同策研究院：“三道紅線”后全國樓市新特征及趨勢判斷（56頁）.pdf

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1、“三道紅線”后全國樓市 新特征及趨勢判斷 Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd. 專業至上 服務至誠 Professional Sincere 代理 咨詢 金融 商業 海外 養老 大數據 產業 公關 2020.10 2 2020年房地產政策導向上更中性，既不表態加碼棚改穩經濟，又不提 及推進房產稅給行業造成壓力。近期“三道紅線”政策實際上是“樓 市防火墻”的進一步表現，目的是短期控制企業投資“防風險”、長 期進一步剝離樓市與經濟增長的關系 觀點1：“三道紅線” 是樓市防火墻的進一步表現 oPsPoPrRmRnMrOnPnQnNpQaQcMaQnPnNtR

2、nNfQrQmMeRnMqO7NrQpQxNqQxPMYmRsN 2020年房地產市場定調 3 “兩會”對房地產的定位 堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位 因城施策，促進房地產市場平穩健康發展 “兩會”堅持“房住不炒”定位，“因城施策”給予地方政府調控一定的靈活空間。從另一方面來看，2020年未提及 棚改為樓市增添動力，又未提及房產稅為樓市降溫，在政策表述上更偏中性?？陀^上政府實施積極財政政策，同時配合 可能的“降準降息”手段的背景下，房地產市場具有發展動力 建立房企融資防火墻，逐步完成經濟與樓市的切割 4 2016年至今，房企融資面逐步收緊，銀行貸款、債券融資、境外債、股權融資、非標融資等

3、外部融資渠道均受限。房 地產融資防火墻的建立，實際上是逐步完成經濟與樓市的切割，避免重新回到依靠樓市推動經濟的老路 外部 融資 內部 融資 金融機構貸款 公司債 海外發債 股權融資 （委貸）非標融資 資產證券化 其他 自籌資金 定金、預收款 個人按揭貸款 房地產作為去杠桿目標，大 幅收緊 2017年收緊海外債審核， 2018收緊海外債用途。但 2019年海外發債有放松跡象 2017年規范股權融資并加強 監管 2018年資管新規收緊非標融 資 2018年下半年房企強化資金 回流，定金和預收款有小幅 增長 2020年打擊個人貸款、 小微經營貸款流入樓市 個人消費貸款 5 “三道紅線”進一步完善樓市

4、防火墻 8月中旬：市場傳言，監管部門出臺新規控制房地產企業有息債務的 增長，設置“三道紅線”。根據觸線情況不同，試點房企分為“紅（3 條）、橙（2條）、黃（1條）、綠（0）”四擋，以有息負債規模為融 資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上 限增加5%?！叭€”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規模不得增 加，“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過 5%，以此類推 8月20日：住建部、央行召開重點房地產企業座談會，研究進一步落 實房地產長效機制。碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利、新城、 中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城等12家房企成為首批試點 9月16

5、日：一份監管部門下發的試點房地產企業主要經營、財務指 標統計監測表顯示，監管部門要求12家試點房企每月15日前提交這 一表格，共涉8項財務指標，分別為剔除預收款后的資產負債率、未剔 除預收款的資產負債率、凈負債率、現金短債比、權益口徑購地金額、 權益口徑銷售金額、近三年經營活動產生的現金流量凈額是否連續為負、 有息負債，其中涵蓋了“三條紅線”指標 現金短債比例100% 剔除預收賬款后的 資產負債率70% 紅線1 紅線2紅線3 房企投資被迫降速 “三道紅線”高壓 “三道紅線”根據房企負債情況分類管理，避免資金流入高負債房企（一般是高周轉企業），短期客觀上為房企投資降 速，實現防風險目標。長期來看

6、，“三道紅線”使樓市防火墻更規范化，減少房企擠占社會融資規模，逐步實現經濟與 樓市的切割 6 2020年頭部房企拿地回歸一二線城市的特征明顯?！叭兰t線” 后具 有容量大、流速快特點的核心二線、強三線城市土拍競爭將更加激烈。 而以“高門檻、慢周轉”為特征的一線城市將成為頭部房企做利潤的 來源 觀點2：土地市場短期特征 7 土地市場經歷快速反彈后開始高位回落 土拍市場在上半年經歷了短暫低迷和快速反彈后，現階段逐漸降溫；進入下半年以來，中央層面反復強調“房住不炒” 和“不把房地產作為短期刺激的手段”，一方面各監管部門和部分地方政府紛紛出臺政策抑制市場過熱，土地市場供應 逐漸收緊，另一方面房企融資“

7、三道紅線”公布后，房企未來融資難度加大，參拍熱情降低，7月以來土地市場量價波 動下滑，各線城市溢價率也出現不同程度下滑 2018年-2020年9月全國300城市住宅用地供應成交情況 數據來源：dataln、同策研究院 0 5 10 15 20 25 30 35 40 18-01 18-03 18-05 18-07 18-09 18-11 19-01 19-03 19-05 19-07 19-09 19-11 20-01 20-03 20-05 20-07 20-09 一線城市平均溢價率二線城市平均溢價率三四線城市平均溢價率 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 700

8、0 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 18-01 18-03 18-05 18-07 18-09 18-11 19-01 19-03 19-05 19-07 19-09 19-11 20-01 20-03 20-05 20-07 20-09 供應面積成交面積成交樓面均價 2018年-2020年9月全國300城市住宅用地成交溢價率（分城市能級） 萬平米元/平米% 華東區域：熱度較高，成交規模超越同比 城市能級城市 1-9月成交建面 （萬平米） 同比 1-9月成交樓面 價（元/平米） 同比溢價率同比 一線城市上

9、海1207.9723.45%15881.6741.27%11.64%10.95% 二線城市 蘇州679.92-0.63%13792.1-4%9.86%-7.12% 寧波940.2829.44%11541.8910.13%24.77%-3.24% 合肥511.5620.96%6381.5-35.18%37.07%-30.6% 杭州1222.21-3.57%15935.157.51%21.19%3.03% 南京1252.3525.78%11351.957.59%12.49%-8.64% 三四線城市 溫州512.927.57%10492.136.27%17.15%-3.29% 蕪湖218.2164.

10、96%3501.93-12.5%51.5%21.23% 鹽城424.5582.01%3491.4174.9%41.42%35.24% 嘉興95.08-32.82%8526.5617.07%37.61%15.5% 常州551.34-23.42%8381.7831.16%31.55%-0.63% 2020年1-9月華東市場不同能級城市住宅用地成交表現 華東區域作為疫情過后最先恢復熱度的區域之一，各城市土地市場均較活躍，大部分城市宅地成交量價同比增長明顯， 多個城市1-9月宅地成交溢價率明顯提升，土地市場競爭激烈；南京、常州等城市高價地頻出，南京由此出臺“限房價 競地價”新政 數據來源：dataln

11、、同策研究院 華東區域（續表） 成交建面（萬平米）成交樓面價（元/平米）溢價率 城市 能級 城市 8.10-8.23 三道紅線前 環比 8.24-9.6三 道紅線后兩周 環比 9.7-9.20三 道紅線后3-4 周 環比 8.10-8.23 三道紅線前 環比 8.24-9.6三 道紅線后兩周 環比 9.7-9.20三 道紅線后3-4 周 環比 8.10- 8.23 8.24- 9.06 9.07- 9.20 一線城市上海80.1261%11.12-86%100.38803%31063-27%20510-34%9627-53%26.2%42.2%2.4% 二線城市 蘇州6.66-88%73.77

12、1008%-8919-57%1489867%-012.6%- 寧波19.44-94%156.56705%6.51-96%28417167%10077-65%1591-84%25.6%21.8%2.0% 合肥61.54-92.2350%-70873672-48%-26.6%17.1%- 杭州19.27-53%11.57-40%47.75313%3093-91%13972352%1547811%020.8%22.1% 南京30.1-104.18-3252-9495-2.7%-15.4% 三四線城 市 溫州- 蕪湖- 鹽城22.92-28%36.8361%56.3553%60726%63414%16

13、75-74%63.8%56.1%17.1% 嘉興7.78-12.2157%6.02-51%2783-469169%870085%67.0%0.1%29.5% 常州21.5739%-34.71-96074%-9879-46.4%-44.1% 2020年8-9月華東區域市場不同能級城市住宅用地成交表現（雙周） 數據來源：dataln、同策研究院 注：9月最后一周數據暫缺，但不影響市場趨勢判斷 華南區域：受核心城市帶動，熱度較高 城市能級城市 1-9月成交建面 （萬平米） 同比 1-9月成交樓面價 （元/平米） 同比溢價率同比 一線 廣州1030.0394.6%13052.040.5%7.2%-6.

14、4% 深圳214.77211.4%13375.17-58.8%24.3%-20.7% 二線 南寧594.24-17.3%4443.13-2.4%44.5%4.8% 廈門186.87125.8%24385.341.7%23.0%3.4% 東莞548.84186.4%10231.96-7.2%27.7%-9.3% 佛山1102.6127.8%8866.6419.1%24.0%6.2% 三四城 泉州26.35-6.5%5716.36102.2%52.8%-1.8% 北海103.83-51.4%2506.74-13.6%7.0%-2.0% 2020年1-9月華南市場不同能級城市住宅用地成交表現 廣州、

15、深圳、廈門、東莞等主要城市1-9月住宅用地累計成交規模同比大幅提高，主要是由于住宅市場供不應求，政府 希望通過加大推地力度來平抑市場過熱；而泉州、北海等距核心城市較遠的區域土地市場表現較冷淡，成交規模及溢價 率同比都明顯下滑 數據來源：dataln、同策研究院 華南區域（續表） 成交建面（萬平米）成交樓面價（元/平米）溢價率 城市 能級 城市 8.10-8.23 三道紅線前 環比 8.24-9.6三 道紅線后兩周 環比 9.7-9.20三 道紅線后3-4 周 環比 8.10-8.23 三道紅線前 環比 8.24-9.6三 道紅線后兩周 環比 9.7-9.20三 道紅線后3-4 周 環比 8.1

16、0- 8.23 8.24- 9.06 9.07- 9.20 一線 廣州73.9464%-28.89-14461-4%-10820-9.5%-0 深圳- 二線 南寧-35.49-34.09-4%-4210-751078%-134.3% 廈門44.17-24517-17.0%- 東莞-10.89-78.22618%-10605-5050-52%-26.9%18.5% 佛山47.97-26%133.17178%-10699-1%9017-16%-29.0%20.4%- 三四城 泉州-17.71-5601-78.4% 北海- 2020年8-9月華南區域市場不同能級城市住宅用地成交表現（雙周） 數據來源

17、：dataln、同策研究院 注：9月最后一周數據暫缺，但不影響市場趨勢判斷 中西部區域：市場熱度整體表現平淡 城市能級城市 1-9月成交建面 （萬平米） 同比 1-9月成交樓面價 （元/平米） 同比溢價率同比 二線 武漢1898.764.6%5761.92-4.6%8.2%-2.8% 西安1873.9926.1%3551.3618.3%16.6%5.1% 鄭州1096.59-34.2%3956.7113.1%5.6%0 長沙1127.817.8%4294.365.0%7.4%2.0% 三四線 洛陽210.46-53.3%3216.9731.8%19.5%-33.5% 宜昌247.86.3%22

18、75.74-25.5%5.5%-6.3% 平頂山200.91123.0%1137.163.8%3.2%3.0% 岳陽67.98-73.9%2041.51-12.2%0.3%0.1% 株洲105.21-62.1%1947.28-22.5%3.1%- 2020年1-9月中西部市場不同能級城市住宅用地成交表現 目前房企投資重點普遍回歸一二線城市，中西部區域中省會城市相對受到更多關注，西安、長沙等城市房企拿地相對活 躍；但多個三四線城市宅地成交規模、樓面價均下滑明顯，中西部土地市場整體較為平淡 數據來源：dataln、同策研究院 中西部區域（續表） 成交建面（萬平米）成交樓面價（元/平米）溢價率 城市

19、 能級 城市 8.10-8.23 三道紅線前 環比 8.24-9.6三 道紅線后兩周 環比 9.7-9.20三 道紅線后3-4 周 環比 8.10-8.23 三道紅線前 環比 8.24-9.6三 道紅線后兩周 環比 9.7-9.20三 道紅線后3-4 周 環比 8.10- 8.23 8.24- 9.06 9.07- 9.20 二線 武漢543.95975%8.43-98%31.03268%4238-28%15954276%8575-46%5.9%00 西安123.21-290.25136%14.92-95%2591-341632%449732%-41.6%- 鄭州101.5367%167.19

20、65%24.12-86%3555-16%3359-6%35807%1.6%00 長沙207.03148%65.97-68%26.39-60%4358-33%667253%765015%4.3%3.6%- 三四線 洛陽19.69-29%-343912%-25.0%- 宜昌-5.67-26.53368%-2553-1772-31%-2.1%- 平頂山-15.73-1897-4.9% 岳陽-12.13-6.5-46%-571-2251294%-0.7%0.7% 株洲-8.71-1432-0 2020年8-9月中西部區域市場不同能級城市住宅用地成交表現（雙周） 數據來源：dataln、同策研究院 注：

21、9月最后一周數據暫缺，但不影響市場趨勢判斷 華北區域：僅核心城市市場活躍 城市能級城市 1-9月成交建面 （萬平米） 同比 1-9月成交樓面價 （元/平米） 同比溢價率同比 一線北京513.76.1%30600.2630.4%16.9%4.8% 二線 天津906.56-42.9%7385.038.5%4.8%-3.2% 太原1060.23-20.8%2884.3816.7%20.5%4.8% 三四線 保定265.46-2.0%2141.99-15.3%0.0% 滄州140.08-22.3%3273.29-12.4%0.1%-1.5% 晉城25.99-75.4%1071.5-7.7% 運城213

22、.176.7%819.9514.3%2.5%-7.4% 2020年1-9月華北市場不同能級城市住宅用地成交表現 華北區域中，僅核心城市北京的土地市場較活躍，融創、恒大、合生、龍湖、佳兆業等多個告別北京土拍市場多年的房 企又重回北京拿地，但華北區域其他城市土地市場表現冷淡，多個三四線城市土地成交量價齊跌；8月下旬以來，受 “三道紅線”融資新規的影響，北京土拍市場也有轉冷趨勢 數據來源：dataln、同策研究院 華北區域（續表） 成交建面（萬平米）成交樓面價（元/平米）溢價率 城市 能級 城市 8.10- 8.23三道 紅線前 環比 8.24-9.6 三道紅線后 兩周 環比 9.7-9.20 三道

23、紅線后 3-4周 環比 8.10- 8.23三道 紅線前 環比 8.24-9.6 三道紅線后 兩周 環比 9.7-9.20 三道紅線后 3-4周 環比 8.10- 8.23 8.24- 9.06 9.07- 9.20 一線北京8.41-58%85.88921%-23447-40%19933-15%-01.4%- 二線 天津30.826%30.820%174.54466%1546256%3377-78%445232%21.1%-9.7% 太原33.26-57%68.95107%0.63-99%2436-5%276313%422553%12.3%4.3%23.2% 三四線 保定16.58-3050

24、-0- 滄州- 晉城- 運城-62.53-470-0.7%- 2020年8-9月華北區域市場不同能級城市住宅用地成交表現（雙周） 數據來源：dataln、同策研究院 注：9月最后一周數據暫缺，但不影響市場趨勢判斷 西南區域：各城市呈現分化 城市能級城市 1-9月成交建面 （萬平米） 同比 1-9月成交樓面價 （元/平米） 同比溢價率同比 二線 重慶1320.6833.5%6276.57-9.4%10.9%-9.4% 成都989.211.1%6936.045.1%20.3%0.2% 貴陽1182.9160.4%3412.22-2.8%3.9%-11.0% 三四線 遵義692.7526.6%107

25、5.42-32.4%2.4%-0.1% 宜賓256.66-47.8%3195.31-1.7%13.8%-40.6% 德陽297.4447.5%1881.4916.2%11.3%-10.6% 瀘州238.06135.3%2035.839.9%11.4%-10.1% 2020年1-9月西南區域市場不同能級城市住宅用地成交表現 數據來源：dataln、同策研究院 西南區域上半年土拍呈現一定的分化。其中成都主城熱度空前，溢價率最高超125%，錦江區熱點地塊起拍價有普遍上 調趨勢，外圍區域熱度一般；重慶拿地整體偏謹慎，空港、蔡家等板塊熱度較高，多家企首入拿地，低密趨勢漸濃；貴 陽3月以來土拍逐漸復蘇，但

26、以外圍區域為主，熱度不高；三四線城市中，德陽、瀘州土拍成交量同比大增，其他城市 市場成交不活躍 西南區域（續表） 成交建面（萬平米）成交樓面價（元/平米）溢價率 城市 能級 城市 8.10- 8.23三道 紅線前 環比 8.24-9.6 三道紅線后 兩周 環比 9.7-9.20 三道紅線后 3-4周 環比 8.10- 8.23三道 紅線前 環比 8.24-9.6 三道紅線后 兩周 環比 9.7-9.20 三道紅線后 3-4周 環比 8.10- 8.23 8.24- 9.06 9.07- 9.20 二線 重慶12.62-87%64.27409%36.78-43%4915-20%544511%48

27、96-10%6.6%6.3%0 成都-56.59-29.36-48%-6179-5810-6%-6.0%0 貴陽109.181311%188.5773%97.01-49%3487-15%451329%2500-45%3.2%2.1%1.9% 三四線 遵義187.99540%70.09-63%72.323%743-46%623-16%82032%- 宜賓14.77-4056-12.7%- 德陽71.44344%-1736-11%-0.3%- 瀘州-37.25-2767-15.4% 2020年8-9月西南區域市場不同能級城市住宅用地成交表現（雙周） 數據來源：dataln、同策研究院 注：9月最后

28、一周數據暫缺，但不影響市場趨勢判斷 東北區域：各城市出現分化 城市能級城市 1-9月成交建面 （萬平米） 同比 1-9月成交樓面價 （元/平米） 同比溢價率同比 二線 沈陽994.9611.6%4671.6711.2%14.4%-6.3% 大連178.92-66.5%5833.3513.7%12.6%-9.2% 哈爾濱853.48158.1%2919.91-10.8%10.0%-15.9% 長春1459.1728.6%3265.9615.3%6.2%4.3% 三四線 阜新28.1115.7%953.715.0%0.8%-1.5% 鞍山6.08-82.1%1330.97122.4%24.3%20

29、.4% 2020年1-9月東北區域市場不同能級城市住宅用地成交表現 數據來源：dataln、同策研究院 東北區域土拍也呈現一定的分化。1-9月沈陽多宗地塊高溢價成交，表現較為活躍，長春住宅市場冷淡土地市場卻逆勢 上揚量價齊升；哈爾濱土地市場供應放量，1-9月供應建面達到去年同期的2.5倍，尤以松北區深哈產業園區、東北亞 國博城、深哈金融科技園等片區為主，成交量大增，部分主城區地塊競爭激烈；而大連宅地成交量價齊跌，土拍市場陷 入低谷；三四線城市土地市場不活躍，成交規模較??；進入8月后東北區域土拍市場普遍沉寂 東北區域（續表） 成交建面（萬平米）成交樓面價（元/平米）溢價率 城市 能級 城市 8.

30、10- 8.23三道 紅線前 環比 8.24-9.6 三道紅線后 兩周 環比 9.7-9.20 三道紅線后 3-4周 環比 8.10- 8.23三道 紅線前 環比 8.24-9.6 三道紅線后 兩周 環比 9.7-9.20 三道紅線后 3-4周 環比 8.10- 8.23 8.24- 9.06 9.07- 9.20 二線 沈陽- 大連-53.5-8680-19.9% 哈爾濱19-90%-9026247%-20.3%- 長春20.65-79%-74.63-1429-63%-2765-0-5.8% 三四線 鞍山- 阜新- 2020年8-9月東北區域市場不同能級城市住宅用地成交表現（雙周） 數據來源

31、：dataln、同策研究院 注：9月最后一周數據暫缺，但不影響市場趨勢判斷 20 北京：房企參拍熱情下降，土地成交溢價率走低 2020年下半年，北京的土拍市場可以稱得上是“開門紅”。7月14日、22日接連兩場土拍，房企競拍熱情高漲，其中 房山區地塊經歷了108輪競拍，溢價率達到41.34%；然而8月底以來， “三道紅線”融資政策出臺，由于北京地價較 高對房企資金要求更高，此次融資政策的出臺對北京土拍影響明顯，土拍報名房企減少、競拍熱情下降，多宗宅地底價 成交 8月前后北京土拍市場熱度對比 7月14日北京土拍成交情況 房山區地塊： 參拍房企：7家 經過108輪競拍 最終由中海地產以總價40億元獲

32、得 成交溢價率：41.34% 通州區地塊： 參拍房企：3家 競拍輪次：9輪 由石榴+通投以總價12.4億元獲得 成交溢價率：9.64% 門頭溝區地塊： 參拍房企：3家 競拍輪次：9輪 由佳兆業以總價12.6億元獲得 成交溢價率：8.15% 8月27日、9月2日北京土拍成交情況 順義區仁和鎮三宗地塊： 參拍房企：8家 僅經過10輪競拍 成交溢價率：B片區純宅地：7.8%（路勁獲 得）、B片區商住地塊：0（平安獲得）、C 片區：0（城建+首開+旭輝聯合體獲得） 石景山區北辛安宅地： 報名房企：1家 中海以底價69.78億元獲得 成交溢價率：0 平谷區王辛莊鎮宅地 報名房企：1家 北京城建以底價13

33、.28億元獲得 成交溢價率：0 房企融資難度加大 “三道紅線”政策出臺 房企加速回款、謹慎投資 北京土拍參拍房企減少、溢價率走低 21 常州：高層干預，政府叫停高價地出讓 2020年上半年，常州土地市場火熱，地價頻頻刷新，8月10日，天寧區青龍2-1地塊掛牌，起始樓面價就達到20009 元/平米，成為常州新的“單價地王”地塊；然而8月26日，住建部召開部分城市房地產工作會商會，常州成為6個參與 的城市之一，僅僅兩天后，青龍2-1地塊終止掛牌出讓，此次終止出讓或與常州地價上漲過快及參加房地產工作會商會 有關 上半年常州土地市場熱度屢創新高 8月28日，參加住建部房地產工作會商會兩天后，常州市叫停

34、新單價地 王青龍2-1地塊的出讓 官方公布的理由為片區控規需進一步優化，但各界猜測此次終止出讓與 常州地價上漲過快、被住建部約談有關 東莞：臨深區域受深圳外溢明顯，土拍熱度居高不下 進入2020年以來，深圳多次因市場過熱受到外界關注，由此帶來新的調控政策，在新政策的擠壓下，部分需求由核心 城市流向東莞、惠州等環深城市，東莞樓市熱度由此迎來一波新的上漲，并引來“莞九條”的出臺，然而東莞新的調控 政策主要限制購房端，土地市場熱度依然居高不下 8月東莞土拍地塊分布圖 鳳崗商住地塊 13家房企競價32輪 先后破頂價破最高配建 潤恒地產39.8億元+17%配建獲 得 樓面價25871元/，成東莞單 價第

35、二高地塊 溢價率33.2% 望牛墩地塊 8家房企競價48輪 中梁1.43元斬獲 樓面價10469元/，刷新 片區單價 溢價率49.6% 深圳方向 23 “三道紅線”后房企將更加依賴項目回款帶來的資金流入，三四線城 市地段較差的低流速項目降價促銷現象增多，而核心一二線及強三線 城市優質地段項目受需求回暖影響價格更加堅挺，成為房企短期利潤 來源 觀點3：商品住宅市場短期特征 24 華東區域：1-9月多數城市市場復蘇強勁，量價齊升 城市能級城市 1-8月成交量 （萬平米） 同比 1-8月成交均價 （元/平米） 同比 8月末市場存量 （萬平米） 去化周期 （月） 一線城市上海623.387%57975

36、7%732.057.9 二線城市 杭州216.7925%40379-3%180.657.4 南京577.296%283642%- 蘇州485.7915%2825111%529.439.1 合肥584.8213%1729410%730.79.7 三四線城市 寧波1219.117%1914514%638.243.3 溫州630.430%178225%753.1912.3 蕪湖167.386%118688%223.058.4 嘉興235.18-8%12430-7%- 湖州343.99-9%132977%398.138.7 江陰199.5210%1431922%257.549.4 舟山84.13-3%

37、176014%- 紹興170.396%2080814%- 麗水198.2324%138759%268.988.9 衢州64.848%1564222%- 連云港413.15-11%783510%- 張家港129.794%164697%166.8410.0 從1-9月商品住宅累計成交情況來看，華東區域大部分城市住宅成交量較去年同期呈不同程度增長；與其他區域相比， 華東區域在住宅市場方面復蘇強勁；而價格方面，華東區域城市價格較為堅挺，除個別城市外，1-9月成熟住宅均價保 持正增長 2020年1-9月華東市場不同能級城市商品住宅市場表現 數據來源：dataln、 同策研究院 25 華東區域：“三道紅線

38、” 有過渡期，市場數據暫無明顯體現 成交量成交價 城市能 級 城市 8.10-8.23 三道紅線前 環比 8.24-9.6 三道紅線后1 周 環比 9.7-9.20 三道紅線后2周 環比8.10-8.23環比 8.24-9.6 三道紅線后1周 環比 9.7-9.20 三道紅線后2 周 環比 一線城市上海41.3412%52.6327%40.76-23%56500-3%584633%593402% 二線城市 蘇州30-12%32.288%35.7311%279931%27460-2%26874-2% 寧波77.04-3%67.62-12%96.5943%- 合肥32.6-8%32.31-1%34

39、.366%183071%183100%185241% 杭州12.195%8.36-31%5.31-36%40607-1%420454%435784% 南京29.28-22%31.548%20.98-33%28996-5%27968-4%291564% 三四線 無錫28.820%37.1929%23.83-36%- 昆山9.635%12.6832%11.6-9%201257%18730-7%193453% 湖州20.69134%12.38-40%12.40%12537-7%12003-4%124684% 江陰10.569%18.7377%11.56-38%145171%145971%149312

40、% 麗水15.42-2%14.3-7%13.06-9%160517%14860-7%150461% 太倉5.0419%3.64-28%3.25-11%197221%19011-4%18769-1% 2020年8-9月華東區域市場不同能級城市商品住宅市場表現（雙周） 數據來源：dataln、 同策研究院 26 典型城市無錫（短期保持平穩，聯合開發項目風險較低） 無錫雖然8月底出臺新政，提高二套首付至6成，且離婚要追溯2年內購房記錄，但短期而言受城市基本面及上半年土拍 熱度推升客戶預期影響，成交整體保持平穩。同時，無錫不乏聯合開發項目，且今年市場70%左右宅地均為聯合開 發，故而市場層面受“三道紅

41、線”影響較小 資料來源：同策研究院、dataln 0 5000 10000 15000 20000 25000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 新房供應建面新房成交建面新房均價 無錫周度商品住宅供求價走勢圖 萬平米元/平米 首開、保利、招商聯合開發項目：太湖如院 27 典型城市常州（新政后市場降溫明顯） 常州2020年土地市場熱度較高，今年推出的26宗萬元地塊中，拍出的萬元地塊就達到15宗，2018-2019年累計拍出 的萬元地塊分別僅為6宗、5宗；另外，常州住宅市場熱度不低，市場量價都處在上行通道。但在被住建部約談后，常 州出臺911新政，常州市區來訪量及認購量下滑，

42、成交量“暴跌”，降溫效果明顯，后期可能出現“以價換量” 2020年9月11日常州發布關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000 0 20 40 60 80 100 120 140 新房供應建面新房成交建面新房均價 常州商品住宅供求價走勢圖 萬平米元/平米 資料來源：同策研究院、dataln 政策重點 1、限售升級：新房二手房全部4年限售（2020年9月12日，含9月12日后 進行合同網簽備案的商品住房)。常州是江蘇省第一個限售的城市，2017年就 規定新房和二手房限售2年，這次再升級。 2、首付比調整：首套

43、貸款未結清，二套首付變6成 3、嚴防居民挪用消費貸款和其他貸款用于購房 0 100 200 300 400 500 600 700 新房供應建面 常州9月11日前后市區商品住宅成交套數套數 新政前：9月1-11日，常 州日均成交量達285套 新政后：9月12-20日， 常州日均成交量僅113套 28 華南區域：粵港澳大灣區三四線城市市場熱度較高 城市能級城市 1-8月成交量 （萬平米） 同比 1-8月成交均 價（元/平米） 同比 8月末市場存量 （萬平米） 去化周期 （月） 一線城市廣州 深圳228.75-3%55896 5%235.176.63 廣州570.75-7%30231 5%813.

44、957.96 二線城市 海南?？?14.4626%15966 8%- 廣西南寧631.1-11%9129 -809.487.31 三四線城市 廣東 東莞411.2320%22865 17%- 佛山721.68-7%14955 38%979.648.22 汕頭174.056%8826 -6%- 珠海252.96-6%25256 16%665.4713.61 韶關112.627%6206 -6%134.458.33 柳州200.5712%1384 - 肇慶347.28348%6582 -26%- 茂名151.5330%7460 -1%- 梅州254.81%6126 -4%- 廣西 北海95.41-

45、48%7670 -8%- 桂林89.3724%8844 -5%- 海南三亞36.1736%26326 0%17230.32 從1-8月商品住宅累計成交情況來看，廣州、深圳一線城市成交量跌價漲，尤其是深圳，受2020年調控不斷加碼影響， 市場需求釋放受阻，部分購房需求外溢至周邊三四線城市，帶漲大灣區內三四線城市成交量 2020年1-8月華南市場不同能級城市商品住宅市場表現 數據說明：截至10月12日，華南區域大部分城市9月市場數據未更新，因此華南部區域市場用1-8月數據 數據來源：dataln、 同策研究院 29 華南區域（續） 成交量成交價 城市能 級 城市 8.10-8.23三 道紅線前 環

46、比 8.24-9.6三道 紅線后1周 環比 9.7-9.20三道紅 線后2周 環比 8.10-8.23三 道紅線前 環比 8.24-9.6三道紅 線后1周 環比 9.7-9.20三道 紅線后2周 環比 一線城市 深圳18.21-3%17.13-6%27.7462%0-0-0- 廣州50.075%53.357%64.1620%0-0-0- 三四線城 市 東莞41.165%37.81-8%28.11-26%234503%22388-5%11640-48% 佛山51.37-1%53.043%55.435%14954-1%1677412%16453-2% 惠州115.0613%102.89-11%77

47、.12-25%113680112960110650 中山28.3624%26.51-7%20.15-24%141150148850140840 珠海20.76-15%18.89-9%0-100%25279-6%24479-3%- 韶關6.28-14%8.1430%6.6-19%64176%67085%6212-7% 2020年8-9月華南區域市場不同能級城市商品住宅市場表現（雙周） 數據來源：dataln、 同策研究院 30 典型城市惠州（深圳調控升級，臨深城市熱度上升） 近期大灣區再次成為關注的焦點區域，由于受到深圳升級調控的影響，購房需求轉移至其周邊的三四線城市，大灣區樓 市熱度上升。作為深圳的“后花園”，惠州在深圳出臺調控政策后，樓市熱度明顯上升，其中，惠州新建商品住宅銷售 價格指數環比上漲1.9%，領跑全國 8500 9000 9500 10000 10500 11000 11500 12000 0 50 100 150 200 250 供應面積(萬)成交面積(萬)成交均價(元/