25

18、表表 12：本周交易所地產債成交情況：本周交易所地產債成交情況 . 27 表表 13：近期房貸相關政策梳理：近期房貸相關政策梳理 . 28 請務必閱讀正文請務必閱讀正文后的后的聲明及說明聲明及說明 5/31 行業動態報告行業動態報告 1. 市場表現市場表現 1.1. 板塊表現板塊表現 本周申萬房地產板塊收于 4072.36 點,累計下跌 5.67%, 同期上證綜指累計下跌 2.94%, 深證成指累計下跌2.55%, 滬深300累計下跌2.59%; 橫向對比, 板塊表現 位于下游。 圖圖 1：滬深：滬深 300 與申萬房地產板塊與申萬房地產板塊 數據來源：東北證券，Wind 注：以 2020.1

19、.2 收盤價為基準 圖圖 2：申萬板塊周漲跌幅比較：申萬板塊周漲跌幅比較 數據來源：東北證券，Wind -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 11325374961738597109121133145157169 房地產（申萬）滬深300 -6.35% -8% -7% -6% -5% -4% -3% -2% -1% 0% 1% 醫 藥 生 物 休 閑 服 務 紡 織 服 裝 國 防 軍 工 家 用 電 器 非 銀 金 融 農 林 牧 漁 商 業 貿 易 食 品 飲 料 電 氣 設 備 鋼 鐵 傳 媒 銀 行 綜 合 通 信 輕 工 制 造 機 械

20、設 備 電 子 采 掘 計 算 機 化 工 公 用 事 業 交 通 運 輸 建 筑 裝 飾 建 筑 材 料 房 地 產 汽 車 有 色 金 屬 請務必閱讀正文請務必閱讀正文后的后的聲明及說明聲明及說明 6/31 行業動態報告行業動態報告 1.2. 個股表現個股表現 本周板塊內漲幅第一為冠城大通(600067.SH), 本周累計漲幅達 4.47%, 其次為綠 景控股、世聯行、匯麗 B、新黃浦; 跌幅前五則分別為嘉凱城、泰禾集團、海航投 資、金科股份、藍光發展。 表表 1：本周漲跌幅榜：本周漲跌幅榜 漲幅漲幅 跌幅跌幅 1 冠城大通冠城大通(600067.SH)(600067.SH) 4.47%

21、嘉凱城嘉凱城(000918.SZ)(000918.SZ) -16.10% 2 綠景控股(000502.SZ) 3.36% 泰禾集團(000732.SZ) -15.36% 3 世聯行(002285.SZ) 3.34% 海航投資(000616.SZ) -13.68% 4 匯麗 B(900939.SH) 2.95% 金科股份(000656.SZ) -12.44% 5 新黃浦(600638.SH) 1.38% 藍光發展(600466.SH) -9.98% 數據來源：東北證券，Wind 1.3. 重要公告重要公告 本周，廣宇集團、金融街、光大嘉寶、濱江集團發布重要公告： 廣宇集團全資子公司西宇房產競得杭

22、州市 1 宗住宅用地，總建面 4.55 萬方，總地 價 9.58 億元，樓面價 11699 元/平。公司會議審議通過同意公司及子公司為星澄商 務提供不超過 5 億元的財務資助、為杭州毓惠提供不超過 4.5 億元財務資助、為控 股項目公司的少數股東提供 3 億元財務資助。 金融街成功發行 2020 年度第一期中期票據。 品種一發行總額為 15 億元， 發行期限 3 年，票面利率為 3.87%，有效申購金額為 15.2 億元；品種二發行總額為 14.6 億 元，發行期限 3+2 年，票面利率為 3.90%，有效申購金額為 18.5 億元。此外，公 司為資產負債率超過 70%的全資子公司重慶金融街融

23、馳置業有限公司債務融資提 供擔保，本次擔保金額為 5 億元，累計使用 27 億元，剩余 278 億元未使用。 光大嘉寶擬向中國銀行間市場交易商協會申請注冊和發行總額不超過人民幣 17 億 元（含 17 億元）的項目收益票據，發行期限不超過 30 年。 （b）公司擬向上海證券 交易所申請發行資產支持專項計劃進行融資， 發行總規模不超過人民幣 17 億元 （含 17 億元） ，發行期限不超過 18 年。 濱江集團為兩家子公司蘇州新濱園置業有限公司、深圳市南方遠大傳媒置業有限公 司提供 15.73 億元融資擔保。 表表 2：地產板塊個股重要公告：地產板塊個股重要公告 公司名稱公司名稱 公告日期公告日期 公告內容公告內容 廣宇集團廣宇集團 09/21 公司全資子公司西宇房產競得杭州市 1 宗住宅用地，總建面 4.55 萬方，總地價 9.58 億元，樓 面價 11699 元/平。 金融街金融街 09/21 公司為資產負債率超過 70%的全資子公司重慶金融街融馳置業有限公司債務融資提供擔保， 本 次擔保金額為 5 億元，累計使用 27 億元，剩余 278 億元未使用